大型綜合超市建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

2023年12月18日發(fā)(作者：十二星座的故事)

大型綜合超市建設(shè)項(xiàng)目

可行性研究報(bào)告

大型綜合超市建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

目 錄

第一章 總論 ............................................................................................ 1

1.1項(xiàng)目名稱 ........................................................................................... 1

1.2項(xiàng)目建設(shè)單位 ................................................................................... 1

1.3可研報(bào)告編寫單位 ........................................ 錯(cuò)誤！未定義書簽。

1.4可研報(bào)告編制依據(jù) ........................................................................... 1

1.5研究范圍內(nèi)容 ................................................................................... 2

1.6項(xiàng)目概況 ........................................................................................... 2

1.7研究結(jié)論及建議 ............................................................................... 4

第二章 背景及必要性 ............................................................................ 5

2.1項(xiàng)目提出的背景 ............................................ 錯(cuò)誤！未定義書簽。

2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性 ........................................................................... 8

第三章 需求分析 ................................................. 錯(cuò)誤！未定義書簽。

3.1西安市宏觀商業(yè)市場(chǎng)特點(diǎn)分析 ..................................................... 10

3.2西安超級(jí)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)與前景分析 ............................................. 11

3.3項(xiàng)目區(qū)市場(chǎng)調(diào)研及分析 ................................ 錯(cuò)誤！未定義書簽。

3.4項(xiàng)目SWOT分析 ............................................................................ 17

第四章 建設(shè)地址及建設(shè)條件 .............................................................. 19

4.1建設(shè)地址 ......................................................................................... 19

4.2項(xiàng)目建設(shè)條件 ................................................................................. 19

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4.3社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 ................................................................................. 19

4.4項(xiàng)目地配套條件 ............................................................................. 20

第五章 總體方案設(shè)計(jì) .......................................................................... 26

5.1發(fā)展目標(biāo) ......................................................................................... 26

5.2發(fā)展定位 ......................................................................................... 26

5.3經(jīng)營策略 ......................................................................................... 30

5.4項(xiàng)目運(yùn)營模式 ................................................................................. 32

第六章 建設(shè)方案設(shè)計(jì) .......................................................................... 33

6.1設(shè)計(jì)依據(jù) ......................................................................................... 33

6.2建設(shè)內(nèi)容 ......................................................................................... 33

6.3土建方案 ......................................................................................... 34

6.4無障礙設(shè)施建設(shè) ............................................................................. 37

6.5設(shè)備方案 ......................................................................................... 37

6.6公用輔助工程 ................................................................................. 40

第七章 節(jié)能節(jié)水 .................................................................................. 51

7.1設(shè)計(jì)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn) ............................................................................. 51

7.2能耗指標(biāo)計(jì)算分析 ......................................................................... 52

7.3節(jié)能措施和效果分析 ..................................................................... 52

7.4節(jié)水和水資源利用 ......................................................................... 54

第八章 環(huán)境影響分析 .......................................................................... 55

8.1環(huán)保設(shè)計(jì)依據(jù) ................................................................................. 55

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8.2環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀 ................................................................................. 55

8.3建設(shè)期環(huán)境影響分析及防治 ......................................................... 56

8.4運(yùn)營期環(huán)境影響分析及防治 ......................................................... 58

8.5環(huán)境影響評(píng)價(jià) ................................................................................. 59

第九章 勞動(dòng)安全與消防 ...................................................................... 60

9.1安全衛(wèi)生 ......................................................................................... 60

9.2消防 .................................................................................................. 61

第十章 項(xiàng)目實(shí)施管理與進(jìn)度安排 ...................................................... 64

10.1項(xiàng)目實(shí)施管理 ............................................................................... 64

10.2項(xiàng)目招投標(biāo) ................................................................................... 65

10.3項(xiàng)目建設(shè)工期與實(shí)施進(jìn)度安排 ................................................... 68

第十一章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 .................................................. 69

11.1組織機(jī)構(gòu) ....................................................................................... 69

11.2人力資源配置 ............................................................................... 70

11.3人員培訓(xùn)計(jì)劃 ............................................................................... 71

第十二章 投資估算與資金籌措 .......................................................... 72

12.1

投資估算編制依據(jù) ....................................................................... 72

12.2其它工程費(fèi)用和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ........................................................... 72

12.3總投資估算 ................................................................................... 72

12.4資金籌措 ....................................................................................... 74

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第十三章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) .............................................................................. 75

一三.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) ........................................................................... 75

一三.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) ................................................................... 75

一三.3財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算 ............................................................... 77

一三.4不確定性分析 ........................................................................... 79

一三.5財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)綜合結(jié)論 ................................................................... 80

第十四章 風(fēng)險(xiǎn)分析 .............................................................................. 82

14.1風(fēng)險(xiǎn)分析概述 ............................................................................... 82

14.2項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策 ................................................................... 83

第十五章 社會(huì)效益分析 ...................................................................... 86

一五.1改變城市面貌，提高城市品位 ............................................... 86

一五.2改善投資環(huán)境，配合經(jīng)開區(qū)發(fā)展步伐 ................................... 86

一五.3吸納就業(yè)人口，緩解城市就業(yè)壓力 ....................................... 86

第十六章 結(jié)論與建議 .......................................................................... 88

16.1研究結(jié)論 ....................................................................................... 88

16.2建議................................................................................................ 88

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附表：

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)表

附圖：

1、區(qū)域位置圖；

2、項(xiàng)目立面效果圖；3、交通示意圖；

4、停車場(chǎng)平面圖。

附件：

1、營業(yè)執(zhí)照；

2、場(chǎng)地證明；

3、規(guī)劃審批證明；

4、環(huán)境評(píng)價(jià)；

5、交通評(píng)價(jià)。

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第一章 總論

1.1項(xiàng)目名稱

大型綜合超市建設(shè)項(xiàng)目

1.2項(xiàng)目建設(shè)單位

本項(xiàng)目建設(shè)單位為**連鎖商業(yè)集團(tuán)股份有限公司。

1.3可研報(bào)告編制依據(jù)

1、國家有關(guān)部門關(guān)于項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制內(nèi)容要求；

2、《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》；

3、《國內(nèi)貿(mào)易發(fā)展“十二五”規(guī)劃》；

4、《零售業(yè)態(tài)分類規(guī)范意見（試行）》；

5、《陜西省國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》；

6、《陜西省“十二五”商務(wù)發(fā)展規(guī)劃》；

7、《西安市商貿(mào)業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃》；

8、《西安市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃（2004—2020）》；

9、項(xiàng)目建設(shè)單位提供的背景資料；

10、項(xiàng)目調(diào)研收集的有關(guān)資料；

11、《工程咨詢報(bào)告》編制委托書。

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1.4研究范圍內(nèi)容

本報(bào)告的工作內(nèi)容是對(duì)大型綜合超市建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，具體從項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性、市場(chǎng)分析、建設(shè)地址和建設(shè)條件、項(xiàng)目建設(shè)方案、項(xiàng)目涉及的職業(yè)安全衛(wèi)生消防、環(huán)境保護(hù)、節(jié)能與節(jié)水、機(jī)構(gòu)設(shè)置、人力資源配置與培訓(xùn)、項(xiàng)目管理和實(shí)施進(jìn)度安排、投資估算及資金籌措、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、社會(huì)效益分析等方面分別進(jìn)行研究，論證項(xiàng)目實(shí)施的可行性。

1.5項(xiàng)目概況

1.5.1建設(shè)地點(diǎn)

本項(xiàng)目**，交通極為便利。

1.5.2項(xiàng)目業(yè)態(tài)

大型超市

1.5.3建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模

本項(xiàng)目為大型綜合超市建設(shè)項(xiàng)目，項(xiàng)目擬租賃商業(yè)樓1-3層區(qū)域進(jìn)行建設(shè)，總建筑面積14612.48m2，包括日用百貨區(qū)、生鮮時(shí)蔬區(qū)、食品區(qū)、服裝服飾區(qū)及倉儲(chǔ)區(qū)五部分功能區(qū)塊，主要建設(shè)內(nèi)容包括：

1、日用百貨區(qū)、生鮮時(shí)蔬區(qū)、食品區(qū)、服裝服飾區(qū)及倉儲(chǔ)區(qū)的裝修裝飾工程。其中日用百貨區(qū)4708.92m2，生鮮時(shí)蔬區(qū)2000m2、食品區(qū)2951.75m2、服裝服飾區(qū)2000m2及倉儲(chǔ)區(qū)2951.78m2；

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2、購置本項(xiàng)目建設(shè)所需設(shè)備主要包括儲(chǔ)藏設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、冷凍設(shè)備等共計(jì)一五571臺(tái)（個(gè)、套）。

本項(xiàng)目建成后，將形成超市營業(yè)面積11660.7m2，倉儲(chǔ)面積2951.78m2（營業(yè)面積及倉儲(chǔ)面積均含設(shè)備用房、疏散通道、電梯間等輔助用房面積）的經(jīng)營規(guī)模，涵蓋大型零售商業(yè)所必備的生鮮、時(shí)蔬、食品、家化、日用百貨、品牌服裝等商品結(jié)構(gòu)齊全的大型綜合性超市。

1.5.4項(xiàng)目建設(shè)期限

根據(jù)本項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)單位的實(shí)際情況，建設(shè)期限初步安排為6個(gè)月，即2012年10月～20一三年4月。

1.5.5投資估算及資金來源

本項(xiàng)目估算總投資為1249萬元，其中建設(shè)投資1099萬元，鋪底流動(dòng)資金投資一五0萬元。項(xiàng)目所需資金全部為企業(yè)自籌。

1.5.6財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論

本項(xiàng)目正常運(yùn)營后，年平均銷售收入9377萬元，年平均總成本費(fèi)用8312萬元，年平均利潤總額540萬元，年平均上繳所得稅為一三5萬元，年平均凈利潤405萬元，年平均銷售稅金及附加525萬元。

項(xiàng)目總投資收益率為33.74%；項(xiàng)目資本金凈利潤率25.31%；全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分別為29.一三%（所得稅前）和23.20%（所得稅后），均高于設(shè)定的基準(zhǔn)率；全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為1402萬元（稅

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前）和972萬元（稅后）；投資回收期分別為5.34年（所得稅前，含建設(shè)期1年）和6.09年（所得稅后，含建設(shè)期1年）。

項(xiàng)目盈利能力分析顯示本項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力較好；盈虧平衡分析和敏感性分析都顯示項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

