商業規劃

商業街的發展與規劃

Ⅰ、商業街的發展研究

一、建設現代商業街,增強城市綜合競爭力

1、住宅開發的相對飽和,促使房地產開發商尋求新的商機

近幾年,住宅的開發與建設發展較快,整體市場趨于飽和,房地產商如

何尋找新商機,追求更大的發展空間,——商業用房的開發正當時;

商業用房的開發經歷了四個階段：

196年以前,以大百貨的開發為中心,進行舊城改造；

296年以后,5000m2以上大型超市逐漸出現；

320世紀末,21世紀初,商業街的建設開始起步,舊城的改造、新城的建

設正興起；

4目前的SHOPPINGMALL建設熱;

目前,全國已經建成及將要完成的購物中心有54個,約680萬m2,平均

每個約萬m2;新增項目約120個,1500萬m2,支撐這樣的大項目,每m2的保本

銷售額為6000~8000元/m2,需要完成銷售額1000~1200億元,占全國社會

零售總額的3%~5%;這樣驚人的數據、這樣快速的發展速度,將會為其它業

態、中外企業帶來強烈沖擊;事實上,美國SHOPPINGMALL平均約為1萬m2,

日本不足2萬m2,英國均為萬m2,我國目前SHOPPINGMALL的規模及發展速

度,遠超過西方發達國家,有過快的趨勢;

2、商業街的建設,要把握好新的概念

1現代商業街不同于傳統商業街

商業街,是以商業中心為主導,以社區商業為基礎,以各種商業街為特

色,形成的多層次、多結構的城市商業結構;

現代商業街,是多功能的整合,既有購物中心的功能,也有商業街的特

點,是多業態、多功能的整合;

商業業態,即商業企業經營形式,國家規定有8種形式：包括百貨、超

市5000m2以下、大型超市5000m2以上、倉儲商場、產銷店、專門店即銷售

著名品牌、專業店如國美、便利店;

商業形態,是商業企業為了產生群體的利益,而產生的一種積聚模式,

有三種形態,一種是原始狀態如集市貿易,二是發展形態含現代商業街、購

物廣場、商品一條街等,三是最高形態,包括國際購物中心、廠家直銷中心,

它是商業用房開發的主要形態;

2現代商業街是城市的輻射、內聚的所在,是吸引客流的重要所在;

3現代商業街不是商品經營概念,而是商品和服務的綜合營銷,這里的

服務有兩層含義,一是商品本身的服務,二是服務領域、服務項目、服務內

容;

4現代商業街不是業態的概念,而是反映城市特色的商業形態,它更強

調的是整合的概念;

5現代商業街不是商業企業的概念,而是城市的縮影,是城市的精華,是

城市的標志,城市的窗口,集中反映城市物質文明和精神文明的發展程度;

3、在商業街的建設上存在的誤區及傾向

1現代商業街不是產業化,越大越好,而是與社會經濟發展和消費者需

要相適應,要因城、因市、因地開發,不能盲目擴大規模;據研究,一條商業

街最為合適的規模為15~20萬m2,長度800m左右;

2商業街不是形象工程,應以需求為導向,以企業行為為主體;政府有時

為了追求政績,而盲目上馬商業項目,導致商業面積過剩,空置量增大;

3商業街不應該是政府行為,而是商業行為,要考慮投入、經濟效益、

可持續發展,建市容易,興市難;

4商業街的開發不是單純的商業用房的開發,而是塑造一個商業環境和

生活方式,以地氣提商氣,以商氣聚人氣,以人氣促地氣;

5商業街的建設不是單一的房地產行為,而是將開發與經營有機結合;

4、要開發建設好現代商業街,要處理好新的關系

1處理好城與市的關系,城市的綜合競爭力=生產力+流通力+文化力,城

市的發展要與經濟發展、提高人民生活以及與城市的整體發展相適應,市與

城在,城因市興,以城建市,以市興城;

2處理好商與業的關系,有商才有業,有業才能聚商,商以業為目的和基

礎;

3處理好規模與功能集成、業態集成、經營要素的關系,要對居住區商

業設置實施定量控制,根據不同居住規模,確定商業的配套標準;3~5萬人的

居住區商業面積不低于萬m2上海標準;業態設置分為必備性業態和指導性

業態兩種,必備性業態主要有超市、便利店、餐館、理發、洗染等服務設施,

指導性業態有專賣店、休閑娛樂等;

