住建部等8部門發文持續整治房地產市場秩序,上海、佛山上調房貸利率

2023年12月26日發(作者：鴨子的做法)

證券研究報告 | 行業周報

2021年07月26日

房地產開發

住建部等8部門發文持續整治房地產市場秩序，上海、佛山上調房貸利率

行情回顧：跌幅位列中段，落后大盤2.15個百分點。本周中信房地產指數累計變動幅度為-2.3%，落后大盤2.15個百分點，在29個中信行業板塊排名中位列第22名。本周上漲個股共40支，較上周減少0支，下跌股數為95支。（若無特別說明，本周報告中本周指2021/7/17-2021/7/23）。

新房成交情況：本周48個城市新房成交面積為573.6萬平方米，環比下降18.2%，同比下降15.3%.其中一、二、三線城市新房成交面積分別為79.7、327.3、166.7萬平方米，環比變動分別為-14.7%、-17.1%、-21.6%。從4周累計環比來看，本周一線城市中除北京（16.2%）外，上海（-12.5%）、廣州（-16.8%）、深圳（-3.1%）環比均有下降。二三線城市中，武漢（81.6%）、婁底（66.1%）、常州（55.8%）等共計12個城市環比實現增長；其余二三線城市中，泉州（-79.9%）、吉安（-62.6%）、廈門（-43.6%）等共計32個城市環比出現下降。

二手房成交情況：本周11城二手房總成交面積為106.0萬方，環比下降6.9%。本周11城總成交套數為10700套，環比下降6.9%，同比下降31.9%；總成交面積為106.0萬方，環比下降6.2%，同比下降29.9%；樣本一線、二線和三線城市的成交面積環比變動分別為-6.1%、-6.7%、-5.5%。

去化情況：本周我們跟蹤的13座樣本城市平均去化周期為13.2月，環比增長13.6%。一線城市去化周期為12.5月，環比增長12.8%；樣本二線城市去化周期為13.5月，環比增長15.8%；三線城市去化周期為14.6月，環比增長5.2%。

政策追蹤：住建部等8部門發文持續整治房地產市場秩序；LPR連續15個月保持不變；上海、佛山上調房貸利率；天津市第二批集中供地公開掛牌出讓。中央政策方面：央行公布貸款市場報價利率（LPR），連續15個月保持不變。住建部表示，未來將加強房地產金融管控，完善房地產企業三線四檔融資管理規則，落實銀行房地產貸款集中度管理，堅決查處經營貸、消費貸、信用貸違規用于購房。此外，住建部等8部門發布關于持續整治規范房地產市場秩序的通知。力爭用3年左右時間，實現房地產市場秩序明顯好轉。地方政策方面：上海首套房貸利率從4.65%調整至5%，二套房貸利率從5.25%上調至5.7%。佛山農行宣布對組合貸加息，上調了85bp，首套組合貸利率已達7.35%。。北京住建委規范共有產權住房出租管理工作，明確購房人需通過統一平臺填報出租意向，核驗后方可發布；租金采用資金托管。深圳發布地下空間開發利用管理辦法，鼓勵地下空間建設商業、工業、倉儲、物流設施以及體育、文化等項目。天津第二批集中出讓61宗地塊，出讓面積約327萬㎡，將在8月20日正式出讓，其中18宗地塊需配建自持租賃住房。

融資情況：發行規模共計155.35億元，凈融資額環比減少59.56億元。

本周（7.19-7.25）共發行房企信用債16只，環比增加4只；發行規模共計155.35億元，環比減少17.71億元，總償還量160.64億元，環比增加41.85億元，凈融資額為-5.29億元，環比減少59.56億元。

投資建議：1.現金流優秀、運營能力逐漸得到市場認同從而估值提升的商業地產：華潤臵地、龍湖集團、新城控股；2.集中度提升、受益于二手房市場紅利的經紀服務賽道龍頭：貝殼、我愛我家；3.稀缺消費升級奢侈品概念的商管+物管公司：華潤萬象生活；4.經營穩健、現金流充裕、同時銷售有一定增長潛力的龍頭房企，如金地集團、保利地產、萬科A；5.代建行業龍頭企業：綠城管理控股。

風險提示：疫情影響超預期，銷售超預期下行。

增持（維持）

行業走勢

作者

分析師 黃詩濤

執業證書編號：S9

郵箱：********************研究助理 楊倩雯

郵箱：********************

相關研究

1、《房地產開發：6月末房地產貸款增速降至10.3%；國務院支持浦東新區打造社會主義現代化建設引領區》2021-07-18

2、《房地產開發：6月統計局數據點評:新開工和土地購臵偏弱，竣工超預期單月同增67%》2021-07-17

3、《房地產開發：央行宣布全面降準0.5pct；西安建立二手住房成交參考價格機制》2021-07-12

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2021年07月26日

內容目錄

1. 上海房首套房貸利率從4.65%上調至5％、二套房貸利率從5.25%上調至5.7％ ..................................................... 4

2. 重要事件及政策梳理 ........................................................................................................................................... 6

3. 行情回顧 ......................................................................................................................................................... 12

4. 重點城市成交、去化情況跟蹤 ........................................................................................................................... 14

4.1 新房成交 ................................................................................................................................................. 14

4.2 二手房成交 .............................................................................................................................................. 16

4.3 去化情況 ................................................................................................................................................. 18

5. 重點公司融資情況 ............................................................................................................................................ 19

6. 融資相關指標 ................................................................................................................................................... 20

7. 風險提示 .......................................................................................................................................................... 22

附件：各城市商品房銷售情況 ................................................................................................................................ 22

圖表目錄

圖表1：上海新房搖號積分政策 ............................................................................................................................... 4

圖表2：2021年7月一線城市房貸平均利率 ............................................................................................................. 5

圖表3：貸款利率上調的影響 ................................................................................................................................... 5

圖表1：中央政策（7.17-7.23） .............................................................................................................................. 7

圖表2：地方政策（7.17-7.23） .............................................................................................................................. 9

圖表3：各行業漲跌幅排名 .................................................................................................................................... 12

圖表4：本周各交易日指數表現 ............................................................................................................................. 12

圖表5：近52周地產板塊表現 ............................................................................................................................... 12

圖表6：本周（7.17-7.23）漲幅前五個股 ............................................................................................................... 13

圖表7：本周（7.17-7.23）跌幅前五個股 ............................................................................................................... 13

圖表8：重點房企漲跌幅排名 ................................................................................................................................. 13

圖表9：本周（7.17-7.23）重點房企漲幅前五個股 .................................................................................................. 13

圖表10：本周（7.17-7.23）重點房企跌幅前五個股 ................................................................................................ 14

圖表11：48城周度成交面積跟蹤（7.17-7.23） ..................................................................................................... 15

圖表12：各城市群周度（7.17-7.23）成交面積跟蹤 ................................................................................................ 15

圖表13：本周11城二手房成交套數及同環比 ......................................................................................................... 16

圖表14：本周2個一線城市二手房成交套數及同環比 ............................................................................................. 16

圖表15：本周5個二線城市二手房成交套數及同環比 ............................................................................................. 17

圖表16：本周4個三線城市二手房成交套數及同環比 ............................................................................................. 17

圖表17：本周11城二手房成交面積及同環比 ......................................................................................................... 17

圖表18：本周2個一線城市二手房成交面積及同環比 ............................................................................................. 17

圖表19：本周5個二線城市二手房成交面積及同環比 ............................................................................................. 17

圖表20：本周4個三線城市二手房成交面積及同環比 ............................................................................................. 17

圖表21：本周11城二手房成交數據（7.17-7.23） .................................................................................................. 18

圖表22：13座樣本城市去化周期情況（7.17-7.23） ............................................................................................... 18

圖表23：本周房企債券發行量、償還量及凈融資額 ................................................................................................. 19

圖表24：本周房企債券發行以債券評級劃分 ........................................................................................................... 19

圖表25：本周房企債券發行以債券類型劃分 ........................................................................................................... 19

圖表26：本周房企債券發行以期限劃分 ................................................................................................................. 19

圖表27：房企每周融資匯總（7.19-7.25） ............................................................................................................. 20

圖表28：近12月新增居民中長期貸款及同環比 ..................................................................................................... 20

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2021年07月26日

圖表29：近2年貸款利率變化 ............................................................................................................................... 20

圖表30：近5年商業性房地產貸款余額及同比環比 ................................................................................................. 21

圖表31：近5年商業性房地產貸款新增額及同比 .................................................................................................... 21

圖表35：近5年貸房地產開發貸款余額及同比環比 ................................................................................................. 21

圖表36：近5年貸房地產開發貸款新增額及同比 .................................................................................................... 21

圖表37：近5年投向房地產的資金信托余額及同比環比 .......................................................................................... 21

圖表38：近5年投向房地產的資金信托新增額及同比 ............................................................................................. 21

圖表32：北京商品房銷售情況 ............................................................................................................................... 22

圖表33：上海商品房銷售情況 ............................................................................................................................... 22

圖表34：廣州商品房銷售情況 ............................................................................................................................... 22

圖表35：深圳商品房銷售情況 ............................................................................................................................... 22

圖表36：杭州商品房銷售情況 ............................................................................................................................... 23

圖表37：南京商品房銷售情況 ............................................................................................................................... 23

圖表38：武漢商品房銷售情況 ............................................................................................................................... 23

