房地產(chǎn)論文

畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）

論文題目：杭州市西湖區(qū)二手房交易量分析

系別:經(jīng)濟(jì)管理系

專業(yè)：房地產(chǎn)經(jīng)營與估價

班級:房地產(chǎn)13—１

姓名:蔣聰

學(xué)號：２3１30118

指導(dǎo)教師:方巍

二○一四年五月

目錄

摘要

關(guān)鍵詞

一、杭州市西湖區(qū)二手房交易量分析?錯誤!未定義書簽。

(一)杭州市二手房市場現(xiàn)狀....................................................3

（二）從中介公司的實(shí)習(xí)經(jīng)歷看西湖區(qū)二手房市場交易量.............................4

二、杭州市西湖區(qū)二手房房價分析?４

(一)影響西湖區(qū)二手房房價的因素...............................................5

（二）政策對二手房交易量的影響...............................................9

三、針對杭州市西湖區(qū)地理位置，分析西湖區(qū)二手房銷售量的關(guān)系..............................10

(一）分析西湖區(qū)的地理位置..................................................10

結(jié)論?21

參考文

獻(xiàn)．.．．。。.．．。。.。.。。.．。.。。..。..。.。。。。。。。。。。。。。。。......

。.．。。。...。.。.。.。...．..。。.。。..。.。.。.．....。。。。。。．。．..。。.。。.。..。.．。。.。.。.。.。。。.．。．．

14

致謝.....................................................................15

10

杭州市西湖區(qū)二手房交易量分析

摘要

杭州市西湖區(qū)是位于杭州市區(qū)主城區(qū)的西部，也就是我們俗稱的杭州城西的一部分.

文章分析了西湖區(qū)進(jìn)半年的二手房交易量數(shù)據(jù)分析,以及展示了西湖區(qū)二手房庫存量的分

析。同時對西湖區(qū)購房者的意圖也進(jìn)行了分析.并且，對西湖區(qū)二手房的房價發(fā)展?fàn)顩r也

進(jìn)行了陳述和分析。綜合的數(shù)據(jù)分析和西湖區(qū)整體發(fā)展情況可以分析出對西湖區(qū)二手房成

交量的情況進(jìn)行客觀的總結(jié),這樣可以更好的把握對二手房銷售的方法以及了解二手房市

場。當(dāng)然也結(jié)合了本在在中介公司實(shí)習(xí)的經(jīng)歷來幫助這次的論文寫作.

關(guān)鍵詞二手房,交易量，價格

1

Ｈangzｈoulaｋetheｓｅｃｏｎｄ-handｈｏｕｓ

ingtraｎsaｃｔionsanalysis

ABSTRACＴ

Ｃommonｌｙkｎownastheweｓtｐａrｔｏfｈangzｈｓ

paperaｎaｌｙzｅsthelaｋeinhalfayｅar'srｅｓaｌedａt(yī)aanalｙsｉs，

andsｈowstheｃｏnd－h(huán)ａndhｏusinｇｉｎveｎtｏｒyanalｙｓis.

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buyerｓaｌso．Devｅlopｍeｎｔanｄ,onｔhelakethｅcｏnｄ—hand

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ｍediaryｃompａｎyinternshｉpexperiｅｎceｔohelpthｉｓｔheｓiｓ

writing。

KEＹWORDSSｅｃond-hanｄhouｓing,volume，pｒice

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一、杭州市西湖區(qū)二手房交易量分析

(一)杭州市二手房市場現(xiàn)狀

臨近2０15年歲末，杭州西湖區(qū)二手房市場大局已定，縱觀20１５年杭州二手房

市場

成交軌跡，不難看出整體市場可分為：市場淡季——市場博弈—－年末翹尾三個階

段。根據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2015年,杭州市主城區(qū)二手房共成交25497套（出

于對12月市場的保守估計(jì)，預(yù)計(jì)12月可成交２800套左右）,與20１3年同期31559

套相比,成交量下降19。２1%。價格方面,成交均價在19820元/平方米，較去年同期1

９４３７元/平方米上漲１.９7％。整體來看,２014年杭州二手市場依然處于較為平穩(wěn)

的狀態(tài),其交易量與２014年同期相比，除去２014年3月份的特殊情況，總的來說并未

出現(xiàn)大幅度下降,而且201４年的交易價格相對于去年雖有所上漲,但漲幅并不明顯，可

見從某種層面來看,這也證明了杭州房地產(chǎn)市場處于良性發(fā)展的階段.

