前期介入

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工程部前期介入崗位職責(zé)

（一）、工程前期介入

1.積極配合和協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)公司和相關(guān)單位的前期管理工作。

2．根據(jù)業(yè)主和用戶一般需求的深入了解與把握，對(duì)所在物業(yè)設(shè)計(jì)中容易忽略的

細(xì)節(jié)問(wèn)題提出合理建議。

3．按施工進(jìn)度察看施工現(xiàn)場(chǎng)，參與工程施工質(zhì)量監(jiān)理。

4．參與工程驗(yàn)收，進(jìn)行設(shè)備器材檢查、外觀性能檢查、功能測(cè)試、整潔情況檢查，

并按整改計(jì)劃督促整改。

5.收集整理前期物業(yè)相關(guān)文件資料，并備案存檔，同時(shí)熟悉各個(gè)部分環(huán)節(jié)，為日后管

理作好充分的準(zhǔn)備；

6．詳細(xì)讀圖，并按國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合物業(yè)管理實(shí)際需求，對(duì)工程設(shè)計(jì)與

相關(guān)單位一起認(rèn)真進(jìn)行技術(shù)交底和圖紙會(huì)審，提出合理化建議。

7.按國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)法律規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)工程施工進(jìn)行檢查。

8.落實(shí)前期提出的相關(guān)建議，并督促實(shí)施。

（二）、物業(yè)維護(hù)維修

1.服從安排，能正確處理系統(tǒng)維護(hù)和日常零修工作。

2.熟悉前期所涉及的竣工圖，對(duì)系統(tǒng)工藝流程、系統(tǒng)設(shè)備及系統(tǒng)工作原理等做到

思路清晰、心中有數(shù)。

3.保證所維護(hù)的設(shè)施、設(shè)備處于良好工作狀況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，立即處理，不能及時(shí)

處理的應(yīng)馬上向上級(jí)主管匯報(bào)并同時(shí)提交解決問(wèn)題所需的材料、備件及措施。

4.每天對(duì)照《工程設(shè)施設(shè)備巡視記錄》仔細(xì)巡視相關(guān)設(shè)施設(shè)備，合理安排人員及

時(shí)間根據(jù)相關(guān)操作規(guī)程進(jìn)行維護(hù)工作，檢查結(jié)果及檢查記錄表格由維護(hù)負(fù)責(zé)人簽字確

認(rèn)。

5.對(duì)所維護(hù)的設(shè)備、設(shè)施應(yīng)做到環(huán)境清潔，標(biāo)識(shí)準(zhǔn)確、清楚、醒目，保證其正常

使用功能。

6.對(duì)本專業(yè)設(shè)施、設(shè)備壽命期內(nèi)檔案的及時(shí)完善，完好。

7.負(fù)責(zé)對(duì)前期樣板間及銷售中心的裝修進(jìn)行檢查，及時(shí)糾正裝修違章現(xiàn)象，

發(fā)出裝修違章整改通知書(shū)，督促違章整改處理，疏而不漏，作好相應(yīng)記錄表格。

8.熟悉各項(xiàng)關(guān)于設(shè)施、設(shè)備系統(tǒng)維護(hù)的各種規(guī)程、規(guī)定，并有深刻理解。

9.每天不定期對(duì)樣板間及銷售中心進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即處理，不能處理的及

時(shí)報(bào)相關(guān)部門協(xié)調(diào)解決。

10.定期巡查所維護(hù)的前期物業(yè)區(qū)域，作下記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，立即處理。

11.對(duì)前期物業(yè)存在的安全及運(yùn)行隱患必須馬上向相關(guān)部門負(fù)責(zé)人項(xiàng)目工程管理

人員匯報(bào)。

12.對(duì)維護(hù)中所需的備品、備件，及時(shí)提出采購(gòu)申請(qǐng)。

13.部門負(fù)責(zé)人指派的其它工作。

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成接管驗(yàn)收后，整體物業(yè)連同設(shè)備就應(yīng)移交物業(yè)管理企業(yè)。（1）、接管驗(yàn)

收的作用物業(yè)的接管驗(yàn)收，是物業(yè)管理公司在接管物業(yè)不可缺少的重要環(huán)

