地塊區域價值分析報告

地塊區域價值分析報告

一、 長沙市房地產各區位（板塊）分析：

隨著城市化建設進程的加快，樓市發展越來越快，樓盤規模不斷擴大，各區

域樓盤主要是圍繞東塘板塊、烈士公園板塊、城南板塊、人民東路板塊、城北板

塊、河西板塊、五一商圈板塊這八大板塊展開。

1、各板塊分析：

⑴東塘板塊：

代表樓盤有名都花園、亞華·香舍花都、曙光大邸、書香名邸、鑫天鑫城、

維一星城、明星村、鴻鳴中心等，主要分布在勞動路沿線，規模較大，以高層建

筑為主，因地處于東塘成熟商業圈內，配套設施完善、商業繁華、乃寸金之地，

均價一般處于2800元/平米以上。

成熟的商業和明顯的地段優勢是該板塊先天的優勢，也決定了該板塊樓盤的

高檔市場定位。在樓盤的產品開發特別是環境和戶型方面，從維一星城到亞華香

舍，該板塊始終走在最前列，代表著長沙房地產高檔產品開發和銷售的最高水平。

⑵烈士公園板塊：

代表樓盤有夢澤園、王府花園、公園11號、濱湖嘉園、都市先鋒、新華聯

家園、泰時新雅園、四季花城。該板塊中高檔樓盤比較集中，供應量大，競爭相

對激烈。在環境方面主要依托烈士公園的自然環境以及與火車站的近距離，規劃

都為高檔住宅，以小高層和高層建筑為主，另有少量的別墅（夢澤園）。目標消

費群主要為三湘、南湖大市場的個體私營業主，均價在2600元/平米以上。

⑶城南板塊：

代表樓盤有華麗家族、翡翠林居、湘中海·星之都、華盛家園、湘銀嘉園、

白沙花園、萬事佳景園等。該板塊的樓盤主要分布在芙蓉南路兩側和赤嶺路南側，

在交通方面主要依托已建成的芙蓉路、二環線和規劃的書院路。在同檔次產品開

發上，該板塊各樓盤的品質都較高，該板塊在長沙消費者心中已形成高品質中、

高檔商品房區域的形象，因此，該板塊樓盤在同檔次的市場競爭中有一定的優勢。

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⑷人民東路及體育新城板塊：

代表樓盤有南都·西街花園、仁和·香堤雅境、星城世家、水云間、頤美園、

佳潤新城、朝陽欣園、美林景園、綠城·桂花園等項目。該板塊主要集中分布在

人民東路兩側依托人民東路的交通，以馬王堆專業市場和長沙火車站附近專業電

腦市場經營管理者為主要目標消費群，因此，該板塊的樓盤定位都在中高檔，均

價在2800元/平米左右。在激烈的競爭中，頤美園在該板塊占據了制高點，其價

格在該板塊最高（均價達3000元/平米）但由于其地理位置的優勢使得其銷售狀

況最好。

⑸城北板塊：

代表樓盤有左岸春天、金鷹·圣爵菲斯、智邦·城市花都項目、新家園、江

濱玫瑰園、錦繡華天、順天?北國風光、濱江麗園、天健項目、珠江等項目。該

板塊的樓盤主要集中于芙蓉北路開福區政府附近，因其地理位置較偏的原因，此

地區在配套方面不太完善；環境方面主要靠小區自己的園林設計，因此中、高檔

供應量相對較少，目標消費群體主要以白領為主，均價在2400—2600元/㎡之間。

⑹河西板塊：

代表樓盤有新外灘花園、陽光100、金牛山莊、香格里·麓山、卓越蔚藍海

岸等項目，其目標消費群主要為學校教師和高新產業開發區的經營管理者，因此

在供應上處于兩極分化的狀況。定位中低檔的有咸嘉新村和靜園山莊，定位為中

高檔的有江景樓盤江岸景城、沁園春以及別墅荷塘月色?世博城、悅喜國際山莊。

其中，由于城西高層消費群規模相對小而江景樓盤均價2600元/㎡相對河東過

高，銷售狀況較差。以湘江、岳麓山和橘子洲為天然景觀，具有先天的人文和自

然環境優勢，均價一般在2800元/平米以上。建筑以高層為主（便于觀景），且

建筑密度較大，容積率較高，銷售狀況一般。

⑺五一商圈板塊：

代表樓盤有BOBO國際、青年公寓、五一新干線、英尚國際、曼哈頓新貴。

這里有眾多的商業地產項目欲噴薄而出，住宅小區則可遇難求，極為稀缺。

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2、本區域項目所在板塊詳細分析：

隨著對接長株潭三市交通的“黃金干線”——芙蓉路的全線貫通，使得芙蓉

