設備維護管理

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設施設備維護管理方案

確保設施設備及場所處于良好的狀態，以提高優質服務的需要。

(一)、設備設施分類根據各類設備設施的功能、用途、重要性等

因素對其實行分類管理，分a、b、c三類如：

a類。監視系統設備，配電房各屏柜，生活泵、消防水泵，消防

報警系統，電梯及其它。

b類：排風設備，水箱(池)，滅火器材，排污泵及其它。c類：房

屋本體照明設施、室內外插座、各式燈具、水龍頭、排水設施、道路

及其它。

(二)、設備的運行管理

1、對a類設備，根據各設施設備運行的要求、物業服務方案，物

業電工人員巡回方式對設備進行管理。

2、物業電工人員必須經過專業培訓，熟悉所管理的性能、特點和

操作規程，考核合格后上崗操作。

3、物業電工按崗位職責及運行操作規程，對設備進行操作和檢

查，認真作好運行記錄。

4、物業電工人員根據設備運行管理有關制度，每日檢查巡查設備

運行情況，檢查設備運行狀態，注意設備運行安全性、合理性、經濟

性，檢查運行、維護保養記錄、檢查后在有關記錄上簽字，發現問題

及時糾正，對發現的設備問題應詳細填表報告，物業主管監督整改情

況。

(三)、設備設施的維修保養

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1、物業電工人員負責所管轄設備設施的維修保養，設備主管協調

物業主管負責____本項目維修保養工作。

2、設備設施保養分日常維修保養和定期維護保養及年檢維護保養

____個層次。

(1)日常維護保養主要是巡視檢查和清潔方面的工作；定期維護保

養主要工作就是性能狀態檢查和計劃性能修理的內容；年檢維護保養

主要是對設備進行全面的調整。

(2)日常維護保養通常由當班電工負責設備運行操作，定期維護保

養由設備主管負責安排，當班電工人員進行配合，某些設備外聘專業

公司進行。

(3)維護保養工作的項目由各類設備具體規定，設備主管根據設備

管理規程并結合設備具體技術狀況，做出年度、月維護保養計劃，經

公司領導批準后實施。

(4)設備年檢維護保養，由委托年檢單位實施。維護保養結束后以

書面形式報告公司。

(四)、設備設施維修

1、設備設施的維修分計劃維修和故障維修兩類(1)計劃維修是自

在設備設施沒有發生問題之前，對其劣化和缺陷部件進行預先維護和

修理；

(2)故障維修是對設備設施受損設備故障后其失效、損壞部件進行

針對性維修。

2、設備設施維修采用委托維修和派工維修兩種形式(1)委托維修

主要用在故障維修。物業管理中心設值班中控室，實行____小時待命

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值班，配置公司集團電話短號，隨時接受業主、公司管理人員的維修

申報和故障報告，接報后，迅速在規定時間內修復。

(2)派工維修主要用在計劃維修、零星及小型的設備新裝、改裝專

案處理。設備主管根據設備定期保養計劃、當前設備運行狀況的分析

調查結果，以及業主的要求填寫派工單，派專人完成的特定工作。派

工單的處理與跟進流程按委托維修規定進行。

(五)、設備故障及事故

1、凡因為操作規程、操作使用不當或設備發生非正常損壞而被迫

停止運轉。達到一定時間或造成損失的，稱為設備事故。

2、損失及影響不及事故嚴重程度的其它情況稱之為故障。

3、無論發生何種設備故障和事故，設備主管必須立即____相關部

門迅速處理。若較重大事件，必須及時報告設備管理部以書面形式報

公司協調處理。

4、無論發生何種設備故障和事故，設備管理部、物業主管、電工

人員必須詳細記錄，不得疏漏和隱瞞。

(六)、設備的大修、更新

1、管理處根據實際情況對設備進行大修、更新和技術改造，使之

更加安全、有效、經濟、可行。

2、設備及物業本體部分的大修、更新和技術改造費用，需從維修

資金中支出的。經業主委員會審核、同意簽字后報公司簽字進行修

理、改造。

3、大修改造的項目由各項目主任提出申請、工程主管簽字，經公

司討論形成《年度維修計劃申請報告》，報經業主委員會批準后方可

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實施，項目實施按照：誰主管，誰負責“的原則，在工程主管指導下

進行。

(七)、設備的報廢

1、設備有下列情況下考慮報廢：

(1)已經超過使用年限，主要結構及部件磨損破壞，設備效能達不

到要求且不能修復。

(2)設備技術陳舊落后，無形磨損嚴重，經濟效果差，經濟上分析

結論更新勝于大修。

(3)因以外災害或事故使設備損壞嚴重而無法修復使用，建筑物改

建不能拆裝的。

(4)嚴重影響安全，繼續使用將會引起危險事故的。

(5)設備耗能大、污染環境嚴重，國家管理部門規定應予淘汰的產

品。

2、設備報廢由項目主任提出申請，并填寫《設備報廢申請單》，

工程主管____有關人員進行鑒定后報公司批準，其中產權是屬于業主

的設備，需報廢的還須報請業主委員會批準。

3、設備報廢后，報廢設備由(公司庫房或業委會)進行利用和處

理，殘值回收憑據報財務部注銷設備資。產，同時注銷臺賬和卡片

(八)、房屋外觀和圍墻護欄

1、房屋外墻不得____任何使用或觀瞻飾物。

2、嚴格裝修申請審核和裝修期間的巡視檢查工作，加強日常管

理。治安巡邏人員每天將房屋圍墻和圍欄列入檢查項目，并進行簽到

資料形式存檔。

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3、對住戶擅自作主進行的任何為歸____，管理處派人及時進行勸