圖表39：成都商品房銷售情況 ............................................................................................................................... 23

圖表40：青島商品房銷售情況 ............................................................................................................................... 23

圖表41：蘇州商品房銷售情況 ............................................................................................................................... 23

圖表42：寧波商品房銷售情況 ............................................................................................................................... 24

圖表43：東莞商品房銷售情況 ............................................................................................................................... 24

圖表44：濟南商品房銷售情況 ............................................................................................................................... 24

圖表45：福州商品房銷售情況 ............................................................................................................................... 24

圖表46：惠州商品房銷售情況 ............................................................................................................................... 24

圖表47：揚州商品房銷售情況 ............................................................................................................................... 24

圖表48：南寧商品房銷售情況 ............................................................................................................................... 25

圖表49：溫州商品房銷售情況 ............................................................................................................................... 25

圖表50：韶關商品房銷售情況 ............................................................................................................................... 25

圖表51：淮安商品房銷售情況 ............................................................................................................................... 25

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2021年07月26日

1. 上海房首套房貸利率從4.65%上調至5％、二套房貸利率從5.25%上調至5.7％

7月23日，上海市住房城鄉建設管理委聯合市房管局、市自然資源確權登記局發布《關于加強住房贈與管理的通知》。《通知》明確，自2021年7月24日起，通過贈與方式轉讓住房的，受贈人應符合國家和本市住房限購政策；該住房5年內仍記入贈與人擁有住房套數。同時，強化住房交易登記管理，將贈與住房轉讓納入房屋交易核驗范圍，對贈與當事人不符合住房限購政策的，不予辦理交易登記手續。我們認為，本次贈與房管理政策很好地堵住了上海購房的兩大漏洞，一是房產贈與直系親屬時不需要對方有上海購房資格；二是通過贈與方式變相減少房產數量進而獲得購房資格。

今年1月21日出臺的上海新房積分政策中規定：2021年1月22日（含）后贈與他人的住房，仍計入認購對象名下。而此次政策調整，使得通過贈與之后購買二手房作為首套房的漏洞也被堵死。

圖表1：上海新房搖號積分政策

總分值五大因素家庭戶籍基礎分（60分）擁有的住房狀況5年內在滬購房記錄情況說明分數家庭單身上海戶口非上海戶口上海無房上海有房無房，5年內無購房記錄有房，5年內無購房記錄無房，5年內有購房記錄無房，5年內無購房記錄10動態分（上限21.7-52.08分）社保情況單身：視個人情況自2003年1月開始計算，家庭：參照夫妻雙每繳納1月，加0.1-0.24方中社保繳納較多分的一方

資料來源：上海市住房城鄉建設委員會、上海市房管局，國盛證券研究所

此外，人民銀行上海總部同一天與在滬銀行召開會議，確定房貸利率上調事宜。上海首套房貸利率將從現在的4.65%調整至5%，二套房貸利率從5.25%上調至5.7%，新規將于24日零時開始實行。這是自2019年10月8日全國范圍內個人房貸利率定價“換錨”后，上海近年來首次進行房貸利率調整。

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2021年07月26日

圖表2：2021年7月一線城市房貸平均利率

首套房貸利率

6.00%5.70%5.40%5.20%

5.70% 5.70%

二套房貸利率

5.85%

5.65%

5.60%

5.25%

5.10%

5.00%

5.10%4.80%4.50%北京

4.65%

上海（新政前） 上海（新政后） 廣州 深圳

資料來源：新聞公告，國盛證券研究所

上海一直都是房貸利率最低的城市之一，換錨之后的上海并沒有在五年期LPR基礎上加點，而是減掉了20個點，才得到了首套4.65%的利率，此次上調后，上海首套房貸利率仍低于一線城市平均利率水平，即便如此，房貸利率的上調還是充分反應了政府對于房地產市場調控的態度。按照貸款200萬元分30年繳納按揭的情況，以等額本息計算，新政發布前首套房的月均還款數為10,312.74元，上調后月均還款數則增為10,736.43元，每月增加還款金額423.69元，增幅達4.1%；原利率下二套房的月均還款數為11,044.07元，上調后月均還款數則增為11,608.01元，每月增加還款金額563.94元，增幅達5.1%。從還款利息總額來看，首套房和二套房分別有8.9%和10.3%的上升，預計將對一部分購房需求產生影響。房貸利率上浮，能夠有效提高炒房客的投機成本，降低預期收益并消解其炒樓熱情。

圖表3：貸款利率上調的影響

貸款額200萬200萬貸款額200萬200萬原利率下月均還款上調后月均還款（元）（元） 10,312.74 10,736.43 11,044.07 11,608.01原利率下利息總額上調后利息總額（元）（元） 1,712,585.02 1,865,115.69 1,975,866.66 2,178,883.08月均還款差額（元） 423.69 563.94利息總額差額（元） 152,530.67 203,016.42上升幅度4.1%5.1%上升幅度8.9%10.3%備注首套房貸利率二套房貸利率備注首套房貸利率二套房貸利率

資料來源：國盛證券研究所

注：計算按照純商業貸款，還款期30年，等額本息還款方式。

近日住建部發文強調落實城市政府主體責任、加強房地產金融管控，對調控工作不力、房價上漲過快的城市，堅決予以問責。7月23日，住房和城鄉建設部、國家發展改革委、公安部、自然資源部、稅務總局、市場監管總局、銀保監會、國家網信辦聯合印發了《住房和城鄉建設部等8部門關于持續整治規范房地產市場秩序的通知》。《通知》提出，“力爭用3年左右時間，實現房地產市場秩序明顯好轉。”同時，明確“因城施策”要重點整治房地產開發、房屋買賣、住房租賃、物業服務等領域人民群眾反映強烈、社會關注度高的突出問題。結合住建部表態以及今年上海房產密集調控政策的背景來看，這次上調充分表明房貸收緊潮也出現在上海，進一步體現了今年下半年房貸的政策導向。

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2021年07月26日

2. 重要事件及政策梳理

中央政策方面：7月19日，住建部等三部門發布《全國住房公積金2020年年度報告》，2020年住房公積金繳存額26210.83億元，提取額18551.18億元，比上年增長13.94％。全年住房公積金支持6083.42萬人提取，占實繳職工人數的39.69％。

7月20日，發改委舉行新聞發布會，提出繼續完善基礎設施REITs體系，盤活存量基礎設施資產，引導外債資金綠色發展。商務部宣布在上海、北京、廣州、天津、重慶率先開展國際消費中心城市培育建設。

7月21日，央行公布貸款市場報價利率（LPR），一年期LPR報價3.85%，五年期LPR報價4.65%，連續15個月保持不變。財政部介紹上半年財政收支情況，全國一般公共預算收入11.7萬億元，同比增長21.8%；一般公共預算支出12.2萬億元，同比增長4.5%。地方政府性基金預算本級收入3.7萬億元，同比增長24%，其中國有土地使用權出讓收入3.4萬億元，同比增長22%。

7月22日，住建部有關負責人表示，將進一步落實城市政府主體責任，強化省級政府的監督指導責任，對調控工作不力、房價上漲過快的城市要堅決予以問責。未來將加強房地產金融管控，完善房地產企業三線四檔融資管理規則，落實銀行房地產貸款集中度管理，堅決查處經營貸、消費貸、信用貸違規用于購房。7月23日住建部等8部門發布關于持續整治規范房地產市場秩序的通知。力爭用3年左右時間，實現房地產市場秩序明顯好轉。違法違規行為得到有效遏制，監管制度不斷健全，監管信息系統基本建立，部門齊抓共管工作格局逐步形成，群眾信訪投訴量顯著下降。整治重點包括：發布虛假違法房地產廣告，發布虛假房源信息；捂盤惜售，囤積房源；挪用交易監管資金；套取或協助套取“經營貸”“消費貸”等非個人住房貸款用于購房；協助購房人非法規避房屋交易稅費；捏造、散布不實信息，擾亂市場秩序。

7月23日，商務部介紹上半年經濟情況：國內消費持續回暖；對外貿易快速增長；利用外資大幅增長。中共中央、國務院要求推動中部地區高質量發展：到2025年，中部地區質量變革、效率變革、動力變革取得突破性進展；到2035年，中部地區現代化經濟體系基本建成，產業整體邁向中高端。

地方政策方面：人民銀行上海總部與在滬銀行召開會議，確定房貸利率上調事宜。上海首套房貸利率從4.65%調整至5%，二套房貸利率從5.25%上調至5.7%。佛山再一次掄動“加息”大棒，各大銀行利率又迎來跳漲。佛山農行宣布對組合貸加息，上調了85bp，截至目前農行首套組合貸利率已經達到7.35%。此外，為滿足首套需要，佛山多家銀行的二手房貸款業務也已暫停。

北京住建委就規范共有產權住房出租管理工作征求意見，明確：①購房人需統一通過市級代持機構建立的網絡服務平臺填報出租意向，經核驗通過后方可對外發布出租房源，平臺為購房人提供住房核驗、房源發布、合同網簽、登記備案等服務；②租金將采用資金托管，其中政府租金收益采取定額方式收取，實施動態調整。

南京發布購房新規，建立全市規范購買新建商品住房報名工作。要求建立統一發布信息平臺、統一報名入口、規范報名條件。對部分關注度較高的商品住房項目，采取集中供應方式上市銷售，申購人自報名之日起至搖號結果公示當日止，僅可參加一個集中供應項目的購房報名。

