社區物業管理

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住宅小區物業管理方案

【篇一】住宅小區物業管理方案

為深入推進我區社區物業化服務工作，改善人居環境，爭創人

民滿意城市，特制定本方案。

一、指導思想

以《省物業管理條例》和《市建立禮貌滿意城市實施辦法》為

依據，在鞏固禮貌建立各項成果的基礎上，按照“居民自治、因地制

宜、便民利民”的原則，和“三先三后”的工作思路，深入開展我區

社區物業化服務工作。建立健全全區社區物業化服務體系，有效提升

居民對社區管理和服務的滿意度。

二、服務范圍

社區物業服務要以社區公共部分的管理和服務為重點，以完善

社區功能、提升管理水平為目標，包括以下幾個方面：

（一）公共秩序管理。加強對轄區內的流動攤擔、店外經營、

車輛停放的規范管理。

（二）公共環境衛生維護。做好社區轄區范圍內（維護作業標

段以外）公共場所、道路的清掃保潔，空中垃圾和樓道堆物清理，居

民樓棟、門店生活垃圾袋裝化及上門收集服務等工作。

（三）公共安全防范。協助管理轄區內公共秩序的同時，搞好

轄區內的治安巡查。

（四）公用設施管理。做好棟間道路、樓棟下水管網、化糞池、

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垃圾果皮筒、公共亮化、文體器材等公用設施的日常管理和維護。

