劉勝啟、遼源市卓遠物業服務有限公司物業服務合同糾紛民事二審民事判決書

劉勝啟、遼源市卓遠物業服務有限公司物業服務合同糾紛民

事二審民事判決書

【案由】民事 合同、無因管理、不當得利糾紛 合同糾紛 服務合同糾紛物業服務合同

糾紛

【審理法院】吉林省遼源市中級人民法院

【審理法院】吉林省遼源市中級人民法院

【審結日期】2022.02.18

【案件字號】(2021)吉04民終815號

【審理程序】二審

【審理法官】陳傳冬 魯銀輝 夏丹

【審理法官】陳傳冬 魯銀輝 夏丹

【文書類型】判決書

【當事人】劉勝啟;遼源市卓遠物業服務有限公司

【當事人】劉勝啟遼源市卓遠物業服務有限公司

【當事人-個人】劉勝啟

【當事人-公司】遼源市卓遠物業服務有限公司

【代理律師/律所】李冬梅吉林史金花律師事務所

【代理律師/律所】李冬梅吉林史金花律師事務所

【代理律師】李冬梅

【代理律所】吉林史金花律師事務所

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【法院級別】中級人民法院

【原告】劉勝啟

【被告】遼源市卓遠物業服務有限公司

【本院觀點】該份證據所證物業用房的事實不是本院爭議針對的事實，證據與本案缺乏關聯

性，本院不予采信。該份收據因交款人不是本案的當事人，與本案待證事實缺乏關聯性，本

院不予采信。該份證據能夠證明卓遠物業進駐小區從事物業服務的情況，本院予以采信。該

份證據系與本案相關聯的系列案件另案當事人處分其訴訟權利而生效的法律文書相關事實的

認定，也是本案爭議的事實，不能作為本案事實認定的依據，本院不予采信。該份證據所證

備案的事實與本案沒有直接關聯性，本院不予以采信。該份證據中物業辦工作人員沒有作為

證人出庭接受雙方質詢，本院不予采信。

【權責關鍵詞】無效撤銷代理實際履行違約金支付違約金合同約定共同訴訟自認新證據關聯

性合法性質證訴訟請求維持原判發回重審執行

【指導案例標記】0

【指導案例排序】0

【本院查明】本院經審理查明，2015年8月19日劉勝啟向豪紳凱特物業交納其名下A23房

屋物業維修基金(押金)30，000.00元，豪紳凱特物業向其出具了蓋有其公司財物專用章的紅

聯收據，但豪紳凱特物業未向相關主管部門繳納。豪紳凱特物業的實際控制人是三海公司，

卓遠物業的實際控制人是遼源市金都建筑工程有限公司(以下簡稱金都公司)。三海公司被金

都公司收購后，由金都公司成立卓遠物業接手了豪紳凱特物業的服務范圍以及服務內容。

以上事實有物業維修基金(押金)紅聯收據、卓遠物業當庭自認事實為證，本院予以確

認。

【裁判結果】一、撤銷吉林省遼源市龍山區人民法院(2021)吉0402民初2015號民事判決；

二、劉勝啟向遼源市卓遠物業服務有限公司支付物業服務費40，873.83元(51，

092.29元×80％)。與應返還劉勝啟的已付物業維修基金(押金)30，000.00元相抵銷后，應

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向遼源市卓遠物業服務有限公司實際支付10，873.83元，于本判決生效之日起立即執行。

