房產稅法資料講解

第十章 房產稅法 打印

預計 年本章內容沒有大的變化，考生仍可以按 年的內容預習本章。

2007 2006

本章主要考點： 一、稅義務人、征稅對象及征稅范圍

（一） 目前，我國只對國內單位和個人征收房產稅， 對外商投資企業和外國企業以及外籍個人

征收城市房地產稅。（容易出客觀題）

（二）房產稅的納稅義務人包括：

1

、產權屬國家所有的，由經營管理單位納稅；產權屬集體和個人所有的，由集體單位和個人 納

稅。

2

、產權出典的，由承典人納稅。

3

、產權所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產代管人或者使用人納稅。

4

、產權未確定及租典糾紛未解決的，亦由房產代管人或者使用人納稅。

5

、無租使用其他房產的問題。納稅單位和個人無租使用房產管理部門、免稅單位及納稅單位 的

房產，應由使用人代為繳納房產稅。

（三）征稅對象及范圍

房產稅的征稅對象是房產。 （房屋是指有屋面和圍護結構， 能夠遮風避雨， 可供人們在其中生

產、學習、工作、娛樂、居住或貯藏物資的場所）

例如室內游泳池是房產， 室外游泳池、 圍墻、煙囪、菜窖、 酒窖、養花的暖房都不是房產。 （注

意選擇題）

房地產開發企業建造的商品房， 在出售前， 不征收房產稅； 但在出售前房地產開發企業已使用

或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。

房產稅的征稅范圍為：城市、縣城、建制鎮和工礦區；開征房產稅的工礦區須經省、自治區、 直

轄市人民政府批準；房產稅的征稅范圍不包括農村。

二、計稅依據和稅率

計稅依據：

（一）從價計征：依照房產原值一次減除 ％～ ％后的余值計算繳納。

1030

1

、房產原值是指在賬簿“固定資產”科目中記載的房產原價。納稅人對原有房屋進行改建、 擴

建的，要相應增加房屋的原值。

2

、注意以下問題：

（）對投資聯營的房產，在計征房產稅時應予以區別對待。共擔風險的，按房產余值作為計 稅

1

依據，計征房產稅；對收取固定收入，應由出租方按租金收入計繳房產稅。

（）對融資租賃房屋的情況，在計征房產稅時應以房產余值計算征收，租賃期內房產稅的納 稅

2

人，由當地稅務機關根據實際情況確定。

（）新建房屋交付使用時，如中央空調設備已計算在房產原值之中，則房產原值應包括中央 調

3

設備；舊房安裝空調設備，一般都作單項固定資產入賬，不應計入房產原值。

3

、房屋附屬設備和配套設施的計稅規定：

從 年 月 日起，房屋附屬設備和配套設施計征房產稅按以下規定執行： （）凡以房

2006 1 1 1

屋為載體，不可隨意移動的附屬設施和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央 空調、電氣及智

能化樓宇設備等， 無論在會計核算中是否單獨記賬與核算， 都應計入房產原值， 計征房產稅。

（）對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設 備

2

和設施的價值； 對附屬設備和配套設施中易損壞、 需要經常更換的零配件， 更新后不再計入

房產原值。

（二）從租計征： 房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。

房產租金收入，包括貨幣收入和實物收入。

現行房產稅采用的是比例稅率：

（ ）按房產余值計征的，年稅率為 ；

11.2%

對于個人出租的住房，各稅稅率如下：

212%

）按房產出租的租金收入計征的，稅率為 。

※個人按市場價格出租的居民住房用于居住的， 可暫減按 ％的稅率征收房產稅； 個人按市場

4

價格出租的居民住房取得的所得，自 年月 日起暫減按 ％的稅率征收個人所得稅；

2001 1110

對個人按市場價格出租的居民住房，暫按 ％的稅率征收營業稅。

3

注意前后章節結合著學習。

三、應納稅額的計算

（一）從價計征的計算 應納稅額＝應納房產原值×（ －扣除比例）× ％

11.2

（二）從租計征的計算

應納稅額＝租金收入× （或 ％） 注意：從價計征的 ％是年稅率。 因為房產稅實行

12%41.2

按年計算，分期繳納的征收方法，所以從價計征的稅率 ％為年稅率。 例如某企業原有房屋

1.2

4 1 13 1.2 12×3 4

月 日對外出租， －月應按余值計稅，按余值× ％÷ 計算 房產稅， 月

以后按租金收入× ％的比例稅率計算房產稅。

12

四、稅收優惠

（一） 國家機關、 人民團體、 軍隊自用的房產稅免征房產稅。 但上述免稅單位的出租房產不