南路沿線的土地迅速增值，帶動了南城房地產開發的熱潮，同時，韶山路改造工

程的完成，南城的交通狀況也得到了極大的改善。隨著芙蓉路的全線貫通，其兩

廂土地也將以此為載體，迎來大量的人流物流。這條黃金干道，使得原來荒涼之

地頓成投資興業的熱土，其地價一路飆升。諸多地產開發商敏銳地捕捉到了這一

巨大商機，紛紛搶灘圈地，大興土木，芙蓉南路周邊的房地產開發呈現出前所未

有的熱潮。

上海城、白沙花園、名城、華盛家園、湘中海·星之都、檸檬麗都、萬事佳·景

園、湘銀嘉園、富綠新村、翡翠林居等，一大批樓盤相繼出場，讓南城消費者感

覺到了亂花迷眼的無從挑選。20多個房產項目將芙蓉南路緊緊包裹，經濟適用

房、中高檔商品房、商住樓等樓市題材爭奇斗妍。圍繞南郊公園、圍繞芙蓉南路，

一個嶄新的南部樓市生態住宅區逐步成形。仁和家園的銷售最先一空，其負責人

表示，選擇在芙蓉南路附近做樓盤，就是看準了南郊公園的生態、休閑和城市南

移這個趨勢，目前樓盤已經升值。 更激烈的競爭在后面——芙蓉南路與環線交

接處，種種跡象表明，更多隱密的資本正擬有所動作。湘中海·星之都、檸檬麗

都等新樓盤，其傾情打造的長沙 “都市新庭院”在芙蓉南路兩廂挺拔的天際線

后節節拔高。甚至，這種板塊雛形的發展，感染并輻射到了二環沿線的物業，從

韶山路一徑延伸過來的華銀園、到香樟路附近的德馨園，以及井灣子附近綠蔭家

園、佳園星城、景灣小區等多個經濟適用住房樓盤，甚至是因此而納為了內陸湖

的同升湖山莊，將整個南城的地產大戰點染得生機勃勃。

芙蓉南路、雨花大道、南大橋及二環線的拉通，特別是芙蓉路的改擴通車、

體育新城的興建和省政府南遷，使近年來城南市政建設日趨完善。眾多品牌地產

的進駐提升了區域居住品質。上海城、智邦家園、創遠景園、翡翠林居、華盛家

園、湘銀嘉園、萬事佳·景園、都市陽光等，運用不同的設計理念，給這一區域

的樓市產品增添了新的色彩，購房者們也因此有了更多選擇。

南城樓盤以前普遍定價較低，一方面與眾多的經濟適用住房拉平了南城房價

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有關，另一方面，較為低廉的地價，讓開發商有了比較彈性的定價空間。但是項

目中的上海城、檸檬麗都等項目已經已經開始拉升南城的房價。

據悉，目前在天心生態新城的各類開發建設項目共有43項，其中行政事業

單位用地項目13個，房地產項目22個，工業企業辦公總部4個，大型市場1

個，其他3個，總用地面積7832畝，總投資達69億元。

二、 項目區位的介紹：

1、區域描述：

南長沙是省會長沙的南大門，是長株潭經濟一體化的前沿陣地，為長沙拓南

擴城的“橋頭堡”。隨著省政府機關大院南遷，一批重大文化設施、配套公益設

施將在城南拔地而起。在規劃中，省政府新址、省地質博物館、省青少年活動中

心、省群眾藝術館、會展中心、市科技館、音樂廳等一批省、市級重大文化設施、

建筑群落，將使這里成為省會行政文化中心，從而為南長沙的發展提供了無盡的

空間。

長沙南城——是長沙市“繁北拓南，西文東市，實現城市中心區擴容提質；

繁北提質，拓南興城，以大建設帶動大發展”以及“長株潭經濟一體化”的核心

代名詞，也是長沙市城市化、城市擴容的重要戰略部署之一，是長沙市城市發展

的熱點區域。特別是隨著芙蓉南路的拉通、韶山南路的改擴建、政府部門逐漸進

駐辦公、大量住宅項目開發，區域發展更是呈現出一派火熱局面，可以預見，該

區域在近期之內，從區域影響力來說，會成為全城矚目的焦點，從城市發展角度

來說，會以更快的速度真正意義上成為城市的中心，未來的新城市中心將向南長

沙轉移。

2、區域規劃發展分析：

從市政規劃來看，區域所在的天心區也對區域發展提出了更高質量的規劃。

天心區政府將南部新城區定位為生態示范區，提出以省政府新址為核心，以芙蓉

南路為軸線，力爭用5至15年的時間，建設一個生態環境優美，區域布局合理，

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基礎設施完善，經濟實力一流總面積約57平方公里的生態示范城。示范城以信