從市場成交總體走勢來看,二手房市場呈現(xiàn)前低溫后溫和復(fù)蘇的走勢，雖然上半年每月

的成交量的變化各不相同，但是從環(huán)比變化不難發(fā)現(xiàn)總體下降幅度減緩,上漲勢頭越加明

顯,從同比變化來看上半年總體成交量依然低于去年同期。具體來看,2016年初杭州多家

銀行的首套房貸利率優(yōu)惠的取消，個別銀行還存在首套房利率上浮10%—2０％的現(xiàn)象，

這一舉措不僅削弱了剛性需求的購買力,使得市場需求明顯受到抑制,也在一定程度上影

響了二手房市場成交量的變化，同時在1、2月份傳統(tǒng)樓市淡季的影響下，市場成交略

顯疲軟。經(jīng)過短暫的冬歇期后,進(jìn)入3月份，隨著市場信心恢復(fù),改善和剛性需求的活躍

度逐漸回升,年后購房者對二手房市場的熱情持續(xù)升溫，二手房成交量也逐漸恢復(fù)正常水

平,被壓抑了一個季度之久的剛性需求,在3月份迅速釋放。雖然在信貸政策仍舊緊縮的

大背景下,當(dāng)月的二手房交易量很難與去年同期相提并論，但２0８8套的成交量已經(jīng)創(chuàng)造

了上半年的最高值,也是20１４年上半年以來月成交量首度突破20０0套的一個月份。

在經(jīng)歷了3月份的“小陽春”后，４、5月份杭州二手房市場呈現(xiàn)了“量價雙縮”的走勢。

從成交數(shù)據(jù)來看,３月份,市場已經(jīng)提前去化了一部分比較迫切的購房需求，進(jìn)入4、5月

份,整個二手房市場的購房需求更是明顯回落，同時在仍舊趨緊的購房政策環(huán)境下,樓市需

求的釋放往往具有一定持續(xù)性,因此4、５月份的成交量雖有回落趨勢,但總體依舊保持平

穩(wěn)。在成交量連續(xù)下滑之后,5月份的成交量終于出現(xiàn)了反彈，目前從透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)看

3

2月2３日成交1860套，較４月上漲了3．91%，市場下挫的趨勢有所減緩.

（二）從中介公司的實(shí)習(xí)經(jīng)歷看西湖區(qū)二手房市場交易量

在實(shí)習(xí)中,我被分配到了西湖區(qū)文三西路上的我愛我家分店上班。作為一名房產(chǎn)中介,

從一開始的學(xué)習(xí)階段到后來的能獨(dú)立和客戶交流，分析房子的狀況,從中也看出來了，西

湖區(qū)作為老城區(qū)的一部分，有著長期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程和沉淀,十多年前文三西路這一片還

是到處農(nóng)田,而現(xiàn)在卻車水馬龍。來詢問買房的客戶基本上都不是只看西湖區(qū)的,因?yàn)槲骱?/p>

區(qū)在杭州只是杭州的一小片區(qū)域,買二手房的客戶基本上以30歲以上的年齡為主,所以這

些人,一般都是已婚并且有小孩,并且?guī)缀醵际呛透改覆煌。改复蠖嗑幼≡诤贾莸牧硗?/p>

一些城區(qū)。所以這些人來店里看房子，一般在這之前或者之后都會去其他區(qū)域再看看二手

房，可能會考慮到離父母近一點(diǎn),和小孩在上學(xué)的學(xué)區(qū)問題,或者是離自己的工作單位近一

點(diǎn)．同時基本上是以改善為主,剛需的并不多，買的基本都是住宅為主，商鋪的也有詢問，

但是少之又少。

２０16年5月２3日第十六屆杭州人居展上周一順利閉幕,展會期間新房成交量創(chuàng)下

近五年新高，人居展后的首周開發(fā)商依然保持著推盤節(jié)奏，成交量也繼續(xù)維持在高位。

指數(shù)研究室數(shù)據(jù)顯示，在剛剛過去的一周,截至5月22日1４：00,杭州市(含余杭、

蕭山)二手房成交量達(dá)３768套，較此前一周408８套的成績減少了２2０套，根據(jù)以往全

天的新房成交量來看,上周依然有望突破4000套。

再過一周,紅五月即將收官，值得稱道的是,截至目前,5月份杭州市二手房成交量已

經(jīng)達(dá)到11351套,以當(dāng)前的趨勢，本月樓市有望破1５00０套,再創(chuàng)同期新高．

據(jù)我愛我家益樂路1店店長余冬介紹,春節(jié)過后西湖區(qū)板塊的二手房成交量有明顯上

漲，光他們這個店,2月份就成交20多套房源，１月份只有5套.“本來每年的3月份都

是成交的黃金季節(jié)，今年比往年提前了點(diǎn)。”余店長表示。據(jù)他介紹，西湖區(qū)基本以改善

戶型為主，新政對成交量的影響并不大。而在匯聚了橡樹園、萬家花城等較新房齡小區(qū)的

城西銀泰附近，新政的影響就比較明顯了。“上周豐潭路上的大戶型成交很多,面積都在

14０平方米以上，我一個人就成交了兩套。”我愛我家一名中介回答搜房網(wǎng)的記者.