屬 于免稅范圍。

※自 年 月 日起，對軍隊空余房產租賃收入暫免征收營業稅、房產稅，具體內容見第

200481

四章《營業稅法》。

（二）由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的房產免征房產稅。

為了鼓勵事業單位經濟自立， 由國家財政部門撥付事業經費的單位， 其經費來源實行自收自支

后，從事業單位實行自收自支的年度起，免征房產稅 年。

3

（三）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產免征房產稅。但經營用的房產不予免稅。

（四） 個人所有非營業用的房產免征房產稅。 但個人擁有的營業用房或出租的房產， 應照章納

稅。（客觀題中經常考這一考點）

（五） 對行使國家行政管理職能的中國人民銀行總行 （含國家外匯管理局） 所屬分支機構自用

的房產，免征房產稅。

以上五條是法定優惠政策，對于符合優惠條件的房產，無需相關部門批準即可享受優惠。

（六）經財政部批準免稅的其他房產：

1

、納稅人因房屋大修導致連續停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產稅。

2

、在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂等臨時性房屋， 在

施工期間， 一律免征房產稅。 但工程結束后， 施工企業將這種臨時性房屋交還或估價轉讓給

基建單位的，應從基建單位接收的次月起，照章納稅。

3

、對高校后勤實體免征房產稅。

4

、年服務機構自用的房產免稅。

5200111

、自 年 月 日起，對按政府規定價格出租的公有住房和廉租住房， 包括企業和自收

自

支事業單位向職工出租的單位自有住房； 房管部門向居民出租的公有住房； 落實私房政策中帶

戶發還產權并以政府規定租金標準向居民出租的私有住房等，暫免征收房產稅。

6

、向居民供熱并向居民收取采暖費的供熱企業暫免征收房產稅。

五、征收管理與納稅申報 納稅義務發生時間： 重點掌握：納稅人將原有房產用于生產經營，自

生產經營之月起，繳納房產稅。

其他六點都是“次月起”：

注意】納稅人出租、出借房產，注意計算題：如果是在月初對外出租的，一定要在當月開始 計

算房產稅。（見下面的例 ）

5

順便看一下 《房產稅納稅申報表》 的內容、 格式及各行各列的勾稽關系， 有助于本章內容的

理 解。

本章例題：

例 ：下列是房產稅納稅人的是（ ）。

1

A

．房屋的出典人

B

．擁有房產的中外合資企業

C

．允許他人無租使用房產的房管部門

D

．產權不明的房屋的使用人

答案：

D

解析： 房屋出典的， 由承典人納稅； 外商投資企業和外國企業繳納城市房地產稅， 不是房產

稅 的納稅人；無租使用房產的，由使用人納稅；產權未確定的，由代管人或使用人納稅。

例 ：某國有企業在其所在城市有房屋三幢，其中兩幢用于本企業生產經營，兩幢房產賬面原

2

值共為 萬元。 年 月對這兩幢房屋進行改建裝修當月完工，支付費用 萬元

400 200412 50

（當 地政府規定允許按房產原值一次扣除 ％）；另外一

幢房屋租給某私營企業 年，年租金收

30

3

入為 萬元。該企業 年應繳納的房產稅為（ ）

20 2005

A6.18 B2.18

． 萬 ． 萬

后，從事業單位實行自收自支的年度起，免征房產稅 年。

3

C6.40 D4.80

． 萬 ． 萬

答案：

A

解析：生產經營用房應納稅額 （）×（ ％）×％×％ 萬

=400+501-301.2+2012=6.18

例 ：某企業有一處房產原值 萬元， 年 月 日用于投資聯營（收取固定收入，

3 1000 2003 7 1

不 承擔聯營風險），投資期為 年。已知該企業當年取得固定收入 萬元，當地政府規定的扣

5 50

除比例為 ％。該企業 年應繳納房產稅（ ）。（ 年）

202003 2004

A6.0 B9.6

．萬元 ． 萬元

C10.8 D15.6

． 萬元 ． 萬元

答案： 解析：以房產聯營投資，不擔風險，只收取固定收入，應由出租方按租金收入計繳房產

C

稅 應

納房產稅＝〔 ×（ － ％）× ％÷ ＋×％〕＝ ＋＝（萬

10001201.2 250124.8 610.8

元）。

例 ：趙某擁有兩處房產，一處原值 萬元的房產供自己及家人居住，另一處原值 萬元的

4 60 20

房產于 年 月 日出租給王某居住，按市場價每月取得租金收入 萬元，趙某當年

2004 7 1 1 200

應繳納的房產稅為（ ）。（ 年）

2005

;

