北京傲世創想文化傳媒有限公司與北京市蟹島綠色生態農莊有限公司合同糾

2023年12月3日發(作者：個人履職總結)

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北京市朝陽區人民法院

民 事 判 決 書

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原告：北京傲世創想文化傳媒有限公司，住所地北京市朝陽區化工路5號（東院）3幢104號。

法定代表人：呂友倫，經理。

委托訴訟代理人：孫娜，北京市京興律師事務所律師。

委托訴訟代理人：肖國兵，北京市京興律師事務所律師。

被告：北京市蟹島綠色生態農莊有限公司，住所地北京市朝陽區金盞鄉長店村北凌云6**號。

法定代表人：付秀平，董事長。

委托訴訟代理人：李兆翼，泰和泰（北京）律師事務所律師。

原告北京傲世創想文化傳媒有限公司（以下簡稱原告）與被告北京市蟹島綠色生態農莊有限公司（以下簡稱被告）合同糾紛一案，本院立案后，依法適用普通程序獨任制，公開開庭進行了審理。原告之委托訴訟代理人孫娜、肖國兵，被告之委托訴訟代理人李兆翼到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告向本院提出訴訟請求：1.判令被告支付原告拆遷騰退利益500000元（包括停產停業損失、搬家補償費、搬家獎勵費、房屋重置成新價及裝飾、裝修損失等）；2.判令被告賠償原告設施設備損失368142.54元；3.判令被告支付原告搬家費40000元。事實和理由：2014年1月2日，李X與被告簽訂《經營區租賃協議》，被告將位于北京市朝陽區蟹島綠色生態度假村內，清真閣以西整塊區域，面積為9482平方米的地塊（包括場地內2個活動房，衛生間、門口一個活動房做售票室）租給李X，同時對租賃、經營項目、租金與結算方式、雙方的權利義務進行了約定。2015年7月，李X等人成立北京新路XXXXXX有限公司（以下簡稱新路公司）。2015年11月22日，被告與新路公司簽訂《蟹島清真閣西拓展樂園租賃協議》，將《經營區租賃協議》乙方主體變更為新路公司，同時將租賃期限變更為2015年12月1日至2021年11月31日，對租金及支付方式進行了變更，對雙方權利義務及違約責任進行了明確。2018年12月26日，原、被告及新路公司簽訂《蟹島清真閣西拓展樂園租賃補充協議》，新路公司將其《蟹島清真閣西拓展樂園租賃協議》中的權利義務轉讓給了原告，原、被告對租金進行了調整。協議簽訂后，原告按協議要求履行了合同義務。2019年3月1日，北京市朝陽區金盞鄉長店村村民委員會、北京市朝陽區金盞鄉控建拆違辦公室發布《騰退告知書》，將租賃地塊及建設定性為違法違規建設非農設施進行非農經營類項目，將于2019年3月5日拆除。該場地也于2019年3月被拆除。原告作為上述場地及設備設施的合法承租人及建設方，依據相關法律規定有權獲得此次拆除騰退補償利益，被告應賠償原告拆除騰退補償沒有賠償的損失。為維護自身合法權益，現原告訴至法院，望判如所請。

被告辯稱：不同意原告的全部訴訟請求。原告主張的第一項訴求客觀上不存在，當時是以拆除違章建筑的名義拆除涉案租賃標的，至今不存在拆遷補償。關于第二項訴求，我方不認為存在設備設施損失，根據雙方協議，被告出租的是場地，場地內所有的活動房衛生間等不便移動的設施都是被告提供的，有損失也是被告的單方損失。對第三項訴求不認可，我方不認為原告實際存在搬家費損失，且沒有相關證據。

當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據，本院組織當事人進行了證據交換和質證。對當事人無異議的證據，本院予以確認并在卷佐證。本院對相關的證據和事實認定如下：

