項目可行性研究報告范本

可行性研究報告

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目錄

第一章總論...............................................1

一、項目概況..................................................1

二、企業(yè)概況..................................................1

三、研究依據(jù)及范圍............................................3

四、主要技術(shù)經(jīng)濟指標..........................................4

五、研究結(jié)論與建議............................................5

第二章項目背景與建設(shè)的必要性...............................7

一、項目背景..................................................7

二、項目建設(shè)的必要性..........................................8

三、項目建設(shè)的意義...........................................11

第三章市場分析...........................................12

二、隆回縣房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢.....................................17

三、區(qū)域市場分析.............................................18

第四章建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模..................................21

一、建設(shè)內(nèi)容.................................................21

二、建設(shè)規(guī)模.................................................21

第五章區(qū)域位置及建設(shè)條件.................................22

一、區(qū)域位置.................................................22

二、自然條件.................................................22

三、建設(shè)條件.................................................23

第六章工程技術(shù)方案.........................................24

一、規(guī)劃設(shè)計的基本原則.......................................24

二、總體規(guī)劃及建筑設(shè)計.......................................24

三、主要技術(shù)經(jīng)濟指標.........................................26

四、結(jié)構(gòu)設(shè)計說明.............................................27

五、給水排水設(shè)計說明.........................................31

六、建筑電氣設(shè)計說明.........................................32

七、暖通設(shè)計說明.............................................34

八、消防工程.................................................34

第七章環(huán)境保護及節(jié)能......................................36

一、環(huán)境保護.................................................36

二、節(jié)能.....................................................37

第八章物業(yè)管理.............................................41

一、物業(yè)管理計劃.............................................41

二、機構(gòu)設(shè)置.................................................41

第九章項目招投標與實施進度................................42

一、項目招投標...............................................42

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二、實施進度計劃.............................................42

第十章組織管理機構(gòu)和職工人數(shù)的確定..........................43

一、組織管理機構(gòu).............................................43

二、職工人數(shù)的確定...........................................43

第十一章投資估算...........................................44

一、編制說明.................................................44

二、總投資估算表.............................................45

第十二章項目財務(wù)預測數(shù)據(jù)...................................46

一、資金籌措及投資使用計劃...................................46

二、項目的計算期.............................................47

三、經(jīng)營及銷售稅金...........................................47

四、經(jīng)營成本費用估算.........................................49

五、利潤及利潤分配...........................................50

六、借款還本付息估算.........................................50

第十三章項目財務(wù)評價.......................................52

一、財務(wù)的盈利分析...........................................52

二、清償能力分析.............................................53

三、敏感性分析...............................................54

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第一章總論

一、項目概況

1．項目名稱

怡中豪苑建設(shè)項目

2．建設(shè)單位

湖南鴻旺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

3．建設(shè)地點

項目位于隆回縣城西320國道旁,西鄰方大公園,花瑤印象星

級酒店,方大鄰廣場,北隆回二中,南接繁華鬧市區(qū),九龍學校,汽車

總站,高速出口。該用地的地理位置優(yōu)越，交通方便，四通八達，

景觀資源豐富，視野開闊，大型文明小區(qū)怡然花園相依更烘托出一

流的人文環(huán)境。

4．建設(shè)規(guī)模

項目總占地面積為30560平方米，總建筑面積為134520平方

米，其中住宅工程121208平方米，地下工程13312平方米。

二、企業(yè)概況

1．企業(yè)基本情況

湖南鴻旺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一家專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的專

業(yè)公司,由自然人肖石民、周應(yīng)達出資組建,具有省建設(shè)廳頒發(fā)的房地

產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。

公司成立于2010年1月，現(xiàn)有員工20人。其中具有中高級

職稱15人,占公司總?cè)藬?shù)的75%。公司按現(xiàn)代企業(yè)制度組建，設(shè)有

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工程技術(shù)部、市場營銷部、財務(wù)核算部、行政事務(wù)部、物業(yè)管理部。

設(shè)有執(zhí)行董事1人，總經(jīng)理1人，副總經(jīng)理5人，監(jiān)事1人，共8

個高管職位。

公司證照齊全，已取得營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機構(gòu)代碼

證和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等，且按有關(guān)規(guī)定進行了年檢、年審；公司成

立以來，由于經(jīng)營有方，經(jīng)營規(guī)模不斷擴大，取得了良好的經(jīng)濟效

益和社會效益。相繼開發(fā)了湖南懷化《榆樹灣步行街》大型綜合商

業(yè)地產(chǎn)項目，貴陽市《鑫海大廈》高檔寫字樓項目，凱里市《龍泉

明珠》江景住宅小區(qū)，邵陽城步《鴻旺家園》等項目，完成建筑面

積30萬余平方米。2010年經(jīng)過廣泛的市場調(diào)研和深入的投資論證

后，公司決定投資隆回縣桃洪鎮(zhèn)桃洪西路怡然花園小區(qū)地塊，興建

“怡中豪苑”中央商業(yè)住宅”（簡稱“怡中豪苑”）。

鴻旺房產(chǎn)本著“創(chuàng)新、人本、價值”的企業(yè)宗旨，致力于開發(fā)

出滿足市場需求的產(chǎn)品，與國際成功商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式接軌，實

現(xiàn)企業(yè)效益和社會效益的雙贏，創(chuàng)造出更多的價值。

2．經(jīng)營范圍

房地產(chǎn)開發(fā)、五金交電、機電產(chǎn)品、機械設(shè)備、有色礦產(chǎn)品、

鋼材、金屬材料、建筑裝飾材料的銷售。

3．注冊資金

人民幣壹仟萬元整

4．注冊地點

長沙市天心區(qū)韶山南路120號恒盛家園1棟802房。

5．注冊號

434

6．法定代表人簡介

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法人代表：公司法人代表肖石民，男，1966年3月出生，湖

南省隆回縣人，漢族，大專文化，民營企業(yè)家，高級工程師，2010

年1月，公司創(chuàng)立湖南鴻旺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，任公司執(zhí)行董事

至今。該為人忠厚，誠實守信，有較強的實干精神和豐富的企

業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗。

7．企業(yè)類型

有限責任公司

三、研究依據(jù)及范圍

1.研究依據(jù)

（1）湖南鴻旺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照

（2）工業(yè)與民用建筑可行性研究深度要求

（3）國家計委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法

與參數(shù)（第二版）》

（4）建設(shè)部建標[2000]205號《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》

（5）湖南省建設(shè)委員會1999年《湖南省工程預算定額》

（6）《民用建筑設(shè)計通則》(GB50352)－2005)；

（7）國家計委《關(guān)于建設(shè)項目進行可行性研究的執(zhí)行管理辦

法》（計資［1983］116號）；

（8）國家計委《關(guān)于投資項目可行性研究指南(試用版)的通

知》（計辦投資［2002］15號）；

（9）其他有關(guān)專業(yè)設(shè)計規(guī)范

（10）隆回縣規(guī)劃局關(guān)于“怡中豪苑”項目修建性詳細規(guī)劃設(shè)

計的批復。

（11）隆回縣國土局核發(fā)的國有土地使用權(quán)證。

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（12）隆回縣政府簽發(fā)的關(guān)于費用包干的減免優(yōu)惠文件。

（13）建設(shè)單位提供的其他各項基礎(chǔ)資料

2.研究范圍

本項目可行性研究報告依據(jù)國家有關(guān)部門法令、政策、規(guī)程、

規(guī)范、對項目建設(shè)的必要性、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)外部條件、項目總

體規(guī)劃方案及公用工程、環(huán)境保護、投資估算及資金籌措和經(jīng)濟效

益、社會效益等進行研究。

四、主要技術(shù)經(jīng)濟指標

表一項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標表

序號指標名稱單位數(shù)量備注

1總用地面積㎡30560.00

合45.84

畝

2總建筑面積㎡134520.0

3建筑密度%28.4

4容積率3.88

5綠地率%31.95

6項目總投資萬元23360

銀行貸款萬元8000

自籌資金萬元15360

7總成本費用

固定資產(chǎn)費用萬元13297

經(jīng)營成本費用萬元10063

經(jīng)營稅金及附加萬元2089

8銷售收入萬元38149

9所得稅萬元3175

10稅后利潤萬元9525

11投資利潤率%54.4%

12投資利稅率%63.3%

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13資本金利潤率%82.7%

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財務(wù)凈現(xiàn)值

（ic=10%）

萬元2832.4所得稅后

15投資回收期年3.24靜態(tài)

年3.86動態(tài)

五、研究結(jié)論與建議

1．研究結(jié)論

（1）本項目的建設(shè)與隆回縣委縣政府倡導的“一年一個樣，

三年大變樣”發(fā)展戰(zhàn)略相統(tǒng)一，符合隆回縣城市未來發(fā)展方向的正

確決策。它在改善城市居住質(zhì)量、優(yōu)化人居環(huán)境等方面將起到重要

的作用。

（2）項目的建設(shè)符合國家“擴大內(nèi)需，促進消費，搞活流通”

的產(chǎn)業(yè)政策。同時，項目建設(shè)有利于促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，調(diào)整經(jīng)濟

結(jié)構(gòu)，為社會提供就業(yè)機會，對緩解隆回縣待業(yè)人員就業(yè)壓力具有

積極意義。

（3）本項目的建設(shè)將按照國際通行的商品房開發(fā)模式運作，

依據(jù)規(guī)劃設(shè)計要點進行整體規(guī)劃，完全符合城市規(guī)劃、消防、交通

等各項要求，有利于完善隆回縣城區(qū)及高科技產(chǎn)業(yè)的配套功能作

用。

（4）從經(jīng)濟分析上看，項目建成后，總銷售收入為38149萬元，

稅后利潤9525萬元，投資利潤率54.4%，投資利稅率63.3%，資本

金利潤82.7%，項目的經(jīng)濟效益好，是個高投入、高回報、低風險

的項目。

（5）項目的敏感性分析來看，項目的敏感點是銷售壓力，而

本項目地理位置優(yōu)越，潛在用戶眾多，加之開發(fā)理念先進，設(shè)計新

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穎實用，故可以很好的化解銷售壓力，實現(xiàn)項目的預期目標。

2.建議

（1）質(zhì)量是房地產(chǎn)開發(fā)項目的生命線，應(yīng)嚴格按照質(zhì)量管理

體系實施工程管理，把握好工程發(fā)包和材料采購是保證工程質(zhì)量的

關(guān)鍵，應(yīng)通過公平競爭、擇優(yōu)選取的招投標形式選擇施工單位和材

料供應(yīng)廠商，以確保項目的施工質(zhì)量和工程形象。

（2）資金是項目順利進行的保證，建設(shè)單位應(yīng)精心安排好工

程進度計劃，確保工程建設(shè)資金足額到位，從而保證項目的順利實

施。

（3）營銷是項目成功與否的關(guān)鍵，應(yīng)精心安排好營銷組織、

控制好營銷節(jié)奏，做好項目前期策劃及推介，充分利用的地理位置

優(yōu)勢，同時在戶型設(shè)計中注重市場需求。同樣面積可提供二至三種

能超群戶型選擇，不宜過多，避免客戶在購房時因選擇太多而影響

成交。確保項目的銷售與資金回籠順利。

綜上所述，本項目是可行的，但項目承辦單位應(yīng)加強開發(fā)建設(shè)

