項(xiàng)目規(guī)劃

項(xiàng)目總體規(guī)劃

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項(xiàng)目總體規(guī)劃

高水平的規(guī)劃設(shè)計(jì)，是提高小區(qū)品位和受消

費(fèi)者歡迎的前提。很多暢銷的優(yōu)秀小區(qū)，都十分

重視項(xiàng)目的策劃與規(guī)劃，都通過深入的市場(chǎng)調(diào)查

和項(xiàng)目調(diào)研，準(zhǔn)確定位，然后物色高水平的規(guī)劃

師進(jìn)行招標(biāo)式的規(guī)劃設(shè)計(jì)，從多個(gè)方案中擇優(yōu)，

從幾個(gè)方案中優(yōu)選其中的精華，集眾優(yōu)于一身，

再反復(fù)研討修改，最后才拍板定案。任何規(guī)劃方

案，都不可能是十全十美的，只有經(jīng)過這種真正

下功夫的反復(fù)提高的過程，才有可能出精品。大

量實(shí)例表明，深入的市場(chǎng)調(diào)查，準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，

精明的策劃，正確的決策，以及高水平的規(guī)劃設(shè)

計(jì)，是項(xiàng)目成功的最重要因素。

在規(guī)劃指導(dǎo)思想上，不能一切從暢銷、從高

利潤出發(fā)，應(yīng)該把經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效

益結(jié)合起來，以營造最佳居住環(huán)境、最好居住條

件為中心，使小區(qū)規(guī)劃達(dá)到企業(yè)目標(biāo)功能、環(huán)境

功能、社會(huì)功能的要求，建造出最合適人居住的

達(dá)到以下目標(biāo)的住區(qū)：

1、生態(tài)環(huán)境優(yōu)秀的住區(qū)；

2、山水景觀優(yōu)美的住區(qū)；

3、功能質(zhì)量優(yōu)良的社區(qū)；

4、人居文化上乘的住區(qū)；

5、物質(zhì)、精神可持續(xù)發(fā)展的住區(qū)。

一、總體構(gòu)思

新世紀(jì)的居住小區(qū)應(yīng)具有設(shè)計(jì)獨(dú)特、布局合

理、環(huán)境優(yōu)美等特點(diǎn)，應(yīng)是以人為中心，高質(zhì)量、

高品位的居住區(qū)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)整體文

化和人們綜合素質(zhì)的不斷提高，人們對(duì)于生活環(huán)

境已不再僅僅滿足于寬敞的住房、良好的配套設(shè)

施和充足的綠化，而是有更高層次的追求。主要

表現(xiàn)在人們希望有獨(dú)特風(fēng)格、時(shí)代特征、和諧布

局和有特色、高品位的居住環(huán)境。

1、小區(qū)設(shè)計(jì)必須樹立“以人為本”的規(guī)劃設(shè)計(jì)

思想

小區(qū)應(yīng)創(chuàng)造舒適、方便、親和、安樂的施展人

生才華的居住環(huán)境，充分滿足現(xiàn)代人個(gè)性

多樣化和生活品味多元化等多方面的需求，使人

們產(chǎn)生一種歸屬感和自豪感。

2、住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)因地制宜，與周圍環(huán)境

協(xié)調(diào)融合

小區(qū)規(guī)劃必須注意結(jié)合本城本地的特點(diǎn)，不宜

千篇一律，更不宜大量照搬歐化、洋化風(fēng)

1、格。市中心區(qū)、郊區(qū)、山區(qū)、河畔、風(fēng)景區(qū)

