宜昌恒大帝景

宜昌恒大唐家灣項目定位報告

一、項目所屬城市概況

（一）城市地位

宜昌，古稱夷陵，位于長江上中游節點處；是中部地區的重要交通樞紐城市，

長江航線、3條鐵路、5條高速貫穿轄區。三峽大壩，葛洲壩等水電設施是轄區

經濟的有力支撐。綜合實力多年連續位居湖北第二位。由于特殊的經濟地理區位，

也被稱為湖北省域副中心城市；城市總人口415萬人，國土面積2.1萬平方公里，

市區面積4249平方公里，截至目前市區戶籍人口180萬人.

同時，2016年國務院發文，將大力支持將宜昌、蕪湖、贛州、岳陽等建設

成為區域性中心城市，加快產業轉型升級，延伸產業和服務鏈，形成帶動區域

發展的增長節點，宜昌將借助水利水電城市，大力進行綠色旅游化城市的轉型，

并建設成中部的區域性中心城市，隨著城市量級的提升，宜昌的城市吸附力也

隨之加強。

（二）城市經濟發展

1.宜昌市GDP生產總值情況

2016年宜昌市GDP生產總值為3709.36億元，在湖北省各縣市排第2名，僅次

于武漢市。

宜昌

2、宜昌市人均GDP情況

2016年宜昌市人均GDP為90142元，在湖北省各縣市排名第2名。

從宜昌市人均GDP來看，近年來一直保持全省第二名，且每年均保持穩定的增長

速度。

3、2015-2016宜昌市固定資產投資情況

從2015-2016宜昌市固定資產投資情況來看，市場投資培育較好，且相對穩定。

4.宜昌市零售消費力情況

從近兩年的宜昌市零售消費情況來看，宜昌市消費力穩定增長，市民可支配收入

相對穩定。

(三)城市產業結構

1.宜昌市產業現狀

2016年宜昌市全年實現地區生產總值3709.36億元，其中第一產業增加值

398.89億元；第二產業增加值2122.74億元；第三產業增加值1187.73億元。

第一、二、三產業比重10.8:57.2:32.0。

城市支柱產業及發展情況：工業四大千億產業完成產值4452.1億元，占全

市規模以上工業總產值80.6%，其中精細化工產業完成產值1748.6億元，增長

12.0%；食品生物醫藥產業完成產值1825.8億元，增長19.0%；先進裝備制造產

業（不含軍工企業數據）完成產值784.6億元，增長11.3%；新材料產業完成產

值714.4億元，增長19.8%。工業四大千億產業增加值增長13.0%，其中精細化

工產業增加值增長13.1%；食品生物醫藥產業增加值增長16.0%；新材料產業增

加值增長19.0%；先進裝備制造產業增加值增長11.0%。

商業:全年社會消費品零售總額1089.47億元，比上年增長13.0%，高于

全省增幅0.7個百分點。分地域看，城鎮市場消費品零售額934.99億元，增長

12.9%；鄉村市場消費品零售額154.49億元，增長13.3%。分行業看，批發業和

零售業零售額925.05億元，增長13.1%；住宿和餐飲業零售額164.43億元，增

長12.0%。

全年實現外貿進出口總額30.86億美元，比上年增長14.5%。其中，出口

額26.91億美元，增長19.3%；進口額3.95億美元，下降10.4%。四大出口基地

產品共出口19.74億美元，增長14.3%，占全市出口總額的64.0%。其中：機電

及裝備制造業基地出口5.02億美元，增長18.5%；化工產品基地出口10.64億

美元，增長21.7%；醫藥基地出口1.55億美元，下降90.3%；農產品基地出口

2.53億美元，下降5.5%。

金融業：全年實現地方財政總收入422.64億元，比上年增長19.2%。公共

財政預算收入339.10億元，增長24.9%，高于全省增幅7.8個百分點。全市稅

收收入200.00億元，增長10.2%，其中改征增值稅、營業稅、城市維護建設稅

等主要稅種分別增長19.8%、8.0%和3.4%；企業所得稅和個人所得稅分別下降

10.9%和2.2%。

全年公共財政預算支出540.58億元，增長22.1%。其中公共安全支出、教

