沈陽市人民政府辦公廳關于提升舊住宅區綜合管理水平的實施意見-沈政辦

2024年3月18日發(作者：方學)

沈陽市人民政府辦公廳關于提升舊住宅區綜合管理水平的實施意見

制定機關

公布日期

施行日期

文號

主題類別

效力等級

時效性

2018.05.03

2018.05.03

沈政辦發〔2018〕68號

住房保障

地方規范性文件

現行有效

正文：

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沈陽市人民政府辦公廳關于提升舊住宅區綜合管理水平的實施意見

沈政辦發〔2018〕68號

各區、縣(市)人民政府，市政府有關部門、有關直屬單位：

為進一步加強我市舊住宅區綜合管理，提升人民群眾居住品質，根據《遼寧省物業管理條例》等法規

精神，經市政府同意，現提出如下意見。

一、總體要求

(一)指導思想。以黨的十九大精神為指導，樹立以人民為中心的發展理念，堅持問題導向、需求導向、

效果導向，通過創新方式，解決舊住宅區管理決策難、維修難、服務差、收費低等突出問題，打破舊住宅

區改造后“一年新、二年舊、三年破”的現狀，將舊住宅區建設成為共建共享的幸福家園。

(二)工作目標。積極構建統一政策、統一標準、多種管理模式并存的“1+1+N”舊住宅區綜合管理工作

格局，實現一年見成效、二年有提高、三年大改觀的工作目標。2018年6月底前，全市舊住宅區要建立業

主大會執行機構并確立管理模式；9月底前，全部落實管理服務主體。2019年、2020年全市舊住宅區共管

模式規范化率分別達到50%和90%以上。

二、完善綜合管理體制

(三)建立三級政府四級管理聯席會議制度。市、區、街道和社區要層層建立舊住宅區綜合管理聯席會

議制度，將舊住宅區綜合管理工作納入重要日程，強化政府責任，凝聚部門合力，發揮社區作用，提高共

管效率。

(四)積極推進部門職責進小區。房產、執法、公安、發展改革、司法、文體等部門以及水、電、氣、

暖等單位，要按照職責分工制定舊住宅區管理服務“責任清單”，有效解決職能交叉和監管缺失問題。“責

任清單”要在舊住宅區內公示。

(五)進一步強化屬地管理責任。區政府和街道對屬地內的舊住宅區綜合管理工作負主體責任。街道要

設立物業管理機構，配備物業專管員，指導社區建立環境與物業管理委員會。

三、推行社區黨組織監督指導下的社區、業主大會執行機構、管理服務主體“三位一體”共管模式

(六)做好業主委員會、管理服務主體黨建工作。提倡符合條件的社區支部書記和其他支委，依法兼任

業主委員會主任或進入業主委員會監事會；做好業主委員會人選的推薦提名工作，提高業主委員會的黨員

占比。吸納管理服務主體的優秀黨員負責人兼任社區“兩委”委員，大力培育“紅色物業”。

(七)業主大會執行機構的產生及組織形式。業主自治比較成熟的舊住宅區，要通過業主大會選舉產生

業主委員會。對經街道指導后仍不能成立業主大會的舊住宅區，可由街道指導社區臨時代行業主委員會職

責。對產權主體多元化或出租房屋較多的舊住宅區，可在社區指導下，由業主代表、產權單位代表、承租

人代表等聯合組成協商議事組織，進行自治管理。

(八)自愿選擇管理服務主體及服務模式。舊住宅區業主可根據管理服務質量和費用，自愿選擇服務模

式。業主接受優質優價服務的，可選擇物業服務企業提供的專業化物業服務；接受基本服務并按政府指導

價付費的，可選擇保障型物業服務企業提供的保障型物業服務；接受基本服務并按略低于政府指導價付費

的，可選擇社區物業服務中心(民辦非企業單位)提供的社區化物業服務；業主愿意自我組織、自我服務并

按照低于政府指導價付費的，可選擇由業主或居民提供的共謀共享自我服務；對產權結構單一且產權單位

有能力提供保障服務的，可選擇由產權單位提供的共建共治保障服務。

(九)簡化選聘管理服務主體程序。業主大會執行機構可采取競爭性談判、單一來源、詢價等簡易程序，

選聘舊住宅區管理服務主體。提倡將未納入物業管理區域的舊住宅樓納入臨近物業管理小區管理。提倡物

業服務早期介入，管理服務主體在征得業主大會執行機構同意后，可采取“先期介入、先行服務”或“先

整治改造、后物業接管”的方式，提前介入舊住宅區改造和管理。

(十)加大社區工作獎勵力度。對2018年6月底前全部落實舊住宅區共管模式的社區，區政府可給予及

時獎勵。獎勵標準為總戶數在300戶以下的住宅區獎勵1000元，300-500戶的獎勵1500元，501-800戶的

獎勵2000元，800戶以上的獎勵3000元。對2018年7月底前完成的社區，按以上標準的70%給予獎勵。

四、創新解決突出問題

(十一)著力解決“決策難”問題。充分利用短信、微信等信息發布手段，采取委托、集合、默認、公

示、異議等方式提高業主表決效率。業主大會議事規則可約定：授權街道代行業主大會職責；出租房屋業

主視為有知情權的業主；業主大會表決事項公示期滿后，可將未參與表決的票數計入多數票；業主大會表

決可實行“反向投票法”，以有知情權的業主人數和建筑物總面積為基數，根據決定事項，反對票不足“雙

二分之一”或“雙三分之一”的，視為表決事項通過。