過程中的成本控制工作，以確保其社會效益和財務(wù)效益的實現(xiàn)。

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第二章項目背景與建設(shè)的必要性

一、項目背景

當前房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資增長迅速，居民住房消費持續(xù)增長，

住房水平不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)總體發(fā)展呈現(xiàn)出健康態(tài)勢。

隆回縣位于距離邵陽火車站55公里，懷化火車站150公里，

長沙市283公里；南接邵懷高速公路隆回出口處，北連320國道和

219省道,東靠洛湛鐵路邵陽站，前有郝水河經(jīng)過，為隆回怡中豪苑

建設(shè)項目提供了得天獨厚的水陸交通條件。

隆回縣地處東經(jīng)110°38′-110°15′，北緯27°-27°40′。

位于湖南省中部稍偏西南，資水上游北岸。東臨新邵縣，南接邵陽

縣、武岡市，西抵洞口縣，北界溆浦、新化縣。

隆回位于湘中稍偏西南，總面積2866平方公里，居住有漢、回、

瑤、苗、侗、滿等24個民族，轄26個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，1010個村(居)委會，

總?cè)丝?40萬人，是湖南的一個農(nóng)業(yè)大縣。2010年國民經(jīng)濟得到了

較好發(fā)展，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)實現(xiàn)62.63億元，比上年增長

13.2%，其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值為18.13億元，較上年增長5.9%，

第二產(chǎn)業(yè)增加值為15.85億元，較上年增長24.9%，第三產(chǎn)業(yè)增加

值為28.65億元，較上年增長11.5%。人均GDP4812元(按常住人口

計算)，比上年增加573元，三種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為28.95：25.31：45.74。

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全縣財政總收入達到27509萬元，同比增長18%。

隆回縣內(nèi)自然資源豐富。生物資源品類繁多，水稻有秈、粳、

糯3個類型，旱糧有近20個品種，經(jīng)濟作物有20多項，上千種。

其中寶慶辣椒、紅皮蒜、生姜、龍牙百合、腰帶柿馳名中外，辣椒、

茶葉、柑桔生產(chǎn)基地縣。植被達200余科，1000余種，其中805種

野生植物可作藥材。野生動物資源133種。家禽畜品種繁多，尤以

生豬為最。已查明的地下礦藏40余種。其中煤遠景儲量5886萬噸；

黃金礦頒面占全縣面積的1/3，遠景儲量6.273噸。其它儲量較大

的礦藏還有鉛、鋅、錳、銻、銅、鐵、錫、磷、汞、高嶺土、大理

石、石灰石及稀有金屬礦鈮、鉭、鈮鐵、獨居石、綠柱石、銑石等。

境內(nèi)有6處堿性硅質(zhì)溫泉，水質(zhì)水溫均符合工業(yè)用水標準，在農(nóng)業(yè)

和醫(yī)療方面也有利用價值。水能理論蘊藏量16.24萬千瓦，可開發(fā)

量4.79萬千瓦。

近年來隆回縣的城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展也很快，城區(qū)建設(shè)己初具規(guī)模。

然而在2866平方公里的隆回縣，沒有一處可供140萬人民娛樂、

購物的休閑場所，特別是政治、經(jīng)濟、文化中心的桃洪鎮(zhèn)，由于過

去城鄉(xiāng)居民居住條件差，人均居住面積狹小，迫切需要改善居住條

件，隨著社會的進步和人們生活水平的不斷提高，人們渴望有一處

高標準的居住休閑的場所，而我公司“怡中豪苑”項目的修建將最

大程度地滿足人們的這一需求。特別是2000年以來，隆回縣實施

“三年大變樣”的戰(zhàn)略，城市路網(wǎng)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到了極大的提

升，原有的地域差別縮小，新城地段升值潛力不斷增大，為房地產(chǎn)

開發(fā)提供了廣闊的空間。正因為隆回縣“怡中豪苑”具有得天獨厚

的優(yōu)勢和獨一無二的條件，公司審時度勢，看中了這塊風水寶地，

和縣政府簽訂了《建設(shè)合同書》開發(fā)建設(shè)商業(yè)步行街和高檔商業(yè)住

宅小區(qū)。

二、項目建設(shè)的必要性

1．國民經(jīng)濟發(fā)展的需要

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當前，我國國民經(jīng)濟運行正處于一個特殊發(fā)展時期，為了促進

國民經(jīng)濟的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴大內(nèi)需，優(yōu)化消費結(jié)構(gòu)，把

住宅建設(shè)作為推動國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國家統(tǒng)計局

的分析與研究，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的拉動作用約1.5~2個百分點。

隆回縣房地產(chǎn)占GDP的比重近幾年雖在上升，但對于一個高速發(fā)展

的城市而言其在國民經(jīng)濟中所占份額仍然偏低。隨著政策的看好、

阻礙市場發(fā)育因素的消除、人們消費與置業(yè)觀念的更新，房地產(chǎn)業(yè)

的發(fā)展?jié)摿艽螅媪亢驮隽渴袌鰡雍螅康禺a(chǎn)占GDP的比重還

將快速上升，對GDP的貢獻率還將逐步增大。

同時，房地產(chǎn)對相關(guān)行業(yè)的帶動作用很大，據(jù)測算，房地產(chǎn)的

生產(chǎn)、流通和消費，將會對幾百大類、幾萬個品種的產(chǎn)品提出要求，

與幾十個產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟活動相關(guān)聯(lián)，投資帶動系數(shù)為1.95，所以，房

地產(chǎn)已成為中央擴大內(nèi)需、啟動消費的重點，使社會廣泛看好的消

費熱點和經(jīng)濟增長點。正因為房地產(chǎn)投資的看好和推動作用較大，

國家為推動我國國民經(jīng)濟的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國家

的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

2．擴大消費需求的需要

擴大內(nèi)需，繼續(xù)實行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持

消費和投資需求對經(jīng)濟的雙拉動，是我國目前和未來經(jīng)濟工作的指

導方針。投資、出口、消費被稱做拉動經(jīng)濟增長的“三駕馬車”。

一般情況下，消費對經(jīng)濟的增長的貢獻率應(yīng)達到七成，因此應(yīng)著力

擴大國內(nèi)消費需求。

據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，至2010年底，我國城鄉(xiāng)居民儲蓄已達到23

萬億元，城市居民市場金融資產(chǎn)達20萬億元。近幾年來，隨著消

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費者生活水平的提高，在住房改革政策的引導下，城鄉(xiāng)居民的消費

已由過去的“溫飽型”向“小康型”轉(zhuǎn)變。由于過去城鄉(xiāng)居民居住

條件差，人均居住面積狹小，迫切需要改善居住條件。因此，發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)，開發(fā)建設(shè)價位合適，面積適中的住宅商品房，形成與社

會購買力相適應(yīng)的多層次供應(yīng)體系，既滿足了置業(yè)者對住房的需

求，提高了生活質(zhì)量，又起到了對地方經(jīng)濟的拉動作用。

同時，房地產(chǎn)的發(fā)展又可以拉動國民經(jīng)濟上下游諸多行業(yè)的

發(fā)展，如鋼鐵、建材、家電、廚衛(wèi)制造、裝修裝飾業(yè)等等。這些行

業(yè)發(fā)展了，員工就業(yè)和收入增加了，又反過來會對房地產(chǎn)產(chǎn)生新的

消費能力和群體。2005年以來，我國國民經(jīng)濟每年都增加8%以上，

其中房地產(chǎn)貢獻率就超過1%。房地產(chǎn)已經(jīng)成為國家的支柱產(chǎn)業(yè)。

3．城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要

到2020年要全面實現(xiàn)小康社會的目標，其難點和重點在農(nóng)村

和農(nóng)民。全國13億人口，有9億農(nóng)民，中國每年新增勞動力1000

萬，進城的民工一般保持在1.2億.“三農(nóng)”問題長期以來，一直

是困擾我國經(jīng)濟發(fā)展、社會發(fā)展和實現(xiàn)現(xiàn)代化，建設(shè)小康社會的核

心問題之一。按照城鎮(zhèn)化發(fā)展要求和十七大精神，要堅持走大、中、

小城市和城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的中國特色的城鎮(zhèn)化道路，盡快把農(nóng)村富余

勞動力從土地上轉(zhuǎn)移出來進入城鎮(zhèn)，加快城鎮(zhèn)化的進程。如果按照

規(guī)劃，到2012年，湖南省的城鎮(zhèn)化水平達到40%，每年至少有100

萬農(nóng)民工進入城鎮(zhèn)。根據(jù)隆回縣城市總體規(guī)劃，到今后若干年隆回

縣將逐步發(fā)展成為40萬人口的中等城市，屆時城市人口將在現(xiàn)在

的基礎(chǔ)上增加180﹪。這些新進城的人，勢必會帶來商業(yè)用房、住

宅用房的消費需求。只有安居了才能樂業(yè)，按照建設(shè)部提出的實現(xiàn)

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全面小康社會的住房標準，即到2020年基本做到“戶均一套房，

人均一間房，功能配套，設(shè)施齊全”。所以項目建設(shè)市場前景廣闊。

目前隆回縣的人均住宅面積偏小，而且居住條件也較差，是我

縣住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題之一。在隆回縣整體規(guī)劃中被定位于

“高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)”，隨著區(qū)域經(jīng)濟的不斷發(fā)展，城市建設(shè)用地越來

越緊張，因此，項目的建設(shè)不僅可以適應(yīng)隆回縣城區(qū)域快速發(fā)展的

需要，解決縣城教職員工及高科技企業(yè)員工等的居住問題，而且還

可以適應(yīng)隆回縣城市規(guī)劃與市政建設(shè)的需要，這對美化城市環(huán)境、

增加城市功能均具有現(xiàn)實意義。

三、項目建設(shè)的意義

項目的開發(fā)將進一步提高區(qū)域內(nèi)的居住質(zhì)量，促進區(qū)域房地產(chǎn)

市場發(fā)展，有效地提升該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的整體品質(zhì)，對增加地方財

政收入、繁榮本區(qū)域內(nèi)商業(yè)與服務(wù)業(yè)起到重要作用。同時，項目的

建設(shè)將為隆回縣人民提供良好的園林式居住環(huán)境。

可行性研究報告

12

第三章市場分析

一、邵陽地區(qū)市場狀況

1.投資結(jié)構(gòu)分析

根據(jù)邵陽地區(qū)2010年1-6月建筑行業(yè)投資統(tǒng)計表明,按構(gòu)成分

類,建筑工程投資27億元，占總投資的52.9％，而去年同期建筑工

程投資只占總投資的40.67％，比去年同期的21億元，增長28.5％；

其他費用（主要是土地購置費和土地開發(fā)費）18億元，與去年同期

基本持平，占總投資的35.3％，而去年同期其他費用占總投資的

40％。說明經(jīng)過2008、2009年大規(guī)模地引進開發(fā)項目及前期開發(fā)，

今年開始進入了的施工建設(shè)階段。

邵陽地區(qū)2010年1-6月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資構(gòu)成(按構(gòu)成分)

1-06月

0

10

20

30

40

50

60

合

計

（

按

構(gòu)

成

分

）

建

筑

工

程

安

裝

工

程

設(shè)