1.6研究結(jié)論及建議

本項(xiàng)目的建設(shè)符合國家政策和行業(yè)發(fā)展規(guī)劃的要求，能夠帶動(dòng)我市大型零售商業(yè)的發(fā)展，大大改善北城的居住消費(fèi)環(huán)境，改善投資環(huán)境，推動(dòng)零售商業(yè)發(fā)展及城市建設(shè)，還將解決250人的就業(yè)問題。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益分析顯示本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。綜上所述，本項(xiàng)目是可行的。

建議項(xiàng)目建設(shè)單位認(rèn)真做好項(xiàng)目建設(shè)前期準(zhǔn)備工作，加緊辦理相關(guān)手續(xù)，做好各項(xiàng)組織管理工作，加快工程進(jìn)度，爭取早日建成投入運(yùn)營，給企業(yè)和社會(huì)帶來更多的效益。

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第二章 背景及必要性

2.1項(xiàng)目提出的背景

超級(jí)市場(chǎng)是實(shí)行敞開式售貨，顧客自我服務(wù)的零售商店。它的產(chǎn)生被稱為繼自貨商店之后零售生態(tài)形式的又一次革命，并大有取代百貨商店的地位而成為零售業(yè)的主流趨勢(shì)。自一八59年美國創(chuàng)立第一家連鎖店以來，連鎖經(jīng)營方式已經(jīng)過了一百多年的發(fā)展，成為了世界上商業(yè)發(fā)達(dá)國家零售和服務(wù)業(yè)的主要經(jīng)營形式，在零售業(yè)中居主導(dǎo)地位。1993年美國社會(huì)消費(fèi)品零售額為10795億美元，其中連鎖經(jīng)營所帶來的銷售額占6355億美元，占總零售額的60%左右，而到1999年已占近75%。在日本，連鎖商業(yè)雖然起步較晚，但發(fā)展速度非常快。1975年連鎖銷售額僅為4兆日元，而到1996年為16兆日元，增長了4倍。在法國，首都巴黎擁有各類大型連鎖綜合性超市約一八0家，銷售額占全市銷售額的75%。國外發(fā)達(dá)國家的商業(yè)發(fā)展歷程表明，由于連鎖經(jīng)營充分應(yīng)用了社會(huì)化大生產(chǎn)和專業(yè)分工的原理，使商品零售業(yè)適應(yīng)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，因而在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中具有強(qiáng)大的生命力和巨大的發(fā)展?jié)摿Γ菍?shí)現(xiàn)流通產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的有效途徑之一。

進(jìn)入20世紀(jì)90年代以來，中國的零售業(yè)經(jīng)歷了深刻的變革，由原來的偏重?cái)?shù)量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向以經(jīng)營結(jié)構(gòu)調(diào)整為重點(diǎn)，帶動(dòng)質(zhì)量、效益和規(guī)模全面增長的發(fā)展策略。連鎖超市經(jīng)營方式的成功導(dǎo)入，加速擴(kuò)大了國內(nèi)零售市場(chǎng)的容量，社會(huì)商品零售總額連續(xù)多年保持了10%以上

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的增長速度，中國的零售市場(chǎng)已經(jīng)成為世界上發(fā)展速度最快、潛力最大的市場(chǎng)。

2.1.1符合國家各項(xiàng)規(guī)劃要求

2011年，我國進(jìn)入十二五發(fā)展時(shí)期，國家出臺(tái)“十二五”發(fā)展規(guī)劃，其中關(guān)于商貿(mào)業(yè)提出優(yōu)化城市綜合超市、購物中心、批發(fā)市場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)結(jié)構(gòu)和布局，陜西省隨即發(fā)布“十二五”規(guī)劃，指出加快城市商業(yè)廣場(chǎng)、特色商業(yè)街、商貿(mào)聚集區(qū)建設(shè)，支持便利店、中小超市等社區(qū)商業(yè)發(fā)展。把推動(dòng)服務(wù)業(yè)大發(fā)展作為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的主攻方向，以西安國家服務(wù)業(yè)綜合改革試點(diǎn)為契機(jī)，相應(yīng)開展省級(jí)服務(wù)業(yè)綜合改革試點(diǎn)，拓展新領(lǐng)域、發(fā)展新業(yè)態(tài)、培育新熱點(diǎn)，推進(jìn)規(guī)模化、品牌化、網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營。面向民生、面向生產(chǎn)、面向農(nóng)村，大力發(fā)展物流、金融、信息、研發(fā)設(shè)計(jì)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，加快培育旅游、文化、會(huì)展等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，運(yùn)用現(xiàn)代技術(shù)和經(jīng)營方式改造商貿(mào)、餐飲等傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，打造一批現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)，不斷提高服務(wù)業(yè)的比重和水平。

同年，國務(wù)院出臺(tái)《國內(nèi)貿(mào)易發(fā)展“十二五”規(guī)劃》，《規(guī)劃》指出，推進(jìn)城鄉(xiāng)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)一體化，積極推進(jìn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃制定和實(shí)施，在城區(qū)，鼓勵(lì)改造提升傳統(tǒng)商業(yè)中心，引導(dǎo)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)合理布局，形成具有綜合服務(wù)功能和較強(qiáng)輻射能力的消費(fèi)中心。

《陜西省“十二五”商務(wù)發(fā)展規(guī)劃》則提出在大中城市建設(shè)若干特色鮮明、帶動(dòng)效應(yīng)強(qiáng)的美食街、休閑娛樂街、老字號(hào)街等服務(wù)業(yè)集聚創(chuàng)新街區(qū)；形成一批創(chuàng)新型服務(wù)企業(yè)，加快連鎖化步伐，加強(qiáng)信息

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管理和服務(wù)系統(tǒng)建設(shè)，發(fā)展網(wǎng)絡(luò)定制服務(wù)等現(xiàn)代流通方式，促進(jìn)服務(wù)業(yè)自主品牌發(fā)展。

同時(shí)，《西安市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃（2004—2020）》指出，重點(diǎn)規(guī)劃期建設(shè)和完善二環(huán)商業(yè)帶，圍繞土門、小寨、胡家廟、張家堡等地區(qū)建設(shè)區(qū)域商業(yè)中心，合理設(shè)置一些大型超市、專業(yè)店和農(nóng)副產(chǎn)品、日用商品的批發(fā)市場(chǎng)。

2.1.2符合國家產(chǎn)業(yè)政策要求

2011年，國家發(fā)改委發(fā)布了《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）》，其中商貿(mào)服務(wù)業(yè)第5條“商貿(mào)企業(yè)的統(tǒng)一配送和分銷網(wǎng)絡(luò)建設(shè)”，其內(nèi)涵明確了本項(xiàng)目建設(shè)屬于國家鼓勵(lì)類行業(yè)。

綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)是對(duì)國家及省上政策的積極響應(yīng)，是對(duì)西安市大力發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)、形成商業(yè)聚集區(qū)的必要支撐，是保障商業(yè)聚集區(qū)快速、穩(wěn)健發(fā)展的重要舉措，因此本項(xiàng)目的建設(shè)是具有良好的產(chǎn)業(yè)和政策背景。

2.1.3擬建項(xiàng)目周邊同規(guī)模、同類型商業(yè)競(jìng)爭較弱

在擬建項(xiàng)目3.0km范圍內(nèi)，能對(duì)其產(chǎn)生一定競(jìng)爭的大型超市有“華潤（中登店）”和“沃爾瑪（賽高街區(qū)店）”，鑒于華潤（中登店）處于待建狀態(tài)，沃爾瑪（賽高街區(qū)店）距離本項(xiàng)目區(qū)相對(duì)較遠(yuǎn)，目標(biāo)客戶交叉較少，因此片區(qū)商業(yè)競(jìng)爭相對(duì)較弱，擬建項(xiàng)目的建筑體量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一般中小型賣場(chǎng)的規(guī)模，定位檔次與管理水平也相對(duì)較

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高，其輻射能力和吸引能力將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過項(xiàng)目區(qū)周邊現(xiàn)有賣場(chǎng)，因此，本項(xiàng)目建成后將會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)張項(xiàng)目單位的競(jìng)爭實(shí)力，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性

2.2.1促進(jìn)經(jīng)開區(qū)零售商業(yè)的升級(jí)調(diào)整

從世界零售業(yè)總的發(fā)展趨勢(shì)來看，60年代，零售業(yè)界采取綜合型營運(yùn)，因此，百貨公司、大型綜合零售勢(shì)力高漲；70年代，零售業(yè)則進(jìn)入專門化的發(fā)展階段，專門店、連鎖店、超市、便利店、自助家庭用品中心、DIY等業(yè)態(tài)相繼發(fā)展。而從我國十多年來的零售業(yè)發(fā)展軌跡來看，20世紀(jì)80年代末90年代初，我國零售業(yè)中的主力地位業(yè)態(tài)是百貨商店，自1995年以后，大型百貨商場(chǎng)普遍滑坡，20世紀(jì)90年代中期開始，超市成為主力業(yè)態(tài)。到2002年，中國整個(gè)零售市場(chǎng)的份額中，大型綜合超市已經(jīng)占到了一半以上。

縱觀開發(fā)區(qū)市場(chǎng)，近幾年來，經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，人口增加迅速，但超級(jí)市場(chǎng)、購物廣場(chǎng)等配套商業(yè)設(shè)施嚴(yán)重匱乏，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展與低下的商業(yè)配套設(shè)施之間的矛盾越來越突出，與此同時(shí)，沃爾瑪、華潤萬家、人人樂等國內(nèi)外大賣場(chǎng)紛紛看準(zhǔn)時(shí)機(jī)登陸北開發(fā)區(qū)，北開發(fā)區(qū)的零售市場(chǎng)正面臨著重大整合。在這場(chǎng)商業(yè)大戰(zhàn)中，主角即是以連鎖經(jīng)營為主要組織方式的超市、倉儲(chǔ)式會(huì)員店和專賣店等新興零售業(yè)態(tài)，本項(xiàng)目的建設(shè)恰好符合該區(qū)域的市場(chǎng)發(fā)展，將產(chǎn)生顯著的示范和帶動(dòng)作用，促進(jìn)開發(fā)區(qū)零售商業(yè)市場(chǎng)的國際化和深層次的整合。

8

大型綜合超市建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

2.2.2改善該地段基礎(chǔ)設(shè)施狀況

目前該地段周邊沒有大型購物商場(chǎng)和超市，現(xiàn)有的商業(yè)市場(chǎng)和網(wǎng)點(diǎn)設(shè)施簡陋，配套設(shè)施條件極差，住戶購物都要走好幾公里，嚴(yán)重阻礙了這一地區(qū)商業(yè)朝著規(guī)模化和規(guī)范化發(fā)展，隨著周邊眾多新建小區(qū)的落成，人口逐漸增多，這一矛盾將更為嚴(yán)重，因此，該項(xiàng)目的建設(shè)，對(duì)緩解該區(qū)塊購物壓力，改善城市基礎(chǔ)設(shè)施、拉動(dòng)城市空間起著極為重要的作用。