育支出、社會保障和就業支出、醫療衛生與計劃生育支出、農林水事務支出分別

增長33.4%、27.1%、38.9%、43.8%和7.6%。

2.宜昌市產業結構規劃

《湖北宜昌市第十三個五年規劃綱要》提出“十三五”時期是我市加快建

設現代化特大城市的關鍵時期、推進落實“四個全面”戰略部署的重要時期；大

力借助宜昌市的水利水電，發展新經濟新業態，推進信息化與產業融合發展，進

行綠色旅游化城市的轉型，并建設中區域性中心城市，提升城市量級，加強城市

吸附力。

時間第一產業第二產業第三產業

2013年335.951693.77788.35

2014年351.561857.56923.09

2015年370.311986.411028.08

2016年398.892122.741187.73

2013-2016年宜昌市三大產業結構

產業結構小結：從目前的經濟結構來看，宜昌依然依托于以工業為主的第

二產業，但從近4年的數據來看，宜昌市正在向以服務業為主的第三產業進行

經濟轉型，依托于宜昌市獨有的水利水電資源，建設開發綠色可持續發展經濟。

(四)人口及收入

2016年宜昌市常住人口為411.5萬，在湖北省各縣市排第5名。

2016年宜昌市城鎮居民人均可支配收入為29735元，在湖北省縣市排名第2名。

(五)城市規劃系發展

1.市區所轄行政區域：

全市現轄宜昌市轄5縣（遠安縣、興山縣、秭歸縣、長陽土家族自治縣、五峰土

家族自治縣）3個縣級市（宜都市、當陽市、枝江市）5區（夷陵區、西陵區、

伍家崗區、點軍區、猇亭區），總面積4249平方公里。

2.城市格局和規劃發展：

宜昌市城市發展規劃：

宜昌市目前依托老城區，未來的城市建設規劃主要遵循“東拓、西進、北聯、

南展”的戰略方針，依托長江為發展主軸，打造“一帶、多廊、十片、多中心”，

構建五大產業板塊，推進產城共融；城東片區、東站片區、沙唐石板片區、奧體

中心片區、五龍卷橋河片區建設全面推進；以至喜長江大橋、點軍大道、東山大

道BRT、峽州大道為代表的市政基礎設施正加快建成，宜昌“內中外三級”快速

環網建設初見成效，年內將實現內環閉合；以奧體中心、規劃館、博物館等一大

批文教衛體公共服務設施項目相繼落成，宜昌城市功能進一步完善；

宜昌市主城區格局為西陵區及伍家崗區，隨著城市不斷的拓展政府目前著力打

造宜昌城東人文政務中心、江南點軍奧體中心及依托葛洲壩、三峽大壩打造的旅

游集散中心；本項目所在區域為宜昌市政府重點進行“北聯”的重要區域，是宜

昌的北大門。

(六)城市概況小結

城市地位：三線城市，排名湖北第二，擁有較多的景觀資源，著名的水利水

電之都，未來將建設成中部的區域核心城市；

城市經濟：2016年GDP生產總值約3709.36億元，經濟增速穩定，經濟發

展類型正在向第三產業轉型。

產業結構：目前主要依托于第二產業（工業），從城市發展的戰略方針及近

年來的產業結構來看，正在逐步轉向第三產業；

人口及收入：宜昌市常住人口180萬人.趨于穩定，居民人均可支配收入增

長穩定，整體水平處于全省上游水平；

區域規劃：城市發展規劃遵循“東拓、西進、北聯、南展”原則，各區域規

劃明顯。

二、項目概況及現狀

（一）項目經濟技術指數：

（1）總用地面積：870.5畝，其中首期地塊193.7畝。

（2）首期地塊建筑面積：24萬㎡

（3）首期地塊容積率：1.86

（4）用地性質：商住用地

（5）商住比：28:72

（6）建筑密度25%

（7）綠地率30%

（二）項目所在位置概述：

項目位于湖北省宜昌市西陵區唐家灣，四至：西至三峽快速路、東南至發展

大道、東北至唐家灣路、北至黃家灣公園（規劃）；距宜昌市政府車程10km，

距西陵區政府車程7.2km，距主商業中心（三峽大學）車程3.6km，距副商業中

心（夷陵廣場）車程7.8km，距宜昌恒大綠洲車程6.7km，距宜昌恒大帝景8.2km。

（三）項目四至、現狀及周邊未來發展概況：

