項目可行性研究

Xxxx項目可行性研究報告

第一章綜述

第一節項目總論

第二節項目背景

項目基本情況

主要財務指標

第二章市場研究

第一節經濟環境分析

第二節項目周邊環境分析

第三節競爭對手分析

第四節目標市場分析與定位

第三章項目經營設想

第一節項目市場定位

第二節項目內部設置

第三節項目管理和營銷體系

第四節銷售和推廣計劃

第五節會員制體系設置

第四章財務評價

第一節項目投資效益估算

第二節靜態經濟效益分析

第三節動態經濟效益分析

第五章風險分析

第一節風險分析

第二節結論

附件

附表一：《投資估算表》

附表二：《年經營收入估算表》

附表三：《年經營成本估算表》

附表四：《年利潤估算表》

附表五：《現金流量表》

附表六：《折舊與攤銷估算表》

第一章綜述

項目總論

星海游泳館是一個定位于休閑、xx、娛樂的企業，是園區管委會投資

建設，

星海大廈項目是蘇州工業園區星海游泳館的二期項目之一，一期項目

有游泳、嬉水、體療、按摩、桑拿、乒乓球、羽毛球、器械健美、女子xx

中心、女子瘦身，并開設游泳訓練班、武術培訓班等，并備有日本料理

、日式酒吧等配套功能。作為星海游泳館二期項目，設立xx會館有更

深層次的設想，通過整合和改造一期現有項目，配合二期新開的壁球

、網球、羽毛球項目，打造一個特點鮮明的體育產業群。蘇州工業園區

游泳館有限公司擬就星海游泳館二期星海大廈四、五層群樓xx會所項

目與xxxx投資管理有限公司提出商榷。為加強雙方相互的了解，并達

成最終的共識，我方在考察認證的基礎上，提供本項目的可行性方案

交由貴方參考。

第二節項目背景

xx產業股份有限公司始終致力于中國體育產業的開拓與發展。是

國家體育總局下屬的體育產業公司，作為xx產業股份的下屬公司，以

xx產業為主營業務和發展目標的xx投資管理有限公司是xxxx產業的

戰略決策中心、品牌與連鎖經營管理中心、物流配送中心、專業咨詢

培訓中心以及信息服務中心，并與中國奧委會建立起合作伙伴關系，

努力推進全民xx的發展。同時，通過有效的國際合作，引進國外知名x

x品牌、資金和管理體系，是xxxx迅速發展的重要舉措。與美國連鎖xx

知名品牌xx公司的強強聯合和有效的合作，在引進其先進的管理方法

和經驗的基礎上結合各地方市場的特性形成了自己一套完整的xx俱

樂部管理體系，成功打造了“xxxx”xx品牌。目前已經在以北京為主的

北方地區發展了八家連鎖俱樂部，擁有會員過萬人。

公司發展的目標是采取直營、合作經營和特許加盟等方式，以京

、滬、穗為重點，并輻射其它城市的連鎖格局，五年內形成全國過百家

的連鎖經營規模，實現品牌、理念、營銷、管理、培訓的統一，建立起

以xx業為核心，同時帶動體育用品業、信息業和無形資產經營業，實

現多層次立體產業化經營格局。并通過資本運營，力爭三年內成為國

內xx產業的“領頭羊”，五年內占有國內xx市場的最大份額。

作為中國奧委會的合作伙伴單位，xx擁有奧運商用標志的特許使用權

。隨著2008年北京奧運會的臨近，xxxx投資管理有限公司將實質性地

介入奧運會項目中有關xx項目的相關工作。

第三節項目基本情況

蘇州工業園區星海游泳館是由蘇州工業園區管委會投資建設，位

于蘇州工業園區星海街蘇春西路口，正處于蘇州工業園中央CBD的核

心地帶，一期xx項目以游泳館為主，占地面積12000平方米，建筑面積

6350平方米。館內設有一個50m×25m的標準游泳池和二個兒童嬉水池

，是江蘇目前設施領先的室內全溫控游泳館。由蘇州工業園區商旅集

團公司全面經營管理。開設項目有一樓的游泳，二樓的有氧操房、及

瘦身美容、理療、足浴等。三樓設有3塊羽毛球以及器械、空手道項目

。

蘇州工業園區星海大廈群樓位于星海游泳以東10米，并和星海游

泳館有過道相連。包括四、五層的xx會館，以及四層2300平方米的洗

浴中心，4

片羽毛球場，4片壁球場。雙方就星海大廈群樓四、五層xx會館項目達

成初步合作意向，此項目建筑面積為四層的1594平方米加上五層的16

84平方米，總共3278平方米。經雙方協商，星海大廈項目由xxxx投資

管理有限公司和蘇州工業園區星海游泳館有限公司合作開發，合作方

式以xxxx投資管理有限公司為主，并采用“xxxx”xx俱樂部品牌。雙方

合作的具體細節將會進一步協商，現就此項目的投資預算以及市場效

益做出分析評估，以便貴方參考。

從戰略上考慮，xxxx的進入，不但提高了星海游泳館有限公司品

牌形象，也有效整合了的現有的xx項目，使項目得到了豐富和完善。

同時，本項目對于搶灘蘇杭市場，提高xxxx投資管理有限公司和xxxx

xx俱樂部在長江三角洲及周邊地區的知名度有十分重要的意義。

第四節項目主要財務指標

投資建設xxxxxx俱樂部蘇州星海大廈項目的主要財務預測指標如下：

投資估算人民幣1109萬元

