民法典案例解析--合同編--典型合同之租賃合同

2023年12月18日發(fā)(作者：延長退休)

租賃合同第七百零三條　租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。條文要義本條是對租賃合同概念的規(guī)定。租賃合同是指出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在出租合同關(guān)系中，出租人是負有將租賃物交付對方使用、收益的當(dāng)事人，承租人是憑租賃合同可以取得租賃物的使用、收益并向承租人交付租金的當(dāng)事人。租賃合同的標(biāo)的物即租賃物，是指出租人于合同生效后應(yīng)交付承租人使用、收益的物。租賃物既可以為動產(chǎn)，也可以為不動產(chǎn)。租賃合同的特征是：（1）租賃合同為雙務(wù)、有償、諾成性合同；（2）租賃合同是轉(zhuǎn)移財產(chǎn)使用、收益權(quán)的合同；（3）租賃合同是承租人須交付租金的合同；（4）租賃合同具有臨時性；（5）租賃合同終止后承租人須返還原物。租賃合同的種類是：（1）動產(chǎn)租賃合同與不動產(chǎn)租賃合同；（2）定期租賃合同與不定期租賃合同；（3）本租合同和轉(zhuǎn)租合同。案例評析成都某管理有限公司與歐某房屋租賃合同糾紛案[1]案情：被告成都公司欲租賃房屋用于開辦電影院，與出租人歐某、何某（原告）簽訂《房屋租賃合同》一份，對于租賃房屋交付、使用、收益、租金支付及違約責(zé)任等做了明確的約定，合同簽訂后成都公司支付了定金5萬元；后雙方又對租金和裝修時間簽訂了《補充協(xié)議》一份。合同及補充協(xié)議簽訂后，在房屋具備交付和使用條件的情況下，成都公司因自身商業(yè)風(fēng)險問題不想履行合同，出租人遂起訴至法院；成都公司反訴要求返還定金。一審法院認為，雙方簽訂的《房屋租賃合同》

及《補充協(xié)議》依法成立、合法有效；成都公司依法承擔(dān)違約責(zé)任。成都公司上訴認為出租房屋不具備交付條件，其行為也不是嚴重違約。二審法院認為，成都公司系基于對商業(yè)價值的考量要求終止合同，一審法院認定其違約并無不當(dāng)，維持原判。評析：根據(jù)民法典第703條關(guān)于租賃合同的規(guī)定，成都公司因商業(yè)決策想要開辦電影院，而歐某、何某恰有適合其承租的房屋，雙方就租賃房屋達成合意，簽訂《房屋租賃合同》和《補充協(xié)議》，對于租賃房屋交付、使用、收益、租金支付及違約責(zé)任等做了明確的約定，該租賃關(guān)系依法成立且合法有效。本案爭議焦點是出租房屋未完成交付是誰的責(zé)任。根據(jù)民法典第509條的規(guī)定，歐某、何某完成了合同約定和法定的交付義務(wù)，成都公司基于對商業(yè)價值的考量不想履行合同且要求終止合同，已經(jīng)構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)按照民法典第577條、第588條的規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任，最終二審法院維持了一審判決。第七百零四條　租賃合同的內(nèi)容一般包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。條文要義本條是對租賃合同主要內(nèi)容的規(guī)定。租賃合同的主要內(nèi)容是：1.租賃物的名稱：約定租賃物的具體名稱，可以是種類物，也可以是特定物。2.租賃物的數(shù)量：明確交付租賃物和返還租賃物的具體數(shù)量。3.租賃物的用途：例如，制造加工精密儀器的機床不能用于制造加工一般的器件等。4.租賃期限：明確約定租賃期限的起始和終止的時間。5.租金及其支付期限和方式：租賃合同的主要條款，明確約定具體數(shù)額，支付的期限起止時間，支付的方式是人民幣還是外幣等。6.租賃物維修：明確約定由出租人維修，或者承租人維修，以及維

修方法和費用負擔(dān)。7.其他條款：如違約條款、解決爭議的條款和解除權(quán)條款等。案例評析世佳電子（上海）有限公司與上?？登饦冯娮与娖骺萍加邢薰痉课葑赓U合同糾紛案[2]案情：出租人世佳電子（上海）有限公司（原告）與承租人康丘樂公司（被告）簽訂《房屋租賃合同》一份，約定雙方各自的權(quán)利義務(wù)，但在合同履行過程中，雙方對于合同中約定的“前三年年租金不變，第四年起租金按本工業(yè)區(qū)廠房租價增減變動系數(shù)作為調(diào)整價格的參考，每三年調(diào)整一次”具體標(biāo)準(zhǔn)是什么發(fā)生爭議，最終訴至法院。一審法院認為，該條屬于雙方約定不明，并依法啟動鑒定程序，確定具體租金數(shù)額后，依法判決；因康丘樂公司在二審過程中，支付了1萬元租金，二審判決將一審判決第二項康丘樂公司需要支付的租金數(shù)額由58638.04元變更為48638.04元，其他予以維持。評析：民法典第704條是關(guān)于租賃合同應(yīng)具備哪些內(nèi)容的明確規(guī)定，是對租賃關(guān)系雙方當(dāng)事人簽訂租賃合同的指引，如果租賃合同中對于租賃合同內(nèi)容某一或者某些項沒有約定或者約定不明，則在合同履行過程中極易產(chǎn)生爭議和糾紛，可能最終演化為雙方的訴訟，本案的發(fā)生也是因雙方當(dāng)初在合同中對于“每三年調(diào)整一次”的具體標(biāo)準(zhǔn)沒有明確約定導(dǎo)致的。而法院根據(jù)民法典第510條和第511條在關(guān)于合同約定不明、無法確定具體數(shù)額的情況下，通常會啟動鑒定程序來確定具體數(shù)額。第七百零五條　租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。條文要義本條是對最長租賃期限限制的規(guī)定。租賃期限，是出租人與承租人約定的對租賃物的使用期限。對租賃

期限的一般規(guī)則是自由約定，但是有最長期限的限制。設(shè)定租賃合同的最長限制，是為了適應(yīng)客觀情況的不斷變化，特別是不動產(chǎn)，其價格會因經(jīng)濟形勢的變化而發(fā)生較大的變化，對一方當(dāng)事人產(chǎn)生經(jīng)濟上的不利益，需要均衡當(dāng)事人之間的利益關(guān)系。我國的租賃期限最長限制為20年，超過20年的，超過部分的約定無效，要縮短為20年。對租賃合同最長期限的限制，并不妨礙當(dāng)事人在租賃期限屆滿后，繼續(xù)續(xù)訂租賃合同。續(xù)訂租賃合同就會給雙方當(dāng)事人對租賃利益關(guān)系提供一個緩沖期，重新考慮雙方之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。所以，在租賃期限屆滿后，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但是約定的租賃期限也受最長期限的限制，自續(xù)訂之日起也不得超過20年，這就是租賃合同的約定更新。當(dāng)然，租賃合同期滿也可以進行法定更新，即租賃合同期滿后，承租人仍然租賃物，交付租金，出租人仍然收取租金，原租賃合同就成為無期限合同。案例評析林廷某、臨沂市蘭山區(qū)農(nóng)業(yè)機械局確認合同無效糾紛案[3]案情：2001年1月12日，原告農(nóng)業(yè)機械局與作為該局職工的被告林廷某簽訂《房屋使用權(quán)合同》一份，將沿蘭山區(qū)銀雀山路與臨西一路交界處某經(jīng)營房租賃給林廷某，租期自2001年1月31日起至2031年1月31日止，林廷某只有使用權(quán)。后雙方因房屋使用產(chǎn)生糾紛，農(nóng)業(yè)機械局訴至法院。一審法院依據(jù)《中華人民共和國合同法》第214條關(guān)于“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效”規(guī)定，支持農(nóng)業(yè)機械局的訴請。林廷某不服一審判決上訴至臨沂中院，臨沂中院認為，雙方之間是租賃合同糾紛，一審法院適用法律正確，依法予以維持。評析：根據(jù)民法典第705條關(guān)于租賃期限的規(guī)定，沿用了《中華人民共和國合同法》第214條的規(guī)定，并沒有改變該條規(guī)定。租賃期限不能超過20年，該20年的起算時間自雙方最初租賃之日起算，總計不得超過20年，這已達成基本法律共識。該案中雙方約定租賃期限為30年，顯然超過法律規(guī)定最長的20年，對于超過部分，一、二審法院均認定超過的10年部分無效。第七百零六條　當(dāng)事人未依照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理租賃合同登記備案手續(xù)的，不影響合同的效力。

條文要義本條是對租賃合同登記備案的規(guī)定。有些租賃合同在訂立之后，需要依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定進行登記備案，特別是不動產(chǎn)租賃合同關(guān)系，更是如此。不過，這種租賃合同的登記備案，不對租賃合同的效力發(fā)生影響，即使不登記備案，也不影響租賃合同的效力。如果當(dāng)事人在租賃合同中約定備案登記才生效的，應(yīng)當(dāng)進行登記備案，否則租賃合同無效。但是，如果約定了備案登記生效，沒有備案登記當(dāng)事人就交付了租賃物，并且實際使用、收取租金的，該租賃合同仍然有效。案例評析郵政集團有限公司揭陽市揭東區(qū)分公司與吳靜某租賃合同糾紛案[4]案情：2013年5月30日，原告（反訴被告，原揭東縣郵政局）與被告吳靜某（反訴原告）簽訂《房地產(chǎn)租賃合同》，雙方對于租賃場所、租金等做了明確約定，在合同中雙方特別約定“合同經(jīng)雙方簽章后，自房地產(chǎn)租賃管理機構(gòu)登記之日起生效”，后雙方因種種原因，直至該案一審時雙方都沒有辦理登記備案手續(xù)。一審法院認為，雙方之間的合同雖然依法成立，但是因合同中明確約定合同自房地產(chǎn)租賃管理機構(gòu)登記之日起生效，因而合同屬于成立未生效的合同。所以，原告郵政公司請求確認合同有效，被告吳靜某反訴確認合同無效，均缺乏法律根據(jù)，不予采信。評析：根據(jù)民法典第706條關(guān)于租賃合同備案的規(guī)定，不辦理備案登記不影響合同的效力。所以本案如果在現(xiàn)有法律體系下，可能案件審判結(jié)果會不一樣。合同法中對此并沒有規(guī)定，在民法典中，該條對于當(dāng)事人未依照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理租賃合同登記備案手續(xù)的合同效力問題做了規(guī)定，是對現(xiàn)有法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理備案登記而未辦理情況下合同效力問題的積極回應(yīng)，例如，《城市房產(chǎn)管理法》第54條規(guī)定，租賃合同雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在簽訂租賃合同后到房管部門登記備案。理解本條需要與合同需要審批生效進行區(qū)分，如果是法律、行政法規(guī)規(guī)定必須經(jīng)過審批才生效的情形，未經(jīng)審批合同是無效的；備案登記更多涉及行政管理層面，不是強制性規(guī)定。

第七百零七條　租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。條文要義本條是對租賃合同形式的規(guī)定。租賃合同并非絕對的要式合同。不過，本條規(guī)定租賃合同的形式有兩個內(nèi)容：（1）租賃期限為6個月以上的租賃合同，應(yīng)當(dāng)使用書面形式，即為要式合同；（2）無論是何種租賃合同，如果未采用書面形式，因而無法確定租賃期限的，就不認為是有期限的租賃合同，而視為不定期合同，適用不定期租賃合同的規(guī)則。案例評析南京贏想力廣告?zhèn)髅接邢薰九c南京酷立方智能科技發(fā)展有限公司房屋租賃合同糾紛案[5]案情：原告贏想力公司承租被告酷立方公司位于南京市浦口區(qū)某房屋一套，租期從2017年8月15日至2018年5月14日，但雙方未簽訂租賃合同。贏想力公司按約支付租金，后租賃使用期限雙方產(chǎn)生糾紛，贏想力公司按酷立方公司的要求，搬離承租房屋，但租金返還等問題未能合理解決，贏想力公司遂起訴至法院。一審法院認定，租賃期限6個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃，租賃合同合法有效，并對于贏想力公司的訴請依法進行判決。評析：民法典第707條是關(guān)于租賃合同書面化的規(guī)定，根據(jù)該規(guī)定，租賃期限6個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。該條與《合同法》第215條的區(qū)別在于增加了“無法確定租賃期限的”這句話，《合同法》第215條規(guī)定，只要是不采取書面形式都是不定期租賃，因而本案判決依照《合同法》第215條的規(guī)定認定為不定期租賃合同關(guān)系，但是如果按照民法典第707條的規(guī)定，該案則應(yīng)為定期租賃合同，只是欠缺書面合同形式。所以，需要注意該條與《合同法》第215條的區(qū)別。第七百零八條　出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內(nèi)保持租賃物符合約定的用途。