（1）項目周邊未來發展情況

（3）項目周邊情況

地塊現狀：本地塊基本為凈地，地下無軍用光纜，無溫泉，但地塊內種植了

大量的樹苗，從目前來看本地塊周邊基礎配套設施有待完善。

四、項目所在區域房地產市場情況

（一）宜昌市宏觀市場情況

1.2016年宜昌房地產供求關系

分析：從2016年房地產市場的供求關系來看，全年供應量達到298萬方，整個

2016年去化率達80%，成交套數29628套。同比2015年，每個月成交都能保持

600套的同比增量。9-12月成交1.4萬套，占比全年總量的50%！

2.2016年宜昌市月度成交情況

分析：從2016年月度成交情況來看，2016年下半年常規的金九銀十旺季，

為全年的成交峰值，且從全年的成交趨勢來看，處于平穩上升的趨勢。1月至12

月，10月成交量最高，單月成交4139套；其次是9月單月成交均在3191套左

右。

3.2016年月度成交價格

分析：2016年宜昌房地產住宅成交均價5359元/㎡，且從整體走勢來看，經過

1-2月的短期下降后，全年銷售均價呈現上升的趨勢，同比2015年，2016年宜

昌住宅銷售均價上漲512元/㎡。

4.2016年宜昌市各區域成交情況

分析：2016年，伍家區住宅成交1.39萬套，其次是夷陵區，全年成交5286套，

位居第二！西陵區、點軍區和西陵開發區起頭并進；從各區域的成交情況來看，

伍家崗仍是宜昌的房地產開發熱土。

小結：從宜昌市2016年房地產市場來看，在整體均價體現上，相比2015年宜昌

市場，2016年成交量達到29628套，且均價相對2015年上漲約512元/㎡；相

對處于平穩上升的趨勢，同時項目所處的西陵區，因是宜昌市的核心城區，市政、

生活、景觀等配套相對較為成熟，在沒有太多開發項目的情況下，從2016年1-12

月的成交走勢來看，供應不足，市場機會較大。

（二）宜昌微觀市場情況

目前宜昌市房地產市場，共分為4大板塊，而且從四大板塊來看，與宜昌市

政府對城市規劃建設的政策導向相一致，其中4大板塊的具體情況如下：

夷陵區發展大道板塊：該片區是宜昌開發周期相對較長的一個房地產發展板塊，

從目前來看，居住氛圍相對較為成熟，且區域內除恒大綠洲外，無品牌開發商，

該區域供應產品類型為高層住宅、洋房以及少量別墅，價格區間4900-6500元/

㎡。

城東板塊：宜昌城東板塊為宜昌市政府重點打造的人文居住新區及政府中心，依

托政府目前大力發展城東片區的政策紅利，開發項目較多，典型項目宜昌恒大帝

景、恒大山水城、宜化巴黎香頌，供應產品為層住宅、洋房以及少量別墅，價格

區間5500-9000元/㎡。

沿江板塊：該區域為宜昌市發展相對較早的市場，目前開發項目相對較少，主要

依托江景資源，打造宜昌沿江片區的豪宅區域，區域內供應較少，產品以高層住

宅及少量別墅為主，典型項目江山多嬌、中建宜昌之星；價格區間8000-10000

元/㎡。

點軍片區：點軍片區依托政府重點打造的“文體中心”，同時也是政府目前重點

進行開發的片區，依托政府政策紅利，開發熱度較高，產品以高層住宅、洋房、

少量別墅為主，典型項目碧桂園、江南URD等；價格區間5200-7000元/㎡。

五、主要競爭項目調研

1、重點競品項目分析

序號樓盤名稱開盤時間

占地面積

（萬㎡）

容積率

建筑面積

（萬㎡）

售價（元/㎡）

1弘洋·拉菲小鎮20156.32.924.7

住宅：5600元/㎡

別墅：11000元/㎡

2URD20165601.8465600元/㎡

3天璽20139.82.29368250元/㎡

4保利時代201611.23.3367050元/㎡

5碧桂園·御園2015102.19277000元/㎡

區域重點樓盤—弘洋·拉菲小鎮

該項目距離本案較近，項目在產品規劃上以高層住宅+別墅的產品為主，吸

引區域內的終端置業客戶，高層住宅銷售均價約5600元/㎡，洋房：11000元/

㎡。