節(jié)，物業(yè)的接管驗(yàn)收，不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道

路、場(chǎng)地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別注重對(duì)綜合功能的驗(yàn)收。接管驗(yàn)收的作用主要體

現(xiàn)在：①．明確交接雙方責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，交接雙方

是兩個(gè)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)體，通過(guò)管驗(yàn)收，簽署一系列文件，實(shí)現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的同時(shí)轉(zhuǎn)

移，從而在法律上界定清楚雙方各自的義務(wù)和權(quán)利。②．確保物業(yè)具備正

常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)主的利益：通過(guò)物業(yè)管理公司的接管驗(yàn)收，能進(jìn)一步

促進(jìn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或施工企業(yè)按標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)和建設(shè)，減少日后管理中的麻煩和開(kāi)支。

③．為日后管理創(chuàng)造條件：通過(guò)接管驗(yàn)收，一方面使工程質(zhì)量達(dá)到了要求，減少

了管理過(guò)程中的維修、養(yǎng)護(hù)工作量；另一方面，根據(jù)接管物業(yè)的有關(guān)文件資料，

可以清楚摸清物業(yè)的性能和特點(diǎn)，預(yù)期管理中可能遇到的問(wèn)題，計(jì)劃安排好各管

理事項(xiàng)，發(fā)揮專業(yè)化、社會(huì)化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢(shì)。④．提高物業(yè)的綜合

效益，接管驗(yàn)收可以提高物業(yè)的綜合效益。例如居住區(qū)的接管驗(yàn)收，不是簡(jiǎn)單的

房屋驗(yàn)收，而是居住區(qū)各組成部分的驗(yàn)收。通過(guò)綜合驗(yàn)收，使小區(qū)的建設(shè)注重綜

合效益并使其得到不斷的提高。⑤．促進(jìn)了建設(shè)項(xiàng)目及時(shí)投產(chǎn)，發(fā)揮投資

效果，總結(jié)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)。接管驗(yàn)收工作既是建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行投產(chǎn)、發(fā)揮效益的前提，

也是其正常運(yùn)營(yíng)的保證。同時(shí)，接管驗(yàn)收實(shí)際上是一項(xiàng)清理總結(jié)的過(guò)程，既會(huì)發(fā)

現(xiàn)建設(shè)過(guò)程中的問(wèn)題，有利于及時(shí)糾正，也會(huì)獲得一些好的經(jīng)驗(yàn)，為以后的建設(shè)

提供借鑒。（2）、接管驗(yàn)收的原則接管驗(yàn)收是一個(gè)比較復(fù)雜的過(guò)程，

不僅涉及到建筑工程技術(shù)，而且牽涉到許多法規(guī)，常常會(huì)出現(xiàn)一些實(shí)際結(jié)果與理

論要求不一致之處。為了處理好接管驗(yàn)收中的問(wèn)題，把握好分寸，需要掌握如下

基本原則：①．原則性與靈活性相結(jié)合。所謂原則性，就是實(shí)事求是，鐵

面無(wú)私。物業(yè)管理公司應(yīng)把在驗(yàn)收中查出的各種問(wèn)題作非常詳細(xì)的記錄，該返工

的就要責(zé)成承建單位返工，屬無(wú)法返工的問(wèn)題就應(yīng)索賠。返工沒(méi)有達(dá)到要求，不

予簽字，直至達(dá)到要求。所謂靈活性，就是在不違背原則的前提下，具體問(wèn)題具

體分析。②．細(xì)致入微與整體把握相結(jié)合。工程質(zhì)量總是對(duì)物業(yè)產(chǎn)生不良

影響的時(shí)間是相當(dāng)久遠(yuǎn)的，給管理帶來(lái)的障礙是巨大的，所以，物業(yè)管理公司在

進(jìn)行工程驗(yàn)收時(shí)必須細(xì)致入微，任何一點(diǎn)忽視都會(huì)給自己日后的管理帶來(lái)無(wú)限的

困難，也將嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主的利益。對(duì)住宅小區(qū)，因?yàn)榕c千家萬(wàn)戶的日常生活緊密