的住

2、

3、

“動(dòng)”，代表著生氣、變化，給人以活潑感；

“靜”，象征著呆板、寧靜、寂寞、固定，給人

以沉悶感。有靜無動(dòng)易呆，有動(dòng)無靜易煩；有靜

有動(dòng)，動(dòng)靜相宜，得道而得體。住區(qū)空間中包含

的各種要素十分繁多，大體上分為靜、動(dòng)兩類。

屬于景觀的因素如建筑物、構(gòu)筑物，尤其是表面

呆板、不通透、不裝飾、不富變化的，且豎向尺

寸又高于人頭的圍墻和擋土墻等。屬于動(dòng)的因素

有流水、噴泉、人工瀑布、湖泊、海面、人流車

流、霓虹燈的閃爍、玻璃幕墻的幻影，還有欣欣

向榮的草木花卉。這些綠色植物春榮冬枯，下日

茂盛，枝葉搖曳，景色美麗，極易引起人們對(duì)大

自然的向往。動(dòng)態(tài)景觀是一種瀟灑的景觀資源，

作為住區(qū)規(guī)劃和管理者要善于利用這種景觀。同

樣，一個(gè)成功的小區(qū)，其空間不能知識(shí)建筑物的

堆砌，而應(yīng)歸戶啊有適當(dāng)?shù)木G地和空間，既是人

們活動(dòng)的需要，也是人們觀瞻的需要。

住區(qū)空間主要由以“靜”為主的建筑物和構(gòu)筑

物構(gòu)成，但作為一個(gè)完美的空間，“動(dòng)”的因素

不可缺少。一條街道，一個(gè)廣場(chǎng)，乃至一幢大廈

不能只是“靜”，沒有“動(dòng)”。以“靜”為主的場(chǎng)

合下，要善于用“動(dòng)”的因素調(diào)和其呆板的局面，

沖破建筑物的凝固感，如引入流水、設(shè)置噴泉、

種植花卉等。山景、水面是重要的動(dòng)態(tài)景觀。一

個(gè)住區(qū)有山有水，就要千方百計(jì)地使其景觀與山

水相呼應(yīng)，讓美麗的山光水色溶入住區(qū)景觀之

中。在以“動(dòng)”為主的情況下，要善于用“靜”

的因素豐富其單調(diào)的空間感，如在湖泊的遠(yuǎn)岸或

水中建造一些不至壓景的、耐人尋味的建筑小

景，如杭州西湖中的“三潭印月”。

4、實(shí)與虛的關(guān)系

實(shí)者物也，虛者空也。高廈林立，建筑擁擠，

舉目一線天，給人以壓抑感。只有實(shí)而無

虛，感到堵且悶；只有虛而無實(shí)，則空而獨(dú)。虛

實(shí)結(jié)合，相間有度，是空間美學(xué)的一個(gè)重要概念。

如北京的王府井、天津的勸業(yè)場(chǎng)、上海的南京路、

廣州的北京路和中山路交接處，均為商業(yè)繁華街

道，都是實(shí)多虛少，人如潮涌，車水馬龍，使人

感到熱鬧非凡。北京的天安門廣場(chǎng)、美國的華盛

頓紀(jì)念塔所在地、英國的漢金廣場(chǎng)，都是虛多實(shí)

少，使人感到胸懷寬廣，豪邁向上，所襯托的建

筑物，也感到威嚴(yán)莊重。同樣，廣州的中山紀(jì)念

堂，虛實(shí)結(jié)合有度，面對(duì)廣場(chǎng)草地使人感到心情

舒暢，面對(duì)紀(jì)念堂又感到高大威嚴(yán)。這是開闊的

廣場(chǎng)和威嚴(yán)的紀(jì)念堂匹配有度的結(jié)果。因此，我

們可以總結(jié)出一條原則：即文化性空間（如小區(qū)

內(nèi)的廣場(chǎng)）不宜過實(shí)，商業(yè)性空間（如小區(qū)內(nèi)商

鋪區(qū)）不宜過虛。

5、建筑與環(huán)境的關(guān)系

建筑從本質(zhì)上講是人的空間，而且是人營造的

藝術(shù)空間。它既有實(shí)用的一面，又有美觀

的一面。如今有不少建筑設(shè)計(jì)者頭腦中整天考慮

的是建筑自身的創(chuàng)造，而對(duì)所創(chuàng)造的建筑與其周

圍的環(huán)境是否協(xié)調(diào)卻考慮多少，甚至無視環(huán)境，

追求怪異，華而不實(shí)，結(jié)果只能是“獨(dú)樹一幟”，

與環(huán)境不協(xié)調(diào)。這種設(shè)計(jì)思想是不可取，它是破

壞景觀的根源。現(xiàn)在的建筑設(shè)計(jì)，往往著眼于單

體建筑的外觀形象，至于建筑物與周圍的還擊的

關(guān)系，反而視而不見。方案審定時(shí)，也往往以單

體外觀形象為主，于是，單體建筑與環(huán)境脫節(jié)，

群體或街景顯得雜亂無章，也就談不上好的環(huán)境

效益。建筑是特定環(huán)境中的建筑，應(yīng)該是單體服

從環(huán)境，先環(huán)境而后是個(gè)體地進(jìn)行設(shè)計(jì)，才能與

環(huán)境協(xié)調(diào)，為環(huán)境增色。

根據(jù)多數(shù)建筑和園林設(shè)計(jì)師們的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，要