三、駁回遼源市卓遠物業服務有限公司其他訴訟請求。 一審案件受理費525.00

元(遼源市卓遠物業服務有限公司已墊付)，由劉勝啟負擔420.00元、遼源市卓遠物業服務有

限公司負擔105.00元； 二審案件受理費822.00元，由劉勝啟負擔(已交納)。 本判決為

終審判決。

【更新時間】2022-09-22 18:21:27

【一審法院查明】一審法院認定事實：三海公司為桂楓園別墅項目建設單位，2017年8月2

日三海公司與卓遠物業簽訂了《前期物業服務合同》。合同簽訂后，卓遠物業按照約定為桂

楓園別墅項目提供物業服務。被告劉勝啟為桂楓園A23房屋業主，房屋建筑面積333.37㎡，

自2017年8月11日起開始欠繳物業服務費用，截止至2021年8月31日欠繳物業服務費用

已達到51，092.29元。《前期物業服務合同》第二十二條約定，“未能按時足額交納物業服

務費用應按0.5％的標準支付違約金”。卓遠物業在為桂楓園別墅小區物業服務中，包括小

區業主房屋瓦破損未能及時修繕等方面，存在服務質量問題與瑕疵。

【一審法院認為】一審法院認為，三海公司與卓遠物業簽訂《前期物業服務合同》。卓遠物

業按照合同約定于2017年8月開始對桂楓園小區提供物業服務。劉勝啟為桂楓園A23房屋業

主，應按上述合同約定享有權利、履行義務，所欠物業費理應交納。庭審調查了解到，卓遠

物業在履行合同中，在物業服務上，確實存在瑕疵與問題。故卓遠物業訴請“按0.5％的標

準支付違約金”，不予支持；同時，卓遠物業物業費的收取，應按比例(80％)酌情減少。一

審法院依據《中華人民共和國民法典》第九百四十二條規定判決：一、劉勝啟在本判決生效

后5日內向卓遠物業交納物業費40，873.83元(51，092.29元×80％)。二、駁回卓遠物業

其他訴訟請求。案件受理費525元，由卓遠物業負擔105元，劉勝啟負擔420元。

【二審上訴人訴稱】劉勝啟上訴請求：1．撤銷一審判決；2．將本案發回重審或依法改判、

判決駁回卓遠物業的起訴、或駁回卓遠物業一審中全部訴訟請求；3．一、二審訴訟費由卓遠

物業承擔。事實和理由：一、卓遠物業不是《前期物業服務合同》的合同相對人，不是本案

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適格原告。《前期物業服務合同》是指在物業管理區域的業主，業主大會選聘物業服務企業