2.2.3成為企業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)

**集團(tuán)在國內(nèi)市場(chǎng)上具有較高的知名度，特別是在西安市場(chǎng)上更是享譽(yù)度甚高。目前**集團(tuán)已經(jīng)在西安市擁有多家大型綜合超市，成果顯著，本項(xiàng)目即為**集團(tuán)在西安繼續(xù)推進(jìn)發(fā)展計(jì)劃中的一個(gè)，該項(xiàng)目不僅能使項(xiàng)目單位加快市場(chǎng)開發(fā)的速度，同時(shí)也能促進(jìn)開發(fā)區(qū)零售業(yè)的良性、快速發(fā)展。可見，該項(xiàng)目的建設(shè)無論是對(duì)集團(tuán)還是對(duì)開發(fā)區(qū)都具有重要的戰(zhàn)略意義。

9

大型綜合超市建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

第三章 需求分析

3.1西安市宏觀商業(yè)市場(chǎng)特點(diǎn)分析

3.1.1經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力增強(qiáng)

據(jù)西安市統(tǒng)計(jì)局有關(guān)資料顯示，2012年西安市生產(chǎn)總值達(dá)到4369.37億元，全市地方財(cái)政一般預(yù)算支出597.49億元，，全市固定資產(chǎn)投資完成4243.43億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到2236.06億元。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入29982元，人均消費(fèi)性支出21434元。

3.1.2居民消費(fèi)觀念發(fā)生改變

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與居民可支配收入的提高，刺激了人們的消費(fèi)需求，同時(shí)也使人們的消費(fèi)觀念發(fā)生了巨大的變化。食品、飲料煙酒、服裝鞋帽、日用品、體育娛樂用品均逐年增加，說明市民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大的變化，已經(jīng)從溫飽型消費(fèi)向心理滿足型消費(fèi)進(jìn)行了轉(zhuǎn)移。

3.1.3成長中的消費(fèi)力引發(fā)西安新一輪商業(yè)革命

根據(jù)西安市“十二五”規(guī)劃綱要的精神，西安市的城市化進(jìn)程將出現(xiàn)前所未有的高速發(fā)展。與之相矛盾的是，西安古都城市格局的不可改變及城內(nèi)日益增加的人口壓力及交通壓力，為緩解矛盾，城市的向外擴(kuò)張不可避免，因此將加大市郊的城市化建設(shè)，大量的人口外遷

10

大型綜合超市建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

與城市擴(kuò)張，都將促使環(huán)城墻以外的人口密度大大高于城墻以內(nèi)，從而帶動(dòng)城墻外商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的高速發(fā)展。

3.2西安超級(jí)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)與前景分析

就西安市而言，當(dāng)前零售業(yè)態(tài)大致可以細(xì)分為百貨店、超級(jí)市場(chǎng)、專業(yè)店、專賣店、便利店及家居建材店等，其中，百貨店、超市依然是主力業(yè)態(tài)。按照西安市政府提出的進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)外開放，強(qiáng)化區(qū)域性商貿(mào)中心地位，推進(jìn)流通產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程的要求，結(jié)合目前國內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，今后西安市總的商業(yè)零售業(yè)發(fā)展趨勢(shì)將繼續(xù)重點(diǎn)發(fā)展超市連鎖經(jīng)營、物流配送等現(xiàn)代化營銷方式，綜合性超市的行業(yè)地位將進(jìn)一步鞏固。

由于綜合性超市的綜合化經(jīng)營和在民生品上的價(jià)格優(yōu)勢(shì)；自助式的銷售方式和連鎖的方式經(jīng)營；對(duì)消費(fèi)需求的切入點(diǎn)是消費(fèi)者一般的生活食品和用品，以低廉的價(jià)格使消費(fèi)者得到切實(shí)的利益，滿足了西安各階層市民日常購物的基本需求，使得綜合性超市在西安的市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展，同時(shí)，綜合性超市采用現(xiàn)代化的組織管理和合理的物流分配，使?fàn)I業(yè)工作快捷準(zhǔn)確，減少了中間環(huán)節(jié)，降低了商品價(jià)格，加快了購物的快捷性、便利性，市民可一次性購買到所需的生活用品，適應(yīng)了社會(huì)的快節(jié)奏發(fā)展，大大方便了人們的生活，使人們?cè)谧非笊钋槿ぃ非缶裣硎艿耐瑫r(shí)，在購物和消費(fèi)中獲得全方位消費(fèi)體會(huì)與感受。所以，超級(jí)市場(chǎng)在西安的發(fā)展?jié)摿薮螅熬皹酚^，并將越來越受到人們的歡迎。

11

大型綜合超市建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

3.3項(xiàng)目區(qū)市場(chǎng)調(diào)研及分析

3.3.1區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀及人口構(gòu)成

本項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)樾屡d經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，周邊新建小區(qū)較多且均逐步成熟，人口逐漸呈現(xiàn)集中化、密度大趨勢(shì)，居民收入在西安市平均水平以上，消費(fèi)潛力較大、需求明顯。

該區(qū)域基本為新建小區(qū)、教育及政府企事業(yè)單位，居住人員以上班族及大中型企業(yè)工作人員為主，文化水平素質(zhì)較高，消費(fèi)潛力巨大，但由于該區(qū)域?yàn)樾屡d開發(fā)區(qū)，商業(yè)設(shè)施匱乏，沒有能滿足于他們的消費(fèi)場(chǎng)所，其消費(fèi)力的消化主要依賴于傳統(tǒng)商圈。項(xiàng)目區(qū)周邊小區(qū)及人口情況、機(jī)構(gòu)及單位情況詳見表3-1、表3-2及圖3-1所示。

表3-1 項(xiàng)目區(qū)周邊部分小區(qū)及人口統(tǒng)計(jì)表

序號(hào)

1

項(xiàng)目名稱

中登文景時(shí)代

地址

鳳九路與明光路十字東北角

經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)鳳城十一路

鳳城九路文景路

鳳城九路

鳳城九路

經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)鳳城十路

鳳九路與文景路十字東北角

用途 戶數(shù) 人口

4500

住宅 一五00

2

3

4

5

6

首創(chuàng)國際城

金源御景華府

鼎正中央領(lǐng)郡

城市星鉆

匯通太古城

住宅

住宅

住宅

住宅

住宅

9736

2350

2750

820

6000

29208

7050

8250

2550

一八000

7

海珀斕軒 住宅

271

8一三

12

大型綜合超市建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

序號(hào)

8

9

10

11

項(xiàng)目名稱

魏瑪公館

白樺林居

白樺林居

天朗御湖

地址

鳳九路與文景路十字西北角

經(jīng)開區(qū)鳳城八路

經(jīng)開區(qū)鳳城九路

鳳城四路與朱宏路十字

鳳城六路與朱宏路十字

草灘鎮(zhèn)華山分廠

用途 戶數(shù) 人口

4506

12240

12000

162001

住宅 一五02

住宅

住宅

住宅

3600

4000

5400

12

一三

14

一五

16

17

一八

19

旭景興園

華山分廠社區(qū)

住宅

住宅

住宅

住宅

住宅

住宅

住宅

3000

1049

1700

450

636

500

6500

51764

12000

3566

5780

一五30

1908

1700

19500

307102

長慶未央湖花園 未央湖

中國水建二公司 朱宏路59號(hào)

風(fēng)景御園 鳳城七路南

導(dǎo)彈學(xué)院家屬院 朱宏路東

市政府文景小區(qū) 鳳城九路

合計(jì)

注：本表中僅統(tǒng)計(jì)部分小區(qū)情況，按照項(xiàng)目區(qū)半徑1.5km內(nèi)統(tǒng)計(jì)。

表3-2 項(xiàng)目區(qū)周邊機(jī)構(gòu)、單位統(tǒng)計(jì)表

序號(hào)

1

2

3

單位名稱

陜西氣象學(xué)校

地址

未央路102-1號(hào)

主業(yè)

學(xué)校

科研

學(xué)校

員工數(shù)量

300

400

1000

西北有色金屬研究院 未央路96號(hào)

陜西交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院

陜西鐵路運(yùn)輸技術(shù)學(xué)校

自強(qiáng)西路26號(hào)

4

5

自強(qiáng)西路28號(hào) 學(xué)校

電器制造

一五00

2000

陜西送變電工程公司 自強(qiáng)西路36號(hào)

13

大型綜合超市建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

序號(hào)

6

7

8

9

10

11

12

一三

14

單位名稱

西飛國際

陜西省卷煙材料廠

陜西超群醫(yī)藥集團(tuán)

秦祥石油化工有限公司

秦德壓縮機(jī)廠

順通國際

愛麗絲畜牧

碧辟佳陽太陽能有限公司

經(jīng)熱電力

地址

鳳城一路14號(hào)

鳳城一路11號(hào)

鳳城一路一三號(hào)

鳳城一路20號(hào)

鳳城一路24號(hào)

鳳城一路26號(hào)

鳳城一路25號(hào)

文景北路11號(hào)

文景北路10號(hào)

文景北路23號(hào)

鳳城二路33號(hào)

鳳城二路37號(hào)

鳳城二路39號(hào)

鳳城二路41號(hào)

鳳城二路43號(hào)

鳳城二路32號(hào)

鳳城二路40號(hào)

鳳城二路42號(hào)

鳳城二路26號(hào)

鳳城二路28號(hào)

主業(yè)

產(chǎn)品銷售

煙草加工

藥品制造

石化制造

壓縮機(jī)銷售

銷售代理

畜牧銷售

太陽能加工

電力制造

藥品制造

電機(jī)制造

電子制造

容器制造

報(bào)紙印刷

科研

軸承制造

鐵路通訊

采油

食品加工

食品加工

設(shè)備制造

員工數(shù)量

100

260

120

100

100

70

90

一五0

600

280

400

230

200

500

200

2500

不詳

300

600

600

260

一五 嘉志藥業(yè)有限公司

16

17

三菱開關(guān)電機(jī)

陜西藍(lán)海風(fēng)科技有限公司

一八 中富容器有限公司

19

20

21

22

23

24

25

26

華商數(shù)碼

秦川發(fā)展科技中心

海紅軸承總廠

西門子通信

長慶油田采油總廠

頂益/頂津食品有限公司

可口可樂有限公司

西航新石化設(shè)備有限太華北路376號(hào)

14

大型綜合超市建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

序號(hào)

公司

27

28

29

30

單位名稱 地址 主業(yè) 員工數(shù)量

長安醫(yī)院

婦幼中心

西安中學(xué)

市政府

經(jīng)開區(qū)文景路17號(hào)