做到建筑與自然景觀相和諧，在山上搞建筑，應(yīng)

該遵守“宜小不宜大，宜低不宜高，宜腳不宜頂，

宜隱不宜露”的原則。這樣，既不破壞山景，又

提高了自然景觀質(zhì)量。

三、用地平衡與管網(wǎng)布置

1、居住小區(qū)的用地平衡

居住小區(qū)質(zhì)量的高低，主要看其綜合效果。

要取得良好的綜合效果，在規(guī)劃布局時(shí)，首

先要做好用地的平衡。

小區(qū)用地按功能性質(zhì)分為四類：住宅用地、

公建用地、道路用地和綠化用地。對(duì)各項(xiàng)用

地的分配反應(yīng)了土地使用的經(jīng)濟(jì)合理性。

（1）不可片面追求高容積率。容積率高，意

味著建筑面積增加，可承載人口數(shù)量增加，同時(shí)

不可避免地影響到環(huán)境質(zhì)量。由于綠化面積、配

套設(shè)施面積被蠶食和人口密度過大，高容積率小

區(qū)已經(jīng)越來越難以為市場(chǎng)接受，發(fā)展商預(yù)期的經(jīng)

濟(jì)效益往往難以實(shí)現(xiàn)。據(jù)資料顯示，北方城市優(yōu)

秀的住宅小區(qū)的容積率一般在1~1.8之間，而廣

東多數(shù)小區(qū)的容積率都在2以上。廣東一些優(yōu)秀

小區(qū)建設(shè)實(shí)踐表明，舍棄不合理的容積率，增加

空間來進(jìn)行環(huán)境創(chuàng)優(yōu)，反而能提高小區(qū)的經(jīng)濟(jì)效

益。

（2）對(duì)住宅空間的布置，必須首先考慮生態(tài)

環(huán)境，并按生態(tài)要求，本著“以人為本”原則，

在住宅布置、環(huán)境布置、交通系統(tǒng)等環(huán)節(jié)保證住

區(qū)有充足的日照，清新的空氣，良好的通風(fēng)，潔

凈的水面，盡可能的擴(kuò)大綠化面積，提高植物的

葉面系數(shù)（多種樹）和造氧功能。不讓小區(qū)有裸

露泥地，以盡量減少塵埃。要充分利用原有樹木

和水面，并使其合理使用。絕不能盲目的破壞自

然山水，隨便推山建房，砍樹取地。同時(shí)要做到

處理“三廢”，凈化空氣和水面，落實(shí)防風(fēng)、防

塵、防曬措施，改善小氣候，生態(tài)住區(qū)要提倡環(huán)

保理念、節(jié)能理念，充分利用環(huán)保材料、節(jié)能材

料，使用太陽能，節(jié)約用水，進(jìn)行垃圾無害化處

理。

（3）面積特別大、建筑周期長的小區(qū)，要根

據(jù)市場(chǎng)變化適時(shí)進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，以適應(yīng)不同時(shí)期