之前，由房地產建設單位與其選聘的物業服務企業之間訂立的合同，這種合同具有過渡性，

并非永久合同，早在2011年8月15日開發企業遼源市三海房地產開發有限公司(以下簡稱三

海公司)與遼源市嘉隆物業服務有限公司(以下簡稱嘉隆物業)簽訂了《前期物業服務合同》，

合同第二條約定在物業管理區域內按(吉林省住宅小區物業管理服務二級標準執行)即按遼發

改收管字(2005)28號文件：政府指導價格別墅：2.00元／平方米，收物業服務費，合同期限

為二年(2011年8月15日至2013年8月15日止)到期后前期物業已終止，遼源市豪紳凱特

物業服務有限公司(以下簡稱豪紳凱特物業)、遼源市龍鵬物業服務有限公司(以下簡稱龍鵬物

業)、遼源市金泓物業服務有限公司(以下簡稱金泓物業)，均在物業服務管理區域內向劉勝啟

收取物業費，一審法院認定卓遠物業提交的《前期物業服務合同》為前期涉案物業合同缺乏

事實及法律依據。根據《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的

解釋》第二條明確規定：符合下列情形之一的，業主委員會或者業主請求確認合同或者相關

條款無效的人民法院應予支持。卓遠物業提供的與遼源市三海房地房開發有限責任公司重新

訂立的《前期物業服務合同》不具有《前期物業服務合同》法律特征，只是延長履行期限，

但該合同變更了物業服務主體，變更了合同內容，即服務費的收費標準等，并非《前期物業

服務合同》的自動延續，應當認定該合同無效，對劉勝啟沒有約束力，卓遠物業從原來每月

每平方米2.00元，調高至每月每平方米2.98元物業費，沒有經過涉案物業二分之一業主的

同意，違反了《遼源市普通住宅物業服務分類項目分級標準》，對上訴人沒有約束力，對于

沒有與業主形成合意的變更內容，因違反了《合同法》第七十七條規定：當事人協商一致，

可以變更合同。一審法院沒有審查《前期物業服務合同》有無變更、訂立程序是否合法，根

據《中華人民共和國物權法》第七十六條第一款、第二款規定：“下列事項有業主共同決

定：(七)有關共同管理權利的其他重大事項，決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物

總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意”。《關于審理建筑物區分

所有權糾紛案件具體應用法律若干問題解釋》第七條規定改變共有部分的用途，利用共有部

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分從事經營性活動，處分共有部分，以及業主大會依法決定或者管理規約依法確定應由業主

共同決定的事項，應當認定為物權法第七十六條第一款第(七)項規定的有關共有和共同管理

權利的“其他重大事項”。依照上述法律規定可知，物業服務收費標準屬于“有關共有和共

同管理權利的其他重大事項”，對于決定該類事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數

的業主且占總人數過半數的業主同意。《前期物業服務合同》期滿未成立業主大會的，物業

服務企業如果調整收費標準則應需要征求小區業主意見，同時須符合如下兩個條件：1、必須

獲得專有部分占建筑物總面積過半數的業主同意。2、必須獲得占總人數過半數的業主同意，

即雙過半業主同意。原審卓遠物業未提供證據證明專有部分占建筑物總面積過半數的業主同

意，占總人數過半數的業主同意從原來每月每平方米2.00元調高至每月每平方米2.98元物

業服務費的證據，認定事實錯誤。原審判決沒有審查卓遠物業是否通過招投標與建設單位簽

訂了《前期物業服務合同》，根據《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》第三條住宅及同

一物業區域非住宅的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業，

投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在區、縣人民政府房地產行政主管部門批

準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。國家提倡其他物業的建設單位通

過招投標的方式，選聘具有相應資質的物業管理企業。原審卓遠物業未提供證據證明是否經

過招投標取得物業服務經營權，原審認定所謂《前期物業服務合同》認定事實錯誤。二、原

審認定的前期物業服務合同采用格式條款訂立合同未提示劉勝啟注意免除或者減輕其責任不

成為合同的內容。根據《民法典》第496條第2款：采用格式條款訂立合同的，提供格式條

款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提示對方注意

免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關系的條款，按照對方的要求，對該條款予以說

明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務，致使對方沒有注意或者理解與其有重大

利害關系的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內容。原審卓遠物業的《前期物業服

務合同》并未采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關系的

條款，原審認定事實錯誤，該調價條款不成為合同內容。三、原審遺漏當事人三海公司、嘉

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隆物業經理丁永杰。劉勝啟早已向三海公司、嘉隆物業經理丁永杰預繳了30，000.00元物業

費，不存在拖欠事實。一審判決法理不明，事實認定不清，法律適用錯誤，應予糾正。綜上

所述，一審判決未依法查明卓遠物業的主體資格，遺漏當事人應發回重審，或在查明事實的

基礎上予以改判。 本院二審期間，當事人圍繞上訴請求依法提交了證據。本院組織當事人

進行了質證。 綜上所述，劉勝啟的部分上訴請求成立，本院予以支持。依照《最高人

民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規定》第一條第三款、《中華人

民共和國民法典》第五百六十八條、第九百三十九條、第九百四十二條、第九百四十四條、

《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十七條第一款第三項規定，判決如下：

劉勝啟、遼源市卓遠物業服務有限公司物業服務合同糾紛民事二審民事判決書

吉林省遼源市中級人民法院

民事判決書

(2021)吉04民終815號

當事人 上訴人(原審被告)：劉勝啟。

委托訴訟代理人：史長林，遼源市龍山區福陽法律服務所法律工作者。

被上訴人(原審原告)：遼源市卓遠物業服務有限公司，住所地吉林省遼源市經濟

開發區。

法定代表人：常建平，系該公司經理。

委托訴訟代理人：丁永杰，系該公司員工。

委托訴訟代理人：李冬梅，吉林史金花律師事務所律師。

審理經過 上訴人劉勝啟因與被上訴人遼源市卓遠物業服務有限公司(以下簡稱卓

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遠物業)物業服務合同糾紛一案，不服吉林省遼源市龍山區人民法院(2021)吉0402民初