(十二)著力解決“維修難”問題。街道負責舊住宅區專項維修資金的補建和續籌工作，可設立專項維

修資金存儲賬戶加強資金使用管理。對尚未建立或需續籌專項維修資金的，要向業主或產權單位收取資金

進行補建或續籌，標準按每平方米30-50元執行。對產權單位不存在或拒不履行修繕責任的，街道可代為

申請使用專項維修資金。發生房屋應急維修情況的，街道要通知相關業主履行維修義務，業主拒不履行的，

由區政府按照“先墊付、后追繳”的原則，安排應急資金和施工隊伍代為修繕，并向相關業主依法追繳所

需費用的本金及利息。生活困難居民可憑民政部門核發的特困、低保等證明，向街道申請減免欠繳維修費

用。

(十三)著力解決“服務差”、“收費低”問題。我市舊住宅區管理基本服務內容包括環境衛生保潔、公

共秩序維護、綠化養護和房屋小修養護等4項。住宅用房收費標準暫按戶型執行：一室一廳以下每月每戶9

元、二室及二室一廳每月每戶10元、二室二廳及三室一廳每月每戶11元、三室二廳及四室一廳每月每戶

12元、四室二廳以上每月每戶13元。對舊住宅區內及毗連的辦公用房，按每月每平方米建筑面積0.25元

標準執行；商業用房按每月每平方米建筑面積0.35元標準執行。舊住宅區內機動車固定停車位的收費標準

由業主大會確定，此項資金主要用于補充房屋小修養護費用。

提倡業主大會根據業主意愿，選擇專業化等級物業服務，收費標準暫按我市住宅小區物業管理服務收

費等級考核評定試行辦法執行。

五、完善扶持政策和約束機制

(十四)發放常規補貼。市、區政府給予舊住宅區管理服務主體3年資金補貼，對提供不低于基本服務

標準的管理服務主體，第1年至第3年每月每平方米補貼分別為0.1元、0.08元、0.05元。原非土地獨立

操作區的補貼資金由市區財政按1：1比例分擔，原土地獨立操作區自行承擔補貼資金。

(十五)實行考核獎勵。市房產局會同市財政局制定全市舊住宅區考核和獎勵標準，街道會同區房產部

門和社區對管理服務項目實施年度考核，區政府依據考核結果給予獎勵。

(十六)提供保潔服務支持。落實管理服務主體后，管理服務主體對實行“一把笤帚掃到底”的舊住宅

區環境衛生服務質量進行監督。市區財政也可將雇傭保潔人員的補貼資金撥付街道，由其向管理服務主體

購買服務，并折抵相應的政府常規補貼。

(十七)支持規模化經營。街道可將轄區內零散的住宅樓及小規模的住宅區“化零為整”，形成相對獨立

的物業管理區域，或將轄區內多個舊住宅區進行整體打包，選聘一家骨干物業服務企業管理。

(十八)支持特許經營。街道可將物業管理區域內的廣告發布權以及轄區內可產生服務收益的農貿大廳、

路邊菜市場、馬路停車場等，一并委托1家或幾家物業服務企業管理。

(十九)政府托底保障。舊住宅區中的生活困難居民，可憑民政部門核發的特困、低保等證明向街道申

請減免管理服務費。街道同意減免的，按減免額度向生活困難居民發放“管理服務費代金券”(以下簡稱代

金券)，“代金券”只用于交納管理服務費。管理服務主體可憑“代金券”申請等額的政府補貼，該補貼資

金從各區財政經費中列支。

(二十)鼓勵物業服務企業提供全委托或專項服務。對具有舊住宅區物業服務項目合同的物業服務企業，

在物業服務招投標時可加1分；管量達到10萬平方米(含)以上的，可加2分；管量達到15萬平方米(含)

以上的，可加3分。

(二十一)建立管理服務約束機制。各類管理服務主體簽訂的管理服務合同期限不得少于3年。對合同

期內擅自降低服務標準且經社區、街道、區房產部門責令整改無效的、擅自退出服務項目的、因服務質量

差被業主大會解聘的管理服務主體，除不予撥付當年的常規補貼外，市房產局將其及主要負責人列入我市

物業服務誠信檔案“黑名單”，有關部門將給予聯合懲戒。

本意見所稱舊住宅區是指2000年6月底前交付使用的、房屋產權單位或售房單位因客觀原因無法履行

房屋修繕責任的住宅區，以及由政府組織建設的安居、解困和回遷等住宅區。

附件：舊住宅區綜合管理職責分工

沈陽市人民政府辦公廳

2018年5月3日

附件

舊住宅區綜合管理職責分工

1.市房產局：負責制定全市舊住宅區管理政策，監督考核各項政策的貫徹落實情況，定期向市政府報

告工作并提出建議。

2.市民政局：負責將指導、監督業主委員會和物業服務企業職能納入社區職責范疇。

3.市執法局：負責加強小區綜合執法檢查，結合執法網格化管理建立動態巡查制度，依法查處違法占

地、違法建設、亂堆雜物等行為。

4.市公安局：負責指導舊住宅區內治安管理、消防管理和車輛管理等工作，保障治安秩序、規范停車

泊位，消除消防隱患。

5.市發展改革委(物價)：負責會同市房產局制定全市舊住宅區管理服務收費標準。

6.市司法局：負責指導物業管理糾紛調解工作。

7.市體育局：負責指導各地區文體部門做好園區內健身器材的更新、維修和養護。

8.各區政府：對本行政區域內的舊住宅區綜合管理工作負總責，將建立健全多種形式的業主自治組織、

確立多種管理模式、落實各類管理主體、監督管理服務活動等舊住宅區綜合管理相關工作納入重要議事日

程；建立舊住宅區管理聯席會議制度，指導全區舊住宅區綜合管理工作，研究制定相關配套政策，協調解

決重大問題。

——結束——