西樵新城可研報(bào)告簡要版

新城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告（精簡版）

一、項(xiàng)目概況

本地塊位于南海西樵崇民路及樵金路交匯，位于新城片區(qū)，配套越趨成熟，片區(qū)規(guī)劃前景優(yōu)越，新城附近設(shè)地

鐵站。地塊共58852.96m2，地塊總體容積率3.2，綠地率大于等于30%，總建面約238279m。

2

二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及敏感度分析

1 2095 2916 3369 3650 3844 4103 4276

2 2320 3229 3732 4043 4258 4545 4736

3 770 770 770 770 770 770 770

AB合計(jì)樓板價(jià)格

（計(jì)容面積單位價(jià)格）

B地塊分?jǐn)倶前鍍r(jià)格

（計(jì)容面積單位價(jià)格）

B地塊分?jǐn)偞üこ淘靸r(jià)

（計(jì)容面積單位價(jià)格）

B地塊實(shí)際土地樓板價(jià)格

（計(jì)容面積單位價(jià)格）（2、34 3090 3999 4501 4812 5028 5315 5506

項(xiàng)之和）

競拍價(jià)格總價(jià)(萬元) 5 38796 75996 79196 53996 62396 67596 71196

單價(jià)（萬元/畝） 6 437 856 892 608 703 762 802

土地相關(guān)費(fèi)用（含大市政配套

費(fèi)，契稅變動(dòng)忽略）

土地總成本(萬元) 8 42529 82929 57729 66129 71329 74929 79729

項(xiàng)目總成本（萬元）不含土地 9 80698 80698 80698 80698 80698 80698 80698

項(xiàng)目總成本（萬元） 10 123227 138427 146827 152027 155627 160427 163627

單位總成本，含地庫（元/平米） 11 5121 5752 6101 6317 6467 6666 6799

單位收入，含地庫（元/平米） 12 8399 8399 8399 8399 8399 8399 8399

單位利潤（元/平米） 13 3279 2647 2298 2082 1932 1733 1600

投資回報(bào)率 14 64.03% 23.53% 46.02% 37.66% 32.96% 29.88% 25.99%

土地溢價(jià)率 15 0.00% 39.18% 60.83% 74.24% 83.51% 95.89% 104.14%

7 3733 3733 3733 3733 3733 3733 3733

三、經(jīng)濟(jì)及市場(chǎng)運(yùn)行情況

（一）廣佛經(jīng)濟(jì)及社會(huì)運(yùn)行發(fā)展情況

佛山市2013年；南海區(qū)2013年GDP達(dá)到2172億元，比上年增長10.2%。

GDP產(chǎn)值7010億元

佛山常住人口總量729萬人，其中南海區(qū)266萬人。西樵地處佛山南海西南部，常住人口21萬人，是著名的

1

紡織之鄉(xiāng)，是全國第二大紡織產(chǎn)業(yè)集群鎮(zhèn)。西樵旅游資源非常豐富，旅游業(yè)十分興旺，逐步奠定了西樵在南海西南

片的商貿(mào)中心地位。

（二）佛山商住用地市場(chǎng)分析

佛山商住用地：佛山土地市場(chǎng)相當(dāng)活躍，樓市的火熱、資金回籠的順暢刺激著房企的預(yù)期，因而拿地補(bǔ)倉積極，

高總價(jià)地塊頻出，區(qū)域單價(jià)地王紀(jì)錄不斷被刷新。2013年，佛山成交占地面積766萬㎡，同比上升25%，住宅可

建面積2398萬㎡。南海商住用地：成交增速迅猛。2013年，南海成交占地面積302萬㎡，總建面積847萬㎡.西

樵土地成交占地24萬㎡，但聽音湖片區(qū)土地體量較小，其余對(duì)本項(xiàng)目威脅影響不大。未來二至三年，西樵新增商品

房住宅69萬㎡，加上15萬㎡存量，未來二到三年合計(jì)供應(yīng)量約84萬㎡。

（三）佛山商品房住宅市場(chǎng)分析

佛山市2013年商品房住宅供應(yīng)量979萬方，同比上漲9.78%；成交量807萬方，比去年上漲35.02%；供求

比1.21：1；成交均價(jià)9226元/方，比去年全年增加9.57%。

南海區(qū)2013年商品房住宅供應(yīng)量415萬方，成交量275萬方，較去年上漲24%。供求比1.50：1，成交價(jià)

