公租房租轉(zhuǎn)售,解決住房供需錯配

公租房租轉(zhuǎn)售，

解決住房供需錯配

文_彭佩云

公租房最初是政府為解決“夾心層”眾

的住房問題而推行的保障性住房。公租房的保

障性措施主要有實物保障與租賃補貼，低保、

低收入住房困難家庭享有實物配租福利，其他

掃一掃，分享本文

符合條件的家庭則享有租賃補貼福利。以重慶

市公租房為例，實際建設(shè)74萬套，累計分配54

萬套，剩余房源仍未分配；此外公租房投放已

有十年，第一批公租房租戶5年租期已到，出現(xiàn)

房源供需失衡、流動滯緩等問題。參考國外經(jīng)

驗，筆者分享公租房租轉(zhuǎn)售管理體系的相關(guān)研

究與建議。

重慶市公租房租轉(zhuǎn)售的必要性

一是公租房房源供需失衡。

公租房的區(qū)位、周邊配套以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展水

平等因素決定了住房保障措施的有效性。重慶重慶市公租房運營管理機制主要包括準(zhǔn)

市公租房的選址布局、戶型結(jié)構(gòu)和建設(shè)時序的入機制和退出機制，由于有關(guān)政策法規(guī)仍不健

失衡，以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口聚集的不充分造成全，難以從法律層面對公租房的實施計劃、惠

了部分公租房項目的供需不匹配、住房保障不及對象和供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)等進行規(guī)范化管理，進而

平衡等問題。在重慶市已建成的公租房中，渝造成了公租房的準(zhǔn)入門檻低，但租戶退出意愿

北的民心佳園、康莊美地等少數(shù)公租房小區(qū)的弱等問題。由于重慶市公租房準(zhǔn)入機制較為寬

區(qū)位較好、供不應(yīng)求；然而，其它公租房小區(qū)的松，租戶的申請門檻較低，導(dǎo)致了住房市場體

位置卻相對偏遠(yuǎn)、供過于求，入住率普遍不超過系與住房保障體系重疊、“夾心層”體的公

50%。租房房源被非“夾心層”體擠占等問題。在

供求失衡的房源狀態(tài)主要受以下幾個方面公租房的準(zhǔn)入審核過程中，有關(guān)部門只能對申

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因素的影響，一是項目偏遠(yuǎn)，交通配套設(shè)施不健

全，居民通勤成本高。在遷入公租房后，由于工

作地點與居住地點相距較遠(yuǎn)，租戶不得不面臨

通勤距離增大、通勤時間拉長、通勤成本增高

等問題，從而在客觀上降低了租戶的生活質(zhì)量

和租賃滿意度。二是租金優(yōu)勢不明顯，居民租賃

意愿不強。重慶市公租房小區(qū)的租金水平差距

較小，區(qū)位較差的公租房租金優(yōu)勢不明顯，居民

租賃意愿小。公租房租金設(shè)計的不合理造成了

房源供需錯配、住房保障失衡等問題。公租房的

建設(shè)與裝修往往會耗費大量的公共資源，而大

量公租房卻因無人問津而處于閑置狀態(tài)，這不

僅造成了巨大的公共資源浪費，也使得公租房制

度的有效性和適當(dāng)性遭到質(zhì)疑。

二是公租房循環(huán)流動滯緩。

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“夾心層”人住房需求高

準(zhǔn)入機制寬松

“夾心層”人進入公租房非“夾心層”人進入公租房

惡

公共服務(wù)供給側(cè)問題

退出機制問題

性

公共服務(wù)需求側(cè)問題

循

非“夾心層”人脫離“夾心層”

環(huán)