息、金融、醫藥、高科技農業等一批低污染、高附加值的新興產業為主，輔之以

旅游、文化、休閑娛樂產業，適合于高素質住宅社區的開發。同時，隨著省政府、

區政府、各大企事業單位的進駐，區域“中央政務區——CPD”的形象正在形成，

住宅與商業的升值空間變得顯而易見。

從開發成本來看，由于南城概念的炒熱，特別是隨著芙蓉南路的全線貫通，

其兩廂土地也將以此為載體，其地價一路飆升，大道兩廂可供開發的6000余畝

土地不但全部被開發商圈走，地價更是超過100萬/畝，開發成本逐漸高升。這

預示著長沙南城房地產項目的開發成本提高，未來將有一大批高素質、上檔次、

規模開發的社區會在該區域出現，突顯“羊群效應”。南城作為長株潭核心區域

的地位日益凸顯，隨著各種文化、教育、娛樂、醫療設施的不斷完善，隨著城市

經濟的迅速發展、城市空間的縱深拓展和人們生活方式的分化，南城勢必成為一

個生態優越、人文高尚、生活便利的理想片區，極為適合城市主流人群居住、工

作、消費、娛樂、健身。

據了解，目前僅芙蓉南路沿線，就有檸檬麗都、金秋盛德城、萬博城等十多

個項目在建。南城的大型居民區不但數量眾多，而且大多數在建，所以現在看起

來，南城是個大工地，但這些大居民區的交房高峰期在明后年，隨著交房高峰和

居民的大批入住，南城將在極短的時間內形成巨大的人流和購物需求；隨著生態

新城的形成，南城居住中心的形成，大量的中高收入人群涌入南城，將會在短時

間內極大的拉升南城區域的消費水平。

未來一段時間，南部生態新城區域將陸續投入上百億，建設一個基礎設施完

善、區域布局科學、生態環境優美、產業結構合理的新城區。建成之后，南城將

成為21世紀人與自然和諧發展的新型生態城、生態型的省級行政文化中心、長

株潭核心區域的高尚住宅區和長沙最富吸引力的城市休閑場所。

3、區域配套及發展：

區域的文化、公益設施非常豐富，以省府綠化廣場為中心，省地質博物館、

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省科技館、省群眾藝術館、省青少年活動中心等一大批省、市級重大文化設施正

在緊鑼密鼓的籌建中。一部分高標準的醫院、全日制學校、社會福利院等一批社

區公益設施也將相繼落戶到此，它們將極大地推動該區域住宅項目的開發速度。

目前該區域還沒有形成就業中心和商圈的概念，不過隨著省政府和區政府的遷

入，該項目周邊將打造未來長沙最大的就業中心和商圈——南長沙生態商務區。

從交通結構來看，外部交通雖然比較發達，但相對單一，長沙市兩大城市主

干道韶山路、芙蓉南路貫通區域，但可以讓現在的城市中心與地塊所在區域的物

理距離在拉近，同時讓老百姓的心理距離也逐漸地在縮小。地塊內部交通組織體

系完善，貫通各城市機能組織，具有極好的生活組織系統發展前景。

有關人士分析，未來長沙政治、經濟、文化中心區域必然會以五一大道和湘

府路兩條東西向迎賓大道為橫坐標，芙蓉路、韶山路、火星大道三大南北主動脈

為縱坐標，交錯形成六個財富原點，形成長株潭經濟一體化進程中的財富助推引

擎。 五條城市主干道中有三條就貫穿本區域之內。

三、 項目地塊土地價值研判：

1、湘府路地塊

1）地理位置介紹及土地性質介紹：

⑴地理位置介紹：

本案地塊位于長沙市南城的中心位置，緊鄰政府職能部門的核心辦公區域，

項目地塊北臨湘府路，東臨新聯路，與省政府隔路相望，距省政府新址僅500

米。西部鄰近湘江風光帶。向東位省地質博物館、省青少年活動中心、省群眾藝

術館、會展中心、市科技館、音樂廳等一批省、市級重大文化設施、建筑群落；

南臨長沙市環保工業園等一批連接“長株潭”城市經濟帶的產業基地；項目周邊

集中了近16所大中小學校；大量的住宅小區；所以，從規劃前景看，本地塊處

于集政治、文化、經濟三位一體的中心區域，是長沙未來的中央政務區（CPD），

發展前景不可限量。

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項目地塊與80米的城市主干道——湘府路接壤，通過湘府路與芙蓉南路、

韶山南路相連，距（市中心）賀龍體育中心僅需10分鐘。

⑵土地性質介紹：

項目地塊為典型的江南丘陵類型，地形高低起伏變化較大，而且地勢高，整

體上均高于周邊項目，地表多為原生灌木叢及山林。整個項目地形呈不規則的“V”

字形，所有待開發土地大部分為山丘、原生山林和小型水庫、魚塘以及高升村農

用地。

2）地塊周圍的景觀和環境：

⑴綠化環境：

由于項目地塊地處天心生態新城的核心區域，同時，省、區政府的綠化建設

造就該區域的得天獨厚的環境優勢，加之周邊地塊均為丘陵地型，有大量的原生

灌木叢、山林、小型水庫等，項目的東面的省政府綠化廣場，西部的湘江風光帶，

在芙蓉南路的西面還將新建新開公園和石沖公園，周邊環境非常的好，特別適宜

于居住。

⑵周邊歷史人文：

項目區域雖為新城區，但文化氛圍較為濃厚。項目周邊大中院校眾多，周邊

還有省、區政府的公務員小區，芙蓉南路沿線東側幾乎全部是大中院校，周邊的

人口的文化素質和生活檔次相對比較高，形成高尚居住區域。本項目所面臨的人

文環境得天獨厚，非一般項目可比擬。

⑶周邊居住環境情況：

項目北部為天興區政府及擬建的寫字樓、酒店等公建；項目西部為天興區政

府公務員小區、省醫療中心等一些市政機關單位或是文化娛樂用地；項目東部為

拆遷安置房，向東1-2公里為汽車南站；項目南部為規劃發展用地；項目向東三

公里為省植物園、項目向西1公里左右為省政府綠化廣場，項目自身還將規劃一

個占地面積2萬平方米的社區綠化廣場，因此整個項目的居住環境在未來來看還

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是非常好的，而且，該區域屬于未來規劃的生態居住區，整體環境質量較高。