A3區(qū)未央路東

B6區(qū)鳳城五路北

鳳城八路

醫(yī)療

公用設(shè)施

教育

行政辦公

600

一五0

500

不詳

3.3.2區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

本項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)槲靼彩谐鞘兄行谋币频男屡d地區(qū)，大部分配套設(shè)施仍處于建設(shè)及待建狀態(tài)，商業(yè)設(shè)施極度匱乏，隨著2011年市政府及市委辦公地址搬遷至此區(qū)域，以及企事業(yè)單位在此區(qū)域的相繼落戶，周邊人口數(shù)量、消費(fèi)能力、消費(fèi)層次必將大大提升，加之區(qū)域內(nèi)新建小區(qū)眾多，隨著新建小區(qū)的相繼落成，商業(yè)設(shè)施嚴(yán)重不足的問題將更為凸顯，因此，加快區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套設(shè)施的建設(shè)已經(jīng)刻不容緩。

鑒于以上種種，在市民的消費(fèi)需求呼喚下，項(xiàng)目區(qū)配建綜合超市這類關(guān)系民生的零售商業(yè)網(wǎng)店將顯得更為迫切。

3.3.3項(xiàng)目競(jìng)爭對(duì)手分析

西安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是一個(gè)快速發(fā)展的新城區(qū)，文化、酒店、住宅、商貿(mào)、零售商業(yè)等產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。目前經(jīng)濟(jì)區(qū)綜合性超市主要集中在未央路沿線。主要以人人樂（賽高店）和沃爾瑪（賽高街區(qū)店）為主。

考慮人人樂（賽高店）距離本項(xiàng)目較遠(yuǎn)，不作為本項(xiàng)目主要競(jìng)爭對(duì)手。項(xiàng)目周邊范圍內(nèi)僅有沃爾瑪（賽高街區(qū)店）一家綜合超市，另

15

大型綜合超市建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

一家超市華潤（中登店）還處于待建狀態(tài)，項(xiàng)目周邊居民日常生活消費(fèi)最近距離是沃爾瑪（賽高街區(qū)店），其購物距離為2.6公里，待華潤（中登店）建成后，將成為本項(xiàng)目最主要的競(jìng)爭對(duì)手，因此，本項(xiàng)目建成后所面臨的主要競(jìng)爭對(duì)手為沃爾瑪（賽高街區(qū)店）和華潤（中登店），競(jìng)爭對(duì)手具體情況為：

第一競(jìng)爭對(duì)手：華潤（中登店）

位于明光路與鳳城九路十字東北角100米，面積12800m2，層數(shù)為地下一層；距離本項(xiàng)目800m，目前處于待建狀態(tài)，建成后為綜合性超級(jí)市場(chǎng)，包含齊全的生鮮食品、衣食用品等，可以滿足消費(fèi)者中比率最大的中等收入階層的消費(fèi)需求。

第二競(jìng)爭對(duì)手：沃爾瑪（賽高街區(qū)店）

位于未央路與鳳城五路十字西南角，周邊小區(qū)密集購買力較強(qiáng)。離本項(xiàng)目約2600m。賣場(chǎng)結(jié)構(gòu)良好，為綜合性超級(jí)市場(chǎng)，包含較為齊全的生鮮食品、衣食用品等，配套設(shè)施完善，樓層為2－3層，有地鐵出入口，賣場(chǎng)面積約為20000m2。

表3-3 項(xiàng)目主要競(jìng)爭對(duì)手基本情況分析表

內(nèi)容

地理位置

距本項(xiàng)目位置

營業(yè)時(shí)間

營業(yè)面積

停車場(chǎng)面積

經(jīng)營業(yè)態(tài)

華潤（中登店）

明光路與鳳城九路十字東北角

800Ｍ

——

——

——

綜合性超級(jí)市場(chǎng)

沃爾瑪（賽高街區(qū)店）

未央路與鳳城五路十字

2600Ｍ

8:00-22:30

約20000m2

有地下停車場(chǎng)

綜合性超級(jí)市場(chǎng)

16

大型綜合超市建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

內(nèi)容

經(jīng)營范圍

華潤（中登店）

食品、服裝、家庭日用雜品、家用電器、玩具、家具、生鮮等（預(yù)測(cè)）

機(jī)械化包裝，自選式購物

——

——

——

——

強(qiáng)

沃爾瑪（賽高街區(qū)店）

食品、服裝、家庭日用雜品、家用電器、玩具、生鮮等

機(jī)械化包裝，自選式購物

30

12000

65

120萬

較強(qiáng)

經(jīng)營特點(diǎn)

收銀臺(tái)數(shù)量

客流量

客單價(jià)

日銷售額預(yù)測(cè)

綜合競(jìng)爭能力評(píng)價(jià)

綜上所述，本項(xiàng)目的主要競(jìng)爭對(duì)手為華潤（中登店），考慮本項(xiàng)目與主要競(jìng)爭對(duì)手的經(jīng)營范圍及經(jīng)營特點(diǎn)多有重合，因此，本項(xiàng)目建成后，將設(shè)置超市購物免費(fèi)班車，并在賣場(chǎng)內(nèi)引進(jìn)百貨類商品的品牌廳和品牌柜，提升超市購物環(huán)境，在裝修裝潢、布局陳列、設(shè)施裝備、燈光色彩等視覺形象上進(jìn)行人性化設(shè)計(jì)，以凸現(xiàn)本項(xiàng)目的差異化和個(gè)性化，與主要競(jìng)爭對(duì)手形成差異化競(jìng)爭關(guān)系，不僅解決周邊居民的購物難的問題，同時(shí)也為區(qū)內(nèi)商貿(mào)及服務(wù)業(yè)提供新的發(fā)展機(jī)遇。

3.4項(xiàng)目SWOT分析

3.4.1優(yōu)勢(shì)（Superiority）

1、周邊待建項(xiàng)目較多，未來人口密集、購買力強(qiáng)，為建立新的商業(yè)環(huán)境打好基礎(chǔ)；

2、專業(yè)經(jīng)營策略提供超前的經(jīng)營理念；

3、項(xiàng)目超大規(guī)模及自助完善的配套設(shè)施。

17

大型綜合超市建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

3.4.2劣勢(shì)（Weakness）

1、所在區(qū)域靠近華潤，且距離沃爾瑪（賽高街區(qū)店）較近，競(jìng)爭壓力大；

2、項(xiàng)目周邊待建樓盤較多，但進(jìn)度較為緩慢。

3.4.3機(jī)會(huì)（Opportunity）

該項(xiàng)目處于經(jīng)開區(qū)與大興新區(qū)交匯區(qū)域，該地塊目前沒有在規(guī)模、配套設(shè)施、經(jīng)營理念等方面能與本項(xiàng)目相匹敵的大型零售商業(yè)設(shè)施，在此平臺(tái)上項(xiàng)目本身需進(jìn)一步完善發(fā)展，使本項(xiàng)目處于區(qū)域大型零售商業(yè)領(lǐng)袖地位。

3.4.4威脅（Threat）

在項(xiàng)目區(qū)域人口不斷聚集、經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的大環(huán)境下，區(qū)域內(nèi)會(huì)涌現(xiàn)大量零售商業(yè)設(shè)施，爭奪消費(fèi)群體。

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大型綜合超市建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

第四章 建設(shè)地址及建設(shè)條件

4.1建設(shè)地址

本項(xiàng)目位于**，交通極為便利。

4.2項(xiàng)目建設(shè)條件

本項(xiàng)目所在地位于西安市北城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，該區(qū)處于西安市北門外、城市南北中軸線-未央路兩側(cè)，北二環(huán)和繞城高速公路之間，由中央商務(wù)區(qū)、出口加工區(qū)、涇渭新城、草灘生態(tài)產(chǎn)業(yè)園等四個(gè)功能園區(qū)組成，規(guī)劃總面積71平方公里。

作為城市新中心的開發(fā)區(qū)中心區(qū)，西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)距西安市老城中心5.5公里，距西安鐵路客、貨運(yùn)站5公里，距西安國際航空港僅一五分鐘車程。

本項(xiàng)目所在位置是經(jīng)開區(qū)的中心發(fā)展區(qū)塊，區(qū)內(nèi)已擁有沃爾瑪、人人樂、世紀(jì)金花、奧斯卡影城等大型商業(yè)配套及地鐵2號(hào)線等交通設(shè)施。在建設(shè)西安城市新中心的道路上，中心區(qū)將繼續(xù)發(fā)展，成為西安新城市中心的焦點(diǎn)區(qū)域之一。

4.3社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況

本項(xiàng)目所在地西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)已成為西安市的一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和投資熱點(diǎn)。近幾年全區(qū)一直保持40%以上的經(jīng)濟(jì)增速，名列全市前茅。同時(shí)，它作為國務(wù)院批準(zhǔn)的西部地區(qū)國家級(jí)開發(fā)區(qū)，即

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大型綜合超市建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

將設(shè)立西北地區(qū)唯一的國家級(jí)出口加工區(qū)。

截止目前，開發(fā)區(qū)已引進(jìn)各類合同項(xiàng)目299項(xiàng)，總投資234.6億元人民幣，引進(jìn)外資達(dá)一三.9億美元，外資實(shí)際到位6億美元。國家實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，陜西省、西安市創(chuàng)建“經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市”和“西部最佳”，是開發(fā)區(qū)面臨千載難逢的歷史機(jī)遇，開發(fā)區(qū)已經(jīng)進(jìn)入到“二次創(chuàng)業(yè)”的歷史階段。

開發(fā)區(qū)提出了堅(jiān)持“一個(gè)方針”、實(shí)現(xiàn)“二個(gè)目標(biāo)”、推動(dòng)“三個(gè)結(jié)合”、爭創(chuàng)“四個(gè)一流”、完成“五大轉(zhuǎn)變”、抓住“六個(gè)重點(diǎn)”和實(shí)施“七項(xiàng)工程”的新思路。開發(fā)區(qū)技工貿(mào)收入到2006年將實(shí)現(xiàn)600億元，2010年更突破1000億元大關(guān)。

4.4項(xiàng)目地配套條件

4.4.1交通條件

1、道路條件

本項(xiàng)目位于**。該項(xiàng)目交通影響范圍內(nèi)的路網(wǎng)布局基本呈方格狀，項(xiàng)目周邊區(qū)域主要道路包括民經(jīng)一路、鳳城九路以及朱宏路、鳳城十路。其中朱宏路屬于城市主要干道，鳳城九路和鳳城十路屬于城市次要干道，特別是項(xiàng)目西側(cè)緊鄰的朱宏路為城市主干路，屬于西安市北城區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的骨干道路之一。