的市場(chǎng)狀況和不同收入階層人們的需求，使居住

環(huán)境不斷完善和提高。

2、總體布局與株距環(huán)境空間構(gòu)成

居住小區(qū)是成司中的重要組成部分，居住空間

也是城市空間的一部分。以居住建筑為主的群體

結(jié)合成居住小區(qū)，居住建筑群體為了各種功能的

需要有意識(shí)地分割或圍合成不同大小、形狀、特

征、色彩的空間。

居住建筑布局與居住空間對(duì)小區(qū)的環(huán)境影響

巨大。優(yōu)秀小區(qū)顯得精致、輕盈、生氣勃勃或?qū)?/p>

靜安詳。布局不佳，空間功能劃分紊亂的小區(qū)顯

得粗糙、沉重呆板和陰沉幽暗。

一是善于博采兼融。

二是結(jié)合地形等自然條件，因地制宜，巧妙安

排。

三是注重規(guī)劃創(chuàng)意和營造多層次變化的空間

組合。

四是注意保留綠化庭院空間。

五是對(duì)大型住宅小區(qū)內(nèi)部組團(tuán)分期開發(fā)，但在

總體規(guī)劃上應(yīng)充分注意風(fēng)格的統(tǒng)一，外部管網(wǎng)與

道路系統(tǒng)的一并規(guī)劃。居住空間按功能劃分，可

定為四個(gè)層次：

A、公共空間。指小區(qū)的公共交通干道和集中

的綠化或游園場(chǎng)地，屬于小區(qū)的居民的共享空

間。

B、半公共空間。指具有一定限度的公共空間，

并非是完全的公共空間，作為住宅組團(tuán)內(nèi)的半公

共空間可供組團(tuán)內(nèi)居民共同使用。半公共空間是

鄰里交往、游憩的主要場(chǎng)所，也是防災(zāi)避難和疏

散的有效空間，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，需要使空間有一定

的圍團(tuán)感，交通車與人流不能隨意穿行，使居民

有安全感。

C、半私用空間。指住宅樓棟的院落空間，這

是小區(qū)內(nèi)最有吸引力的活動(dòng)空間。在規(guī)劃設(shè)計(jì)

時(shí)，需要精心處理加以強(qiáng)化。這種半私用空間不

僅指住宅樓間的空地，也可組織在一個(gè)高層住宅

的層間，或在一棟住宅的圍閉空間內(nèi)。

D、私用空間。指住宅底層庭院、樓層的陽臺(tái)

或室外露臺(tái)，是住宅室內(nèi)空間向室外空間延伸與

滲透的過渡空間，是室內(nèi)外空間結(jié)合的紐帶。底

層庭院可供居民種植，增加組團(tuán)內(nèi)的自然景觀。

樓層上的陽臺(tái)、露臺(tái)可供居民眺望、休息、種植

花木，可豐富建筑立面的景觀，也增添生活的樂

趣。但是露臺(tái)的設(shè)置要避免影響或干擾下層住戶

的秘密性。

3、工程管線的綜合規(guī)劃和道路交通組織網(wǎng)絡(luò)的

設(shè)置

（1）小區(qū)內(nèi)的工程管線（含供水、雨水、污

水、電力、電訊、燃?xì)獾龋?yīng)配套齊全。各種管

線應(yīng)地下敷設(shè)合理安排，相對(duì)集中，一次建成，

并應(yīng)便于管理和維修。實(shí)踐表明，這項(xiàng)工作的深

化和良好的實(shí)施，對(duì)保持小區(qū)環(huán)境優(yōu)美及節(jié)約工

程投資都大有好處。

（2）道路與交通應(yīng)合理安排人車分流，內(nèi)外

聯(lián)系形成體系。

小區(qū)內(nèi)道路系統(tǒng)，應(yīng)構(gòu)架清楚，分級(jí)明確，

并應(yīng)與城市公交系統(tǒng)有機(jī)銜接，方便與外界的聯(lián)

系。小區(qū)級(jí)道路，車行寬度一般不小于7米，紅

線寬度不小于16米。居住小區(qū)組團(tuán)級(jí)道路，路

面寬度一般為4~6米。宅前銷路，一般寬度為

1.5~3米。小區(qū)道路應(yīng)通暢，主出入口應(yīng)合理及

避免區(qū)外交通穿越。同時(shí)，必須滿足消防、救護(hù)、

抗災(zāi)、避災(zāi)等要求。為適應(yīng)汽車交通日益增多的

趨勢(shì)，應(yīng)組織好小區(qū)的人流、自行車及汽車的流

向，選擇交通合流或分流的方式，減少人車的相

互干擾，保證小區(qū)內(nèi)人車安全和居住的安寧。隨

著私人小汽車的不斷增加，應(yīng)根據(jù)不同類型住

區(qū)、不同居住人群，按適當(dāng)超前原則確定停車位，

停車位的布置不能影響環(huán)境的美觀，要盡可能減

少空氣污染、噪音干擾，而且應(yīng)節(jié)約用地。住區(qū)

