房屋買賣合同糾紛裁判規則匯編（附指導性案例、公報案例）

房屋買賣合同糾紛裁判規則匯編（附指導性案例、公報案例）

?、指導性案例

合同雙?當事?經協商?致終?借款合同關系后建?的商品房買賣合同關系具有法律效?。

【關鍵詞】清償債務；法律效?；審查

【裁判規則】

借款合同雙?當事?經協商?致，終?借款合同關系，建?商品房買賣合同關系，將借款本?及利息轉化為已付購房款

并經對賬清算的，不屬于《中華?民共和國物權法》第?百??六條規定的禁?情形，該商品房買賣合同的訂??的，

亦不屬于《最??民法院關于審理民間借貸案件適?法律若?問題的規定》第??四條規定的“作為民間借貸合同的擔

保”。在不存在《中華?民共和國合同法》第五??條規定情形的情況下，該商品房買賣合同具有法律效?。但對轉化

為已付購房款的借款本?及利息數額，?民法院應當結合借款合同等證據予以審查，以防?當事?將超出法律規定保護

限額的?額利息轉化為已付購房款。

【適?法律】《中華?民共和國物權法》第?百??六條

抵押權?在債務履?期屆滿前，不得與抵押?約定債務?不履?到期債務時抵押財產歸債權?所有。

《中華?民共和國合同法》第五??條

有下列情形之?的，合同?效：

（?）??以欺詐、脅迫的?段訂?合同，損害國家利益；

（?）惡意串通，損害國家、集體或者第三?利益；

（三）以合法形式掩蓋?法?的；

（四）損害社會公共利益；

（五）違反法律、?政法規的強制性規定。

【來源】指導案例72號：湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛訴新疆鄂爾多斯彥海房地產開發有限公司商品房買賣合同糾紛

案，（2015）民?終字第180號，載《最??民法院關于發布第15批指導性案例的通知》（法〔2016〕449號）。

【規則?期】2015.10.08

?、最??民法院公報案例

1、當事?同時簽訂了商品房買賣和民間借貸合同，約定借款?未按期償還借款，在該合同成?并?效下應認定有效。

【關鍵詞】商品房買賣；并存；禁?流押

【裁判規則】

雙?當事?基于同?筆款項先后簽訂《商品房買賣合同》和《借款協議》，并約定如借款到期，償還借款，《商品房買

賣合同》不再履?；若借款到期，不能償還借款，則履?《商品房買賣合同》。在合同、協議均依法成?并已?效的情

況下。應當認定當事?之間同時成?了商品房買賣和民間借貸兩個民事法律關系。該?為并不違反法律、?政法規的強

制性規定。

2、借款到期，借款?不能按期償還借款。對?當事?要求并通過履?《商品房買賣合同》取得房屋所有權，不違反

《擔保法》第四?條、《物權法》第?百??六條有關“禁?流押”的規定。

《擔保法》第四?條、《物權法》第?百??六條有關“禁?流押”的規定。

【適?法律】《中華?民共和國物權法》第?百??六條

抵押權?在債務履?期屆滿前，不得與抵押?約定債務?不履?到期債務時抵押財產歸債權?所有。

《中華?民共和國擔保法》第四?條

訂?抵押合同時抵押權?和抵押?在合同中不得約定在債務履?期屆滿抵押權?未受清償時，抵押物的所有權轉移為債

權?所有。

【來源】朱俊芳與?西嘉和泰房地產開發有限公司商品房買賣合同糾紛案，載《最??民法院公報》2014年第12期

（總第218期）。

3、商品房買賣合同中，既約定逾期交房和辦證違約責任，?約定開發商承擔逾期交房責任后不再承擔逾期辦證違約責

任的，開發商應按約定承擔多項違約責任。

【關鍵詞】房屋買賣合同；逾期；違約責任

【裁判規則】

商品房買賣中，開發商的交房義務不僅僅局限于交鑰匙，還需出?相應的證明?件，并簽署房屋交接單等。合同中分別

約定了逾期交房與逾期辦證的違約責任，但同時?約定開發商承擔逾期交房的責任之后，逾期辦證的違約責任就不予承

擔的，應認定該約定屬于免除開發商按時辦證義務的?效格式條款，開發商仍應按照合同約定承擔逾期交房、逾期辦證

的多項違約之責。

【適?法律】《中華?民共和國合同法》第三?九條

采?格式條款訂?合同的，提供格式條款的??應當遵循公平原則確定當事?之間的權利和義務，并采取合理的?式提

請對?注意免除或者限制其責任的條款，按照對?的要求，對該條款予以說明。

格式條款是當事?為了重復使??預先擬定，并在訂?合同時未與對?協商的條款。

《中華?民共和國合同法》第四?條

格式條款具有本法第五??條和第五?三條規定情形的，或者提供格式條款??免除其責任、加重對?責任、排除對?