項(xiàng)目東側(cè)的民經(jīng)一路全段雙向四車道，道路寬廣，車流量較少，通行狀況較好。西側(cè)緊鄰的朱宏路為城市南北向主干路，北接北三環(huán)南接北二環(huán)，是連接北郊與西郊的交通干路，雙向八車道，寬7米，

20

大型綜合超市建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

兩邊分設(shè)非機(jī)動(dòng)車道，機(jī)動(dòng)車平均小時(shí)流量1650-2962輛，極端高峰值3一五6輛。南側(cè)的鳳城九路同樣為典型的三塊板道路斷面，全段雙向六車道，輔道寬闊，綠化帶隔離效果較好，機(jī)動(dòng)車平均小時(shí)流量1600-2100輛，極端高峰值2600輛。鳳城九路兩側(cè)輔道設(shè)置占道車位，兩條道路均設(shè)置非機(jī)動(dòng)車專用道，通行條件較好，交通通行效率較高，很少發(fā)生交通擁堵。項(xiàng)目緊鄰的路口民經(jīng)一路—鳳城九路十字，為城市交通管理崗位，路口渠化科學(xué)、合理、完善，信號(hào)燈采取多相位管控模式放行，路口標(biāo)線齊全、規(guī)范，標(biāo)志設(shè)置合理有效，十字口均設(shè)計(jì)有渠化段，南北口均雙向八車道（四進(jìn)四出），東西口均雙向六車道。交通通行效率較高，很少發(fā)生交通擁堵，均為項(xiàng)目提供了良好的交通條件。

2、項(xiàng)目周邊路網(wǎng)情況及交通狀況

經(jīng)過對(duì)該項(xiàng)目區(qū)域的交通狀況考察，分析項(xiàng)目對(duì)交通系統(tǒng)服務(wù)水平的影響，認(rèn)為項(xiàng)目建成前后各主要路段交通的負(fù)荷度（V/C）變化均不大，服務(wù)水平?jīng)]有明顯變化——鳳城九路的負(fù)荷度（V/C）小于0.4即屬于A級(jí)，朱宏路的負(fù)荷度（V/C）大于0.4即屬于B級(jí)，民經(jīng)一路的負(fù)荷度（V/C）小于0.4即屬于A級(jí)。對(duì)于城市道路交通條件的分析，一般認(rèn)為道路交通服務(wù)水平處于A級(jí)和B級(jí)，車輛行駛順暢。隨著北城地區(qū)路網(wǎng)系統(tǒng)的不斷完善，交通設(shè)施的改善和更科學(xué)的交通管理，將會(huì)使民經(jīng)一路、朱宏路、鳳城十路、鳳城九路的通行能力與服務(wù)水平將有很大提高，我們分析認(rèn)為該項(xiàng)目產(chǎn)生和吸引的交通量不會(huì)對(duì)周邊路網(wǎng)產(chǎn)生嚴(yán)重影響，不會(huì)造成道路擁堵。項(xiàng)目建成前

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大型綜合超市建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

后朱宏路-鳳城九路、鳳城十路十字及民經(jīng)一路-鳳城九路十字交叉口交通負(fù)荷（V/C）均大于0.4小于0.6即仍為B級(jí)服務(wù)水平。可以初步論斷該項(xiàng)目的實(shí)施并不會(huì)對(duì)其周邊道路系統(tǒng)造成不良的影響。

3、公共交通條件

根據(jù)調(diào)查，該項(xiàng)目臨近道路公交線路主要有線路6條（238路、163路、214路、235路、900路、900區(qū)等）；項(xiàng)目距地鐵2號(hào)線城市運(yùn)動(dòng)公園站僅1.5km，極大方便了路程較遠(yuǎn)的消費(fèi)者。項(xiàng)目周邊所處的公交系統(tǒng)輻射面較大，強(qiáng)大的公交輻射能力保證了較高聚客能力，為超市運(yùn)營創(chuàng)造較好外部環(huán)境。

綜上所述，項(xiàng)目地點(diǎn)交通十分便利，可視性極好，道路寬闊，路況較好，將來居民出行尤為方便。該選址較為理性，極適合開辦大型商場(chǎng)的交通條件，且發(fā)展?jié)摿^大。

4、停車場(chǎng)條件

為了提供較好的交通服務(wù)水平，必須配建足夠的停車設(shè)施，提供便利的交通設(shè)施條件，并符合未來交通發(fā)展對(duì)交通設(shè)施的需求。本項(xiàng)目總建筑面積約14612.48平方米，按1.2個(gè)車位/百平米計(jì)算，機(jī)動(dòng)車停車位應(yīng)不少于175個(gè)。項(xiàng)目停車場(chǎng)位于B1--B2，約350個(gè)停車位地面約50個(gè)車位，通過最大優(yōu)化配置可達(dá)到500個(gè)車位。供本項(xiàng)目顧客使用地下一層200個(gè)停車位，顧客憑購物小票可免費(fèi)停放2小時(shí)。因該項(xiàng)目有配套的地下停車場(chǎng)，專人管理，停車場(chǎng)內(nèi)的通行條件較為寬松，項(xiàng)目配套車位基本滿足項(xiàng)目運(yùn)營的停車需求。

5、項(xiàng)目可見高度

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大型綜合超市建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

擬建項(xiàng)目臨鳳城九路沿街長超過500米，靠近朱宏路沿街長超過300米，項(xiàng)目可見度高、召示面好。

6、出入口交通組織方案

（1）項(xiàng)目出入口交通組織與設(shè)施設(shè)置

該項(xiàng)目南沿鳳城九路與主干道朱宏路相連，是顧客的主要出入口，行人可沿地鐵鳳城九路D出口自由進(jìn)出商場(chǎng)；項(xiàng)目南側(cè)、北側(cè)東側(cè)均有出入口，方便業(yè)主車輛進(jìn)出地下停車場(chǎng)；顧客車輛、貨車由鳳城九路進(jìn)出地面停車場(chǎng)或進(jìn)入地下停車場(chǎng)。實(shí)現(xiàn)車流與人流分離的交通組織方式，使得在出入口處，車輛、行人之間相互干擾較少。

（2）項(xiàng)目交通組織方案

機(jī)動(dòng)車交通組織——顧客車輛、貨車由鳳城九路進(jìn)出地面停車場(chǎng)或進(jìn)入地下停車場(chǎng)。實(shí)現(xiàn)車流與人流分離的交通組織方式，使得在出入口處，車輛、行人之間相互干擾較少。

非機(jī)動(dòng)車交通組織——項(xiàng)目緊鄰的朱宏路和鳳城九路，分別修建專用的非機(jī)動(dòng)車道，施劃有機(jī)非隔離線，設(shè)置了非機(jī)動(dòng)指示標(biāo)志，通行條件較好。項(xiàng)目中設(shè)置有非機(jī)動(dòng)車停放點(diǎn)，為騎自行車、電動(dòng)車前來的顧客提供了較好的服務(wù)。

行人交通組織——該項(xiàng)目南沿鳳城九路與主干道朱宏路相連，是顧客的主要出入口，行人可沿地鐵鳳城九路的出口自由進(jìn)出商場(chǎng)，消費(fèi)者進(jìn)出便捷。交通組織實(shí)現(xiàn)了人流與車流的分離，保障了行人的安全和交通的暢通。

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大型綜合超市建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

圖4-2 項(xiàng)目交通組織圖

綜上所述，本項(xiàng)目建成投入使用后，其新增交通量對(duì)于周邊路網(wǎng)雖有影響，但所產(chǎn)生的影響不明顯；且項(xiàng)目機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車進(jìn)出口的設(shè)置合理，基本保證人流、車流進(jìn)出能夠擁有較完善暢通的內(nèi)外部交通環(huán)境；項(xiàng)目設(shè)計(jì)中設(shè)置的機(jī)動(dòng)車停車位滿足項(xiàng)目交通需求。該選址較為理性，極適合開辦大型超市的交通條件，且發(fā)展?jié)摿^大。

4.4.2公用設(shè)施條件

1、供水條件

本項(xiàng)目生活用水由商業(yè)樓供水管網(wǎng)直接接入。

2、供熱條件

項(xiàng)目建成后，由**安裝中央空調(diào)進(jìn)行集中供熱。

3、供電及電訊

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大型綜合超市建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

通訊便捷，實(shí)現(xiàn)移動(dòng)通訊和無線尋呼實(shí)現(xiàn)境內(nèi)無縫隙覆蓋，電力充實(shí)，文化、娛樂、購物、餐飲等服務(wù)業(yè)配套發(fā)展，有線電視傳輸網(wǎng)覆蓋全項(xiàng)目區(qū)。

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大型綜合超市建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

第五章 總體方案設(shè)計(jì)

5.1發(fā)展目標(biāo)

1、形成西安市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)零售商業(yè)品種最齊全、種類最多樣、配銷的市場(chǎng)覆蓋面最大的綜合性超級(jí)市場(chǎng)。

2、朱宏路和鳳城九路上具有綜合購物特征的大型綜合超市。

5.2發(fā)展定位

5.2.1商業(yè)業(yè)態(tài)定位

鑒于**集團(tuán)在經(jīng)營超市領(lǐng)域以及在管理方式上處于國內(nèi)領(lǐng)先地位，并具有多年豐富的經(jīng)驗(yàn)，本項(xiàng)目選擇的業(yè)態(tài)為綜合性超級(jí)市場(chǎng)，即將項(xiàng)目建成滿足大型零售發(fā)展需要，且具有中國特色的集購物、休閑為一體的大型綜合性超級(jí)市場(chǎng)。

5.2.2商品結(jié)構(gòu)定位

本項(xiàng)目建成后，將包括約7000-11000個(gè)單品（食品、HBA、雜貨87%，耐用品和服裝占一三%），主要商品品種有生鮮、食品、雜貨、家居、服裝服飾、音箱制品、玩具、辦公、家電等，具體詳見表5-1所示。

表5-1 本項(xiàng)目商品結(jié)構(gòu)表

序號(hào)

一

分類

生鮮商品

序號(hào)

四

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分類

非食品非技術(shù)（2）

大型綜合超市建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

序號(hào)

1

2

3

4

5

6

7

8

9

二

1

2

3

4

5

6

三

1

2

3

4

5

6

7

分類

奶制品

面包

糕點(diǎn)

自助熟食

肉類

魚類

冷凍食品

蔬果

干果／南北貨

非食品非技術(shù)（1）

照相

音像

家具

大家電

小家電

通訊

紡織品

男裝

兒童用品

內(nèi)衣裝

女裝

鞋類

家用紡織品

品牌服飾

序號(hào)

