環(huán)保屋

香港公屋管理服務(wù)模式

香港公屋管理服務(wù)模式

一、組織架構(gòu)

香港房屋委員會是一個(gè)獨(dú)立的法定機(jī)構(gòu)，于1973年根據(jù)房屋條例成立，負(fù)責(zé)推行公營

房屋計(jì)劃。

房屋署是房委會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)推行房委會及轄下小組委員會所制訂的政策。房委會

及房屋署為全港總?cè)藬?shù)的33%興建了640萬個(gè)公屋單位。屋屯阝管理處是房屋署主管公屋

管理及維修保養(yǎng)的監(jiān)督部門，監(jiān)督轄下區(qū)域屋屯阝辦事處和物業(yè)服務(wù)公司的工作，制訂與推

行屋屯阝維修保養(yǎng)及改善工程計(jì)劃以及社區(qū)建設(shè)計(jì)劃。香港公屋管理采用兩種方式：一種是

由房屋署職工管理，采取經(jīng)理負(fù)責(zé)制，約占屋屯阝總數(shù)1/3，另一種是把公屋管理服務(wù)外判

給私人物業(yè)服務(wù)公司，約占屋屯阝總數(shù)2/3。

二、香港公屋管理經(jīng)驗(yàn)

香港房委會、房屋署以積極進(jìn)取、體恤關(guān)懷的態(tài)度，提供市民所能負(fù)擔(dān)的優(yōu)質(zhì)房屋，包

括優(yōu)質(zhì)的管理、妥善的維修保養(yǎng)為工作目標(biāo)；以關(guān)懷為本、顧客為本、創(chuàng)新為本、盡心為本

為基本信念，為港人建造了180個(gè)公屋屋屯阝，多年來欠租率控制在1%以下，1998年2002

年（欠租率分別為0.25%、0.31%、0.33%、0.3%、0.36%），樓齡26年以上公屋僅為7.6%；

建立了一支能干、盡責(zé)，講究效率的工作隊(duì)伍，如石硤尾屯阝辦事處共有員工18人，管理

樓房18棟，居民5800多戶。以下著重介紹長沙市公房管理可借鑒的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)。

1、架構(gòu)改革，實(shí)現(xiàn)瘦身目的香港房屋署經(jīng)常性采用員工培訓(xùn)計(jì)劃，提高管理素質(zhì)，精

簡機(jī)構(gòu)人員，這些多為改革的量變過程。自香港公屋98年實(shí)行租者置其屋計(jì)劃（公屋可租

可買計(jì)劃）以來，有15個(gè)屋屯阝的76000個(gè)租客成為業(yè)主，他們有權(quán)選擇物業(yè)公司。另方

面，近年來，私營物業(yè)服務(wù)公司數(shù)目日增，能提供更具競爭力的服務(wù)。房委會面臨既要提高

管理素質(zhì)，又要解決人手過剩問題。通過多方研究與探討，于2000年1月開始推行《私營

機(jī)構(gòu)更多參與房屋委員會屋屯阝管理及維修服務(wù)保養(yǎng)計(jì)劃》。一方面包括公屋管理可以外判

給私人物業(yè)管理公司，另方面包括PSI計(jì)劃：即員工自愿離職計(jì)劃和員工自組公司計(jì)劃，實(shí)

現(xiàn)改革的質(zhì)變過程。至2003年11月，房屋署采用逐步移交服務(wù)計(jì)劃，分七期將58個(gè)屋屯

阝共86000個(gè)公屋單位的服務(wù)移交于員工自組的物業(yè)服務(wù)公司。員工自組公司與房屋署簽訂

三年服務(wù)合約，三年期滿后參與市場競爭。這些公司提供全方位的屋屯阝管理和維修服務(wù)，

包括租戶管理事宜、保安、清潔、收取租金、社區(qū)服務(wù)（例如節(jié)日裝飾和推廣活動）、維修

等。這兩個(gè)計(jì)劃既使房屋署順利實(shí)現(xiàn)房屋管理與維修工作的目標(biāo)，也令部門員工、住戶與業(yè)

界各有收益。

①PSI計(jì)劃使房屋署達(dá)到瘦身目的，最終離職人數(shù)3000人；

②成本效益方面，外判公司的合約價(jià)與房屋署職員費(fèi)用相比，節(jié)省高達(dá)33%；

③私人物業(yè)服務(wù)公司和員工自組公司架構(gòu)和程序比較簡單，管理和效益密切相關(guān)，因此，

能快捷回應(yīng)住客的訴求，使公屋管理效率大有提高；

④離職員工中大部分擁有房屋管理和其它專業(yè)資格，有助于提供整個(gè)物業(yè)管理服務(wù)的素

質(zhì)。

2、雙監(jiān)督考核機(jī)制，提高管理服務(wù)素質(zhì)屋屯阝管理處是房屋署一個(gè)職能部門，負(fù)責(zé)監(jiān)

督屋屯阝辦事處、物業(yè)服務(wù)公司的公屋管理、維修保養(yǎng)工作是否按目標(biāo)完成。由屋屯阝內(nèi)區(qū)