格9518元/方，較去年全年增加7%。

西樵總體供不應(yīng)求，總體供求比為0.54：1，但成交總體在30~35萬方/年，成交均價(jià)穩(wěn)步上升。

（四）競品市場(chǎng)分析

項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)直接競爭樓盤較少，主要為凰樵假日、濱城瓏灣等項(xiàng)目。雅居樂都薈天地：2013年全成成交671

套，月均成交56套，戶型以91-116方以主，價(jià)格為6500-7000元/㎡（毛坯，50年產(chǎn)權(quán)，已售罄）； 濱城瓏灣：

2013年成交347套，月均銷售量約32套/月，價(jià)格6500-7500元/㎡（毛坯，30年產(chǎn)權(quán)）。

（五）主要市場(chǎng)指標(biāo)

1、已成交未上市土地未來住宅供應(yīng)量

佛山：2398萬平方，近三年年均消化量為705萬方，消化周期為3.40年。

南海：847萬平米，近三年年均消化量為233萬方，消化周期為3.64年

西樵：69萬平米，近三年年均消化量為35萬方，消化周期為1.97年

2

2、在售項(xiàng)目存量（含可售未售及未開發(fā)量）

佛山市目前在售項(xiàng)目住宅存量約1550萬方，近三年年均消化量為705萬方，消化周期為2.20年。

南海目前在售項(xiàng)目住宅存量約973萬方，近三年年均消化量為233萬方，消化周期為4.17年。

西樵目前在售項(xiàng)目住宅存量約15萬方，近三年年均消化量為35萬方，消化周期為0.43年。

3、2013年土地及住宅供求比

（1）土地市場(chǎng)

2013年佛山土地市場(chǎng)供應(yīng)面積為萬方，成交面積為萬方，供求比為1.38：1；

1059766

2013年南海土地市場(chǎng)供應(yīng)面積為378萬方，成交面積為302萬方，供求比為1.25：1；

2013年西樵土地市場(chǎng)供應(yīng)面積為24萬方，成交面積為24萬方，供求比為1：1。

（2）住宅市場(chǎng)

2013年佛山住宅市場(chǎng)供應(yīng)面積為979.44萬方，成交面積為807.92萬方，住宅供求比為1.21：1；

2013年南海住宅市場(chǎng)供應(yīng)面積為415萬方，成交面積為275.06萬方，住宅供求比為1.50：1；

2013年西樵住宅市場(chǎng)供應(yīng)面積為19萬方，成交面積為35萬方，住宅供求比為0.54：1；

4、人均可支配收入與房價(jià)比率

2013年佛山城鎮(zhèn)居民人均可支配收入38040元，商品房住宅成交均價(jià)8250元/平米，比率為4.61：1；

2013年南海城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 39843元，商品房住宅成交均價(jià)9518元/平米，比率為4.18：1。

四、項(xiàng)目客戶來源分析

1、70%以上的客戶來自西樵本地，客戶類型以剛需客戶為主，因?yàn)楣ぷ鳌⑷穗H等關(guān)系想定居西樵，具有本土

情節(jié)，另外有少了投資客戶，看中區(qū)域潛力。

2、20%的客戶來自西樵區(qū)外，客戶類型以剛需及改善型客戶為主，偏好西樵良好生活環(huán)境，看好片區(qū)發(fā)展。

? 西樵鎮(zhèn)交通環(huán)境巨變：龍灣大橋、新西樵大橋即將投入使用，與中心城區(qū)交通瓶頸徹底打通；季華路西線、

崇民路西線打通新城區(qū)交通。

? 依托西樵山良好的生態(tài)環(huán)境，將休閑度假、商務(wù)會(huì)議、文化體驗(yàn)、生態(tài)宜居等功能有機(jī)融合，通過5年時(shí)