契稅、營業(yè)稅新政實(shí)施后，改善型房源居多的區(qū)域呈現(xiàn)出量價齊漲的勢頭，不過對于

以剛需房源為主的城西翠苑板塊來說,目前新政影響并不顯著。“翠苑板塊以老小區(qū)為主,

購房者基本上都是買首套房的剛需購房者,所以這次的新政的影響并不大.”我愛我家翠苑

店經(jīng)理張勇表示.據(jù)他介紹，這段時間翠苑板塊的成交量是有所回升，不過這是每年這個

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時候都會出現(xiàn)的情況,另一方面,現(xiàn)在銀行利率折扣比較劃算,買房的人也挺多。價格方面，

翠苑目前也沒有普遍出現(xiàn)房東漲價的情況.“房東雖然沒有漲價,但是現(xiàn)在價格很難再談.”

張經(jīng)理告訴記者。據(jù)他介紹,以前一套房子總有兩三萬元的議價空間,現(xiàn)在房東收回去了，

很多房東表示低于他的心理預(yù)期就不賣了.而且，由于現(xiàn)在購房首付的降低,需要改善的房

東首付可能可以湊一湊，不必像往常那樣賣了老房子才行,所以賣房的急迫度也降低了。

二、杭州市西湖區(qū)二手房房價分析

（一）影響西湖區(qū)二手房房價的因素

從二手房價格來看,2０16年,杭州西湖區(qū)二手房延續(xù)了11年以來的調(diào)整行情,全年

均價從１５年的23４78元/方下降到2１742元/方,下降幅度達(dá)到8.４8％。從月度來看，

價格面延續(xù)１5年下半年的房價下探行情,年中期隨市場回暖，價格略有回升,但2015年

三、四季度價格面并沒有繼續(xù)上升，以平穩(wěn)為主。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：201５年杭州一年二手

房市場價格下降達(dá)20%以上，調(diào)整幅度較大，當(dāng)20１6年交易量回暖時,拉動價格的小幅

反彈也在情理之中。但這種反彈明顯幅度在控制之內(nèi)，整體價格后續(xù)上升動力不足，與

10年的市場高位仍有明顯差距,可見調(diào)控成效明顯。

1、學(xué)區(qū)

首先我在實(shí)習(xí)將近一年的過程中發(fā)現(xiàn)，客戶買房子的需求多種多樣，但是在西湖區(qū)這

個區(qū)塊,我們經(jīng)紀(jì)人在推銷房子的時候，會把學(xué)區(qū)這個因素重點(diǎn)介紹給客戶。我工作的地

點(diǎn)是在文三西路318號的我愛我家金都新城店,我們店主要管轄五個小區(qū),金都新城,山水

人家，丹桂公寓，沁雅花園,香樟公寓,其中山水人家,丹桂公寓,沁雅花園對應(yīng)的學(xué)區(qū)是省

府路小學(xué),和十五中。香樟公寓,金都新城對應(yīng)的則是文三街小學(xué)和十三中。兩個學(xué)區(qū)旗鼓

相當(dāng),所以這五個小區(qū)的房價并沒有像所謂的天價學(xué)區(qū)房那么夸張。但是綜合比較這五個

小區(qū),知名度較高的是山水人家和丹桂公寓.因?yàn)殚_發(fā)商的緣故，山水人家的開發(fā)商是坤和

建設(shè),這個開發(fā)商名氣很大,坤和現(xiàn)在是屬于萬科旗下的一個品牌，現(xiàn)在一手房中萬科的房

子單價都是不低的,比如萬科玉泉，單價1。9萬,但是由于山水人家的學(xué)區(qū)一般般，所以

即使已經(jīng)建了１6年的房子，質(zhì)量好于那些回遷房，但是單價還是沒有漲的很多,與同學(xué)