相關(guān)，所以，一個(gè)舒適、優(yōu)美、安靜的環(huán)境是小區(qū)建設(shè)和管理的重要目標(biāo)。寫字

樓則要重視能體現(xiàn)使用者的地位和身份，因此裝飾、地段和一流的設(shè)施系統(tǒng)應(yīng)是

接管驗(yàn)收的重點(diǎn)。（4）、接管驗(yàn)收的內(nèi)容①．接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作

新建物業(yè)竣工驗(yàn)收后、業(yè)主入住前，物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組，

對(duì)所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合的接管驗(yàn)收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足業(yè)主的

質(zhì)量要求。②．資料的接管驗(yàn)收開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)管理時(shí)需要向物業(yè)

管理公司移交相關(guān)資料。相關(guān)資料包括物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、綜合竣工驗(yàn)收資料、施工

設(shè)計(jì)資料、機(jī)電設(shè)備資料、業(yè)主資料等。詳細(xì)內(nèi)容見(jiàn)文章后面的資料收集整理的

內(nèi)容。③．硬件設(shè)施、設(shè)備的接管驗(yàn)收a).樓宇主體硬件設(shè)施接管驗(yàn)

收的主要內(nèi)容有：主體結(jié)構(gòu)、樓地面、內(nèi)墻面、門窗、樓梯、水電設(shè)施和其它方

面等是否符合標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理公司對(duì)主體結(jié)構(gòu)的驗(yàn)收主要是檢查屋面是否積水、

滲漏；樓面有無(wú)空鼓，是否露筋；內(nèi)墻面面層有無(wú)剝落、裂縫，有無(wú)污漬；門窗

是否開(kāi)啟自如，有無(wú)晃動(dòng)和裂縫，位置是否準(zhǔn)確，有無(wú)翹曲變形；電器插座、開(kāi)

關(guān)安裝是否牢固；驗(yàn)收時(shí)如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，記錄在案，并要求開(kāi)發(fā)商整改，直至合格。

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b).公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容包括：天臺(tái)、避雷設(shè)施、路燈、綠化、道

路、消防設(shè)施、垃圾中轉(zhuǎn)站、安保設(shè)施、停車場(chǎng)、信報(bào)箱等的驗(yàn)收。c).

機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收應(yīng)檢查電梯、變配電設(shè)備、中央空調(diào)、發(fā)電機(jī)、消防監(jiān)控、

保安監(jiān)控等設(shè)備的型號(hào)、數(shù)量與移交清單是否相符，配件是否齊全，工作狀態(tài)是

否良好運(yùn)轉(zhuǎn)等。④．接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題的處理a).遺留問(wèn)題的登記

確認(rèn)，交開(kāi)發(fā)商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。b).對(duì)資料遺留問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組

應(yīng)當(dāng)積極同開(kāi)發(fā)商聯(lián)系補(bǔ)齊，必要時(shí)公司領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。c).對(duì)物業(yè)

硬件設(shè)備、設(shè)施遺留問(wèn)題，一般問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求開(kāi)發(fā)商在兩周內(nèi)解決；

重大問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求開(kāi)發(fā)商在一個(gè)月內(nèi)解決。必要時(shí)公司領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)當(dāng)協(xié)

助進(jìn)行。d).對(duì)于長(zhǎng)期解決不了、勢(shì)必會(huì)影響物業(yè)管理的問(wèn)題，物業(yè)管理

公司應(yīng)當(dāng)以備忘錄的形式將問(wèn)題登記后交給開(kāi)發(fā)商進(jìn)行備忘。⑤.《接管

驗(yàn)收登記表》和備忘錄交公司行政部歸檔長(zhǎng)期保存。（5）接管驗(yàn)收應(yīng)注意

的問(wèn)題物業(yè)的接管驗(yàn)收是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開(kāi)展的重要

環(huán)節(jié)，管理公司要高度重視，嚴(yán)格把關(guān)，物別要注意以下事項(xiàng)：①．接管

的物業(yè)雖然經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收為合格工程，但并不意味著接管驗(yàn)收就沒(méi)有問(wèn)題竣工