阻；對已經造成的事實，管理處派人上門與住戶協商，勸其整改，住

戶整改有困難的，管理處免費提供整改服務。

(九)、記錄

1、設備臺賬；【包括：序號、級別、品名、型號、功率、編號、

出產地、廠家電話、質保年限、備注】

2、設備標識卡；

3、設備運行記錄；

4、設備日常巡視保養項目及記錄；

【高壓室設備保養記錄、低壓室設備保養記錄、(發電機設備保養

記錄)(水泵房一次供水設備保養記錄、水泵房二次供水設備保養記

錄)、電梯機房設備保養記錄、公共區域設備保養記錄、公共區域健身

器材設備保養記錄】

5、設備定期維護保養項目及記錄；

6、事故故障報告單；

7、設備報廢申請表；

8、設備大修改造申報表；

9、設備大修匯總表。

10、安全部圍墻設施設備巡視簽到表

11、公共區域設備設施巡檢記錄表

12、公共區域設備設施維修申請表

(十)、公共設備設施維修、保養程序：

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(1)各項目主任每天安排電工人員對區域內的設備設施進行巡查，

不論設備設施運行狀況如何都要作出詳細的公共區域設備設施巡檢記

錄表；

(2)如果在檢查中發現有故障或損壞的，應向項目主任提出修理申

請交公司批準，并填寫公共區域設備設施維修申請表；

(3)經工程主管認定后，將工作交給項目電工，其完成安排和修復

工作；

(4)公司指定專人到現場進行協調維修指導；

(5)如果項目電工人員根本無法進行維修的，根據維修材料和人工

費用等認真核算大致維修費用，報公司領導審核后派遣主管安排；

(6)所有維修工作結束后，進行試運行合格，作好維修記錄并存

檔。

設施設備維護管理方案（二）

物業秩序維護設備分為六類

1、保安用品：

保安用品，也可以說是我們保安工作的基本用品大體上包括：警

棍，強光手電，頭燈以及雨鞋雨衣等必要物品。

2、車輛管理設備：

(1)、控制系統：道閘

①藍牙卡識別道閘。讀卡器信號掃描區域角度為____度角。休眠

的藍牙卡收到讀卡器的信號被喚醒工作。藍牙卡將____驗證信息傳送

給讀卡器。讀卡器收到藍牙卡____驗證相符的信息相一致后上傳至控

制器打開道閘桿。原則上，裝在擋風玻璃上。將藍牙卡中間的接受眼

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調整到正對讀卡器接收器。注意，藍牙卡有電子的有太陽能的，太陽

能的多曬曬太陽，電子的一般有期限為兩年。

(2)、警示設備：反光交通標志牌、反光背心，警示帶，隔離帶，

隔離墩等。

(3)、車輛疏導設備：熒光指揮棒、信號旗、口哨、引導牌。

3、消防設備

(1)、消防總控制臺

(2)、消火栓、滅火器：a、滅火器的使用和維修：

??、手提式和推車式1

211、干粉和二氧化碳滅火期滿五年，以后每隔二年，必須進行水

壓試驗等檢查。

??、手提式和推車式機械泡沫、手提式清水滅火器期滿三年，以

后每隔二年，必須進行水壓試驗等檢查。

??、手提式和推車式化學泡沫滅火器期滿二年，以后每隔一年，

必須進行水壓試驗等檢查。b、滅火器的報廢：手提式化學滅火器____

年、推車式____年；手提式清水滅火器____年；手提式干粉滅火器

____年、推車式____年；手提式1211(鹵代烷)滅火器____年、推車式

____年；手提式二樣火炭滅火器____年、推車式____年。

(3)、噴淋(4)、煙感(5)、排風系統(6)、應急照明(7)、疏散指示

標志(8)、氣體滅火系統

(9)消防救援物品。消防服、消防斧、呼吸機、防毒面具、消防水

桶|消防急救箱、醫療急救箱。擔架，輪椅。

4、監控設備：監控攝像頭、電視墻、對講廣播、

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5、ups不間斷供電系統。確保斷電的情況下繼續正常運行半個小

