房地產(chǎn)價格構(gòu)成

2024年1月9日發(fā)(作者：孤什么難鳴)

第一節(jié)。房地產(chǎn)價格的概念

一、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成

房地產(chǎn)價格是指在房屋建造、建設用地開發(fā)及經(jīng)營過程中，凝結(jié)在房地產(chǎn)商品中的物化勞動和活勞動價值量的貨幣表現(xiàn)形式。房產(chǎn)和地產(chǎn)的不可分割性決定了房地產(chǎn)價格是房產(chǎn)價格和地產(chǎn)價格的統(tǒng)一，地價蘊于房價之中，是房地產(chǎn)價格的重要組成部分。

房地產(chǎn)商品的價格由成本和利潤兩部分組成，用公式表示就是：商品房價格=成本+利潤.房地產(chǎn)商品的價格還可以進一步分解為:商品房價格=商品房的綜合造價+流通費用+利潤+稅金。具體來說，房地產(chǎn)價格由以下幾部分組成。

（一）生產(chǎn)成本

1.土地征用費

土地征用費是指開發(fā)經(jīng)營單位按照城市建設總體規(guī)劃進行土地開發(fā)所發(fā)生的向被征地單位支付的各項費用的總和。它主要包括土地補償費（即有關地下、地上物的補償費），征用市郊菜地的新菜地開發(fā)建設基金、安置補償費、耕地占用稅等。

2。拆遷安置補償費

拆遷安置補償費是指開發(fā)經(jīng)營單位拆除被拆遷人所有的房屋及地上附屬物的補償費,以及對被拆遷人安置所支付的安置費。它包括搬遷費、周轉(zhuǎn)房費、臨時設施費、拆遷戶臨時過渡費等。

3。勘察設計及前期工程費

勘察設計及前期工程費用包括總體規(guī)劃、設計、項目可行性研究、勘查、測繪以及“三通一平”過程中發(fā)生的一切生產(chǎn)性費用。

4。房屋建筑安裝工程費

房屋建筑安裝工程費又稱為主體工程費.它主要包括建筑安裝工程施工圖預算的費用和開發(fā)企業(yè)直接支付的應計入項目成本的工程費用.

5。住宅小區(qū)基礎設施建設費

這是指建筑物2米以外和小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程,如供水、排水、排污、供電、供氣、通信電纜、小區(qū)內(nèi)道路等建設費用，以及環(huán)衛(wèi)綠化設施費。

第七章房地產(chǎn)營銷策略--定價策略

房地產(chǎn)市場營銷

6.小區(qū)非營業(yè)性公共配套設施費

住宅小區(qū)內(nèi)為居民服務配套建設的各種非營業(yè)性公共配套設施的建設費,如居委會、派出所、托幼、小學、衛(wèi)生站、消防、自行車棚、公廁等。

7。管理費

管理費是指組織開發(fā)項目的土地開發(fā)、房屋建設和房屋流通所發(fā)生的費用，主要包括管理人員的工資、辦公費、差旅費、固定資產(chǎn)使用費、職工教育費、產(chǎn)品銷售費、房屋售出前的維護管理費以及契約、合同公證、簽證費等，還包括房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅等，收費標準是以上述1—6項之和為基數(shù)取一百分比，具體比例由市、縣人民政府確定。

8。貸款利息

計入成本的貸款利息，由市、縣人民政府根據(jù)本地區(qū)商品住宅建設占用貸款平均使用周期、平均比例、利率和開發(fā)項目的自身條件等因素確定.

（二）計劃利潤

利潤是指開發(fā)經(jīng)營單位銷售商品房屋后的銷售收入扣除全部生產(chǎn)、銷售成本，并繳納稅金之后的凈利潤。

（三）稅金

稅金是政府向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征集的列入商品住宅價格構(gòu)成的營業(yè)稅、城市維護建設稅等項。

1.營業(yè)稅

營業(yè)稅是對發(fā)生營業(yè)行為的單位和個人以其營業(yè)收入為課稅對象征收的一種稅。從事房地產(chǎn)開發(fā)建設的單位和個人根據(jù)營業(yè)額交納稅收前稅率是5%，按下式計算

營業(yè)稅額=商品住宅營業(yè)收入額×稅率（%)