4處理好開發與經營的關系,商業街在前期建設時應考慮好經營的業態

及分布,并按其不同要求進行規劃設計;

5處理好規劃與環境的關系;整體規劃,局部設計,商業街的建設要以商

業與藝術的完美結合為宗旨,力求打造業態豐富、環境優美的現代商業街;

6處理好選址與環境的關系;傳統商圈是以步行距離為半徑,但隨著交

通的發展,商圈概念正悄悄發生變化,現在的商圈可能是條形的、扇形

的……,要根據商圈的輻射半徑,適度控制商業街規模;

7處理好商品與服務的關系,硬件與軟件設施的統一,商品和提供服務

相統一,物質服務與精神服務相統一;

8處理好點與面的關系,即商業街與城市的網點布局關系;

9處理好主體與配套的關系;

10處理好主題店與專業店的關系;

二、商業街的規范性與科學性

1、商業街的形成

1商業街的形成與發展階段

①自發而成的集市,由各個點組成；

②商鋪林立的街坊；

③繁榮熱鬧的區域商業中心；

④大型商業街的形成,標志著商業街進入新時期；

⑤大型商場及超市的出現；

⑥城市的改造帶來部分商業的沒落,城市空洞化開始出現,商業衰敗

也開始出現；

⑦市場變革,老商業街回潮98年開始,最為典型的是芝加哥,人們在

住宅郊區化、轎車家庭化進程中,仍然懷念城市的繁榮;

2商業誕生的2條件

①市場條件,市場的需要造就了商業的出現；

②市政條件,是商業存在的硬件設施;

3商業街開發的4大原因

①政績,政府為追求政績,而大量興建商業街；

②消費者,消費者的需求是商業街產生的基礎；

③商家,商業街為商家帶來若干好處,例如王府井商業街在改造前共

47家,僅其中5家盈利,改造后,增至63家,且全部盈利；

④開發商,開發商從商業街的開發建設中獲利;

421世紀商業街的發展方向

①原有老商業街的改造；

②發展城市邊緣地帶的商業街;

2、商業街的功能

1商業街的功能

①交易功能：商業街是商品交易的場所;

②環境功能：兩層含義,一是商業內部的環境,二是商業街作為城市環

境的組成部分;

③享受功能：商業街已不僅僅是購物的場所,也是休閑、娛樂的場所;

④展示功能：商業街是城市的窗口,同時也是展示各類商品的理想場

所;

2商業街的主體購成

①商家,包括國際知名企業集團、國內文化品牌、廠家直銷企業、作

坊、生產中心展示區如義烏小商品市場、銷售中心的經銷商等等;

②顧客,包括主流顧客、支流顧客、輔助客流旅行者、觀光者、隨機

客流等等;

③行業的構成：即各業態的比例;

3、商業街的特色

1區域性,例如北京王府井大街,為國際精品一條街；西單商業街,則為

平民商業街,前門商業街,則為民族商業街；

2歷時性,商業街往往是文化的積淀,是民俗的延續,是生活方式的反

映;

3品質性,商業街內在所蘊含的豐富的歷史文化,以及其外在的表現形

式,都體現其優質性;主要體現在①、商業街的結構與布局上,強調其嚴謹性,

尤其要注意商業街首要的功能應體現其商業性,文化廣場應放在商業街最

不影響交易的一角;②、商業街的風格與特征上,在商業街的建設上應重視

整體風格的把握,景觀與建筑的相與融合;

4價值性：以人為本,以情為根,是體現商業街價值之根本所在;

4、商業街的產品

1打破傳統模式,創造抽象產品

目前的商業街出現了3種形態：城中街如天津南市食品街、店中街如

東安市場“老北京一條街”、廣場街如福州臺江路商業街、新加坡烏節路商

業街等

2保存舊地風貌,改善內部以適應環境

①適應現代營銷,做到零庫存;

②硬件為軟件服務

3取消社區符號,創造公眾體驗

①心理上突出共識理念

③形式上描述象征生活事務,景觀、雕塑的生活場景化;

4幻化室內場景,營造特色風格：主要是在室內裝飾裝修上做到色彩夸

張,形態抽象;

5組織視覺走廊,珍惜自然景觀：注意城市景觀與自然的結合,并可人

工再造自然景觀;

6提供“第三空間”軟化城市界面：緩和建筑與城市的界面,提供一個

情緒轉化的場所;

7詩化高新技術,改善購物環境：要利用高新技改善購物環境;

8塑造商業街的形象：以體現地方風貌為主;