區(qū)的小區(qū)價格差不多,單價在2.1萬到２。5萬，但是文二西路益樂路上的嘉綠苑回遷房

卻單價平均都要2.５萬,因?yàn)榧尉G苑的學(xué)區(qū)是嘉綠苑小學(xué)和十三中本校,所以，即使是回

遷房,但是價格卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通學(xué)區(qū)的的小區(qū)。所以,學(xué)區(qū)是影響學(xué)區(qū)是影響二手房很關(guān)鍵

的一個因素。

2、交通

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由于西湖區(qū)是老城區(qū)了,所以這里大型商場林立，知名企業(yè)也都在這里設(shè)立總部,比

如修正藥業(yè),建工集團(tuán)，支付寶大樓,蘑菇街等一些有名的電商總部。１0年之前，西湖區(qū)

的道路還是不算擁擠的，但是現(xiàn)在,由于發(fā)展,房地產(chǎn)的開發(fā),這里拿地瘋狂，不僅形成了

密密叢叢的房屋建筑，還有許許多多的道路，這些道路隨著發(fā)展，也逐漸擁擠。甚至導(dǎo)致

這里的交通出現(xiàn)嚴(yán)重的堵塞，所以，交通堵塞是西湖區(qū)的一個特點(diǎn)．在我愛我家實(shí)習(xí)中,

許多客戶來看房子,都抱怨，這里的交通擁擠。不過現(xiàn)在文二西路益樂路口的地鐵二號線

正在施工,這里有一個地鐵口,當(dāng)然，這是附近房價上漲的一個重要因素。在這附近的二手

房小區(qū)世紀(jì)新城，嘉綠苑(回遷房），南都銀座，南都德加,恩濟(jì)花園,這些二手房的房價

都在悄悄漲價。早在5年前,世紀(jì)新城還是1。9萬的單價,而現(xiàn)在是3萬一平的單價，當(dāng)

然，世紀(jì)新城的學(xué)區(qū)也是很好的,是嘉綠苑小學(xué)和十三中本校，再加之世紀(jì)新城是20０8

年的小區(qū),房齡新，這樣一來,世紀(jì)新城的房價漲價的空間還要大。

3、物業(yè)管理

在我所負(fù)責(zé)銷售的五個小區(qū)中,物業(yè)管理質(zhì)量最好的丹桂公寓,丹桂公寓是綠城開發(fā)

商建造的，物業(yè)是綠城物業(yè)。在我跑盤的過程中,去其他四個小區(qū)跑盤只要隨隨便便進(jìn)入

小區(qū)就可以,并沒有什么人會攔著你要證明自己身份。但是去丹桂公寓跑盤的時候，門口

保安要求是出示身份證，并且在門口登記的本子上登記我的姓名電話號碼以及身份證號，

并要寫明是去探訪幾幢幾單元的業(yè)主。雖然這看似不進(jìn)人情,但是從另一個角度看,就是因

為有綠城這樣的物業(yè)水平，所以才被業(yè)內(nèi)人稱贊綠城是老大哥的地位.物業(yè)也是影響房價

的因素之一.在我所負(fù)責(zé)的五個小區(qū)中，沁雅花園和金都新城的物業(yè)是最不被客戶認(rèn)可

的．尤其是沁雅花園。沁雅花園雖然房齡要比金都新城的新,但是我每次帶客戶去看過沁

雅小區(qū)和金都小區(qū)后，客戶都第一反應(yīng)就是“沁雅花園小區(qū)的感覺有點(diǎn)亂"。雖然金都新

城的物業(yè)也不算特別好，比起鄰居丹桂公寓當(dāng)然不能比較.但是只是在差不多房價的小區(qū)

比較,即使金都新城的房齡最老,但是沁雅小區(qū)的社區(qū)環(huán)境給客戶的感覺是不好的。所以,

許多情況下,客人沒有看到房子之前,在小區(qū)里轉(zhuǎn)一圈或許對小區(qū)的環(huán)境就先入為主。所以

就會產(chǎn)生這樣的情況,沁雅花園是這五個小區(qū)中房價最便宜的小區(qū),單價1．8萬。雖然小

區(qū)的房齡不老,交通也挺方便，門口就是公交站,附近也有配置齊全的生活區(qū)，學(xué)區(qū)并不算

差.從物業(yè)費(fèi)也可以看出來，綠城的物業(yè)費(fèi)要比其他四個小區(qū)的物業(yè)費(fèi)高。

在西湖區(qū)有許多二手房的開發(fā)商是綠城。同為文二西路上的小區(qū),房齡一樣,學(xué)區(qū)一樣,

交通情況一樣,南都德加小區(qū)質(zhì)量也是在西湖區(qū)名氣比較大的，單價在2。5萬左右，與南

都德加面對面的小區(qū)是紫桂花園，紫桂花園的開發(fā)商是綠城。單價3萬左右。綜合比較看,

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這兩個小區(qū)的容積率，戶型,綠化面積,都是旗鼓相當(dāng),不相上下，來詢問南都德加房源的