年均經營收入估算人民幣1008.91萬元

年均經營成本估算人民幣656.21萬元

年均利潤估算人民幣214萬元

靜態投資回收期3.43年

投資利潤率28.8%

財務凈現值（I=10%）2388.49萬元

內部收益率38.7%

動態投資回收期3.84年

第二章市場研究

第一節經濟環境分析

蘇州市位于長江三角洲中部、江蘇省南部，東臨上海，南接浙江，

西傍無錫，北依長江。全市總面積８４８８平方公里，人口591萬，下轄

5縣市和8個區，其中市區面積1650平方公里，古城區14.2平方公里

。改革開放20多年來，蘇州經濟社會發展充滿了活力，年均增長保持

在12%左右，綜合經濟規模已經擠進中國大中城市前列。2003年全

市國內生產總值（GDP）達2802億人民幣，人均GDP達到5763美元

，全年財政收入409.9億人民幣，實現工業總產值7010.77億人民幣

，成為僅次于上海的第二大工業城市。2003年全市實現進出口總額6

56.63億美元，其中出口326.33億美元，進口330.29億美元，外貿

出口總額僅次于深圳和上海。2003年新增合同外資124.96億美元，

實際利用外資68.05億美元，約占中國的12%，占全世界的1.3%，

在全國各大中城市的排名由2002年的雙雙第2位上升到雙雙第1位。

世界500強跨國公司中已有91家先后落戶蘇州。蘇州已成為中國經

濟發展最迅速的現代化新興工業城市。

消費市場方面

2003年，蘇州全市實現社會消費品零售總額526.05億元，同比增長

16.5%，增幅比上年的15.3%提高了1.2個百分點，為1996年以來

增幅最高。蘇州市零售總額占全省14.75%,比上年增加了0.71個百

分點。蘇州已成為繼上海之后全國第二大制造業城市，蘇州外來人口

隊伍急劇增加，城市人口規模迅速擴張，使蘇州區域內的社會消費品

購買力大增。

——江蘇省統計局2004年發布

城鄉居民收入穩步提高，為零售市場的增長提供了不盡的動力。蘇州

市城市居民人均可支配收入為12361.45元，增長16.4%。市民收

入的穩步增長，對改善城鄉居民的消費預期、穩定消費需求，促進消

費的增長起到積極的作用，促進了市場銷售的上升。2003年，蘇州市

城市居民人均消費支出9272.49元，比上年增長20.6%；其中人均

生活消費品支出7061.22元，同比增長22.6%。農村居民人均生活

費支出4643元，同比增長9.8%；其中人均生活消費品支出3260元，

同比增長13.1%。社會消費品零售總額與城鄉居民的消費支出基本

同步增長。

從經濟環境上來看，上世紀九十年代后，決定經濟增長的主要因素由

生產能力轉為市場需求。消費、投資、出口三大需求成為人們關注的

熱點問題。就長江三角洲來15個城市來看，蘇州市不管是三大指標的

絕對指標還是增長幅度來看都在這15個城市中名列三甲。經濟環境

和投資環境十分優越，使市場潛力巨大。

步入小康的市民更加注重生活質量，體育、娛樂用品消費的需求

擴大。在滿足一般生活需求后，追求高質量生活的人們，向娛樂、享受

型更高的生活層面邁進，一些集xx和娛樂為一體的多功能成套xx器

材開始搬入家中。2003年，限額以上貿易企業體育、娛樂用品類零售

1.86億元，同比增長1.5倍，可見，體育xx市場潛力巨大。

第二節項目周邊環境分析

一、項目周邊環境分析

蘇州工業園區是中國和新加坡兩國政府間的重大合作項目，于1994

年正式啟動建設，開創了中外經濟技術互利合作的新形式。蘇州工

業園區緊鄰上海，位于蘇州古城以東金雞湖畔，行政轄區面積260

平方公里，其中，中心開發區規劃面積70平方公里，規劃居住人口5

0萬，計劃吸引各類投資1000億美元。工業園區目前工業用地已進

入全面開發階段，并形成信息產業園、出口加工區、國際科技園、研究

生城、現代物流園等產業發展載體和功能分區。

特殊的政策優勢、便利的交通網絡、高標準的基礎設施、優越的生活

環境、充足的人力資源以及優惠的稅收政策使得園區得到世界各地投

資者的青睞，到2003年，全區固定資產投資超過200億元，實際利用

外資1億美元，主要經濟指標年均增幅超過40％。實現國內生產總值

365億元，進出口總額達到143億美元。

1.寫字樓

目前，工業園內已投產的高新技術企業有近200多家，其中包括屬世

界500強企業中的46家，在蘇州高新區首期的30多平方公里范圍內

，已形成三個功能區。中央商貿區集中了一批金融、商貿、科研、管理

機構及商住寫字樓、會議中心等設施，如建設大廈、國際大廈、信息大

廈、信息大廈等。南北兩個科技工業區集中了一批電子信息、精密機

械、生物醫藥、新材料、環保等新興產業，形成了以環保產業園、生物

技術園、留學人員創業園、民營科技園為主體的"一區多園"的發展格

局。就世界500強企業來看，就有如下的企業：

No.

五百強名稱

No.