青島發布十四五住房發展規劃，未來五年全市要新增城鎮住房70萬套左右，到2025年末城鎮人均住房建筑面積達到36.2㎡。租賃住房總面積超5000萬㎡，套數占全部住房套數的比例提升至15%以上。

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2021年07月26日

鄭州發布公積金新政提高貸款門檻：調整公積金貸款申請條件，由原來連續繳存6個月以上延長至12個月以上；貸款額度倒推的月還款額由不超家庭月收入60%下降至50%；適度抑制提取，個人征信嚴重不良不能辦理公積金貸款。

深圳發布地下空間開發利用管理辦法，鼓勵地下空間建設商業、工業、倉儲、物流設施以及體育、文化等項目。但禁止地下空間建設住宅、幼兒園、養老生活用房等項目以及中小學普通教室。

杭州出臺共有產權房意見稿：①申請對象需滿足無房家庭認定，市區戶籍需滿一定年限，非市區戶籍需在市區連續繳納社保/個稅滿一定年限。②售價及份額按同地段、同類型商品住宅市場價格合理優惠后確定，購買份額50-80%。③流轉及退出：取證5年可申請一次性增購政府份額，增購后住房性質轉為商品住房，取證10年后可上市交易。

廈門出臺人才政策，高層次人才可按照市場價45%申購100-200㎡人才住房，入住滿五年且在廈工作滿5年后，政府擁有產權可按比例逐年贈予人才，住滿10年后上市交易不需繳土地收益等費用（此前年限21年）。

衢州市區發布調控新政：限價實行網格化管控，在售項目續推不漲；市區新出讓所有土地實行“限房價、限地價、競配建”；“限房價”項目登記人數大于供應房源2倍的實行公證搖號；智慧新城、老城區等新出讓地塊對144㎡以下房源自網簽日起限售5年；網簽后非直系親屬不得更名。

上海市住房城鄉建設管理委等發布《關于加強住房贈與管理的通知》，明確：自2021年7月24日起，通過贈與方式轉讓住房的，受贈人應符合國家和本市住房限購政策；該住房5年內仍記入贈與人擁有住房套數。同時，強化住房交易登記管理，將贈與住房轉讓納入房屋交易核驗范圍，對贈與當事人不符合住房限購政策的，不予辦理交易登記手續。

集中供地方面，天津第二批集中出讓61宗地塊，起始總價約533億元，出讓面積約327萬㎡，總規劃建面約600萬㎡，將在8月20日正式出讓。其中，18宗地塊需配建自持租賃住房，總數為4386套，建筑面積26.32萬㎡。

圖表4：中央政策（7.17-7.23）

日期 機構部門 概括 文件名/來源 政策要點

住建部等三部門發布《全國住房公積金2020年年度報告》，2020年住2021/7/19

住建部

住房公積金報告

《全國住房公積金2020年年度報告》

房公積金繳存額26210.83億元，提取額18551.18億元，比上年增長13.94％。全年住房公積金支持6083.42萬人提取，占實繳職工人數的39.69％。

發改委舉行新聞發布會，提出：①將保持宏觀政策連續性穩定性及可宏觀經濟情況

國家發展改革委7月份新聞發布會

持續性，大力支持實體經濟發展，努力保持經濟在合理區間平穩運行；②繼續完善基礎設施REITs體系，盤活存量基礎設施資產，引導外債資金綠色發展；③推進共建軌道上的長三角，完善城際和市域鐵路年度滾動實施方案。

商務部宣布在上海、北京、廣州、天津、重慶率先開展國際消費中心2021/7/20

商務部

國際消費中心城市

商務部培育國際消費中心城市工作推進會

城市培育建設，此前，“培育建設國際消費中心城市”被正式寫入“十四五”規劃，杭州、成都、武漢等多城提出計劃建設國際消費中心城市。

貸款市場報價利率

《2021年7月20日全國銀行間同業拆借中心受權公布貸款市場報價利率（LPR）公告》

7月央行一年期LPR報價3.85%，五年期LPR報價4.65%，連續15個月保持不變。

2021/7/20

發改委

2021/7/21

央行

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2021年07月26日

①財政收支：1-6月，全國一般公共預算收入11.7萬億元，同比增長21.8%；一般公共預算支出12.2萬億元，同比增長4.5%。地方政府性基金預算本級收入3.7萬億元，同比增長24%，其中國有土地使用2021/7/21

財政部

上半年財政收支

2021年上半年財政收支情況新聞發布會

權出讓收入3.4萬億元，同比增長22%。

②預算司表示：積極發揮政府規范舉債對宏觀經濟平穩運行的促進作用，積極支持符合條件的重點項目建設，明確地方專項債券不安排用于租賃住房建設以外的土地儲備項目，不安排一般房地產項目，不安排產業項目。

根據央視新聞報道，住建部有關負責人表示，將進一步落實城市政府加強房地2021/7/22

住建部

產金融管控

央視新聞

主體責任，強化省級政府的監督指導責任，對調控工作不力、房價上漲過快的城市要堅決予以問責。未來將加強房地產金融管控，完善房地產企業三線四檔融資管理規則，落實銀行房地產貸款集中度管理，堅決查處經營貸、消費貸、信用貸違規用于購房。

商務部介紹上半年經濟情況：①國內消費持續回暖：社會消費品零售總額21.2萬億元，同比增長23%，兩年平均增長4.4%，最終消費支2021/7/23

商務部

經濟運行情況

國務院新聞辦公室

出對經濟增長貢獻率達61.7%；②對外貿易快速增長：貨物進出口18.1萬億元，進出口、出口、進口同比分別增長27%、28%、26%，兩年平均增長10.8%、11.3%、10.3%；③利用外資大幅增長：實際使用外資6078.4億元，同比增長28.7%，兩年平均增長12.7%。

中共中央、國務院要求推動中部地區高質量發展：①到2025年，中部地區質量變革、效率變革、動力變革取得突破性進展；到2035年，中《中共中央 國務院關于新時代推動中部地區高質量發展的意見》

部地區現代化經濟體系基本建成，產業整體邁向中高端；②繼續加大對中部地區轉移支付力度，提高基本公共服務保障水平，增加政府地方政府債券分配額度；③做大做強先進制造業：在長江沿線建設中國（武漢）光谷、中國（合肥）聲谷，在京廣沿線建設鄭州電子信息、長株潭裝備制造產業集群；④積極承接制造業轉移、提高關鍵領域自主創新能力，推動先進制造業和現代服務業深度融合等。

住房和城鄉建設部等8部門發布關于持續整治規范房地產市場秩序的通知。力爭用3年左右時間，實現房地產市場秩序明顯好轉。違法違《住房和城鄉建設部等8部門關于持續整治規范房地產市場秩序的通知》

規行為得到有效遏制，監管制度不斷健全，監管信息系統基本建立，部門齊抓共管工作格局逐步形成，群眾信訪投訴量顯著下降。整治重點包括：發布虛假違法房地產廣告，發布虛假房源信息；捂盤惜售，囤積房源；挪用交易監管資金；套取或協助套取“經營貸”“消費貸”等非個人住房貸款用于購房；協助購房人非法規避房屋交易稅費；捏造、散布不實信息，擾亂市場秩序。

2021/7/23

國務院

中部經濟發展部署

2021/7/23

住房和城鄉建設部

規整房市秩序

資料來源：各政府各部門網站，國盛證券研究所

P.8 請仔細閱讀本報告末頁聲明

2021年07月26日

圖表5：地方政策（7.17-7.23）

日期 城市 類型 文件名/來源 政策要點

北京住建委就規范共有產權住房出租管理工作征求意見，明確：①購規范共有產權住房管理

《關于規范共有產權住房出租管理工作的通知(試行)》(征求意見稿)

房人需統一通過市級代持機構建立的網絡服務平臺填報出租意向，經核驗通過后方可對外發布出租房源，平臺為購房人提供住房核驗、房源發布、合同網簽、登記備案等服務；②租金將采用資金托管，其中政府租金收益采取定額方式收取，實施動態調整。

南京發布購房新規，建立全市規范購買新建商品住房報名工作。要求建立統一發布信息平臺、統一報名入口、規范報名條件，自2021年72021/7/19

南京 購房新規

《關于規范購買新建商品住房報名工作的通知》

月19日起實施。對部分關注度較高的商品住房項目，采取集中供應方式上市銷售，申購人自報名之日起至搖號結果公示當日止，僅可參加一個集中供應項目的購房報名；非集中供應的項目，申購人可參加多項目報名。

杭州發文就構建共建共享公共服務體系征求意見，在完善多元化住房保障體系，優化城市人口居住的空間格局當中，明確重點：①加快推《關于構建共建共享公共服務2021/7/19

杭州 住房保障

體系的專項計劃（征求意見稿）》

進老舊小區“拆改結合”試點；②增加“九大星城”的住房用地供給，增加租賃住房用地供應；③實行差異化購房政策，探索研究特定區域購房政策，制定特定區域的差異化購房措施；④積極推進共有產權住房，保障符合條件的本市戶籍無房家庭和本市穩定就業的非戶籍無房家庭；⑤創新保障性租賃住房籌建方式，加大公租房籌集力度。