2。城市維護建設稅

城市維護建設稅是為適應城市建設需要對繳納營業(yè)稅的單位和個人征收的稅。

(四）住宅樓層、朝向和地段的差價

樓層、朝向差價和地段的差價在公有住房出售時的規(guī)定。

1.樓層差價

根據(jù)高層或多層房屋的高度、提升工具、光照時間和消費者習慣等具體情況,確定標準價格樓層與其余各層的差價率。各樓層的差價率的代數(shù)和應趨近于零。例如以多層住宅為例,以第一層價格為98%,則第二層為100%,頂層為96%,其他為102%，其計算公式為

樓層差價=標準房價×樓層差價率

2。朝向差價

房屋的朝向差價率是根據(jù)當?shù)氐臍夂颉⒅黠L向和光照以及當?shù)厝藗兩盍晳T，確定不同朝向的差價率.住宅的朝向以每套主居房朝向為準，如一房間有雙重朝向，擇優(yōu)朝向。一般地，朝向增減差價率之和應為零。如以向南差價率為102％,朝東100%,朝西95％,朝北92％,其計算公式為

朝向差價=標準房價×朝向差價率

3.地段差價

根據(jù)城市土地級差情況,將城市土地劃分成不同地段，確定相應的地段差價率.新建房屋的出售價格的構(gòu)成和制訂，應有嚴格的計劃。國家規(guī)定了新建商品房的出售價格由物價部門審批，各地也制定了具體的申報制度和作價方法。商品房屋價格組成的公式如下

成本價格=生產(chǎn)成本±（朝向差價、樓層差價)

平均價格=成本價格+計劃利潤+稅金

銷售價格=平均價格+地段差價

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)、經(jīng)營、銷售過程中，企業(yè)所定的價格既不能低得沒有利潤,也不能過高而影響需求，必須介于兩者之間.

此外，價格構(gòu)成因素尚要考慮下面這些情況。

（1）房屋裝修。

隨著經(jīng)濟的發(fā)展,房屋裝修標準日益提高。門、窗、地板的用料已成為房產(chǎn)價格的重要構(gòu)成因素。如超過同類房屋標準，一般可按原單價酌增5%-15%；如低于同類房屋標準，則可按原單價酌減5％—15%.

（2）房屋設備。

一般指衛(wèi)生和暖氣設備。衛(wèi)生設備指抽水馬桶、瓷面盆和搪瓷浴缸等三件。如果設備因素未列入房屋造價或增加了房屋設備，就應按原單價增加房屋設備費用。

（3）房屋附屬設施。

包括圍墻、女兒墻和綠化等。圍墻、女兒墻可按墻體結(jié)構(gòu)每平方米估算單價,另加20%價格，作為圍墻上木門、鐵門、竹笆門的費用。

（4）房屋的折舊.

房屋建成后，無論是使用還是閑置，都會發(fā)生自然的和人為的損耗,從而需要考慮折舊因素。一般地說,房屋使用年限越長，折舊額越高。但折舊的計算方法不同，折舊額也會有所不同。

（5）房屋完好程度。

使用年限內(nèi)各階段的折舊率，一般只考慮時間因素，而未考慮人為因素。房屋完好程度應綜合考慮自然損耗、房屋維修、保養(yǎng)愛護等三個因素對房屋價格的影響。可根據(jù)上述三個因素確定房屋的完損等級,然后再進一步確定房屋的價格水平。

二、房地產(chǎn)價格的多種表現(xiàn)形式

房地產(chǎn)價格形式多，名稱不完全一致，有的是特定房地產(chǎn)制度下的產(chǎn)物。不同房地產(chǎn)價格,所起的作用不盡相同,有的是交易的結(jié)果，有的是作政府征稅的標準，有的是政府征用房地產(chǎn)補償時的依據(jù)，有的是計算房地產(chǎn)增值額的基礎。