項目名稱

1

德利多富信息系統(蘇州)有限公司

1

德國西門子集團

2

力斯頓聽力技術（蘇州）有限公司

3

三星電子(蘇州)半導體有限公司

4

蘇州三星電子有限公司

5

蘇州三星電子液晶顯示器有限公司

6

三星半導體（中國）研究開發有限公司

2

韓國三星電子

7

蘇州三星電子電腦有限公司

8

富士通多媒體部品（蘇州）有限公司

3

日本富士通

9

蘇州工業園區國信方舟軟件技術有限公司

4

美國高特利集團

10

納貝斯克食品(蘇州)有限公司

5

英國BOC集團

11

比歐西氣體(蘇州)有限公司

6

美國禮來制藥公司

12

禮來(蘇州)制藥有限公司

7

美國百得集團

13

百得（蘇州）電動工具有限公司

8

美國百特公司

14

蘇州百特醫療用品有限公司

15

瑞薩半導體（蘇州）有限公司

16

日立儀器（蘇州）有限公司

17

日立顯示器件（蘇州）有限公司

18

日立金屬（蘇州）電子有限公司

19

日京創業（蘇州）食品有限公司

20

日立汽車部件（蘇州）有限公司

21

日立工程建設（蘇州）有限公司

9

日本國株式會社日立制作

所

22

日立醫療系統（蘇州）有限公司

23

蘇州住友電木有限公司

10

日本住友株式會社

24

住友制藥（蘇州）有限公司

25

霍尼韋爾特殊化學品（蘇州）有限公司

26

德聯覆銅板(蘇州)有限公司

11

美國霍尼韋爾國際集團

27

凱聯航空發動機（蘇州）有限公司

28

艾默生電氣(蘇州)有限公司

12

美國艾默生電氣公司

29

艾默生環境優化技術(蘇州)研發有限公司

30

蘇州尚美國際化妝品有限公司

13

法國萊雅集團

31

美寶蓮（蘇州）化妝品有限公司

14

英國葛蘭素斯密斯克林公

司

32

葛蘭素史克制藥(蘇州)有限公司

15

日本久保田株式會社

16

日本丸紅株式會社

33

久保田農業機械（蘇州）有限公司

17

日本麒麟集團

34

獅王啤酒飲料（蘇州）有限公司

18

德國戴姆勒-克萊斯勒集團

35

安特優發動機工程（蘇州）有限公司

36

德爾福德科電子系統（蘇州）有限公司

19

美國德爾福公司

37

德爾福電子（蘇州）有限公司

20

英國BP公司

38

蘇州碧辟液化石油氣有限公司

21

荷蘭皇家飛利浦電子股份

有限公司

39

飛利浦半導體（蘇州）有限公司

22

美國杜邦公司

40

杜邦光掩膜(蘇州)有限公司

23

芬蘭諾基亞電信公司

41

諾基亞（蘇州）電信有限公司

24

德國ZF集團

42

采埃孚傳動技術（蘇州）有限公司

25

瑞士迅達控股集團

43

迅達電子(蘇州)有限公司

26

法國阿爾卡特集團

44

阿爾卡特通訊設備（蘇州）有限公司

27

荷蘭阿克蘇-諾貝爾集團

45

依卡化學品（蘇州）有限公司

28

法國道達爾集團

46

樂駿密封件（蘇州）有限公司

29

美國伊頓公司

47

卡特拉-漢莫（蘇州）電器有限公司

30

日本三井金屬礦業株式會

48

三井銅箔（蘇州）有限公司

社

31

德國博世控股公司

49

博世汽車部件（蘇州）有限公司

32

法國索迪斯聯合公司