備

工

器

具

購

置

其

他

費

用

其

中

：

舊

建

筑

物

購

置

費

其

中

：

土

地

購

置

費

1-06月

可行性研究報告

13

2.投資用途分析

住宅建設(shè)完成投資39億元，占總投資的76.5％，比去年同期

30億元增長30％；辦公樓建設(shè)完成投資3億元，占總投資的5.8％；

商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)完成投資5億元，占總投資的9.8％；其他用房

建設(shè)完成投資4億元，占總投資的7.8％。

邵陽市2010年1-6月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資分類單位：億元

階段

合計

（按

構(gòu)成

分）

建筑

工程

安裝

工程

設(shè)備

工器

具購

置

其他

費用

其中：舊建筑

物購置費

其中：土地

購置費

1-06

月

512751181.5510.5

邵陽市2010年1-6月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資分類單位：億元

階段合計（按用途分）住宅

辦公寫字

樓

商業(yè)營業(yè)用

房

其他

邵陽市2006年1-6月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資構(gòu)成(按用途分)

邵陽地區(qū)2010年1-6月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資構(gòu)成(按用途分)

1-06月

0

10

20

30

40

50

60

合

計

（

按

用

途

分

）

住

宅

辦

公

寫

字

樓

商

業(yè)

營

業(yè)

用

房

其

他

1-06月

可行性研究報告

14

3.投資區(qū)域分析

2010年1-6月邵陽市區(qū)完成投資18億元，占總投資的35.3%；

隆回縣完成投資5.8億元，占總投資的11.4%；邵東縣完成投資5.2

億元，占總投資的10.2%；新邵縣完成投資4.9億元，占總投資的

9.6%；邵陽縣完成投資3.8億元，占總投資的57.4%；新寧縣完成

投資3.5億元，占總投資的6.8%；城步縣完成投資2.2億元，占總

投資的4.3％；洞口縣完成投資2.5億元，占總投資的4.9%，綏寧

縣完成投資2.3億元，占總投資的4.5%。

邵陽地區(qū)2010年1-6月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資（按項目地點分）單位：億元

階段

合

計

邵

陽

市

區(qū)

內(nèi)

邵

東

縣

隆

回

縣

新

邵

縣

邵

陽

縣

新

寧

縣

城

步

縣

武

岡

縣

洞

口

縣

綏

寧

縣

1-06

月

51185.25.84.93.83.52.22.82.52.3

從各區(qū)（縣）房地產(chǎn)完成投資的比例上看，邵陽市區(qū)、隆回縣、

邵東縣開發(fā)投資增幅較大，與去年同期相比，隆回縣增長97.91%，

增幅位居第二，

小結(jié)：

今年上半年房地產(chǎn)投資仍保持高速增長，但是投資結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)

生變化。從投資用途看，住宅建設(shè)投資所占比例上升，而商業(yè)用房

建設(shè)投資比例下降。從投資構(gòu)成看，土地購置和土地開發(fā)投資比例

降低，而建筑工程投資比例增加。這是因為前兩年土地成交活躍，

在投資構(gòu)成中占較大的比例，而現(xiàn)在這些項目已逐步進入施工建設(shè)

1-06月5139354

邵陽地區(qū)2010年1-6月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資構(gòu)成(按項目地點分)

可行性研究報告

15

階段。另外，拆遷安置難度加大，進展緩慢也是前期工程投資比例

降低的原因之一。

4.需求分析

“十二五”邵陽市房地產(chǎn)業(yè)規(guī)劃部門課題組課題負責人介紹，影

響住宅自然需求的因素有三個：城市化水平、提高居民居住水平的

速度和住宅年自然折舊率。按《隆回縣城市總體規(guī)劃》，根據(jù)隆回

縣城市總體規(guī)劃，到今后若干年隆回縣將逐步發(fā)展成為40萬人口

的中等城市。根據(jù)隆回縣現(xiàn)有經(jīng)濟發(fā)展水平，2010－2014年將是隆

回縣進入工業(yè)化，城市化加速時期，也是中部崛起的關(guān)鍵時期。在

這一期間，考慮到城市人口的快速增長，舊城改造、居住消費結(jié)構(gòu)

向著發(fā)展型、享受型升級等因素，隆回縣住宅消費將有著巨大的潛

在需求。

（1）結(jié)婚家庭戶數(shù)對住宅需求

根據(jù)2010年隆回縣第六次人口普查10％抽樣資料測算，隆回

縣居民的平均初婚年齡為23.28歲，其中男性平均初婚年齡24.71

歲，女性平均初婚年齡21.85歲。我們選擇在1987年到1991年在

市區(qū)出生的人口作為結(jié)婚家庭戶數(shù)，統(tǒng)計資料顯示：這一期間縣城

市區(qū)出生的人口約1.8萬人。另一方面，從結(jié)婚登記數(shù)看：1998年

以來，隆回縣平均每年結(jié)婚登記6000多戶。因為居住在城鎮(zhèn)的人

口約占總?cè)丝诘?0％左右，所以城鎮(zhèn)結(jié)婚登記數(shù)約3000個左右。

結(jié)合上面兩種分析，我們選取隆回縣城鎮(zhèn)結(jié)婚登記數(shù)更合理。“十

二五”規(guī)劃期間，隆回縣城鎮(zhèn)結(jié)婚家庭戶數(shù)為1.5萬個左右

（3000×5）。隨著結(jié)婚人口和家庭數(shù)量的增加，首當其沖的就是

對住房需求的增長，假設(shè)每戶住房建筑面積按100平方米計算，則

可行性研究報告

16

2010—2014年需新增住房建筑面積約150萬平方米（1.5×100）。

平均每年需新建約30萬平方米。

（2）城市人口數(shù)量增加對住宅需求

隨著“三化”進程的推進和發(fā)展小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐的加快，隆回

縣城鎮(zhèn)化率不斷提高。2010年在全縣總?cè)丝谥校幼≡诔擎?zhèn)的人口

為26萬人，占總?cè)丝诘募s26％，比上年增加2萬人，增幅上升8.3

個百分點。2008年城市化水平（23％）比2004年（15％）提高8

個百分點，平均每年提高了2個百分點，預計2011年城市化水平

可達到28％－30％。近幾年統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，隆回縣城市化的水平每

年以2－3個百分點左右的速度遞增，這意味著每年新增城鎮(zhèn)人口

約2萬－3萬人左右。扣除人口的自然增長（近6年平均每年增加

人口1萬人左右），每年新增城市人口約2萬人左右。城市化過程

中必然帶來對住宅需求的增加。那么“十二五”規(guī)劃期間隆回縣將

新增城鎮(zhèn)居民12萬人左右。按照《中華人民共和國人類住區(qū)發(fā)展

報告》關(guān)于2015年全國城鎮(zhèn)人均建筑面積26平方米標準，因此，

隆回縣為解決新增加城市人口的住房問題，2011－2015年則需新建

住房建筑面積約52萬平方米（2×26）。平均每年需新增10.4萬

平方米。

（3）城市流動人口對住宅需求

（4）舊房屋更新改造對住宅需求

（5）達到預期住房面積目標對住宅需求

（6）投資型等住房的需求

可行性研究報告

17

二、隆回縣房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢

隆回縣在改革開放以來，社會經(jīng)濟步入了快速發(fā)展的軌道，經(jīng)

濟實力明顯增強，城市建設(shè)日新月異，人民生活條件不斷改善。從

1988年到2010年，隆回縣的經(jīng)濟每年平均增長率達9.1%，高于全

國平均增幅近1個百分點，經(jīng)濟發(fā)展已進入工業(yè)化中期階段。

近年來，隨著經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，人們生活水平進一步提高，住

房的需求也越來越大。建設(shè)部目前的工作思路是：深化改革，立足

發(fā)展，加強房地產(chǎn)市場地宏觀調(diào)控，整頓和規(guī)范市場秩序，促進房

地產(chǎn)業(yè)健康、協(xié)調(diào)發(fā)展；開放搞活二級市場，推進住房分配貨幣化，

全面落實住房公積金制度，改進物業(yè)管理，進一步培育住房消費。

因此，房地產(chǎn)市場的容量將進一步擴大。

隆回縣房地產(chǎn)市場在中央采取的一系列積極財政政策的持續(xù)作

用下，市場主要指標都有較大幅度增長，在城市大規(guī)模路網(wǎng)改建的

刺激下，隆回縣房地產(chǎn)市場積蓄的潛力逐步釋放，商品房銷售形式

良好，保持穩(wěn)定增長勢頭，市場消費也相應(yīng)呈現(xiàn)出理性上升的局面，

整個市場明顯處于景氣狀態(tài)，市場動作狀況良好。

根據(jù)房地產(chǎn)部門的統(tǒng)計資料，2010年上半年全市共批準商品房

預售面積152.2萬㎡，比去年同期增長6.5%，其中住宅上市量為

96萬㎡，比去年同期增加15萬平方米，同比增長18.5%，占商品

房總量的比重為78%。2010年上半年，全市共完成商品房交易10518

起，成交面積達146萬㎡，成交金額為38.5億元，其中商品房期

房成交8230起，成交面積為114萬㎡，成交金額為33.01億元，

可行性研究報告

18

分別比上年同期增長了34.5%和55.6%

就目前隆回縣宏觀經(jīng)濟情況來看，政府財政收入與國民收入均

呈現(xiàn)出快速增長的態(tài)勢，人民消費水平相對于同類城市而言大為超

前，房地產(chǎn)、私車等大宗消費近年已有了較大的需求增長，從最近

的汽車展銷會上人氣興旺可以看出，隆回縣的消費潛力十分巨大。

隨著人民消費需求增長、市政配套改造完善、更高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品

的出現(xiàn)和房產(chǎn)多級體系的成熟，隆回縣的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入快速

發(fā)展的軌道，預計在最近的一兩年內(nèi)將成為邵陽地區(qū)中城市房地產(chǎn)

經(jīng)濟增速最快的城市之一。

三、區(qū)域市場分析

1．社會經(jīng)濟狀況

該項目位于隆回縣城西320國道旁,西鄰方大公園,花瑤印象

星級酒店,方大廣場,北鄰隆回二中,南接繁華鬧市區(qū),九龍學校,汽

車總站,高速出口。該用地的地理位置優(yōu)越，交通方便，四通八達，

景觀資源豐富，視野開闊，大型文明小區(qū)怡然花園相依更烘托出一

流的人文環(huán)境。尤其是近幾年市政府實施巨大的基礎(chǔ)設(shè)施投入，使

得隆回縣城面貌目日新月異。基礎(chǔ)設(shè)施和生活配套設(shè)施不斷改善使

得隆回縣越來越適合居住。市場供需兩旺，購房意愿繼續(xù)增強。從

近兩年隆回縣房地產(chǎn)市場發(fā)展來看，從2008年開始，隆回縣房地

產(chǎn)市場正處于一個快速增長的高速發(fā)展期，市場呈現(xiàn)的強勁勢頭使

進駐隆回縣的開發(fā)商無一不喜笑顏開。隆回縣本土尤其是最強大的

可行性研究報告

19

購買實力也讓市場為之震驚。這一點從萬和花園、百龍觀天下商住

樓、龍江山水小區(qū)、怡然花園等項目的熱銷可見一斑。目前新增需

求主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

（1）隆回縣迅速發(fā)展及高科技產(chǎn)業(yè)的膨脹帶來的需求。隆回

縣的發(fā)展迅速驚人，不斷增加的就業(yè)與商機，不斷增多的企業(yè)、單

位和商家，以及隆回縣城市規(guī)模擴大、城市人口的增加（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口