⑷項目地塊對周邊項目的影響：

項目所在區域的影響為區域地標，新的省政府、天心區政府已經成為長沙市

民關于該區域的地標認識。項目區域為長沙新城區的焦點，在經濟地位上有著新

城區發展核心的經濟作用。

3）周圍的交通狀況；

項目地塊與芙蓉南路、湘府路接壤。項目前的湘府路東西貫穿于整個項目地

塊，東接芙蓉南路，西連韶山南路。

湘府路現已開通了805線公交車，并且省政府也給公用事業局下了文件，要

求全面開通湘府路、芙蓉路沿線的公車路線。預計在05年這里將會相繼開通幾

路公交車線路，屆時交通將會得到進一步的改進及完善。

據悉，天心生態新城內共規劃市政道路51條，其中36米寬以上的13條，

30米寬的15條。“六縱六橫”的路網骨架業已成型，“六縱”即書院路、芙蓉

南路、韶山路、石竹路、新姚路、韶高路；“六橫”即二環線、友誼路、韶洲路、

湘府路、杉木沖路、繞城公路，它的建設為天心生態新城的崛起提供了先決條件。

現“六縱”只有石竹路尚未動工。

⑴芙蓉路：

芙蓉路屬于長沙南北方向的重要交通動脈，又位于長株潭三市融城的核心黃

金地段，這條大道曾被高度評價為“三湘第一大道”；湖南省政府新址的南遷，

更是關鍵性地強化了這條大道的“命脈”作用。這條大道在整個湖南的版圖中，

都將具有紅色的中心地位。這里既是全湖南省的行政中心，又是長株潭三市融城

的核心區域，將成為南城的城市綜合功能發展軸。芙蓉南路幾乎與南城的大部分

道路相接或是相臨，如與建設中的友誼路、韶洲路相接，與湘府路相接，與規劃

中的杉木沖路、桂花坪路等路相接，它能方便各處的人流、車流來到湘府路上，

增加人氣，還能促進湘府路段上的住宅、商業進一步地發展。

芙蓉路路寬100米，全長46公里，綠化帶占了50米，是長沙綠化率最高的

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道路。芙蓉南路修建以前，長沙城僅僅局限于二環線以內。隨著芙蓉南路的拉通