客戶一般都會問及紫桂花園的房源價格。有經(jīng)濟(jì)能力的購房者，一般最后都會選擇購買紫

貴花園小區(qū)的房子。紫貴花園小區(qū)的房子成交量總體上要比南都德加多一半.二手房交易

網(wǎng)站的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,西湖區(qū)物業(yè)管理較好的二手房目前均價為2７636元／平方米，而位

于西湖區(qū)物業(yè)管理口碑較差的二手房均價為17636元/平方米,比如沁雅花園。從房價和物

業(yè)費(fèi)的相關(guān)關(guān)系可以看出，基本上,物業(yè)管理越好的小區(qū),小區(qū)房價都會偏高。所以往往會

看到一個這樣的情況，沁雅花園單價低,房價總體便宜，月成交量也比較高。

4、稅費(fèi)

以上是2016年２月份新出的二手房稅費(fèi)調(diào)整政策.就是說二套９０平以下調(diào)整１個

點(diǎn)契稅（原3個點(diǎn))90平以上２個點(diǎn)契稅（原二套3個點(diǎn))這可能沒有影響對二套140平

以下的影響很大,對整個大市場是利好的。尤其是西湖區(qū)的二手房。杭州我愛我家企劃總

監(jiān)周包軍表示:“首先營改增政策時間出來得早，來得及時，能夠消除此前市場各方面的

猜測與謠言，對于穩(wěn)定客戶心態(tài)起絕對作用。另外，稅費(fèi)的穩(wěn)中有降對于現(xiàn)在已經(jīng)鞏固轉(zhuǎn)

暖的市場起到積極作用，對非普通住房來說,未來過程中,業(yè)主持有房屋的成本將有所影響.

對近期的二手房市場實(shí)際上并沒有太大影響,人們或許會把繳稅時間往后拖到5月1日以

后，以略微減免稅費(fèi)。”

普通住宅營業(yè)稅免征年限５改2,影響有三:一、增加市場供應(yīng)。由于普通住宅營業(yè)稅

5年改２年，愿意出售的房源數(shù)量將增加，市面上的掛牌量將上升．二、減少客戶支出，

增加置業(yè)意愿。雖然營業(yè)稅由業(yè)主方繳納，但根據(jù)杭州二手房交易習(xí)慣,交易稅費(fèi)均由買

方支出,因此,減少的稅金可以提高買方意愿,同時買家將原稅金作為首付款支出，提高置

7

業(yè)質(zhì)量。三、在市場利好消息不斷的背景之下，不少業(yè)主的心理預(yù)期或?qū)⒂兴黾?掛牌

價可能出現(xiàn)上漲。但考慮到目前商品房庫存高企,存量房數(shù)量也大，客戶會比較理性,所以

價格上不太會出現(xiàn)較大漲幅。

5、市場

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從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)可以看出來，西湖區(qū)作為杭州市的主城區(qū),一天二手房的銷售量不算少，

位列前三的是江干區(qū)，拱墅區(qū),西湖區(qū),從庫存量看，江干區(qū)，拱墅區(qū)的的庫存量都是遠(yuǎn)遠(yuǎn)

過萬的，但是西湖區(qū)的庫存量卻只有6390套,這說明西湖區(qū)的二手房,庫存量并不多,但是

二手房的交易量卻不少。說明，在西湖區(qū)買二手房的購房者,對西湖區(qū)二手房的市場還是

持樂觀態(tài)度的.同時，也可以看出,西湖區(qū)的二手房去庫存量比較多。尤其是遇到金九銀十

或者是過完年的三月開始,西湖區(qū)的二手房銷售量異常火爆。過完年就是即將進(jìn)入三月份，

許多人會在三月份來買房看房,在西湖區(qū)，許多客戶在看房子都會問及學(xué)區(qū)問題,因?yàn)樾『?/p>

子假如今年九月要上學(xué),就必須在今年三月看好房子,交易完成后并不能馬上入戶，所以,

即使是九月要上月,也要提早半年入戶.況且三月份是年后的第一個月,在去年年末,許多

人對樓市都抱有僥幸心理,都希望在新的一年房價會跌，但是年一過完,發(fā)現(xiàn)房間有微漲的

趨勢，都接二連三的下單買房,因?yàn)槎寂路績r一漲再漲。

(二）政策對二手房交易的影響

政府是一只看不見的手，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中起著重要作用。促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的