樓盤名稱弘洋·拉菲小鎮開盤日期2015年

項目地址西陵二路延伸段與東山四路交匯處

開發商宜昌弘洋地產

核心配套

中小學：明珠小學、二十五中（十六中附屬）、天問國際學校

幼稚園：桃花嶺幼兒園（平湖園區）

綜合商場：華潤蔬果、水悅城、易中家居建材市場、金東山商圈

銀行：建設銀行

小區內部配套：國際雙語幼兒園

物業類型高層、別墅

在售產品114-132㎡高層

總體量總建筑面積24.7萬方，小區總戶數1852個。

交房期2017年3月交房標準毛坯

容積率2.9綠化率30%

銷售價格

住宅：5600元/㎡

別墅：11000元/㎡

銷售政策

近期動態弘洋·拉菲小鎮2#樓新品5月加推，103㎡、128㎡大三房敬請期待

弘洋·拉

菲小鎮

物業類型戶型面積（㎡）

戶

數

去化

去化

率

備注

別墅

四室兩廳一衛216

5454100%

別墅售罄

住宅2號

樓5月下

旬加推

五室兩廳一衛248

高層

三室兩廳一衛103㎡1287458%

三室兩廳二衛128㎡1288667%

住宅合計25621484%

區域重點樓盤—江南URD

該項目打造為宜昌江南片區的高端項目，在產品類型上主要以高層住宅及入

門級別墅產品為主，開盤時間為2016年12月，其依托江南奧體中心及至喜長江

大橋，提升其項目價值；目前高層在售均價5600元/㎡。

樓盤名稱

江南URD

開盤日期2016年10月28日

項目地址點軍區江南URD商業街江南大道

開發商宜昌江南文化旅游實業發展有限公司

核心配套

教育：宜昌市點軍小學、外國語學校、點軍一中、宜昌市一中，社區內

配套有國際雙語9班幼兒園等優質教育資源；

醫療：中心醫院江南分院、峽州醫院；

文娛：宜昌奧體中心、卷橋河濕地公園、磨基山森林公園。

物業類型高層、別墅

在售產品95-115平米戶型少量在售

總體量首期建筑面積46萬方

交房期2019年6月交房標準毛坯

容積率1.8綠化率37.5%

128㎡三室兩廳二衛

戶型為三房設置，有部分贈

送面積，戶型設計上存在一定缺

陷。

銷售價格5600元/㎡銷售政策

近期動態95-115平米戶型少量在售

URD

戶型面積（㎡）戶數去化去化率備注

兩室兩廳一衛951206554.16%

精裝交付

三室兩廳一衛1156060100%

三室兩廳二衛1257878100%

四室兩廳二衛1403636100%

四室兩廳二衛1703434100%

——32827383.23%

區域重點樓盤—華祥·天璽

該項目位于宜昌市西陵區核心地段，項目位置優勢明顯，項目規劃產品為高

層住宅及別墅產品，由于開發商的品牌問題，市場及客戶認可度較低，在售的高

層住宅產品均價約8250元/㎡。

樓盤名稱華祥·天璽開盤日期2013年

項目地址體育場路與西陵二路交匯處

開發商湖北省華祥投資發展有限公司

核心配套

?中小學：綠蘿路小學、鐵路壩小學、劉家大堰小學、二中

幼稚園：世紀AAA幼兒園、童星幼兒園、劍橋中英文幼兒園

綜合商場：CBD商業圈、大洋百貨、夷陵廣場商圈（國貿、商場、丹尼斯）、

火車站商圈（卓越廣場）

95㎡兩室兩廳二衛

各個空間方正，全明通透的戶

型，居住舒適度較高。

醫院：長江醫院、四零三醫院、葛洲壩中心醫院東山門診部、陽明眼科醫院

郵局：東湖一路郵政支局、四零三郵政支局

銀行：中國建設銀行、中國工商銀行、招商銀行、三峽農商銀行

億級會所、恒溫泳池、網球場、2.8公里健康跑道

物業類型高層、別墅

在售產品高層住宅88-125㎡

總體量總建筑面積36萬方

交房期2018年交房標準毛坯

容積率2.29綠化率31%

銷售價格8250元/㎡銷售政策

近期動態

項目在售產88-125㎡，在售價格8250元/㎡

華祥·天璽

戶型面積（㎡）戶數去化去化率備注

兩室兩廳一衛881284737%

在售的32

號樓

三室兩廳一衛107645485%

三室兩廳二衛1256464100%