青島發布十四五住房發展規劃，未來五年全市要新增城鎮住房70萬套《青島市“十四五”住房發展規劃》

面積超5000萬㎡，套數占全部住房套數的比例提升至15%以上。

由于資金流動性趨向緊張，鄭州發布公積金新政提高貸款門檻：調整公積金貸款申請條件，由原來連續繳存6個月以上延長至12個月以上；貸款額度倒推的月還款額由不超家庭月收入60%下降至50%；適度抑制提取，個人征信嚴重不良不能辦理公積金貸款。

深圳發布地下空間開發利用管理辦法，自2021年8月1日起實施。辦2021/7/20

深圳

地下空間開發利用

《深圳市地下空間開發利用管理辦法》

法鼓勵地下空間建設商業、工業、倉儲、物流設施以及體育、文化等項目。但禁止地下空間建設住宅、幼兒園、養老生活用房等項目以及中小學普通教室。

武漢公布最新房貸利率，首套房利率普遍由5.68%上浮至5.73%-5.78%。在今年6月初，工商銀行、農業銀行、郵政儲蓄銀行、交通銀行、中信銀行、漢口銀行、光大銀行7家銀行集體上調房貸利2021/7/20

武漢 房貸利率上調 媒體報道

率。其中漢口銀行上調幅度較大，首套房貸利率從5.68%上浮到5.88%，二套房從5.93%上調至6.03%。農業銀行、郵政儲蓄、工商銀行、中信銀行、交通銀行首套房貸利率從5.68%上浮到5.78%，二套房貸利率上浮5個基點至5.98%。

《國新辦舉行支持浦東新區高2021/7/21

上海

人民幣自由使用試點

水平改革開放、打造社會主義現代化建設引領區新聞發布會》

2021/7/21

佛山

住房保障租賃補貼

《佛山市住房保障租賃補貼的實施意見》

央行研究局局長表示，支持上海在人民幣可自由使用方面先行先試，在符合反洗錢、反恐怖融資等原則的要求下，進一步便利企業貿易投資資金的進出、探索臨港新片區內資本自由流入流出和自由兌換。

佛山住建局發布解讀“住房保障租賃補貼實施意見”，符合申請條件且已在佛山連續繳納社保滿24個月或5年內累計繳納36個月并處于在保左右，到2025年末城鎮人均住房建筑面積達到36.2㎡。租賃住房總2021/7/19

北京

2021/7/20

青島 住房發展規劃

《鄭州住房公積金管理中心關2021/7/20

鄭州 公積金收緊

于調整住房公積金使用政策的通知》

P.9 請仔細閱讀本報告末頁聲明

2021年07月26日

狀態可申請，同時對部分特殊群體給予政策優惠。租賃補貼按租金分檔補貼為原則發放貨幣補貼，公租房可實物配租。

天津第二批集中出讓61宗地塊，起始總價約533億元，出讓面積約327萬㎡，總規劃建面約600萬㎡，將在8月20日正式出讓。其中，18宗地塊需配建自持租賃住房，總數為4386套，建筑面積26.32萬㎡。

杭州出臺共有產權房意見稿：①申請對象：需滿足無房家庭認定，市關于公開征求《杭州市共有產2021/7/22

杭州 共有產權房

權保障住房管理辦法 （征求意見稿）》意見的公告

區戶籍需滿一定年限，非市區戶籍需在市區連續繳納社保/個稅滿一定年限。②售價及份額：按同地段、同類型商品住宅市場價格合理優惠后確定，購買份額50-80%。③流轉及退出：取證5年可申請一次性增購政府份額，增購后住房性質轉為商品住房，取證10年后可上市交易。

廈門出臺人才政策，高層次人才可按照市場價45%申購100-200㎡人2021/7/22

廈門 人才住房政策 廈門市委人才辦

才住房，入住滿五年且在廈工作滿5年后，政府擁有產權可按比例逐年贈予人才，住滿10年后上市交易不需繳土地收益等費用（此前年限21年）。

嚴控房市銷售與宣傳

《關于規范房地產市場銷售和宣傳行為的倡議書》

海南房協倡議，嚴格執行現行限購政策，拒絕無證或捆綁銷售、價外款等，規范廣告宣傳，對商辦類產品宣傳時，不得使用“不限購、不限貸”等信息。

衢州市區發布調控新政：①限價實行網格化管控，在售項目續推不漲；②市區新出讓所有土地實行“限房價、限地價、競配建”；③“限房價”2021/7/22

衢州 調控收緊

《關于進一步規范市區房地產市場秩序的通知》

項目登記人數大于供應房源2倍的實行公證搖號；④智慧新城、老城區等新出讓地塊對144㎡以下房源自網簽日起限售5年；⑤網簽后非直系親屬不得更名。

上海金融監管局全力推動浦東新區發展：①嘗試一批突破性的金融制度創新，如支持浦東率先探索資本項目可兌換的實施路徑等；②設臵2021/7/23

上海

浦東新區金融舉措

上海市政府新聞發布會

一批高能級的金融功能平臺，如支持在浦東設立國際金融資產交易平臺；③開發一批創新型的金融產品工具，如創新面向國際的人民幣金融產品；④采取一批含金量高的金融政策措施，如構建貿易金融區塊鏈標準體系，開展法定數字貨幣試點。

人民銀行上海總部與在滬銀行召開會議，確定房貸利率上調事宜。上2021/7/23

上海 房貸利率上調 人民銀行上海總部

海首套房貸利率將從現在的4.65%調整至5%，二套房貸利率從5.25%上調至5.7%，新規將于24日零時開始實行。

上海市住房城鄉建設管理委聯合市房管局、市自然資源確權登記局發布《關于加強住房贈與管理的通知》。《通知》明確，自2021年7月2021/7/23

上海 贈與房管理

《關于加強住房贈與管理的通知》

24日起，通過贈與方式轉讓住房的，受贈人應符合國家和本市住房限購政策；該住房5年內仍記入贈與人擁有住房套數。同時，強化住房交易登記管理，將贈與住房轉讓納入房屋交易核驗范圍，對贈與當事人不符合住房限購政策的，不予辦理交易登記手續。

根據貝殼研究院監測數據顯示，佛山各大銀行利率又迎來跳漲。佛山2021/7/23

佛山 房貸利率上調 貝殼研究院

農行宣布對組合貸加息，上調了85bp，截至目前農行首套組合貸利率已經達到7.35%。距離佛山農行上一次加息，時間不到半月。而這已2021/7/22

天津 集中供地

《天津市國有建設用地使用權掛牌出讓公告》

2021/7/22

海南

P.10 請仔細閱讀本報告末頁聲明

2021年07月26日

經是佛山農行7月份第三次上調利率。工商銀行繼7月2日后，純商貸再次上漲 10bp，建設銀行上調 45bp，光大銀行上調 30bp。

資料來源：各政府各部門網站，國盛證券研究所

P.11 請仔細閱讀本報告末頁聲明

2021年07月26日

3. 行情回顧

本周中信房地產指數累計變動幅度為-2.26%，落后大盤2.15個百分點，在29個中信行業板塊排名中位列第22名。本周上漲個股共40支，較上周持平，下跌股數為95支。本周市場上房地產股漲幅居前五的為中潤資源、萬業企業、皇庭國際、西藏城投、海航基礎，漲幅分別為35.6%、25.6%、19.9%、17.8%、14.6%。跌幅前五為陸家嘴、浦東金橋、上海臨港、天潤數娛、中天金融，跌幅分別為-14.3%、-10.8%、-9.5%、-9.1%、-7.6%。

本周46家重點房企中共計上漲8支，較上周減少17支，漲幅位居前五的為世聯行、華發股份、龍湖集團、中國鐵建、佳源集團，漲幅分別為11.3%、4.5%、3.3%、1.5%、1.3%。跌幅前五為中國恒大、綠城中國、旭輝控股集團、中國奧園、佳兆業，跌幅分別為-25.9%、-13.2%、-9.8%、-8.6%、-7.5%。