建議，首先,充分發(fā)揮中央政府的宏觀調(diào)控職能。通過整體規(guī)劃和實(shí)施計(jì)劃，有效地調(diào)控

房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)并使其發(fā)展速度保持在一個合理的區(qū)間內(nèi);其次，要加強(qiáng)市場監(jiān)測和

信息化建設(shè)，確保房地產(chǎn)市場供需信息對稱、透明，使調(diào)控、投資、消費(fèi)決策有及時可靠

的參考信息,讓消費(fèi)者有一個正確的心理預(yù)期;第三,要充分發(fā)揮地方政府在房地產(chǎn)市場引

導(dǎo)和調(diào)控中的積極作用。要科學(xué)制定城市發(fā)展規(guī)劃和房屋建設(shè)計(jì)劃,建立高效的房地產(chǎn)市

場監(jiān)管機(jī)制和完善的住房保障體系；第四，政府應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場價格的管理，建立商

品房銷售政府指導(dǎo)價制度,有效調(diào)控開發(fā)商在區(qū)域壟斷中謀取的超額利潤,降低房價;第五,

要增加經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)，加大對低收入家庭、下崗職工、離退休老職工等困難群

體的住房保障力度;第六，要進(jìn)一步完善土地和資金的供應(yīng)政策,利用財(cái)稅和金融手段，大

大提高投資和炒作的風(fēng)險,減緩房價過快上漲勢頭等。

進(jìn)入20１5年12月份以來,一些重點(diǎn)城市樓市依然“高溫不退",房價接連創(chuàng)下歷史

新高。中原地產(chǎn)研究咨詢部研究人士龔敏表示,除一線城市外，一些二、三線城市房價上

漲過快蘊(yùn)藏著更大的風(fēng)險,后續(xù)購買力的不足更容易引發(fā)價格泡沫。國內(nèi)房地產(chǎn)“大佬”

王石日前也表示,如果房地產(chǎn)泡沫向二線、三線城市擴(kuò)散,那情況將十分令人擔(dān)憂。

業(yè)內(nèi)人士指出,今年以來房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇,一個重要原因是得益于國內(nèi)擴(kuò)大內(nèi)需等

政策的刺激,尤其是積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，為房地產(chǎn)開發(fā)和銷售提供了

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充足的流動性。但享受足夠政策紅利的房地產(chǎn)業(yè)卻以“竭澤而漁”般的發(fā)展方式加快透支

著社會的購買力和行業(yè)的發(fā)展前景。

三、針對杭州市西湖區(qū)區(qū)位分析,分析杭州市西湖區(qū)二手房價格和銷售量

的關(guān)系

（一）分析西湖區(qū)的地理位置

西湖區(qū)隸屬于浙江省杭州市，位于杭州市區(qū)西部,轄區(qū)總面積312平方公里,總?cè)丝诩s

１00萬（其中戶籍人口60。81萬人)，是杭州市五個老城區(qū)中面積最大、人口最多的一

個城區(qū),同時也是是著名的文教區(qū)。到2００7年,西湖區(qū)轄２個鎮(zhèn)、10個街道,2005年,

西湖區(qū)總面積為312.43平方千米（含西湖街道)。

西湖區(qū)常住人口為79000９人,同第五次全國人口普查200０年11月1日零時的

560637人相比,十年共增加2２９37２人，增長40.91%，年平均增加22937人，增長３。

4９%。西湖區(qū)常住人口中，居住在城鎮(zhèn)的人口為７28658人,占９2．23%；居住在鄉(xiāng)村的

人口為６1351人,占７。77%。同2000年第五次全國人口普查相比,城鎮(zhèn)人口增加16８0

２1人.

1、社會保障

２013年，據(jù)抽樣調(diào)查，西湖區(qū)市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入41262元，比上年增長

１0.０％，全區(qū)農(nóng)民人均純收入2382１元，比上年增長１２。1%。

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２０1３年,西湖區(qū)城鄉(xiāng)居民醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險參保率分別達(dá)99。47%和99.78%．加

快拆遷安置房建設(shè),開工30。08萬平方米、竣工23。６萬平方米、交付５1.５萬平方米。

完成文三新村7、9、1０幢和建工新村7幢危舊房改善。

2、文化

２013年,西湖區(qū)完成老城區(qū)57個社區(qū)“一證通”圖書室的建設(shè)任務(wù)，實(shí)現(xiàn)全區(qū)村社

公共文化圖書室全覆蓋。

3、衛(wèi)生

2013年，年末西湖區(qū)共有各類醫(yī)療機(jī)構(gòu)３35家，床位６1３5張。社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心