3

間創(chuàng)建5A景區(qū)，城市規(guī)劃與之配合，西樵將通過城市規(guī)劃、改造和建設(shè)、管理，通過5年或更長時(shí)間，

將西樵變成一個(gè)5A城市。

? 佛山城區(qū)人口密集，消費(fèi)群體極為龐大。中心城區(qū)土地、商品房住宅整體供應(yīng)量較少，商品房住宅售價(jià)比

西樵高，價(jià)格差距極為明顯。

3、10%以上的客戶來自其他區(qū)域。剛需客戶及投資客為主，交通改善帶來的消費(fèi)力。

五、項(xiàng)目價(jià)格研判

（一）住宅價(jià)格研判

1、市場(chǎng)靜態(tài)比較現(xiàn)階段價(jià)格：周邊項(xiàng)目按照目前節(jié)點(diǎn)進(jìn)行評(píng)估，各要素對(duì)比分析后，本項(xiàng)目（以毛坯作為測(cè)

算基準(zhǔn)）目前節(jié)點(diǎn)的靜態(tài)預(yù)測(cè)均價(jià)9000元/㎡。

2、區(qū)域成熟度及同類型區(qū)域經(jīng)驗(yàn)比值

初步預(yù)計(jì)本地塊在2015年期間住宅上市，商業(yè)于2016年上市。目前新城片區(qū)已初見成效，地鐵2號(hào)線預(yù)計(jì)

2018年開通，在新城片區(qū)設(shè)站。西樵目前以本土小開發(fā)商為主，產(chǎn)品以100方以上大面積居多，均價(jià)在8000-9000

元/㎡。對(duì)具品牌和園林優(yōu)勢(shì)的頤景園來說，甚至可以超過9000元。

3、結(jié)論：基于上述原因，我司將新城項(xiàng)目高層產(chǎn)品未來售價(jià)定為9000元/㎡。

（二）商業(yè)價(jià)格研判

1、本項(xiàng)目位于樵金路、崇明路交匯，目前商業(yè)氛圍一般，但龍灣大橋連通外區(qū)，片區(qū)規(guī)劃前景好，未來商業(yè)

價(jià)值較高；

2、西樵目前在售商鋪有樵山明珠臨街商鋪，一線鋪位3.5-4萬元/方，二線鋪位價(jià)格約2-3萬萬元/方；

3、本項(xiàng)目商業(yè)圍合式2層底商，定位面積1萬平方米，為鎮(zhèn)區(qū)時(shí)尚娛樂型商業(yè)，以輻射本區(qū)消費(fèi)為主，完善

區(qū)域商業(yè)功能，服務(wù)本樓盤社區(qū)生活需求為輔。

4、基于上述說明，本項(xiàng)目商業(yè)分段定價(jià)，總體均價(jià)2.65萬元/㎡，其中一層3.5萬元/㎡，二層1.8萬元/方。

（三）車位價(jià)格研判：本項(xiàng)目總可售車位1780個(gè)，其中產(chǎn)權(quán)車位1495個(gè)，人防車位約285個(gè)，產(chǎn)權(quán)車位按

照16萬/個(gè)計(jì)算，人防車位按照9萬元/個(gè)計(jì)算，均價(jià)約13.66萬/個(gè)。

4

六、 項(xiàng)目去化速度研判

本項(xiàng)目銷售周期按照2年測(cè)算。高層合計(jì)17.8萬方，月均銷售0.74萬平方米，約60-70套，產(chǎn)品良好，符

合市場(chǎng)需求。

七、 結(jié)論意見

力爭理想拍賣價(jià)格：整體分?jǐn)倶前鍍r(jià)2600元/㎡

八、 競爭對(duì)手情況

暫不詳。

九、 投融資管理中心實(shí)地考察后的意見

十、 敏感度分析

參見附件。

5