圖表6：各行業漲跌幅排名

10%8%6%4%2%0%-2%-4%-6%-2.26%

有鋼汽電電色鐵車力子金設元屬備器件

國機基煤建非綜石計通餐商建銀電輕房醫交傳家食紡防械礎炭筑銀合油算信飲貿材行力工地藥通媒電品織行及制產軍化石機旅零運飲服金公造工工化游售輸料裝融用事業

農林牧漁

資料來源：wind，國盛證券研究所

圖表7：本周各交易日指數表現

圖表8：近52周地產板塊表現

房地產開發

1.5%1.0%0.5%0.0%-0.5%-1.0%-1.5%-2.0%-2.5%-3.0%07/1607/1907/2007/21滬深300

1.31.21.11

滬深300指數 申萬房地產行業指數

0.90.80.70.607/2207/23

資料來源：wind，國盛證券研究所

資料來源：wind，國盛證券研究所

P.12 請仔細閱讀本報告末頁聲明

2021年07月26日

圖表9：本周（7.17-7.23）漲幅前五個股

代碼 簡稱 周累計漲幅 周相對漲幅 上周五收盤價（元） 本周五收盤價（元）

中潤資源

萬業企業

皇庭國際

西藏城投

海航基礎

35.57%

25.65%

19.85%

17.77%

14.59%

37.83%

27.91%

22.11%

20.03%

16.85%

2.98

18.52

2.72

18.12

9.94

4.04

23.27

3.26

21.34

11.39

資料來源：wind，國盛證券研究所

圖表10：本周（7.17-7.23）跌幅前五個股

代碼 簡稱 周累計跌幅 周相對跌幅 上周五收盤價（元） 本周五收盤價（元）

陸家嘴

浦東金橋

上海臨港

天潤數娛

中天金融

-14.28%

-10.76%

-9.53%

-9.15%

-7.63%

-12.02%

-8.50%

-7.27%

-6.89%

-5.37%

14.50

13.85

18.26

1.64

2.62

12.43

12.36

16.52

1.49

2.42

資料來源：wind，國盛證券研究所

圖表11：重點房企漲跌幅排名

15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%世華龍中佳遠正中融碧招金華藍大陽榮雅泰中龍萬濱時世綠華中新融富華金保中金建美綠禹我佳中旭綠中聯發湖國源洋榮國信桂商地潤光悅光盛居禾梁光科江代茂地夏南城創力僑地利國科業的景洲愛兆國輝城國行股集鐵集集地海中園蛇商臵發城城發樂集控地集中集控幸建控中地城集地金股地臵中集我業奧控中恒份團建團團產外國口臵地展展集團股產團產茂份產業國團家園股國大團國團股福設股國產發控集地團展股團產A

A

資料來源：wind，國盛證券研究所

圖表12：本周（7.17-7.23）重點房企漲幅前五個股

代碼 簡稱 周累計漲幅 周相對漲幅 上周五收盤價（單位為原始貨幣）

本周五收盤價（單位為原始貨幣）

世聯行

華發股份

龍湖集團

中國鐵建

佳源集團

11.29%

4.46%

3.35%

1.51%

1.29%

13.55%

6.72%

5.60%

3.77%

3.55%

7.35

6.28

41.85

7.29

3.11

8.18

6.56

43.25

7.40

3.15

資料來源：wind，國盛證券研究所

P.13 請仔細閱讀本報告末頁聲明

2021年07月26日

圖表13：本周（7.17-7.23）重點房企跌幅前五個股

代碼 簡稱 周累計漲幅 周相對漲幅 上周五收盤價（單位為原始貨幣）

本周五收盤價（單位為原始貨幣）

中國恒大

綠城中國

旭輝控股集團

中國奧園

佳兆業

-25.92%

-13.16%

-9.83%

-8.60%

-7.45%

-23.66%

-10.90%

-7.57%

-6.34%

-5.19%

9.80

12.16

5.80

6.28

2.55

7.26

10.56

5.23

5.74

2.36

資料來源：wind，國盛證券研究所

4. 重點城市成交、去化情況跟蹤

4.1 新房成交

本周48個城市新房成交面積為573.6萬平方米，環比下降18.2%，同比下降15.3%，其中一、二、三線城市新房成交面積分別為79.7、327.3、166.7萬平方米，環比變動分別為-14.7%、-17.1%、-21.6%。

從今年累計30周新房成交面積對比19年數據的CAGR來看，本周一線城市，北京（21.9%）、上海（10.2%）、廣州（14.4%）、深圳（11.5%）CAGR均為正。二三線城市中蕪湖（106.7%）、廈門（70.0%）、婁底（51.7%）等總計35城CAGR均為正，泉州（-37.7%）、常州（-27.6%）、南寧（-11.9%）等總計9城CAGR為負。

從4周累計環比來看，本周一線城市中除北京（16.2%）外，上海（-12.5%）、廣州（-16.8%）、深圳（-3.1%）環比均有下降。二三線城市中，武漢（81.6%）、婁底（66.1%）、常州（55.8%）等共計12個城市環比實現增長；其余二三線城市中，泉州（-79.9%）、吉安（-62.6%）、廈門（-43.6%）等共計32個城市環比出現下降。

分城市群來看，本周10個城市群中，相較去年同期，京津冀城市群（33.0%）、長江中游城市群（12.8%）、成渝城市群（8.8%）同比實現上升；北部灣城市群（-58.5%）、關中平原城市群（-54.7%）、海峽西岸城市群（-30.7%）、長江三角洲城市群（-19.5%）、粵港澳大灣區（-18.5%）同比有所下降。相較上周，山東半島城市群（15.3%）、關中平原城市群（4.0%）環比實現上升，北部灣城市群（-28.1%）、成渝城市群（-27.7%）、長江三角洲城市群（-27.0%）、海峽西岸城市群（-24.1%）、京津冀城市群（-20.1%）、長江中游城市群（-13.7%）、粵港澳大灣區（-0.7%）環比出現下降。

P.14 請仔細閱讀本報告末頁聲明

2021年07月26日

圖表14：48城周度成交面積跟蹤（7.17-7.23）

城市能級

1

1

1

1

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

3

3

3

3

3

3

3

3

3

本周成城市 交（萬方）

北京

上海

廣州

深圳

杭州

南京

廈門

蘇州

福州

南寧

寧波

濟南

武漢

成都

青島

溫州

江陰

泉州

莆田

金華

贛州

珠海

常州

淮安

28.92

23.65

19.09

8.01

23.01

18.20

7.84

13.77

11.09

16.21

11.00

36.91

87.55

65.46

36.22

14.11

2.26

0.45

2.53

3.51

12.39

12.28

5.34

5.41

-20.1%

-16.0%

-5.4%

-10.0%

-30.4%

-11.9%

-1.6%

-60.8%

-11.3%

-28.1%

-4.6%

32.2%

-11.0%

-27.7%

5.0%

-33.7%

-35.0%

46.4%

-37.1%

-20.2%

-30.1%

20.1%

-40.4%

-10.2%

環比

年度至今累計面積較19年CAGR

21.9%

10.2%

14.4%

11.5%

29.2%

40.5%

70.0%

6.0%

32.4%

-11.9%

6.6%

14.4%

17.8%

9.9%

9.7%

3.1%

6.6%

-37.7%

0.1%

21.0%

0.6%

16.5%

-27.6%

5.8%

16.2%

-12.5%

-16.8%

-3.1%

-10.7%

-15.9%

-43.6%

-24.3%

-9.3%

22.9%

-1.2%

1.7%

81.6%

16.3%

4.3%

-4.9%

-42.2%

-79.9%

-26.6%

-19.1%

4.6%

-6.4%

55.8%

-14.0%

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

連云

柳州

紹興

臺州

鎮江

淮南

江門

肇慶

泰安

蕪湖

鹽城

寶雞

舟山

東營

池州

海門

清遠

婁底

荊門

吉安

東莞

揚州

岳陽

韶關

近4周累計環比

城市能級

城市

本周成交（萬方）

9.72

3.74

2.30

19.47

8.15

2.52

2.93

1.84

3.40

5.93

2.57

5.63

2.15

1.57

1.13

0.32

2.09

3.77

1.64

——

12.69

8.08

4.51

2.21

-21.5%

-39.1%

-29.8%

-25.5%

-2.1%

-6.4%

-2.4%

-59.1%

-9.7%

-39.5%

-27.1%

4.0%

13.8%

-34.6%

-7.0%

-43.6%

-66.0%

16.4%

-69.4%

——

21.7%

23.9%

1.7%

-38.2%

環比

年度至今累計面積較19年CAGR

25.2%

-4.2%

0.6%

46.8%

-1.5%

-2.4%

19.0%

3.9%

4.3%

106.7%

5.4%

22.6%

10.8%

6.2%

-8.5%

11.2%

21.0%

51.7%

-5.3%

1.0%

0.5%

13.9%

5.0%

-2.5%

-6.5%

4.8%

-26.0%

-11.8%

-11.2%

-16.1%

-31.8%

2.1%

-15.8%

-36.4%

-16.3%

-21.4%

-0.7%

-37.3%

-18.3%

-24.7%

-24.6%

66.1%

5.3%

-62.6%

-18.1%

-20.9%

-28.3%

3.2%

近4周累計環比

資料來源：wind，國盛證券研究所

注：年度至今累計面積較19年CAGR=（2021年累計30周成交面積/2019年累計30周成交面積）0.5-1

圖表15：各城市群周度（7.17-7.23）成交面積跟蹤

城市群 城市數量（個） 本周成交（萬方） 環比（%） 同比（%）

京津冀城市群

長江三角洲城市群

粵港澳大灣區

海峽西岸城市群

北部灣城市群

山東半島城市群

非城市群

關中平原城市群

長江中游城市群

成渝城市群

資料來源：wind，國盛證券研究所

1

17

6

6

1

3

7

1

5

1

28.92

150.85

56.84

48.43

16.21

74.70

29.08

5.63

97.47

65.46

-20.1%

-27.0%

-0.7%

-24.1%

-28.1%

15.3%

-28.6%

4.0%

-13.7%

-27.7%

33.0%

-19.5%

-18.5%

-30.7%

-58.5%

-3.8%

-44.7%

-54.7%

12.8%

8.8%

P.15 請仔細閱讀本報告末頁聲明

2021年07月26日

4.2 二手房成交

本周11城總成交套數為10700套，環比下降6.9%，同比下降31.9%；總成交面積為106.0萬方，環比下降6.2%，同比下降29.9%；樣本一線、二線和三線城市的成交面積環比變動分別為-6.1%、-6.7%、-5.5%。