2014年1月2日，被告（甲方）與李X（乙方）簽訂《經營區租賃協議》，其中約定：甲方同意提供位于蟹島度假村內，清真閣以西整塊區域，面積為6000平方米的場地給乙方經營，乙方經營的項目包括及商品為兒童戶外拓展、室外兒童樂園、兒童游藝項目、兒童滑板輪滑、兒童戲水、兒童陶藝制作、兒童養蜂體驗、相關游戲用具出租及銷售等兒童戶外拓展相關業務，場地具體位置及大小雙方根據實際情況商定，場館環境為現有狀態；租賃期限2014年4月2日至2017年4月2日，每3年續約一次，如3年期滿，甲方由于此塊場地原因不能繼續合作，甲方負責為乙方提供蟹島內相等面積區域供乙方繼續經營使用，合作細則不變；乙方每月按照該收入X50%作為區域租金支付甲方；甲方提供乙方建造戶外噴泉所需的循環水源，甲方負責產生的水費；乙方以自負盈虧的方式經營，所經營的產品種類不得與甲方經營的相同或相類似，場地內設備所有權歸乙方；乙方在2014年3月1日前開始施工建設，在2014年5月1日前保證開始營業；乙方負責辦理戶外拓展樂園相關手續，保證符合國家相關規定；乙方負責維護保養其經營范圍內一切設備，以保證游客人身安全。原、被告確認出租時場地內包括兩個活動房，一個衛生間，門口一個活動房，其他土地空置，允許李X進行建設。 2015年7月17日，新路公司成立，李X為法定代表人，并為該公司股東。

2015年11月22日，被告（作為甲方、出租方）與新路公司（作為乙方、承租方）簽訂《蟹島清真閣西拓展樂園租賃協議》，約定：甲乙雙方于2014年1月2日簽訂《經營區租賃協議》，開始雙方合作至今，雙方決定將合作形式由流水分成變為乙方交納租金的形式，本協議生效后，則此前雙方簽訂的協議自動終止；甲方將位于蟹島清真閣餐廳以西區域，面積公約9482平方米的場地租給乙方營業使用（即前份協議中約定的區域和面積，無變化），乙方場地內所有甲方提供設施在協議內繼續保留，包括場地內2個活動房，衛生間，門口1個活動房做售票室，蟹島拓展樂園門口至路口之間空地不再增加新的商家項目；乙方向甲方承諾，租賃范圍僅限經營兒童戶外拓展、室外兒童樂園、兒童游藝項目、兒童滑板輪滑、兒童戲水、冬季冰雪、兒童手工體驗、兒童陶藝制作、兒童養蜂體驗等項目及相關游戲用具、服裝等的出租和銷售；2015年12月1日至2017年11月31日年租金160萬元，后兩年年租金165萬元，后兩年年租金170萬元；租金支付方式為季度付；租賃期限自2015年12月1日至2021年11月31日；乙方在租賃期內自主經營、自負盈虧，租賃期滿，乙方應將租賃場歸還甲方，對本協議約定的甲方擁有所有的設施、設備及物品予以完整保留和交還，并對租賃期間產生的債權債務承擔全部責任。

關于兩份合同中面積不一致，原告稱2014年的合同系估計，2015年實際測量之后確定為9482平方米，期間并無增加租賃場地。被告對此予以認可。 2018年12月26日，被告（甲方）、新路公司（乙方）與原告（丙方）簽訂《蟹島清真閣西拓展樂園租賃補充協議》，約定：甲乙雙方于2015年11月22日簽訂《蟹島清真閣西拓展樂園租賃協議》，現由于乙方經營不善，向甲方申請減免租金，同時申請變更簽約主體；三方認可乙方在本補充協議簽訂之日起將其在主協議中合法享有的全部權利、義務一并轉讓給丙方，由甲方和丙方繼續履行主協議及本補充協議直至主協議約定的合作期限結束，乙方不再享有主協議約定的各項權利，也不承擔主協議中約定的各項義務；將2018年12月1日至2019年11月30日期間丙方須向甲方繳納的租金調整為140萬元，將2019年12月1日至2021年11月30日期間丙方須向甲方繳納的租金調整為145萬元/年，租金支付周期及方式不變；本補充協議未做重新約定、修改或補充的，仍按主協議相關條款執行。

關于在場地建設建筑物、構筑物以及添置設備設施的歸屬及其騰退利益的處置或分配，原告稱所有權歸其，其他沒有約定，被告表示就此并無約定。關于李X、新路公司及原告在場地內建設及設備設施的添置情況，原告稱陸續有噴泉池、講臺等土建施工、噴泉設備及燈光、木質、鐵藝設備、四連體房屋、攀爬網、戲水池布、遮陽棚、大門等無法拆除物等，先前承租主體的建設均歸其所有。被告稱所有建設均是李X承租期間進行的，李X具體建設了什么其不清楚，其不能就該部分建設情況提供相應證據。關于場地內建設情況平面圖，原告提交《yoyo家室外樂園現狀總平面圖》，其上記載戲水噴泉等各功能明細，并有付秀平簽字同意，簽字時間為2014年2月10日。被告不認可該簽字的真實性，經本院釋明后，其亦不申請鑒定。 原告提交《工程承包協議書》、照片、《合同書》、《yoyo家室外樂園供貨及安裝合同》、《處罰決定》、《產品購銷合同》、《合同》、《遮陽蓬加工合同》等一組，以證明承租人的建設等情況。上述部分2014年合同顯示購買方或發包方為原告，對此，原告稱李X系當時原告的法定代表人和實際控制人，李X購買相關物品或進行施工是通過原告，李X現還是原告總經理和實際控制人。被告對該組證據不予認可，稱相關協議為原告簽訂與租賃合同履行的客觀事實不符，照片無法得出相關設施和地點屬于涉案場地，證據也僅有合同而沒有任何實際履行的相關文件和實際支付的銀行流水及發票。關于上述協議的支付憑證及發票等，原告未能向本院提供。