占用公租房人占用公租房

公租房空置率高

公共服務(wù)獲取不便利問題公租房供給不充足問題

重慶市公租房運營管理機制問題

請人的房產(chǎn)、工資進行審核，而車產(chǎn)、基金、股

票等隱形資產(chǎn)難以查明，開具明等違規(guī)操

作難以避免。這些問題不僅不利于住房保障

政策的有效落實，也加大了有關(guān)政府部門的管

理難度。

另一方面，由于重慶市公租房退出機制缺

乏有效監(jiān)管，退出辦法的實施阻礙重重。一旦

租戶申請到公租房，便會以各種理由長期占有，

轉(zhuǎn)租、出借等違規(guī)行為時有發(fā)生。大量非“夾心

層”體長期占用有限的公租房資源，不僅造成

了公共資源的浪費，也使得公租房的保障功能

被削弱。此外，后期公租房運營管理的供給側(cè)與

需求側(cè)的問題仍然存在，這也進一步加劇了公

租房循環(huán)流動滯緩等問題，不利于公租房的良

性發(fā)展。

三是項目運營資金壓力大。

重慶市公租房的投資規(guī)模大，前期施工

建設(shè)與后期運營維護等工作需要較大的費用支

出。此外，公租房的自體循環(huán)難度大，有關(guān)銷售

政策仍未出臺，僅靠租金難以回收成本。然而，

重慶市公租房建設(shè)籌集資金主要依靠政府財政

支持和銀行貸款，這不僅加重了政府財政壓力，

也不利于社會資本通過市場機制參與公租房的

建設(shè)與運營。

從公租房的準(zhǔn)公共性和福利性的角度分

析，公租房項目資金的籌措離不開政府的大力

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支持與幫助。但僅僅依靠政府的力量，無法充分

解決公租房項目運營資金需求，因此需要發(fā)動

社會力量參與住房保障。然而，重慶市公租房的

融資渠道較為單一、融資模式匱乏，對社會組

織的吸引力不足，從而無法有效利用社會資本

來緩解項目運營資金壓力。

因此，為了解決重慶市公租房供需失衡、循

環(huán)流動滯緩以及項目運營資金壓力大等問題，有

必要探索公租房租轉(zhuǎn)售的新路徑，可優(yōu)先將空

置率較高，交通便利、公共服務(wù)設(shè)施和市政基

礎(chǔ)設(shè)施等配套設(shè)施相對齊全的公租房小區(qū)作為

租轉(zhuǎn)售試點小區(qū)。公租房的售出部分不僅能夠

為保障性政策的實施籌集流轉(zhuǎn)資金、緩解政府

財政壓力，而且能夠進一步擴大保障性住房的

覆蓋范圍，實現(xiàn)“住有所居”。

公租房租轉(zhuǎn)售經(jīng)驗參考

國內(nèi)外很多國家或地區(qū)已經(jīng)探索并實施了

公租房租轉(zhuǎn)售政策，并在一定程度上促進了保

障性住房市場的良性發(fā)展，能夠為重慶市推行

公租房租轉(zhuǎn)售新模式提供有益借鑒。

國外經(jīng)驗

英國于1980年開始實施公租房租轉(zhuǎn)售政

策，提出公租房租戶在連續(xù)租賃2年及2年以上

后，有權(quán)申請按照優(yōu)惠價格優(yōu)先購買所租的房

屋等規(guī)定。具體租轉(zhuǎn)售優(yōu)惠政策主要包括：1.租

戶購買房屋的價格折扣起點為所租房屋價格的

30%；2.當(dāng)租賃時間滿2年后，每多租1年，則降

低房屋價格的1%；3.當(dāng)租賃時間滿20年后，租戶

能夠以半價的優(yōu)惠政策購買所租房屋等。與此

同時，英國政府也出臺了相應(yīng)的公租房租轉(zhuǎn)售優(yōu)

惠政策的限制性條款，如：優(yōu)惠政策購買的房屋

只能用于家庭自住，不得外租；購房滿5年才可

上市交易，未滿5年則需補交折扣款等。

新加坡的保障性住房主要是公租房，而且

公租房租轉(zhuǎn)售模式與英國相似。新加坡政府通

過出售部分公租房來為公眾選擇和市場調(diào)節(jié)提

供便利，運用出售資金推進公租房的建造，進而

擴大保障性住房的范圍。此外，政府基于公民的

可支付能力制定相應(yīng)的公租房租轉(zhuǎn)售的定價標(biāo)

準(zhǔn)，從而使得93%的公租房住戶擁有其房屋產(chǎn)配，因此可劃出部分房源直接售賣。購買人在購

權(quán)。具體租轉(zhuǎn)售優(yōu)惠政策主要包括：1.允許居民買公租房時可申請分期、分批次購置房屋產(chǎn)權(quán)，

動用公積金購買公租房；2.低收入家庭在購買最低購買產(chǎn)權(quán)不得少于50%；前2年免租金，第

公租房時，可以首付5%~20%，剩余部分可以申3年開始支付未買產(chǎn)權(quán)的租金；購買滿3年后可

請20~25年的貸款；3.公租房的售價約為市場商根據(jù)自身經(jīng)濟條件選擇增購產(chǎn)權(quán)或退出；購買

品房價格的50%~70%。為解決公租房的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)滿5年，可將已購買的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他符合