我們跟蹤的11城中，深圳、成都、東莞已經發布了二手住房成交參考價格機制，近4周累計較19年CAGR 均有較大幅度的下降。

本周我們跟蹤的11個重點城市二手房成交套數合計10700套，環比下降6.9%，同比下降31.9%（去年同期受疫情影響出現反彈，二手房交易大漲）。其中樣本一、二、三線城市分別為4419、4220、2061套；環比變動分別為-6.5%、-6.9%、-7.9%。年初至今累計二手房成交套數39.4萬套，同比變動為18.6%；其中樣本一、二、三線城市分別為15.8、17.5、6.1萬套，同比變動分別為17.1%、21.4%、14.4%。

本周我們跟蹤的11個重點城市二手房成交面積合計106.0萬方，環比下降6.2%，同比下降29.9%（去年同期受疫情影響出現反彈，二手房交易大漲）。其中樣本一、二、三線城市分別為40.6、42.3、23.0萬方；環比變動分別為-6.1%、-6.7%、-5.5%。年初至今累計二手房成交面積為3798.3萬方，同比變動為21.8%；其中樣本一、二、三線城市分別為1417.0、1705.8、675.4萬方，同比變動分別為20.1%、23.8%、20.3%。

圖表16：本周11城二手房成交套數及同環比

樣本城市二手房成交套數（套，左軸）

環比（右軸）

同比（右軸）

圖表17：本周2個一線城市二手房成交套數及同環比

樣本一線城市二手房成交套數（套，左軸）

環比（右軸）

同比（右軸）

250%200%150%100%50%0%-50%-100%20,00018,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000250%200%150%100%50%0%-50%-100%

8,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,00002021/7/16

2021/7/2

2021/6/18

2021/6/4

2021/5/21

2021/5/7

2021/4/23

2021/4/9

2021/3/26 2021/3/12 2021/2/26 2021/2/12 2021/1/29

資料來源：wind，國盛證券研究所

2021/7/16

2021/7/2

2021/6/18

2021/6/4

2021/5/21

2021/5/7

2021/4/23

2021/4/9

2021/3/26 2021/3/12 2021/2/26 2021/2/12 2021/1/29

資料來源：wind，國盛證券研究所

P.16 請仔細閱讀本報告末頁聲明

2021年07月26日

圖表18：本周5個二線城市二手房成交套數及同環比

樣本二線城市二手房成交套數（套，左軸）

環比（右軸）

同比（右軸）

250%200%150%100%50%0%-50%-100%

圖表19：本周4個三線城市二手房成交套數及同環比

樣本三線城市二手房成交套數（套，左軸）

環比（右軸）

同比（右軸）

250%200%150%100%50%0%-50%-100%10,0009,0008,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,00003,0002,5002,0001,5001,0005000

2021/7/16

2021/7/2

2021/6/18

2021/6/4

2021/5/21

2021/5/7

2021/4/23

2021/4/9

2021/3/26 2021/3/12 2021/2/26 2021/2/12 2021/1/29

資料來源：wind，國盛證券研究所

圖表20：本周11城二手房成交面積及同環比

樣本城市二手房成交總面積（萬方，左軸）

環比（右軸）

同比（右軸）

2021/7/16

2021/7/2

2021/6/18

2021/6/4

2021/5/21

2021/5/7

2021/4/23

2021/4/9

2021/3/26 2021/3/12 2021/2/26 2021/2/12 2021/1/29

資料來源：wind，國盛證券研究所

圖表21：本周2個一線城市二手房成交面積及同環比

樣本一線城市二手房成交面積（萬方，左軸）

環比（右軸）

同比（右軸）

250%200%150%100%50%0%-50%-100%2202021/1/29

9/1/29 2021/2/12

250%200%150%100%50%0%-50%-100%

7002021/4/9 2021/5/7 2021/6/4 2021/7/2 2021/4/9 2021/5/7 2021/6/4 2021/7/2

資料來源：wind，國盛證券研究所

圖表22：本周5個二線城市二手房成交面積及同環比

樣本二線城市二手房成交面積（萬方，左軸）

環比（右軸）

同比（右軸）

250%200%150%100%50%0%-50%-100%資料來源：wind，國盛證券研究所

P.17 請仔細閱讀本報告末頁聲明

2021/2/12 2021/2/26 2021/3/12 2021/3/26 2021/4/23 2021/5/21 2021/6/18 2021/7/16 2021/1/29 2021/2/12 2021/2/26 2021/3/12 2021/3/26 2021/4/23 2021/5/21 2021/6/18 2021/7/16

資料來源：wind，國盛證券研究所

圖表23：本周4個三線城市二手房成交面積及同環比

樣本三線城市二手房成交面積（萬方，左軸）

環比（右軸）

同比（右軸）

250%200%150%100%50%0%-50%-100%

353021/1/29 2021/2/12 2021/2/26 2021/3/12 2021/3/26 2021/4/23 2021/5/21 2021/6/18 2021/7/16 2021/2/26 2021/3/12 2021/3/26 2021/4/23 2021/5/21 2021/6/18 2021/7/16

2021/4/9 2021/5/7 2021/6/4 2021/7/2 2021/4/9 2021/5/7 2021/6/4 2021/7/2

資料來源：wind，國盛證券研究所

2021年07月26日

圖表24：本周11城二手房成交數據（7.17-7.23）

城市能級

本周成交面積（萬方）

本周環比 本周同比

4周累計較19年CAGR

年初至今累計較19年CAGR

本周成交套數（套）

本周環比 本周同比

4周累計較19年CAGR

年初至今累計較19年CAGR

城市

北京

深圳

杭州

成都

青島

蘇州

廈門

東莞

揚州

佛山

江門

1

1

2

2

2

2

2

3

3

3

3

35.3

5.3

8.8

8.4

7.1

10.9

7.2

5.6

1.2

14.7

1.4

-6.4%

-4.1%

-4.1%

2.2%

-13.6%

-9.5%

-7.5%

-2.8%

-39.7%

-0.3%

-19.4%

-0.5%

-67.2%

-34.4%

-28.5%

-48.2%

-25.2%

-21.7%

-63.2%

-51.6%

-12.1%

-39.6%

13.8%

-76.1%

-34.4%

-34.8%

-27.4%

-21.5%

-14.9%

-47.2%

-17.8%

-0.6%

-25.6%

59.7%

-41.8%

27.3%

-22.8%

34.8%

38.8%

51.2%

-34.7%

26.4%

50.6%

24.6%

3847

572

876

869

768

1010

697

536

130

1258

137

-6.5%

-6.2%

-9.1%

4.7%

-9.4%

-11.4%

-7.2%

-5.1%

-40.9%

-1.3%

-23.9%

-0.4%

-70.0%

-37.1%

-25.7%

-48.5%

-30.2%

-25.0%

-64.3%

-52.2%

-16.6%

-39.6%

14.0%

-78.1%

-34.4%

-33.9%

-29.4%

-24.9%

-17.6%

-47.9%

-20.7%

-6.4%

-23.5%

57.6%

-43.3%

22.8%

-22.7%

32.1%

35.4%

50.5%

-37.7%

22.5%

43.8%

22.0%

資料來源：wind，國盛證券研究所

注：年度至今累計較19年CAGR=（2021年累計數據/2019年累計數據）0.5-1

4.3 去化情況

本周我們跟蹤的13座樣本城市平均去化周期為13.2月，環比增長13.6%。一線城市去化周期為12.5月，環比增長12.8%；樣本二線城市去化周期為13.5月，環比增長15.8%；三線城市去化周期為14.6月，環比增長5.2%。

分城市看，蘇州（34.7%）、廈門（23.6%）、廣州（23.4%）、南京（21.9%）、莆田（20.8%）、寧波（16.1%）、上海（10.2%）、北京（9.5%）、深圳（5.5%）、南寧（5.4%）、杭州（4.4%）、福州（4.2%）、溫州（2.4%）總計13城去化月數均環比上升，區域市場活躍度降低。去化周期低于12個月的城市為上海（4.1月）、寧波（5.9月）、杭州（6.4月）、廈門（9.6月）、南寧（11.1月）供應略顯不足，房價存在上漲動力。

圖表25：13座樣本城市去化周期情況（7.17-7.23）

城市

本周成交面積

（萬方）

環比 累計同比 庫存 近4周成交

去化周期（月）

去化周期前值（月）

去化周期

環比

北京

上海

廣州

深圳

杭州

南京

廈門

蘇州

福州

南寧

溫州

寧波

莆田

28.92

23.65

19.09

8.01

23.01

18.20

7.84

13.77

11.09

16.21

14.11

11.00

2.53

-20.1%

-16.0%

-5.4%

-10.0%

-30.4%

-11.9%

-1.6%

-60.8%

-11.3%

-28.1%

-33.7%

-4.6%

-37.1%

21.9%

10.2%

14.4%

11.5%

29.2%

40.5%

70.0%

6.0%

32.4%

-11.9%

3.1%

6.6%

0.1%

2305.3

554.3

1669.6

643.7

825.2

2384.0

302.3

1484.1

1446.3

950.9

1102.3

341.2

426.9

145.6

134.2

96.4

39.1

129.4

103.4

31.6

111.8

53.5

85.6

89.2

57.7

15.7

15.8

4.1

17.3

16.5

6.4

23.0

9.6

13.3

27.1

11.1

12.4

5.9

27.2

14.5

3.7

14.0

15.6

6.1

18.9

7.7

9.9

26.0

10.5

12.1

5.1

22.5

9.5%

10.2%

23.4%

5.5%

4.4%

21.9%

23.6%

34.7%

4.2%

5.4%

2.4%

16.1%

20.8%

資料來源：wind，國盛證券研究所

P.18 請仔細閱讀本報告末頁聲明

2021年07月26日

5. 重點公司融資情況

根據申萬行業-房地產指標統計，本周（7.19-7.25）共發行房企信用債16只，環比減少4只；發行規模共計155.35億元，環比減少17.71億元，總償還量160.64億元，環比增加41.85億元，凈融資額為-5.29億元，環比減少59.56億元。主體評級方面，本周房企債券發行已披露的主體評級以AAA（81.2%）為主要構成。債券類型方面，本周房企債券發行以一般公司債（64.9%）為主要構成。債券期限方面，本周以3-5年（55.2%）的債券為主。