和省政府的南遷，天心生態新城迅速崛起。

在雨新路與芙蓉南路交界處、木蓮沖路與芙蓉南路交界處均有地鐵入口，且

兩入口現階段均建成約5000平方米的綠地。

⑵湘府路：

湘府路西至湘江大道 (七水廠處)，與新開鋪路相接，東至白沙灣路。湘府

路路面寬86米，雙向6車道，是南長沙最雄偉的東西向城市主干道。該道路沿

線綠化帶比五一大道還寬20米，非機動車道比五一大道還寬10米，為長沙又一

標志性道路，將建設成為南城文化產業發展軸。

在本項目區域湘府路西與芙蓉南路相接，東連通拓寬的韶山南路，構筑了完

善的南城交通網。還與以后規劃中的石竹路、高升路相接，不僅服務于省政府的

搬遷和天心生態新城及農博新城的建設，同時為二環線以南地區東西向交通快速

疏散和長株潭三市融城創造了較好的條件。

⑶天心環保大道：

北跨芙蓉南路，南接書院南路，橫貫天心環保工業園，將成為加速長沙城南

園區工業發展的交通動脈。天心環保大道全長1.66公里,寬46米,總投資4000

萬元,按照城區一級道路標準設計，一期工程全長1.14公里；

⑷本區域道路特點：

A、區域內交通一橫一縱(一橫：湘府路；一縱：新聯路)，兩條主干道和數

條干道交叉縱橫覆蓋項目所在區域，組成立體、通暢的交通網絡。

B、本區域內的湘府路、芙蓉路、韶山路均為長沙市的城市主干道，幾乎與

市內的大部道路都相接或是相臨，交通非常方便，四通八達。而且本區域內的道

路全部為新修道路，路面狀況非常好，道路寬敞、車流暢通。

C、區域內的新聯路沿線，大部分都為住宅用地，只有小部分為行政用地或

是金融商業用地。

D、隨著一些大型場館的修建及機關單位的陸續南遷，這里的交通將會更加

地完善。據悉，明年在湘府路及芙蓉南路段也將會新增大量的公交線路。

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⑸公交車線路一覽表：

芙蓉南路公交線路一覽表

線路 運營時間 起止 途徑

勞動廣場、白沙路口、侯家塘、黃土嶺北、黃土

嶺南、涂家沖、新姚路口、省電大、友誼路、芙

蓉路口、友誼中路、韶山路口、井灣子、紅星、

勞動廣場—植物園、汽車南站、省外貿學校、機場口、湖南

134路 6：00—21：00

勞動廣場 工程職院、三環線橋、炮兵學院、黑石鋪、七水

廠、二豹子嶺、1103廠、文化村、新開鋪、橋頭、

廣廈新村、公用汽車廠、金盆嶺、毛家咀、火車

南站、大椿橋、1師范、勞動廣場

汽車南站－汽車南站、九公里、莫家垅、莫家坳、劉家坪、

105路 07:00－19:00

大托機場 先鋒村、機場口、大托機場

湘府路公交線路一覽表：

洪山橋、金帆小區、報業大廈、晚報大道口、蓉園

6：00—22：00夏小區、五里牌、火車站、金蘋果市場、家潤多超市、

洪山橋—

季 曙光路、左家塘、雨花大道西、友誼新村、勞動路

805路 天心區政

6：30—21：00冬立交橋西、勞動路立交橋東、樹木嶺、雨花分局、

府

季 新星小區、雨花區交警隊、樟樹屋、香樟路口、林

校、井灣子、紅星大市場、高升村、天心區政府

4）地塊周圍的配套設施情況：

⑴購物場所：

項目地塊周邊的購物場所有：。

⑵文化教育：

項目地塊周邊的學校有：鐵道學院、省經干院、省煙草技術學校、外國語學

校、稅務專科學校、中醫學院、林學院、省電大等眾多中、高等院校。

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⑶醫療衛生：

項目地塊距長沙市中心醫院約十分鐘車程，地塊周邊有金沙大藥房、全洲大

藥房、博雅眼科醫院，在芙蓉南路沿線還將興建一個大型的省醫療中心、黑石醫

院和大托醫院。

⑷金融服務：

項目地塊周邊金融機構有：中國建設銀行、農業銀行、農村信用社等金融服

務營業點。從規劃圖上可知，以后在芙蓉南路沿線將新建大量的金融服務項目。

⑸郵政服務：

在芙蓉南路與韶洲路交匯處將新建青園郵政通信分局，與和平路交匯處也將

新建梓楓郵政通信分局。

⑹娛樂、餐飲、運動：

目前項目地塊周邊可供娛樂運動用場所較少，檔次不高；餐飲類有：銀苑大

酒店、幸福人人家、瓦屋山莊、四海大酒店等，近幾年在芙蓉南路與披塘路相交

處和韶洲路與韶高路相交處將新建兩個較大的影劇院。

⑺游樂休憩設施：

湖南省植物園位處項目地塊東面4公里外，近幾年在項目的南面還將興建兩

個大型的桂花坪公園和園藝公園。在芙蓉南路西側也將新建古沖公園和新開公

園、石牌公園。

5）項目地塊的SWOT分析：

⑴項目地塊優勢：

? 項目地處未來規劃的城市中心區，是長沙乃至整個湖南省的中央政務區，

發展潛力巨大；

? 在綠化環境上，項目的原生資源豐富，開發時適當予以保留，一方面可

以節約日后的綠化費用，另一方面更為項目增添了在環境賣點中的獨有優勢；

? 項目地塊為典型的江南丘陵類型，地形高低起伏變化較大，而且地勢高，

整體上均高于周邊項目；

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? 原有良好的環境，減少了項目開發中環境改造的成本，而不存在諸如治

安、污染源等難以改造的難題；

? 區域內交通兩橫三縱，五條主干道和數條干道交叉縱橫覆蓋項目所在區

域，組成立體、通暢的交通網絡；

? 除了省政府和天興區政府外，周邊規劃有省地質博物館、省青少年活動

中心等一批省、市級重大文化設施、建筑群落，將會極大的改變和完善該區域作

為中央政府區的硬件配套設施；

⑵項目地塊劣勢：

? 從地塊的地形上來說，坡地地形在帶來一定景觀優勢的同時，也增大了

施工的土方量，增大了開發成本；

? 目前項目周邊地區公共交通還不是很完善，出行的資金成本和時間成本

較高；

? 項目所在區域在長沙人心目中還屬于郊區概念，目前還沒有被長沙人認

同；

? 項目周邊的居住和工作區域還不太成熟，人氣不足。

⑶項目地塊機會：

? 省政府、天心區政府、法院等機關單位已經遷入該地區，近幾年還將會

有大量的企事業單位相繼遷入，省地質博物館、省青少年活動中心、省群眾藝術

館、會展中心、市科技館、音樂廳等一批省、市級重大文化設施、建筑群落也將

在此建成，它們的到來將極大的提升項目周邊的人氣；

? 天心區委、區政府宏偉藍圖的逐步實施，南部生態新城的打造，將為項

目的發展提供良好的外部環境，成為長沙未來的行政中樞和經濟發展核心地帶；

? 本地塊屬小丘陵地形，地塊內地勢起伏不平，土地平整工作量較大；

?