2015號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年12月27日立案后，依法組成合議

庭，公開開庭進行了審理。上訴人劉勝啟及其委托訴訟代理人史長林，被上訴人卓遠物

業的委托訴訟代理人丁永杰、李冬梅到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

二審上訴人訴稱 劉勝啟上訴請求：1．撤銷一審判決；2．將本案發回重審或依法

改判、判決駁回卓遠物業的起訴、或駁回卓遠物業一審中全部訴訟請求；3．一、二審訴

訟費由卓遠物業承擔。事實和理由：一、卓遠物業不是《前期物業服務合同》的合同相

對人，不是本案適格原告。《前期物業服務合同》是指在物業管理區域的業主，業主大

會選聘物業服務企業之前，由房地產建設單位與其選聘的物業服務企業之間訂立的合

同，這種合同具有過渡性，并非永久合同，早在2011年8月15日開發企業遼源市三海

房地產開發有限公司(以下簡稱三海公司)與遼源市嘉隆物業服務有限公司(以下簡稱嘉隆

物業)簽訂了《前期物業服務合同》，合同第二條約定在物業管理區域內按(吉林省住宅

小區物業管理服務二級標準執行)即按遼發改收管字(2005)28號文件：政府指導價格別

墅：2.00元／平方米，收物業服務費，合同期限為二年(2011年8月15日至2013年8

月15日止)到期后前期物業已終止，遼源市豪紳凱特物業服務有限公司(以下簡稱豪紳凱

特物業)、遼源市龍鵬物業服務有限公司(以下簡稱龍鵬物業)、遼源市金泓物業服務有限

公司(以下簡稱金泓物業)，均在物業服務管理區域內向劉勝啟收取物業費，一審法院認

定卓遠物業提交的《前期物業服務合同》為前期涉案物業合同缺乏事實及法律依據。根

據《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條明

確規定：符合下列情形之一的，業主委員會或者業主請求確認合同或者相關條款無效的

人民法院應予支持。卓遠物業提供的與遼源市三海房地房開發有限責任公司重新訂立的

《前期物業服務合同》不具有《前期物業服務合同》法律特征，只是延長履行期限，但

該合同變更了物業服務主體，變更了合同內容，即服務費的收費標準等，并非《前期物

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業服務合同》的自動延續，應當認定該合同無效，對劉勝啟沒有約束力，卓遠物業從原