圖表26：本周房企債券發行量、償還量及凈融資額

圖表27：本周房企債券發行以債券評級劃分

總償還量(億元)

AAAAA+評級未知

凈融資額(億元)

5000(100)(200)總發行量(億元)

7.5%

11.3%

資料來源：wind，國盛證券研究所

2021-07-25 2021-07-04 2021-06-13 2021-05-23 2021-05-02 2021-04-11 2021-03-21 2021-02-28 2021-02-07 2021-01-17 2020-12-27 2020-12-06 2020-11-15 2020-10-25 2020-10-04 2020-09-13 2020-08-23

81.2%

資料來源：wind，國盛證券研究所

圖表28：本周房企債券發行以債券類型劃分

圖表29：本周房企債券發行以期限劃分

一般公司債

0-1年

16.1%

1-3年 3-5年 5年以上

18.2%

超短期融資債券 私募債

一般中期票據

6.4%

證監會主管ABS

7.6%

18.2%

2.9%

10.5%

64.9%

資料來源：wind，國盛證券研究所

55.2%

資料來源：wind，國盛證券研究所

融資成本來看，正榮地產（+85bp）、新力地產（+20bp）、廣州城建（+7bp）融資成本上升，北辰實業（-71bp）、北京首開（-70bp）、萬科A（-21bp）、旭輝集團（-20bp）、南京高科（-20bp）、蘇州高新（-7bp）的債券利率較公司之前發行的同類型同期限的可比債券下降。

P.19 請仔細閱讀本報告末頁聲明

2021年07月26日

圖表30：房企每周融資匯總（7.19-7.25）

公告日期 公司簡稱 類型

規模

(億元)

期限(年) 利率(%)

可比債券

發行時間

可比債券

利率(%)

利率差

(%)

2021/7/23

2021/7/22

2021/7/22

2021/7/22

2021/7/22

2021/7/22

2021/7/21

2021/7/21

2021/7/20

2021/7/20

2021/7/20

2021/7/20

2021/7/20

2021/7/20

2021/7/20

2021/7/19

中南建設

蘇州高新

北辰實業

萬科A

萬科A

北京首開

正榮地產

蘇州高新

萬科A

萬科A

新力地產

旭輝集團

廣州城建

廣州城建

南京高科

上海外高橋

中期票據

短期融資券

公司債

公司債

公司債

短期融資券

公司債

短期融資券

10.00

3.00

3.19

15.00

15.00

16.30

6.60

6.00

4

0.3288

5

7

5

0.0767

4

0.326

1.0137

1.0137

3

5

7

5

0.4932

5

——

——

3.46

3.49

3.19

2.50

6.30

2.49

——

3.15

7.20

4.20

3.50

3.20

2.80

3.19

2020/8/25

2021/7/16

2020/1/13

2021/5/18

2021/5/18

2021/2/1

2020/9/10

2021/7/16

2021/6/24

2021/6/24

2021/3/24

2021/3/10

——

2020/3/17

2021/6/30

——

7.20

2.55

4.17

3.70

3.40

3.20

5.45

2.55

0.00

——

7.00

4.40

——

3.13

3.00

——

——

——

-0.71

——

-0.21

-0.70

0.85

-0.06

——

——

0.20

-0.20

——

0.07

-0.20

——

資產支持證券

0.60

資產支持證券

11.15

公司債

公司債

公司債

公司債

短期融資券

公司債

4.51

30.00

10.00

15.00

3.00

6.00

資料來源：Wind，國盛證券研究所

6. 融資相關指標

根據wind統計數據，2021年6月新增居民戶中長期貸款5156億元，環比增長16.5%，同比降低18.8%。2021年7月1年期LPR為3.85%，環比持平，5年期LPR為4.65%，環比持平。2021年5月全國首套房貸平均利率為5.33%，環比上升2bp，全國二套房貸平均利率為5.61%，環比上升2bp。截至2021Q1商業性房地產貸款余額為50.0萬億元，同比增長10.9%；房地產開發貸款余額為12.4萬億元，同比增長4.4%；投向房地產的資金信托余額為21725億元，同比降低15.8%。

圖表31：近12月新增居民中長期貸款及同環比

圖表32：近2年貸款利率變化

全國首套房平均貸款利率

1200%1000%800%600%400%200%0%-200%1700002020/06 2020/07

新增居民中長期貸款（億元，左軸）

環比（右軸）

同比（左軸）

6.0%5.8%5.6%5.4%5.61%

5.33%

5.2%5.0%4.8%2021-05 2021-04 2021-03 2021-02 2021-01 2020-12 2020-11 2020-10 2020-09 2020-08 2020-07 2020-06 2020-05 2020-04 2020-03 2020-02 2020-01 2019-12 2019-11 2019-10 2019-09 2019-08 2019-07 2019-06

資料來源：wind，國盛證券研究所

P.20 請仔細閱讀本報告末頁聲明

2020/08 2020/09 2020/10 2020/11 2020/12 2021/01 2021/02 2021/03 2021/04 2021/05 2021/06

資料來源：wind，國盛證券研究所

2021年07月26日

圖表33：近5年商業性房地產貸款余額及同比環比

圖表34：近5年商業性房地產貸款新增額及同比

商業性房地產貸款新增額（億元，左軸）

30%25%20%15%10%5%0%21400020000同比（右軸）

100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%-100%6商業性房地產貸款余額（萬億元，左軸）

同比（右軸）

環比（右軸）

2021Q1 2020Q4 2020Q3 2020Q2 2020Q1 2019Q4 2019Q3 2019Q2 2019Q1 2018Q4 2018Q3 2018Q2 2018Q1 2017Q4 2017Q3 2017Q2 2017Q1 2016Q4 2016Q3 2016Q2

資料來源：wind，國盛證券研究所

圖表35：近5年貸房地產開發貸款余額及同比環比

2021Q1 2020Q4 2020Q3 2020Q2 2020Q1 2019Q4 2019Q3 2019Q2 2019Q1 2018Q4 2018Q3 2018Q2 2018Q1 2017Q4 2017Q3 2017Q2 2017Q1 2016Q4 2016Q3 2016Q2

資料來源：wind，國盛證券研究所

圖表36：近5年貸房地產開發貸款新增額及同比

房地產開發貸款新增額（萬億元，左軸）

房地產開發貸款余額（萬億元，左軸）

14121Q1 2020Q4 2020Q3 2020Q2 2020Q1 2019Q4 2019Q3 2019Q2 2019Q1 2018Q4 2018Q3 2018Q2 2018Q1 2017Q4 2017Q3 2017Q2 2017Q1 2016Q4 2016Q3 2016Q2

同比（右軸）

30%25%20%15%10%

5%0%-5%1400020000-2000-4000同比（右軸）

1500%1000%500%0%-500%-1000%-1500%2021Q1 2020Q4 2020Q3 2020Q2 2020Q1 2019Q4 2019Q3 2019Q2 2019Q1 2018Q4 2018Q3 2018Q2 2018Q1 2017Q4 2017Q3 2017Q2 2017Q1 2016Q4 2016Q3 2016Q2

資料來源：wind，國盛證券研究所 資料來源：wind，國盛證券研究所

圖表37：近5年投向房地產的資金信托余額及同比環比

圖表38：近5年投向房地產的資金信托新增額及同比

資金信托投向房地產新增額（億元，左軸）

同比（右軸）

3500-500-1000-1500-20002021Q1 2020Q4 2020Q3 2020Q2 2020Q1 2019Q4 2019Q3 2019Q2 2019Q1 2018Q4 2018Q3 2018Q2 2018Q1 2017Q4 2017Q3 2017Q2 2017Q1 2016Q4 2016Q3 2016Q2

資金信托投向房地產余額（億元，左軸）

356Q2

同比（右軸）

70%60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%2018Q2 2018Q4 2019Q2 2019Q4 2020Q2 2020Q4