——25611846%

區域重點樓盤—保利時代

該項目為保利進駐宜昌的第一個項目，項目位于宜昌新進商業核心水悅城附

近，項目在宜昌市場上具有較高的知名度，主打產品為100㎡左右的兩房及三房，

近3個月，月均去化套數約50套/月，銷售均價7050元/㎡。

樓盤名稱

保利時代

開盤日期2015年

項目地址大連路和汕頭路交匯處

開發商保利集團

128㎡三室兩廳二衛

戶型方正實用，有部分贈送

空間，戶型公攤較小，客廳相對

獨立，且開間較大

核心配套

商業：水悅城商圈、金東山大市場、平價超市、華潤蘇果、沃爾瑪、麥德龍、

麥當勞等。

銀行：工商銀行、建設銀行、農業銀行等。

教育配套：三峽大學、宜昌市幼兒園、夷陵中學等。

醫療：三甲醫院宜昌市第二人民醫院、社務醫務室，宜草堂大藥房、同濟堂、

采之林大藥房等多家藥店。

物業類型高層、商業

在售產品84-125㎡高層

總體量總建筑面積36萬方，小區總戶數2640個。

交房期2018年交房標準毛坯

容積率3.3綠化率30%

銷售價格住宅：7050元/㎡銷售政策

近期動態

84-125㎡高層在售，均價7050元/㎡

保利時

代

物業類型戶型面積（㎡）戶數去化去化率備注

高層

二室兩廳一衛84㎡1504530%

三室兩廳一衛93㎡1504530%

三室兩廳二衛116㎡1365440%

三室兩廳二衛125㎡13612995%

住宅合計57227348%

區域重點樓盤—碧桂園·御園

該項目為碧桂園在宜昌打造的第二個項目，主力依托點軍區奧體中心及至喜

長江大橋，打造點軍區的高端小區，項目自身優勢除品牌優勢外，園林景觀為重

要優勢，項目產品以高層住宅、洋房、別墅為主，項目品質較高。

116㎡三室兩廳二衛

戶型為三房設置，純南向設

置，戶型采光較好，但餐廳面積

較小。

樓盤名稱

碧桂園·御園

開盤日期2014年

項目地址宜昌市點軍大道16號

開發商宜昌江南碧桂園房地產開發有限公司

核心配套

學校：點軍小學、27中、宜昌一中

幼兒園：苑區國際幼兒園

綜合商場：CBD商業中心

醫院：峽州醫院

銀行：中國農業銀行

其它：奧體中心、宜昌新一中、黨校、老年大學、青少年培訓中心、婦女兒童

活動中心、點軍區檢察院、點軍區消防中隊、科普活動中心、點軍地稅分局、

點軍區政府、卷橋河濕地公園、峽州醫院已規劃待建。

4000㎡商業街、無邊際泳池

物業類型高層、洋房、別墅

在售產品105-267㎡高層、洋房、別墅

總體量總建筑面積27萬方，小區總戶數1036個。

交房期2018年交房標準精裝

容積率2.19綠化率35%

銷售價格住宅：7000元/㎡銷售政策

近期動態105-267㎡高層在售，均價7000元/㎡

碧桂

園·御園

物業類型戶型面積（㎡）戶數去化去化率備注

高層

三室兩廳一衛105㎡1287357.03%

三室兩廳二衛129㎡643859.38%

洋房

三室兩廳二衛167㎡3232100%

四室兩廳二衛256㎡4242100%

四室兩廳二衛271㎡3636100%

住宅合計30222173.18%

區域市場小結

105㎡三室兩廳二衛

戶型方正實用，純南向設置，

戶型采光較好，布局合理，有部

分贈送面積。

本案所在的西陵開發區片區，綜合市場情況來看，本案所在區域內產品類型

相對較為豐富，涵蓋高層住宅、洋房及別墅，且所有項目基本打造高端置業群體，

從去化情況來看，區域內月均去化套數維持在40-60套左右，且從去化產品來看，

100-130㎡左右的三房產品去化情況較好，100㎡以上的產品去化難度大且因前

期規劃問題，現階段此類產品區域市場庫存量較大；別墅價格約11000元/㎡；

區域內置業客戶主要以首次改善性客戶為主。

2、未來主要供應量情況

六、項目優劣勢分析

1、項目優勢

（1）體量優勢：項目體量較大，綜合優勢較強，能夠通過自身的配套及規

劃帶動區域發展。