條文要義本條是對出租人交付租賃物義務(wù)的規(guī)定。租賃合同生效之后，出租人負有按照約定將租賃物交付給承租人的義務(wù)，以滿足承租人對租賃物的占有、使用和收益的租賃目的。出租人主要的義務(wù)是：1.依合同約定交付租賃物的義務(wù)。交付租賃物是移轉(zhuǎn)標(biāo)的物的占有于承租人。出租人應(yīng)于合同約定的時間交付租賃物。依合同約定的使用性質(zhì)不以標(biāo)的物的交付為必要，則出租人應(yīng)作成適于承租人使用的狀態(tài)。租賃物有從物的，出租人于交付租賃物時應(yīng)當(dāng)同時交付從物。出租人不能按時交付標(biāo)的物，應(yīng)負遲延履行的違約責(zé)任。2.出租人應(yīng)保持租賃物合于使用、收益的狀態(tài)。出租人不僅應(yīng)使交付的租賃物適于約定的使用、收益狀態(tài)，而且于租賃關(guān)系存續(xù)期限內(nèi)也應(yīng)保持租賃物的狀態(tài)適合于約定的使用、收益。當(dāng)承租人的使用、收益因毀損以外的原因，受有妨害或有受妨害的危險時，出租人負有除去或防止的義務(wù)。第三人侵奪租賃物或為其他妨害時，承租人得基于自己對租賃物的占有權(quán)，直接對于第三人主張占有的返還或請求排除妨害，也可代位行使出租人的物上請求權(quán)。在標(biāo)的物受到自然侵害而不適于約定的使用、收益狀態(tài)時，出租人應(yīng)當(dāng)予以恢復(fù)。案例評析臨沂凈雅酒店管理有限公司、臨沂君儒實業(yè)集團有限公司租賃合同糾紛案[6]案情：凈雅公司（被告、上訴人）出租部分房屋給君儒公司（原告、被上訴人）用于客房、豆撈使用。在案涉合同前，凈雅公司曾將案涉房屋外的其他部分出租給案外人金榮某和馮升某經(jīng)營連鎖酒吧?，F(xiàn)君儒公司以酒吧聲音太大嚴重影響經(jīng)營為由提起訴訟。一審法院以凈雅公司在明知君儒公司是經(jīng)營客房所用并且保證酒吧經(jīng)營不會影響君儒公司客房經(jīng)營，但是卻不能保證出租的房屋符合法定標(biāo)準(zhǔn)、適合客房經(jīng)營所用，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。凈雅公司以一審認定其承諾證據(jù)不足，且其不是適格主體和不應(yīng)擔(dān)責(zé)為由上訴。二審法院依據(jù)《合同法》第216條的規(guī)定，認為出租人依合同約定向承租人交付租賃物并于租賃關(guān)系存續(xù)期間

保持租賃物符合約定的用途，是出租人的首要義務(wù)。凈雅公司違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。評析：民法典第708條是關(guān)于出租人交付符合合同約定租賃物的規(guī)定，本條沿用了《合同法》第216條的規(guī)定。本條立法主旨是關(guān)于出租人交付租賃物并維持租賃物符合約定用途的義務(wù)的規(guī)定。出租人履行交付義務(wù)的內(nèi)容包括兩個方面：一是依合同約定交付租賃物，二是保持租賃物符合約定的用途，如果出租人沒有履行在租賃期限保持租賃物符合約定用途義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。而本案中，凈雅公司在明知君儒公司是經(jīng)營客房所用并且保證酒吧經(jīng)營不會影響君儒公司客房經(jīng)營，其出租的房屋不符合合同約定，依法依約均應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。第七百零九條　承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用。條文要義本條是對承租人使用租賃物方法的規(guī)定。承租人在占有租賃物后，應(yīng)當(dāng)合理利用租賃物。對租賃物的合理利用包括：1.在雙方當(dāng)事人就租賃物的使用方法有明確約定時，應(yīng)當(dāng)按照雙方約定的方法使用租賃物。2.在雙方當(dāng)事人對使用方法沒有約定或者約定不明確時，可以依據(jù)本法第510條規(guī)定，由雙方當(dāng)事人補充協(xié)議確定，達成協(xié)議的，按照協(xié)議的使用方法使用；如果經(jīng)補充協(xié)議無法達成合意的，則應(yīng)當(dāng)按照租賃物的性質(zhì)使用，例如，以居住為使用方法的房屋租賃，不能作為商用使用。承租人不依約定的方法或者租賃物的性質(zhì)為使用、收益，出租人得請求承租人停止其違反義務(wù)的行為。案例評析新疆愛家超市集團有限公司與新疆昊泰實業(yè)發(fā)展有限公司房屋租賃糾紛

案[7]案情：愛家公司與昊泰公司簽訂租賃合同后，因在履行過程中，愛家公司因不按合同約定、分割使用租賃物，被昊泰公司起訴，要求承擔(dān)違約責(zé)任。新疆高院認定愛家公司違約，需要承擔(dān)違約責(zé)任。愛家公司向最高院提出再審，其理由主要是愛家公司主要義務(wù)是交付租金，既然已經(jīng)足額交付，就可以按照自己意志使用，不存在違約行為，且昊泰公司對于分割出租行為是知曉的，所以二審判決錯誤。最高院再審認為，根據(jù)《合同法》第212條和第217條的規(guī)定，承租人不僅負有交付租金的法定義務(wù)，也負有按照約定方法使用租賃物的法定義務(wù)；并且并不能苛求出租人負有隨時掌握租賃物使用情況的義務(wù)，最終駁回愛家公司再審申請。評析：根據(jù)民法典第709條關(guān)于承租人不當(dāng)使用租賃物需要承擔(dān)違約責(zé)任的規(guī)定，承租人在承租租賃物期限內(nèi)需要按照合同約定的方法和符合租賃物性質(zhì)的使用方法使用租賃物，如果違反合同約定使用租賃物，必然需要承擔(dān)違約責(zé)任。本案雙方當(dāng)事人在《房屋租賃合同》中對租賃物用途作出了約定，即“乙方承租甲方房屋必須以超市為主體進行經(jīng)營。未經(jīng)甲方同意，乙方不得改變以超市為主體的經(jīng)營形式”。愛家超市雖足額支付了租金，但因昊泰公司是以愛家超市不按約定方法使用租賃物為由提起違約之訴，二審判決駁回合理合法。第七百一十條　承租人按照約定的方法或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)賠償責(zé)任。條文要義本條是對承租人合理使用租賃物正常損耗不負賠償責(zé)任的規(guī)定。承租人在使用租賃物過程中，都會對租賃物造成正常的損耗，不僅動產(chǎn)如此，即使不動產(chǎn)在使用中，也會有正常的損耗。對于這種損耗，只要承租人是按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，就是正常的損耗，對此，承租人不用承擔(dān)賠償責(zé)任。案例評析太原市恒東泡沫板材有限公司與曹吉某、多文某租賃合同糾紛案[8]

案情：2008年1月31日，恒東公司（被告）與曹吉某（原告）簽訂租賃合同，曹吉某將其所有的、位于太原市小店區(qū)北格鎮(zhèn)北格村的公棚院出租給恒東公司使用，但是對于租賃物的使用方法未約定。2009年11月9日，租賃房屋屋頂因下雪坍塌，造成恒東公司損失，恒東公司懷疑是房屋質(zhì)量問題，雙方協(xié)商未果，曹吉某訴求之一是要求恢復(fù)原狀；恒東公司也針對性地提出了反訴。一審法院認為，雖然合同未明確約定租賃物的使用方法，但從合同內(nèi)容來看，雙方對于租賃物的建設(shè)狀況及租賃物的使用方法是明知的。恒東公司屬于合理使用，不違反合同約定，對于曹吉某要求恢復(fù)原狀的訴請不予支持。恒東公司雖然上訴，但并未涉及曹吉某恢復(fù)原狀的一審訴請。評析：根據(jù)民法典第710條的規(guī)定，承租人按照約定的方法或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)賠償責(zé)任；雖然合同沒有約定如何使用，但可以根據(jù)合同相關(guān)條款或者交易慣例等予以確定。如果承租人按照約定使用租賃物，因合理使用造成租賃物的損耗，承租人不承擔(dān)賠償責(zé)任。本條沿用了《合同法》第218條關(guān)于正當(dāng)使用租賃物的責(zé)任。本案中，租賃合同雖然沒有明確約定使用方法，但是根據(jù)租賃合同內(nèi)容可以確定，恒東公司在租賃房屋內(nèi)進行生產(chǎn)經(jīng)營，租賃物的現(xiàn)狀是恒東公司按約定方法使用租賃物致使租賃物受到損耗的結(jié)果，其作為承租人不承擔(dān)賠償責(zé)任。所以，恒東公司無須承擔(dān)責(zé)任。第七百一十一條　承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請求賠償損失。條文要義本條是對承租人致使租賃物受到損失的規(guī)定。與承租人按照約定的方法或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物形成損耗相反的是，如果承租人沒有按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，因此造成租賃物受到損失的，不僅是違約行為，而且是對出租人財產(chǎn)權(quán)利的侵害。對此，對出租人的救濟方法是：1.出租人有權(quán)解除合同，行使的是法定或者合同約定的解除權(quán)。

2.請求出租人承擔(dān)損害賠償責(zé)任，這種損害賠償責(zé)任既是違約責(zé)任，也是侵權(quán)責(zé)任，出租人可以選擇一個適當(dāng)?shù)恼埱髾?quán)，救濟自己的損害。這兩個救濟損害的權(quán)利，可以一并行使，既解除合同，又請求損害賠償。案例評析吳海某與梁海某房屋租賃合同糾紛案[9]案情：2012年2月23日，被告梁海某與原告吳海某簽訂《個人房屋租賃合同》，梁海某將自有房屋租給吳海某。2015年2月17日，涉案房屋租期即將屆滿，吳海某與梁海某進行了房屋交接及結(jié)算。但因房屋破損嚴重，梁海某不同意退還押金并要求賠償損失，雙方協(xié)商無果，最后吳海某訴至法院、梁海某提出反訴。一審法院認為，梁海某不退還押金不符合法律規(guī)定，但是承租人未按約定方法或租賃物性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以要求賠償損失，因而吳海某租住期限內(nèi)造成房屋損壞應(yīng)予賠償。吳海某雖然上訴，但是對于不正當(dāng)使用租賃房屋需要承擔(dān)的賠償責(zé)任沒有提出上訴。評析：如果說民法典第710條是關(guān)于承租人按約定使用租賃物不承擔(dān)責(zé)任的規(guī)定，民法典第711條則是反向規(guī)定承租人需要承擔(dān)責(zé)任。承租人在租賃期限內(nèi)，未按照約定的方法或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請求賠償損失?！逗贤ā返?19條對于承租人未正當(dāng)使用租賃物需要承擔(dān)責(zé)任也作出了明確的規(guī)定，本案中梁海某提供的證據(jù)足以證實吳海某在租賃期限內(nèi)對租住房屋破壞嚴重，按照法律規(guī)定，其需要承擔(dān)梁海某因此支付的維修費用。第七百一十二條　出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但是當(dāng)事人另有約定的除外。條文要義本條是對出租人負擔(dān)租賃物維修義務(wù)的規(guī)定。除法律規(guī)定或合同另有約定外，出租人對租賃物有維修義務(wù)。出租人的該項義務(wù)，實際上是出租人應(yīng)維持租賃物合于使用、收益狀態(tài)義務(wù)的延伸。維修是指于租賃物不合約定的使用、收益狀態(tài)時，對租賃物予