（一）房產(chǎn)價格、地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)價格

房地產(chǎn)價格通常有房產(chǎn)價格、地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)價格之分.房產(chǎn)價格有時稱房屋價格，或建筑物價格，簡稱房價.地產(chǎn)價格又稱土地價格,簡稱地價.房地產(chǎn)價格又稱房地混合價。由于房產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)又有各種分類,因此又有各種價格，如房產(chǎn)可分為住宅、工業(yè)用房、商業(yè)用房、辦公用房等，相應的房產(chǎn)價格也有住宅價格、商業(yè)用房價格等。再如地產(chǎn)。同一塊土地，其“生熟"程度不同，其價格也不同，所謂“生熟"程度是指以下方面工作進行得如何：（1）征用補償?shù)霓r(nóng)地，還需要支付征地補償費。（2)已征用補償?shù)醋觥叭ㄒ黄?的土地。所謂“三通一平”是指施工現(xiàn)場達到路通、水通、電通和場地平整。（3）在現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)附有待拆遷建筑物的土地，此土地征購后需進行拆遷安置。

（二)售賣價格和租賃價格

銷售價格是指房地產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)同時進行市場轉(zhuǎn)手的價格。租賃價格是房地產(chǎn)商品在保持其原有的所有權(quán)關系不變的前提下,對房地產(chǎn)商品的使用價值實行分散出售的價格。

（三）商品房的價格、成本價格和福利價格

商品房的價格包括成本價格和利潤，其計算公式為

商品房的價格=成本價格+利潤

成本價格是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營投資的回收價格。

福利價格是低于成本價格的價格形式。這主要是國家為了解決一些住房特別困難的公民讓其有房住而采取的措施，成本價格和福利價格必須要輔之以相應的財政補貼，通常國家可采取免費或者優(yōu)惠劃撥一些土地建房，然后出售給住房困難戶。

（四)市場價格、理論價格和評估價格

房地產(chǎn)的市場價格，是房地產(chǎn)交易的實際成交價格.這種價格通常隨時間和供求關系及交易雙方的心態(tài)等的變化而發(fā)生變化。市場價格簡稱市價，其中又可分為公平市價和非公平市價.公平市價是指交易雙方在正常情況下的成交價格，不受一些不良因素,如不了解市場行情、壟斷、強迫交易等的影響。這個價格對交易雙方來說也是經(jīng)濟上合理的價格。反之即為非公平市價.

房地產(chǎn)的理論價格，是經(jīng)濟學理論中認為的房地產(chǎn)的“內(nèi)在價值”或“公開市場價格"，即將該房地產(chǎn)放在合理市場上交易,它應該實現(xiàn)的價格為多少。

房地產(chǎn)的評估價格，簡稱評估價,是運用某種估價方法對房地產(chǎn)市場價格等所作的一種估計、推測和判斷。在評估市價時,房地產(chǎn)的評估價與房地產(chǎn)市價有密切關系。理論上，一個良好的評估價格等于公平市價等于理論價格。

（五）總價格、單位價格和樓面地價

房地產(chǎn)總價格,是指一宗房地產(chǎn)的整體價格.根據(jù)情況的不同，房地產(chǎn)總價格也不同，它可以是一塊面積800平方米的土地價格，或是一片土地的土地價格,也可能是一個地區(qū)內(nèi)全部房地產(chǎn)的價格.房地產(chǎn)的總價格一般不能說明房地產(chǎn)價格水平的高低.

房地產(chǎn)單位價格,對土地單位價格來說，是指單位土地面積的土地價格。對建筑物單位價格來說，是指單位建筑面積的建筑物價格.對房地產(chǎn)單位價格來說,

是指單位建筑面積的房地產(chǎn)價格。房地產(chǎn)單位價格可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低.對于住宅來講，還有單位建筑面積、使用面積或居住面積的價格之分.

（六）抵押價格、課稅價格和征用價格

抵押價格是在設定房地產(chǎn)商品抵押權(quán)時所規(guī)定的價格。接受抵押的一方為了保證自身利益的安全性,房地產(chǎn)商品的抵押價格通常要低于它的實際價值。

課稅價格，是指政府為課征賦稅,由估價人員估定的作為房地產(chǎn)課稅基礎的價格。具體的課稅價格如何，由課稅政策而定.征用價格，是為政府征收房地產(chǎn)補償而評定的價格.

（七)期貨價和現(xiàn)貨價

期貨價是房地產(chǎn)商品的預售價,是先交錢后取貨的價格；現(xiàn)貨價是“一手交錢,一手交貨”的價格。兩者之間的關系可表示為

期貨價=現(xiàn)貨價—相應的投資利益±銷售風險預期損盈值

（八）住宅工程造價和住宅綜合造價

住宅工程造價是單一住宅項目的征地、開發(fā)和建設價格。住宅綜合造價則除了單一住宅工程造價之外還包括小區(qū)配套費,拆建還建費、統(tǒng)建管理費等項目費用。目前各地一般都采用綜合造價指標.