驗(yàn)收是從大方面把握質(zhì)量關(guān)，許多無(wú)關(guān)宏旨的小問(wèn)題不在竣工驗(yàn)收質(zhì)量的范圍

內(nèi)。②．現(xiàn)實(shí)的接管驗(yàn)收少有整個(gè)物業(yè)同時(shí)移交③．接管驗(yàn)收一定

要定明接管日期，以便劃清責(zé)任界線2．驗(yàn)收資料的收集整理（1）、

資料收集整理的程序物業(yè)接管驗(yàn)收需移交資料的數(shù)量是非常之龐大，如果沒(méi)有

遵循一定的程序，會(huì)使資料收集整理的工作變的茫然無(wú)頭緒。為了有效地做好資

料的收集整理工作，物業(yè)管理公司一般按以下程序進(jìn)行：①．制訂收集整

理計(jì)劃。資料收集整理最關(guān)鍵的一步就是制訂一個(gè)好的計(jì)劃。②．深入現(xiàn)

場(chǎng)，實(shí)地收集。物業(yè)接管驗(yàn)收小組在與開(kāi)發(fā)商移交資料前，要下到物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)，按

計(jì)劃收集統(tǒng)計(jì)需收集資料的數(shù)量、型號(hào)等情況，并記錄在案。③．資料的

移交。接管驗(yàn)收小組在與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行資料移交時(shí)，應(yīng)把開(kāi)發(fā)商移交的資料與自己

實(shí)地收集到的資料進(jìn)行對(duì)照，必需是相符才可以簽字接管。如果不相符，出現(xiàn)資

料不全、不準(zhǔn)確或不真實(shí)等問(wèn)題，應(yīng)責(zé)返開(kāi)發(fā)商，并要求開(kāi)發(fā)商補(bǔ)全。④．資

料的整理。資料移交接管完以后，應(yīng)對(duì)資料進(jìn)行整理。整理時(shí)應(yīng)先搭建一個(gè)目錄

框架，然后根據(jù)目錄內(nèi)容將資料分類整理，歸納到各個(gè)目錄下，并進(jìn)行裝訂。

⑤．資料的存檔。移交收集到的資料整后，應(yīng)將資料復(fù)印兩份，一份送往公司行

政部存檔，另一份留存該小區(qū)管理處存檔，以便于今后的小區(qū)管理。（2）、

資料收集整理的內(nèi)容在接管驗(yàn)收時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向物業(yè)管理公司移交以下相關(guān)的

資料：①．物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告；規(guī)劃許可證；投資許

可證；土地使用合同；建筑施工許可證；用地紅線圖等。②．綜合竣工驗(yàn)

收資料：主要包括竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、

設(shè)備、竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）；建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書(shū)；建設(shè)消防

驗(yàn)收合格證；公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書(shū)；電梯準(zhǔn)用證等。③．施工設(shè)

計(jì)資料：隱蔽工程驗(yàn)收記錄；沉降觀測(cè)記錄；其他可能會(huì)影響管理的原始記錄等。

④．機(jī)電設(shè)備資料：機(jī)電設(shè)備出廠合格證；使用說(shuō)明書(shū)；設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。

⑤．業(yè)主資料：已購(gòu)房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等。總結(jié)

物業(yè)管理是個(gè)系統(tǒng)工程，在國(guó)外已經(jīng)運(yùn)作一個(gè)多世紀(jì)，有很多成功的經(jīng)驗(yàn)，而我

國(guó)房地產(chǎn)改革與發(fā)展才一二十個(gè)年頭。雖然經(jīng)歷了多年的反復(fù)實(shí)踐、探索，借鑒

了國(guó)外和香港的經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)創(chuàng)了一條適合中國(guó)國(guó)情的物業(yè)管理之路。物業(yè)管

理的培養(yǎng)、完善和推廣，既依賴于不斷的實(shí)踐總結(jié)，同時(shí)更需要理論上的指導(dǎo)。

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前期介入作為物業(yè)管理的首要環(huán)節(jié)，我們更應(yīng)總結(jié)過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)，向國(guó)外學(xué)習(xí)先

進(jìn)的管理方法和理念，更應(yīng)對(duì)理論進(jìn)行探索和研究，應(yīng)該大力培養(yǎng)廣大從業(yè)人員

的工程部前期介入崗位職責(zé)（一）、工程

前期介入1.積極配合和協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)公司和相關(guān)單位的前期管理工作。2．根據(jù)