1

2

3

4

5

6

7

8

9

五

1

2

3

4

5

6

7

8

分類

家用五金

工具

像制品

游戲及玩具

體育用品

廚房與餐桌用品

學(xué)習(xí)辦公用品

清潔整理用品

箱包珠寶

大眾消費(fèi)品

成品

洗滌菜

美容美發(fā)

清潔護(hù)理

小吃早餐

餅干

飲料煙酒

團(tuán)購品

5.2.3商品品種定位

本項(xiàng)目各類商品品種定位如表5-2所示。

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表5-2 商品品種定位

處別

食品類

生鮮類

洗化用品

家電類

針紡類

品類角色

吸引客流并體現(xiàn)賣場(chǎng)的品質(zhì)

推動(dòng)銷售并提升賣場(chǎng)的價(jià)格形象

品類豐富性的代表，質(zhì)量和功能的完美組合

補(bǔ)充性的品類，完善整個(gè)賣場(chǎng)的商品結(jié)構(gòu)

引進(jìn)品牌百貨，體現(xiàn)時(shí)尚的代表以及賣場(chǎng)的差異化

5.2.4目標(biāo)客戶定位

本項(xiàng)目定位為滿足居民衣食住行方方面面的生活需求，目標(biāo)客戶主要針對(duì)鳳城五路——鳳城十二路之間的常住人口，目標(biāo)市場(chǎng)定位為：

1、專業(yè)客戶：

主要考慮距離本項(xiàng)目3.0km半徑內(nèi)的專業(yè)客戶，具體包括：

企事業(yè)單位采購與總務(wù)人員；

二級(jí)批發(fā)商與小型非連鎖的零售商；

餐飲業(yè)采購人員；

機(jī)關(guān)團(tuán)體、公司行號(hào)的采購人員；

軍隊(duì)、學(xué)校、醫(yī)院等機(jī)構(gòu)的領(lǐng)導(dǎo)與采購及總務(wù)人員。

2、個(gè)人消費(fèi)者：

個(gè)人消費(fèi)者主要考慮為本項(xiàng)目2.0km半徑內(nèi)較有消費(fèi)能力、有穩(wěn)定收入的家庭及收入較高的個(gè)人（單身貴族）。具體包括：

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（1）收入較高的青年、有穩(wěn)定收入的中年女性：她們是本項(xiàng)目的消費(fèi)主力軍。從家庭角色看，她們承擔(dān)家庭消費(fèi)的大多數(shù)食品和日用生活品的購買；從購買時(shí)間看，她們購買頻率高且每次購買時(shí)間相對(duì)較長；從購買方式看，她們易受廣告和店內(nèi)各種促銷活動(dòng)影響，購物數(shù)量多；從購買范圍看，由于她們大多身兼子女、妻子、母親的三重身份，除了整個(gè)家庭的日用消費(fèi)品外，兒童用品和老年用品也在購買范圍之內(nèi)。

（2）中等收入的附近居民：該部分主要考慮本項(xiàng)目周邊步行20分鐘區(qū)域內(nèi)的居民，他們距離本項(xiàng)目較近，為了追求便利、快捷，多會(huì)選擇就近購買，以生鮮食品和生活必需品消費(fèi)為主，是本項(xiàng)目的主要目標(biāo)顧客。他們追求質(zhì)量穩(wěn)定可靠、價(jià)格適當(dāng)?shù)纳唐罚潜卷?xiàng)目自有品牌的主力顧客。

（3）其他：除此之外，其他距離較遠(yuǎn)區(qū)域的市場(chǎng)雖然購買頻率低，但單次購買金額相對(duì)較大，是本項(xiàng)目在節(jié)假日應(yīng)該關(guān)注的市場(chǎng)。

5.2.5功能定位

為符合本項(xiàng)目的主題定位，滿足本項(xiàng)目建成后所擁有的商品結(jié)構(gòu)及商品定位，本項(xiàng)目將劃分為日用百貨區(qū)、生鮮時(shí)蔬區(qū)、食品區(qū)、服裝服飾區(qū)及倉儲(chǔ)區(qū)五個(gè)功能區(qū)塊。

5.2.6價(jià)格定位

對(duì)于本項(xiàng)目，將從各不同品類選擇500余種“高敏感商品”及

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大型綜合超市建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1200余種“敏感商品”實(shí)行有競(jìng)爭力的價(jià)格策略，一般會(huì)低于同行競(jìng)爭者售價(jià)的5%—10%，其它商品價(jià)格策略為：天天實(shí)惠、天天低價(jià)，保持合理的價(jià)格優(yōu)勢(shì)系數(shù)和價(jià)格指數(shù)。

5.3經(jīng)營策略

將本項(xiàng)目劃分為五大功能區(qū)塊，各功能區(qū)塊的經(jīng)營策略詳見表5-3所示。

表5-3 項(xiàng)目經(jīng)營策略表

功能

區(qū)塊

經(jīng)營策略

1、肉類以牛羊肉專柜為主：其次著重引進(jìn)品牌性凍禽類商品。從價(jià)格和分割品項(xiàng)上切入吸引客流。

生

鮮

時(shí)

蔬

區(qū)

2、海產(chǎn)品價(jià)格帶齊全。首先用鮮活魚類的低價(jià)長期吸引消費(fèi)者，第二通過凍水產(chǎn)的敏感單品分單品分時(shí)段進(jìn)行低價(jià)促銷。第三把海干貨的品項(xiàng)做全。

3、對(duì)蔬果產(chǎn)品消費(fèi)，不間斷推出單品推廣銷售或?qū)ｎ}水果銷售。

4、蔬菜從價(jià)格帶方面來講，比較齊全。根據(jù)實(shí)際情況開設(shè)早市商品，做全成品蛋的品項(xiàng)，另外推出加工蔬菜配菜。

1、商品和品類豐富齊全，充分滿足商圈消費(fèi)者的多樣需求。

2、以低端特價(jià)商品吸引人氣，以中檔及潛力商品（如快速消費(fèi)食品、冷藏保鮮、飲料等）作為商品結(jié)構(gòu)重心及發(fā)展重點(diǎn)，以中高檔商品（如食

品

區(qū)

進(jìn)口商品、高端糧油調(diào)味品、特殊用途商品等）作為吸引高端顧客的特色商品和提升毛利空間的重要手段。

3、促銷方式多樣組合，通過價(jià)格促銷確立低價(jià)或最優(yōu)性價(jià)比的形象；以品類促銷及廠商獨(dú)家支持的各種促銷活動(dòng)體現(xiàn)品牌形象和優(yōu)質(zhì)商品形象。

4、部分品類通過集中化組合陳列體現(xiàn)特色，如：紅酒洋酒中心、進(jìn)口

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大型綜合超市建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

功能

區(qū)塊

經(jīng)營策略

食品專區(qū)、嬰幼用品區(qū)、陜西（及全國）特產(chǎn)區(qū)等。

5、新品是刺激消費(fèi)的重要手段。

1、商品和品類豐富齊全，充分滿足商圈消費(fèi)者的多樣需求。

2、以優(yōu)質(zhì)低價(jià)商品吸引人氣，以中檔及潛力商品（如嬰幼、個(gè)人護(hù)理等）作為商品結(jié)構(gòu)重心及發(fā)展重點(diǎn)，突出中高檔商品（如進(jìn)口商品、精品護(hù)膚、特殊用途商品等），作為吸引高端顧客的特色商品和提升毛利空間的重要手段。

3、促銷方式多樣組合，通過價(jià)格促銷確立低價(jià)或最優(yōu)性價(jià)比的形象；以品類促銷及廠商獨(dú)家支持的各種促銷活動(dòng)體現(xiàn)品牌形象和優(yōu)質(zhì)商品日

用

百

貨

區(qū)

形象。

4、部分品類通過集中化組合陳列體現(xiàn)特色，如：個(gè)人護(hù)理中心、面膜中心、進(jìn)口專區(qū)、嬰幼專區(qū)、護(hù)膚中心、潔衣中心等。

5、新品是刺激消費(fèi)的重要手段，在店內(nèi)嘗試實(shí)施“新品綠色通道”。

6、家電類產(chǎn)品以包銷、訂制特價(jià)商品樹立低價(jià)形象，吸引人氣。以中檔及潛力商品作為商品結(jié)構(gòu)重心及發(fā)展重點(diǎn)。以中高檔合資品牌及時(shí)尚數(shù)碼產(chǎn)品，樹立賣場(chǎng)形象，體現(xiàn)定位策略。從而吸引高端顧客同時(shí)提升毛利空間。

7、家電類產(chǎn)品全面推出多樣組合的促銷方式。通過品牌廠商周、以舊換新、家電下鄉(xiāng)、全場(chǎng)折扣等多種促銷方式渲染賣場(chǎng)銷售氛圍體現(xiàn)促銷競(jìng)爭力。

1、商品和品類豐富齊全，充分滿足商圈消費(fèi)者的多樣需求。

服

裝

服

飾

區(qū)

2、以低端特價(jià)商品吸引人氣，以中檔及一線商品（如品牌內(nèi)褲健將、愛莎系列，內(nèi)衣：三槍、宜而爽，七匹狼襪子等）作為商品結(jié)構(gòu)重心及發(fā)展重點(diǎn)，以中高檔商品（如品牌男裝、啄木鳥皮具、高檔飾品等）作為吸引高端顧客的特色商品和提升毛利空間的重要手段。

3、促銷方式多樣組合，通過價(jià)格促銷確立低價(jià)或最優(yōu)性價(jià)比的形象；以品類促銷及廠商獨(dú)家支持的各種促銷活動(dòng)體現(xiàn)品牌形象和優(yōu)質(zhì)商品

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功能

區(qū)塊

形象。

經(jīng)營策略

4、部分品類通過集中化組合陳列體現(xiàn)特色，如：休閑運(yùn)動(dòng)系列專柜、嬰幼用品專柜等。

5、新品是刺激消費(fèi)的重要手段，嘗試實(shí)施新品汰換時(shí)間表。

倉

儲(chǔ)

區(qū)

主要為本項(xiàng)目各功能區(qū)塊服務(wù)，倉庫周轉(zhuǎn)次數(shù)按照7天/次考慮，以保證各功能區(qū)塊產(chǎn)品的新鮮性及全新性。

5.4項(xiàng)目運(yùn)營模式

本項(xiàng)目為大型綜合超市，建成后全部為項(xiàng)目單位自營。項(xiàng)目區(qū)除熟食、化妝品、珠寶、手表、高級(jí)筆、攝影器材等少量商品實(shí)行柜臺(tái)服務(wù)以外，其他商品都實(shí)行開架銷售，顧客自我服務(wù)，將在入口處的顯眼位置設(shè)置大面積的顧客服務(wù)中心，集中處理顧客的投訴、疑難咨詢和退貨；在各商品部顯眼位置，張貼各部門主管、員工的照片和姓名等告示牌供咨詢；為方便顧客尋找到商品，除主通道、樓梯口有明顯指示牌外，次通道也有分類的指示牌、標(biāo)示牌，指引顧客。