第四節(jié)。房地產(chǎn)基本定價方法

定價方法,是企業(yè)為了在目標市場上實現(xiàn)定價目標而給產(chǎn)品制定的一個基本價格或浮動范圍的方法。雖然影響產(chǎn)品價格的因素很多，但是企業(yè)在制定價格時主要考慮產(chǎn)品的成本、市場需求和競爭情況。產(chǎn)品成本規(guī)定了價格的最低基數(shù)，而競爭者價格和替代品價格則提供了企業(yè)在制定其價格時必須考慮的參照系數(shù)。在實際定價過程中，企業(yè)往往側(cè)重于對價格產(chǎn)生重要影響的一個或幾個因素來選定定價方法。房地產(chǎn)企業(yè)的定價方法通常有成本費用導向定價、需求導向定價和競爭導向定價三類。

一、成本費用導向定價法

成本費用導向定價法是房地產(chǎn)企業(yè)以產(chǎn)品的成本費用為主要依據(jù)，綜合考慮其他因素制定產(chǎn)品價格的方法。它簡單方便，是企業(yè)最基本、最普遍和最常用的定價方法。由于產(chǎn)品的成本費用形態(tài)不同,因此以成本費用為導向的定價方法也多種多樣，具體有以下幾種。

（一）成本費用加成定價法

這是以成本費用為中心的傳統(tǒng)定價方法。就是在單位產(chǎn)品成本費用的基礎上加上一定比率的預期利潤和稅金，作為房地產(chǎn)產(chǎn)品的價格的定價方法。在實際工作中可分為兩種情況。

1。完全成本費用加成定價

完全成本費用加成定價是以房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)和經(jīng)營過程中全部實際成本費用為基礎，制定產(chǎn)品價格。其計算公式為

單位產(chǎn)品價格=［完全成本費用（1+成本費用利潤率)+稅金]/產(chǎn)品產(chǎn)量

=[完全成本費用+利潤+稅金]/產(chǎn)品產(chǎn)量

成本費用利潤率一般根據(jù)市場上開發(fā)同類房地產(chǎn)產(chǎn)品所獲得的利潤率來確定。這種方法可以保證補償企業(yè)的全部勞動耗損，實現(xiàn)預期收益。但這種定價由于利潤率一定,往往會因企業(yè)成本費用越大而是利潤也越大,因此很少考慮用戶利益，加上房地產(chǎn)投入批量大，建設周期長,交工時間不一致等特點，造成總成本費用統(tǒng)計的復雜性,難以達到精確計算。

2.目標收益定價法

這種方法又稱目標利潤定價法，或投資收益率定價法。在成本的基礎上,按照目標收益率的高低計算售價的方法。計算步驟如下:

（1）確定目標收益率.目標收益率可表現(xiàn)為投資收益率、成本利潤率、銷售利潤率、資金利潤率等多種不同的形式。

（2）確定目標利潤。由于目標收益率的表現(xiàn)形式的多樣性,目標利潤的計算也不同，其計算公式有

目標利潤=總投資額×目標投資利潤率

目標利潤=總成本×目標成本利潤率

目標利潤=銷售收入×目標銷售利潤率

目標利潤=資金平均占用額×目標資金利潤率

（3）計算售價。其計算公式為

售價=(總成本+目標利潤）/預計銷售量

例73某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一總建筑面積為20萬平方米的小區(qū),估計未來在市場上可實現(xiàn)銷售16萬平方米，其總開發(fā)成本為4億元，企業(yè)的目標收益率為成本利潤率15%，問該小區(qū)的售價為多少？

解目標利潤=總成本×成本利潤率

=4×15%

=06（億元）

每平方米售價=（總成本+目標利潤）/預計銷售量

=(400000000+60000000）/160000

=2875(元）

因此，該企業(yè)的定價應為每平方米2875元。

目標收益率定價法的優(yōu)點是可以保證企業(yè)既定目標利潤的實現(xiàn)。這種方法一般適用于在市場上具有一定影響力的企業(yè)，市場占有率較高或具有壟斷性質(zhì)的企業(yè)。