來每月每平方米2.00元，調高至每月每平方米2.98元物業費，沒有經過涉案物業二分

之一業主的同意，違反了《遼源市普通住宅物業服務分類項目分級標準》，對上訴人沒

有約束力，對于沒有與業主形成合意的變更內容，因違反了《合同法》第七十七條規

定：當事人協商一致，可以變更合同。一審法院沒有審查《前期物業服務合同》有無變

更、訂立程序是否合法，根據《中華人民共和國物權法》第七十六條第一款、第二款規

定：“下列事項有業主共同決定：(七)有關共同管理權利的其他重大事項，決定前款其

他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同

意”。《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題解

釋》第七條規定改變共有部分的用途，利用共有部分從事經營性活動，處分共有部分，

以及業主大會依法決定或者管理規約依法確定應由業主共同決定的事項，應當認定為物

權法第七十六條第一款第(七)項規定的有關共有和共同管理權利的“其他重大事項”。

依照上述法律規定可知，物業服務收費標準屬于“有關共有和共同管理權利的其他重大

事項”，對于決定該類事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數

過半數的業主同意。《前期物業服務合同》期滿未成立業主大會的，物業服務企業如果

調整收費標準則應需要征求小區業主意見，同時須符合如下兩個條件：1、必須獲得專有

部分占建筑物總面積過半數的業主同意。2、必須獲得占總人數過半數的業主同意，即雙

過半業主同意。原審卓遠物業未提供證據證明專有部分占建筑物總面積過半數的業主同

意，占總人數過半數的業主同意從原來每月每平方米2.00元調高至每月每平方米2.98

元物業服務費的證據，認定事實錯誤。原審判決沒有審查卓遠物業是否通過招投標與建

設單位簽訂了《前期物業服務合同》，根據《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》第

三條住宅及同一物業區域非住宅的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質

的物業管理企業，投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在區、縣人民政府房

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地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。國家提

倡其他物業的建設單位通過招投標的方式，選聘具有相應資質的物業管理企業。原審卓

遠物業未提供證據證明是否經過招投標取得物業服務經營權，原審認定所謂《前期物業

服務合同》認定事實錯誤。二、原審認定的前期物業服務合同采用格式條款訂立合同未

提示劉勝啟注意免除或者減輕其責任不成為合同的內容。根據《民法典》第496條第2

款：采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間

的權利和義務，并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利

害關系的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示

或者說明義務，致使對方沒有注意或者理解與其有重大利害關系的條款的，對方可以主

張該條款不成為合同的內容。原審卓遠物業的《前期物業服務合同》并未采取合理的方

式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關系的條款，原審認定事實錯

誤，該調價條款不成為合同內容。三、原審遺漏當事人三海公司、嘉隆物業經理丁永

杰。劉勝啟早已向三海公司、嘉隆物業經理丁永杰預繳了30，000.00元物業費，不存在

拖欠事實。一審判決法理不明，事實認定不清，法律適用錯誤，應予糾正。綜上所述，

一審判決未依法查明卓遠物業的主體資格，遺漏當事人應發回重審，或在查明事實的基

礎上予以改判。

二審被上訴人辯稱 卓遠物業辯稱：首先，嘉隆物業不是桂楓園小區的前期物業服

務公司，其收費標準與本案無關。桂楓園小區的前期物業服務公司是豪紳凱特物業，其

收費標準是按建筑面積收取，每平方米／月別墅2.98元，多層0.98元，車庫1.20元，

有一審劉勝啟舉證的豪紳凱特物業物業費收據為證，卓遠物業在接管該小區后也按照此

標準進行收費，從未增加費用。一審時劉勝啟答辯稱從2019年開始，劉勝啟多次到卓

遠物業溝通維修房屋事宜，卓遠物業給過關于物業費收費標準情況說明，卓遠物業服務

期間小區相關情況，可以證明劉勝啟認同小區物業公司是卓遠物業，雙方之間存在物業

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服務關系。卓遠物業在與三海公司簽訂《前期物業服務協議》后，依法到物業辦進行了