及外來人口補充），都將產(chǎn)生持續(xù)的住宅需求。

（2）改善型需求在這一兩年表現(xiàn)得十分踴躍。隆回縣原居住人

口人均居住面積和住宅擁有量不高，且原居住用房多為單位分房和

個人自建房，單位住房大多面積較小，而私自建房大多居住品質(zhì)不

高，使得很多人已經(jīng)或正在打算從原有住房中搬離出來。

（3）投資型需求比較活躍。隆回縣外來人口，尤其是高科技

產(chǎn)業(yè)員工構(gòu)成了寵大的租賃群體，使得租賃市場火爆，房屋租金較

高，因而吸引了很多投資型客戶。

由于以上需求，隆回縣的大多數(shù)樓盤尤其是住宅的銷售形勢較

好，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供需兩旺的局面。

2．項目的優(yōu)勢

隨著隆回縣城市化水平的不斷提高以及城市格局的基本形成，

隆回縣二十一世紀的發(fā)展規(guī)劃已重彩描繪，城市的規(guī)模延伸擴展，

經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展步伐逐步加快，房地產(chǎn)開發(fā)已成為經(jīng)濟騰飛的新熱

點。

目前，隆回縣政府確定了把縣建設(shè)成為繁榮、開放、文明、秀

可行性研究報告

20

美的現(xiàn)代化城市的戰(zhàn)略目標。到2015年，隆回縣城市人口將達到

40萬，城市化水平達到45%，人均GDP5000美元左右，達到中等

收國家水平，基本實現(xiàn)現(xiàn)代化。為落實省委、省政府關(guān)于“加快隆

回縣建設(shè)，拉動經(jīng)濟發(fā)展”和“實現(xiàn)隆回縣城市面貌三年大變樣”

的有關(guān)要求，縣政府獎大力實施“興工強市”戰(zhàn)略，積極推進工業(yè)

化、城市化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程，加強生態(tài)環(huán)境建設(shè)，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)

展。

隆回縣二十一世紀的發(fā)展規(guī)劃已重彩描繪，城市的規(guī)模延伸擴

展，經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展步伐逐步加快，房地產(chǎn)開發(fā)已成經(jīng)濟騰飛投資建

設(shè)的新熱點，加之高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，市場前景不可限量。

項目處于隆回縣城西320國道旁,西鄰方大公園,花瑤印象星

級酒店,方大廣場,北鄰隆回二中,南接繁華鬧市區(qū),九龍學校,汽車

總站,高速出口。同時，項目所在地的教育、醫(yī)療、公共服務(wù)設(shè)施

較為完善。產(chǎn)品品質(zhì)突出，綜合素質(zhì)高，無論是外立面、戶型、園

林都按隆回縣目前最高水平打造；

◆位于桃洪西路，易達性好；無高大建筑遮擋，小區(qū)視線開

闊；

◆戶型設(shè)計分別面向不同層次的群體，擴大了客戶層面，減

少了銷售壓力；

◆戶型設(shè)計精巧，布局科學合理，實用性高。南北朝向，開

間大，進深小，戶型采光和空氣對流較好，居住的舒適度高。

可行性研究報告

21

第四章建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模

一、建設(shè)內(nèi)容

怡中豪苑的建設(shè)內(nèi)容主要為：17層小高層住宅10棟，14層

建1棟,12層小高層住宅3棟、地下車庫及相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施、

室外的道路、綠化、市政管網(wǎng)設(shè)施等。

二、建設(shè)規(guī)模

項目總占地面積為30560平方米（合45.84畝），擬建總建筑

面積為134520平方米，其中住宅工程為121208平方米，地下車庫

13312平方米,項目規(guī)劃建筑容積率為3.88，建筑密度為28.35%，

綠地率為31.95%。項目計劃建設(shè)10棟17層商品住宅、1棟14層

商品住宅及3棟12層商品住宅，1#、2#、6#-14#棟負1層均設(shè)地

下車庫。3#-5#小高層負1-2層設(shè)地下車庫。

可行性研究報告

22

第五章區(qū)域位置及建設(shè)條件

一、區(qū)域位置

項目位于隆回縣城西320國道旁,西鄰方大公園,花瑤印象星

級酒店,方大廣場,北鄰隆回二中,南接繁華鬧市區(qū),九龍學校,汽車

總站,高速出口。該用地的地理位置優(yōu)越，交通方便，四通八達，

景觀資源豐富，視野開闊，大型文明小區(qū)怡然花園相依更烘托出一

流的人文環(huán)境。區(qū)域周邊社會化服務(wù)的文、教、衛(wèi)等公共基礎(chǔ)設(shè)施

較為齊全，完全具備建設(shè)住宅小區(qū)的條件。

二、自然條件

1．氣溫

年平均氣溫16.9℃

最冷月平均氣溫3.9℃

最熱月平均氣溫28.2℃

極端最高氣溫39.1℃

極端最低氣溫-11.3℃

2．降水量

年平均總降水量1600mm

一月最大降水量148mm

3．溫度

可行性研究報告

23

最冷月平均相對溫度76.85%

最熱月平均相對溫度73%

4．最大積雪深度130cm

5．最大凍土深度5cm

6．年雷暴日數(shù)49.5d

7．風

冬季平均風速1.5m/s

30年一遇最大風速23.7m/s

最多風向及頻率七月SW·20%

一月NW·31%

8．全年日照時數(shù)1677.1小時

9．邵陽地區(qū)地震烈度

項目位于邵陽地區(qū)所轄的隆回縣境內(nèi)，根據(jù)國家地震局、建設(shè)

部2000年版《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》，隆回縣基本地震烈度為6

度。

10．工程地質(zhì)條件

根據(jù)項目建筑的巖土資料分析場地的地質(zhì)情況：該場地未

發(fā)現(xiàn)不良地質(zhì)現(xiàn)象，適宜建筑該工程。

三、建設(shè)條件

項目周邊水、電、氣等配套設(shè)施完善，郵電通訊設(shè)施齊全，公

益設(shè)施齊備，中小學校、醫(yī)院、車站、賓館等服務(wù)設(shè)施十分完善。

目前，供水只需與桃洪西路的主供水管接通即可滿足項目的用

水。項目供電也可由桃洪西路或規(guī)劃道路直接接入。項目所在地的

可行性研究報告

24

其他市政基礎(chǔ)設(shè)施也較為完備，完全能夠滿足項目建設(shè)實施的需

要。

第六章工程技術(shù)方案

一、規(guī)劃設(shè)計的基本原則

1．強調(diào)現(xiàn)代性

現(xiàn)代性是城市景觀體系的生命力，努力運用當代科學技術(shù)、體

現(xiàn)現(xiàn)代精神、采用集中與分散相結(jié)合的布局方式，高速現(xiàn)有用地結(jié)

構(gòu)，使該地塊成為城市的有機組成部分，與城市的發(fā)展緊密結(jié)合，

體現(xiàn)城市的優(yōu)質(zhì)環(huán)境和規(guī)模集聚效應(yīng)。

2．強調(diào)文化性

堅持城市的個性特色，歷史文脈、文化遺產(chǎn)保護等。使人產(chǎn)生

歷史感、認同感、歸屬感、領(lǐng)域感，堅持把文脈、歷史、文化、建

筑視為活的生命，對每個節(jié)點，每個空間做到精心規(guī)劃、精心設(shè)計，

為市民創(chuàng)造良好的購物與生活環(huán)境。

3．強調(diào)形象性

重視公共活動空間形態(tài)、建筑形態(tài)、建筑色彩和街道、廣場、

綠地的景觀形態(tài)，增強環(huán)境的舒適度和愉悅感。

二、總體規(guī)劃及建筑設(shè)計

1．功能布局

可行性研究報告

25

綜合體以西接桃洪西路為基準布置負一層平面，負二層及地下

局部平面內(nèi)設(shè)地下車庫。

在總體布局上，小高層以下部車庫裙房為底座，將住宅設(shè)置其

上，住宅均采用南北朝向，保證了戶型的朝向與通風，提升了小區(qū)

的品質(zhì)，營造良好的景觀視線通道和氣流通道，充分考慮了臨山脈

的景觀面，設(shè)計成江景房，讓內(nèi)外環(huán)境空間相互交融。

綜合體的負一、二層為地下停車庫，可停車232輛，停車庫的

出入口布置于—1層東西兩地，并有獨立的樓電梯直達小區(qū)內(nèi)，這

樣既將車流的進出相對集中便于管理，小區(qū)入口處設(shè)有隱形消防車

道，專供消防車通行，小區(qū)住戶的私家車可全部停入地下車庫，保

證了小區(qū)的安靜，沿基地四周均留有足夠的空間和寬度，同時也滿

足了消防撲救的需要。

綜合體與北側(cè)原有多層住宅，在正南北方向上的最小間距保證

在30m之間，滿足22+0.2H的間距要求。

2．建筑造型

本項目建筑造型總體上采用現(xiàn)代建筑的處理手法，以現(xiàn)代元

素，使整個建筑風格現(xiàn)代新穎而不張揚，給人世間更好的親和力，

成為一道獨特的風景線。屋頂花園，玻璃陽臺的每一細節(jié)的精巧設(shè)

計，體現(xiàn)了創(chuàng)造和活力。在為人們營造了輕松、宜人的購物、生活

和工作環(huán)境的同時，給隆回縣增添了新的藝術(shù)美景。

3．交通流線

建筑底層地下車庫用房由桃洪西路的主入口進入，同時在四周

設(shè)次入口，上部住宅人群出入口布置在桃洪西路。地下車庫的出入

可行性研究報告

26

口布置于建筑的東西兩側(cè)。

4．消防設(shè)計

該小區(qū)住宅樓建筑高度為51m，屬一類高層建筑，耐火等級為

一級，設(shè)有小區(qū)消防車道，滿足消防要求，各建筑物間距與周邊建

筑物間滿足高規(guī)要求。

5．環(huán)保及綠化設(shè)計說明

該設(shè)計總的綠化原則四季如春、層次豐富，裝飾性、景觀觀賞

性強；綠化以常綠為主基調(diào)；在樹種選擇上以常綠樹種為主，突出

層次感，強調(diào)濃濃的綠意，并適當點綴景觀樹木，讓人感受到景觀

的四季變化。

靠近城市道路邊界用中小喬木與灌木混植，以減少塵埃污染，

美化小區(qū)環(huán)境。在綠地內(nèi)點綴適當?shù)膯棠竞凸嗄静⑴湟韵鄳?yīng)的馬拉

草和臺灣青，讓人充分感受到一份濃濃的綠意。

屋頂花園，綠化要求層次豐富，配置圖案化，故選擇高檔、色

彩分明且耐修剪的植物。

在環(huán)保方面，充分考慮建筑物本身以及建筑所用材料對環(huán)境的

影響，更多采有環(huán)保型的、可回收利用的建材產(chǎn)品，在地面鋪裝上

可盡量減少硬鋪地面積，盡可能運用一些植草磚等形式的鋪地，加

大綠地面積、美化環(huán)境。

三、主要技術(shù)經(jīng)濟指標

用地面積：30560㎡

可行性研究報告

27

總建筑面積：134520㎡

其中：

負1-2層（地下車位、車庫、）建筑面積：13312㎡

住宅建筑面積：121208㎡

建筑占地面積：10952㎡

容積率：3.88

建筑密度：28.35%

綠化率：31.95%

居住戶數(shù)：880戶

地下停車位：129個

地面停車庫：103個

四、結(jié)構(gòu)設(shè)計說明

1．設(shè)計依據(jù)