50

索迪斯（蘇州）餐飲服務有限公司

51

蘇州歐尚超市有限公司

33

法國歐尚集團

52

蘇州工業園區頤莫尚置業有限公司

34

英國翠豐集團

53

蘇州百安居裝飾建材超市有限公司

35

美國旭電公司

54

旭電(蘇州)科技有限公司

36

松下電器產業株式會社

55

松下電器研究開發（蘇州）有限公司

37

日本旭化成株式會社

56

旭化成電子材料（蘇州）有限公司

38

法國家樂福

57

蘇州悅家超市有限公司

39

日本三菱株式會社

58

華菱科技（蘇州）有限公司

59

三井電子薄膜（蘇州）有限公司

40

三井物產株式會社

60

蘇州三井國際物流貿易有限公司

41

達能集團

61

達能食品（蘇州）有限公司

42

新日本制鐵株式會社

62

蘇州日鐵金屬制品有限公司

43

挪威海德魯公司

63

海德魯鋁業（蘇州)有限公司

64

蘇州日礦材料有限公司

44

日本新日礦公司

65

蘇州日礦宇精密加工有限公司

45

德國巴斯夫公司

46

皇家殼牌集團（荷蘭）

66

巴賽爾聚烯烴工程塑料（蘇州）有限公司

小計46家五百強企業

在園區注冊了66家企業

如此規模的辦公、科研和生產基地集聚地必然存在著大量的目標客戶

，新區內服務設施的欠缺更對本項目提供巨大的發展空間，這是其它

項目無法比擬優勢。

2.高檔住宅小區

星海大廈xx會館項目處蘇州工業園的中心地帶，蘇州工業園環

中心生活區建有普通居住區、別墅區、外商公寓及商業、文化、體育

、公共娛樂等一批配套設施，形成環中心生活帶。其中最大的高檔小

區有都市花園，位于園區的中央商貿區與中央花園的附近，鄰近金

雞湖和世紀廣場，都市花園再往南臨中央公園。都市花園共分五期

項目，首期——“蘭華苑”，二期——“茗華苑”，三期——

“菁華苑”，四期——“英華苑”，五期——“銀色貴族”。

項目總占地44公頃，建筑面積：66萬㎡，容積率：1.5。

此外，以金雞湖為中心還分布著如下的高檔樓盤。湖左岸高檔

住宅區占地面積16.4萬平方米，東鄰金雞湖，北靠中央CBD和城市

廣場。玲瓏灣是金雞湖畔密度較高的住宅小區，占地119.1公頃，座

落在金雞湖北岸，與西岸的城市廣場隔湖相望，跨越湖灣而建的金

雞湖大橋將兩者連為一體。金姬墩主要是由獨棟別墅所構成的高級

住宅小區，設施完善，自成一體。占地約59.4公頃。

水巷鄰里總面積為38.5公頃，是配有商業設施的中、高密度住宅區

。高爾夫花園共開出320000平方米的園際公寓和半島別墅，第一

期將推出300套公寓。喬麗晶公寓位于園區獨墅湖與金雞湖之間，

星港街延伸段東（暫名），占地3公頃，總投資1.6億元，共有4幢樓，

分別為四、六、七、八層，共有160多套房。

以上高檔的樓盤的每平米的均價都在5000元以上，而且分布十

分密集，盡管如此，園區內的所有樓盤的銷售都呈現旺勢。

3.商業中心以及其他娛樂場所情況：

蘇州工業園區借鑒新加坡經驗，住宅區所有商業服務、社會服務設施

都集中在鄰里中心，以園區中央CBD為中心在70平方公里規劃區內

規劃19個鄰里中心。項目區周邊大商業文化中心也十分密集，文化水

廊在金雞湖東岸，向西面對金雞湖。由文化設施、公共機構及住宅、商