主要權利的，該條款?效。

【來源】周顯治、俞美芳與余姚眾安房地產開發有限公司商品房銷售合同糾紛案，載《最??民法院公報》2016年第

11期（總第241期）。

4.公有住房出售?與買受?約定的禁?買受?實施有礙樓房安全?為的條款，未限制買受?的正當權利，是合法有效

的。

【關鍵詞】公有住房；所有權；限制；合法有效

【裁判規則】

（1）建筑物區分所有權?只能在該建筑物中??專有的部位?使所有權四項權能，未經該建筑物的其他區分所有權?

和物業經營管理者、維修者許可，不得對該建筑物的共?部位?使權利。

（2）公有住房售出單位對公有住房的共?部位承擔維修責任。售出單位在與公有住房買受?簽訂的售房協議中，為了

不加重????在住房售出后的維修負擔，約定買受?不得實施有礙公有住房共?部位安全的?為，這樣的約定沒有限

制買受?正當?使??的權利，因此是合法有效的。

【適?法律】《中華?民共和國民法通則》第?百???條

當事???不履?合同義務或者履?合同義務不符合約定條件的，另??有權要求履?或者采取補救措施，并有權要求

賠償損失。

【來源】鄭州?建公司訴王良礎公有住房出售協議違約糾紛案，載《最??民法院公報》2006年第11期（總第121

期）。

5、房屋買賣合同中，當事?約定的合同?的不能實現，則可依據合同法有關規定解除合同。

【關鍵詞】房屋買賣合同；合同?的；解除合同

【裁判規則】

當事?將特定主觀?的作為合同條件或成交基礎并明確約定，則該特定主觀?的之客觀化，屬于《中華?民共和國合同

法》第九?四條第?款第四項的規制范圍。如開發商交付的房屋與購房合同約定的?位布局相反，且?法調換，購房者

可以合同?的不能實現解除合同。

【適?法律】《中華?民共和國合同法》第九?四條

有下列情形之?的，當事?可以解除合同：

（?）因不可抗?致使不能實現合同?的；

（?）在履?期限屆滿之前，當事???明確表?或者以??的?為表明不履?主要債務；

（三）當事???遲延履?主要債務，經催告后在合理期限內仍未履?；

（四）當事???遲延履?債務或者有其他違約?為致使不能實現合同?的；

（五）法律規定的其他情形。

【來源】張儉華、徐海英訴啟東市取?置業有限公司房屋買賣合同糾紛案，載《最??民法院公報》2017年第9期（總

第251期）

6、判定?房?賣合同履?情況，可從合同的締約真實性、合同效?、履?情況等????

【關鍵詞】合同效?；締約真實性；合同義務履?

【裁判規則】

處理?房?賣情況下的合同履?問題，可從商品房買賣合同的締約真實性、簽約時間順序、付款程度、合同備案情況、

訟爭不動產的占有事實、預登記情況等??加以評判。

【適?法律】《中華?民共和國合同法》第三??條、第六?條

當事?采?合同書形式訂?合同的，?雙?當事?簽字或者蓋章時合同成?。

當事?應當按照約定全?履???的義務。

當事?應當遵循誠實信?原則，根據合同的性質、?的和交易習慣履?通知、協助、保密等義務。

【來源】遵義市紅花崗區長征鎮沙壩村紀念街村民組訴遵義明順房地產開發有限責任公司等商品房買賣合同糾紛案，載

《最??民法院公報》2018年第12期（總第266期）

7、判決?效后，不動產爭議第三??提起撤銷之訴，因本?原因未參加訴訟的，法院應裁定不予受理。

7、判決?效后，不動產爭議第三??提起撤銷之訴，因本?原因未參加訴訟的，法院應裁定不予受理。

【關鍵詞】不動產登記；標的物；第三?

【裁判規則】

（1）案件爭議不動產的登記所有權?，同案件處理結果具有法律上的利害關系，可以作為案件第三?。

（2）??當事??股東在案件訴訟過程中受讓爭議標的物，但未作為第三?參加訴訟，在案件判決?效后，?提起第

三?撤銷之訴的，法院推定其知悉案件情況，?因不能歸責于本?的原因未參加訴訟的，符合常理和交易慣例。上述?

股東所提第三?撤銷之訴不符合起訴條件，應裁定不予受理。

【適?法律】《中華?民共和國民事訴訟法》第五?六條

對當事?雙?的訴訟標的，第三?認為有獨?請求權的，有權提起訴訟。

對當事?雙?的訴訟標的，第三?雖然沒有獨?請求權，但案件處理結果同他有法律上的利害關系的，可以申請參加訴

訟，或者由?民法院通知他參加訴訟。?民法院判決承擔民事責任的第三?，有當事?的訴訟權利義務。

前兩款規定的第三?，因不能歸責于本?的事由未參加訴訟，但有證據證明發?法律效?的判決、裁定、調解書的部分

或者全部內容錯誤，損害其民事權益的，可以?知道或者應當知道其民事權益受到損害之?起六個?內，向作出該判

決、裁定、調解書的?民法院提起訴訟。?民法院經審理，訴訟請求成?的，應當改變或者撤銷原判決、裁定、調解

書；訴訟請求不成?的，駁回訴訟請求。

【來源】黃光娜與海?棟梁實業有限公司、?東省陽江市建安集團有限公司海南分公司商品房銷售合同糾紛案，載《最

??民法院公報》2016年第9期（總第239期）。

8、房屋存在質量問題對購買?造成實際損失，且損失未明確約定的可依據房屋同期租?計算損失。

【關鍵詞】質量問題；實際損失；房屋同期租?