議員、互助委員會、居民協(xié)會代表組成的屋屯阝管理咨詢委員會也負(fù)責(zé)評判屋屯阝辦事處、

物業(yè)服務(wù)公司的工作，評判意見決定屋屯阝辦事處經(jīng)理、員工的考核成績和物業(yè)服務(wù)公司是

否續(xù)約。這種上下相結(jié)合的監(jiān)督機(jī)制是房委會、房屋署致力于提高管理服務(wù)素質(zhì)的有效手段。

3、法制精神和親民政策相結(jié)合

①租約的嚴(yán)肅性。

香港公屋實(shí)行廉房租制度。公屋租客申請資格也有嚴(yán)格限制。房委會作為業(yè)主和租客簽

訂的租約，規(guī)定了租客必須遵守有關(guān)政策和租約的條款，否則，會被中止租約。如租約規(guī)定

租客必須依時(shí)繳交租金（每個(gè)月第1天），若有拖欠行為，房屋署于兩個(gè)月內(nèi)經(jīng)過發(fā)欠租通

知欠租警告欠租最后警告遷出通知書，可以中止租約（1998年2002年6月30日共發(fā)出遷

出通知書8878份）。公屋欠租的情況須由房屋及規(guī)劃地政局局長向香港立法會專題匯報(bào)，檢

討原因，提出解決辦法，獲取法律支持。

②屋屯阝管理咨委會計(jì)劃。

為了讓居民直接參與屋屯阝管理事務(wù)，1994年4月開始實(shí)行該項(xiàng)計(jì)劃。咨委會由居民

代表組成，負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)達(dá)住戶對屋屯阝管理事務(wù)的意見，就維修與改善工程的先后順序、管理與

維修計(jì)劃的制定提出建議。屋屯阝咨委會將根據(jù)屋屯阝大小和樓齡，獲得一筆撥款，用于改

善大廈管理，改善環(huán)境，開展社區(qū)活動，辦理屋屯阝通訊刊物等。這個(gè)計(jì)劃成為管理機(jī)構(gòu)與

居民溝通的有效橋梁，令居民更有歸屬感，也促進(jìn)屋屯阝租務(wù)管理、維修工作的順利進(jìn)行。

③加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)。

社區(qū)建設(shè)是屋屯阝辦事處一項(xiàng)重要職能，目的是為了創(chuàng)造和諧、文明的居住環(huán)境。通過

清潔新文化運(yùn)動、環(huán)保屋屯阝管理大獎活動，鼓勵居民積極參加美化環(huán)境；通過關(guān)懷長者計(jì)

劃、公德心推廣活動，加強(qiáng)居民互幫互助，注重公德的教育；房委會通過認(rèn)識你的權(quán)利和義

務(wù)巡回展覽，舉辦現(xiàn)場收集意見的茶餐廳活動，表達(dá)了實(shí)行更開放、更親民政策的決心，有

利于培養(yǎng)港人的歸屬感、守望互助精神、公民責(zé)任感、社群意識，使政府和居民不斷溝通，

城市環(huán)境與人民生活和諧共存。

4、以客為本的維修服務(wù)體系，保證房屋質(zhì)量

①日常保養(yǎng)與定期大型改善相結(jié)合。房屋署歷來把維修養(yǎng)護(hù)作為房屋保值、增值，改善

居民居住條件的有效途徑。房屋署每年按照屋屯阝物業(yè)的維修狀況、住戶的意見、工程的迫

切程序、需動用的人力物力，以及先后順序，擬訂一個(gè)維修及改善工程時(shí)間表，作為日常保

養(yǎng)計(jì)劃。周全保養(yǎng)維修計(jì)劃是2001年實(shí)行的大型改善計(jì)劃，包括狀況檢查、專業(yè)分析、維

修工程、檢討評估四個(gè)環(huán)節(jié)，這個(gè)計(jì)劃耗資24個(gè)億，重點(diǎn)解決了樓齡較高的房屋的質(zhì)量問

題。

②采用優(yōu)質(zhì)保養(yǎng)承辦商計(jì)劃，提高公屋維修專業(yè)化。房委會于2001年通過招投標(biāo)方式

和11個(gè)承辦商簽訂合約，令其負(fù)責(zé)一定區(qū)域內(nèi)的公屋維修。通過制訂保養(yǎng)承辦商評分制度，

收集租客意見，緊密監(jiān)察承辦商的表現(xiàn)，對維修工人實(shí)行工作證及登記制度，建立資料庫，

并要求承辦商逐步增加技術(shù)人員的比率，贊助工人修讀建造業(yè)訓(xùn)練局的課程，以提高專業(yè)水

平。

5、房屋管理現(xiàn)代化，提高管理效能房屋署在各屋屯阝推行電子化計(jì)劃管理公屋，預(yù)計(jì)

將成為世界上最現(xiàn)代化之物業(yè)管理系統(tǒng)及租約管理系統(tǒng)。這個(gè)系統(tǒng)的成本比人力資源管理要

低，并能提供24小時(shí)與居民互助的房屋管理服務(wù)。

①方便環(huán)保，具有增值服務(wù)的功能，居可在任何時(shí)間、地方透過這套系統(tǒng)進(jìn)行租約事物

的申請和批核，或?qū)芾砉ぷ魈岢鲆庖姾屯对V，將維修的要求直接傳送到維修承辦商手中。

②便于屋屯阝經(jīng)理更有效監(jiān)管承辦商的工作表現(xiàn)是否達(dá)到服務(wù)承諾的指標(biāo)。

③亦能提供預(yù)警功能，對于經(jīng)常性發(fā)生的同類型問題，可以做徹底的處理。

香港公屋管理經(jīng)過三十年的演變過程，經(jīng)過從無到有，從不完善到完善，逐漸具備一個(gè)

高質(zhì)素且應(yīng)變力團(tuán)隊(duì)，憑優(yōu)質(zhì)管理取得國際社會ISO9001及ISO14001管理系統(tǒng)認(rèn)證，并在

不斷追求更高管理服務(wù)質(zhì)素、工作效率和成本效益，提升居民居住質(zhì)量，這也是我市公房管

理體制與機(jī)制改革的目的。

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