停車場(chǎng)設(shè)在地下、半地下較為適宜，有以下幾種

形式：A、半地下停車場(chǎng)與綠化組合——在高出

地面的車場(chǎng)頂種植灌木、花卉、草坪，以及花架、

花壇。B、全地下車庫——其頂面的覆土應(yīng)做綠

化，并與周圍地面園林融為一體。C、架空平臺(tái)

下停車庫——在數(shù)幢住宅圍合的空間設(shè)架空平

臺(tái)，其下停車，其上為綠化、交往空間。但由于

車庫靠近住宅，要設(shè)法防止對(duì)住戶的干擾。D、

在綠化帶搭棚架停車——如果能做到停車地面

仍有綠（用磚塊鋪地，地磚邊縫種草），棚頂有

綠樹遮陰，不靠近樓旁，噪音很少。（但是這種

盡量少用）

四、規(guī)劃設(shè)計(jì)要?jiǎng)t

1、適用

適用是住宅建設(shè)的劇本要求，也是根本要

求。戶型設(shè)計(jì)的第一位選擇因素就是使用方

便，

離開這點(diǎn)就談不上戶型設(shè)計(jì)的先進(jìn)性。

（1）面積適當(dāng)?shù)膹d，滿足會(huì)客、團(tuán)聚、視聽、

休閑的公共性活動(dòng)功能；

（2）廳內(nèi)要有良好的光照、通風(fēng)和視野；

（3）廳內(nèi)不要有太多的門，以方便安排家具；

（4）廚房最好靠近門口，以利購買蔬菜與扔

垃圾，避免污染；

（5）廚房與餐廳最好近鄰，以便端上與撤除

餐具；

（6）衛(wèi)生間與臥室要相鄰，夜間使用、老人

使用均不會(huì)發(fā)生麻煩。

2、面積大小

超前性的設(shè)計(jì)必須要與實(shí)際的樓盤、周邊環(huán)

境、主力消費(fèi)人群的喜好等等實(shí)際的情況相

結(jié)合。

3、高科技與環(huán)保相結(jié)合

五、住宅設(shè)計(jì)的嶄新模式

1、五位一體模式，未來的住宅必將是“家居、

環(huán)境、文化、配套、會(huì)所”這“五維空間”的

高度統(tǒng)一和有機(jī)搭配。

2、空間滲透模式

A、半公共空間：通過綠化和開敞空間，作為

居民接觸大自然的場(chǎng)所，并可改變居住小氣

候。

1）方便居民之間接觸和交往；

2）作為兒童的活動(dòng)場(chǎng)所；

3）作為防災(zāi)避難和疏散的有效空間；

4）高層住宅的“半公共空間”是妥善處理居

住的“私密性”和“公共性”的有效手段。

B、純凈空間：在“靜”字上做文章，即保證

其安靜、安全、安逸。

1）人車徹底分流，無任何車輛（包括自行車）

進(jìn)入，無任何電線在空間內(nèi)穿梭；

2）圍合空間是一個(gè)單純的休閑空間，不是集

中活動(dòng)空間。

C、步行空間：步行空間的景觀布置和休息場(chǎng)

所的設(shè)計(jì)是精華所在。

1）無車輛的步行空間；

2）必須具有空間上的延續(xù)變化和收放；

3）采用多種形式，如一步線、直線、L型線

等形式。

D、平臺(tái)分流；采用架空平臺(tái)，在平臺(tái)的兩邊

設(shè)計(jì)為綠地，使人流匯集到中間，避免了對(duì)一

層的視線干擾，而且保證人行安全。

1）注意平臺(tái)下部的采光開陽的景觀設(shè)計(jì)；

2）人員在平臺(tái)下與車流不交叉，使景觀能直

接入單元或入戶。

E、架空空間：是景觀的重要組成部分，可獲

得在室外不同的感覺。

1）做好架空空間的人流、車流組織，分區(qū)停

放不同的車輛；

2）美化環(huán)境，視覺效果擴(kuò)大；

3）重視架空層的色彩效果。