業樓群組成，占地90.9公頃。主要道路成方格狀，與原有的河道相呼

應。設有大型博物館、體育館、水上音樂臺等文化設施。

園區中的國際博覽中心是蘇州迄今為止最大的單體建筑，規劃用

地面積18.8萬平方米，總體設計建筑面積25萬平方米，為兩層建筑，

室內展廳面積12萬平方米，會議設施面積1.1萬平方米。該工程總投

資估算約22億元，全部建成后可提供14個展廳、7000個國際標準展

位，將躋身世界會展中心前20位，成為僅次于廣州國際會展中心的國

內第二大會展中心。

此外，總投資10億元、總建筑面積約10萬平方米位于F城商業街

的"銷品茂"和世界家裝巨頭B&Q也在園區安家。

完善的公共服務設施和密集的商業、娛樂場所產生的市場聚合效

應是巨大的，緊鄰園區中央CBD的星海大廈xx會館項目的區位優勢

也是十分明顯的，輻射效應巨大的。

第三節競爭對手分析

xx俱樂部是一種地域性很強的產業，蘇州新區作為新興的綜合

高科技園區，xx服務設施的發展也是處于起步階段，作為蘇州工業園

最大綜合xx設施，星海的項目設置和營業規模是其他商業xx俱樂部

無法比擬的。

蘇州英派斯xx俱樂部位于蘇州市體育中心，從xx俱樂部的輻射

范圍看，對本項目不會形不成太大的沖擊。排除蘇州市老城區綜合類

xx房，能對星海大廈xx會所產生影響的只有二家，一家是蘇州工業

園區的蘇州市蘇春西路158

寶迪國際xx，由香港旭陽集團投資組建。俱樂部于2002年10月開始正

式運營，營業面積愈2000平方米，此俱樂部星海大廈的距離500米左

右。第二家是湖左岸高檔住宅區二期的xx會館，建筑面積2500平方米

，現正在籌建中，預開設項目有游泳、有氧操、器械和羽毛球，俱樂部

的營業范圍和方式還有待確定。此項目據星海項目也只有不到500米

。

從競爭上看，寶迪國際xx俱樂部和湖左岸xx會館會對本項目產

生一定的影響。但從項目的設置和上看，星海大廈項目設置非常豐富

，單就游泳項目的規模和檔次而言，湖左岸xx會館游泳池和星海游泳

館存在著一定的差距。同時，星海xx項目的豐富程度和綜合程度是另

外兩家xx俱樂部難以達到的。

第四節目標市場分析與定位

蘇州市“人口東移”的房地產政策，使到在園區買房，已成

為蘇州人心目中的首選。星海xx會館的聚合效應明顯，項目的目

標消費人群鎖定在距俱樂部五千米范圍內，從項目的位置和園區的

交通來看，本項目基本可以覆蓋整個園區。截至6月底，全區就業人口

達到了10萬人，其中中新合作區內在職員工約6萬人；就業人員平均

年齡27.4歲，35歲以下人員占了九成。更為搶眼的是，園區就業人員

中37％來自外地，而管理技術人員中這一比例更是將近。根據對園區

薪資狀況的調查，1996年到2000年，園區中高級管理人員和技術人

員的年薪增幅平均為22％到27％，普通管理和技術人員為15％到20

％，一般工人為5％到10％。

從以下圖中可以看出，園區內員工和技術人員受雇于外企、合資

公司、金融機構等，都受過良好教育。

從價值取向和消費方式來看，都比較注重生活質量和時尚品位，易

于接受新事物。而且人口的密度比較大，俱樂部的xx市場潛力較大。

2003年度企業總數205家，總人數3078人

第三章項目經營設想

第一節項目市場定位

一、項目經營定位

星海大廈xx會館項目投資規劃應以“高定位、低投資、盡量控制成本”