Ⅱ、商業街功能定位的理念選擇

一、市場導向理念

1、商業街規劃與建設中的操作誤區

1引資為上：一個或幾個大的投資商的抉擇決定了一條商業街的功能；

2租售為先：開發商將便于租售、盡快收回投資列為首要任務,重形式

上的包裝與炒作,輕經營上的謀劃與設計；

3轉租獲利：首批購租物業者投資行為比例過大,在其轉租獲利后,實

際經營者規模小且功能多元分散,商業街的功能特色無法得以確立;

2、市場導向首先是消費導向

1商業服務業的功能定位首先取決于消費力的支撐；

2商業服務業的功能定位同時取決于其輻射能力;

3、市場導向其次是經營導向

1商業服務業經營者居于市場中心,最了解市場情況；

2只有商業服務業經營者獲得經營利潤,商業街才可能可持續發展;

4、市場導向的實現需要規劃者和開發建設者進行功能控制,必須樹立

“經營商業街”的意識;

二、錯位經營理念

正如人們都十分清楚的一條商業發展規律：一家商業企業,為避免與其

強勁的競爭對手兩敗俱傷,在經營過程中時常采取錯位經營之術;一條商業

街與其它商業街的錯位,主要表現為以下幾個方面：

1、整體經營理念的區別;經營理念是CIS系統的核心,在同一條街上,

不同的企業,可以有不同的經營理念,但為了構造統一的街區形象識別,則

需要在整體上有一個統一的與其它商業街不同的理念;這一經營理念城逐

步融入到每個企業、每個經營管理人員的日常業務活動和行為中,需表現在

商業街的視覺載體上;

2、目標市場的定位不同;企業選取不同的目標市場定位,會使企業采有

不同的產品策略、價格策略和營銷策略,并采取不同的經營方式和服務方式

為自己特定的目標顧客服務;商業街同樣有總體的目標市場定位,不同的目

標市場定位會決定其商圈范圍的大小、客流量及客流構成、功能構成與結

構、業種業態的選擇、投資和經營主體的確定等等;

3、功能構成不同;以功能構成劃分,商業街可分為主題型、綜合型和混

合型等不同類型;主題型商業街功能相對單一,主題突出,功能特色鮮明,易

于與其它商業街形成錯位例如重慶八一路好吃街；綜合型商業街強調“復

合配套”,要求購物、餐飲、休閑、娛樂等功能齊全,難以從功能與其它同

類型商業街形成錯位；混合型商業街強調突出其“有限主題”,并建設完善

為之服務的配套設施,局部的強勢既是其市場形象形成的前提,又是其核心

競爭力的基礎;

4、商業建筑及裝修的形式與風格不同;例如位于北京世紀金源大酒店

負一層的商業街,以其地道的歐式建筑而獨樹一幟,風格鮮明;

5、交通組織的不同;科學合理的交通組織不但使商家的經營因此獲益,

直接影響顧客在實現消費時的切身感受,同時又是商業街空間結構的功能

分區的標識;例如,蘇州周莊鎮商業街利用其水鄉的特點,通過游船實現人

流交通;

6、商業環境與商業氛圍不同;商業街商業環境的營造,由多種因素構

成：建筑物、衛生、街景、夜景、綠化、燈光照明、廣告及懸掛物、雕塑、

城市小品等,均是商業街環境的組成部分,這些構成要素形成商業街的環境

特色；同時,商業街的環境必須體現其整體統一性,這樣才能從總體上有別

于其它商業街;

三、生態平衡理念

任何一條商業街,在規劃及建設發展中,將“生態商業”的理念植入其

中,均可對其特色的形成產生重要影響;

生態商業有三層基本含義：

1、環境保護及商業街的綠化美化;從總體上看,商業街的建設不但要達

到有關環保法規規定的基本要求,而且要采取特殊措施,通過獨特的綠化美

化手段和對光、氣、水、聲音等的特殊處理,形成商業街的環境特色;

2、綠色經營與綠色消費;從經營的產品上看,綠色經營要求其產品應當

低污染、無公害；從經營過程看,綠色經營要求在不對公共環境造成破壞的

前提下,重視再生資源的回收與利用;而綠色消費不單指消費者盡量購買綠

色產品,不應包括商業街應引導顧客在消費過程中應有較強的環保意識;