（2）產品優勢：周邊知名開發商樓盤少，我司精裝修樓盤認可度高；

（3）品牌優勢：恒大在宜昌已進駐7年時間，在宜昌的品牌知名度較高，

且在市場上具有良好的市場及客戶基數。

（4）區域優勢：本案所屬區域，規劃建設西陵二路延長線，將大大拉近項

目與主城區CBD的距離；

2、項目劣勢

目前該區域市場認可度較低，且生活配套相對較為匱乏；

3、項目市場機會

項目周邊無大型品牌開發商，且區域內競爭項目較少。

周邊項目為高端洋房項目，目前已售罄，本案具備打造高端項目的優勢條件。

4、項目威脅

城市規劃導向向東，且項目所在區域規劃相對較少，市場認可度較低。

七、項目定位、戶型配比建議

目前恒大在宜昌已開發建設3個項目（恒大綠洲、恒大帝景、恒大山水城），

且與本地塊所屬同一區域內已儲備另一開發用地。目前政府規劃西陵二路延長

線至本地塊，若隨著建設通車，將大大縮短本案至CBD核心區域的距離；此外，

本案所在區域作為宜昌政府重點規劃建設的“北聯”區域，未來發展潛力巨大，

且就目前區域環境來看，本案位于西陵開發區的核心地段，未來生活配套及區域

發展相對成熟，基于政府的區域規劃紅利；其次，本案臨近的弘洋·拉菲小鎮，

在產品打造上以入門級別墅為主，目前營造了相對較好的終端置業客戶群，有利

于本案后期的發展，鑒于本案屬性特征，并配合恒大特有的園林環境、綜合配套，

該地塊，具有打造帶動區域發展的綜合性項目，因此建議該項目定位為：

宜昌恒大悅龍臺

定位語：CBD中央生活區·御湖豪宅

（一）客群定位：

①地緣類客戶主要為西陵區及小溪塔區域客戶為主，同時本案地塊距離葛洲壩

老城區相對較近（葛洲壩區域目前無項目開發），具有一定的吸附力；該類客群

地緣性情節較重，為區域內原住民，具有一定的經濟實力，對區域認可度較高。

②結合區域內客戶特征來看，本區域內除地緣性客戶外，宜昌周邊縣市進城置

業群體，同時也成為本案主要目標客群不可或缺的一部分。

③因該地塊位置原因，距離東山開發區較近，針對開發區內拆遷的外溢客戶，有

一定吸引，且該類客戶具有一定的經濟實力。

（二）產品規劃及戶型配比建議：

1、物業類型建議

結合項目地塊特征及周邊資源屬性來看，本地塊所屬區域物業特性來看，主

要以高層住宅產品為主，并配有少量的社區底商及低密度產品，同時，結合區域

目前培育的高端客戶群體（三峽企業總部基地別墅群，距離本案約2km,弘洋·拉

菲小鎮別墅群距離本案300米），及西陵區政府針對本案的政府規劃，本案具

備打造高端富人區的優勢條件；其次，項目在品牌形象上應定位打造CBD中央

生活區，且能夠帶動區域發展的品牌項目，因此，建議本案物業類型主要以高層

住宅+少量洋房+聯排別墅+高端商業配套為主。

2、戶型配比建議

首期住宅戶型配比建議

結合項目地塊屬性、周邊配套及基于本案地段及資源優勢，建議按以往快銷

模式進行產品規劃，一方面是快速變現實現現金流；其次，從區域特征來看高層

住宅去化速度相對較快，能夠快速滿足客戶需求；第三，結合區域市場產品去化

情況來看，大部分項目配比有100㎡以下的產品，但去化速度較慢，市場存量較

大；因此，在依托區域規劃的紅利前提下，將本案產品規劃為高層住宅滿足剛

需及剛改類客戶需求；洋房產品滿足終端置業類客戶需求。

產品配比建議：

結合2016年宜昌市各產品段的供應及去化情況來看，市場供應80-100㎡的

剛需產品，從去化情況來看，速度較慢，市場接受度底，且存量較大；120-140

㎡及100-120㎡的改善型產品，從供需關系來看，基本處于需大于供。（數據來

源于克爾瑞）

2016年80㎡以下及80-100㎡產品市場供應量較大，但去化情況一般，市

場存量較大；100-120㎡產品供應量為6513套，去化率超100%（部分存量去化），

120-140㎡產品供應量達5358套，去化率超100%（部分存量去化）。（數據來

源于克爾瑞）

綜上所述，首先結合市場去化情況來看，80-100㎡產品，有一定的市場需

