銷售量(銷售量是什么意思)

我國哪些城市的住宅銷量大？近年來有哪些變化？

第一財經記者根據近期公布的《中國統計年鑒2021》對35個主要城市2021年住宅商品房銷售數據梳理發現，2021年，重慶、成都、鄭州、武漢、長沙5個城市超過了2000萬平方米。從近年來的變化情況來看，不少城市出現明顯下降，其中鄭州、西安住宅商品房銷售面積已經連續三年下降，哈爾濱四年來降幅超過一半。

值得注意的是，從發展階段來看，2008年之前，上海、北京這些沿海大城市的住宅銷售量穩居前列。而2008年以后，隨著沿海產業加快向中西部地區轉移，中西部地區經濟的快速發展，中西部幾個龍頭城市的住宅成交量名列前茅。

需要說明的是，這35個城市包括了直轄市、拉薩之外的省會城市、計劃單列市，不包括蘇州、東莞等普通地級市。

重慶、成都、鄭州位居前三

數據顯示，重慶、成都、鄭州、武漢、長沙2021年住宅商品房銷售面積超2000萬平方米，這五個城市均為中西部的龍頭城市，城市常住人口均超過1000萬，城區人口均超過500萬，其中，重慶和成都為超大城市，鄭州、武漢、長沙為特大城市。這些城市經濟總量大，對周邊地區的輻射能力強，人口流入多，對住宅的需求大。

表：2021年35個城市住宅商品房銷售面積

（單位：萬平方米。來源：第一財經記者根據國家統計局數據整理）

從近五年的數據合計來看，中西部龍頭城市的表現同樣十分迅猛。數據顯示，從2017年到2021年，重慶、鄭州、武漢、成都、長沙5市住宅商品房銷售合計均超過1億立方米，西北的龍頭城市西安也超過了9000萬平方米。

相比之下，在35個城市中，近五年累計銷售面積位居前十的僅有3個沿海城市，分別是位居第七的杭州，第八的青島和第十的福州。而四大一線城市均在十名之外。

表：近五年來35個城市住宅商品房銷售面積數據

（單位：萬平方米。來源：第一財經記者根據國家統計局數據整理）

若擴展到近20年的數據來看，沿海發達地區的大城市和中西部的中心城市的住宅銷售呈現明顯的階段性差異。整體來看，沿海的大城市尤其是京滬這兩個強一線城市房地產市場發展更早，在2008年以前，這兩地的住宅銷售面積名列前茅。

第一財經記者梳理發現，從2002年到2008年這7年期間，上海和北京的住宅銷量合計數據位居前兩名。這其中，從2002年到2006年，上海和北京一直位居成交量前兩位。數據顯示，2002年，上海住宅商品房銷售面積達到了1846.4萬平方米，北京為1604.4萬平方米。另外，廣州位居第五，天津位居第六。

在2002年住宅商品房銷量前十城市中，東部沿海地區共有6個，此外還有位居東北地區的沿海開放城市大連。前十名中，只有3個城市來自中西部，分別是重慶、成都、武漢，均為當時人口城區規模名列前茅的城市。位居第三的重慶僅為870.4萬平方米，不到上海的一半。位居第七的武漢，當時也只有393.1萬平方米，長沙也只有207.8萬平方米，鄭州更是只有156萬平方米。

表：2002-2008年35個住宅商品房銷售面積數據

（單位：萬平方米。來源：第一財經記者根據國家統計局數據整理）

不過，盡管起步較晚，但這些中西部龍頭城市的增速較為迅猛。尤其2008年后東部沿海產業加速向中西部轉移，中西部的工業化進程大幅加快，城鎮化率也大幅提高，中西部的強省會、直轄市成為人口流入的重點，這些城市的住房需求大增，房地產市場迅猛發展。相比之下，沿海大城市尤其是北上廣這些一線城市，則保持較為平穩甚至有所減少的趨勢。

