房地產(chǎn)價格的構(gòu)成

2024年1月9日發(fā)(作者：大戟科)

房地產(chǎn)價格的構(gòu)成

房地產(chǎn)價格是指在房屋建造、建設用地開發(fā)及經(jīng)營過程中，疑結(jié)在房地產(chǎn)商品中的物化勞動和活力勞動價值量的貨幣表現(xiàn)形式。房產(chǎn)和地產(chǎn)的不可分割性決定了房地產(chǎn)價格是房產(chǎn)價格和地產(chǎn)價格的統(tǒng)一，地價蘊涵于房價之中，是房地產(chǎn)價格的重要組成部分。

房地產(chǎn)商品的價格是由成本和利潤兩部分組成，用公式表示就是：商品房價格=成本+利潤。房地產(chǎn)商品的價格還可以進一步分解為：商品房的價格=商品房的綜合造價+流通費用+利潤+稅金。具體來說，房地產(chǎn)價格由以下幾部分組成：

（一）生產(chǎn)成本

1、土地征用費

土地征用費是指開發(fā)經(jīng)營單位按照城市建設總體規(guī)劃進行土地開發(fā)所發(fā)生的向被征地單位支付的各項費用的總和。他主要包括土地補償費（即有關地下、地上物的補償費），征用市郊菜地的新菜地開發(fā)建設基金、安置補償費、耕地占用稅等。

2、拆遷安置補償費

拆遷安置補償費是指開發(fā)經(jīng)營單位拆除被拆遷人所有的房屋及土地上附屬物的補償費，以及對被拆遷人安置所支付的安置費。它包括搬遷費、周轉(zhuǎn)房費、臨時設施費、拆遷戶臨時過渡費等。

3、勘察設計及前期工程費

勘察設計及前期工程費用包括總體規(guī)劃、設計、項目可行性研究、勘查、測繪以及“三通一平”過程中發(fā)生的一切生產(chǎn)性費用。

4、房屋建筑安裝工程費

房屋建筑安裝過程費又稱為主體工程費。它主要包括建筑安裝工程施工圖預算的費用和開發(fā)企業(yè)直接支付的應計入項目成本的工程費用。

5、小區(qū)基礎設施建設費

這是指建筑物2米以外和小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，如供水、排水、排污、供電、供氣、通信電纜、小區(qū)內(nèi)道路等建設費用，以及環(huán)衛(wèi)綠化設施費。

6、小區(qū)非營業(yè)性公共配套設施費

住宅小區(qū)內(nèi)為居民服務配套建設的各種非營業(yè)性公共配套設施的建設費，如居委會、派出所、托幼、小學、衛(wèi)生站、消防、自行車棚、公廁等。

7、管理費

管理費是指組織開發(fā)項目的土地開發(fā)、房屋建設和房屋流通所發(fā)生的費用，主要包括管理人員的工資、辦公費、差旅費、固定資產(chǎn)使用費、職工教育費、產(chǎn)品銷售費、房屋售出前的維護管理費以及契約、合同公證、簽證費等，還包括房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅等，收費標準是以上述1~6項之和為基數(shù)取一個百分比，具體比例由市、縣人民政府確定。

8、貸款利息

計入成本的貸款利息，由市、縣人民政府根據(jù)本地區(qū)商品住宅建設占用貸款平均使用周期、平均比例、利率和開發(fā)項目的自身條件等因素確定。

（二）計劃利潤

利潤是指開發(fā)經(jīng)營單位銷售商品房屋后的銷售收入扣除全部生產(chǎn)、銷售成本，并繳納稅金之后的凈利潤。

（三）稅金

稅金是政府向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征集的列入商品房住宅價格構(gòu)成的營業(yè)稅、城市維護建設稅等項。

1、營業(yè)稅

營業(yè)稅是對發(fā)生營業(yè)行為的單位和個人以其營業(yè)收入為課稅對象征收的一種稅。從事房地產(chǎn)開發(fā)建設的單位和個人根據(jù)營業(yè)額交納稅收前稅率是5%，按下式計算

營業(yè)稅=商品住宅營業(yè)收入額×稅率（%）

2、城市維護建設稅

城市維護建設稅是為適應城市建設需要對繳納營業(yè)稅的單位和個人征收的稅。

（四）住宅樓層、朝向和地段的差價

樓層、朝向和地段的差價在公有住房出售時的規(guī)定

1、樓層差價

根據(jù)高層和多層的高度、提升工具、光照時間和消費者習慣等具體情況，確定標準價格樓層與其余各層的差價率。各樓層的差價率的代數(shù)和應趨近于零。例如以多層住宅為例，以第一層價格為98%，則第二層為100%，頂層為96%，其他為102%，其計算公式為

樓層差價=標準房價×樓層差價率

2、朝向差價

房屋的朝向差價率是根據(jù)當?shù)氐臍夂颉⒅黠L向和光照以及當?shù)厝藗兊纳盍晳T，確定不同朝向的差價率。住宅的朝向以每套主居房朝向為準，如一房間有雙重朝向，則擇優(yōu)朝向。一般地，朝向增減差價率之和應為零。如以向南差價率為102%，朝東100%，朝西95%，朝北92%，其計算公式為

朝向差價=標準房價×朝向差價率

3、地段差價

根據(jù)城市土地級差情況，將城市土地劃分成不同地段，確定相應的地段差價率。新建房屋的出售價格的構(gòu)成和制訂，應有嚴格的計劃。國家規(guī)定了新建商品房的出售價格由物價部門審批，各地也制定了具體的申報制度和作價方法。商品房價格組成的公式如下

成本價格=生產(chǎn)成本±（朝向差價樓層差價）

平均價格=成本價格+計劃利潤+稅金

銷售價格=平均價格+地段差價

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)、經(jīng)營、銷售過程中，企業(yè)所定的價格既不能低得沒有利潤，也不能過高而影響需求，必須介于兩者之間。

此外，價格構(gòu)成因素尚要考慮下面這些情況

（1）房屋裝修。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房屋裝修的標準日益提高。門、窗、地板的用料也成為房產(chǎn)價格的重要構(gòu)成因素。如超過同類房屋標準，一般可按原單價酌增5%~15%；如低于同類房屋標準，則可按原價酌減5%~15%

（2）房屋設備。一般指衛(wèi)生和暖氣設備。威勢設備指抽水馬桶、瓷面盆和搪瓷浴缸等三件。如果設備因素未列入房屋造價或增加了房屋設備，就應按原單價增加房屋設備費用。

（3）房屋附屬設施。襖闊圍墻、女兒墻和綠化等。圍墻女兒墻可按墻體結(jié)構(gòu)每

平方米估算單價，另加20%價格，作為圍墻上木門、鐵門、竹籬笆門的費用。

（4）房屋折舊。房屋建成后，無論是使用還是閑置，都會發(fā)生自然的和人為的損耗，從而需要考慮折舊因素。一般來說，房屋使用年限越長，折舊額越高，但折舊的計算方法不同，折舊額也就會有所不同。

（5）房屋完好程度。使用年限內(nèi)個階段的折舊率，一般只考慮時間因素，而未考慮人為因素。房屋完好程度應綜合考慮自然損耗、房屋維修、保養(yǎng)愛護等三個因素對房屋價格的影響。可根據(jù)上述三個因素確定房屋的完損等級，然后進一步確定房屋的價格水平。