為原則，以有氧訓練、力量xx及健美操課程為主，與國際流行xx方式

接軌，盡量減少針對少數人的配套設施，最大程度提高投資效率。

項目的宣傳定位和形象定位是“時尚、健康、科學”，以xxxxx

x俱樂部鮮明的標志及充滿活力、健康科學的運動方式進行宣傳

，從俱樂部整體設計到局部裝飾、宣傳資料等，無不體現健康、動

感、充滿活力的時代氣息。

項目的服務定位是給與會員人性化無微不至的關懷，從裝修

設計、項目設置、到管理和服務，充分體現投資者和經營者的高

水準，是會員擁有與眾不同的優越感受。

第二節項目內部設置

一、項目規劃定位

項目規劃經在符合蘇州市工業園xx市場特點以及自身營銷與經

營管理定位的前提條件下，盡量控制投資成本、減少運營成本，使該

項目在獲得最大的品牌效益和社會效益的同時，獲得最大的經濟效益

。

由于項目周邊檔次較高的美容場所較少，為滿足高收入女性的需

要，俱樂部將配置高檔專業美容服務是俱樂部女性會員在本項目中享

受到全面的高層次服務。

二、項目裝修設計

本項目處于星海大廈群樓的四、五層，與獨立xx俱樂部項目相比，不

易引人注意。星海大廈正面明顯位置應該樹立俱樂部的醒目標牌，使

過往行人注意。

由于俱樂部分為二層，每層面積不大，因此俱樂部裝修時，應盡量保

留層高，盡量給會員及來賓以寬敞、自由的感覺，增加其運動舒適感。

俱樂部內部裝修將以簡潔、明快、整潔、舒適、具有時尚品位為原則，

運動xx區域通過在墻面、通道、屋頂等設置色彩跳躍的xx圖片為裝飾

，營造一種健康、動感的氛圍，促使會員產生運動和跳躍感。

整個俱樂部開放式公共區域均配置背景音樂設備，在中心營業的所有

時段中，將持續播放節奏感較強的動感音樂，以提高運動xx者的運動

興奮性，并烘托運動xx氛圍。

三、項目內部設置規劃

依據xxxxxx俱樂部的內部設置格局，對蘇州市星海大廈xx會館的主

要功能區域進行以下劃分和設計：

四層建筑面積1594平方米，使用面積1198平方米

五層建筑面積1684平方米，使用面積1266平方米

功能區使用面積

心肺功能訓練區

859

小操房

200

五前臺

50

水吧

80

會籍顧問辦公室

30

洗浴及更衣室

385

男更衣室

185

女更衣室

200

層

公共區域及通道

80

xx操房

433

力量器械區

255

動感單車Spinning

80

運動教練指導室

30

美容

100

疲勞恢復治療室

50

抻拉區

50

辦公區

50

員工更衣

50

貯藏室

20

四

層

公共區域及通道

80

第三節項目管理和營銷體系

一、項目營銷與管理定位：

作為xxxxxx俱樂部華東地區的合作店,xxxxxx俱樂部星海大廈

店將按照xxxxxx俱樂部一貫的高水準進行投資與經營管理,力爭做

成華東地區高檔xx俱樂部的高端品牌,形成xxxx高質量、高品質的x

x俱樂部形象，進一步拓展xxxx品牌在華東地區的影響力。

二、項目管理

1.組織機構設置（31人）

俱樂部總經理（1人）

市場部銷售部健美操部私教部運營部財務部

主管主管主管主管主管主管

（1人）（1人）（1人）（1人）（1人）

營銷策劃會籍顧問健美操教練私人教練前臺保管出納會計

（1人）（8人）(4人)（8人）(3人)（1人)（1人）

2.人員招聘與培訓

本項目中高層管理人員由xx公司派出，xx教練、會籍顧問主管

由xx公司派出，其他中層管理人員和基層服務人員以本地招聘為原

則，本地招聘人員將由xxxxxx俱樂部進行崗位培訓，以保證俱樂部

經營管理質量。

xxxx俱樂部有限公司將定期對本項目各崗位員工進行工作質量考核

和職業技能培訓，尤其是專業xx教練、會籍顧問，將定期接受總部的

培訓。

3.俱樂部各項經營管理制度

xxxxxx俱樂部星海大廈店，將嚴格執行xxxxxx俱樂部的成熟的俱

樂部管理制度，確保俱樂部高質量的經營品質，樹立良好的俱樂部品

牌。

第四節銷售和推廣計劃

一、預銷售

預銷售階段的目的是為在俱樂部開業前建立起約1500人的預期

會員基數，在這個時期，xx俱樂部的知名度及人們對它的興趣乃至狂