以修理，以使承租人得以按照約定正常使用、收益。維修義務(wù)的構(gòu)成是：（1）確有維修的必要，是指租賃物需要維修方能滿足承租人依約定對租賃物為使用、收益。（2）有維修的可能，指損毀的租賃物在事實上能夠修復(fù)，并且在經(jīng)濟上也合算。（3）在租賃期限內(nèi)承租人已為維修的通知，承租人應(yīng)為通知而未為通知的，出租人不發(fā)生維修租賃物的義務(wù)。法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的，租賃物的維修按照規(guī)定或者約定進行。案例評析蘭州紅麗園商貿(mào)有限責(zé)任公司與甘肅誠信電線電纜有限責(zé)任公司房屋租賃合同糾紛案[10]案情：被告誠信公司與原告紅麗園公司簽訂《房屋租賃意向協(xié)議書》，約定在訟爭房屋土建工程完工后，將房屋交付紅麗園公司使用；后誠信公司與紅麗園公司簽訂《房屋租賃合同》，誠信公司將房屋交付給紅麗園公司。但合同在履行過程中，因房屋原有質(zhì)量及裝修問題等原因，雙方發(fā)生爭議，紅麗園公司訴請解除合同并要求賠償損失，誠信公司亦提出反訴。一審法院認為，誠信公司雖及時交付了房屋，但房屋存在嚴重滲漏水質(zhì)量問題，其應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任；紅麗園公司未依約按時交納房租及在裝修時未關(guān)閉暖氣閥門，也沒有預(yù)留檢修口，造成暖氣跑水致使大面積裝修被浸泡，也應(yīng)承擔(dān)一定責(zé)任。紅麗園公司上訴，認為一審法院認定裝修責(zé)任在于紅麗園公司與鑒定報告不符。二審法院認為，在第二個采暖期，紅麗園公司使用不當(dāng)，致使損失擴大，擴大損失應(yīng)由其自行承擔(dān)。評析：根據(jù)民法典第712條關(guān)于出租人維修義務(wù)的規(guī)定，出租人對于租賃物首先要保證租賃物適合于出租，并且對于租賃期限內(nèi)租賃物的維修承擔(dān)維修責(zé)任，合同另有約定除外。《合同法》第220條、第221條對此也做了明確的規(guī)定。本案中租賃房屋滲漏水導(dǎo)致的損失主要原因在于誠信公司交付的房屋存在嚴重的質(zhì)量問題，其作為出租人，保證租出房屋適租是其首要義務(wù)，如果出租房屋存在質(zhì)量問題，其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)維修義務(wù)，但是因為怠于維修，造成紅麗園公司權(quán)益受損，其應(yīng)依法承擔(dān)責(zé)任。第七百一十三條　承租人在租賃物需要維修時可以請求出租人

在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。因承租人的過錯致使租賃物需要維修的，出租人不承擔(dān)前款規(guī)定的維修義務(wù)。條文要義本條是對出租人不履行維修義務(wù)承租人可自行維修的規(guī)定。承租人在租賃物需要維修時，可以發(fā)出通知，要求出租人在合理期限內(nèi)維修。如果出租人接到通知后，不履行維修義務(wù)，承租人可以對租賃物自行進行維修，其維修費用應(yīng)當(dāng)由出租人負擔(dān)，承租人出具維修費用單據(jù)，出租人據(jù)實予以承擔(dān)。如果因維修租賃物而影響承租人使用的，承租人享有減少租金或者延長租期的請求權(quán)，出租人應(yīng)當(dāng)依照其請求，相應(yīng)減少出租人的租金，或者相應(yīng)延長租期，以彌補承租人的損失。在承租過程中，如果是因承租人的過錯，致使租賃物需要維修的，則是承租人的過錯所致，對自己過錯造成的損失應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任，出租人不承擔(dān)維修費用、同意解除合同以及減少租金或者延長租期的責(zé)任。案例評析上海醉美餐飲管理有限公司與上海海慈投資經(jīng)營有限公司房屋租賃合同糾紛案[11]案情：原告海慈公司將房屋出租給被告醉美公司，雙方約定，如醉美公司發(fā)現(xiàn)房屋及其附屬設(shè)施有損壞或故障時，應(yīng)及時通知海慈公司修復(fù)，費用由海慈公司承擔(dān)；后履行合同過程中因房屋漏水等問題，雙方糾紛不斷升級，最后訴至法院。海慈公司要求解除合同、返還場地、支付租金、水電費；醉美公司提出反訴，要求繼續(xù)履行合同，賠償其損失等。一審法院認為，在租賃期限內(nèi)出租人負有保修義務(wù)；醉美公司應(yīng)首先選擇向海慈公司報修，如其不維修可以選擇自行維修，維修費用由海慈公司承擔(dān)，而不應(yīng)當(dāng)不付或拒付租金。醉美公司上訴認為，海慈公司不維修房屋導(dǎo)致漏水，醉美公司依法可以不支付租金。二審法院認為，醉美公司違反合同約定，逾期不支付租金累計超過2個月，經(jīng)催告尚未

支付，符合合同約定的解除條件?，F(xiàn)海慈公司依約要求解除合同，于法有據(jù)，本院予以支持。評析：根據(jù)民法典第713條關(guān)于出租人不盡維修義務(wù)應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的規(guī)定，出租人在租賃期內(nèi)負有使租賃物適合承租人租賃使用的目的，出租人不維修，承租人可以自行維修，但費用由出租人承擔(dān)。本案中海慈公司作為出租人，在房屋出現(xiàn)漏水等問題時應(yīng)及時予以維修，如其不維修，醉美公司可以自行維修，但不能以此拒付租金。出租人的主要義務(wù)是交付符合合同約定的租賃物，承租人的主要義務(wù)是支付租金。維修義務(wù)與支付租金義務(wù)不是對等的，這也是一、二審法院沒有支持醉美公司因房屋漏水等問題造成其損失為由拒付租金的原因。本條沿用了《合同法》第221條的規(guī)定，但是該條新增第2款，即將承租人在租賃物使用過程中因過錯導(dǎo)致租賃物需要維修的，由承租人自己擔(dān)負責(zé)任，也即過錯責(zé)任原則。第七百一十四條　承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。條文要義本條是對承租人妥善保管租賃物的規(guī)定。承租人在租賃期限內(nèi)占有租賃物，負有妥善保管租賃物的義務(wù)。承租人應(yīng)以善良管理人的注意保管租賃物。租賃物有收益能力的，應(yīng)保持其收益能力。承租人保管不善，違背妥善保管租賃物的義務(wù)致使租賃物毀損滅失的，應(yīng)對出租人承擔(dān)損害賠償責(zé)任，可以依照債務(wù)不履行的違約責(zé)任確定；在承租人系因故意或過失致租賃物毀損時，也可以依照民法典侵權(quán)責(zé)任編的規(guī)定處理，構(gòu)成民事責(zé)任競合。出租人可選擇其一向承租人主張賠償損失。案例評析李厚某、李洪某與中鐵大橋局集團第一工程有限公司、中鐵大橋局集團第一工程有限公司渝黔鐵路土建1標(biāo)項目經(jīng)理部租賃合同糾紛案[12]案情：2013年2月21日，被告中鐵第一公司渝黔鐵路土建1標(biāo)項目部

與李厚某簽訂《挖掘機租賃合同》一份，挖掘機系李厚某和李洪某（原告）合伙所買。合同約定，出租方承擔(dān)租賃期內(nèi)的所有維修保養(yǎng)費用和操作人員的工資；負責(zé)租賃物在租賃期內(nèi)的保管、丟失和毀損的責(zé)任。2014年12月14日，挖掘機作業(yè)完后駕駛員將其停放在珞璜鎮(zhèn)衛(wèi)生院對面，次日凌晨2時左右，被案外人鄭小某點火毀損。李厚某和李洪某要求中鐵第一公司承擔(dān)挖掘機毀損的賠償責(zé)任。一審法院認為，根據(jù)租賃合同約定，保管義務(wù)并不在于第一公司，而是由李厚某和李洪某負責(zé)，所以其主張不成立。李厚某和李洪某上訴稱，一審法院認定租賃關(guān)系錯誤且李厚某簽訂的合同對李洪某無約束力。二審法院確認合同屬于租賃合同，一審認定合理合法，維持原判。評析：根據(jù)民法典第714條關(guān)于承租人保管義務(wù)的規(guī)定，承租人在租賃期限內(nèi)負有保管承租標(biāo)的物的義務(wù)，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。本案為租賃合同糾紛，按照法律規(guī)定，中鐵第一公司需要承擔(dān)保管挖掘機的義務(wù)，通常情況下，挖掘機毀損的責(zé)任應(yīng)該由其承擔(dān)，但是關(guān)于租賃標(biāo)的物挖掘機的保管義務(wù)在合同中作了另行約定，即由出租人負責(zé)，毀損的風(fēng)險由此轉(zhuǎn)移到出租人身上，因而二審法院依據(jù)《合同法》第231條的規(guī)定維持一審判決，不支持李厚某和李洪某要求中鐵第一公司承擔(dān)賠償責(zé)任的訴求。第七百一十五條　承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。條文要義本條是對承租人改善租賃物或者增設(shè)他物的規(guī)定。承租人在承租租賃物期限內(nèi)，原則上不得隨意對租賃物進行改善或者增設(shè)他物，除非出租人同意。承租人只有經(jīng)出租人同意，才可以對租賃物進行改善或者增設(shè)他物。承租人在對租賃物進行改善或者增設(shè)他物時，應(yīng)當(dāng)在約定的范圍內(nèi)進行，不能超過雙方當(dāng)事人約定的范圍。如果承租人未經(jīng)出租人同意，就對租賃物進行改善或者增設(shè)他物的，違反了承租人的義務(wù)，屬于違約行為，出租人可以請求承租人恢復(fù)原狀。對于改善或者增設(shè)他物給租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損

害賠償責(zé)任。案例評析新昌縣飛鳳紡織有限公司、潘賢某房屋租賃合同糾紛案[13]案情：被告紡織公司與原告潘賢某簽訂《房屋、停車場地租賃協(xié)議書》。后因潘賢某進行裝飾裝修發(fā)生爭議，在其裝飾完畢后，紡織公司訴請之一是恢復(fù)原狀。一審法院認為，依照法律規(guī)定，未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。但雙方合同中對有關(guān)物品、設(shè)施的處理原則中約定的項目與被告在維修、裝飾、改善、增設(shè)他物的內(nèi)容基本一致，且紡織公司在潘賢某裝修過程中未提出異議，更為重要的是，裝飾裝修并沒有改變房屋的主體結(jié)構(gòu)、影響房屋的整體質(zhì)量。法院因此駁回紡織公司訴請。紡織公司上訴主張，一審法院錯誤解釋合同目的，且對于轉(zhuǎn)租默認的說法是錯誤的。二審法院認為，潘賢某的裝飾裝修行為不違反法律規(guī)定和合同約定內(nèi)容，且沒有破壞房屋主體結(jié)構(gòu)，因而駁回紡織公司上訴，維持原判。評析：根據(jù)民法典第715條關(guān)于承租人添附的規(guī)定，承租人對租賃物進行改善或者增設(shè)他物必須經(jīng)過出租人同意，未經(jīng)同意的，出租人可以請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。紡織公司依照《合同法》第223條的規(guī)定提起訴訟符合法律規(guī)定。但是能否得到支持除了看法律規(guī)定還需要看合同約定、實際情況和證據(jù)，雖然潘賢某裝修方案未告知紡織公司存在瑕疵，但是整體性符合法律和合同約定，裝修并未改變房屋主體結(jié)構(gòu)和整體質(zhì)量，且裝修、改造、增設(shè)施工長達半年之久，紡織公司未提出異議。紹興中院駁回紡織公司上訴，維持原判。第七百一十六條　承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。條文要義本條是對轉(zhuǎn)租的規(guī)定。