（二）變動成本費用定價法

變動成本費用定價法又稱邊際貢獻定價法,即在定價時只計算變動成本費用而不計算固定成本費用，在變動成本費用的基礎上加上預期的邊際貢獻。其計算公式為

單位產(chǎn)品價格=（變動總成本費用+預期邊際貢獻）/產(chǎn)品產(chǎn)量

所謂邊際貢獻是指銷售收入減去補償變動成本費用后的收益。它是用來補償固定成本費用和企業(yè)盈利，而且首先用來補償固定成本費用。只有當這一貢獻達到盈虧分界點之后,才形成真正的盈利。由于補償固定成本費用是獲取盈利的前提，從這個意義上講，所有產(chǎn)品銷售收入扣除變動成本費用后的余額不論能否為企業(yè)盈利，都是對企業(yè)的貢獻。

這種方法因為不計固定成本費用，成本費用便降低很多，定價的伸縮性就大得多，增強了產(chǎn)品的價格競爭能力。一般在房地產(chǎn)產(chǎn)品需求不足，賣主競爭激烈時采用，它可以解決最低定價的起點問題.但這種定價方法不能長期采用，因為邊際貢獻可能不足以補償固定成本費用，造成企業(yè)虧損。

（三）投資回收定價法

投資回收定價法是指房地產(chǎn)企業(yè)為了確保投資收回并獲得收益，根據(jù)開發(fā)投資費用及預期的產(chǎn)品數(shù)量,確定能實現(xiàn)營銷目標價格的定價方法。

1.投資回收期定價法

投資回收期定價法是指企業(yè)以在預定年限內(nèi)收回投資為經(jīng)營目標的定價方法。房地產(chǎn)企業(yè)在投入較高數(shù)額的資金開發(fā)產(chǎn)品時，總要事先確定一個投資的回收期,比如5年、6年等。為了確保投資按期收回并獲得利潤,企業(yè)要根據(jù)產(chǎn)品的成本費用和預期的產(chǎn)品數(shù)量,確定一個能實現(xiàn)營銷目標的價格,這里的價格不僅要補償單位產(chǎn)品應攤的投資,還要補償新發(fā)生的或經(jīng)常性的成本費用.

例74某房地產(chǎn)租賃公司投資4000萬元建造寫字樓，預期投資回收期為5年且有300間辦公用房可供出租。預計平均使用率80%，每月的服務管理費為5萬元。請用投資回收定價法確定每間辦公用房的月租金標準。

解單位房間平均每月收入=投資總費用/（房間數(shù)×回收期）+每月服務管理費/房間數(shù)

=40000000/（300×5×12）十50000/300

=2389(元）

單位房間月租金標準=單位房間每月收入/房間平均使用率

=2389/80%=2986（元)

根據(jù)計算月租金標準可以定價為3000元，這樣能夠在5年內(nèi)及時收回投資.但投資回收定價法關鍵在于產(chǎn)品或利用率的保證，否則投資不能如期收回，營銷目標難以實現(xiàn)。

2。投資收益率定價法

投資收益率定價法是指企業(yè)以獲得一定的投資收益率為經(jīng)營目標的定價方法。回收期定價法只能確保一定年限內(nèi)收回投資,但企業(yè)長期的根本的目的不僅是收回投資，而且要實現(xiàn)一定的收益。因此，企業(yè)可以通過確定投資收益率并預測銷售量來制定產(chǎn)品的價格。其計算公式為

單位產(chǎn)品價格=總投資（1+投資收益率）/產(chǎn)品銷售量

這種定價方法不僅能使企業(yè)收回投資，而且能得到預期的收益。

(四）需求彈性定價法

這里的需求彈性是指需求價格彈性，是表示某一商品的需求量對它本身的價格變化的反應程度的概念。需求彈性等于需求量變化的百分比對價格變化的百分比的比。需求彈性用系數(shù)E表示。由于需求變動和價格變動反方向，這里取其比值的絕對值。

（1）若E〉1，這種產(chǎn)品富有彈性，即需求變動百分比大于價格變動百分比.定價時，降低價格會增加銷售量,以薄利多銷能夠?qū)崿F(xiàn)增加盈利的目的；反之，提價時務必謹慎需求量發(fā)生減少，影響企業(yè)收入。