業(yè)主和用戶一般需求的深入了解與把握，對(duì)所在物業(yè)設(shè)計(jì)中容易忽略的細(xì)節(jié)問(wèn)題

提出合理建議。3．按施工進(jìn)度察看施工現(xiàn)場(chǎng)，參與工程施工質(zhì)量監(jiān)理。

4．參與工程驗(yàn)收，進(jìn)行設(shè)備器材檢查、外觀性能檢查、功能測(cè)試、整潔情況檢

查，并按整改計(jì)劃督促整改。5.收集整理前期物業(yè)相關(guān)文件資料，并備案

存檔，同時(shí)熟悉各個(gè)部分環(huán)節(jié)，為日后管理作好充分的準(zhǔn)備；6．詳細(xì)讀

圖，并按國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合物業(yè)管理實(shí)際需求，對(duì)工程設(shè)計(jì)與相關(guān)單位

一起認(rèn)真進(jìn)行技術(shù)交底和圖紙會(huì)審，提出合理化建議。7.按國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)

法律規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)工程施工進(jìn)行檢查。8.落實(shí)前期提出的相關(guān)建議，并督

促實(shí)施。

前期介入及整改領(lǐng)班的崗位職責(zé)

一、職位概述1、負(fù)責(zé)前期施工跟進(jìn)，提出合理建議。2、負(fù)責(zé)新建房屋及設(shè)

備設(shè)施的驗(yàn)收、移交。3、負(fù)責(zé)交房期間的交房組織協(xié)調(diào)工作。4、負(fù)責(zé)質(zhì)保

期內(nèi)的房屋整改問(wèn)題的跟進(jìn)，并提出合理的整改方案。二、業(yè)務(wù)了解范圍及專

業(yè)技能1、熟悉工程跟進(jìn)及整改流程。2、熟悉房屋驗(yàn)收及交房程序。3、熟

悉部分工程施工工藝及工程規(guī)范。三、工作內(nèi)容及職責(zé)范圍1、對(duì)前期工程

施工進(jìn)行跟進(jìn)，并做好記錄，定期匯總后上報(bào)。2、積極、主動(dòng)地協(xié)助前期介

入收集項(xiàng)目的施工圖、竣工圖及其設(shè)施設(shè)備的相關(guān)資料，為建立該項(xiàng)目的設(shè)備臺(tái)

帳做好基礎(chǔ)工作。3、對(duì)施工中隱蔽工程進(jìn)行跟進(jìn)，與圖紙不符的地方應(yīng)及時(shí)

記錄下來(lái)，并及時(shí)通知地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人。4、及時(shí)發(fā)現(xiàn)前期施工的工藝缺陷，

做好記錄，并提出合理建議及跟進(jìn)施工單位的整改。5、及時(shí)發(fā)現(xiàn)工程設(shè)計(jì)上

的缺陷，提出合理建議并跟進(jìn)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行及時(shí)的調(diào)整。6、負(fù)責(zé)對(duì)新組團(tuán)房屋

及室內(nèi)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)業(yè)主提出的整改內(nèi)容進(jìn)行整改跟進(jìn)。7、對(duì)新組

團(tuán)的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查維護(hù)并在三個(gè)月后順利移交給物業(yè)維修中心、技術(shù)中心。

8、對(duì)新組團(tuán)精裝房精裝施工跟進(jìn)，提出功能性、實(shí)用性、可維性的合理建議。9、

嚴(yán)格按公司相關(guān)制度進(jìn)行交房及交房期間的管理。10、嚴(yán)格按公司相關(guān)制度跟

進(jìn)工程遺留問(wèn)題。OURREF:Q/LSWY/-GWB-06-20100607DIRECTTEL:（8628）

85761213DIRECTFAX:（8628）85761213EMAIL:CDLSWY@成都

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11、整改完成后，及時(shí)組織員工對(duì)整改問(wèn)題進(jìn)行檢查，并簽字確認(rèn)完成情況（工

程款必須在前期介入和整改領(lǐng)班分別簽字確認(rèn)后進(jìn)行支付）。12、在能力范圍

內(nèi)對(duì)整改問(wèn)題提出可行性的整改方案及建議。