項目周邊有較多的待開發地塊，對項目后期開發有一定的威脅；

5）項目地塊的價值分析：

（1） 芙蓉南路周邊地價情況及發展趨勢：

隨著2003年芙蓉南路的全線拉通，芙蓉南路周邊的土地價格迅速飆升，

由2000年初的20萬元/畝左右，迅速上升到80-90萬元/畝，好的地塊的價

值更是飆升至100萬元/畝以上，2004年隨著省政府和天心區政府的遷入，

以及沿芙蓉南路八大館場（配套設施）規劃的確定，芙蓉南路周邊地價普遍

上漲至100萬元/畝，鄰近省政府等好地段的價位更始已經上升至150萬元/

畝。

（2） 湘府路沿線地價情況及發展趨勢：

隨著2004年湘府路的貫通，使得芙蓉南路、韶山南路和火星大道連成

一個整體，極大的改善了南城省政府區域的的交通狀況，使得省政府新址區

域到市中心各處的時間驟減致10-15分鐘，拉近了南城與市區的距離。

隨著省政府的遷入，帶動了周邊開發的熱潮，目前湘府路沿線土地已經

基本上被各個開發商拿走，土地價格更是至逼市中心價格，達到100-150

萬元/畝。象湘府中路長沙奧林匹克花園地塊的土地價格已經超過了100萬

元/畝。

（3） 鑒于項目地塊的優越位置、良好的交通及配套設施、以及未來南城（天

心生態新城的建設）的巨大發展潛力，該地塊的土地價格已經在120

萬元/畝，同時，隨著周邊的不斷完善，每年價格還在按照15-20%的

比例上漲。

2、火星大道與芙蓉南路交叉地塊

1）地理位置介紹及土地性質介紹：

⑴地理位置介紹：

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本案地塊屬于南天心環保工業園片區，項目地塊西臨芙蓉南路，南臨火

湖

星大道，東、北方向與湖南天心環保工業園接壤。距湖南省政府新址5分鐘車程，

臨近湖南環保科技產業園，南臨長沙縣，本地塊處于集政治、文化、經濟三位一

體的中心區域和-長珠潭一體化的核心區域，為株洲、湘潭進入長沙的南大門，

發展前景不可限量。

⑵土地性質介紹：

項目地塊為典型的江南丘陵類型，地形高低起伏變化較大，項目地塊沿芙蓉

南路呈不規則狀，南北長，東西短。

2）地塊周圍的景觀和環境：

⑴綠化環境：

根據本片區現狀土地利用情況和各功能區之間的關系，結合長沙市的發展

目標，所在片區劃分為“一心兩園三片”共六個功能分區，擁有獨特的生態資

源，根據長沙發展規劃，園區綠化采用點、線、面相結合，盡可能成片布置綠

化，片區內綠化樹林配置則遵循對比原則，高低搭配、點面結合形成一個立體

綠化系統。

片區內規劃出了大面積的東西向南繞城公路環城林帶、集中的生態隔離帶

外還規劃有近56公頃的街頭綠地、公園綠地，地塊臨近石牌公園、長韶公園，

并與長大廣場、先鋒廣場相鄰。

⑵周邊歷史人文：

項目區域雖為新城區，但文化氛圍較為濃厚。項目周邊大中院校眾多，周邊

還有省、區政府的公務員小區，芙蓉南路沿線東側幾乎全部是大中院校，周邊的

人口的文化素質和生活檔次相對比較高，形成高尚居住區域。本項目所面臨的人

文環境得天獨厚，非一般項目可比擬。

⑶周邊居住環境情況：

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項目北部為天興區政府及擬建的寫字樓、酒店等公建；項目西部為天興區政

府公務員小區、省醫療中心等一些市政機關單位或是文化娛樂用地；項目東部為

拆遷安置房，向東1-2公里為汽車南站；項目南部為規劃發展用地；項目向東三

公里為省植物園、項目向西1公里左右為省政府綠化廣場，項目自身還將規劃一

個占地面積2萬平方米的社區綠化廣場，因此整個項目的居住環境在未來來看還

是非常好的，而且，該區域屬于未來規劃的生態居住區，整體環境質量較高。

⑷項目地塊對周邊項目的影響：

項目所在區域擁有獨特的自然和人文生態資源，為長沙的南大門，區域地標，

新的省政府、天心區政府已經成為長沙市民關于該區域的地標認識。項目區域為

長沙新城區的焦點，在經濟地位上有著新城區發展核心的經濟作用。

3）周圍的交通狀況；

⑴芙蓉路：

芙蓉路屬于長沙南北方向的重要交通動脈，又位于長株潭三市融城的核心黃

金地段，這條大道曾被高度評價為“三湘第一大道”；湖南省政府新址的南遷，

更是關鍵性地強化了這條大道的“命脈”作用。這條大道在整個湖南的版圖中，

都將具有紅色的中心地位。這里既是全湖南省的行政中心，又是長株潭三市融城

的核心區域，將成為南城的城市綜合功能發展軸。芙蓉南路幾乎與南城的大部分

道路相接或是相臨，如與建設中的友誼路、韶洲路相接，與湘府路相接，與規劃

中的杉木沖路、桂花坪路等路相接，它能方便各處的人流、車流來到湘府路上，

增加人氣，還能促進湘府路段上的住宅、商業進一步地發展。

芙蓉路路寬100米，全長46公里，綠化帶占了50米，是長沙綠化率最高的

道路。芙蓉南路修建以前，長沙城僅僅局限于二環線以內。隨著芙蓉南路的拉通

和省政府的南遷，天心生態新城迅速崛起。

在雨新路與芙蓉南路交界處、木蓮沖路與芙蓉南路交界處均有地鐵入口，且

兩入口現階段均建成約5000平方米的綠地。

⑵湘府路：

湘府路西至湘江大道 (七水廠處)，與新開鋪路相接，東至白沙灣路。湘府

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路路面寬86米，雙向6車道，是南長沙最雄偉的東西向城市主干道。該道路沿