商品是本項(xiàng)目建成后的最重要裝飾，促銷也主要集中在賣場(chǎng)內(nèi)，除充分利用賣場(chǎng)和商品與顧客交流外，項(xiàng)目單位還將采取一些措施，如：“無障礙退款”的承諾，經(jīng)常推出促銷產(chǎn)品在顯眼的貨位，場(chǎng)內(nèi)叫賣、新品品嘗、廠家促銷、拍賣促銷等活躍賣場(chǎng)氣氛等。

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第六章 建設(shè)方案設(shè)計(jì)

6.1設(shè)計(jì)依據(jù)

1、《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（GB 50352—2005）；

2、《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ 26－95）；

3、《汽車庫、修車庫、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50067-97）；

5、《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB5一八9－2005）；

6、《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB 50052）；

7、《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB 50034-2004）；

8、《建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50033-2001）；

9、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016-2006）；

10、《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500一三-2006）；

11、《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50116—98）；

12、《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB 50034—2004）。

6.2建設(shè)內(nèi)容

本項(xiàng)目為大型綜合超市建設(shè)項(xiàng)目，項(xiàng)目擬租賃商業(yè)樓1-3層區(qū)域進(jìn)行建設(shè)，總建筑面積14612.48m2，包括日用百貨區(qū)、生鮮時(shí)蔬區(qū)、食品區(qū)、服裝服飾區(qū)及倉儲(chǔ)區(qū)五部分功能區(qū)塊，主要建設(shè)內(nèi)容包括：

1、日用百貨區(qū)、生鮮時(shí)蔬區(qū)、食品區(qū)、服裝服飾區(qū)及倉儲(chǔ)區(qū)的裝修裝飾工程。其中日用百貨區(qū)4708.92m2，生鮮時(shí)蔬區(qū)2000m2、食品區(qū)2951.75m2、服裝服飾區(qū)2000m2及倉儲(chǔ)區(qū)2951.78m2；

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大型綜合超市建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

2、購置本項(xiàng)目建設(shè)所需設(shè)備主要包括儲(chǔ)藏設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、冷凍設(shè)備等共計(jì)一五571臺(tái)（個(gè)、套）。

本項(xiàng)目建成后，將形成超市營業(yè)面積11660.7m2，倉儲(chǔ)面積2951.78m2（營業(yè)面積及倉儲(chǔ)面積均含設(shè)備用房、疏散通道、電梯間等輔助用房面積）的經(jīng)營規(guī)模，涵蓋大型零售商業(yè)所必備的生鮮、時(shí)蔬、食品、家化、日用百貨、品牌服裝等商品結(jié)構(gòu)齊全的大型綜合性超市。

6.3土建方案

本項(xiàng)目土建方案主要為日用百貨區(qū)、生鮮時(shí)蔬區(qū)、食品區(qū)、服裝服飾區(qū)及倉儲(chǔ)區(qū)的建筑裝修裝飾工程，總建筑面積14212.48m2，具體裝修設(shè)想如下：

6.3.1建筑造型及風(fēng)格

總體上，大型綜合性超市這樣的公共式購物場(chǎng)所，它幾乎面向社會(huì)各個(gè)層面的人群，因此風(fēng)格上很少采用較個(gè)性化的設(shè)計(jì)，本項(xiàng)目占據(jù)地面3層，外立面裝修除滿足與西安市其他連鎖超市統(tǒng)一風(fēng)格外，

還需從競(jìng)爭的角度，成本的角度和功能實(shí)用性的角度出發(fā)考慮，以簡潔為主調(diào)，功能性為主導(dǎo)。

6.3.2平面布局

本項(xiàng)目為大型綜合型超市，人流量較大，設(shè)計(jì)商場(chǎng)入口位于南側(cè)，以避免人流與主要車道的交叉影響，車庫出入口設(shè)于鳳城九路，滿足車庫使用和疏散要求。電動(dòng)坡道位于東側(cè)與西側(cè)，以方便購物，另在

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西側(cè)設(shè)置無障礙電梯，收銀臺(tái)設(shè)置于一層，盡量將人流從三層逐步引入一層。

6.3.3結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

本項(xiàng)目主要為租賃商業(yè)樓，該棟建筑采用鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)形式，塔樓為剪力墻結(jié)構(gòu)，裙樓為框架結(jié)構(gòu)，建筑結(jié)構(gòu)抗震設(shè)防類別為乙類，抗震設(shè)防烈度為8度，設(shè)計(jì)使用年限為50年。塔樓地基處理采用夯擴(kuò)鋼筋砼大頭樁，裙樓地基處理采用灰土擠密樁，基礎(chǔ)部分均采用梁筏基礎(chǔ)以增加整棟樓的穩(wěn)定性。

6.3.4室內(nèi)裝修

本項(xiàng)目土建內(nèi)容主要為日用百貨區(qū)、生鮮時(shí)蔬區(qū)、食品區(qū)、服裝服飾區(qū)及倉儲(chǔ)區(qū)的裝飾裝修工程，具體包括：

1、墻體及頂棚

本項(xiàng)目墻體與頂棚表面要求平整、不起塵、不眩光、便于除塵以及減少凹凸面，因此，建筑材料為非燃燒體及非有機(jī)復(fù)合材料，對(duì)內(nèi)墻角不做特殊處理，頂棚及墻體采用抗靜電型合成樹脂乳液涂料涂抹，黏結(jié)強(qiáng)度0.70Mpa。

2、地面

本項(xiàng)目地面要求平整光滑、無裂縫、接口嚴(yán)密、無顆粒無脫落，并能耐受清洗和消毒，因此，地面采用水磨石地面，并磨光、打蠟，保證地面平整。

3、窗戶

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為保證商場(chǎng)采光均勻度不小于0.7，設(shè)計(jì)窗地面積比為1/6。選用具有良好氣密性的雙層塑鋼平開窗，窗框材料為鋁合金框。

4、門

考慮超市人流進(jìn)出及夜晚密閉要求，超市入口安全門選用具有極高抗壓能力及抗空氣泄露能力的玻璃自動(dòng)門，開啟方向向室外開啟，倉庫門選用木質(zhì)防火推拉門，設(shè)備用房選用單向開啟木質(zhì)甲級(jí)防火門。

5、照明

本項(xiàng)目為有窗超市，照明燈具的選型應(yīng)選用外型表面光滑，凹凸面少不易積灰，容易清掃且不宜產(chǎn)生靜電材料制成的燈具。在滿足照度要求外，燈具的選型和布置主要還應(yīng)考慮室內(nèi)氣流流型，因此，本項(xiàng)目照明采用三基色熒光粉的T8型（36W）燈管，吸頂安裝，燈具的布置采用斷續(xù)光帶型，并與空調(diào)風(fēng)口等統(tǒng)一安排。

根據(jù)超市的特殊性，應(yīng)當(dāng)設(shè)置安全出口標(biāo)志燈，照度51x，疏散照明選用“常明燈”方式。

在超市西側(cè)、東側(cè)、北側(cè)等處設(shè)置備用照明，按比例均勻布置，其照度不低于一般照明的10%，備用照明電源采用與正常照明的供電干線自配電室的低壓屏上（或母線上）分開的方式。

6.3.5節(jié)能設(shè)計(jì)理念

本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)中充分考慮到節(jié)能的前期引入：設(shè)計(jì)中盡可能采用自然通風(fēng)與自然采光，可以采用被動(dòng)式陽光房，吸收能量。在建筑裝修材料的選用上，采用高效高強(qiáng)環(huán)保的生態(tài)材料，采用熱阻性能好的，

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密封性能好的材料。

6.3.5配套設(shè)施建設(shè)

本項(xiàng)目設(shè)有若干休息設(shè)施給顧客，為使到這些休息場(chǎng)所被有真正購物消費(fèi)意向的人士所使用，杜絕閑雜人停留在超市內(nèi)，影響消費(fèi)者的購物心情，建議這些休息場(chǎng)所分兩種設(shè)置：第一種設(shè)在超市入口處，第二是在三層設(shè)置少量的椅子以供有需要的人士稍作休息之用，但這些椅子需要設(shè)置在營業(yè)員視野范圍之內(nèi)，使休息過久的客人有壓力，真正做到為有需要人士所使用。

配備足夠的公共衛(wèi)生間和茶水間（或直飲水機(jī)），方便客戶和商戶的使用。

6.4無障礙設(shè)施建設(shè)

本項(xiàng)目配建的無障礙設(shè)施主要包括無障礙入口、無障礙通道、無障礙扶梯、洗手間專用廁位、輪椅結(jié)算通道、殘疾人停車泊位、盲文標(biāo)識(shí)和音響提示，并針對(duì)殘疾人士設(shè)置低位收款臺(tái)。

根據(jù)實(shí)際需要，本項(xiàng)目建設(shè)后，將在超市內(nèi)設(shè)置殘疾人服務(wù)點(diǎn)及愛心導(dǎo)購員。

6.5設(shè)備方案

6.5.1選型原則

1、標(biāo)準(zhǔn)化原則

所選擇的設(shè)備必須遵循國際、國家行業(yè)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

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2、安全性原則

準(zhǔn)確理解國家相關(guān)法律法規(guī)對(duì)內(nèi)外網(wǎng)、安全等級(jí)保護(hù)的規(guī)定，合法合理地設(shè)計(jì)安全措施。所選購的設(shè)備必須符合安全性和穩(wěn)定性要求，產(chǎn)品自身的具有相當(dāng)?shù)陌踩裕荒軌蚴褂糜腥毕莼蛘叽嬖诎踩┒吹漠a(chǎn)品；產(chǎn)品自身需要具有穩(wěn)定性，能夠滿足長時(shí)間、大工作量的穩(wěn)定運(yùn)行需求。

3、適應(yīng)性原則

所選購的產(chǎn)品應(yīng)具備一定的靈活性來適應(yīng)項(xiàng)目建設(shè)中的各種變化。

4、可管理性原則

所選設(shè)備方便集中監(jiān)管、配置，可以提供統(tǒng)計(jì)信息和故障檢測(cè)手段。

5、技術(shù)先進(jìn)性原則

滿足項(xiàng)目建設(shè)需要的前提下，要求其性能指標(biāo)保持先進(jìn)水平，突顯綠色、無污染概念。

6、其他

設(shè)備購置應(yīng)按照先進(jìn)性與經(jīng)濟(jì)性相結(jié)合，適用性與適度超前性相結(jié)合，數(shù)量配置合理，質(zhì)量安全可靠，經(jīng)濟(jì)價(jià)格可行的原則進(jìn)行選擇。