（1）建筑方案圖紙

（2）現(xiàn)行國家設(shè)計規(guī)范和規(guī)程

①《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（GB50009-2001）

②《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》（GB50010-2002）

③《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（GB50011-2001）

④《高層混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)程》（JGJ3-2002）

⑤《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》（GB50007-2002）

⑥《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》（JFJ94-94）

⑦《人民防空地下室設(shè)計規(guī)范》（GB50038-94）

可行性研究報告

28

（3）荷載取值

停車庫：4.0KN/㎡；

消防通道：35.0KN/㎡（單向板）或20.0KN/㎡（雙向板）；

電梯機房：7.0KN/㎡；住宅：2.0KN/㎡；衛(wèi)生間：2.5kn/㎡

（公共的），2.0KN/㎡；（一般的）；消防樓梯：3.5KN/㎡；其

余未活載均按《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》取值。

（4）風荷載標準值（n=50年）

基本風壓值Wo=0.35KN/㎡,體型系數(shù)：us=1.3，風振系數(shù)及風

壓高度系數(shù)按《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》取值；地面粗糙類別按C類采

用。

（5）基本雪壓值：（n=50年）

基本雪壓值：So=0.45KN/㎡

（6）填充墻

外墻采用MU10多孔粘土磚，孔隙率為30%；

內(nèi)隔墻：超市部分采用90mm厚GPC板；住宅部分采用A3.5A5.0

加氣混凝土砌塊，容重不大于700N/M3。

（7）地震作用

根據(jù)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（GB50011-2001）及本工程場地工

程地質(zhì)勘察報告，本工程所在地區(qū)地震基本烈度為6度；設(shè)計基本

加速度為0.05g，設(shè)計地震分組為第一組，場地類別為Ⅱ類，場地

設(shè)計特征周期值為0.35。

（8）人防荷載

按《人民防空地下室設(shè)計規(guī)范》（GB50038-94），本工程按五級

可行性研究報告

29

二等計算。

（9）場地水文地質(zhì)情況

根據(jù)地勘資料表明：本工程場地地坪現(xiàn)有標高為32.69～

33.55m，±0.00標高為32.8，地下水類型屬于上層滯水，潛水和

巖溶裂隙水，水位較穩(wěn)定，場地地下水略具承壓性，承壓水頭高度

約為6.0m,勘察期間，地下水穩(wěn)定水位在30.44～32.68m；結(jié)合場

地周邊環(huán)境條件及地區(qū)經(jīng)驗，建筑物底板抗浮設(shè)計水位建議按

32.68m考慮，地下水對鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無腐蝕性。

地質(zhì)情況，根據(jù)地勘資料表明，本場地由上而下依次為：

①人工填土，結(jié)構(gòu)松散，層厚1.20～7.50m不等；

②第四系淤泥積含有機質(zhì)粉質(zhì)粘土：呈濕～飽和，可塑～軟塑

狀態(tài)，層厚0.5～2.90m；

③粉質(zhì)粉土層：呈濕～飽和，可塑～軟塑狀，均勻性差，層厚

0.4～2.50m；

④中細砂層，松散～稍密狀，層厚1.20～8.0m，荷載力特征

值為120KPa。

⑤圓礫層：一般粒徑為2～20mm，最大達60mm，稍密～中密狀，

層厚為0.8～5.6m，承載力特征值為300KPa，沉管灌注樁端阻力

特征值為3200KPa。

⑥第四系殘積粉粘土層：原巖結(jié)構(gòu)較清晰，呈可塑～軟塑狀，

層厚0.5～11.70m，承載力特征值為210KPa。

⑦泥盆系中風化白云質(zhì)灰?guī)r層：細晶結(jié)構(gòu)，屬較硬巖，巖體較

完整，揭露層厚3.00～14.00，承載力特征值為5000KPa，樁端阻

可行性研究報告

30

力特征值為5000KPa。

2．結(jié)構(gòu)設(shè)計與選型

（1）基礎(chǔ)選型

本工程1#、2#、6#、7#、8#、9#、10#地下一層高為-4.5m，地

上十七層，建筑物總高為55.5m，其中3#、4#、5#地下一、二層高

為-9m，地上十七層，建筑物總高為60m；11#地下一層高為-4.5m，

地上十四層，建筑物總高為46.5m；12#、13#、14#地下一層高為

-4.5m，地上十二層，建筑物總高為40.5m；滿足基礎(chǔ)埋深要求，根

據(jù)提供的地質(zhì)資料表明，本工程擬采樁基礎(chǔ)，具體采用沖孔或人工

挖孔灌注樁，以中風化白質(zhì)灰?guī)r作為樁端持力層。

（2）地下室

本工程地下室采用砼自防水，抗?jié)B等級為S8，防水等級為二級，

砼內(nèi)摻入適量的外加劑。

（3）上部結(jié)構(gòu)

本工程地上17層，地上總高度51m，14層，地上總高度42m；

12層，地上總高度36m；結(jié)構(gòu)采用底部大空間部分框支剪力墻結(jié)構(gòu)

體系，一層頂為結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層，板厚取200mm，雙層雙向配筋，一層

以上為部分短肢剪力墻結(jié)構(gòu)，并結(jié)合樓、電梯間設(shè)置一般剪力墻或

核心筒。

框支框架抗震等級為一級，底部加強部位剪力墻為二級，非底

部加強部位剪力墻為四級。

3．主要材料

（1）砼：C25～C40墊層C15砼

（2）鋼筋：HPB235（Φ）、HRB400（Φ）以及高強度的冷軋扭鋼

可行性研究報告

31

筋。

（3）填充墻：

外墻：MU10多孔粘土磚，孔隙率為30%

內(nèi)墻：商場部分為90mm厚GRC板

住宅部分：A3.5加氣砼砌塊

五、給水排水設(shè)計說明

1．給水設(shè)計

（1）水源

本建筑水源為城市自來水。

（2）用水量

最高日用水量為：600m3/日，最大小時用水量62/h

消防用水量

室內(nèi)消火栓用水量20L/S，室外消炎栓用水量20L/S

噴淋用水量30L/S

一次火災滅火用水量400m3

（3）給水系統(tǒng)

三層及三層以下由市政自來水直接供水，三層以上采用水泵—

屋頂水箱供水。

（4）消防系統(tǒng)

室內(nèi)消火栓系統(tǒng)不分區(qū)，地下泵房設(shè)消防加壓泵，裙房采用減

壓消火栓，屋頂設(shè)消防水箱。地下車庫及地上裙房均設(shè)自動噴淋滅

火系統(tǒng)，地下泵房設(shè)噴淋給水泵。

2．排水設(shè)計

可行性研究報告

32

排水采用雨污分流，其中生活排水采用污廢合流。室外設(shè)化糞

池，污水經(jīng)化糞池處理后排入城市排水管。屋面雨水設(shè)計重現(xiàn)期5

年。

六、建筑電氣設(shè)計說明

1．設(shè)計范圍

怡中豪苑變配電所和設(shè)備用房的動力配電、建筑物照明、建筑

物的防雷接地。電視、語音及數(shù)據(jù)配線系統(tǒng)、火災自動報警及聯(lián)動

控制系統(tǒng)。

2．用電負荷等級估算

（1）怡中豪苑為一類防火建筑，消防用電設(shè)備應(yīng)按一級負荷

的要求供電。

（2）經(jīng)估算：總設(shè)備安裝容量為7900千瓦，有功計算功率3000

千瓦，主變?nèi)萘繛?×1000+2×1250千伏安，消防用電安裝容量約

為470千瓦。

（3）供電方案：根據(jù)本建筑用電負荷性質(zhì)，變電所按兩回獨

立10KV電源進線。

3．低壓配電系統(tǒng)及配電方式

（1）低壓配電系統(tǒng)

變電所的380/220伏配電系統(tǒng)為“TN—S”三相五線制，即為

工作零線（N線）與保護零線（PE線）分開方式。

（2）配電方式

建筑消防用電設(shè)備由Ⅰ、Ⅱ段母線引雙回路供電，并在最未端

電箱處進行自動切換。

可行性研究報告

33

對于一般負荷（如照明）采用從電纜井以樹干式配電方式向各

層配電箱配電。

4．建筑物防雷及接地

（1）怡中豪苑按照第二類防雷建筑物設(shè)置整體防雷保護裝置，

并利用結(jié)構(gòu)砼內(nèi)的鋼筋做接閃器引至線。

（2）利用結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)地梁承臺內(nèi)的鋼筋做接地裝置。

（3）整個建筑設(shè)三級電涌保護（SPD）

（4）等電位聯(lián)接：

變電所及外網(wǎng)入戶的電纜外皮和所有金屬構(gòu)架均應(yīng)與接地裝置作

等電位聯(lián)結(jié)。衛(wèi)生間作局部等電位聯(lián)結(jié)。

5．電纜電視系統(tǒng)、語音及數(shù)據(jù)配線系統(tǒng)、火災自動報警及聯(lián)

動控制系統(tǒng)。

（1）電纜電視系統(tǒng)

本建筑的電費電視前端直接從城市有線電視網(wǎng)配接。用戶系統(tǒng)采

用并聯(lián)接線方式。

（2）語音及數(shù)據(jù)配線系統(tǒng)

為滿足現(xiàn)代通信多功能要求，采用光纜和大對數(shù)話纜直接從市

網(wǎng)配接。

（3）火災自動聯(lián)動控制系統(tǒng)

火災自動報警系統(tǒng)