關于涉案場地內相關建筑物、構筑物及設備設施的視頻資料，原告向本院提交視頻光盤，稱系李X于2018年10月拍攝。該視頻拍攝內容為蟹島拓展樂園售票處擺放有價目表，顯示通玩項目有小汽車、高空攀巖、手搖船、陽光沙灘、滾筒、超級大滑梯、飛飛飛椅、穿越火線、旋轉時光、好多秋千、噴泉戲水、充氣城堡、兒童戲水池等，自費項目有釣魚、遙控船、手工DIY等，入園之后經過有飛飛飛椅、兒童遙控船、旋轉時光、投桶、魚吃奶、親子釣魚池、噴泉、熊孩紙拓展樂園等，園內有較多的游客。

經詢，就承租人在涉案場地內的建設情況，原告不能提供其他證據。

審理中，經本院釋明后，原告仍申請就涉案場地內建筑物、構筑物、設備設施等現值進行鑒定。經高院搖號確定，本院依法委托中環松德（北京）資產評估有限公司對上述事項進行鑒定。偶該鑒定機構出具不予受理通知書，稱因實物已經全部滅失，不具備鑒定的基本條件，故決定不予受理。經本院聯系該機構，表示根據原告所提供的在案證據亦無法進行鑒定。本院向原告釋明無法鑒定情況下關于其損失的舉證責任，其對此表示知悉。

2019年3月1日，北京市朝陽區金盞鄉長店村村民委員會及北京市朝陽區金盞鄉控建拆違辦公室發布《騰退告知書》，載明為清理整治農業觀光園內違法違規建設非農設施進行非農經營類項目，現向該房屋的商戶及人員告知如下：1、商戶和人員于2019年3月4日之前搬離現場，騰空房屋。2、村委會、控違辦及相關部門將于2019年3月5日拆除該處房屋。3、逾期不搬離的商戶及人員所受到的一切財產損失及其他后果均由商戶及滯留人員自行承擔。

原告稱2019年3月4日被騰退，被告稱涉案場地實際于2019年4月2日被拆除。原告稱租金支付至2019年3月。雙方關于租金押金等并無爭議。關于涉案場地的土地性質，被告表示系農用地，原告稱引進的時候并不知曉，拆除時候鄉里說是農用地。

經本院向北京市朝陽區金盞鄉人民政府調取北京市朝陽區蟹島綠色生態農莊度假村內清真閣以西整塊地塊拆除的所有檔案材料，金盞鄉人民政府向本院出具說明，載明：2018年全國開展大棚類設施農業項目違規用地整改工作，蟹島度假村內由于存在農地非農化特別是耕地非農化現象和違法建設問題，被列入農業觀光園非農利用管理。2019年2月，市區政府分別成立“北京市大棚房問題全面清理整治工作專班”，2019年3月1日朝陽區工作專班進駐蟹島度假村，蟹島度假村范圍內非農利用項目及設施清理整治工作全面啟動。為貫徹落實上級的有關要求，2019年3月1日北京市朝陽區金盞鄉長店村村民委員會同北京市朝陽區金盞鄉控違拆違辦公室向蟹島集團及蟹島度假村內非農設施經營商戶下發了《騰退告知書》，要求非農設施經營商戶和人員于3月4日之前搬離現場，騰空房屋。接到通知后，蟹島度假村及其絕大多數非農設施商戶人員均積極配合清理整治工作，清真閣以西整塊地塊拆除均是由蟹島度假村及非農設施商戶自行拆除。故要調取的北京市朝陽區蟹島綠色生態農莊度假村內清真閣以西整塊地塊拆除的所有檔案材料我單位并不持有。蟹島度假村范圍內非農設施拆除屬于北京市大棚房清理整治工作范疇，屬于對農地非農用違法行為的處理，并非拆遷騰退項目。