租等違規(guī)問題，新加坡政府也制定并實施了有住房保障條件對象或住房保障機構(gòu)。此外，為了

關(guān)規(guī)定和限制，如：公租房出售后的規(guī)定時間內(nèi)加強公租房租轉(zhuǎn)售的規(guī)范化管理力度，購買人

不得再次出售；在5年內(nèi)租戶只能將公租房轉(zhuǎn)售應(yīng)遵守以下規(guī)定：購買人所購產(chǎn)權(quán)可以繼承、抵

給建屋發(fā)展局，并繳納相應(yīng)稅款；滿5年后允許押，但不得擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租；購買人應(yīng)當(dāng)全額繳

進行商業(yè)經(jīng)營。納所購房屋的專項維修資金和物業(yè)服務(wù)費；已

國內(nèi)經(jīng)驗

香港的保障性住房主要包括公屋和居屋，

其中公屋主要用于出租而居屋則主要用于出售。

香港政府通過“租者置其屋”計劃向公眾出售《重慶市公共租賃房管理辦法》規(guī)定租住

公租房，同時通過制定有關(guān)購房優(yōu)惠政策促進合同期最長為5年，到達年限的租戶需騰退或因

公租房租轉(zhuǎn)售市場的良性發(fā)展，例如：1.租賃期特殊情況申請續(xù)租。重慶市公租房投放已有十

滿10年的租戶，在不違反租約等有關(guān)規(guī)定的前年，目前大量租戶因租期滿5年而不得不面對騰

提下，可申請購買公租房；2.公租房初步定價在退或續(xù)租公租房等問題。因此，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)鼓

開始出售的前2年保持不變，在此期間租戶可以勵租期滿5年的租戶購置其租住房屋的產(chǎn)權(quán)，購

享有特別的優(yōu)惠政策；3.租戶在購買其租住的買人產(chǎn)權(quán)購置比例可根據(jù)自身經(jīng)濟條件狀況決

公租房時可以向房委會申請按揭貸款等。此外，定，但產(chǎn)權(quán)比例不得低于50%；可以一次性購買

香港政府對公租房租轉(zhuǎn)售政策也增加有關(guān)法全部產(chǎn)權(quán)，可用累計交付租金的一定比例對房

律，例如：公租房售后10年內(nèi)，購買人只能將房款進行抵扣；未購買部分購房者可無償占有使

屋出售給香港房屋委員會；公租房售后超過10用權(quán)2年，2年后未購買部分需要繳納租金；3年

年，購買人可公開出售，但必須向政府繳納一定后購買人可考慮增購產(chǎn)權(quán)直至完整產(chǎn)權(quán)，亦可

數(shù)額的款項，作為地價的補償?shù)取?/span>退出保障住房。此外，租期滿5年的租戶若不購

從國內(nèi)外公租房租轉(zhuǎn)售的經(jīng)驗來看，一方買公租房產(chǎn)權(quán)則應(yīng)按規(guī)定辦理騰退手續(xù)，若租

面，為了推行租轉(zhuǎn)售模式、鼓勵租戶購買公租戶仍符合公租房申請條件，騰退后可根據(jù)房屋

房，各地出臺了有關(guān)的優(yōu)惠政策，主要包括價格市場出租價格水平的一定比例給予最多2年的貨

折扣、按揭貸款等。而在另一方面，為了規(guī)范公幣補貼。

租房租轉(zhuǎn)售市場秩序，各地也出臺了相應(yīng)的法律對于公租房租賃期未滿5年的租戶，一是可

法規(guī)，主要包括限制售后轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)售等。選擇提前購置公租房產(chǎn)權(quán)或者按照公租房管理

公租房租轉(zhuǎn)售可行性方案

基于國內(nèi)外公租房租轉(zhuǎn)售的經(jīng)驗，現(xiàn)結(jié)合年的優(yōu)惠政策進行購置；三是公租房價格可由

重慶市公租房發(fā)展現(xiàn)狀及特征，提出相應(yīng)的公專業(yè)機構(gòu)根據(jù)房屋現(xiàn)狀、周邊商品房價格等因

租房租轉(zhuǎn)售方案。素進行評估，并在此基礎(chǔ)上給予一定優(yōu)惠。

盤活房源直接售賣

重慶市公租房中有近20萬套房源仍未分

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承租的須退出原租賃的公租房；不再符合公租

房的保障條件的租戶須主動辦理退出手續(xù)。

鼓勵租戶購置產(chǎn)權(quán)

方法繼續(xù)租住，5年后按公租房租轉(zhuǎn)售方式進行

管理；二是若提前購置產(chǎn)權(quán)，則可按照租期滿5

作者單位：重慶大學(xué)

編輯：王玉潔

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