本建筑屬一類防火建筑，火災自動報警系統(tǒng)選用控制中心報警

系統(tǒng)。火災事故照明和疏散標志燈。

在樓梯間、電梯前室、大堂、消防控制和地下車庫等地設(shè)置一

定數(shù)量的事故應(yīng)急照明燈，并在建筑物內(nèi)的疏散走走道和地下車場

可行性研究報告

34

公共出入口處設(shè)置安全疏散標志燈。

消防電源及配電

消防用電設(shè)置由變電所的Ⅰ、Ⅱ段母線引雙回路供電，并在最

未端電箱處進行自動切換。

七、暖通設(shè)計說明

該大數(shù)舒適性中央空調(diào)設(shè)計，通風及防排煙設(shè)計。

（1）室內(nèi)設(shè)計參數(shù)：

商場夏季溫度t=27℃，冬季溫度t=18-20℃

（2）空調(diào)設(shè)計負荷估算，商場空調(diào)面積約為5600平方米，夏

季冷負荷1500kw，冬季熱負荷600kw。

（3）通風及防排煙設(shè)計

地下車庫按防火分區(qū)劃分，排風（煙）系統(tǒng)，消防電梯前室及

防煙樓間設(shè)正壓送風系統(tǒng)，公共衛(wèi)生間設(shè)排風系統(tǒng)，商場設(shè)通風換

氣系統(tǒng)。

八、消防工程

本項目消防工程的設(shè)計和建設(shè)嚴格按照《中華人民共和國消防

法》和國家有關(guān)建筑防火規(guī)范條例執(zhí)行。項目總平面圖已考慮消防

通道和消防設(shè)施的建設(shè)，在項目場地內(nèi)部形成環(huán)形消防通道，寬度

大于4米，與周圍建筑保留一定的防火間距，以確保消防車在緊急

狀態(tài)下可通暢地到撲救面。

本項目按規(guī)范應(yīng)設(shè)室內(nèi)消火栓和自動噴灑滅火系統(tǒng)。消火栓用

水定額為40L/s，自動噴灑用水定額為30L/s。消火栓系統(tǒng)火災延

可行性研究報告

35

續(xù)時間按3h計，自動噴灑系統(tǒng)火災延續(xù)時間按1h計。

事故照明：在消防控制中心、變電所、柴油發(fā)電機房、消防電

梯前室、消防泵房等處裝設(shè)事故照明，其照度為正常照明的照度。

在樓梯間、前室、走廊等處設(shè)事幫照明，最低照明度不低于0.5Lx。

疏散指示照明：在疏散樓梯、走道、疏散出入口、消防樓梯前

室等處設(shè)置有疏散誘導燈。疏散批示安裝在距地0.8米的墻面上或

疏散門的門上，疏散指示間距不超過20米。

此外在重點部位，如疏散出口、走道、樓梯、消防控制室、變

電所、柴油發(fā)電機房等處裝設(shè)應(yīng)急照明燈。

九、燃氣管網(wǎng)設(shè)置

根據(jù)項目要求和本地燃料供應(yīng)情況，采用管道液化氣，與未來

天然氣接入兼容。每棟住宅都統(tǒng)一安裝煤氣管道，室外主管道由市

煤氣公司統(tǒng)一埋設(shè)，在埋設(shè)時要適當與道路、其他管道保持距離，

每戶設(shè)一煤氣計量表。

可行性研究報告

36

第七章環(huán)境保護及節(jié)能

一、環(huán)境保護

環(huán)境保護是我國一項基本國策，該項目應(yīng)嚴格按照《中華人民

共和國環(huán)境我我保護法》有關(guān)規(guī)定制訂具體的環(huán)保方案，并報環(huán)保

管理部門審定。

1．建設(shè)地點環(huán)境現(xiàn)狀

本工程建設(shè)場地位于隆回縣城西320國道旁,西鄰方大公園,

花瑤印象星級酒店,方大廣場,北鄰隆回二中,南接繁華鬧市區(qū),九

龍學校,汽車總站,高速出口，根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃及當前的實際情況

來看，附近無對本工程造成污染的污染源，周圍環(huán)境狀況良好。

2．施工中的環(huán)境保護

本項目施工過程中，機械設(shè)備噪聲及施工中粉塵對周圍環(huán)境會

造成污染。因此施工中對產(chǎn)生噪音較大的機械設(shè)備加裝隔音裝置，

對粉塵擬采用噴水除塵。

3．主要污染源、污染物及治理方案

（1）污水

小區(qū)內(nèi)產(chǎn)生的污水主要為生活污水，其中包括生活廢水、糞便

污水及廚房餐廳的含油廢水等。

生活廢水及糞便污水經(jīng)化糞池處理，達到二級排放標準后排入

可行性研究報告

37

城市污水管網(wǎng)，含油廢水經(jīng)隔油處理后排入城市污水管網(wǎng)。

（2）廢氣

小區(qū)內(nèi)產(chǎn)生的大氣污染物主要有廚房生的油煙氣及衛(wèi)生間內(nèi)

廢氣，由住戶采用排風器抽出，將污染氣排室外。汽車車庫廢氣由

排氣管道引至排氣堅井，實行高空排放。

（3）固體廢棄物

小區(qū)的固體廢棄物主要是生活垃圾，將實行生活垃圾的分類收

集。根據(jù)垃圾性質(zhì)和處置方法的不同，分別設(shè)置回收性垃圾容器和

非回收性垃圾容器，所有經(jīng)分類收集的生活垃圾均由物業(yè)管理公司

定期清運，環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處理。

二、節(jié)能

建設(shè)節(jié)約型工程、減少能源浪費和充分提高利用率是每個工程

項目都應(yīng)積極遵循的準則，在設(shè)計施工中應(yīng)予以高度重視，并積極

采取措施提高能源利用率和減少能源浪費。項目擬采取以下幾項目

節(jié)能措施：

1、節(jié)能措施

近年來建筑節(jié)技術(shù)已成為全世界關(guān)注的熱點，也是當前國內(nèi)外

節(jié)能領(lǐng)域的一個熱點研究課題。西方發(fā)展國家，建筑能耗占社會總

能耗的30%-45%。我國建筑能耗已占社會總能耗的20%-25%，正逐

步上升到30%。因此建筑節(jié)能是目前節(jié)能領(lǐng)域的當務(wù)之急。

建筑節(jié)能可分為二部分：一、建筑物自身的節(jié)能，二、空調(diào)系

統(tǒng)的節(jié)能。建筑物自身的節(jié)能主要是從建筑設(shè)計規(guī)劃、維護結(jié)構(gòu)、

遮陽設(shè)施等方面考慮。空調(diào)系統(tǒng)的節(jié)能是從減少冷熱能源能耗、輸

送系統(tǒng)的能耗及系統(tǒng)的運行管理等方面進行考慮的。

(1)節(jié)能建筑規(guī)劃設(shè)計

根據(jù)建筑功能要求和當?shù)貧夂騾?shù)，在總體規(guī)劃和單體設(shè)計

中，科學合理確定建筑朝向、平面形狀、空間布局、外觀體型、間

距、層高、選用節(jié)能型建筑材料、保證建筑外維護結(jié)構(gòu)的保溫隔熱

可行性研究報告

38

等熱工特性及對建筑周圍環(huán)境進行綠化設(shè)計，設(shè)計要有利于施工和

維護，全面應(yīng)用節(jié)能技術(shù)措施，最大限度減少建筑物能耗量，獲得

到時候的節(jié)能效果。

(2)增強建筑維護結(jié)構(gòu)的保溫隔熱性能使用

使用環(huán)保、節(jié)能型建筑材料，可有效減少通過圍護結(jié)構(gòu)的傳熱，

從而減少各種主要設(shè)備的容量，達到顯著的節(jié)能效果。采用新型墻

體材料與復合墻圍護結(jié)構(gòu)。在進行經(jīng)濟性、可行性分析的前提下，

在墻體內(nèi)外側(cè)設(shè)保溫隔熱的新型材料。對垂直墻面可采用外廓、陽

臺、挑檐陽等遮陽設(shè)施和淡色墻面、反射幕墻、植物覆蓋綠人等。

在保證日照、采光、通風、觀景條件下，盡可能減少外門窗的面積。

(3)屋頂?shù)墓?jié)能技術(shù)措施

隔熱太陽幅射熱，減少陽關(guān)直射，對屋頂可采用架空屋面，淺

色屋面，種植屋面等，對屋面進行綠色覆蓋，既可遮陽，又能隔熱，

而且通過光合作用，可消耗或轉(zhuǎn)化部分能量，也起到美化環(huán)境作用。

因此植物覆蓋法是空調(diào)節(jié)能的交好的辦法。還有設(shè)計通分屋面、蓄

水屋面等節(jié)能措施。

(4)空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能技術(shù)措施

降低系統(tǒng)的熱負荷；冷熱源節(jié)能；減少輸送系統(tǒng)的動力消耗；

提高供回水溫差；選用低流速流體；提高輸配系統(tǒng)的效率；采用變

流量水系統(tǒng)；采用變風量系統(tǒng)；空調(diào)機組應(yīng)該選用機組風機風量、

風壓匹配合理，漏風量少，空氣輸送系數(shù)大的機組；提高送風溫差

及合理調(diào)節(jié)新風比；利用冷卻塔供冷技術(shù)；采用蓄冷技術(shù)；采用熱

回收與熱交換裝置；充分利用自然冷源；

(5)運行管理節(jié)能技術(shù)措施

在實際運行中，對于系統(tǒng)形式相同和建筑規(guī)模相似的建筑物，

其運行能耗也存在較大的差別。因此加強運行管理，合理降低設(shè)備

的運行能耗可以大大的節(jié)約能源，并帶來顯暑的經(jīng)濟利益。

(6)結(jié)論

綜上所述，建筑節(jié)能的主要技術(shù)措施有；節(jié)能建筑規(guī)劃設(shè)計、

增強維護結(jié)構(gòu)的隔熱保溫性能、空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能技術(shù)措施、新發(fā)展的

節(jié)能技術(shù)措施如蓄冷技術(shù)和冷卻塔供冷技術(shù)等、及空調(diào)系統(tǒng)的維護

管理節(jié)能技術(shù)措施。

為了實現(xiàn)我國可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，建筑節(jié)能勢在必行。只要結(jié)合

我國國情和實際情況，綜合利用各種節(jié)能技術(shù)措施，趨利避害，選

擇經(jīng)濟合理的節(jié)能方案，必定可以獲得顯著的節(jié)能效果。

2節(jié)水措施

從全球看，水的開發(fā)與利用和水資源嚴重缺乏的矛盾已日益突

出。在我國600多座城市中，有300多個缺水，108座城市嚴重缺

可行性研究報告

39

水，日缺水1600萬多M3，到2010年這些城市年缺水將達200億

M3，因此每年缺水的工業(yè)產(chǎn)值上千億元，水已成為制約我國社會和

經(jīng)濟發(fā)展的主要因素之一。節(jié)約用水應(yīng)是防止水資源危機，解決供

需矛盾的長期的必要的方針。

(1)增強公民節(jié)水意識

對于城市生活用水的廣大用戶來說，一部分人認為水是取之不

盡，用之不竭，沒有必要珍惜，節(jié)約用水意識極為淡薄。人們對于

黃河斷流、城市用水告急這種水資源緊缺的嚴峻形勢認識不足。因

此，我們應(yīng)樹立水是一種寶貴資源的觀念，節(jié)約用水即是節(jié)省資源。

目前新建和改建工程，一般都設(shè)有水表，合理定價，按表收費，取

消了用水包費制，讓用水者直接承擔經(jīng)濟責任，事實證明節(jié)水效果

明顯。各種經(jīng)濟和行政管理措施的實行會不斷的增強公民節(jié)水意

識，公民節(jié)水意識是在全社會推行節(jié)約用水的軟環(huán)境，公民節(jié)水意

識的增強可對其他具體節(jié)水措施起到事半功倍的作用。

(2)推廣節(jié)水型設(shè)備

1、使用節(jié)水型的便器沖洗設(shè)備；2、節(jié)水型水龍頭，有一種充

氣式水龍頭可比一般龍頭節(jié)水60%-70%，這種龍頭出水時使人感覺

水量很大，而實際出水量僅為0.032L/S。自閉式龍頭、感應(yīng)式龍頭

均可起到節(jié)水作用，應(yīng)積極推廣使用；3、節(jié)水型淋浴設(shè)施，采用

單管恒溫供水，一般可節(jié)水10%-15%；若采用踏板閘，做到人離水

停，一般可節(jié)水15%-20%。推廣各種型號的加氣淋浴噴頭，完善噴

頭性能，也會有明顯的節(jié)水效果。4、其他節(jié)水型設(shè)備。小型洗衣

機的開發(fā)推廣，不僅方便了人們的生活，也收到了節(jié)水效果。推廣

節(jié)水型洗碗機也是節(jié)約用水的途徑之一。

(3)采取必要措施，減少剩余水壓

剩余水壓在配水系統(tǒng)中出現(xiàn)是必然的，因為用戶是分布在管網(wǎng)