A288 B576

．元 ．元

C840 D864

．元 ．元

答案：

A

解析：個人所有非營業用房免征房產稅，原值 萬元的房產供自己及家人居住的用房是免房 產

60

稅的， 另外一處， 也只就其出租期間繳納房產稅； 出租后仍用于居住的， 減按 ％稅率征收。

4

應繳納房產稅＝ ×％× ＝ （元）。

120046288

例 ：某企業擁有 兩棟房產， 棟自用， 棟出租。 兩棟房產在 年 月 日

5A,B ABA,B 200511

時的 原值分別為 萬元和 萬元，年 月底 棟房產租賃到期。 自 年

12001000 20054B2005 5

月 日起， 該企業由 棟搬至 棟辦公， 同時對 棟房產開始進行大修至年底完工。 企業出

1ABA

租 棟房產的 月租金為 萬元，地方政府確定按房產原值減除 ％的余值計稅。 該企業當年

B 10 20

應繳納房產稅 （ ） （ 年）

2006

A15.04 B16.32

． 萬元 ． 萬元

C18.24 D22.72

． 萬元 ． 萬元

答案：

A

解析： 棟房產在 年 月至 月間自用，實行從價計征方法計算，并在當年 月對其進

A2005145

行大修，大修時間超過半年，根據規定，在大修期間免征房產稅；Ｂ棟房產在 年 至

2005 1 4

月用于出租， 實行從租計征方法計算。 并且從 月初開始自用， 這期間實行從價計征的方法計

5

算：

該企業當年應繳納房產稅＝ ×（ ％）× ％×××％×（

12001-20 1.2 4/12+41012+10001-

20 1.2 8/12 15.04

％） ×％× ＝

例 ：下列各項中，關于房產稅的免稅規定表述正確的有（ ）。（ 年）

6 2005

A

．對高校后勤實體免征房產稅

BCD

．對非營利性醫療機構的房產免征房產稅 ．房管部門向居民出租的公有住房免征房產稅 ．應

稅房產大修停用三個月以上的，在大修期間可免征房產稅 答案：

AC

解析：應稅房產大修停用半年以上的，在大修期間免征房產稅，不是三個月。對于這里的 選項

B

非營利醫療機構的房產是在自用的情況下，才能享受免稅的規定。

例 ：某大型企業，其生產用房原值 萬元，還擁有一個內部職工醫院、一個幼兒園、一

7 8000

個超市和一個學校，房產的原值分別為 萬元、 萬元、 萬元和 萬元。已知當

280100100120

地

政府規定的扣除比例為 ，該企業繳納的房產稅為（ ）萬元。

20%

A76.80 B77.76

． ．

C78.72 D82.56

． ．

答案：

B

解析：內部職工醫院、 幼兒園、 學校均屬于房產稅免稅單位， 該企業繳納的房產稅

=

（） ×（ ）× （萬元）。

8000+1001-20%1.2%=77.76

例 ： 、按房產稅暫行條例的規定，下列各項不屬于房產稅征稅對象的有（ ）。

81

A

．工廠圍墻

B

．賓館的室外游泳池

C

．水塔

D

．企業職工宿舍

答案：

ABC

解析： 均屬于獨立于房屋之外的建筑物，不屬于房屋，不征房產稅。

ABC

例 ：某國家撥付事業經費的單位有辦公用房一幢，房產價值 萬元，將其 對外出租，

9 3000 1/3

取得租金收入 萬元。該省規定計算房產計稅余值的減除幅度為 ％，該單位應納房產稅

30 203.6

萬元。（ ） 答案：√

解析：由國家撥付事業經費的單位， 本身業務范圍內使用的房產免征房產稅。 用于出租營利的，

按租金收入計征房產稅： 萬× ％＝ 萬元

30 123.6

例 ：下列有關房產稅的納稅期限，表述錯誤的是（ ）。

10

AB

．納稅人自建房屋的，自房屋建成之日起繳納房產稅 ．納稅人委托施工企業建設的房屋，自辦

理驗收手續之日起繳納房產稅 ．納稅人將原有房產用于生產經營，從生產經營之月起繳納房產稅

C

DABD A

．納稅人將房屋出典的，出典人簽訂合同時繳納房產稅 答案： 解析： 選項應當是從建成

次月起繳納房產稅； 選項應當是從辦理驗收手續之次月起繳納房

B

產稅； 選項應由承典人繳納房產稅，而不是出典人。

D