１１個,社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站6７家。全區(qū)擁有衛(wèi)生技術(shù)人員888４人,其中:執(zhí)業(yè)醫(yī)師(助理)33

８2人，注冊護(hù)士354５人。全年門診人數(shù)達(dá)148２。8萬人次。

4、體育

2013年，西湖區(qū)承辦區(qū)級大型文體活動２0場次，參與群眾達(dá)1０萬人次;參加全國、

省、市比賽及展演30余場次；圍繞“五大健身圈＂組織開展擁抱西山、舞動西湖、健步

西溪、騎游錢塘、聚力黃龍等比賽１5場，完成國民體質(zhì)監(jiān)測人數(shù)32００名。通過古蕩一

小等5所中小學(xué)的試點(diǎn),在全區(qū)推廣學(xué)校體育運(yùn)動場地對居民開放的現(xiàn)代化管理工作,完

成4９所區(qū)屬公辦中小學(xué)校園智慧健身識別系統(tǒng)的安裝工作,并得到全市推廣。

留下街道位于杭州西湖區(qū)西部，這里與西湖風(fēng)景區(qū)、西溪濕地公園兩頭相銜接,房價

普遍比市區(qū)要便宜一些。雖然與余杭區(qū)只有一條馬路之隔,但考慮到各種基礎(chǔ)設(shè)施等因素,

更多“新杭州人”更愿意在這“留下”.在我實(shí)習(xí)中,有個客戶就是住在留下的河南大學(xué)生,

畢業(yè)后來杭州工作,想在留下買房。因?yàn)槲骱^(qū)西部靠余杭富陽近的地區(qū)房價還是比較便

宜的。“新杭州人”是中介的主要客戶，現(xiàn)在來買房的,大部分是外地的,他們他同樣也關(guān)

注落戶問題,因?yàn)橐坏艨诼湎聛恚『⒆幼x書之類都有直接影響。但是杭州的落戶政策,

和前兩年相比沒有多大的變化。對于試圖留下、努力融入這座城市的“新杭州人”來說，

買房或許是最直觀的一個“坎”，可是,當(dāng)邁過買房這道坎之后，才會發(fā)現(xiàn)還有諸如就業(yè)、

養(yǎng)老等各種各樣的問題需要融入和解決,如何給予新市民們歸屬感,也考驗(yàn)城市管理者的

執(zhí)政智慧．我愛我家官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,在西湖區(qū)留下，小和山附近購置二手房的新杭州人非

常多,月成交量特別大。紫金庭園這個小區(qū)就位于留下街道．這個小區(qū)二手房比較多，月

成交量有時比西湖區(qū)市中心還要多,在這個小區(qū)平均一個月二手房成交量可以在１2套。

西湖區(qū)的西部與西湖區(qū)銜接的比較緊密，但是位置比較偏僻。但是西湖區(qū)的西部現(xiàn)在也在

逐漸開發(fā)，許多一手房都在拿地，比如萬科玉泉就在留下。融創(chuàng)河濱之城在蔣村拿了地,

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一手房的成交量和成交價格也引起了二手房的成交量和成交價格的變動.所以新杭州人對

西湖區(qū)的發(fā)展還是持樂觀態(tài)度的。

2016年第一季度二手房成交量前十

排名小區(qū)區(qū)域成交套數(shù)（套)