備案登記。其次，物業費收取標準條款不屬于格式條款，業主在簽訂物業服務協議時必

然知曉收費標準，并且劉勝啟也是按照此標準予以繳納物業費的。最后，劉勝啟未向嘉

隆物業丁永杰預繳30，000.00元物業費，且山海公司、嘉隆物業與本案物業服務合同糾

紛無關聯性。綜上，一審判決認定事實清楚、適用法律正確，請求依法判決駁回劉勝啟

的上訴請求，維持原判。

原告訴稱 卓遠物業向一審法院起訴請求：1．判令劉勝啟向卓遠物業支付拖欠的

物業服務費51，092.29元(自2017年8月11日至2021年8月31日，共計48.5個月，

按房屋建筑面積333.37平方米，每月每平方米物業費2.98元、公用電費0.09元、生活

垃圾處置費0.09元計算)；2．請求被告劉勝啟按照《前期物業服務合同》第二十三條約

定，向原告支付欠繳物業服務費總額0.5％的違約金；3．案件受理費由劉勝啟承擔。

一審法院查明 一審法院認定事實：三海公司為桂楓園別墅項目建設單位，2017年

8月2日三海公司與卓遠物業簽訂了《前期物業服務合同》。合同簽訂后，卓遠物業按照

約定為桂楓園別墅項目提供物業服務。被告劉勝啟為桂楓園A23房屋業主，房屋建筑面

積333.37㎡，自2017年8月11日起開始欠繳物業服務費用，截止至2021年8月31日

欠繳物業服務費用已達到51，092.29元。《前期物業服務合同》第二十二條約定，“未

能按時足額交納物業服務費用應按0.5％的標準支付違約金”。卓遠物業在為桂楓園別墅

小區物業服務中，包括小區業主房屋瓦破損未能及時修繕等方面，存在服務質量問題與

瑕疵。

一審法院認為 一審法院認為，三海公司與卓遠物業簽訂《前期物業服務合同》。

卓遠物業按照合同約定于2017年8月開始對桂楓園小區提供物業服務。劉勝啟為桂楓園

A23房屋業主，應按上述合同約定享有權利、履行義務，所欠物業費理應交納。庭審調查

了解到，卓遠物業在履行合同中，在物業服務上，確實存在瑕疵與問題。故卓遠物業訴

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請“按0.5％的標準支付違約金”，不予支持；同時，卓遠物業物業費的收取，應按比例

(80％)酌情減少。一審法院依據《中華人民共和國民法典》第九百四十二條規定判決：

一、劉勝啟在本判決生效后5日內向卓遠物業交納物業費40，873.83元(51，092.29元

×80％)。二、駁回卓遠物業其他訴訟請求。案件受理費525元，由卓遠物業負擔105

元，劉勝啟負擔420元。

本院二審期間，當事人圍繞上訴請求依法提交了證據。本院組織當事人進行了質

證。

劉勝啟當庭提供了如下證據：

證據一，三海公司與嘉隆物業簽訂的前期物業服務合同一份。以證明，該份合同

中約定的物業服務費即每月每平方米2元。嘉隆物業承接物業管理之后承接的是物業管

理用房建筑面積是323平方米。但是卓遠物業承接之后，這個物業用房就沒有了；卓遠

物業質證稱，該證據不屬于新證據，且該合同雖然在物業辦進行了備案登記，但是嘉隆

物業并未對桂楓園小區提供物業服務，也未收取任何費用。該合同并沒有實際履行，其

合同條款及收費標準與本案沒有關聯性。本院經審查認為，該份證據所證物業用房的事

實不是本院爭議針對的事實，證據與本案缺乏關聯性，本院不予采信。

證據二，收據兩張(手機照片復印件)。以證明，金泓物業在2017年3月份至

2018年3月份收取物業費，卓遠物業2017年11月份至2018年7月份收取物業費，存在

重復收取物業費情況；卓遠物業質證稱，該份證據沒有票據原件，對證據的真實性有異

議，且票據交款人是宋淑榮不是本案當事人劉勝啟，與本案沒有關聯性。金泓物業收費

票據是2017年7月份出具的，卓遠物業與三海公司簽訂的前期物業合同是在2017年8

月2日簽訂的，故金泓物業收費票據與卓遠物業無關。本院經審查認為，該份收據因交

款人不是本案的當事人，與本案待證事實缺乏關聯性，本院不予采信。

卓遠物業當庭提供了如下證據：

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證據一，公示照片一張。以證明，卓遠物業在接手桂楓園小區之后依法對物業公