求；在恒大追求快速去化的戰略前提下，對于利潤要求較大，因此，在該類產品

的配置上建議合理控制，同時要體現項目的高端形象，從物業規劃及產品配比上

與同區域恒大項目進行差異化；因此，在結合恒大在宜昌的在售項目及區域供

應產品去化情況（具體如下）

本案所在區域周邊典型項目戶型產品去化情況如下表：

因此，結合宜昌市場各物業類型及產品面積段去化情況來看，

?80-100㎡兩房產品區域市場供應較大，但去化情況一般，有一定的剛需市場

需求；

?100-120㎡剛改類高層住宅產品市場去化情況較好，需求量較大；

?別墅類終端置業產品，區域供應量不大，但從市場去化情況來看，去化較好。

綜合考慮產品去化速度及利潤最大化，同時與本案所處同一區域的郭家灣

地塊進行產品進行區分，避免因產品規劃引起內部競爭；其次該地塊在符合容

積率要求的前提下具備規劃洋房類終端置業產品的優勢；綜合考慮建議本案住

宅類物業配比如下：

?住宅類戶型配比

物業類型面積段戶型配比面積（萬方）套數備注

住宅

80-90㎡2*2*110%1.728203

在裝標上采用2017版豪裝

100-110㎡3*2*115%2.592246

110-120㎡3*2*225%4.32

376

120-130㎡3*2*220%3.456

276

130-140㎡4*2*25%0.864

64

洋房產品

130-140㎡4*2*210%1.728128

建議在洋房產品上以退臺洋

房的產品形式出現，在裝標上

采用2000標

140-150㎡4*2*210%1.728119

150-160㎡4*2*25%0.86456

合計100%17.28

1438

?商業類產品配比

因本地塊重點打造高端項目，依托政府規劃的政策紅利，因此在項目開發上，

建議配備相應的高端商業配套，會所、運動中心、美容會所等，匹配高端置業客

戶，同時通過項目自身的商業運營開發，打造CBD中央生活區；

物業類型業態配比面積（㎡）備注

商業配套

會所7.44%5000

區域主力配套設施，提升區

域價值，增強項目吸附力

幼兒園/小學29.762%20000

影城7.44%5000

運動中心7.44%5000

配套菜場7.44%5000

美容會所1.488%1000

社區生活配套，滿足社區業

主需求的同時，輻射周邊客

戶

餐飲酒樓/早餐14.881%10000

藥店0.446%300

24h銀行0.298%200

社區干洗店0.745%500

精品水果店0.447%300

社區超市0.745%500

其他商業配套21.428%14400

100%67200

（三）營銷開發建議

結合本地塊屬性特征來看，本案具備打造西陵開發新區的中心區域；此外，

因本案所處區域為西陵區的富人區，在項目開發建設上，重點加強高端生活配套

業態的增加；同時利用政策對區域的價值的提升；基于目前本案所在區域生活

配套、教育配套、交通配套等，加強項目園林環境、物業價值的打造，提升項

目品質。此外本案在營銷策略上應加強“外部區域價值的炒作、內部物業服務

價值+園林環境的炒作”打造高端居住區的同時，提升自身價值，與其它項目拉

開距離，同時，在宣傳推廣上結合恒大進駐宜昌7年，且在宜昌的品牌知名度，

加強品牌號召力，帶動區域項目發展。

1.基于項目自身的條件,借助項目自身配套的商業街，通過商管，招商

引進高端美容會所、健身中心等高端生活配套業態的引進，提升項目

價值，區別于區域內的其他項目；

2.基于項目自身價值提升，且洋房產品對環境條件的要求，重點打造恒

大皇家園林，中心湖，配備影城及會所，兒童游樂場；

3.目前恒大在宜昌已開發建設3個項目（恒大綠洲、恒大帝景、恒大山

水城），但從裝修標準、園林環境上沒有太大的差別，因此建議本案

在產品設計上高層精裝采用2017版豪裝標準，洋房精裝采用超豪裝

2014版。

2017年12月16日