時。

5、通訊設備：對講機、對講機站、五方對講(五方是指電梯對講

系統中管理中心主機、電梯轎廂轎廂分機、電梯機房機房分機、電梯

頂部機房分機、電梯底部機房分機五方之間進行的通話。系統構成：

主要由管理中心主機(電梯對講主機)、轎廂分機、機房分機組

轎廂分機成)。

對講機：從用途來分，可以分為專業對講機，民用對講機，商業

對講機，從工作頻段來分，可以分為vhf段對講機、uhf段對講機和

uv雙段對講機。專業對講機：一般是指國家專門分配的無線電頻率所

配套工作的對講機，比如，公安，消防，鐵路等，他們的工作頻率是

國家專門劃分的，也需要對應的工作頻率的對講機才能使用。其他單

位和個人是禁止使用這個頻段的。

還有一些特殊用途對講機，防爆對講機，適合在易燃____的場所

使用。防水對講機，適合在船上適合。

民用對講機：指發射功率在0.5w以下，頻段分配在409.7500—

409.9875，信道間隔125khz的____個頻道，在這個頻段是不用辦理電

臺執照的。商業對講機：通常是指企事業單位，個體工商等使用的機

器。

用法：

1.按下ptt鍵即發射鍵時指示燈亮紅燈，表示對講機處于發射狀

態，此時可以講話，處于同一頻道{____個頻道}時對方接收你的講話

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2.按下監聽鍵時指示燈亮綠燈，表示對講機處于強制接收狀態，

此功能在對講機接收信號很微弱的時候使用，平常用不到，此項功能

很耗電，不建議使用。

3.同一品牌型號的對講機出廠頻率相同，即可通話，不同型號的

對講機只要頻段相同也可通過編程軟件，實現更改頻率后獲得通話。

4.搜索頻道功能并不是每款對講機都有此功能，一般在頻道____

位置上沒有標16，而是標有一個s字母表示，那么這個就是頻道掃描

的一個功能，但需要編程軟件設置后才能用，一般不設置的情況下，

與其他頻道功能一樣，頻道里面是一個臨時固定的頻率。開啟后可在

1-15頻率間搜索正在通話的頻道。

5.對講機使用很簡單，確定對講機在同一頻道下，按住發射鍵講

話，離嘴邊2-5厘米即可，講完話松開。接收時不需要按鍵。對講機

戰：

五方對講(電梯五方對講簡單講是指電梯對講系統中管理中心主

機、電梯轎廂、電梯機房、電梯頂部、電梯底部這五方之間進行的通

話。)

6、防汛用品防汛擋水板防洪墻

鋁合金擋鼠板

抽水泵：一般現在有兩種wq水泵(潛水排污泵)qd____水泵(微型

潛水泵)

膨脹防洪袋(一般為防洪沙袋)。

設施設備維護管理方案（三）

設備、設施運行衛生管理制度

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1、食品處理區應按照原料進入、原料處理、半成品加工、成品供

應的流程合理布局設備、設施，防止在操作中產生交叉污染。

2、配備與生產經營的食品品種、數量相適應的消毒、更衣、盥

洗、采光、照明、通風、防腐、防塵、防蠅、防鼠、防蟲、洗滌以及

處理廢水、存放垃圾和廢棄物的設備或設施。主要設施宜采用不銹

鋼，易于維修和清潔。

3、有效消除老鼠、蟑螂、蒼蠅及其他有害昆蟲及其孳生條件。加

工與用餐場所(所有出入口)，設置紗門、紗窗、門簾或空氣幕，如木

門下端設金屬防鼠板，排水溝、排氣、排油煙出入口應有網眼孔徑小

于____mm的防鼠金屬隔柵或網罩；距地面____m高度可設置滅蠅設

施；采取有效“除四害”消殺措施。

4、配置方便使用的從業人員洗手設施，附近設有相應清洗、消毒

用品、干手設施和洗手消毒方法標示。宜采用腳踏式、肘動式或感應

式等非手動式開關或可自動關閉的開關，并宜提供溫水。

5、食品處理區應采用機械排風、空調等設施，保持良好通風，及

時排除潮濕和污濁空氣。采用空調設施進行通風的，就餐場所空氣應

符合gb16153《飯館(餐廳)衛生標準》要求。

6、用于加工、貯存食品的工用具、容器或包裝材料和設備應當符

合食品安全標準，無異味、耐腐蝕、不易發霉。食品接觸面原則上不

得使用木質材料(工藝要求必須使用除外)，必須使用木質材料的工

具，應保證不會對食品產生污染；加工直接入口食品的宜采用塑膠型

切配板。

8、各功能區和食品原料、半成品、成品操作臺、刀具、砧板等工

用具，應分開定位存放使用，并有明顯標識。

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9、貯存、運輸食品，應具有符合保證食品安全所需要求的設備、

設施，配備專用車輛和密閉容器，遠程運輸食品須使用符合要求的專

用封閉式冷藏(保溫)車。每次使用前應進行有效的清洗消毒，不得將

食品與有毒、有害物品一同運輸。

10、應當定期維護食品加工、貯存、陳列、消毒、保潔、保溫、

冷藏、冷凍等設備與設施，校驗計量器具，及時清理清洗，必要時消

毒，確保正常運轉和使用。