在租賃合同中，承租人的義務(wù)之一，是未經(jīng)出租人同意不得轉(zhuǎn)租。承租人經(jīng)過出租人同意，將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，構(gòu)成合法轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租合同有效。出租人的同意，既可以是在承租人轉(zhuǎn)租前，經(jīng)概括授權(quán)的方式，也可以個別認可的方式表示同意，還可以在轉(zhuǎn)租事實發(fā)生后采用予以追認的方式。轉(zhuǎn)租合同成立，在同一個租賃物上就出現(xiàn)了出租人、轉(zhuǎn)租人（承租人）和次承租人三個主體，形成轉(zhuǎn)租合同的法律關(guān)系。當(dāng)事人之間的法律關(guān)系是：1.轉(zhuǎn)租人與次承租人的關(guān)系，與普通的租賃并無區(qū)別，但在出租人與承租人之間的租賃關(guān)系與承租人和次承租人之間的租賃關(guān)系同時終止時，次承租人可以直接將租賃物返還給出租人，免除其對于承租人的返還義務(wù)。2.出租人與承租人之間的租賃關(guān)系不因轉(zhuǎn)租而受影響，承租人并應(yīng)就因次承租人應(yīng)負責(zé)的事由所產(chǎn)生的損害向出租人負賠償責(zé)任。至于損害的發(fā)生，承租人有無過失在所不問，只要是可歸責(zé)于次承租人的事由即可。3.出租人與次承租人之間原本并不存在直接的法律關(guān)系，但基于保護出租人利益的法律目的，確認以下法律關(guān)系：次承租人可以直接向出租人履行承租人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，出租人也可以直接向次承租人行使轉(zhuǎn)租人可以行使的權(quán)利。轉(zhuǎn)租是以承租人享有租賃權(quán)為基礎(chǔ)的。在承租人的租賃權(quán)因合同終止等原因消滅時，次承租人不能向出租人主張租賃權(quán)。如因此導(dǎo)致次承租人不能得到租賃權(quán)而受有損害時，次承租人也只能向轉(zhuǎn)租人請求賠償。未經(jīng)出租人同意，承租人對租賃物轉(zhuǎn)租構(gòu)成違約行為，是不合法的轉(zhuǎn)租。其法律關(guān)系是：1.轉(zhuǎn)租人與次承租人之間的租賃合同可以生效，轉(zhuǎn)租人負有使次承租人取得對租賃物為使用、收益權(quán)利的義務(wù)，因轉(zhuǎn)租人不能使次承租人取得租賃物的使用、收益的權(quán)利，次承租人得向其主張違約的損害賠償

責(zé)任。在雙方當(dāng)事人訂立租賃合同時，次承租人如果誤信轉(zhuǎn)租人業(yè)已取得出租人的允許，可以以錯誤為理由行使合同的撤銷權(quán)，以賦予次承租人更大的選擇空間。2.承租人擅自轉(zhuǎn)租為嚴重的違約行為，出租人有權(quán)解除合同。3.次承租人的租賃權(quán)不得對抗出租人。在出租人終止租賃關(guān)系時，出租人自得直接向次承租人請求返還租賃物。但如出租人不終止租賃關(guān)系，出租人得以所有權(quán)為據(jù)向次承租人主張排除妨害。案例評析葉愛某、趙秀某房屋租賃合同糾紛案[14]案情：2017年5月14日，原告趙秀某將余杭區(qū)房屋一處出租給被告葉愛某，租期為5年。2017年11月5日，葉愛某將房屋轉(zhuǎn)租給第三人肖瑩。趙秀某起訴要求解除合同，支付違約金等。一審法院認為葉愛某未經(jīng)趙秀某同意，對外轉(zhuǎn)租，構(gòu)成違約，趙秀某有權(quán)解除合同。葉愛某上訴認為，合同中雖未約定不得轉(zhuǎn)租，但未約定并非禁止或經(jīng)同意，而是默認可轉(zhuǎn)租，約定大于法定，因此轉(zhuǎn)租合法。二審法院依據(jù)《合同法》第224條規(guī)定，否認其上訴理由，支持趙秀某一審該項訴請。評析：根據(jù)民法典第716條關(guān)于承租人不得私自轉(zhuǎn)租的規(guī)定，承租人在租賃期限內(nèi)，未經(jīng)出租人同意，不得轉(zhuǎn)租租賃物，如果轉(zhuǎn)租，出租人有權(quán)解除合同。本案葉愛某未經(jīng)趙秀某同意對外轉(zhuǎn)租，違反《合同法》第224條的規(guī)定，葉愛某沒有證據(jù)證實趙秀某曾口頭同意其轉(zhuǎn)租，也沒有證據(jù)證實趙秀某有民法典第718條規(guī)定的6個月未提出異議規(guī)定的情形。杭州中院駁回葉愛某的上訴，維持原判。第七百一十七條　承租人經(jīng)出租人同意將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，超過部分的約定對出租人不具有法律約束力，但是出租人與承租人另有約定的除外。條文要義本條是對轉(zhuǎn)租期限的規(guī)定。出租人同意轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租合同約定的租賃期限應(yīng)當(dāng)在承租人的剩余

租賃期限內(nèi)，即轉(zhuǎn)租期限不能超過本租所剩期限，超出承租人于本租所剩余租賃期限的轉(zhuǎn)租期間無效，對出租人不發(fā)生法律上的拘束力。不過，轉(zhuǎn)租期限超過本租的期限部分，如果出租人與承租人另有約定，予以同意的，等于對本租又約定了新的租賃期限，超出本租期限的轉(zhuǎn)租期限就成為本租期限，對各方當(dāng)事人都具有法律效力。轉(zhuǎn)租合同的次承租人在與本租當(dāng)事人之間發(fā)生爭議時，可以參加訴訟，次承租人的身份是無獨立請求權(quán)的第三人。案例評析周永某與孫建某土地承包經(jīng)營權(quán)出租合同糾紛案[15]案情：2010年被告孫建某通過權(quán)某將承包地口頭租給了趙某，趙某又將地轉(zhuǎn)租給了原告周永某，后周永某將租賃費交給了權(quán)某開始租種。2012年9月，孫建某要收回承包地時才得知轉(zhuǎn)租事宜，2013年4月他要求周永某退出承包地，周永某未予以理睬，孫建某即鏟除其地上附著物，被周永某起訴。一審法院認為，周永某并未與孫建某簽訂租賃合同，且現(xiàn)有證據(jù)并不能證實周永某有2013年的租賃權(quán)，所以其訴請不能支持。周永某上訴認為自己是承租人不是轉(zhuǎn)承租人，且如果沒有書面委托明示，他人代其簽訂的協(xié)議一律無效，這只能縱容被上訴人違法毀約和侵權(quán)。二審法院認為，本案孫建某與趙某屬于不定期租賃，出租人隨時可以要求解除租賃合同，周永某屬于轉(zhuǎn)租情形，轉(zhuǎn)租期限不可以超過承租期限。因本案中轉(zhuǎn)租為無效合同，所以周永某上訴于法無據(jù)，駁回上訴。評析：根據(jù)民法典第717條關(guān)于轉(zhuǎn)租期限的規(guī)定，承租人在租賃期限內(nèi)，經(jīng)出租人同意，可以轉(zhuǎn)租，但是轉(zhuǎn)租期限不得超過租賃期限，超過部分對出租人不具有約束力。本案孫建某將土地租賃給趙某，雙方未簽訂書面合同，租賃期限未約定，根據(jù)民法典第707條關(guān)于租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃、《合同法》第232條“……不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時解除合同”及《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第15條“承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外”等規(guī)定，本案轉(zhuǎn)租期限超過租賃期限，超過部分無效，所以，一、二審法院對于周永某的訴請均未支持。

第七百一十八條　出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但是在六個月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租。條文要義本條是對出租人對轉(zhuǎn)租默示同意的規(guī)定。出租人對承租人轉(zhuǎn)租的默示同意，是指出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，超過異議期限而不反對，即發(fā)生同意轉(zhuǎn)租的意思表示。換言之，承租人已經(jīng)構(gòu)成擅自轉(zhuǎn)租，自出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道之日起，出租人享有6個月的異議期，在6個月內(nèi)可以提出異議。一經(jīng)提出異議，轉(zhuǎn)租即為無效。超出6個月異議期，出租人沒有提出異議的，推定出租人默示同意轉(zhuǎn)租，該轉(zhuǎn)租合同有效，認可承租人和次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同的效力。案例評析吳菊某與鄒建某房屋租賃合同糾紛案[16]案情：原告吳菊某租賃龍西股份合作社房屋后，又分別于2010年1月6日、2014年2月22日、2017年1月11日與被告鄒建某簽訂租賃合同。2018年2月22日，吳菊某發(fā)函不再同意續(xù)租合同，要求鄒建某搬離租賃房屋，鄒建某認為自己有優(yōu)先租賃權(quán)，不同意搬離。一審法院認為，轉(zhuǎn)租超過6個月，出租人未提異議視為同意，現(xiàn)轉(zhuǎn)租期滿，承租人吳菊某收回自用，并非對外轉(zhuǎn)租，鄒建某不能行使優(yōu)先租賃權(quán)。鄒建某上訴理由仍主張優(yōu)先租賃權(quán)。二審法院認為，吳菊某與龍西股份合作社租賃合同明確約定不得轉(zhuǎn)租，因而吳菊某轉(zhuǎn)租無效，但主張無效的主體應(yīng)是龍西股份合作社而不是鄒建某；關(guān)于優(yōu)先續(xù)租權(quán)，因吳菊某自用，本案不涉及優(yōu)先續(xù)租權(quán)。評析：根據(jù)民法典第718條的規(guī)定，承租人在租賃期限內(nèi)轉(zhuǎn)租，出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道的，在6個月內(nèi)未提出異議，視為出租人同意轉(zhuǎn)租。又，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第16條規(guī)定，出租人知道或應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在6個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認為轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。據(jù)此規(guī)定，本案主張轉(zhuǎn)租合同無效的主體應(yīng)是龍西股份合作社，而不是鄒建某，所以鄒建某主張合同無效的訴請沒有得到法院支持。關(guān)于優(yōu)先續(xù)租權(quán)，民法典第734

條規(guī)定了承租人的優(yōu)先續(xù)租權(quán)，本案中一、二審法院均以吳菊某自用為由駁回鄒建某訴請。優(yōu)先承租權(quán)的前提是出租人（也即本案的轉(zhuǎn)租人吳菊某）將房屋另租的情形，而如果轉(zhuǎn)租人吳菊某自用，則不涉及優(yōu)先承租權(quán)問題。第七百一十九條　承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和違約金，但是轉(zhuǎn)租合同對出租人不具有法律約束力的除外。次承租人代為支付的租金和違約金，可以充抵次承租人應(yīng)當(dāng)向承租人支付的租金；超出其應(yīng)付的租金數(shù)額的，可以向承租人追償。條文要義本條是對承租人拖欠租金，次承租人可以代繳的規(guī)定。在轉(zhuǎn)租合同的法律關(guān)系中，承租人對出租人承擔(dān)繳納租金義務(wù)，次承租人對轉(zhuǎn)租人承擔(dān)繳納租金義務(wù)。承租人對出租人拖欠租金，屬于根本違約，出租人當(dāng)然可以主張解除合同。但是由于存在轉(zhuǎn)租關(guān)系，涉及了次承租人的轉(zhuǎn)租合同利益，如果因為承租人未繳納租金而解除租賃合同，次承租人的轉(zhuǎn)租合同將無處依附而消滅。對此，次承租人可以代承租人繳納拖欠的租金和違約金，并可以以此作為抗辯理由進行抗辯，主張出租人不得解除合同。次承租人交納的租金和違約金其實是替承租人履行義務(wù)，因此，次承租人代為支付的租金和違約金，可以充抵轉(zhuǎn)租的租金；超出其應(yīng)付的租金數(shù)額的，可以向承租人追償。案例評析孫紅某、北京同仁堂山東醫(yī)藥連鎖有限公司房屋租賃合同糾紛案[17]案情：原告孫紅某將涉案房屋交付圣帝亞購物中心代為租賃經(jīng)營。圣帝亞中心又將房屋租賃給同仁堂公司。孫紅某以逾期交納租賃費為由曾起訴圣帝亞中心，法院判決代租協(xié)議于2017年1月1日解除。孫紅某起訴同仁堂公司要求其支付2017年1月1日至2017年8月13日的使用費。一審法院認為，同仁堂公司租賃合同合法有效，且已經(jīng)交付至2018年11月