熱是至關重要的。在開業之前，預銷售將成為創收的重要部分。

二、開業活動

開業時各項活動的規模旨在盡可能多地吸引人們的參與。全體員工隨

時待命，帶領參觀、解答問題并出售會員卡。促銷活動將包括：禮品贈

與、名人簽名、健美操表演、作為交叉促銷，水吧將提供免費飲料。俱

樂部還將免費為來賓進行健康評估，主要目的是為了創造出充滿活力

的積極向上的環境，以鼓勵人們采納健康的生活方式并成為xxxx俱樂

部的會員。

三、其他銷售戰略

1.促銷盒和會員資格試用

我們將在園區內人流密集的地區放置促銷盒，人們只需填寫表格，即

可獲得免費的臨時會員卡。xxxxxx俱樂部的銷售人員將收集這些表

格，并與每個填表人聯系，約定時間邀請他們來參觀俱樂部，并成為

臨時會員。參觀時，工作人員將介紹并演示俱樂部的設施及服務，并

制定針對個人的訓練課程，以吸引客人加盟，通過可是適用臨時會員

卡，他們將意識到xxxxxx俱樂部的價值和益處，并決定作為正式會員

加入。

2.企業聯絡

各類企業是本行業最具潛力的市場，這是因為企業意識到了健

康的員工為企業帶來的益處，xxxxxx俱樂部將于企業聯系，推出公司

員工收費標準、現場xx測試、講座和其他與健康有關的活動。由于俱

樂部不但能為企業雇員提供多種多樣的便利和服務，而且還能提供專

門為企業設計的健康課程和xx課程以供到場或不到場的員工參與訓

練，因此，企業將踴躍參與。

3.特別活動促銷

特別活動是xxxxxx俱樂部銷售和推廣計劃的另一個重要組成部分。這

些活動將提高xxxx俱樂部在消費者中的知名度，并促進會員推薦非會

員入會，xxxxxx俱樂部每年于不同公益機構和社區中心合作，是俱樂

部的會員能夠參加社區活動，有選擇性的贊助和宣傳活動進一步提高

xxxxxx俱樂部的品牌知名度。

4.內部活動與宣傳

每個季度俱樂部會舉辦內部活動，例如會員聚會、節日慶祝和周年聚

會等。xxxxxx俱樂部將向所有會員及其朋友發出邀請，來俱樂部享

受免費食品、健康飲料并獲得禮物。這些活動的舉行將得到本地企業

的支持，將在團體內部發門票和宣傳材料。

5.健美操表演

很多人都喜歡健美操表演，xxxxxx俱樂部將在區域內很多活動中推廣

xx操課程，通過表演，俱樂部的xx操運動員將向觀眾免費提供臨時會

員卡，鼓勵他們視聽課程，并成為xxxxxx俱樂部的會員。

6.健康檢查

xxxxxx俱樂部將為會員及其朋友提供免費健康檢查，這是

向非會員出售會員卡最為有效的方式之一。健康教育在推銷會員卡時

是個關鍵因素，人們將了解到xx運動給身體健康帶來的益處。

7.會員促銷競賽

xxxxxx俱樂部使用的最強有力的促銷方式是俱樂部內部會員間的促

銷競賽，這個計劃旨在鼓勵介紹新人入會的現有會員，鼓勵包括：禮

品、旅游以及山地車等，這已被證明是保持會員的高昂情緒并推銷會

員卡的一個行之有效的方法。

8.持續推廣和廣告

隨著xx俱樂部的發展，越來越多的新會員將來自現有會員的

介紹。此后，現有會員的續約將是保持會員基數的關鍵，首要任務是

令會員滿意并超出他們的期望，我們引入各種促銷計劃，如在入會最

頻繁的時候進行季節性促銷。

xxxxxx俱樂部將不斷進行促銷、宣傳并保持與本地企業和

廣告商的聯系。將利用印刷廣告和直接郵寄廣告進行宣傳。持續的推

廣計劃將包括三個主要部分：廣告、直接聯絡（促銷盒、直接郵寄、電

話營銷跟蹤）以及俱樂部內部促銷。

第五節會員制體系設置

一、設置原則

俱樂部采取國際通行的會員制管理方法，以吸引長期固定會員為

主要目的，根據對xxxxxx俱樂部的規模、檔次及周邊主要消費群體及

其消費能力購買力、消費群體分析，制定以下會員制卡種和相應的收

費標準。

二、會員收費標準

通過對蘇州市已開設的中高檔次xx俱樂部具體情況進行考察，考慮到

目前蘇州市消費者對xx俱樂部需求狀況，以及xx俱樂部的競爭狀況，

對星海xx會所價格標準制定如下：

分類費用使用范圍

半年卡

2600

本俱樂部

一年銀卡

3800

本市通用，全國短期

兩年金卡

6800

全球通用

蘇州市星海大廈所處地段良好，項目豐富，并擁有良好的品牌效