3、商業街內部要保持其“生態平衡”;商業街內部也存在相生相克、

配套協調、自然平衡的規律性,這表現在商業服務業的總體量是否與整體的

市場容量相適應、商業街的整體規劃是否適應商業經營發展的規律性等方

面,同時,不同行業間、不同業種業態間、不同顧客群體間、不同的商業服

務業經營企業間都存在著相互支持、依托和配套的規律性,在進行商業規劃

時,若將眾多相克的商家聚在一起,或將一種非主力業態或商業能量較低的

企業置于商業街的“黃金漩渦點上”,其后果可想而知,例如將書店與迪吧

放在一起,將電影院放在商業街入口處等;

因此,進行商業街的整體規劃,研究商業發展之規律,形成平衡的局域

市場的“生態”環境,并將本商業街置于更大范圍的市場去考量,看其與其

它商業街是否能夠形成相生相輔的格局,將成為商業街長期發展的重要影

響因素;

Ⅲ、商業項目設計

一、SHOPPINGMALL的開發設計

1、SHOPPINGMALL不同于住宅設計

1傳銷而非直銷,SHOPPINGMALL設計類似于傳銷,更多地是靠設計師的

口碑,而住宅設計則直接針對消費者,滿足消費者的需要,類似于直銷;

2業態定位,業態定位應先行于商業設計,這與住宅開發有些類似：策

劃先行;

3應有專業顧問機構,目前大多商業地產開發商走入誤區,將開發、建

設、招商、銷售全部納入自己的業務范圍；但是,在商業地產運營過程中,

涉及到多專業、多行業,每一個環節都需要專業能手,所有,專業顧問機構也

就應運而生;

4招商須有特殊的渠道和合適的方式,例如大連萬達與沃爾瑪等大商家

結成戰略聯盟,為SHOPPINGMALL的成功打下了堅實的基礎;

5招商未定,設計不宜先行;

2、大型商業設計應按主力店要求設計;

3、重視大型中庭的設計,中庭不能有進迷宮的感覺,應給人以安全感,

良好的中庭設計可以體現空間舒適感,增強消費者逛街的樂趣;

4、SHOPPINGMALL是多種業態的大融合;

5、交通組織最復雜

1員工、貨物、顧客的交通應予以區別；

2應考慮如何讓人向上走,例如通過扶梯、室外電梯的運用；

3怎么將人流向深處引,可能通過巧妙的入口設計、特色景觀、主力店

等方式;

6、光效、廣告媒體、特效工程的綜合運用;

二、商業街的規劃設計

1、商業街的高速發展

1與住宅銷售互相支撐；

2商業街的發展標志著一個城市的經濟發展水平;

2、空間的限定和功能的劃分

1建設商業街,空間應有個性,僅做街道和建筑遠遠不夠,空間感覺應是

人站在中間,知道自己所在位置,路程有多遠,要讓消費者充滿安全感,感覺

自己所處的環境充滿人情味;

2空間與功能互相配合;購物和非購物的完美結合;

3、商業街的尺度把握

一個商業街的心度,應該以人的步行為尺度,而不是以機動車為尺度;

以人為尺度建設商業街要考慮兩個方面：一是人走的愿望;比如10米寬的

馬路人們愿意過,20米寬的就不愿意過了,寬到一定程度后,人就感覺疲勞

不愿意走；再有就是人的惰性;一個兩層的商場,一層銷售可能很好,二層就

不盡如人意;

4、商業街的細部處理,例如通過燈飾、廣告牌、地面磚、店鋪外裝修……

等細節來體現商業街的獨特個性；商業街的魅力在于繁雜的多樣性的共生;

5、要打破建筑與景觀的界限,人們來不來逛街,還取決于一些非建筑元

素,如茶座、廣告牌、鋪地面磚、欄桿、電話亭等,應該把景觀園林和建筑

設計結合起來做;建筑設計不應該簡單地滿足一個商業項目的流量、規模、

流程這此技術指標,人的心理指標也要滿足,非建筑語言的運用,要注重室

外、半室外空間的合理運用,裝飾材料的軟化更能體現充滿人情味的購物空

間;

三、如何操作商業地產設計

1、處理好開發者、使用者商家、消費者的關系；

2、明確業態與操作方式；

3、根據市場定位明確主題；

4、以專業的態度進行溝通和融合；

5、重視專業顧問機構；

6、認識建筑師背景的差異;

Ⅳ、商鋪的投資與評估

商業地產公司開發商用物業,首要的是若何收回投資,若配合實現利潤

最大化,而這有面對著眾多的大大小小的投資者,在我司的開發模式下,投

資者的地位尤為重要;投資者投資行為直接關系到項目的收益能力;

