城市更新(城市更新與舊城改造的區別)

什么是城市更新？

城市更新的方法。
城市更新是一種將城市中已經不適應現代化城市社會生活的地區作必要的、有計劃的改建活動。1958年8月，在荷蘭召開的第一次城市更新研討會上，對城市更新作了有關的說明：生活在城市中的人，對于自己所居住的建筑物、周圍的環境或出行、購物、娛樂及其他生活活動有各種不同的期望和不滿。對于自己所居住的房屋的修理改造，對于街道、公園、綠地和不良住宅區等環境的改善有要求及早施行，以形成舒適的生活環境和美麗的市容。包括所有這些內容的城市建設活動都是城市更新。

城市更新包括哪些內容

城市更新主要包含以下內容：
1、更新目標與方式。包括目標定位、擬采用的更新方式及其對應的空間范圍。
2、更新單元范圍。根據土地與建筑物核查結果，以空間范圍控制為手段明確單元更新權益劃分。劃定“拆遷用地范圍”，“獨立占地的城市基礎設施、公共服務設施及保障性住房用地范圍”以及“開發建設用地范圍”。更新單元涉及土地騰挪或置換的，在劃定更新單元范圍前須先行說明土地騰挪或置換的原因、依據與具體操作方式。
3、功能控制。包括功能布局、地塊用地性質、建筑總量及各類功能建筑量、建筑密度、綠地率、綠化覆蓋率、道路交通設施、公共服務設施、市政工程設施及地下空間開發利用等。
4、空間控制。包括城市空間組織、建筑形態控制、公共開放空間與慢行系統設計等。
5、利益平衡。基于更新單元現狀權益狀況，套用相關政策，制定更新單元與城市間的利益平衡方案；如果單元內涉及多個實施主體，還應載明各實施主體間的利益平衡方案。
6、實施措施。規定實施主體應履行的各項義務，如落實搬遷責任、進行開發建設、移交城市基礎設施和公共服務設施用地、配套建設城市基礎設施和公共服務設施，以及政府主管部門要求落實的其他綁定責任；制定分期實施計劃。

城市更新的三種方式

城市更新的三種方式分別是：保護修繕、改造提升、拆舊建新。

首先是不隨意遷移、拆除歷史建筑和具有保護價值的老建筑，不破壞老城區傳統格局和街巷肌理。

其次是不隨意砍伐大樹老樹，保護老城區自然山水環境，保留城市特有的地域環境、文化特色、建筑風格等“基因”。

同時，城市更新還要嚴格控制大規模拆除、增建和搬遷，原則上城市更新片區內拆除建筑面積不應大于現狀總建筑面積的20%，拆建比不應大于2，居民就地、就近安置率不宜低于50%；在合理劃分片區且滿足上述定量指標要求的前提下，方可對片區內具體更新項目的上述指標實施適度的彈性管控。

城市更新對象主要包括五類

《導則》指出，城市更新是指對城市建成區城市空間形態和功能進行整治提升的活動，重點包括完善城市公共服務設施，補齊市政設施短板，促進產業轉型升級，治理城市生態環境，保護歷史文化資源，盤活利用存量資源，增強防災減災能力，完善交通功能等，更新對象主要包括五類：老舊小區（街區）、老舊廠區、老舊商業區、歷史文化區、公共空間。

城市更新項目是什么?

城市更新項目是主要是指對特定城市建成區內具有基礎設施亟需完善、環境惡劣或現有土地用途、建筑物使用功能明顯不符合社會經濟發展要求等情形之一的區域，根據城市規劃和規定程序進行以綜合整治、有機更新或者拆除重建為主要方式的活動。

雖然更新改造幾乎伴隨著城市發展的全過程．但是現代意義上大規模的城市更新運動始于1970年代的美國，由聯邦政府補貼地方政府對貧民窟土地予以征收。然后以較低價格轉售給開發商進行“城市更新”。

城市更新內容

綜合整治是不涉及房屋結構的拆除、改造，主要對房屋的配套設施和周邊環境進行整治、更新。包括老舊小區改造、河道整治、公園再生等都屬于此類。

有機更新是以原房屋建筑的保留為主，少量拆建，對建筑承載的產業進行升級。此類更新因主要涉及商業不動產，市場化投資力量比較強，對資產管理運營的要求比較高。

拆除重建是指大部分建筑都被推倒重來，按新的規劃重新建設。可能改變土地使用權的權利主體，也可能變更部分土地性質，最典型的是城中村拆遷、棚戶區改造、老工廠的拆除等。

以上雖然可以將城市更新的方式分為這三大類，但在實際操作中應視當地的具體情況，將某幾種方式結合在一起使用。

城市更新項目包括什么

城市更新項目是對城市中某一個比較落后的區域進行拆遷改造和建設。

是落后的區域變得重新發展和繁榮，它包括了兩種方面內容，一方面是客觀存在實體的改造，也就是建筑物等硬件的改造，另一方面是為了生態環境，空間環境，文化環境，視覺環境，等改造的延續。

城市更新不只簡單的改造和重組，它體現著城市社會、經濟、文化生態價值的提升與可持續發展空間的重塑，主要目的在于優化生活生產空間，打造有維度感的生態文化城市，推動著城市治理水平的提高，城市生活的品質，創造居民美好生活。

簡單來說，凡是不能令人滿意的環境，都是城市更新的對象，凡是能促進改善的手段，都可能被采納。對居住環境需求的不斷提升和國力的日益強盛促成了城市更新的不斷發展。

城市更新項目分類：

按改造力度劃分：整治、改建和拆建。

按照改造力度由弱到強，城市更新項目可分為整治類、改建類和拆建類三種類型。不同城市命名略有不同，但實質相近，例如深圳將城市更新項目分為綜合整治類、功能改變類和拆除重建類（分別對應整治、改建和拆建）。

廣州分為全面改造（對應拆建）和微改造（對應整治和改建）；中山分為微改造、局部改造和全面改造（分別對應整治、改建和拆建）。

按改造對象劃分：村改、城改和廠改。

按照改造對象劃分，城市更新項目分為“舊村”、“舊城”、“舊廠”改造三種類型。

“舊村”指城鄉建成區內人居環境較差、基礎設施配套不完善，土地以集體所有性質為主的村集體成員聚居區域2。舊村改造的地塊，村集體可選擇保留集體土地性質或按規定轉為國有用地。其中，復建安置地塊轉為國有土地一般可采用劃撥方式，融資地塊轉為國有土地可采用招拍掛公開出讓或協議出讓。