（五）公共綠化維護。做好轄區內公共綠地的修剪、澆灌、施

肥、除蟲、補栽補種等綠化養護工作。

（六）其他。其他需要協調解決的物業服務項目。

三、基本原則

（一）居民自治的原則。物業服務是社區服務的重要組成部分，

要參照《物業管理條例》，在居民自治與政府引導的基礎上，充分聽

取居民意見，透過無償或低償服務以及非贏利性經營，優化整合資源

配置，逐步理順和規范物業服務各主體之間的關系，創新社區物業服

務新機制，力求解決人民群眾最關心、最直接、最現實的利益問題。

（二）因地制宜的原則。充分發揮街道和社區在推進社區物業

服務工作中的主導作用，根據各個社區的實際狀況，制定包括費用收

取和服務項目在內的社區物業服務章程，并按章程具體實施，不斷促

進社區建設與物業服務的協調發展。在不同社區或同一社區的不同小

區、樓盤之間，可采用多種模式進行分類分層次管理。

（三）便民利民的原則。要將推進社區物業化服務作為為民辦

事的一項德政工程、民心工程，透過推行社區物業化服務，建立健全

社區市容衛生維護體系、社區治安保障體系、xx人員就業體系和居

民生活服務體系，在凈化市容的同時，努力擴大社區就業，提高服務

水平，提升市民對社區環境的滿意度。

四、工作任務

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按照禮貌建立的標準和數字化城市管理的要求，把我區農民安

置小區和破產企業宿舍區納入社區物業服務推行計劃。今年實施的

xx個社區（小區）是：xx小區。

五、工作思路

在推進社區物業化服務工作中，確定“三先三后”的工作思路。

（一）先整治后管理。按照“整治在先，管理長效”的原則，

對先期實施物業化服務的社區進行“牛皮癬”、綠化設施、溝渠、圍

墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項設施的專項整治，再透過物

業化服務的實施對其進行長效管理。

（二）先宣傳后實施。透過廣泛深入的宣傳動員，加深居民對

社區物業化的了解，取得居民對社區實行物業化管理的理解與支持，

為后續工作營造良好的群眾氛圍。

（三）先服務后收費。根據社區居民中失地農民、破產企業下

崗職工較多，人均收入較低的現狀，實行“先服務后收費”低償服務

原則，先帶給優質的服務，讓社區居民切實感受到實施物業服務所帶

來的好處，再收取必須的服務費，保證物業服務的正常運轉。

六、組織領導

成立全區社區物業化服務工作領導小組。

組長：xx。

副組長：xx。

辦公室主任：xx。

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辦公室副主任：xx。

成員單位：區政府辦、區綜治辦、區發改局、區財政局、區城

管局、區民政局、區住房城鄉建設局、區工商分局、區市政公司、區

園林公司、區環衛公司及各街道辦事處。

各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長的社區物業化服務的

組織機構。

七、職責分工

區政府辦：負責協調解決企業辦社會職能分離的歷史遺留問題。

區綜治辦：負責指導和支持做好治安防控工作。

區發改局：負責指導確定社區物業服務收費標準。

區財政局：負責社區物業服務的經費統籌工作。

區城管局：負責牽頭組織協調和監督考核工作。

區民政局：協助做好特困、低保人員的就業工作。

區住房城鄉建設局：負責行業指導工作。

區工商分局：負責對成立物業服務公司的*和資質審批帶給支持。

區市政、園林和環衛公司：在社區專業維護上給予指導、支持

和配合。

各街道辦事處：組織社區實施社區物業服務工作。

八、方法步驟

（一）準備階段。

1、xx月份對全區未實施物業服務的農民安置小區和破產企業

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宿舍區全面調查摸底，確定推行物業服務的社區（小區）名單。

2、xx月上旬組織相關部門召開協調會，專題研究開放式居民

社區推行物業化服務工作。

3、xx月下旬組織召開工作部署會。

（二）實施階段。

1、xx月份對今年確定的物業化服務的社區，由街道統一組織，

重點拆除違法建筑，改善治安，交通現狀，整治老舊建筑的外墻，整

修圍墻，道路、綠地、路燈、供排水等設施，改善社區基本狀況，強

化小巷、小區、小院、小店“四小”管理，辦好四件實事，重點解決

路燈不亮，下水不通，路面不平，環境不潔的問題，為實施社區物業

化服務打下基礎。

2、xx月上旬組織參觀，學習其他單位經驗做法。

3、xx月下旬全力推進社區物業化服務工作。

（三）考核驗收階段。

1、將開放式居民社區推行物業服務工作作為對街道全年績效考

核的一項重要資料。

2、xx月份組織相關社區進行交流講評。

3、xx月份由區城管局牽頭，組織相關部門進行驗收，將以社

區（小區）實施物業服務后臟亂現象是否得到根本改變，市容衛生是

否得到顯著提升，周邊生活環境是否得到明顯改善為依據，社區物業

服務模式是否可持續、社區居民群眾是否滿意為標準，對社區居民上

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門問卷調查，滿意度未到達xx%以上的社區一律要求“補課”，不予