18日的房屋租賃費，駁回孫紅某訴請。孫紅某上訴認為，圣帝亞中心與同仁堂公司轉(zhuǎn)租部分無效，代租協(xié)議解除后，同仁堂使用期間的費用應(yīng)予以支付。二審法院認為，同仁堂公司在代租協(xié)議解除后繼續(xù)使用孫紅某房屋應(yīng)支付使用費，同仁堂公司可以在承擔(dān)責(zé)任后向圣帝亞中心追償。評析：根據(jù)民法典第719條關(guān)于承租人代付租金的規(guī)定，在轉(zhuǎn)租合同約束出租人的情況下，承租人拖欠出租人的租金等，次承租人可以代為支付租金和違約金，代為支付部分可以折抵租金，超過部分可以追償。本案中，同仁堂公司曾作為第三人參與孫紅某與圣帝亞中心的他訴中，應(yīng)視為孫紅某同時向圣帝亞購物中心、同仁堂即墨藥店通知解除租賃合同。在租賃合同自2017年1月1日解除后，同仁堂公司應(yīng)將租賃費交給孫紅某，其向圣帝亞中心支付租賃費而擴大的損失應(yīng)由其自行承擔(dān)，其以已足額支付圣帝亞中心租金不存在過錯為由，不向?qū)O紅某支付房屋占用費于法無據(jù)；同仁堂公司多支出的租金，可以依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第17條的規(guī)定向圣帝亞中心另行主張。第七百二十條　在租賃期限內(nèi)因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但是當(dāng)事人另有約定的除外。條文要義本條是對承租人享有租賃物收益權(quán)的規(guī)定。占有、使用、收益，是承租人簽訂租賃合同使用租賃物的應(yīng)有之義，是承租人通過租賃合同實現(xiàn)的合同目的。因此，承租人在租賃期限內(nèi)對租賃物占有、使用中而使租賃物獲得收益的，其收益的權(quán)屬當(dāng)然屬于承租人所有。如果當(dāng)事人在合同中另有約定，那就是另外一回事了，應(yīng)當(dāng)按照約定處理。案例評析沈陽伯倫物業(yè)管理有限公司與劉春某、東北印刷廠房屋租賃合同糾紛案[18]案情：被告伯倫物業(yè)承租東北印刷廠的伯倫大廈后，將一樓126室轉(zhuǎn)租給原告劉春某，2009年3月25日雙方訂立租賃合同書一份，租期一

年。2009年4月28日，東北印刷廠發(fā)出通知，要求回收房屋，由沈陽公司經(jīng)營。劉春某即與沈陽公司辦理租賃事宜，但交給伯倫公司的租賃費，未予以退還。劉春某起訴伯倫物業(yè)要求返還租金。一審法院認為，伯倫物業(yè)與東北印刷廠合同2008年12月31日到期，之后變?yōu)椴欢ㄆ谧赓U，2009年4月28日東北印刷廠收回房產(chǎn)，伯倫物業(yè)不再具有對外出租權(quán)利，其多收取的租金應(yīng)予以退還。伯倫物業(yè)上訴主張其出租時具有承租權(quán)，其收取租金移交給東北印刷廠，應(yīng)由東北印刷廠返還租金。二審法院認為，伯倫物業(yè)在2009年4月28日之后喪失轉(zhuǎn)租權(quán)，因而也就不能再享有收取租金的權(quán)益，從而駁回其上訴。評析：根據(jù)民法典第720條關(guān)于承租人收益的規(guī)定，在承租期間，除合同另有約定外，租賃收益應(yīng)歸承租人所有。但是租賃期限屆滿后，承租人無權(quán)再收取承租利益，否則就會變成不當(dāng)?shù)美?。《合同法》?25條明確規(guī)定，在租賃期限內(nèi)因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當(dāng)事人另有約定的除外。在2009年4月28日之前，伯倫物業(yè)可以收取租金，但是之后因其喪失承租權(quán)后，對于喪失之前多收取的租金沒有保有的依據(jù)，應(yīng)退還給劉春某。第七百二十一條　承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對支付租金的期限沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定，租賃期限不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時支付；租賃期限一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時支付，剩余期限不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時支付。條文要義本條是對承租人按期支付租金的規(guī)定。租金，是承租人使用、收益租賃物的對價，一般以金錢計算，但當(dāng)事人約定以租賃物的孳息或其他物品充當(dāng)租金的也可以。租金的數(shù)額由當(dāng)事人自行約定，但法律對租金數(shù)額有特別規(guī)定的，應(yīng)依法律的規(guī)定；當(dāng)事人約定的租金高于法律規(guī)定的最高限額的，其超過部分為無效。承租人支付租金應(yīng)依當(dāng)事人約定的數(shù)額交付。租金雖為租賃物使用、收益的代價，但在因承租人自己的事由而致不能對租賃物的一部或全部為使用、收益的，不能免除或部分免除承租人交付租金的義務(wù)，仍應(yīng)按約定的數(shù)額交付租金。由于承租人的原因致租賃物全部毀損滅失的，當(dāng)事人之間的租賃合同終止，承租人應(yīng)負損害賠償責(zé)任，但

其交付租金的義務(wù)應(yīng)當(dāng)終止。承租人支付租金應(yīng)當(dāng)按照約定的支付期限進行。租金支付期限的確定方法是：1.承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金，約定的支付期限必須遵守。2.租賃合同對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照民法典第510條的規(guī)定，當(dāng)事人可以補充協(xié)議，按照補充協(xié)議確定支付期限。3.補充協(xié)議仍不能確定的，支付期限的確定辦法是：租賃期限不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時支付；租賃期限在1年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿1年時支付，剩余時間不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時支付。案例評析新疆惠民房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司奇臺分公司與新疆奇果農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司房屋租賃合同糾紛案[19]案情：2014年3月26日，被告奇果公司與原告惠民公司簽訂了2份商鋪租賃合同，約定租金一次性交納107050元，但是奇果公司并未一次性交納而是于2014年3月26日至2016年12月2日，分五次合計交納租金80000元。因未足額交付租金，2016年12月20日惠民公司上鎖封門，并提起訴訟，要求奇果公司支付租金。一審法院認為，雙方實際履行過程中已經(jīng)變更租金支付方式，在未達成合意的情況下，按實際租用時間計算租金?；菝窆旧显V認為，一審判決適用《合同法》第226條屬于適用法律錯誤，奇果公司構(gòu)成違約應(yīng)支付違約金。二審法院認為，奇果公司在惠農(nóng)公司鎖門后未再使用，租金不應(yīng)再繼續(xù)支付；但是奇果公司超過租賃期限支付租金，構(gòu)成違約，應(yīng)支付違約金。評析：根據(jù)民法典第721條關(guān)于租金支付的規(guī)定，在承租期限內(nèi)，租金支付期限按照雙方約定確定，沒有約定或者約定不明，如果按照《合同法》第226條（民法典第510條作出相同規(guī)定）仍無法確定的情況下，按年為一個交付周期，不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時支付。本案關(guān)鍵在于雙方關(guān)于租期約定是否明確，一審法院認為雖然合同中有明確約定，但是后續(xù)履行過程中，發(fā)生了變更，視為約定不明，奇果公司按年度交付租金，并沒有違約；二審法院對此問題雖然沒有明確，但

是從其判決結(jié)果來看，認為奇果需要賠償違約金，意味著否認了一審判決的認定。第七百二十二條　承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請求承租人在合理期限內(nèi)支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。條文要義本條是對承租人違反支付租金義務(wù)的規(guī)定。出租人按期支付租金是其義務(wù)。出租人沒有正當(dāng)理由，未支付或者遲延支付租金的，構(gòu)成違約行為。對此，出租人救濟違約后果的方法是：1.催告。出租人未支付租金或者遲延支付租金，出租人對承租人進行催告，采用通知的方式，請求承租人在合理期限內(nèi)支付租金，合理期限是寬限期，如3個月。2.在出租人催告中提出的寬限期內(nèi)，承租人仍不支付租金的，出租人產(chǎn)生解除權(quán)，可以解除合同。一經(jīng)行使該解除權(quán)，該租賃合同即告解除。案例評析防城港市煜豐投資管理有限公司與防城港市公安消防支隊房屋租賃合同糾紛案[20]案情：2010年，原告、被上訴人消防支隊將一棟房屋租賃給壹號公館公司，2013年10月11日，消防支隊同意壹號公館公司轉(zhuǎn)租給煜豐公司（被告、上訴人），后煜豐公司拖欠租金，消防支隊提起訴訟。一審法院認為，消防支隊在租賃期限內(nèi)多次催告，煜豐公司至今未支付租金，但是轉(zhuǎn)租協(xié)議合同主體不是消防支隊，所以其不能主張解除合同。煜豐公司上訴認為，其不支付租金有正當(dāng)理由并得到消防支隊同意，不存在無正當(dāng)理由不支付租金的情形。二審法院認為，消防支隊與壹號公館公司協(xié)議，因不足額及時支付租金，消防支付已經(jīng)登報解除，雙方租賃協(xié)議書已經(jīng)解除，煜豐公司上訴理由不成立。

評析：民法典第722條規(guī)定了租金未支付、遲延支付和逾期不支付租金的規(guī)則，租賃合同承租人的主要義務(wù)是支付租賃費，如果承租人無正當(dāng)理由，未支付或者遲延支付租金的，且在合理期限內(nèi)承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同?！逗贤ā返?27條也規(guī)定承租人逾期支付租金，出租人可以解除合同。本案中，雖然有轉(zhuǎn)租情形的存在，但是壹號公館公司拖欠租金，在出租人消防支隊多次催告后，仍不支付租金，煜豐公司雖然主張代壹號公館公司支付租金，但是并無誠意實際履行，此種情形下，消防支隊訴請解除合同，合理合法。第七百二十三條　因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以請求減少租金或者不支付租金。第三人主張權(quán)利的，承租人應(yīng)當(dāng)及時通知出租人。條文要義本條是對租賃物權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任的規(guī)定。出租人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任，是指出租人應(yīng)擔(dān)保不因第三人對承租人主張權(quán)利而使承租人不能依約使用、收益租賃物的責(zé)任。如果出租人未經(jīng)租賃物的所有權(quán)人或處分權(quán)人許可即出租他人之物，或者租賃物因受其他用益物權(quán)的限制，致使承租人事實上不能對租賃物為使用、收益的，即發(fā)生出租人承擔(dān)權(quán)利的瑕疵擔(dān)保責(zé)任問題。出租人權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任的構(gòu)成要件是：（1）有第三人就租賃物向承租人主張權(quán)利的事實發(fā)生。（2）第三人就租賃物向承租人所主張的權(quán)利發(fā)生于租賃物交付之前，妨害了承租人對租賃物的使用、收益。（3）承租人于合同訂立時不知有權(quán)利瑕疵存在。（4）承租人在第三人主張權(quán)利時及時通知了出租人。承租人未通知的，構(gòu)成違約責(zé)任。出租人承擔(dān)權(quán)利的瑕疵擔(dān)保責(zé)任的，承租人可以請求減少價金或者不支付價金。其中不支付價金，既包括暫時不支付價金，也包括解除租賃合同而終局地不支付價金。案例評析隆昌縣佳鑫陶瓷有限公司、鄭興某租賃合同糾紛案[21]

案情：原告佳鑫公司將租賃石燕橋鎮(zhèn)政府的土地出租給被告鄭興某，鄭興某租賃后，遭到佳鑫公司債權(quán)人的阻撓（包括斷電、斷路等），無法正常使用，鄭興某隨后一直未使用佳鑫公司提供的廠房，之后該租賃物被強制執(zhí)行。佳鑫公司提起訴訟要求鄭興某支付租賃費等費用。一審法院認為，債權(quán)人的行為并未導(dǎo)致鄭興某不能使用該租賃物，即便有，鄭興某也沒有盡到通知出租人的義務(wù)，所以鄭興某的該抗辯法院不支持。佳鑫公司上訴認為，鄭興某還應(yīng)支付2016年9月6日至2017年7月31日的租金，鄭興某上訴認為合同無效，且是第三人行為導(dǎo)致承租人無法使用租賃物。二審法院認為，租賃廠房在政府協(xié)調(diào)下，鄭興某同意繼續(xù)履行合同、使用租賃物，并且在案涉租賃場地修建了圍墻，安裝了部分機器設(shè)備。鄭興某使用了佳鑫公司的租賃房屋，應(yīng)向佳鑫公司支付租賃費。評析：根據(jù)民法典第723條關(guān)于租賃物的權(quán)利瑕疵的規(guī)定，租賃期內(nèi)，如果出現(xiàn)因第三人主張權(quán)利導(dǎo)致承租人使用租賃物不能的情形，承租人可以請求減少租金或者不付租金，嚴重情形可以主張解除，但是承租人有及時通知出租人的義務(wù)。本案中，雖然鄭興某在使用租賃物過程中，有第三人阻撓，但是在政府協(xié)調(diào)下，鄭興某同意繼續(xù)履行合同、使用租賃物，并且在案涉租賃場地修建了圍墻，安裝了部分機器設(shè)備，此種情況下，其不符合《合同法》第228條和本條規(guī)定的不能使用租賃物的情形，其仍需按照合同約定支付租金。第七百二十四條　有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同：（一）租賃物被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封、扣押；（二）租賃物權(quán)屬有爭議；（三）租賃物具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于使用條件的強制性規(guī)定情形。條文要義本條是對承租人法定解除權(quán)的規(guī)定。承租人產(chǎn)生法定解除權(quán)的原因，是非因承租人的原因使租賃物無法使用，構(gòu)成根本違約，因此承租人產(chǎn)生法定解除權(quán)。