的各個位置，有遠有近，有高有低，低、近用水點自然會出現(xiàn)剩余

水壓。剩余水壓雖難以消除，卻可以采取必要的措施使之減少。在

高層、超高層的建筑中，為使系統(tǒng)安全可靠及經(jīng)濟合理，豎向分區(qū)

供水，安裝減壓閥、減壓孔板等措施也間接地起到了節(jié)水作用。一

般采用孔板或用壓力調(diào)節(jié)閥調(diào)壓，可使耗水量降低15%-20%；安裝

節(jié)流塞、節(jié)水閥芯等均能起到節(jié)水作用。

(4)利用中水系統(tǒng)，節(jié)約源水

就全國情況看，從設(shè)計使用中的水系統(tǒng)民用建筑統(tǒng)計表明，利

用中水沖洗廁所便器，澆灑等雜用，可節(jié)水30%-40%，并緩解了城

市下水道的超負荷運行。采用建筑中水系統(tǒng)，可實現(xiàn)排污、廢水資

源化，使污、廢水經(jīng)處理后回用，即可節(jié)約水資源，又使污水無害

化，起到保護環(huán)境，防治水污染，緩解水資源不足的重要作用。

可行性研究報告

40

(5)提高管材、附件和施工質(zhì)量，嚴格控制跑冒滴漏

民用建筑給水系統(tǒng)中，跑、冒、滴、漏現(xiàn)象較為普遍，水資源

浪費嚴重，這通常情況下與管材、附件質(zhì)量有關(guān)，也與施工質(zhì)量有

關(guān)，提高管材，附件和施工質(zhì)量，嚴格控制跑冒滴漏是節(jié)約用水的

途徑之一。

總之，節(jié)約用水勢在必行，民用建筑節(jié)水措施不概而論。實踐

證明，只要采取一項措施兼用，其節(jié)水效果都將是顯著的。“堅持

開發(fā)與節(jié)約并舉，把節(jié)約放在首位”，不僅能夠取得顯著的經(jīng)濟效

益，而且能在一定程度上緩解城市用水的供需矛盾，解決高峰期缺

水的問題，還能減少污水排放量，保護環(huán)境，取得良好的社會效益

和環(huán)境效益。

可行性研究報告

41

第八章物業(yè)管理

一、物業(yè)管理計劃

物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中極其重要的服務(wù)性工作，是房地

產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程的延續(xù)與深化，它直接關(guān)系到整個項目的開發(fā)能否

順利實施和房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽。項目建設(shè)單位擬組建高素質(zhì)的物

業(yè)管理公司，通過引進國內(nèi)外選進的物業(yè)管理經(jīng)驗，配備服務(wù)態(tài)度

好、技術(shù)水平高、訓練有素的物業(yè)管理人員來搞好小區(qū)的物業(yè)管理，

為入住小區(qū)的業(yè)主提供良好的服務(wù)。

物業(yè)管理公司將對前期介入、物業(yè)管理驗收、入住管理、裝修

管理及日常管理制訂一系列的物業(yè)管理細則，使住戶真正“買得稱

心、住得放心、用得安心”。

二、機構(gòu)設(shè)置

物業(yè)管理公司經(jīng)理不設(shè)副經(jīng)理，副經(jīng)理下設(shè)保安部、水電維修、

房屋維修、環(huán)境維護、財務(wù)部、辦公室等外個部門，從而保證物業(yè)

管理安全周到、維修維護及時到位，充分保證小區(qū)的安靜、安全、

文明、衛(wèi)生、舒適、方便。物業(yè)管理公司的機構(gòu)設(shè)置詳見下圖。

組織架構(gòu)圖

經(jīng)理

副經(jīng)理副經(jīng)理

財

務(wù)

部

辦

公

室

保

安

部

水

電

維

修

房

屋

維

修

綜

合

管

理

環(huán)

境

保

護

可行性研究報告

42

第九章項目招投標與實施進度

一、項目招投標

招標投標管理是每一個建設(shè)項目都應(yīng)遵循的基本準則，根據(jù)

《中華人民共和國招投標法》、國家發(fā)展計劃委員會第9號令《建

設(shè)項目可行性研究報告增加招標內(nèi)容和核準招標事項的暫行規(guī)定》

和《湖南省實施<中華人民共和國招標投標法>辦法》的有關(guān)要求，

項目將嚴格按照有關(guān)程序進行招標和工程監(jiān)理。

二、實施進度計劃

本項目分前期決策、規(guī)劃設(shè)計、工程施工、竣工驗收與交付四

個階段，其中貫穿銷售準備與銷售工作。2011年1月正式開始工程

建設(shè)，在各項工作開展順利的前提下，計劃項目建設(shè)工期為48個

月。項目實施進度安排如下：

1．2011年6月底完成施工前期準備工作，包括項目可研、報

批等工作。

2．．2011年7月--2012年6月完成1#-6#主體工程施工，包括

建筑外裝飾、室內(nèi)裝飾及安裝工程。

3．2012年7月--2013年6月完成7#-14#主體工程施工，包括

建筑外裝飾、室內(nèi)裝飾及安裝工程。

4、2013年12月底完成所有戶外工程、配套設(shè)施等，全部收尾交付

使用。

可行性研究報告

43

4．2014年12月全部銷售完畢。

第十章組織管理機構(gòu)和職工人數(shù)的確定

一、組織管理機構(gòu)

二、職工人數(shù)的確定

董事長：1人（經(jīng)濟師）

總經(jīng)理：1人（經(jīng)濟師）副總經(jīng)理：1人（經(jīng)濟師）

銷售招商部：主管1人（經(jīng)濟師）職員4人

工程技術(shù)部：主管1人

職員4人（含高級工程師1人；工程師2人）

計劃財務(wù)部：主管1人職員2人（會計師）

綜合管理部：主管1人職員3人

總職工人數(shù)為20人

執(zhí)行董事

總經(jīng)理

銷售招商部工程技術(shù)部計劃財務(wù)部綜合管理部辦公室

可行性研究報告

44

第十一章投資估算

一、編制說明

本項目為怡中豪苑建設(shè)工程。其工程基本建設(shè)投資估算采用指

標法及有關(guān)規(guī)定和現(xiàn)行的基本建設(shè)費用定額進行編制。

1．內(nèi)容包括：

①項目前期費用（土地成本）

②建設(shè)工程費用

③費用部分

④基本預備費

⑤建設(shè)期貸款利息

本項目建設(shè)期及營運期定為四年，貸款資金8000萬元一次到

位。利息7.605%（年息），不計復利。

建設(shè)期利息計算如下：

8000×7.605%×3年=1825.2（萬元）

可行性研究報告

45

二、總投資估算表

表二總投資估算表

序

號

項目

投資金額（萬

元）

備注

1土地費用1375合45.84畝

2項目前期費1553

其中：

勘探、設(shè)計費336建筑面積單價25元/㎡

三通一平費202建筑面積單價15元/㎡

報建費942建筑面積單價70元/㎡

監(jiān)理費40建筑面積單價3元/㎡

其他33

3工程建設(shè)費16577見項目建設(shè)工程投資估算表

4銷售費用742銷售收入×1.945%

5管理費用202建筑面積單價15元/㎡

6財務(wù)費用18257.605%（年息）

7不可預見費514項目開發(fā)成本×3%

8土地增值稅572

按住它收入的1.5%,商鋪收入

的3%

可行性研究報告

46

合計23360

第十二章項目財務(wù)預測數(shù)據(jù)

一、資金籌措及投資使用計劃

1．資金籌措

本項目資金來源有二個渠道：

（1）自籌資金：15360萬元；

（2）銀行貸款：8000萬元；

總投資為23360萬元。

2．投資使用計劃

按本項目實施進度計劃，項目建設(shè)期為三年，總投資23360萬元。

表三

序號

項目金額（萬元）備注

資金來源23360

1自籌資金15360非企業(yè)負債

2銀行借款8000

資金運用23360

1土地費1375

2項目前期費1553

3工程建設(shè)費16577

4銷售費用742

可行性研究報告

47

5管理費用202

6財務(wù)費用1825

7不可預見費514

8其它572

二、項目的計算期

1．項目的計算期

根據(jù)項目實施進度計劃，本項目建設(shè)期為3年；根據(jù)項目特點，

營運期定為1年，項目的計算期確定為4年。

三、經(jīng)營及銷售稅金

1．經(jīng)營收入

（1）住宅銷售：據(jù)市場調(diào)查，目前隆回縣小高層住宅均在

2900-3500元。經(jīng)綜合分析考慮到項目區(qū)位優(yōu)勢及同區(qū)位項目比較。

我們把本項目12層及14層住宅每平方米均價定為2900元,小高

層17層住宅每平方米均價定為3000元

住宅銷售收入：28106+7981=36087萬元

表四怡中豪苑項目銷售收入測算明細表

棟

號

地

下

車

位

（

個）

銷售

金

額（萬

元）

地下

車

庫

（個）

銷售

金額

（萬

元）

總建

筑面

積

(M2)

其中:地

下面積

(M2)

其中:

商品

房面

積

(M2)

單價

（元）

銷售

金額

（萬

元）

總銷

售金

額（萬

元）

15494353

2

315852955

415652955

515852955

6972777

7972770

8972778

可行性研究報告

48

9972777

17762930

小

計

9374475750

10400

0

1031293688

2810

6

29600

119727729

129727729

139727729

149727729

小

計

3628828285249

合

計

1291

13452

0

13312

12120

8

11600

3608

7

38149

（3）地下車位及地下車庫銷售收入

據(jù)市場調(diào)查，目前該地段地下車位在90000元以上及地下車庫

售價在110000元以上。小區(qū)內(nèi)地下車位共計129個。地下車庫共

計103個，我們把本項目地下車位售價定為每個80000元，地下車

庫售價定為每個100000元。

地下車位銷售收入：129×8=1032萬元

地下車庫銷售收入：103×10=1030萬元

銷售收入總計：38149萬元（詳見表四）

2．銷售稅金及附加

此項目按國家規(guī)定的稅收政策計取。

營業(yè)稅稅率為5%

城鄉(xiāng)維護建設(shè)費稅率5%

教育費附加費稅率4.5%(詳見下表)