一、商鋪熱銷的原因

1、市場環境因素：社會經濟和城市建設的發展,商業的作用顯著增強,

商品住宅區大量興起,也促進了周邊商圈的發展；

2、投資因素：目前個人投資渠道較少,股市、債券等投資回報不理想,

國內外連鎖機構競相圈地,搶占市場,也加大了商鋪的需求量;

二、投資商鋪的優勢

1、穩定性：相對于股市、債券等,其穩定性是其他很多投資渠道所不

能比擬的,而大多數投資者認為,投資商鋪可以獲得穩定的收益；

2、能長期升值：從投資者的角度,認為物業是會長期升值的；

3、具有高回報率：住宅回報率一般只有6％～8％,而商鋪的回報率可

達8％～12％,甚至15％,對投資者具有誘惑力；

4、具有投資潛力：

三、商鋪投資者的類型

1、專業的商鋪投資商：擁有較為雄厚的經濟實力,做大型商鋪投資,

購買商鋪的產權或經營權,出租給各個經營商；

2、小型商鋪投資商：擁有一定的閑散資金,適宜個人;

四、商鋪的主要類型

1、新建住宅底商：目前已成過時趨勢；

2、已經形成規模的大型商業街區：

3、大型人流集散地：

五、商鋪投資的類型：購買和租賃,購買又分初始購買和二手購買,租

賃又分直接租賃和轉租;

六、商鋪選擇的六大要素：人氣,位置和交通,鋪型設計,物業管理,商

業承載量,升值潛力;

七、商鋪價值的市場分析

1、是否處于核心商圈：核心商圈的力量是巨大的,是否處于核心商圈,

其價值的相差可達數倍；

2、市政規劃如何：市政規劃可讓一個項目或區域的商業價值大起大落,

對商業的巨大影響不可不引起重視,比如城市交通建設,市政工程建設,城

市規劃；

3、掌握租金水平及未來走勢：這對大多數投資者來說較難,但他對投

資收益的判斷至關重要；

4、選擇成熟地段：地段的重要性是多數投資者所關注的；

5、注重長線收益：投資決策時切忌只顧現實利益,投資是一個長期行

為；

八、商鋪投資收益率的計算

1、租金回報率分析法

公式：稅后月租金－每月物業管理費×１２/購買房屋總價

這種方法算出的比值越大,就表明越值得投資;

優點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關系,是選擇“績優地產”

的簡捷方法;

弊病：沒有考慮全部的投入與產出,沒有考慮資金的時間成本,因此不

能作為投資分析的全面依據;對按揭付款不能提供具體的分析;

2、租金回報率法

公式：稅后月租金－按揭月供款×１２/首期房款＋期房時間內的按揭

款

優點：考慮了租金、價格和前期的主要投入,比租金回報法適用范圍更

廣,可估算資金回收期的長短;

弊病：未考慮前期的其它投入、資金的時間效應;不能解決多套投資的

現金分析問題;且由于其固有的片面性,不能作為理想的投資分析工具;

3、ＩＲＲ法內部收益率法

公式：ＩＲＲ＝累計總收益/累計總投入

優點：考慮了投資期內的所有投入與收益、現金流等各方面因素;可以

與租金回報率結合使用;ＩＲＲ收益率可理解為存銀行,只不過我國銀行利

率按單利計算,而ＩＲＲ則是按復利計算;

弊病：通過計算ＩＲＲ判斷物業的投資價值都是以今天的數據為依據

推斷未來;而未來租金的漲跌是個未知數;惟有一點是可以確定的：市場的

未來是不確定的,有升值的可能,也有貶值的可能,只是看升值、貶值哪種可

能性大了;所以還要進行投資敏感性決策分析;作為投資行為,投資者關注

的是收益與風險,通過對ＩＲＲ的分析發現相關性最高的是房價、租金以及

能否迅速出租;由于房價是已知的,于是能否準確預告租金水平及選擇投資

項目便成為投資成敗的關鍵;

九、投資商鋪的風險因素及防范

1、政策風險：產業政策、稅收政策、信貸政策等,把握房地產政策周

期是防范商鋪投資政策風險的重要舉措,把握政策調控的時滯及其原因是

風險防范所必須的；

2、行業風險：行業周期風險、商業行業的風險、房地產行業的運行風

險和泡沫風險等,密切關注相關信息,規避風險；

3、操作風險的防范：注意區域內商鋪的總量和增量,把握投資時機,

注意物業管理,考察商鋪所在商業區的種類和規模,密切關注環境特征與自

身特性;

