購物中心發(fā)展趨勢新變化

2023年12月5日發(fā)(作者：萬壑雷)

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購物中心發(fā)展趨勢新變化——中商數(shù)據(jù)副總裁李靜雅

伴隨著客群與科技的不斷迭代升級，市場需求更加個性化與多元化。立足于現(xiàn)在，展望未來的發(fā)展愿景，購物中心的表現(xiàn)也將愈發(fā)豐富多彩。本期嘉賓——李靜雅女士將與我們分享購物中心發(fā)展的新趨勢。

李靜雅女士擁有超過10年地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗，曾任職DTZ戴德梁行、RET睿意德，在商業(yè)綜合體、文旅地產(chǎn)項目開發(fā)定位領(lǐng)域有豐富咨詢經(jīng)驗，曾經(jīng)主導了華潤、大悅城、龍湖、萬科、印力、招商蛇口、金地、嘉里等旗下多個項目的商業(yè)咨詢服務。她在大數(shù)據(jù)應用領(lǐng)域有豐富經(jīng)驗和深度研究，參與創(chuàng)辦了中國首家商業(yè)地產(chǎn)大數(shù)據(jù)公司中商數(shù)據(jù)，并任副總裁，推動大數(shù)據(jù)在商業(yè)地產(chǎn)的深度應用和開展。她同時擔任《地產(chǎn)》雜志、《北京商報》等媒體的專欄撰稿人，并任張家鵬商業(yè)地產(chǎn)公益學院特聘講師。今天她為大家分享的主題是——存量時代下，購物中心未來發(fā)展的變化趨勢。 #購物中心市場規(guī)模及新增類型趨勢

近20年購物中心以接近每年19.6%的增長速度，快速擴容了市場容量，現(xiàn)已逐步進入存量時代。

在大存量的時代背景下，新增項目類型悄然發(fā)生了變化。原有大體量且綜合性強的都市型購物中心在供應占比中占有絕對優(yōu)勢，而近年中小體量的社區(qū)型和區(qū)域型的購物中心逐漸成為新開項目的主流趨勢。核心商圈大局初定，各區(qū)域板塊市場機會顯現(xiàn)，華潤、大悅城、龍湖這些頭部企業(yè)也逐步推出了區(qū)域型乃至社區(qū)型購物中心類型的產(chǎn)品線，快速搶攤了新增市場的機會。

#購物中心客流變化

根據(jù)過往購物中心客流變化的研究發(fā)現(xiàn)，疫情前后產(chǎn)生了客流的到訪差異。都市型購物中心依舊是用戶的光顧首選，但在近兩年中，由于用戶對便捷性和安全性的消費需求變強，社區(qū)型和區(qū)域型購物中心受到更多青睞。都市型購物中心雖仍位于首位，但社區(qū)、區(qū)域型購物中心及目的性更強的奧萊，在疫情后光顧意愿大幅增強。

● 一線城市消費者更傾向區(qū)域型購物中心與奧萊：一線城市消費者選擇區(qū)域型購物中心的比例高于整體水平，選擇奧萊的比例高于整體水平6個百分點；

● 二三線城市消費者對社區(qū)型購物中心選擇度更高：隨城市級次的下降，消費者對社區(qū)型購物中心的選擇占比越來越高，說明下線城市消費者日常購物便捷性需求更為強烈。中心客流

#購物中心客流趨勢變化

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2021年疫情仍有反復，但客流恢復近80%的水平。其中高端型購物中心恢復程度最佳。由于出境難度增大，高端消費產(chǎn)生回流，繼而推動了部分國內(nèi)名品消費。

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購物中心進入存量時代后，也呈現(xiàn)出一些類型上的變化。因為便捷度與可及度較高，區(qū)域型和社區(qū)型更受消費者青睞。

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高端及高端折扣類的消費也產(chǎn)生了大量回流，主推了高端型購物中心以及奧萊折扣類型的商業(yè)。中心客流

#未來發(fā)展趨勢

購物中心匯聚了大量不同類型的品牌，是用戶在第三生活空間消費休閑的重要場所。在如此重要的作用和使命之下，其未來發(fā)展備受社會關(guān)注。

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助力城市更新：在過去20年快速城市化進程浪潮后，大量項目已處于老化，亟待更新，商業(yè)存量市場中也存在著大量需要升級的物業(yè)，承擔著完成大量城市更新項目蛻變的重要使命。