58安居客房產研究院分院院長張波對第一財經分析，北京和上海已經明確進入了一個存量房為主的市場，二手房的成交量比新房成交高很多，所以整體的市場的供求不能只看新房這個層面，要關注到二手房的一個成交量，才能代表這個城市的實際的住房需求。

張波分析，一個城市的商品住宅的銷量和變化，是受供求因素影響的。土地供應決定了一個城市供給的天花板，也就是說一個城市到底有多少房子可以賣，是看土地供應的。而城市的人口流入情況，是一個城市需求的天花板。人口流入少的城市，本身在需求方面也不會表現特別突出。

張波說，因為一線城市房價整體水平比較高，大量新流入的人口，不是通過買房尤其是買新房來解決住房問題。他們很多靠租賃的方式來解決居住問題，這也導致了不同城市在成交以及租賃方面的比例有所差異。

相比之下，中西部龍頭城市由于整體的房價水平要比沿海大城市低不少，租房比例較低，買房壓力也比較小，因此這些地方的住宅套均成交面積也會較大，這樣一來，成交總面積也比較大。

西安創12年新低 哈爾濱4年下降過半

從增速來看，35個城市中，共有10個城市2021年住宅商品房銷售增速超過了10%，分別是杭州、合肥、北京、南昌、濟南、南京、長沙、廣州、福州和烏魯木齊，其中東部地區占了6個。

圖：廣州廣鋼新城（林小昭/攝）

其中，杭州住宅商品房銷售面積增長32.8%，位居第一。2021年杭州住宅商品房銷量為1954.3萬平方米，在沿海城市中位居榜首，這一數據超過了2016年，創下了杭州歷年來的新高。

與杭州相似，同處東南沿海的福州也創下了歷年來的新高。數據顯示，2021年福州住宅商品房銷售面積達1686.26萬平方米，位居第七。

從近年來的數據變化來看，部分城市的住宅商品房銷量呈現高位回落態勢。這其中，鄭州2021年住宅商品房銷售面積為2480.01萬平方米，比上一年下降了18.03%，呈現連續三年下降趨勢，是近四年來首次跌破3000萬平方米，比2018年下降25.5%。

與之相似，西安2021年住宅商品房銷售面積也是連續三年下降，比2018年下降了42.2%，創下自2010年來以來的新低。哈爾濱2021年住宅商品房銷售面積517.07萬平方米，連續四年下降，比 2017年下降了52.5%。

表：2009年以來35個城市住宅商品房銷售面積數據

（單位：萬平方米。來源：第一財經記者根據國家統計局數據整理）

展望未來，我國樓市的需求主要在哪些區域？

貝殼研究院8日發布的《關于2023年房地產市場的預測與展望——以穩為主的供需新平衡》報告（下稱“報告”）認為，2023年，核心城市核心區市場穩中有升。全國整體市場成交量基本穩定，背后是區域結構的進一步分化，頭部市場將占據更高的份額。過去三年，市場持續向長三角、大灣區、京津冀、成渝四大核心城市群和部分核心城市集中。這些城市過去人口凈流入較大，需求提升快，但部分核心區新增住房供應跟不上，依然面臨住房供需缺口。

第一財經記者根據國務院第七次全國人口普查領導小組辦公室編制的《2020中國人口普查分縣資料》梳理各大城市的家庭住房數據發現，包括深圳、東莞、廈門、廣州、佛山、寧波、杭州、上海、北京、溫州、昆明、蘇州等一二線城市租房居住的家庭占比超過了30%，這其中，深圳高達76.8%，東莞高達74.7%，也就是說在深圳和東莞，每4個家庭就有3個租房居住。此外，廈門這一比例也高達65%。

總體來看，這些租房比例高的城市，住房的需求也會更旺盛。此外，前述報告預測，除了城市之間的分化，城市內部分化也將延續，核心區擁有更堅實的人口和產業支撐，其市場份額、價格走勢都將表現出更強韌性。