1東方郡公寓濱江區(qū)253

2世茂江濱花園下沙區(qū)１9６

3保利東灣下沙區(qū)18４

4金地自在城西湖區(qū)15４

5翠苑三區(qū)西湖區(qū)152

6海天城下沙區(qū)150

7多藍(lán)水岸下沙區(qū)1４8

8伊薩卡國際城下沙區(qū)141

９耀江文鼎苑西湖區(qū)１36

10翠苑一區(qū)西湖區(qū)１35

以上數(shù)據(jù)可以看出，排名前十的二手房成交量分布在濱江區(qū),下沙區(qū)，西湖區(qū)。主城區(qū)中只有西湖區(qū)上

榜也就是說主城區(qū)中西湖區(qū)的二手房銷售量是比較高的。

結(jié)論

西湖區(qū)是一個老城區(qū)，這里大型商場林立,二手房的庫存量也比較多，但是在一定的

特殊時期,還是會有房子不夠賣的現(xiàn)場出現(xiàn)。其實(shí)在賣房子的過程中,店長給我總結(jié)過經(jīng)驗(yàn),

就是越便宜的房子越好賣。而西湖區(qū)作為一個資源比較飽和的老城區(qū),它的二手房和一手

房的房價并不便宜。可是從數(shù)據(jù)和實(shí)習(xí)的經(jīng)歷感受到,這里的成交量卻不低。由此可見,

房子好不好賣，價格是一個很重要的因素。因?yàn)槭袌鼋灰?價格是最敏感的一個話題，但

是除了價格,更重要的是在工作過程中挖掘客戶真正的需求。得到準(zhǔn)確的信息，他們到底

要怎么樣的房子，對于房子，他們是否能夠近期購買,這是很關(guān)鍵的兩個因素．抓準(zhǔn)這兩

點(diǎn),就可以確定客戶是否誠心買房。還有就是從業(yè)人員的專業(yè)水準(zhǔn),這是在二手房交易中很

重要的一點(diǎn)。西湖區(qū)大部分的二手房面積都是比較大的,房東或者買主基本都是有一定積

蓄或者是一些社會的中產(chǎn)階級人士,在與這些人打交道的時候,更能看出中介的專業(yè)水準(zhǔn)

和職業(yè)道德。其實(shí)挖掘這些客戶的真正需求的時候,經(jīng)紀(jì)人更應(yīng)該用專業(yè)認(rèn)真的態(tài)度去對

待,及時有時候也會遇到財(cái)大氣粗的客戶。

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當(dāng)然,對西湖區(qū)二手房交易量的分析,可以看出人們在購買房產(chǎn)的時候的潛在真正需

求。因?yàn)槎址康臓顟B(tài)穩(wěn)定,交通,學(xué)區(qū)，位置,物業(yè)，價格,周邊環(huán)境都是有好幾年的沉淀，

所以一般在西湖區(qū)購買二手房的都是30歲以上的社會人士。小年輕買房子來店里咨詢的

基本都是一手房比較多。這些人有一定的社會閱歷,對房地產(chǎn)的行情也有一定基礎(chǔ)的了解,

對房子的狀況和對房子的需求也比較接地氣。

所以，分析杭州市西湖區(qū)的二手房交易量可以對深刻的了解市場上二手房銷售的真正

狀況，以及對二手房交易流程的學(xué)習(xí)。更重要的是,在二手房交易能更好的把握住二手房

交易中,客戶的真正需求，從而達(dá)到更好的交易效果和服務(wù)效果。

參考文獻(xiàn)

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致謝

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經(jīng)過了這幾個月的學(xué)習(xí)和工作,我終于完成了《杭州市西湖區(qū)二手房交易量分析》的

論文.從開始接選擇論文題目到提綱的確立,再到論文文章的完成,每完成一步對我來說都

是新的開始與挑戰(zhàn),這也是我在大學(xué)期間最重要的一項(xiàng)工作之一。在這段時間里,我學(xué)到了

很多知識也有很多感受，雖然我的論文作品不是很成熟，還有很多不足之處,但是我已經(jīng)

足夠用心了。這次做論文的經(jīng)歷也會使我終身受益，我感受到做論文是要真真正正用心去

做的一件事情，是真正的自己學(xué)習(xí)的過程和研究的過程，沒有學(xué)習(xí)就不可能有研究的能力,

沒有自己的研究,就不會有所突破，那也就不叫論文了．希望這次的經(jīng)歷能讓我在以后學(xué)

習(xí)中激勵我繼續(xù)進(jìn)步.

我是在杭州我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司實(shí)習(xí)的，這家公司是正規(guī)的房地產(chǎn)中介公司.

因此，我選擇了這個論文題目,希望在工作的同時能夠獲得足夠的體驗(yàn)。

我認(rèn)為參加工作的過程就是在新的環(huán)境中鍛煉自己,面對新的嘗試與挑戰(zhàn)才知道自己

還有如此多的不足,而我一直都在努力地塑造自己,讓自己能夠更加快速地成長，在這里首

先感謝我的指導(dǎo)老師,在我們撰寫畢業(yè)論文時給予我足夠的包容、督促、指導(dǎo)大家循循善

誘的教導(dǎo)和不拘一格的思路給予我無盡的啟迪。

三年的校園生活仿佛就在昨天,三年的校園生活即將結(jié)束，有太多的不舍。太多的留

戀。

在論文即將完成之際,我的心情無法平靜，從開始進(jìn)入課題到論文的順利完成,有多少

可敬的師長、同學(xué)、朋友給了我無言的幫助,在這里請接受我誠摯的謝意!

20１4年5月