線綠化帶比五一大道還寬20米，非機動車道比五一大道還寬10米，為長沙又一

標志性道路，將建設成為南城文化產業發展軸。

在本項目區域湘府路西與芙蓉南路相接，東連通拓寬的韶山南路，構筑了完

善的南城交通網。還與以后規劃中的石竹路、高升路相接，不僅服務于省政府的

搬遷和天心生態新城及農博新城的建設，同時為二環線以南地區東西向交通快速

疏散和長株潭三市融城創造了較好的條件。

⑶天心環保大道：

北跨芙蓉南路，南接書院南路，橫貫天心環保工業園，將成為加速長沙城南

園區工業發展的交通動脈。天心環保大道全長1.66公里,寬46米,總投資4000

萬元,按照城區一級道路標準設計，一期工程全長1.14公里；

⑷本區域道路特點：

A、區域內交通一橫一縱(一橫：湘府路；一縱：新聯路)，兩條主干道和數

條干道交叉縱橫覆蓋項目所在區域，組成立體、通暢的交通網絡。

B、本區域內的湘府路、芙蓉路、韶山路均為長沙市的城市主干道，幾乎與

市內的大部道路都相接或是相臨，交通非常方便，四通八達。而且本區域內的道

路全部為新修道路，路面狀況非常好，道路寬敞、車流暢通。

C、區域內的新聯路沿線，大部分都為住宅用地，只有小部分為行政用地或

是金融商業用地。

D、隨著一些大型場館的修建及機關單位的陸續南遷，這里的交通將會更加

地完善。據悉，明年在湘府路及芙蓉南路段也將會新增大量的公交線路。

⑸公交車線路一覽表：

芙蓉南路公交線路一覽表

線路 運營時間 起止 途徑

勞動廣場、白沙路口、侯家塘、黃土嶺北、黃土

勞動廣場—

134路 6：00—21：00 嶺南、涂家沖、新姚路口、省電大、友誼路、芙

勞動廣場

蓉路口、友誼中路、韶山路口、井灣子、紅星、

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植物園、汽車南站、省外貿學校、機場口、湖南

工程職院、三環線橋、炮兵學院、黑石鋪、七水

廠、二豹子嶺、1103廠、文化村、新開鋪、橋頭、

廣廈新村、公用汽車廠、金盆嶺、毛家咀、火車

南站、大椿橋、1師范、勞動廣場

汽車南站－汽車南站、九公里、莫家垅、莫家坳、劉家坪、

105路 07:00－19:00

大托機場 先鋒村、機場口、大托機場

湘府路公交線路一覽表：

洪山橋、金帆小區、報業大廈、晚報大道口、蓉園

6：00—22：00夏小區、五里牌、火車站、金蘋果市場、家潤多超市、

洪山橋—

季 曙光路、左家塘、雨花大道西、友誼新村、勞動路

805路 天心區政

6：30—21：00冬立交橋西、勞動路立交橋東、樹木嶺、雨花分局、

府

季 新星小區、雨花區交警隊、樟樹屋、香樟路口、林

校、井灣子、紅星大市場、高升村、天心區政府

4）地塊周圍的配套設施情況：

⑴購物場所：

項目地塊周邊的購物場所有：。

⑵文化教育：

項目地塊周邊的學校有：鐵道學院、省經干院、省煙草技術學校、外國語學

校、稅務專科學校、中醫學院、林學院、省電大等眾多中、高等院校。

⑶醫療衛生：

項目地塊距長沙市中心醫院約十分鐘車程，地塊周邊有金沙大藥房、全洲大

藥房、博雅眼科醫院，在芙蓉南路沿線還將興建一個大型的省醫療中心、黑石醫

院和大托醫院。

⑷金融服務：

項目地塊周邊金融機構有：中國建設銀行、農業銀行、農村信用社等金融服

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務營業點。從規劃圖上可知，以后在芙蓉南路沿線將新建大量的金融服務項目。