司變更及收費標準進行了公示；劉勝啟質證稱，對該證據真實性有異議，該公示沒有書

面送達給業主，劉勝啟從未看到過公示以及收費標準，卓遠物業是未經全體業主半數以

上同意上調物業費，且桂楓園小區并不是別墅區，卓遠物業未提供政府批復桂楓園小區

為別墅區的證據。本院經審查認為，該份證據能夠證明卓遠物業進駐小區從事物業服務

的情況，本院予以采信。

證據二，(2021)吉0402民初2058號民事判決書、(2021)吉04民終814號民事

裁定書復印件各一份。以證明，(2021)吉0402民初2058號民事判決書已經生效，一審

法院已經查明事實認定三海公司為桂楓園別墅項目建設單位，2017年8月2日三海公司

與卓遠物業簽訂了前期物業服務合同，卓遠物業按照約定為桂楓園別墅項目提供物業服

務，收費標準為別墅區每平方米每月2.98元，按照建筑面積收取；劉勝啟質證稱，該份

證據與本案無關聯性。本院認為，該份證據系與本案相關聯的系列案件另案當事人處分

其訴訟權利而生效的法律文書相關事實的認定，也是本案爭議的事實，不能作為本案事

實認定的依據，本院不予采信。

證據三，遼源市物業辦工作聊天記錄截圖五張。以證明，卓遠物業在物業辦依

法進行了前期物業服務合同備案，為桂楓園小區提供物業服務；劉勝啟質證稱：該證據

只能證明備案，不能證明將物業費提高到2.98元的合法性。本院認為，該份證據所證備

案的事實與本案沒有直接關聯性，本院不予以采信。

證據四，丁永杰與物業辦工作人員電話錄音一份。證明：卓遠物業依法完成了備

案且前期物業服務合同中也明確約定了收費標準，多層住宅是0.98元每月每平方米，別

墅住宅是2.98元每月每平方米按照建筑面積繳納；劉勝啟質證稱，對該證據真實性有異

議。物業辦工作人員沒有出庭不能證明其是物業辦工作人員，不能代表物業辦意見，不

能證明被上訴人提高2.98元物業費的合法性，且實際購得面積應當以正式發票上的建筑

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面積為準。本院認為，該份證據中物業辦工作人員沒有作為證人出庭接受雙方質詢，本

院不予采信。

本院查明 本院經審理查明，2015年8月19日劉勝啟向豪紳凱特物業交納其名下

A23房屋物業維修基金(押金)30，000.00元，豪紳凱特物業向其出具了蓋有其公司財物

專用章的紅聯收據，但豪紳凱特物業未向相關主管部門繳納。豪紳凱特物業的實際控制

人是三海公司，卓遠物業的實際控制人是遼源市金都建筑工程有限公司(以下簡稱金都公

司)。三海公司被金都公司收購后，由金都公司成立卓遠物業接手了豪紳凱特物業的服務

范圍以及服務內容。

以上事實有物業維修基金(押金)紅聯收據、卓遠物業當庭自認事實為證，本院予

以確認。

一審判決認定其他事實清楚，證據充分，本院予以確認。

本案爭議焦點：1．一審是否存在嚴重違反法定程序的問題；2．卓遠物業與三海

公司簽訂的《前期物業服務合同》是否有效，一審判決劉勝啟給付卓遠物業物業費40，

873.83元是否符合法律規定。

針對上述爭議焦點，本院綜合評析如下：一、一審不存在嚴重違反法定程序的問

題。本案為物業服務合同糾紛，卓遠物業是物業服務提供方，劉勝啟是接受服務的業

主，而三海公司作為房屋建設開發方不是本案的必要共同訴訟參與人，嘉隆物業經理丁

永杰也不是本案的當事人，因此原審不存在因遺漏訴訟主體而違反法定程序的情形；

二、卓遠物業與三海公司簽訂的《前期物業服務合同》合法有效。雖然劉勝啟舉證證明

龍鵬物業的前期物業服務合同已完成備案，但實際向小區提供物業服務的僅有豪紳凱特

物業和卓遠物業，龍鵬物業并沒有實際提供物業服務，因此不存在對嘉隆物業公司物業

服務合同條款變更、提高物業費的情形，也不存在未經業主大會決定的程序違法情形。

2017年8月2日，三海公司與卓遠物業簽訂《前期物業服務合同》，由卓遠物業接手豪

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紳凱特物業的服務范圍以及服務內容。合同為對豪紳凱特物業前期物業服務合同的延