表五銷售稅金及附加單位:萬元

序號項目

建設(shè)期營運期

12-34

經(jīng)營收入38149

1住宅36087

2商鋪0

可行性研究報告

49

3車位/車庫2062

經(jīng)營稅金及附加2089

1營業(yè)稅1907

2城鄉(xiāng)維護建設(shè)稅95

3教育附加86

四、經(jīng)營成本費用估算

1．經(jīng)營成本

①營銷售費用。

②管理費用。

③土地增值稅按銷售收入的1.5%計取。

2．人工資及福利費

職工收入按高于湖南省隆回縣年平均收入水平，確定為24000

元/每年，設(shè)定人員編制20人。福利費按工資總額14%計取即：

24000×20×1.14=55萬元

3．折舊費

由于本項目建筑全部銷售，故不計取折舊費。

4．其他費用按總收入的1.5-3%計取。

詳見下表。

表六經(jīng)營成本費用估算表單位:萬元

序號項目

建設(shè)期營運期

12-34

1經(jīng)營成本1224

營銷費用742

管理費用202

房產(chǎn)稅280

可行性研究報告

50

2工資及福利55

3攤銷費

4財務(wù)費用1825

長期借款利

息

1825

5其他費用572

經(jīng)營成本合

計

3676

五、利潤及利潤分配

1．所得稅按利潤總額25%計取

2.稅后利潤部分作為應(yīng)付利潤分配給項目投資主體。（詳見下

表）

表七損益表單位:萬元

序號項目

建設(shè)期

營運

期

合計

12-34

1經(jīng)營收入3814938149

2經(jīng)營稅金及附加20892089

3經(jīng)營成本36763676

4建設(shè)成本1968419684

5利潤總額1270012700

6補以前年度虧損0

7所得稅31753175

8稅后利潤95259525

9可供分配利潤95259525

六、借款還本付息估算

1．建設(shè)期借款利息累積到經(jīng)營期，按年實際利率每年計息一

次（實際年利率7.605%）。

表八借款還本付息表單位:萬元

序

號

項目

建設(shè)期營運期

1234

可行性研究報告

51

借款償還

1

年初借款累

計

8

2

本年借款增

加

8000

3

本年應(yīng)計利

息

608.4608.4608.4

4本年還本8000

5本年付息608.4608.4608.4

6

年末借款累

計

800080000

還款資金來

源

1

可供分配利

潤

還本資金合

計

1償還本息608.4608.48608.4

2還款后余額

表九現(xiàn)金流量表單位:萬元

序

號

項目

建設(shè)期

營運

期

1234

1現(xiàn)金流入0038149

1.1經(jīng)營收入38149

1.2回收固定資產(chǎn)余值

1.3回收流動資金

2現(xiàn)金流出7578

2.1固定資產(chǎn)投資

2.2經(jīng)營成本7314

2.3經(jīng)營稅金及附加2089

2.4所得稅3175

3凈現(xiàn)金流量-7028-7509-750931572

4累計凈現(xiàn)金流量-7028-14537-220469525

5折現(xiàn)系數(shù)（I=10%）0.900.810.730.66

6折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-6325-64

7累計折現(xiàn)現(xiàn)金流量-6325-12408-178822832

可行性研究報告

52

第十三章項目財務(wù)評價

一、財務(wù)的盈利分析

1．項目全部投資現(xiàn)金流量表見表九，根據(jù)表九計算有關(guān)財務(wù)

指標。

（1）財務(wù)凈現(xiàn)值

FNPV=∑（CI-CO）t（1+10%）-t=2832萬元>0

（2）靜態(tài)投資回收期

Pt=（4-1）+|-7509|÷31572=3.24（年）

（3）動態(tài)投資回收期

Pt’=（4-1）+|-17882|÷20714=3.86（年）

根據(jù)以上計算成可以看出，項目財務(wù)內(nèi)部收益率遠遠大于行業(yè)

基準收益率Ic=10%；項目財務(wù)凈現(xiàn)值為2832萬元，大于零。表明

該項目從全部投資角度盈利能力已滿足了行業(yè)最低要求，在財務(wù)上

可以考慮接受。另外，項目的靜態(tài)、動態(tài)投資回收期分別為3.24

年和3.86年，均小于行業(yè)基準回收期5年。表明項目投資完全能

在規(guī)定時間收回。

可行性研究報告

53

2．由項目損益表和項目投資估算表，可計算以下指標：

投資利潤率=年平均利潤總額÷項目總投資×100%

=12700÷23360×100%

=54.4%

投資利稅率=年平均利稅總額÷項目總投資×100%

=（12700+2089）÷23360×100%

=63.3%

資本金利潤率=年平均利潤總額÷資本金×100%

=12700÷15360×100%

=82.7%

本項目投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率均大于行業(yè)平

均水平。表明項目單位投資對國家積累的貢獻水平達到并超過行業(yè)

平均水平。

二、清償能力分析

根據(jù)本項目資金來源與運用表（見表十）該項目在營運期的三

年內(nèi)即可還清借款，該項目是可行的。

表十資金來源與運用表單位:萬元

序號項目

建設(shè)期

營運

期

1234

資金來源76889

利潤總額14789

自籌資金768007680

銀行貸款08000

攤消及折舊

流動資金借款

回收固定資金余值

可行性研究報告

54

回收流動資產(chǎn)

資金運用7578

固定資產(chǎn)投資

銷售稅金及附加2089

經(jīng)營成本7314

所得稅3175

盈余資金6524911718212

累計盈余資金6525

表十一項目資產(chǎn)負債表單位:萬元

序號項目

建設(shè)期營運期

1233

1資產(chǎn)7684885

1.1流動資產(chǎn)總額7685360

1.2累計盈余資金9525

1.3在建工程

1.4無形資產(chǎn)凈值

2負債及所有者權(quán)益7684885

2.1流動負債

2.2長期負債080008000

2.3所有者權(quán)益768885

2.3.1其中：資本金768360

2.3.2累計未分配利潤09525

3資產(chǎn)負債率（%）0.00%51.02%34.25%0.00%

三、敏感性分析

本項目分別就項目經(jīng)營成本、經(jīng)營收入二個主要因素，對財務(wù)

凈現(xiàn)值進行單因素敏感性分析。取變化率±10%，計算結(jié)果見表十

二。

表十二財務(wù)敏感性分析表

變動因素變化率

財務(wù)凈現(xiàn)

值

較基本方案增減

固定資產(chǎn)

投資

可行性研究報告

55

經(jīng)營成本

10%613-78.37%

-10%505278.39%

經(jīng)營收入

10%533588.39%

-10%329-88.37%

由表可見各因素變化對財務(wù)凈現(xiàn)值影響不同，按敏感程度不同

排序由大到小依次為：經(jīng)營收入、經(jīng)營成本。另外，在±10%變化

范圍內(nèi)，財務(wù)凈現(xiàn)值均大于零。表明項目有較強的抗風險能力。

四、結(jié)論

由上述財務(wù)評價結(jié)果看，本項目財務(wù)內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準

收益率，財務(wù)凈現(xiàn)值也遠大于零，投資回收期低于行業(yè)基準投資回

收期，項目各年的財務(wù)狀況好，具有較強的抗風險能力。因此，從

財務(wù)上講項目可行。

可行性研究報告

56

附件目錄

一、招標基本情況表

二、自主招標說明

三、國有土地使用權(quán)

四、項目總規(guī)效果圖

五、項目總規(guī)平面圖

六、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照

七、組織機構(gòu)代碼證

八、稅務(wù)登記證

九、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)證書

十、其它

可行性研究報告

57

招標基本情況表

表十三建設(shè)項目名稱:怡中豪苑

招標范圍

招標組織

形式

招標方式

不采

用

招標

方式

招標公告發(fā)布、中標候選

人公示媒體

備

注

全

部

招

標

部

分

招

標

自

行

招

標

委

托

招

標

公

開

招

標

邀請

招標

勘

察

●●●邀請書、通知書

設(shè)

計

●●●邀請書、通知書

監(jiān)

理

●●●邀請書、通知書

建

筑

工

程

●●●報紙

設(shè)

備

工

●●●報紙

可行性研究報告

58

程

室

外

工

程

●●●報紙

可行性研究報告

0

自主招標說明

為提高項目招標效率，降低項目成本，根據(jù)《中華人民共和國招投標法》、

國家發(fā)展計劃委員會第9號令《建設(shè)項目可行性研究報告增加招標內(nèi)容和核準

招標事項的暫行規(guī)定》、國家發(fā)展計劃委員會第5號令《工程建設(shè)項目自行招

標試行辦法》和《湖南省實施<中華人民共和國招標投標法>辦法》的有關(guān)要求，

項目擬進行自主招標。

1.項目公司股東肖石民為房地產(chǎn)二級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，具有獨立的法人資格。

在以往開發(fā)的多個大型項目中積聚了與招標項目規(guī)模和復雜程度相適應(yīng)的工

程技術(shù)、概預算、財務(wù)和工程管理等方面專業(yè)技術(shù)力量，而且，在多個項目的

工程招標過程中積累了同類工程建設(shè)項目招標的經(jīng)驗。

2.公司內(nèi)部設(shè)立了專門的施工招標委員會，由具有豐富招標經(jīng)驗的技術(shù)人員牽

頭并配備了3名以上的工程技術(shù)、概預算、財務(wù)專職人員。招標委員會的人員

均從事本行業(yè)5年時間以上，熟悉和掌握招標投標法及有關(guān)法規(guī)規(guī)章，具備編

制招文件和組織評標的能力，可以自行辦理招標事宜。

3.公司建立了強大的評標專家數(shù)據(jù)庫，他們都具有良好的政治素質(zhì)和職業(yè)道

德，從事專業(yè)基本建設(shè)、管理工程建設(shè)、總承包、專業(yè)承包的設(shè)計、施工、監(jiān)

理管理工作年滿10年以上，熟悉本行業(yè)領(lǐng)域國內(nèi)外施工技術(shù)發(fā)展情況和有關(guān)

招標投標的政策法規(guī)，具有較豐富的招標投標工作經(jīng)驗，在本行業(yè)中有一定的

知名度；

4.本項目的各類工程全部實行公開招標，擬采用自主招標的形式組織。招標公

告發(fā)布、中標候選人的公示均采用大眾媒體發(fā)布。

表十四建設(shè)投資估算表（形成資產(chǎn)法）

可行性研究報告

1

序

號

項目或費用名稱

估算價值

（元）

建設(shè)面

積（㎡）

技術(shù)經(jīng)濟指標

投

資

比

例

備注

單

位

單位

造價

估算總值233600689㎡1737100

1高層(17)住宅170620862㎡

17高層主體及裝飾8950

土建936277121284440

電氣照明820

給排水820

智能布線(電訊/電話/網(wǎng)

絡(luò))

9368809368810

消防報警22

地下車庫/車位/設(shè)

備用房

134㎡1300

電梯(17/17)700000020臺350000

可視對講保安系統(tǒng)35000010套35000

IC卡管理系統(tǒng)80000010套80000

給天然氣820

其他4249

財務(wù)費/

報建費/

管理/銷

售/其它

212-14層（6）住宅50081039㎡920

12-14層主體及裝飾253184

土建275

電氣照明55

給排水55

智能布線(電訊/電話/網(wǎng)

絡(luò))

2752002752010

消防報警597

地下車庫/車位/設(shè)

備用房

390

電梯(12-14層)28

可視對講保安系統(tǒng)1400004套35000

IC卡管理系統(tǒng)3200004套80000

給天然氣55

其他20448

財務(wù)費/

報建費/

管理/銷

售/其它

3公共設(shè)施12898788

給排水及室外消火

栓

269

室外電氣/弱電管線

及照明

2017800

廣場/道路/圍墻、大

門

4063800

綠化工程1464588

其他2662200