⑸郵政服務：

在芙蓉南路與韶洲路交匯處將新建青園郵政通信分局，與和平路交匯處也將

新建梓楓郵政通信分局。

⑹娛樂、餐飲、運動：

目前項目地塊周邊可供娛樂運動用場所較少，檔次不高；餐飲類有：銀苑大

酒店、幸福人人家、瓦屋山莊、四海大酒店等，近幾年在芙蓉南路與披塘路相交

處和韶洲路與韶高路相交處將新建兩個較大的影劇院。

⑺游樂休憩設施：

湖南省植物園位處項目地塊東面4公里外，近幾年在項目的南面還將興建兩

個大型的桂花坪公園和園藝公園。在芙蓉南路西側也將新建古沖公園和新開公

園、石牌公園。

5）項目地塊的SWOT分析：

⑴項目地塊優勢：

? 項目地處未來規劃的城市中心區，是長沙乃至整個湖南省的中央政務區，

發展潛力巨大；

? 在綠化環境上，項目的原生資源豐富，開發時適當予以保留，一方面可

以節約日后的綠化費用，另一方面更為項目增添了在環境賣點中的獨有優勢；

? 項目地塊為典型的江南丘陵類型，地形高低起伏變化較大，而且地勢高，

整體上均高于周邊項目；

? 原有良好的環境，減少了項目開發中環境改造的成本，而不存在諸如治

安、污染源等難以改造的難題；

? 區域內交通兩橫三縱，五條主干道和數條干道交叉縱橫覆蓋項目所在區

域，組成立體、通暢的交通網絡；

? 除了省政府和天興區政府外，周邊規劃有省地質博物館、省青少年活動

中心等一批省、市級重大文化設施、建筑群落，將會極大的改變和完善該區域作

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為中央政府區的硬件配套設施；

⑵項目地塊劣勢：

? 從地塊的地形上來說，坡地地形在帶來一定景觀優勢的同時，也增大了

施工的土方量，增大了開發成本；

? 目前項目周邊地區公共交通還不是很完善，出行的資金成本和時間成本

較高；

? 項目所在區域在長沙人心目中還屬于郊區概念，目前還沒有被長沙人認

同；

? 項目周邊的居住和工作區域還不太成熟，人氣不足。

⑶項目地塊機會：

? 省政府、天心區政府、法院等機關單位已經遷入該地區，近幾年還將會

有大量的企事業單位相繼遷入，省地質博物館、省青少年活動中心、省群眾藝術

館、會展中心、市科技館、音樂廳等一批省、市級重大文化設施、建筑群落也將

在此建成，它們的到來將極大的提升項目周邊的人氣；

? 天心區委、區政府宏偉藍圖的逐步實施，南部生態新城的打造，將為項

目的發展提供良好的外部環境，成為長沙未來的行政中樞和經濟發展核心地帶；

? 目前項目周邊還處于待開發狀態，缺乏較大的房地產項目，更缺乏大的

品牌項目；

? 未來幾年將是長沙房地產快速發展的時期，從產品品質、價格等方面都

會有一定的提升；

⑷項目地塊威脅：

? 本地塊屬小丘陵地形，地塊內地勢起伏不平，土地平整工作量較大；

?

項目周邊有較多的待開發地塊，對項目后期開發有一定的威脅；

5）項目地塊的價值分析：

（4） 芙蓉南路周邊地價情況及發展趨勢：

隨著2003年芙蓉南路的全線拉通，芙蓉南路周邊的土地價格迅速飆升，

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由2000年初的20萬元/畝左右，迅速上升到80-90萬元/畝，好的地塊的價

值更是飆升至100萬元/畝以上，2004年隨著省政府和天心區政府的遷入，

以及沿芙蓉南路八大館場（配套設施）規劃的確定，芙蓉南路周邊地價普遍

上漲至100萬元/畝，鄰近省政府等好地段的價位更始已經上升至150萬元/

畝。

（5） 湘府路沿線地價情況及發展趨勢：

隨著2004年湘府路的貫通，使得芙蓉南路、韶山南路和火星大道連成

一個整體，極大的改善了南城省政府區域的的交通狀況，使得省政府新址區

域到市中心各處的時間驟減致10-15分鐘，拉近了南城與市區的距離。

隨著省政府的遷入，帶動了周邊開發的熱潮，目前湘府路沿線土地已經

基本上被各個開發商拿走，土地價格更是至逼市中心價格，達到100-150

萬元/畝。象湘府中路長沙奧林匹克花園地塊的土地價格已經超過了100萬

元/畝。

（6） 鑒于項目地塊的優越位置、良好的交通及配套設施、以及未來南城（天

心生態新城的建設）的巨大發展潛力，該地塊的土地價格已經在120

萬元/畝，同時，隨著周邊的不斷完善，每年價格還在按照15-20%的

比例上漲。

四、 總結：

如果幾年前談及長沙城南區域，給人的感覺是一個偏遠的區域，在那里投資、

居家并非星城人士首選。時至今日，隨著“拓南興北”、“長株潭經濟一體化”進

程的加快，城南區域作為長沙城市發展的重要地位已日漸凸現。“多年來，長沙

南城的房地產發展一直較慢，其主要原因在于缺乏亮點。”現在好了，隨著省政

府與相關單位搬遷規劃的正式實施，天心生態城的建設，以及長沙南部將與湘潭、

株洲兩城對接，南城將成為長株潭三座城市的中心地帶，數年后必將成為長株潭

三市之間的中心城區，使得長株潭經濟一體化從規劃上逐漸變為現實”。

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新南城作為將來的城市中心區域，都市化程度相當高，盡管尚未完全都市化。

這里人口居住密度較小，從而使得居住區的規劃可達到較高的設計標準，而地價

相對城市中心較低。因此，較高的住宅性價比在新南城這個城市次中心區更容易

實現；而與生活相關的購物設施、教育設施、交通體系、衛生醫療設施，在這個

區域也基本形成。

有專家預測，未來三到五年內，將有近30萬人陸續遷入該區域生活、工作。

屆時，一個商業繁榮、文化勃興、人氣聚集、生活配套便利、居住氛圍濃厚的未

來居住中心將在這片活力充沛的土地上迅速崛起。誰都不會懷疑,5～15年內,這

一區域將成為全省行政文化中心,能夠代表21世紀省會長沙新形象的生態核心

區域。

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