驗收，扣除政府獎勵資金和相應的績效考核分值。

九、工作要求

（一）高度重視，充分認清推行社區物業化服務的重要好處。

推行社區物業服務，是鞏固禮貌建立成果、建設人民滿意城市

的基礎工程，是提升社區城市管理水平、改善宜居創業環境的民心工

程。各街道和社區要高度重視，把它作為推進社區城市管理水平、建

立禮貌城區的一個重要抓手。要召開班子會，專題研究和部署此項工

作。要統一思想，充分認清開展好社區物業化服務是提升城市整體形

象的重要舉措，是提高社區居民群眾生活質量的重要途徑，是加強社

會治安、增強群眾安全感的重要手段，也是加快推進建設人民滿意城

市的基本要求。

（二）充分準備，為全面實施社區物業化服務打下基礎。

一是要有充分的思想準備。各街道要把搞好社區物業化服務，

完成任務指標，作為今年一項重要工作去抓，要明確職責和標準，要

克服一切畏難情緒，不等不靠，充分發揮主觀能動性，把此項工作抓

緊抓實，抓出成效。二是要搞好宣傳發動。要進行廣泛宣傳，努力爭

取居民的認可和參與。要廣泛發動轄區內的民間組織、單位、團體和

社區志愿者出資出力共同參與社區物業服務工作，最終實現服務和管

理的常態化。三是要制定方案，落實職責。各街道要制定切實可行的

工作實施方案，細化工作職責，要把職責落實到具體事、具體人身上，

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要有具體要求和質量標準。

（三）全力支持，為順利實施社區物業化服務帶給保障。

一是人員要落實。各街道和部門要明確專人抓此項工作，確定

專責。二是經費要保證。每個實施物業服務的社區（小區）明確經費

xx萬元，區和街道各安排xx萬元。區和街道先期各拿xx萬元，作

為啟動經費，保證社區物業化服務前期工作的正常、快速運行，驗收

合格后，全部經費到位。要動員廣大社區居民用心參與社區物業管理，

自覺繳納相應費用，并使之逐步成為社區物業管理主要經費來源。三

是合力要構成。要努力構成齊抓共促的機制，牽涉到的各種專業問題

各部門要通力協作，給予足夠的支持。

【篇二】住宅小區物業管理方案

為提升我市老舊小區全面整治后的物業管理水平，鞏固各類改

善工程成果，改善人民群眾的居住生活品質，決定在市區范圍內實施

老舊住宅小區物業管理改善工程?，F制定如下實施方案：

一、指導思想

以科學發展觀為統領，圍繞共建共享與世界名城相媲美的“生

活品質之城”的目標，堅持解放思想、敢為人先，按照政府主導、企

業和市民共同參與的要求，推進老舊住宅小區物業管理“擴面提質”，

構建與xx經濟社會發展水平相適應的住宅小區物業管理服務模式，

著力提升人民群眾居住生活品質。

二、主要目標

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總體目標：力爭到20xx年年末，xx市區（包括xx區，以下簡

稱xx區）實施庭院改善和危舊房改善后的住宅小區（共約xx幢房屋，

建筑面積約xx萬平方米，涉及住戶約xx萬戶）基本實現物業管理全

覆蓋，未列入庭院改善和危舊房改善的住宅小區根據實際條件開展物

業管理改善，逐步建立老舊住宅小區“低收費、廣覆蓋、有補貼”的

物業管理長效機制，提升物業管理服務水平。

具體目標：在整治完善老舊住宅小區硬件配套設施的基礎上，

建立物業管理機制，爭取實現“八個有”，即有物管用房、有公共保

潔、有秩序維護、有停車管理、有設施維保、有綠化養護、有道路保

養、有維修管理。

三、實施范圍

xx市區xx區范圍內同時符合下列條件的老舊住宅小區和零星

住宅：

1.20xx年以前建成。

2.房屋標準成套。

3.尚未開展專業化物業管理。

四、基本原則

1.堅持屬地管理。要按照“條塊結合、以塊為主、屬地管理”

的原則，充分發揮屬地街道辦事處（鄉鎮政府）和社區居委會的組織

指導作用，因地制宜建立長效管理機制。

2.堅持突出重點。主要針對已完成庭院改善和危舊房改善，且

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目前尚未推行專業化物業管理的住宅小區，重點是在已完成庭院改善

和危舊房改善工程的老舊住宅小區建立日常物業管理長效機制。

3.堅持“軟”“硬”共建。在開展住宅小區基礎設施改造完善的

同時，建立健全日常物業管理工作機制，實現建管并舉。

4.堅持項目結合。物業管理改善工程應與危舊房改善工程和庭

院改善工程緊密結合。實施危舊房改善工程和庭院改善工程的老舊住

宅小區，要結合物業管理改善工程的要求，對住宅小區的硬件設施進

行改善，做到危舊房改善和庭院改善完成一個、物業管理改善推進一

個，避免重復施工影響居民生活。

5.堅持業主參與。要重點突出業主、居民共同參與，在工程中

切實落實“四問四權”，確保業主、居民的“知情權、參與權、選擇

權、監督權”，明確業主、居民共同管理小區的義務與職責。

五、實施步驟

1.調查計劃階段。20xx年xx月底前，完成機構組建、xx區住

宅小區物業管理現狀調查、相關政策標準制訂及計劃安排等工作。

2.全面推進階段。20xx年xx月-xx年年底，全面推進xx區物

業管理改善工程，主要針對已開展庭院改善和危舊房改善的住宅小區，

按照庭院改善和危舊房改善完成一個、物業管理改善工程推進一個的

原則組織實施，其中20xx年完成xx萬平方米，20xx年完成xx萬平

方米，xx年完成xx萬平方米，累計完成xx萬平方米。

對未列入庭院改善或危舊房改善計劃的其他老舊住宅小區或零

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星住宅，每年根據財政預算安排和住宅小區實際情況因地制宜地實施