6.5.2設(shè)備選型

本項(xiàng)目擬購置設(shè)備主要包括儲(chǔ)藏設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、冷凍設(shè)備等共計(jì)一五571臺(tái)（個(gè)、套），投資172萬元。

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表6-1 設(shè)備購置一覽表

單位：萬元

序號(hào)

1

設(shè)備名稱

貨架

儲(chǔ)藏設(shè)備 散貨柜

收銀臺(tái)

收動(dòng)叉車

平板車

運(yùn)輸設(shè)備

促銷車

促銷平臺(tái)

島柜

冷凍設(shè)備

立風(fēng)柜

POS

UPS2AH

UPS一五

掃描槍

服務(wù)器

電腦系統(tǒng)

客戶機(jī)

打印機(jī)

軟件點(diǎn)

網(wǎng)絡(luò)設(shè)備

電子稱

電腦

寫卡器

購物卡系統(tǒng) 終端

軟件

購物卡

檢測(cè)天線

防盜系統(tǒng) 解碼板

軟標(biāo)簽

電腦

攝象機(jī)

監(jiān)控系統(tǒng)

控制器

線路

工控功放

VCD

背景音樂

音響

線路

存包柜

總臺(tái)、存包柜

總臺(tái)

數(shù)量

1

1

6

4

10

一五

一五

1

1

6

1

6

6

1

2

2

6

1

6

3

3

6

1

5000

2

3

10000

1

20

2

1

1

1

30

1

1

1

39

單位 單價(jià)(元) 金額

2

3

4

5

6

7

8

9

套 30

套 8

組 1250 0.75

部 7000 2.8

輛 300 0.3

部 200 0.3

個(gè) 300 0.45

套 40

套 30

臺(tái) 9000 5.4

臺(tái) 5000 0.5

臺(tái) 260 0.一五6

把 2400 1.44

臺(tái) 11000 1.1

臺(tái) 4000 0.8

臺(tái) 3000 0.6

個(gè) 3000 1.8

套 0.5

個(gè) 5100 3.06

臺(tái) 4000 1.2

個(gè) 1200 0.36

個(gè) 一八00 1.08

套 2900 0.29

張 4 2

支 6000 1.2

塊 6200 1.86

張 0.2 0.2

臺(tái) 6000 0.6

部 1000 2

塊 1200 0.24

套 0.3

臺(tái) 3000 4.0

臺(tái) 300 0.03

個(gè) 40 0.12

套 0.2

套 4

套 0.3

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序號(hào)

10

12

一三

14

設(shè)備名稱

服務(wù)器

UPS不接斷后POS收款備電源（APC） 機(jī)

購物車

購物設(shè)施

購物籃

數(shù)量

1

1

100

300

1

一五571

單位

套

套

輛

個(gè)

套

單價(jià)(元)

50000

10000

300

100

金額

5

1

3

3

12

172

中央空調(diào)系統(tǒng)

合計(jì)

6.6公用輔助工程

6.6.1道路交通

樓內(nèi)交通：結(jié)合本項(xiàng)目功能設(shè)計(jì)的特殊性，樓內(nèi)交通采用垂直交通設(shè)計(jì)。

區(qū)內(nèi)交通：通道樹型交通體系，通過地下層、地下夾層、地上層的有機(jī)規(guī)劃，將本項(xiàng)目的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時(shí)又與城市街道、停車場(chǎng)、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹型”（Access Tree）體系。

車輛交通：本項(xiàng)目建成后人流量較大，考慮使用商業(yè)樓停車場(chǎng)的一部分，供本項(xiàng)目顧客使用，顧客憑購物小票可免費(fèi)停放2小時(shí)。

6.6.2暖通系統(tǒng)

本項(xiàng)目設(shè)計(jì)為集中空調(diào)采暖，通風(fēng)換氣次數(shù)10次，溫度夏季＜28℃，冬季 ≥一八℃。室內(nèi)需維持正壓，室內(nèi)相對(duì)濕度φ＜70%。

1、室內(nèi)設(shè)計(jì)參數(shù)

具體室內(nèi)設(shè)計(jì)參數(shù)詳見表6-2所示。

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表6-2 冬夏空調(diào)溫度及濕度控制

溫度（度） 相對(duì)濕度（%）

名稱

夏季 冬季

賣場(chǎng)區(qū)

辦公區(qū)

倉儲(chǔ)區(qū)

27

26

--

一八

20

12

夏季

＜65

＜65

＜65

冬季

--

--

--

新風(fēng)

m3/h·人

照明

W/㎡

人員密度㎡/人

20

20

--

20

20

--

4

5

--

2、空調(diào)通風(fēng)設(shè)計(jì)

（1）空調(diào)系統(tǒng)冷熱源

①本設(shè)計(jì)空調(diào)系統(tǒng)冷熱源選用燃?xì)庑弯寤囄帐嚼淙怂畽C(jī)，一機(jī)二用，夏季供冷凍水，冬季供熱水；

②空調(diào)冷凍水供回水溫度：7-12℃，空調(diào)熱水供回水溫度：30-37℃。

（2）空調(diào)系統(tǒng)

①本項(xiàng)目采用混合模式，即設(shè)自然通風(fēng)與集中空調(diào)相結(jié)合方式，通過設(shè)置風(fēng)塔，用自然通風(fēng)來降溫，以減少人工能源的使用時(shí)間，從而達(dá)到節(jié)能的效果。空調(diào)采用風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)系統(tǒng)，新風(fēng)機(jī)組設(shè)于新風(fēng)機(jī)房內(nèi)，所有風(fēng)機(jī)盤管均帶回風(fēng)箱，回風(fēng)口上帶過濾器。

②空調(diào)水系統(tǒng)為雙管制，閉式循環(huán)。

③空調(diào)水系統(tǒng)采用下供下回雙管系統(tǒng)，每層水平回水管上設(shè)平衡閥以保證系統(tǒng)平衡。

（3）通風(fēng)系統(tǒng)

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①本項(xiàng)目建成后所使用的地下停車庫采用機(jī)械排風(fēng)，按照1/2排煙量設(shè)送風(fēng)機(jī)，不足部分通過車道自然補(bǔ)風(fēng)，排風(fēng)量6次/h，上排1/3，下排2/3。

②高低壓配電室安消除余熱計(jì)算排風(fēng)量，水泵房按3-5次換氣次數(shù)計(jì)算排風(fēng)量。

③樓內(nèi)設(shè)有機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)，排風(fēng)量按空調(diào)系統(tǒng)新風(fēng)量的80%計(jì)算。

④公共衛(wèi)生間設(shè)機(jī)械通風(fēng)，換氣次數(shù)按10次計(jì)，由風(fēng)機(jī)統(tǒng)一排至室外。

（4）管材、保溫及其他

①通風(fēng)空調(diào)分管均采用鍍鋅鋼板制作，鋼板厚度按《通風(fēng)與空調(diào)工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》。

②水系統(tǒng)水管當(dāng)DN≤50mm時(shí)，采用焊接鋼管，當(dāng)DN＞50mm時(shí)，采用無縫鋼管，冷凝水管采用鍍鋅鋼管。

③空調(diào)供回水管及凝水管均采用橡塑或聚乙烯PEE40保溫管殼，厚度δ=19mm。

④空調(diào)機(jī)組、新風(fēng)機(jī)組消聲采用厚片式消聲器或消聲彎頭，吊頂式機(jī)組及風(fēng)機(jī)其吊桿均采用減震吊桿。

⑤風(fēng)道閥門采用對(duì)開多葉調(diào)節(jié)閥及蝶閥，空調(diào)水管閥門采用對(duì)夾式蝶閥，水泵出口采用緩閉式逆止閥，風(fēng)機(jī)盤管進(jìn)出水接管處采用銅質(zhì)球閥，閥門工作壓力1.6Mpa。

3、防排煙

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大型綜合超市建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

（1）變配電室設(shè)有氣體滅火系統(tǒng)，故設(shè)事故排風(fēng)系統(tǒng)，事故排風(fēng)量按12次換氣次數(shù)計(jì)算，當(dāng)煙溫感報(bào)警，風(fēng)機(jī)前電動(dòng)防火閥關(guān)閉，風(fēng)機(jī)停運(yùn)，滅火后，事故風(fēng)機(jī)開啟，電動(dòng)防火閥開啟，進(jìn)行事故排風(fēng)，經(jīng)計(jì)算事故風(fēng)機(jī)可和平時(shí)排風(fēng)機(jī)合用一臺(tái)風(fēng)機(jī)。事故風(fēng)機(jī)在消防控制室及本房間室外均可控制。

（2）發(fā)電機(jī)房設(shè)有氣體滅火系統(tǒng)，故事故排風(fēng)系統(tǒng)，事故排風(fēng)量按12次換氣次數(shù)計(jì)算，當(dāng)煙溫感報(bào)警，風(fēng)機(jī)前電動(dòng)防火閥關(guān)閉，風(fēng)機(jī)停運(yùn)，滅火后，事故風(fēng)機(jī)開啟，電動(dòng)防火閥開啟，進(jìn)行事故排風(fēng)，經(jīng)計(jì)算事故風(fēng)機(jī)可和平時(shí)排風(fēng)機(jī)合用一臺(tái)風(fēng)機(jī)。事故風(fēng)機(jī)在消防控制室及本房間室外均可控制。

（3）對(duì)地下室超過20m的內(nèi)走道設(shè)機(jī)械排煙系統(tǒng)，排煙量按60

m3/h.㎡計(jì)算，按1/2排煙量計(jì)算送風(fēng)量。

（4）對(duì)防煙樓梯間及防煙樓梯間及消防電梯合用前室分別設(shè)機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)，加壓送風(fēng)機(jī)均設(shè)于屋面。

（5）對(duì)防煙樓梯間及其專用前室設(shè)機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)，送風(fēng)位置：防煙樓梯間。

4、空調(diào)系統(tǒng)自動(dòng)控制

空調(diào)機(jī)組采用節(jié)能全自動(dòng)機(jī)組，用微電腦實(shí)現(xiàn)智能控制，全年實(shí)現(xiàn)全自動(dòng)運(yùn)行。

（1）送風(fēng)機(jī)與新風(fēng)閥聯(lián)鎖，當(dāng)風(fēng)機(jī)停止運(yùn)行時(shí)新風(fēng)閥關(guān)閉。

（2）空調(diào)機(jī)組的回水管上設(shè)電動(dòng)二通閥，控制進(jìn)水量。

（3）全空氣系統(tǒng)：夏季：由室內(nèi)溫度控制表冷器的冷水流量。

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