800%700%600%500%400%300%200%100%0%-100%-200%-300%-400%-500%資料來源：wind，國盛證券研究所

P.21 請仔細閱讀本報告末頁聲明

2016Q4 2017Q2 2017Q4

資料來源：wind，國盛證券研究所

2021年07月26日

資料來源：wind，國盛證券研究所

資料來源：wind，國盛證券研究所

圖表42：深圳商品房銷售情況

圖表40：上海商品房銷售情況

資料來源：wind，國盛證券研究所

資料來源：wind，國盛證券研究所

圖表39：北京商品房銷售情況

圖表41：廣州商品房銷售情況

2021/7/23

2021/7/2

2021/6/11 2021/5/21 2021/4/30

2021/4/9

2021/3/19 2021/2/26

2021/2/5

2021/1/15

2020/12/25

2020/12/4

2020/11/13 2020/10/23

2020/10/2 2020/9/11 2020/8/21 2020/7/31

商品房周度成交面積（萬方）

52周平均值（萬方）

7002021/7/23

2021/7/2

2021/6/11 2021/5/21 2021/4/30

2021/4/9

2021/3/19 2021/2/26

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2020/12/4

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2020/10/2 2020/9/11 2020/8/21 2020/7/31

商品房周度成交面積（萬方）

52周平均值（萬方）

80100P.22 請仔細閱讀本報告末頁聲明

附件：各城市商品房銷售情況

疫情影響超預期，銷售超預期下行。

2021/7/23

2021/7/2

2021/6/11 2021/5/21 2021/4/30

2021/4/9

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2021/2/5

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2020/12/4

2020/11/13 2020/10/23

2020/10/2 2020/9/11 2020/8/21 2020/7/31

630商品房周度成交面積（萬方）

52周平均值（萬方）

2021/7/23

2021/7/2

2021/6/11 2021/5/21 2021/4/30

2021/4/9

2021/3/19 2021/2/26

2021/2/5

2021/1/15

2020/12/25

2020/12/4

2020/11/13 2020/10/23

2020/10/2 2020/9/11 2020/8/21 2020/7/31

25201570商品房周度成交面積（萬方）

52周平均值（萬方）

105

0

7. 風險提示

2021年07月26日

資料來源：wind，國盛證券研究所

資料來源：wind，國盛證券研究所

圖表46：成都商品房銷售情況

圖表48：蘇州商品房銷售情況

資料來源：wind，國盛證券研究所

圖表44：南京商品房銷售情況

資料來源：wind，國盛證券研究所

資料來源：wind，國盛證券研究所

資料來源：wind，國盛證券研究所

圖表43：杭州商品房銷售情況

圖表45：武漢商品房銷售情況

圖表47：青島商品房銷售情況

1401002021/7/23

2021/7/2

2021/6/11 2021/5/21 2021/4/30

2021/4/9

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2020/12/4

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2020/10/2 2020/9/11 2020/8/21 2020/7/31

商品房周度成交面積（萬方）

52周平均值（萬方）

0

2021/7/23

2021/7/2

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2021/3/19 2021/2/26

2021/2/5

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2020/12/4

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2020/10/2 2020/9/11 2020/8/21 2020/7/31

商品房周度成交面積（萬方）

52周平均值（萬方）

2021/7/23

2021/7/2

2021/6/11 2021/5/21 2021/4/30

2021/4/9

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70商品房周度成交面積（萬方）

52周平均值（萬方）

6

0P.23 請仔細閱讀本報告末頁聲明

612060

2021/7/23

2021/7/2

2021/6/11 2021/5/21 2021/4/30

2021/4/9

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2020/12/4

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2020/10/2 2020/9/11 2020/8/21 2020/7/31

2021/7/23

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2021/4/9

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2021/2/5

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2020/10/2 2020/9/11 2020/8/21 2020/7/31

商品房周度成交面積（萬方）

52周平均值（萬方）

2021/7/23

2021/7/2

2021/6/11 2021/5/21 2021/4/30

2021/4/9

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2021/2/5

2021/1/15

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2020/12/4

2020/11/13 2020/10/23

2020/10/2 2020/9/11 2020/8/21 2020/7/31

商品房周度成交面積（萬方）

52周平均值（萬方）

商品房周度成交面積（萬方）

52周平均值（萬方）

504030

2010

0

2021年07月26日

資料來源：wind，國盛證券研究所

資料來源：wind，國盛證券研究所

圖表50：東莞商品房銷售情況

資料來源：wind，國盛證券研究所

圖表54：揚州商品房銷售情況

圖表52：福州商品房銷售情況

資料來源：wind，國盛證券研究所

資料來源：wind，國盛證券研究所

資料來源：wind，國盛證券研究所

圖表49：寧波商品房銷售情況

圖表51：濟南商品房銷售情況

圖表53：惠州商品房銷售情況

2021/7/23

2021/7/2

2021/6/11 2021/5/21 2021/4/30

2021/4/9

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商品房周度成交面積（萬方）

52周平均值（萬方）

353021/7/23

2021/7/2

2021/6/11 2021/5/21 2021/4/30

2021/4/9

2021/3/19 2021/2/26

2021/2/5

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2020/11/13 2020/10/23

2020/10/2 2020/9/11 2020/8/21 2020/7/31

商品房周度成交面積（萬方）

52周平均值（萬方）

7002021/7/23

2021/7/2

2021/6/11 2021/5/21 2021/4/30

2021/4/9

2021/3/19 2021/2/26

2021/2/5

2021/1/15

2020/12/25

2020/12/4

2020/11/13 2020/10/23

2020/10/2 2020/9/11 2020/8/21 2020/7/31

25商品房周度成交面積（萬方）

52周平均值（萬方）

2015105

0P.24 請仔細閱讀本報告末頁聲明

353/7/23

2021/7/2

2021/6/11 2021/5/21 2021/4/30

2021/4/9

2021/3/19 2021/2/26

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2020/10/2 2020/9/11 2020/8/21 2020/7/31

商品房周度成交面積（萬方）

52周平均值（萬方）

2021/7/23

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2021/4/9

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2020/10/2 2020/9/11 2020/8/21 2020/7/31

252/7/23

2021/7/2

2021/6/11 2021/5/21 2021/4/30

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商品房周度成交面積（萬方）

52周平均值（萬方）

商品房周度成交面積（萬方）

52周平均值（萬方）

10

2050

2021年07月26日

資料來源：wind，國盛證券研究所

資料來源：wind，國盛證券研究所

圖表58：淮安商品房銷售情況

圖表56：溫州商品房銷售情況

資料來源：wind，國盛證券研究所

資料來源：wind，國盛證券研究所

圖表55：南寧商品房銷售情況

圖表57：韶關商品房銷售情況

2021/7/23

2021/7/2

2021/6/11 2021/5/21 2021/4/30

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商品房周度成交面積（萬方）

52周平均值（萬方）

40502021/7/23

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商品房周度成交面積（萬方）

52周平均值（萬方）

9876543210

P.25 請仔細閱讀本報告末頁聲明

1415105

2021/7/23

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2021/4/9

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商品房周度成交面積（萬方）

52周平均值（萬方）

0商品房周度成交面積（萬方）

52周平均值（萬方）

2021年07月26日

免責聲明

國盛證券有限責任公司（以下簡稱“本公司”）具有中國證監會許可的證券投資咨詢業務資格。本報告僅供本公司的客戶使用。本公司不會因接收人收到本報告而視其為客戶。在任何情況下，本公司不對任何人因使用本報告中的任何內容所引致的任何損失負任何責任。

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本公司力求報告內容客觀、公正，但本報告所載的資料、工具、意見、信息及推測只提供給客戶作參考之用，不構成任何投資、法律、會計或稅務的最終操作建議,本公司不就報告中的內容對最終操作建議做出任何擔保。本報告中所指的投資及服務可能不適合個別客戶，不構成客戶私人咨詢建議。投資者應當充分考慮自身特定狀況，并完整理解和使用本報告內容，不應視本報告為做出投資決策的唯一因素。

投資者應注意，在法律許可的情況下，本公司及其本公司的關聯機構可能會持有本報告中涉及的公司所發行的證券并進行交易，也可能為這些公司正在提供或爭取提供投資銀行、財務顧問和金融產品等各種金融服務。

本報告版權歸“國盛證券有限責任公司”所有。未經事先本公司書面授權，任何機構或個人不得對本報告進行任何形式的發布、復制。任何機構或個人如引用、刊發本報告，需注明出處為“國盛證券研究所”，且不得對本報告進行有悖原意的刪節或修改。

分析師聲明

本報告署名分析師在此聲明：我們具有中國證券業協會授予的證券投資咨詢執業資格或相當的專業勝任能力，本報告所表述的任何觀點均精準地反映了我們對標的證券和發行人的個人看法，結論不受任何第三方的授意或影響。我們所得報酬的任何部分無論是在過去、現在及將來均不會與本報告中的具體投資建議或觀點有直接或間接聯系。

投資評級說明

投資建議的評級標準

評級標準為報告發布日后的6個月內公司股價（或行業指數）相對同期基準指數的相對市場表現。其中A股市場以滬深300指數為基準；新三板市場以三板成指（針對協議轉讓標的）或三板做市指數（針對做市轉讓標的）為基準；香港市場以摩根士丹利中國指數為基準，美股市場以標普500指數或納斯達克綜合指數為基準。

行業評級

股票評級

評級

買入

增持

持有

減持

增持

中性

減持

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相對同期基準指數漲幅在15%以上

相對同期基準指數漲幅在5%~15%之間

相對同期基準指數漲幅在-5%~+5%之間

相對同期基準指數跌幅在5%以上

相對同期基準指數漲幅在10%以上

相對同期基準指數漲幅在-10%~+10%之間

相對同期基準指數跌幅在10%以上

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