益，各方面優勢明顯，在價格選擇上應能充分體現俱樂部的檔次。

第四章財務評價

第一節項目投資效益估算

一、年營業收入估算

詳見附件二：《年經營收入估算表》

二、年經營成本估算

詳見附件三：《年經營成本估算表》

三、年營業收入估算

詳見附件四：《年營業利潤估算表》

四、現金流量估算

以十年為財務計算期，10%為折現率，計算xxxx蘇州星海大廈項

目未來十年的現金流量及現金流量現值。詳見附件五《現金流量表》

五、折舊與攤銷估算

折舊按照直線折舊法預估，詳見附表六《這就與攤銷估算表》。

第二節靜態經濟效益分析

靜態法分析財務經濟效益主要有以下三個指標，這種方法未考慮

資金的時間價值，但也有一定參考價值。本文以十年為財務分析計算

期。

一．投資利潤率319.4/1109=28.8%

二．投資利稅率352.7/1109=31.8%

三．靜態投資回收期

投資回收期=累計凈現金流量出現正值的年份-1+上年累計凈現金流

量的絕對值/當年凈現金流量

=3.43年

第三節動態經濟效益分析

動態法分析項目經濟效益主要有兩個指標，這兩個指標考慮了資

金的時間價值，是經濟效益分析中比較重要的經濟指標。

財務凈現值

367.06497.47574.16614.68652.45458.85

458.85

234567-1010年

現金流量圖

要求收益率I=10%

NPV10=-

1108.8+367.06*（P/F,10,2）+497.47*（P/F,10,3）+574.16*

（P/F,10,4）+614.68*（P/F,10,5）+652.45*（P/F,10,6）+

458.85*（F/A,10,7）(P/F,10,10)

=2388.49（萬元）

由以上計算可知，NPV＞0。在項目管理中，在基準收益率為10%的前提

下，財務凈現值大于0，則該項目具備投資價值。

二．內部收益率

取I1=35%得NPV1=179.67

取I2=40%得NPV2=-12.27

內部收益率IRR=I1+(I2-I1)|NPV1|/(|NPV1|+|NPV2|)

=38.7%

由以上計算可知，項目所能達到的最高收益率為38.7%。

三．動態投資回收期

動態投資回收期

=累計凈現金流量現值開始出現正值的年份數-1

+上年累計現金流量現值的絕對值/當年凈現金流量現值

=3.84年

1108.8

第四節結論

從以上三節的財務分析中可以看出，本項目贏利性較好，要求收益率

為10%的財務凈現值為2388.49萬元；內部收益率38.7%；動態投資回收

期3.84年。以上數據預示該項目具有抗經營風險能力和贏利性較好，

該項投資是可行的。

第五章風險分析

第一節風險分析

蘇州市星海大廈項目作為“xxxx”也存在一些風險：

一．行業風險

華東地區作為長江經濟圈的龍頭，是眾多商家必爭之地，目前世

界知名品牌的xx俱樂部紛紛搶占華東市場，面積在2000平方米以上的

xx俱樂部已有十余家，行業競爭非常激烈，此項目一進入市場即將面

臨的激烈的行業競爭。

二．市場風險

蘇州市星海大廈xx會館項目作為xxxx在華北地區的第一家店，肩負著

創立品牌的艱苦重任，面臨競爭日益激烈的華東xx市場，面臨著較低

的年費收入、挑剔精明的消費者，俱樂部如何通過降低總體運營成本

，擴大知名度，提高專業技術和競爭能力等，在競爭激烈的華東xx市

場立足，是俱樂部未來經營將要面臨的問題。

三．不可抗力風險

體育xx業是人民生活水平發展到較高水平后進行的消費活動，

因此一旦發生自然災害、戰爭等不可抗力因素，將大幅度影響消費人

群消費頻次和客流量；發生火災、地震和臺風等使xx連鎖店財物造成

損失的不可抗力事件，將造成公司資產損失，并影響集團發展與擴張

。

第六章結論

根據以上各章節論述，xxxx蘇州星海大廈項目，在行業背景、市場條

件、專業水平等各方面條件相對較好，符合俱樂部的各項開發條件，

具有良好的發展前景。xx公司將對前期建設和后期經營管理投入大量

人力物力，以使該項目在各方面達到xxxxxx俱樂部的水平，為進一步

推進xxxxxx連鎖事業而努力。