關于原告主張的騰退利益，原告稱其聽說被告與鄉政府簽署了協議，就此不能提供相關證據。經本院多次詢問，被告稱其未與任何主體簽署任何協議，其亦未獲任何補償。

關于第二項訴訟請求，原告稱系不能拆走部分的損失，具體包括蓄水池、木質、鐵藝、爬網、噴泉滑道、四連體房屋、噴泉燈光、大門、遮陽棚，其搬走了充氣堡、板凳、座椅及其他能夠搬走的，具體沒有統計。

關于搬家費，原告稱系2019年3月將物品搬至朝陽區化工路鴻彤產業園而產生，因被告引進的時候就說是農業觀光的配套設施，是合法的，現因被告違約故要求被告賠償搬家費。關于搬家合同、發票、支付憑證或入賬憑證的證據，原告未能向本院提供。

本院認為：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，李X、新路公司及原告與被告簽署有《經營區租賃協議》、《蟹島清真閣西拓展樂園租賃協議》及《蟹島清真閣西拓展樂園租賃補充協議》，其中所租賃的場地系農用地，根據相關法律規定，不得用于非農經營，各方協議約定的用途并非農業生產，故上述協議均應當認定為無效。

合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。被告作為涉案場地的出租人應保證其合法性及適租，現協議歸于無效，被告作為出租方未履行瑕疵擔保責任，應就此承擔主要責任。而承租方亦對租賃場地負有審慎的注意義務，其在承租涉案場地前未對場地的合法性予以詳細審查，因其未能盡到該注意義務，其應對協議無效承擔次要責任。

關于原告主張的拆遷騰退利益，被告否認就涉案場地簽署過騰退協議及獲得補償，經本院調查，涉案場地并非拆遷騰退項目，亦未調取到涉案場地拆除的檔案材料。現原告雖主張被告獲得了騰退利益，但就此未能提供相應的證據，對此其應當承擔舉證不能的不利后果，本院對其所述不予采信，其以此要求被告支付其拆遷騰退利益，無事實及法律依據，本院不予支持。關于原告主張的設施設備損失，原告稱系不能拆走部分的損失。首先，關于承租人在涉案場地內的建設情況，被告不能陳述清楚并提供相應證據，本案承租人租賃涉案場地系用于拓展樂園經營，根據原告提供的視頻，能夠反映承租人在涉案場地內進行了建設及添置相關設備設施，關于上述建設的具體實施情況，原告提供了平面圖及相關合同、照片等證據，能夠反映部分建設情況。其次，關于承租人進行上述所有建設的造價問題，原告未能提供相應的證據，不能證明其支出情況。關于建筑物及設備設施的拆除、搬離情況，原告亦未提供相應證據。而關于涉案場地內建筑物、構筑物、設備設施等現值問題，現已無法進行鑒定。考慮到承租人為履行合同確實對涉案場地進行了投入，因相關單位下發通知將其拆除，確會給原告造成損失，被告應對原告損失進行賠償，就具體的賠償金額，本院基于上述分析及當事人舉證，并綜合考慮原協議期限、履行情況、使用年限、雙方過錯程度等因素酌情判處。關于搬家費，考慮到場地被拆除，原告搬離必會產生相應支出，本院綜合案件實際情況酌情確定被告賠償原告該項損失的金額。

綜上，依照《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>時間效力的若干規定》第一條、《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條之規定，判決如下：

一、被告北京市蟹島綠色生態農莊有限公司于本判決生效后七日內支付原告北京傲世創想文化傳媒有限公司設施設備等損失六萬元；

二、被告北京市蟹島綠色生態農莊有限公司于本判決生效后七日內支付原告北京傲世創想文化傳媒有限公司搬家費一萬元；

三、駁回原告北京傲世創想文化傳媒有限公司的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百六十條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費12881元，由原告北京傲世創想文化傳媒有限公司負擔11331元（已交納6241元，余款5090元，于本判決生效后七日內交至本院），由被告北京市蟹島綠色生態農莊有限公司負擔1550元（于本判決生效后七日內交至本院）。

保全費3020元，由原告北京傲世創想文化傳媒有限公司負擔2300元（已交納），由被告北京市蟹島綠色生態農莊有限公司負擔720元（于本判決生效后七日內交納）。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于北京市第三中級人民法院。

審判員 韓 龍

二〇二二年五月十三日

書記員 王昊瑞

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