● 承接品牌落地：2021年提出五大國際消費中心城市的重要舉措，購物中心作為開店的重要渠道，也承接著大量國際品牌的引入，提供著優(yōu)質(zhì)的硬件及運營服務。

● 客群代際差異：改革開放40年以來，經(jīng)濟和生活水平發(fā)生了翻天覆地的改變，每個時代的消費者有著完全不同的成長歷程，也有著差異較大的價值觀與消費理念，購物中心服務全客層，滿足各代際的差異需求。

● 消費心理變化：伴隨著國民財富增長，受教育水平的逐步提高，以及商業(yè)文明的不斷提升，消費心理也在悄然發(fā)生變化，而這變化也會引領(lǐng)更多的業(yè)態(tài)和品牌的創(chuàng)新。

● 科技創(chuàng)新加持：無論是元宇宙概念，還是數(shù)字孿生，或者數(shù)字化運營，都是基于數(shù)字科技的底層創(chuàng)新，為商業(yè)創(chuàng)造了新的活力。

在發(fā)展起步較早的城市中，存量改造的項目比重非常大。以北京為例，現(xiàn)在已經(jīng)經(jīng)營的項目中，有多于三成的項目開業(yè)已經(jīng)超過10年，進入了需要改造升級的階段。在過去幾年中，大量的城市更新項目涌入北京、上海等熱門城市，為城市原有的老舊物業(yè)注入了新的活力。

#首店助力國際消費中心城市目標實現(xiàn)

據(jù)中商數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2021年購物中心成功為五大國際消費中心城市承接首店品牌2637家。首店成為創(chuàng)建商業(yè)排他優(yōu)勢，把握國際消費品牌進入的紅利期的關(guān)鍵資源，未來國際消費中心城市也會持續(xù)扶持首店引入。

a . 上海——從網(wǎng)紅到制造網(wǎng)紅，從品牌創(chuàng)新試驗場到品牌發(fā)源地

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2018年上海啟動“全球新品首發(fā)地”行動，在中國城市中首次提出“首店經(jīng)濟”的概念；

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2021年上海新開首店1078家，創(chuàng)歷史新高領(lǐng)跑全國，較2020年周期增長18.6。其中，全球首店、亞洲首店14家，中國大陸首店156家；

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上海是國際品牌首入內(nèi)地，國內(nèi)品牌孵化新品牌、嘗試新業(yè)態(tài)的首選地；

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上海更是“新消費”品牌制造地，2020天貓TOP 500新品牌中，上海獨占90家，位居第一；2019年天貓老字號銷售額億元俱樂部上海占比達三分之一。

b. 北京——城市更新喚醒文化底蘊，爆發(fā)增長的首店收割機

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2021年，北京首店呈現(xiàn)爆發(fā)式增長態(tài)勢，901家首店落地北京，是2020年首店數(shù)量的近三倍；

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北京的城市更新如火如荼，網(wǎng)紅改造項目西單更新場攜30+潮流首店開業(yè)，不僅豐富了北京的首店組成，更是喚醒了北京文化底蘊與首店經(jīng)濟有機結(jié)合；

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北京奢侈品消費發(fā)展領(lǐng)先，SKP、王府中環(huán)等奢華商業(yè)項目為北京帶來多家奢侈品全國首店；

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北京環(huán)球影城主題公園開園，大批北京首店即將亮相。

購物中心成為生活第三空間，服務于社會全客層，伴隨著商業(yè)供應量加大，客群對購物中心的服務細分提出了更高的要求。

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原有購物中心更多聚焦于服務X世代和Y世代的人群；

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銀發(fā)客群基數(shù)大，增速快，且具有一定的經(jīng)濟實力以及未被充分挖掘的消費需求，因此越來越多的購物中心開始關(guān)注銀發(fā)族消費；

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Z世代人口占人口總數(shù)的19%，對消費市場的影響持續(xù)加大且加重，逐漸成為中國消費市場的主力軍。 #科技為購物中心創(chuàng)新發(fā)展加持

科技創(chuàng)新也是未來發(fā)展的主流趨勢和方向。購物中心是線下商業(yè)物業(yè)，但隨著商業(yè)的不斷發(fā)展，無論是從營銷還是運營，購物中心催生出各個層面的數(shù)字化創(chuàng)新。未來伴隨著科技不斷的疊變和創(chuàng)新，購物中心將會呈現(xiàn)出更多元的發(fā)展趨勢，創(chuàng)造出更新穎的商業(yè)模式。

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