【裁判規則】

（1）對于政府機關及其他職能部門出具的證明材料，?民法院應當對其真實性、合法性以及與待證事實的關聯性進?

判斷，如上述證據不能反映案件的客觀真實情況，則不能作為?民法院認定案件事實的根據。

（2）因出賣?所售房屋存在質量問題，致購房??法對房屋正常使?、收益，雙?當事?對由此造成的實際損失如何

計算未作明確約定的，?民法院可以房屋同期租?作為標準計算購房?的實際損失。

【適?法律】《中華?民共和國合同法》第六?條第?款、第?百零七條、?百??三條

當事?應當按照約定全?履???的義務。

當事?應當遵循誠實信?原則，根據合同的性質、?的和交易習慣履?通知、協助、保密等義務。

當事???不履?合同義務或者履?合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履?、采取補救措施或者賠償損失等違約責

任。

當事???不履?合同義務或者履?合同義務不符合約定，給對?造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的

損失，包括合同履?后可以獲得的利益，但不得超過違反合同??訂?合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能

造成的損失。

經營者對消費者提供商品或者服務有欺詐?為的，依照《中華?民共和國消費者權益保護法》的規定承擔損害賠償責

任。

【來源】李明柏訴南京?陵置業發展有限公司商品房預售合同糾紛案，載《最??民法院公報》2016年第12期（總第

【來源】李明柏訴南京?陵置業發展有限公司商品房預售合同糾紛案，載《最??民法院公報》2016年第12期（總第

242期）。

9、書?證據具有較?的證明?，確定了當事?間的民事法律關系，因此在證據審核??應更為審慎。

【關鍵詞】合同效?；書?證據；民事法律關系

【裁判規則】

（1）合同在性質上屬于原始證據、直接證據，應當重視其相對于傳來證據、間接證據所具有的較?證明?，并將其作

為確定當事?法律關系性質的邏輯起點和基本依據。若要否定書?證據所體現的法律關系，并確定當事?之間存在缺乏

以書?證據為載體的其他民事法律關系，必須在證據審核??給予更為審慎的分析研判。

（2）在兩種解讀結果具有同等合理性的場合，應朝著有利于書?證據所代表法律關系成?的?向作出判定，藉此傳達

和樹?重諾守信的價值導向。

（3）透過解釋確定爭議法律關系的性質，應當秉持使爭議法律關系項下之權利義務更加清楚，?不是更加模糊的基本

價值取向。在沒有充分證據佐證當事?之間存在隱藏法律關系且該隱藏法律關系真實并終局地對當事?產?約束?的場

合，不宜簡單否定既存外化法律關系對當事?真實意思的體現和反映，避免當事???不當擺脫既定權利義務約束的結

果出現。

【適?法律】《中華?民共和國合同法》第?條

依法成?的合同，對當事?具有法律約束?。當事?應當按照約定履???的義務，不得擅?變更或者解除合同。

依法成?的合同，受法律保護。

《中華?民共和國合同法》第六?條第?款

當事?應當按照約定全?履???的義務。

當事?應當遵循誠實信?原則，根據合同的性質、?的和交易習慣履?通知、協助、保密等義務。

【來源】洪秀鳳與昆明安鋇佳房地產開發有限公司房屋買賣合同糾紛案，載《最??民法院公報》2016年第1期（總第

231期）。

10、合同??當事?不能因案外?違約，在合同履?中?使不安抗辯權。

【關鍵詞】合同相對性；案外?違約；不安抗辯權

【裁判規則】

根據合同的相對性原則，涉案合同??當事?以案外?違約為由，主張在涉案合同履?中?使不安抗辯權的，?民法院

不予?持。

【適?法律】《中華?民共和國合同法》第六??條

應當先履?債務的當事?，有確切證據證明對?有下列情形之?的，可以中?履?：

（1）經營狀況嚴重惡化；

（2）轉移財產、抽逃資?，以逃避債務；

（3）喪失商業信譽；

（4）有喪失或者可能喪失履?債務能?的其他情形。

（4）有喪失或者可能喪失履?債務能?的其他情形。

當事?沒有確切證據中?履?的，應當承擔違約責任

《中華?民共和國合同法》第六?九條

當事?依照本法第六??條的規定中?履?的，應當及時通知對?。對?提供適當擔保時，應當恢復履?。中?履?

后，對?在合理期限內未恢復履?能?并且未提供適當擔保的，中?履?的??可以解除合同。

【來源】俞財新與福建華?房地產有限公司、魏傳瑞商品房買賣（預約）合同糾紛案，載《最??民法院公報》

2011年第8期（總第178期）。