住宅小區整治和物業管理改善工程。

六、改善措施

（一）完善硬件配置。

1.已列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區，除完成原定

改善任務外，還要按照物業管理改善工程的要求同步完成住宅小區物

業管理所需硬件設施的配置完善。本方案出臺前已完成庭院改善和危

舊房改善工程的住宅小區，市庭改辦或危改辦要通過“回頭看”進行

查漏補缺，按照物業管理改善工程的要求進一步完善硬件配置。具體

新增硬件配置任務如下：

（1）劃定物管區域。在住宅小區設置圍墻，形成相對封閉獨立

的物業區域；零星住宅和小規模住宅區，可因地制宜歸并為一個物業

管理區域實行管理。

（2）建設特種設施。包括小區房屋單元防盜門和小區內電子監

控器安裝，小區消防等設施設備檢查和修繕。

（3）配備物管用房。補充配置小區物業管理用房，有條件的要

爭取按總建筑面積5‰的標準配置，暫時不能配置物業管理用房的可

臨時采取租賃、借用等辦法過渡。

2.未列入庭院改善或危舊房改善計劃的住宅小區和零星住宅，

由財政每年安排一定的資金實施物業管理改善工程，具體由市物改辦

根據住宅小區實際，因地制宜、有選擇性地組織實施。小區整治和硬

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件配置主要內容如下：

（1）新增配置。同列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區

新增配置內容。

（2）環境整治。包括小區道路平整、汽車停車位劃定、自行車

棚（庫）整飭、綠化整理、公共照明配置完善等。

（3）房屋整治。包括屋頂等共用部位維修整理、立面整治、樓

道刷白、管線序化、危房修繕等。

（4）公用事業管網整治。包括小區內自來水、電力和燃氣等公

用事業管線和設施的基礎改造。

（二）建立物管機制。

在對住宅小區開展硬件設施整治改善的基礎上，根據居民意愿

引入物業服務企業實施專業化物業管理或由當地街道辦事處（鄉鎮政

府）委托社區公共服務工作站組織實施社區化準物業管理，建立住宅

小區物業管理長效機制。

1.確定管理模式。

街道辦事處（鄉鎮政府）應在硬件設施整治改善項目竣工并接

收后一個月內完成居民意見的征求工作，確定小區管理模式。部分老

舊小區（或零星住宅）因特殊原因未開展整治或硬件配置改善未全部

完成的，經當地街道辦事處（鄉鎮政府）確認同意后予以接收。

征求居民意見以戶為單位（一個獨立產權單位為一戶），采取書

面形式進行，公示告知居民專業化物業管理和社區化準物業管理的組

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織形式、服務內容和相應收費標準。小區內1/2以上戶數居民選擇采

取專業化物業管理的，由街道辦事處（鄉鎮政府）委托社區居委會在

兩個月內組織小區居民召開業主大會并成立業主委員會，指導業主委

員會通過業主大會選聘物業服務企業；選擇專業化物業管理的居民戶

數達不到總戶數1/2以上的小區統一采用社區化準物業管理模式，由

街道辦事處（鄉鎮政府）委托社區公共服務工作站在兩個月內組織建

立日常物業管理機制。

2.實施物業管理。

（1）社區化準物業管理。社區化準物業管理由社區公共服務工

作站組織開展?？梢苑謩e聘請保潔、秩序維護等工作人員負責小區日

常管理，或統一委托一家物業服務企業負責管理，或組織居民自治管

理，為小區居民提供基本服務，包括公共區域保潔、小區內安全秩序

維護、停車秩序維護、共用設施維保、公共綠化養護、小區內道路保

養、房屋共用部位維修管理等服務，并由社區公共服務工作站按照

xx市社區化準物業管理服務收費管理辦法向住戶收取一定的服務成

本費。小區內公共路面停車、物業管理用房等的經營性收入由社區公

共服務工作站統一收取和使用，作為小區物業管理資金，以彌補小區

管理經費不足。

（2）專業化物業管理。專業化物業管理由專業物業服務企業組

織實施。業主委員會通過業主大會選聘專業物業服務企業進駐小區開

展專業化物業管理，雙方簽訂物業服務合同。受聘的物業企業應根據

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《物業管理條例》等的規定和《物業服務合同》的約定，提供專業化