十、投資商業地產重要的是前期策劃,強調的是理性投資,應持謹慎性

原則;

我們在開發商業地產時,可以有針對性地策劃,有一些項目可以針對專

業的商鋪投資商,專業的商鋪投資商擁有較為雄厚的經濟實力,可以購買商

鋪的產權或經營權,出租給各個經營商,若其整體取得經營權,則我方可以

此優質資產融資,達到預期目標；有一些項目可以針對小型商鋪投資商,就

應策劃適宜的投資模式,給投資者一個較為理想的預期,以達到雙贏或多

贏;

開發商業地產,應有以投資者為主的思想,通過市場分析,評估商鋪的

價值,按投資者的需求選擇適宜的地塊,有針對地做好商鋪的策劃,體現商

鋪價值的最大化;

Ⅵ、案例分析

一、東方新天地

東新天地由和記黃浦開發,為地鐵上蓋工程,位于北京市王府井大街入

口處,寬50米,長1000米,營業面積為上下兩層負一層、一層,共分為5部

分：繽紛新天地、都市新天地、庭苑新天地、寰宇新天地、活力新天地;

各部分各有一個主入口,有一個主力店——晨曦百貨,精品店以服飾包括珠

寶、飾品等為主,配以餐飲大食代、元綠回轉壽司等品牌店、娛樂電影院、

東方甜心兒童主題樂園等等;

店鋪標準開間8.1米,進深有長有短,走道呈弧形,5個組成部分通過負

一層不同特色的中庭自然分隔開來；負一層通過大面積的兩層通透,弱化了

非平街層的感覺,且它與地鐵站相連；同時,商業僅一層、負一層兩層,將商

業體量控制在了合適的范圍內,商業價值得以充分提升；垂直交通主要是通

過扶梯來完成；車庫位于負三層;

另外,該項目的高差處理也特別有意思,位于王府井大街的入口與另一

端入口有約4~5米的高差,通過每個入口處平緩的坡度消化1米高差,使兩

端入口處于一個平面上;

二、寧波天一廣場

寧波天一廣場地處寧波最繁華的商業街——中山東路及藥行街交匯處,

由寧波城建投資控股有限公司投資14億元精心打造;廣場總占地面積萬m2,

總建筑面積22萬m2,其中中心廣場面積萬m2,水體面積6000m2,綠化率32%;

廣場由美國摩爾達設計師事務所設計;

1、定位：是寧波乃至浙江有史以來規模最大的商業舊城改造項目;

2、融資方式：政府項目,企業運作

3、4大商業體系：服裝、餐飲、娛樂、精品,10大業態,250余家商戶

1精品區：國際購物中心萬m2；

2女裝區：3萬m2；

3男裝區：萬m2；

4超市：樂購超市萬m2；

5綜合區：共萬m2,包括銀泰太平洋百貨、蘇寧電器、永樂電器;

6餐飲區：包括象山石浦海鮮飯店8000m2,水街風情餐飲街萬m2,還有

KFC、麥當勞等20余家品牌餐飲店；

7新彩虹娛樂總匯7000m2；

8麗池休閑浴場8000m2；

9天一數碼港8000m2；

10童夢樓青少年兒童世界萬m2包括6000m2兒童百貨,800m2兒童樂

園,3000m2兒童書店,1000m2兒童餐飲;

4、景觀定位

1城市客廳

2時尚、科潔、現代

3材質有玻璃、不銹鋼、花崗巖

4景觀：親水、綠色、開闊

——引入激光水幕電影

——休閑水街

——亞洲規模最大、檔次最高的音樂噴泉,有2000只噴嘴,

噴高最高達40米;

——在中山東路主入口上,種植著6棵來自澳大利亞的“加

拿列海棗樹”;

5、管理模式：企業管理為主體,政府執法為保障

6、服務理念：一站式、一門式服務,統一在客戶服務中心

7、經驗教訓

1廣大市民的慣性消費心理,某些高檔商店門可羅雀,一系列的促銷活

動有所改善;

2基礎設施不夠完善,廁所、自動扶梯指向不明,結構過于迂回,商鋪均

好性差,通過三次制作指示、導向牌后,情況得到改善;

3篩選經營戶需要一個較長期的過程,事實上,經營戶的素質對項目的

成敗非常重要;