承租人產(chǎn)生法定解除權(quán)的事由是：1.在租賃過程中，司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封、扣押了租賃房屋，承租人無法使用，承租人可以請求解除。2.租賃房屋出現(xiàn)了權(quán)屬爭議，租賃房屋到底是誰的都不知道，承租人當(dāng)然可以要求解除合同。3.租賃物違反《建筑法》《消防法》等法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件的強制性規(guī)定。在上述三種情況下，租賃房屋沒有適住條件，承租人享有法定解除權(quán)，可以行使解除權(quán)，要求法院解除租賃合同。案例評析上海凌銀實業(yè)有限公司與胡某某房屋租賃合同糾紛案[22]案情：凌銀公司（被告）租賃上海市閘北區(qū)糖業(yè)煙酒公司經(jīng)營性房屋，并于2011年3月3日與胡某某（原告）簽訂租賃合同。因凌銀公司不能提供房產(chǎn)證，胡某某不能辦理營業(yè)執(zhí)照被行政處罰。雙方就合同解除及賠償事宜未達成一致，胡某某起訴要求解除合同，賠償損失；凌銀公司反訴要求胡某某支付租金、賠償損失。一審法院認為，雙方合同已經(jīng)協(xié)商解除；判令凌銀公司返還保證金。凌銀公司上訴認為合同解除是因為胡某某的原因，其應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。二審法院認為，因凌銀公司原因而致胡某某不能實現(xiàn)租賃目的的情況下，胡某某有權(quán)主張解除合同；雙方于2011年9月8日協(xié)商解除。因合同解除主要原因在于凌銀公司，但胡某某對系爭租賃物是否能夠滿足租賃目的未作審慎核查，對合同的解除亦有一定責(zé)任。評析：根據(jù)民法典第724條關(guān)于承租人解除權(quán)的規(guī)定，如果因為非承租人的原因致使租賃物無法使用，承租人可以解除合同。該條列舉了三種情形：司法或者行政查封；權(quán)屬有爭議；違反法律、行政法規(guī)關(guān)于使用條件的強制性規(guī)定。本案應(yīng)屬于第三種情形，即租賃物具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于使用條件強制性規(guī)定情形。胡某某因為凌銀公司不能提供房產(chǎn)證而無法辦理營業(yè)執(zhí)照，不能從事市場經(jīng)營活動，這是合同解除的主要原因，但胡某某未作審慎核查，對合同的解除亦有一定責(zé)任，對于合同解除雙方均有過錯。

第七百二十五條　租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。條文要義本條是對買賣不破租賃的規(guī)定。買賣不破租賃，是租賃權(quán)物權(quán)化的體現(xiàn)，是指在租賃關(guān)系存續(xù)期限內(nèi)，承租人對租賃物的占有和使用可以對抗第三人，即使該租賃物所有權(quán)人或享有其他物權(quán)的人也不例外。我國確認租賃權(quán)的對抗效力，不論房屋租賃要求進行登記備案是否妥當(dāng)，但經(jīng)由登記備案，承租人的租賃權(quán)即可具有對抗的效力。無論是需要進行登記的租賃還是不需要進行登記的租賃，無論是動產(chǎn)租賃還是不動產(chǎn)租賃，租賃權(quán)都具有對抗效力。承租人可以基于租賃權(quán)對第三人主張排除妨害請求權(quán)。適用買賣不破租賃的條件是：（1）租賃合同成立并且已經(jīng)生效；（2）租賃物已經(jīng)交付給承租人，被承租人實際占有；（3）租賃物的所有權(quán)變動發(fā)生在租賃期限內(nèi)；（4）出租人或者租賃物的所有人將租賃物所有權(quán)讓與給了第三人。具備上述條件，即使租賃物的買受人不知道該租賃合同的存在，租賃關(guān)系仍然能夠?qū)乖撡I受人，租賃關(guān)系對買受人具有拘束力。租賃房屋在租賃期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，符合買賣不破租賃原則要求，應(yīng)予支持。例外的是：（1）當(dāng)事人另有約定，依照約定；（2）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動；（3）房屋在出租前已被人民法院依法查封。上述三種情形，都不適用買賣不破租賃規(guī)則。案例評析寶雞九華控股集團有限公司與寶雞市花樣年華餐飲有限公司房屋租賃合同糾紛案[23]案情：2008年3月13日，假日酒店與花樣公司（本案被告）簽訂租賃合同，租賃期限為2008年3月1日至2014年3月30日。2011年6月10日，假日酒店與九華公司（本案原告）簽訂補充合同，將房屋抵債給九華公司。因花樣公司不支付租賃費，被九華公司起訴到法院。一審法院認為，買賣不破租賃，但承租人應(yīng)當(dāng)支付租金，并且在租賃期滿后需要返

還租賃物。二審法院認為，租賃物在租賃期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。受讓人在受讓該租賃物的所有權(quán)時與承租人產(chǎn)生了租賃合同關(guān)系，成為一個新的出租人。九華公司取得產(chǎn)權(quán)的時間是2012年5月30日，所以花樣公司應(yīng)支付自2012年6月后的租賃費及使用費，租賃期滿后應(yīng)依法返還租賃房產(chǎn)。評析：根據(jù)民法典第725條關(guān)于所有權(quán)變動后的合同效力的規(guī)定，租賃物在承租人依據(jù)租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力，也即是俗稱的買賣不破租賃。租賃物在租賃期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動，不對租賃關(guān)系產(chǎn)生影響，承租人需要向新出租人交付租賃費。另外租賃期滿，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第18條的規(guī)定，房屋租賃合同履行期限屆滿，出租人有權(quán)請求負有騰房義務(wù)的承租人支付逾期騰房占有使用費。本案亦是如此，花樣公司需要向九華公司支付租期內(nèi)的租金以及租期屆滿后繼續(xù)占用的使用費。第七百二十六條　出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。條文要義本條是對承租人對租賃房屋享有優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定。承租人的優(yōu)先購買權(quán)，是指當(dāng)出租人出賣承租人租賃的房屋時，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人而購買房屋的權(quán)利。承租人的優(yōu)先購買權(quán)依法產(chǎn)生，只能屬于特定人享有，具有一定的專屬性，承租人不能將該權(quán)利轉(zhuǎn)讓給他人享有，承租人只有在特定的法律事實出現(xiàn)時才可以行使。1.承租人的優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生于出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時。2.出租人出賣租賃房屋應(yīng)為通知義務(wù)。承租人應(yīng)當(dāng)在接到通知之后的15天之內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。

3.承租人僅在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。同等條件是指價格的同一，主要是指出價，包括價格、交付房價期限、方式等，至于所出售房屋的部位、數(shù)量應(yīng)無區(qū)別；如果出租人基于某種特殊原因給予了其他買受人一種較優(yōu)惠的價格，而此種優(yōu)惠能以金錢計算，則應(yīng)折合金錢加入價格中。如果不能以金錢計算，則應(yīng)以市場價格來確定房價。對抗承租人優(yōu)先購買權(quán)的事由是：1.房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的，依照物權(quán)優(yōu)先原則，可以對抗承租人的優(yōu)先購買權(quán)。2.出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的，其近親屬的購買權(quán)優(yōu)先。3.承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)，即出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。案例評析楊尾某與湖北中信鑫鑫置業(yè)開發(fā)有限公司房屋租賃合同糾紛案[24]案情：2014年4月4日，王天某與中信公司簽訂《房屋租賃合同》，租賃期限自2014年4月8日起至2017年4月7日止。2016年11月8日，中信公司將房屋轉(zhuǎn)讓給王玉某和陶月某。王天某與楊尾某（原告）2016年2月17日離婚，楊尾某為實際使用人。楊尾某一審起訴要求行使承租人優(yōu)先購買權(quán)。一審法院認為，楊尾某并非租賃合同主體，不能行使優(yōu)先購買權(quán)。楊尾某上訴主張其與租賃合同簽訂主體是夫妻關(guān)系，且一直經(jīng)營使用，應(yīng)為合同相對人。二審法院認為楊尾某與王天某離婚協(xié)議是其內(nèi)部協(xié)議，不能因此就改變租賃合同的主體，其不是租賃合同相對人，不能行使優(yōu)先購買權(quán)。評析：根據(jù)民法典第726條關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定，出租人出賣租賃房屋需在合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)，但是承租人在15日內(nèi)未明確表示購買，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)；承租人的優(yōu)先購買權(quán)不優(yōu)先于房屋按份共有人和出租人近親屬。若出租人未盡通知義務(wù)，則承租人可以根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第21條規(guī)定，要

求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。同時，需要明確該條是賦予承租人的權(quán)利，根據(jù)合同相對性，不是租賃合同主體的不能主張該權(quán)利。第七百二十七條　出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。條文要義本條是對拍賣租賃物承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定。出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋時，無法像用一般買賣方式出讓租賃房屋那樣，以通知的方式通知承租人。因而，本條規(guī)定，出租人委托拍賣行對出租房屋進行拍賣時，應(yīng)當(dāng)在拍賣的5日前，以通知方式通知承租人，承租人主張購買出租房屋的，應(yīng)當(dāng)參加拍賣，通過競買的方式實現(xiàn)自己的權(quán)利，但是在競買中不存在優(yōu)先購買權(quán)的問題，仍然是出價高者獲得購買的資格。如果經(jīng)通知后承租人未參加拍賣，應(yīng)當(dāng)認定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)，不得再主張優(yōu)先購買權(quán)。案例評析貴陽市花溪機械塑料廠與魏某房屋租賃合同糾紛案[25]案情：原告花溪塑料廠與被告魏某簽訂房屋租賃合同，2012年合同到期后沒有續(xù)訂合同，但是魏某一直使用租賃房屋。2014年1月3日花溪塑料廠發(fā)出合同到期后不再續(xù)租的通知。雙方經(jīng)協(xié)調(diào)，約定租賃期限至2015年6月。2014年8月13日花溪塑料廠委托拍賣該房屋，但花溪塑料廠未書面通知魏某拍賣事宜。后房屋由曾某英購買，但房屋未辦理登記過戶手續(xù)。后因魏某未交房租，花溪塑料廠起訴要求房租，魏某反訴主張優(yōu)先購買權(quán)和賠償損失。一審法院認為，花溪塑料廠侵害魏某的優(yōu)先購買權(quán)，應(yīng)賠償損失，酌情10萬元。花溪塑料廠上訴認為不存在侵害魏某優(yōu)先購買權(quán)問題。二審法院認為，花溪塑料廠在拍賣之前未在合理期限內(nèi)通知魏某，侵害其優(yōu)先購買權(quán)，應(yīng)賠償損失。評析：根據(jù)民法典第727條關(guān)于拍賣情形下承租人優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定，出租人委托拍賣情形下，應(yīng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)，本案中，在貴陽市公共資源交易監(jiān)管