續，且合同內容一致且不違反法律法規的效力禁止性規定，應認定合法有效。《中華人

民共和國民法典》第九百三十九條規定：“建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業

服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同，對

業主具有法律約束力。”劉勝啟在2015年辦理入住時已經按照別墅住宅2.98元／月／

㎡、建筑面積333.37㎡，向豪紳凱特物業給付了A23房屋兩年的物業費，說明劉勝啟對

《前期物業服務合同》中的收費標準等條款內容是清楚明知的，且如約履行了部分物業

費交付義務，卓遠物業與三海公司簽訂《前期物業服務合同》合法有效，對業主具有法

律的拘束效力。劉勝啟應當按照《前期物業服務合同》中的收費標準及時給付物業費。

已查明，劉勝啟向豪紳凱特物業交納過物業維修基金(押金)30，000.00元，其上訴狀中

主張的已預交了30，000.00元物業費的事實不存在，2017年8月11日至2021年8月

31日期間按合同約定劉勝啟應交的物業費共計51，092.29元。因卓遠物業所提供服務上

確實存在很多瑕疵問題，故一審法院判令劉勝啟按照80％的比例給付拖欠的40，873.83

元物業費合理適當，應予維持；三、劉勝啟已向豪紳凱特物業交納了A23房屋30，

000.00元的物業維修基金，豪紳凱特物業未向相關主管部門繳納。由查明的事實已知，

卓遠物業的進駐系企業間收購的結果。卓遠物業接手小區物業服務，是對原豪紳凱特物

業物業服務合同的延續，與物業相關的債權債務關系同時發生移轉，由卓遠物業承擔。

根據《中華人民共和國民法典》第五百六十八條的規定：“當事人互負債務，該債務的

標的物種類、品質相同的，任何一方可以將自己的債務與對方的到期債務抵銷；但是，

根據債務性質、按照當事人約定或者依照法律規定不得抵銷的除外。”現劉勝啟對卓遠

物業負有給付物業費的債務，卓遠物業對劉勝啟負有返還物業維修基金的債務，劉勝啟

享有上述法律規定的法定抵銷權，可以通過抗辯形式提出。劉勝啟有關物業維修基金返

還抵銷的上訴主張成立，本院予以支持。劉勝啟與卓遠物業雙方互負的債務可在同等數

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額內相互抵銷。

綜上所述，劉勝啟的部分上訴請求成立，本院予以支持。依照《關

于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規定》第一條第三款、《中華人民共

和國民法典》第五百六十八條、第九百三十九條、第九百四十二條、第九百四十四條、

《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十七條第一款第三項規定，判決如下：

裁判結果 一、撤銷吉林省遼源市龍山區人民法院(2021)吉0402民初2015號民事

判決；

二、劉勝啟向遼源市卓遠物業服務有限公司支付物業服務費40，873.83元(51，

092.29元×80％)。與應返還劉勝啟的已付物業維修基金(押金)30，000.00元相抵銷

后，應向遼源市卓遠物業服務有限公司實際支付10，873.83元，于本判決生效之日起立

即執行。

三、駁回遼源市卓遠物業服務有限公司其他訴訟請求。

一審案件受理費525.00元(遼源市卓遠物業服務有限公司已墊付)，由劉勝啟負

擔420.00元、遼源市卓遠物業服務有限公司負擔105.00元；

二審案件受理費822.00元，由劉勝啟負擔(已交納)。

本判決為終審判決。

落款

審判長 陳 傳 冬

審判員 魯銀輝

審判員 夏丹

二〇二二年二月十八日

書記員 楊赫卿

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