（2)若E=1,需求彈性變動百分比與價格變動百分比相等，降低（提高）價格會增加少許銷量，但對銷售額影響不大，當然降低價格有利于提高市場競爭能力。

(3）若E<1,這種產(chǎn)品缺乏彈性,即需求量變動百分比小于價格變動百分比。定價時，提高價格對銷售量影響較小，高價厚利，少銷能增加盈利,相反降低價格,對需求量刺激效果不大，薄利不能多銷,反而會降低收入水平。

這種方法對房地產(chǎn)企業(yè)的定價和價格調(diào)整有較強的實用性，但對產(chǎn)品的需求彈性必須較為準確地拿捏，因此，房地產(chǎn)企業(yè)只有通過市場調(diào)查，在搜集大量資料的基礎上，進行動態(tài)觀察和分析，才能取得較好效果.

二、需求導向定價法

所謂需求導向定價是指以需求為中心,依據(jù)買方對產(chǎn)品價值的理解和需求強度來定價,而非依據(jù)賣方的成本定價。其主要方法有理解值定價法和區(qū)分需求定價法。

(一）理解值定價法

在市場營銷活動中，營銷活動能否順利進行，很大程度上取決于消費者的價值判斷。

理解值也稱“感受價值”或“認識價值”，是消費者對于商品的一種價值觀念，這種價值觀念實際上是消費者對商品的質(zhì)量、用途、款式以及服務質(zhì)量的評估。理解值定價法的基本指導思想是認為決定商品價格的關鍵因素是消費者對商品價值的認識水平，而非賣方的成本.房地產(chǎn)企業(yè)在運用理解值定價法定價時，首先要估計和測量在營銷組合中的非價格因素變量在消費者心目中建立起來的認識價值，然后按消費者的可接受程度來確定樓盤的售價.由于理解值定價法與現(xiàn)代產(chǎn)品定價思路很好地結(jié)合起來，成為市場經(jīng)濟條件下的一種全新的定價方法,因此為越來越多的企業(yè)所接受。其主要步驟是：（1）確定顧客的認識價值。（2)根據(jù)確定的認識價值，決定商品的初始價格。（3）預測商品的銷售量。（4）預測目標成本。（5）決策。

理解值定價法的關鍵是準確地掌握消費者對商品價值的認知程度。對自身產(chǎn)品價值估計過高的賣主，會令他們的產(chǎn)品定價過高；而對自身產(chǎn)品的消費者認識價值估計過低的企業(yè)，定的價格就可能低于他們能夠達到的價值。因此，為了建立起市場的認識價值，進行市場調(diào)查是必不可少的.

（二）區(qū)分需求定價法

區(qū)分需求定價法又稱差別定價法，是指某一產(chǎn)品可根據(jù)不同需求強度，不同購買力，不同購買地點和不同購買時間等因素，采取不同的售價。例如消費者在商店的小賣部喝一杯咖啡吃一塊點心要付10元,在一個小餐廳則要付12元，而在大旅館的咖啡廳就要付14元，如果要送到旅館的房間內(nèi)食用則要付20元.價格的不同并非產(chǎn)品的成本所決定的，而是附加服務和環(huán)境氣氛為產(chǎn)品增添了價值。同樣,對于房地產(chǎn)來說，同一種標準、同一種規(guī)格、同一種外部環(huán)境的商品房,可以根據(jù)樓層數(shù)的相應變化而使銷售價格相應變化。區(qū)分需求定價法的主要形式有:以消費群體的差異為基礎的差別定價，以數(shù)量差異為基礎的差別定價，以產(chǎn)品外觀、式樣、花色等差異為基礎的差別定價，以地域差異或時間差異為基礎的差別定價等。

三、競爭導向定價法

競爭導向定價法以市場上相互競爭的同類房地產(chǎn)商品價格為定價基本依據(jù)，并隨競爭狀況的變化確定和調(diào)整價格.主要有以下幾種具體方法。

(一)隨行就市定價法

隨行就市定價法即房地產(chǎn)企業(yè)以同行業(yè)的價格水平作為定價標準的定價方法。這種定價方法適用于市場競爭中差異比較小的房地產(chǎn)商品。開發(fā)經(jīng)營這類物業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)，為了避免價格競爭,與同行業(yè)競爭企業(yè)和平共處，減少風險，可以用這種較為穩(wěn)妥的定價方法。

房地產(chǎn)企業(yè)在采用隨行就市定價法制定價格，尤其是準備降價時，應慎重考慮是部分追隨降價，還是全部追隨降價,抑或是保持價格依舊不變。企業(yè)必須考慮：(1)競爭對手降價是否影響本企業(yè)的銷售量.