網(wǎng)上發(fā)布了轉(zhuǎn)讓公告，但因網(wǎng)絡(luò)信息的指向?qū)ο蟛⒉痪哂嗅槍π浴⑽ㄒ恍院蛯Ｏ蛐?，不足以作為其依照法律?guī)定將涉案門面擬出售的情況有效地通知到承租人魏某的依據(jù)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第23條和第21條的規(guī)定，花溪塑料廠未依法通知的行為構(gòu)成侵權(quán)，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。第七百二十八條　出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購買權(quán)情形的，承租人可以請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。條文要義本條是對出租人侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)救濟的規(guī)定。出租人違反義務(wù)侵害承租人的優(yōu)先購買權(quán)的，主要是未通知承租人，以及其他妨害承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的行為。當(dāng)構(gòu)成出租人侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)時，其救濟方式是對抗出租人與買受人買賣合同的效力，還是其他方式，在實踐中存在爭議。最高人民法院在司法解釋中規(guī)定其救濟方式是損害賠償，而不是必須保障承租人優(yōu)先購買，其理由是，承租人的優(yōu)先購買權(quán)基于租賃的債權(quán)而產(chǎn)生，與基于物權(quán)而產(chǎn)生的共有人的優(yōu)先購買權(quán)不同。本條采納了這種做法，如果出租人未通知承租人，或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購買權(quán)情形的，構(gòu)成侵害承租人的優(yōu)先購買權(quán)，救濟方式是承租人可以請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任，對承租人造成的實際損失承擔(dān)賠償責(zé)任。對于出租人與第三人訂立的房屋買賣合同，由于采用了對承租人受損害采取賠償責(zé)任的方式救濟，而不是保障承租人優(yōu)先購買，因此出租人與第三人買賣合同的效力不受影響。案例評析林天某、郟縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社合同糾紛案[26]案情：2015年9月25日，被告郟縣農(nóng)信社與原告林天某簽訂房屋租賃協(xié)議，2015年12月31日租期滿后，雙方未續(xù)租，但是林天某一直使用房屋。2017年5月10日，郟縣農(nóng)信社將涉案房屋出賣給第三人林某國，并簽訂房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。林天某起訴郟縣農(nóng)信社主張優(yōu)先購買權(quán)，要求農(nóng)信社承擔(dān)賠償責(zé)任。一審法院認為，房屋無合法產(chǎn)權(quán)，租賃合同為無效

合同，林天某主張優(yōu)先購買權(quán)無法律依據(jù)。林天某上訴主張確認林某國、郟縣農(nóng)信社之間的買賣協(xié)議無效，保護林天某的優(yōu)先購買權(quán)。二審法院認為，案涉房屋無合法手續(xù)，所以租賃合同無效，且上訴人無權(quán)主張郟縣農(nóng)信社與林某國合同無效。評析：根據(jù)民法典第728條關(guān)于出租人未盡通知義務(wù)法律后果的規(guī)定，出租人未通知，承租人可以主張損害賠償責(zé)任，但不能主張出租人與第三人的合同無效。本案中，林天某是否具有優(yōu)先購買權(quán)需要看其租賃合同合法有效與否，本案案涉房屋為違法建筑，租賃合同無效，自然也不存在承租人優(yōu)先購買權(quán)問題。又根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第21條的規(guī)定，即便林天某優(yōu)先購買權(quán)存在，但是在房屋已經(jīng)出賣的情況下，主張出租人與第三人合同無效，人民法院不予支持。因而，其主張不可能得到支持。第七百二十九條　因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以請求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。條文要義本條是對租賃期限內(nèi)租賃物意外滅失風(fēng)險負擔(dān)規(guī)則的規(guī)定。租賃物的意外滅失風(fēng)險負擔(dān)，即當(dāng)由于不可歸責(zé)于承租人和出租人雙方當(dāng)事人的事由，致使租賃物部分或全部毀損、滅失的法律后果。自羅馬法以來就形成了由物之所有人負擔(dān)風(fēng)險，即“不幸事件只能落在被擊中者頭上”的法律觀念，出租人應(yīng)負擔(dān)此種情形下標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險。出現(xiàn)不可歸責(zé)于承租人事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，除了風(fēng)險由出租人負擔(dān)外，對于承租人而言，可以適用的救濟方法是：1.承租人可以請求減少租金或者不支付租金，出租人應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。2.因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同，既可以協(xié)商解除，也可以單方解除。

案例評析孫彥某與單縣龍王廟鎮(zhèn)人民政府租賃合同糾紛案[27]案情：為繁榮龍王廟鎮(zhèn)經(jīng)濟，2006年3月13日，原告孫彥某與被告龍王廟鎮(zhèn)政府簽訂《合同書》一份，孫彥某在租賃土地上投資建設(shè)，2011年9月14日，龍王廟鎮(zhèn)政府通知孫彥某租賃的土地要進行復(fù)耕，孫彥某不同意，之后土地上建筑被強拆。孫彥某要求繼續(xù)履行合同，賠償損失。一審法院認為，孫彥某有權(quán)要求繼續(xù)履行，但是土地已經(jīng)被村民耕種，屬于履行不能，關(guān)于賠償損失，因其不申請鑒定，證據(jù)不足，不予支持。孫彥某上訴認為，其可以再行自建，可以履行，損失已經(jīng)舉證，不需要鑒定。二審法院認為，繼續(xù)履行已事實不能，孫彥某可以主張違約責(zé)任，對于部分損失，二審法院予以認定。評析：根據(jù)民法典第729條的規(guī)定，如果因不可歸責(zé)于承租人的原因?qū)е伦赓U物部分或全部滅失、毀損的，承租人可以減付或不付租金，致使合同目的不達的，可以解除合同。本案中，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第231條之規(guī)定：“因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同?！备鶕?jù)以上有關(guān)第一個焦點問題的分析，涉案租賃合同已經(jīng)不適宜繼續(xù)履行，故龍王廟鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)退還孫彥某尚未履行的租賃期所對應(yīng)的租金并賠償資金占用期間的損失。第七百三十條　當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃；當(dāng)事人可以隨時解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對方。條文要義本條是對不定期租賃解除權(quán)的規(guī)定。租賃合同通常是定期租賃合同，存在租賃期限。不定期租賃合同表現(xiàn)為三種情形：（1）租賃合同當(dāng)事人明確約定是不定期租賃；（2）當(dāng)事人在租賃合同中對租賃期限沒有約定；（3）當(dāng)事人在租賃合同中對租賃期限有約定，但是約定不明確，依據(jù)民法典第510條關(guān)于補充協(xié)商的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。其中第一種是確定的不定期租賃，第二種是推定的不定期租賃，第三種是視為不定期租賃。

不管是哪種不定期租賃合同，當(dāng)事人都可以隨時解除合同，但是在解除合同之前，應(yīng)當(dāng)進行催告，并且給出合理期限作為寬限期，當(dāng)寬限期屆滿時，當(dāng)事人可以解除租賃合同。案例評析招商局物流集團沈陽有限公司與沈陽惠成電子有限公司房屋租賃合同糾紛案[28]案情：2006年12月1日，原告招商物流集團遼寧有限公司沈陽分公司與被告惠成電子公司簽訂《倉儲合同》一份，合同到期后，雙方未續(xù)簽合同，招商物流公司按原合同交納租金至2012年6月，因招商物流公司未交納租金，惠成電子公司于2012年10月26日將倉庫貼上封條，并更換了鑰匙。招商公司訴請違約責(zé)任、賠償損失；惠成公司反訴倉儲費用和維修費用。一審法院認為倉儲合同實為租賃合同，合同到期后為不定期租賃，惠成公司可以隨時解除合同，但招商公司需要支付租金和賠償維修費用。招商公司上訴認為雙方不是租賃合同關(guān)系；惠成公司認為損失計算錯誤。二審法院認為雙方倉儲合同期滿后，變?yōu)椴欢ㄆ谧赓U合同關(guān)系，并以此對于雙方其他爭議問題依法判決。評析：根據(jù)民法典第730條關(guān)于租期不明的處理規(guī)定，如果租賃合同對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依據(jù)民法典第510條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對方。本案中，從實際履行來看，2012年7月5日之前，惠成電子公司接受了招商物流公司按原《倉儲合同》的租金標(biāo)準(zhǔn)支付的租金。此后，惠成電子公司于2012年8月6日按續(xù)租協(xié)議開具的4張租金發(fā)票，招商物流公司財務(wù)人員將發(fā)票收下。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第215條的規(guī)定：“租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃?！睋?jù)此，一審判決認定雙方?jīng)]有簽訂續(xù)租協(xié)議，形成了不定期租賃合同法律關(guān)系，該認定正確。第七百三十一條　租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。條文要義

本條是對租賃物危及承租人人身安全的法定解除權(quán)的規(guī)定。在租賃合同中，對于租賃物的質(zhì)量，出租人負有告知義務(wù)。在一般情況下，租賃物的質(zhì)量問題一經(jīng)告知，承租人在使用、收益租賃物時，就會加以注意，防止危險發(fā)生。不過，租賃物存在危及承租人的安全或者健康的質(zhì)量問題，并且可能發(fā)生更危險的情形時，租賃物的質(zhì)量問題就不是一般的質(zhì)量問題了，而是關(guān)系承租人的人身健康和安全問題。對此，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人只要以租賃物的質(zhì)量問題存在危及承租人的安全和健康的情形為由行使解除權(quán)，主張解除合同的，法院應(yīng)當(dāng)支持。案例評析張秀某與蔡立某房屋租賃合同糾紛案[29]案情：2016年7月18日，原告張秀某租用被告蔡立某的涉案房屋。后張秀某主張2016年11月該單元鄰居裝修大面積噴漆導(dǎo)致氣味通過暖氣管道縫隙進入涉案房屋內(nèi)，屋內(nèi)氣味刺鼻，無法居住。2017年1月13日，張秀某搬離了涉案房屋，并于2017年1月18日同蔡立某辦理了房屋交接，蔡立某予以否認。一審法院認為，張秀某未能提交充分有效證據(jù)證明涉案房屋存在《合同法》第233條規(guī)定的情形，駁回其訴請，張秀某上訴認為租住房屋屋內(nèi)裝修氣味過重，整個環(huán)境很差，影響張秀某正常居住和身體健康，其要求解除合同合理合法。二審法院認為，張秀某提供的錄音證據(jù)也并不足以證明涉案房屋質(zhì)量不合格的程度危及其作為承租人的安全或健康，故駁回其上訴。評析：根據(jù)民法典第731條關(guān)于租賃物的瑕疵擔(dān)保的規(guī)定，如果租賃物危及承租人的安全或者健康的，承租人可以隨時解除合同，而不論承租人訂立合同時是否明知。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第2條，當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。本案中，張秀某主張涉案房屋環(huán)境嚴重不適合居住，符合《中華人民共和國合同法》第233條“租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同”的規(guī)定。但張秀某提供的錄音證據(jù)也并不足以證明涉案房屋質(zhì)量不合格的程度危及其作為承租人的安全或健康，故一審法院對張秀某要求解除合同并返還各項費用的訴訟請求不予支持，并無不當(dāng)。

第七百三十二條　承租人在房屋租賃期限內(nèi)死亡的，與其生前共同居住的人或者共同經(jīng)營人可以按照原租賃合同租賃該房屋。條文要義本條是對房屋租賃權(quán)主體變更的規(guī)定。房屋租賃權(quán)的主體變更，是指在房屋租賃合同存續(xù)期限內(nèi)，當(dāng)承租人死亡后，租賃權(quán)的主體可以依照本條規(guī)定進行變更的規(guī)則，包括租賃權(quán)的法定讓與和租賃權(quán)的承繼。1.租賃權(quán)的法定讓與，是承租人在房屋租賃期限內(nèi)死亡，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同繼續(xù)租賃該房，至租賃合同期限屆滿為止。2.租賃權(quán)的承繼，是承租人租賃房屋后以個體工商戶或者合伙方式從事經(jīng)營活動，承租人在租賃期限內(nèi)死亡、被宣告失蹤或者宣告死亡后，其共同經(jīng)營人或者其他合伙人承繼租賃人的地位，請求按照原租賃合同租賃房屋的，發(fā)生承租人的變更，可以繼續(xù)租賃該房屋進行經(jīng)營活動，至原房屋租賃合同租賃期限屆滿為止。案例評析朱曉某訴吳慧某房屋租賃合同糾紛案[30]案情：涉案房屋為公有住房，原承租人為吳正某。原告朱曉某為吳正某之外甥女，吳慧某為吳正某之女，朱曉某、吳慧某的戶籍現(xiàn)仍在該房屋內(nèi)。2007年6月13日，吳慧某依法將承租人變更至其名下。2013年2月，朱曉某起訴至原審法院，請求判令撤銷第三人將該房屋承租戶名變更為吳慧某的行為。一審法院認為吳慧某戶籍在系爭房屋處，且沒有明顯不符合承租人資格的事由，故朱曉某主張撤銷第三人將系爭房屋承租戶名變更為吳慧某的行為的請求，法院不予支持。朱曉某上訴認為，上訴人當(dāng)時為涉案公房的合格同住人，故應(yīng)當(dāng)撤銷該項承租戶名的變更。二審法院認為審查的重點，在于被上訴人吳慧某是否具有系爭房屋的公房承租人資格，而根據(jù)本案查明的事實和證據(jù)，吳慧某應(yīng)具備系爭房屋的承租人資格，故原審對于朱曉某訴請不予支持，并無不當(dāng)。評析：根據(jù)民法典第732條關(guān)于共同居住人或共同經(jīng)營人的規(guī)定，