物業管理服務并按合同約定向住戶收取物業服務費。

七、資金政策

1.硬件配置工程列入庭改和危改工程實施的，其硬件配置項目

費用列入庭院改善和危舊房改善工程專項經費。

2.硬件配置工程列入物業管理改善工程實施的，其硬件配置項

目費用列入物業改善工程專項經費。經費承擔方式如下：

（1）環境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口設置、

照明及休閑設施設置、環衛設施改造、綠化改造等納入工程招標范圍

內的內容以及電力“上改下”工程的土建費用，由市、區兩級財政根

據工程決算結果按1：1配套解決。

（2）房屋整治涉及的平改坡、外立面和樓道等房屋公共部位的

整治費用，按照“誰家孩子誰家抱”的原則，由產權單位承擔；承擔

確有困難的，由產權單位向區政府提出申請，經區政府審核并報市物

改辦同意后，由市、區兩級財政根據工程決算結果按1：1配套解決。

直管公房、房改房和無產權單位的房屋整治費用由市、區兩級

財政根據工程決算結果按1：1配套解決。

（3）弱電桿線“上改下”和合桿序化梳理所需費用按照“誰家

孩子誰家抱”的原則，由各產權單位承擔；電力桿線“上改下”的電

氣配套費及一戶一表改造經費由市電力局承擔；管道煤氣的建設（改

造）費用由市燃氣集團承擔；自來水一戶一表改造費用，除居民按規

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定需繳納的相關費用外，其余由市水業集團承擔。

（4）物業管理改善工程原則上免繳工程涉及的綠化補償、占道

挖掘以及因市政工程需要遷移綜合管線等費用。工程實施單位必須根

據相關部門的要求，按照有關標準做好綠化恢復和路面修復工作。

3.住宅小區日常管理長效機制建立后，困難群眾物業服務費用

減免補貼和社區公共服務工作站物業管理人員崗位補貼所需經費由

市、區財政按1：1配套解決。

八、保障措施

1.建立工作機制。成立市物業管理改善工程領導小組，負責改

善工程的組織和領導。領導小組下設辦公室（設在市房管局），具體

負責物業管理改善工程的組織、監督和政策制訂等工作。各區政府及

所屬各街道辦事處（鄉鎮政府）應建立相應的組織機構，負責實施本

轄區內物業管理改善工程的各項具體工作，協調有關問題。各級建設、

規劃、房管、民政、公安、城管、城管執法、交通、綠化、環保、價

格、工商、質監、消防等部門按照各自職責依法開展住宅小區物業管

理的有關工作。

2.落實資金保障。物業管理改善專項經費列入財政年度預算，

具體使用規定另行制訂。各級財政應確保資金的配套落實，并實行全

程跟蹤審計。要加強對資金使用的管理，審計結果作為最終決算依據。

3.加大扶持力度。住宅小區實行“準物業管理”的，原綠化、

市政等各項資金補貼和優惠政策不變，并根據社區準物業管理小區規

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模設置服務人員崗位補貼；建立物業管理改善考核評優機制，對考核

優秀的單位（個人）進行獎勵；住宅小區內的困難群眾確實無力支付

物業服務費的，經所在社區公示無異議后予以減免；水、電、環衛等

各公用事業專業單位委托管理單位統一收費的，應嚴格執行物價部門

核定的收費標準，并支付管理單位專項委托費用。社區公共服務工作

站統一委托物業服務企業提供社區化準物業管理的，補貼和優惠政策

不變。

4.加強考核督查。物業管理改善工程要按照市區聯動、以區為

主、屬地管理的原則，建立市、區、街道（鄉鎮）、社區四級聯動機

制。市政府與各區及市各相關單位簽訂目標責任書，實施年度目標考

核，具體考核辦法另行制訂。

5.加強輿論引導。各有關部門要加強對物業管理改善工程的輿

論宣傳，引導群眾了解物業管理的基本內容，理解物業管理行業運作

的基本規則和標準要求，配合做好小區物業管理工作。