（2)競爭對手降價是長期降價還是暫時的短期降價。

（3)本企業(yè)降價是否會損害企業(yè)物業(yè)形象。

（4）本企業(yè)除降價外，是否還有其他非價格競爭對策等。

企業(yè)可以先不采取任何行動，視消費者對競爭對手價格變動的反應和競爭對手的價格動向，再作決策。

(二）主動競爭定價法

與隨行就市定價法相反，它不是追隨競爭對手的價格，而是根據(jù)本企業(yè)樓盤的實際情況與競爭對手的差異狀況來確定價格.這種方法一般為實力雄厚或物業(yè)獨具特色的房地產(chǎn)企業(yè)采用。

采用該方法定價時，首先將市場上競爭對手價格與企業(yè)估算價格進行比較，分為較高、一般、較低三個價格層次.其次，將本企業(yè)房地產(chǎn)商品的區(qū)位、質(zhì)量、配套、套型、設計、建筑面積等與競爭對手相比較，分析造成價格差異的原因。再次，根據(jù)以上分析結(jié)果確定本企業(yè)物業(yè)的特色、優(yōu)勢及市場定位,在此基礎上，按定價目標確定價格.最后,關注競爭對手價格變化，及時分析變化原因，相應調(diào)整本企業(yè)物業(yè)價格。

（三）投標定價法

投標定價法又稱密封遞價法。是事先不規(guī)定商品的價格，而是參加投標的企業(yè)根據(jù)招標公告的內(nèi)容，遞出愿意承擔的價格，招標者以最有利的價格拍板成交.這類定價法通常用于建筑包工、大型設備制造等，一般是由買方公開招標，賣方競爭投標，密封遞價，買方按物美價廉的原則擇優(yōu)選取。參加投標的企業(yè)為了中標,必須計算期望利潤，并根據(jù)最高的期望利潤率遞價。期望利潤可根據(jù)估計的中標率和企業(yè)利潤計算。即

期望利潤=企業(yè)利潤×估計中標率

投標定價法對于促進市場競爭,提高資金、物資、設備的利用率,降低商品成本和工程造價，提高經(jīng)濟效益有很大作用.

四、房地產(chǎn)價格控制

房產(chǎn)的營銷最實質(zhì)的內(nèi)容是價格控制。

價格的有序設置應預先慎重安排。一般的方案是設置以下四個價格：開盤價、封頂價、竣工價和入住價.并要有與此價格相適應的銷售比例。價格的基本原則為逐步漸進提高和留有升值空間.

此外，在價格控制上應避免以下幾點。

（一）價格在銷售初期下調(diào)

房價在樓盤開盤后，基本原則是只升不跌，一旦開盤價明顯下調(diào)，不僅會嚴重挫傷已購房者的積極性，帶來市場負面效應,而且會使樓盤市場信譽度下降而影響樓盤銷售。

（二)價格做空

有的開發(fā)商為了制造人氣,在市場實際接受力較差的情況下，依舊人為提高市場銷售價，而在實際銷售中，又隨意地讓客戶還價，打折，出現(xiàn)價格做空現(xiàn)象.

(三)升值太快缺少價格空間

有些開發(fā)商一旦發(fā)現(xiàn)自身樓盤市場出現(xiàn)業(yè)績，便誤認為上市價格太低、過快或過大地上調(diào)房價，致使市場應預留的空間失去，外表上非常榮耀。但會因此失去市場。

最合理的價格上調(diào)策略是按封頂、竣工、入住為三個主要時間段，其中設置若干個調(diào)節(jié)點，每次調(diào)價的幅度既能使前期購房者產(chǎn)生信心,又能給欲購而未購者帶來刺激，產(chǎn)生購買欲望。