承租人在房屋租賃期限內(nèi)死亡的，與其生前共同居住的人或者共同經(jīng)營人可以按照原租賃合同租賃該房屋。在出租人確定了承租人以后，相關(guān)人員可以對承租人的資格提出異議，但法院審理異議的范圍僅限于審查出租人確定的承租人是否具備承租人資格。根據(jù)本案查明的事實，吳慧某戶籍在系爭房屋處，且沒有明顯不符合承租人資格的事由，故法院依據(jù)《合同法》第234條駁回朱曉某的訴請。第七百三十三條　租賃期限屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。條文要義本條是對租賃期限屆滿返還租賃物的規(guī)定。承租人于租賃合同約定的租賃期限屆滿，租賃關(guān)系消滅時，應(yīng)向出租人返還租賃物。返還租賃物的要求是，應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。這是因為，承租人在租賃期限內(nèi)占有、使用和收益租賃物時，負有妥善保管租賃物的義務(wù)。對返還的租賃物狀態(tài)的要求是：（1）符合租賃合同約定，即約定的對返還租賃物時狀態(tài)的要求；（2）根據(jù)租賃物的性質(zhì)進行使用后的狀態(tài)，例如租賃房屋的性質(zhì)是居住，返還租賃房屋時，仍然應(yīng)當(dāng)是適合居住的狀態(tài)。案例評析姜燕某與北京新立機械有限責(zé)任公司房屋租賃合同糾紛案[31]案情：2009年12月30日，原告新立機械公司下屬單位天階公司與被告姜燕某簽訂為期3年的房屋租賃合同，自2010年4月1日至2013年3月31日?，F(xiàn)合同已到期且不再續(xù)簽，但姜燕某拒不騰退房屋。一審法院認為，根據(jù)查明事實，姜燕某與原出租人天階公司簽訂的《房屋租賃合同書》租賃期限于2013年3月31日屆滿，姜燕某應(yīng)當(dāng)將訴爭房屋返還。姜燕某認為，租賃合同到期后其一直在交納租金，新立機械公司認可，應(yīng)視為原租賃合同續(xù)約成功。二審法院認為，合同到期后，新立機械公司明確表示不租，姜燕某應(yīng)當(dāng)退還房屋。評析：根據(jù)民法典第733條關(guān)于租賃物返還的規(guī)定，即租賃期滿后，如果雙方不能續(xù)租，則承租人需要返還租賃物，且租賃物需符合按

照約定或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)，否則承租人需要承擔(dān)違約責(zé)任。租賃期限屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。本案中，姜燕某與新立機械公司的房屋租賃合同于2013年3月31日屆滿，雖然姜燕某繼續(xù)使用租賃物，且支付了租金，但在姜燕某支付該筆費用之前，新立機械公司已經(jīng)向一審法院起訴要求姜燕某返還房屋并支付房屋使用費，即已經(jīng)對姜燕某繼續(xù)使用訴爭房屋的行為提出了異議，新立機械公司收取該筆款項的行為并不代表其同意與姜燕某續(xù)租。故姜燕某所持其與新立機械公司已就訴爭房屋續(xù)約成功的上訴理由不能成立，法院不予支持。第七百三十四條　租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但是租賃期限為不定期。租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。條文要義本條是對租賃期滿承租人續(xù)租權(quán)和優(yōu)先承租權(quán)的規(guī)定。租賃合同約定的租賃期限屆滿后，承租人享有兩項權(quán)利。1.續(xù)租權(quán)。在租賃合同約定的租賃期限屆滿后，如果承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，就繼續(xù)續(xù)租，原租賃合同繼續(xù)有效，實際上是成立了新的租賃合同。這個新成立的租賃合同是不定期租賃合同，適用不定期租賃合同的規(guī)定，確定雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。2.優(yōu)先承租權(quán)。房屋租賃合同約定的租賃期限屆滿后，承租人要求續(xù)租，他人也要求承租的，原承租人享有優(yōu)先承租權(quán)，在同等條件下，優(yōu)先承租，訂立新的租賃合同。優(yōu)先承租權(quán)的基本條件是同等條件，主要是租金數(shù)額，也包括租賃期限等。在訂立新的租賃合同時，只要約定條件是一樣的，原承租人就有權(quán)優(yōu)先承租。案例評析湖北洪山賓館集團有限公司、武漢新康霸文化傳播有限公司土地租賃合同糾紛案[32]

案情：1995年12月22日起，被告康霸公司一直租用原告洪山賓館的建筑用地土地，租賃期限為10年。2006年合同到期后，雙方未再續(xù)訂合同，但是康霸公司一直租賃使用，后雙方因租賃費等發(fā)生爭議，洪山賓館起訴到武漢中院，康霸公司也提起了反訴，庭審中，康霸公司認可洪山賓館主張2014年9月30日解除不定期合同。一審法院根據(jù)《中華人民共和國合同法》第236條關(guān)于不定期租賃的法律規(guī)定，認定洪山賓館《土地使用租賃合同書》繼續(xù)有效，且為不定期租賃，雙方租賃關(guān)系于2014年9月30日解除。評析：根據(jù)民法典第734條的規(guī)定，租賃期滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期，而本案恰符合該條的規(guī)定，雙方合同2006年到期后，雙方?jīng)]有簽訂書面續(xù)租合同，但是康霸公司仍然使用租賃物，對于租賃物使用，洪山賓館也沒有提出異議，只是因為租賃費產(chǎn)生爭議，所以雙方至2014年9月30日之前是不定期租賃法律關(guān)系。民法典第734條第1款繼續(xù)沿用了《合同法》第215條的規(guī)定，沒有做調(diào)整，但是增加了第2款，也就是在房屋租賃情形下，房屋承租人具有優(yōu)先承租權(quán)，這也是從租賃關(guān)系的穩(wěn)定性和維護交易雙方權(quán)益的角度考慮的，保護房屋承租人的優(yōu)先續(xù)約權(quán)。注釋：[1]審理法院：一審法院為四川省南充市順慶區(qū)人民法院，案號：（2019）川1302民初3149號；二審法院為四川省南充市中級人民法院，案號：（2019）川13民終4082號。[2]審理法院：一審法院為上海市閔行區(qū)人民法院，案號：（2015）閔民五（民）初字第2305號；二審法院為上海市第一中級人民法院，案號：（2016）滬01民終7821號。[3]審理法院：一審法院為山東省臨沂市蘭山區(qū)人民法院，案號：（2018）魯1302民初8533號；二審法院為山東省臨沂市中級人民法院，案號：（2019）魯13民終2128號。[4]審理法院：廣東省揭陽市榕城區(qū)人民法院，案號：（2015）揭榕法民一初字第138號。[5]審理法院：江蘇省南京市浦口區(qū)人民法院，案號：2018蘇0111民初1717號。[6]審理法院：一審法院為山東省臨沂市蘭山區(qū)人民法院，案號：（2016）魯1302民初11006號；二審法院為山東省臨沂市中級人民法院，案號：（2018）魯13民終5158號。[7]審理法院：二審法院為新疆維吾爾自治區(qū)高級人民法院，案號：（2011）新民一終字第196號；再審法院為最高人民法院，案號：（2012）民申字第1055號。

[8]審理法院：一審法院為山西省太原市小店區(qū)人民法院，案號：（2016）晉0105民初2696號；二審法院為山西省太原市中級人民法院，案號：（2017）晉01民終4384號。[9]審理法院：一審法院為北京市朝陽區(qū)人民法院，案號：（2015）朝民初字第13612號；二審法院為北京市第三中級人民法院，案號：（2015）三中民終字第09892號。[10]審理法院：一審法院為甘肅省高級人民法院，案號：（2001）甘民初字第5號；二審法院為最高人民法院，案號：（2002）民一終字第4號。[11]審理法院：一審法院為上海市盧灣區(qū)人民法院，案號：（2007）盧民三（民）初字第458號；二審法院為上海市第一中級人民法院，案號：（2008）滬一中民二（民）終字第2058號。[12]審理法院：一審法院為重慶市江津區(qū)人民法院，案號：（2015）津法民初字第01614號；二審法院為重慶市第五中級人民法院，案號：（2016）渝05民終3313號。[13]審理法院：一審法院為浙江省新昌縣人民法院，案號：（2017）浙0624民初1810號；二審法院為浙江省紹興市中級人民法院，案號：（2017）浙06民終2766號。[14]審理法院：一審法院為浙江省杭州市余杭區(qū)人民法院，案號：（2018）浙0110民初9586；二審法院為浙江省杭州市中級人民法院，案號：（2018）浙01民終9219號。[15]審理法院：一審法院為甘肅省臨洮縣人民法院，案號：（2014）臨民二初字第225號；二審法院為甘肅省定西市中級人民法院，案號：（2014）定中民三終字第153號。[16]審理法院：一審法院為江蘇省蘇州市吳中區(qū)人民法院，案號：（2018）蘇0506民初2672號；二審法院為江蘇省蘇州市中級人民法院，案號：（2018）蘇05民終6481號。[17]審理法院：一審法院為山東省青島市即墨區(qū)人民法院，案號：（2017）魯0282民初8242號；二審法院為山東省青島市中級人民法院，案號：（2018）魯02民終1169號。[18]審理法院：一審法院為遼寧省沈陽市和平區(qū)人民法院，案號：（2011）沈和民二初重字第00027號；二審法院為遼寧省沈陽市中級人民法院，案號：（2014）沈中民二終字第569號。[19]審理法院：一審法院為新疆維吾爾自治區(qū)奇臺縣人民法院，案號：（2018）新2325民初2595號；二審法院為新疆昌吉回族自治州中級人民法院，案號：（2019）新23民終905號。[20]審理法院：一審法院為廣西壯族自治區(qū)防城港市港口區(qū)人民法院，案號：（2017）桂0602民初332號；二審法院為廣西壯族自治區(qū)防城港市中級人民法院，案號：（2017）桂06民終1110號。

[21]審理法院：一審法院為四川省隆昌市人民法院，案號：（2017）川1028民初2712號；二審法院為四川省內(nèi)江市中級人民法院，案號：（2019）川10民終418號。[22]審理法院：一審法院為上海市閘北區(qū)人民法院，案號：（2012）閘民三（民）初字第472號；二審法院為上海市第二中級人民法院，案號：（2013）滬二中民二（民）終字第489號。[23]審理法院：一審法院為陜西省渭濱區(qū)人民法院，案號：（2014）渭濱民初字第01233號；二審法院為陜西省寶雞市中級人民法院，案號：（2015）寶中民三終字第00019號。[24]審理法院：一審法院為湖北省武漢市武昌區(qū)人民法院，案號：（2018）鄂0106民初7594號；二審法院為武漢市中級人民法院，案號：（2018）鄂01民終10232號。[25]審理法院：一審法院為貴州省貴陽市花溪區(qū)人民法院，案號：（2015）花民重字第64號；二審法院為貴州省貴陽市中級人民法院，案號：（2016）黔01民終4740號。[26]審理法院：一審法院為河南省郟縣人民法院，案號：（2018）豫0425民初60號；二審法院為河南省平頂山市中級人民法院，案號：（2018）豫04民終2948號。[27]審理法院：一審法院為山東省菏澤市中級人民法院，案號：（2011）菏民三初字第36號；二審法院為山東省高級人民法院，案號：（2014）魯商終字第76號。[28]審理法院：一審法院為遼寧省沈陽市中級人民法院，案號：（2014）沈中民二初字第54號；二審法院為遼寧省高級人民法院，案號：（2016）遼民終12號。[29]審理法院：一審法院為山東省濟南市市中區(qū)人民法院，案號：（2017）魯0103民初1428號；二審法院為山東省濟南市中級人民法院，案號：（2018）魯01民終1950號。[30]審理法院：一審法院為上海市松江區(qū)人民法院，案號：（2014）松民三（民）初字第622號；二審法院為上海市第一中級人民法院，案號：（2014）滬一中民二（民）終字第1452號。[31]審理法院：一審法院為北京市海淀區(qū)人民法院，案號：（2014）海民初字第01558號；二審法院為北京市第二中級人民法院，案號為（2015）二中民終字第05956號。[32]審理法院：一審法院為湖北省武漢市中級人民法院，案號：（2015）鄂武漢中民商初字第00678號；二審法院為湖北省高級人民法院，案號：（2017）鄂民終396號。