項目發展規劃

項目計劃書

一、項目簡介：

鳳凰城項目位于鄭州房地產市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東

路、鳳臺路(在建)和青年路三條路呈型將社區同周邊的商品大世界、名優

建材市場等分開。

鳳凰城現有的物業形態由連排別墅、普通現房多層和在建的小戶型多

層組成。一期連排別墅市場定位發生失誤，出現了銷售障礙。一期5#、

7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價位入市，

順利的實現了

銷售，但沒有為開發商實現預期的利潤，沒有樹立中、高檔物業的品

牌形象，無意中構成鳳凰城下一期小戶型開發和小高層開發的品牌障礙。

此刻，一期多層尚有37套現房、準現房，銷售額850萬元。其中

159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主;127m2的三室兩廳7套;這

兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。

二期小戶型總銷售金額預計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計

4500萬元。預英語俱樂部英文 售許可證預計某某年5月底辦下。

由此可見，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業組成：期房小戶

型、現房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大

戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障

礙，是我們應對的重大挑戰之一。

二、市場概況及基本競爭格局：

a、東南板塊及鄭汴路商圈。

鄭州房地產市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路

南段沿沿線、航海東路與107國道沿線項目策劃書樣本--策劃書5篇項目

策劃書樣本--策劃書5篇。

鄭汴路沿線主要由建業、英協、百合花太原到成都 苑、東方明珠等中高檔樓盤組

成。在鄭汴路商圈的支撐下，那里已經成為明確的高尚住宅區。鳳凰城位

于這一區位之內。與英協、建業幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤過程中，

沒有除理好商務環境與居住環境的品牌區分與借勢，純粹以低價位的品牌

內涵介入競爭，不僅僅沒有收獲天然的地段價格優勢，而且為二期、三期

制造了品牌障礙。

東明路南段沿線目前競爭十分激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓

盤組成。

航海東路與107國道沿線是某某年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、

悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶

型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期159、127平米

現房構成明確的競爭關系。

b、小戶型市場概況。

自某某年底時尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業形態迅速

發展起來。尤其是某某年初，青年居易(eay-go)以1900余套的投放量沖

擊市場，構成了小戶型的市場黑洞，徹底打破了市場的競爭格局，實現了

小戶型從供小于求到供大于求的轉變。今年4月份更是破天荒地出現了小

戶型銷售量的急劇下降局面。

燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產公司開發，已成功實現一期的

開發，在幾乎沒有什么競爭的狀況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，

此刻燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認識到

小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與

我們的市調結果完全一致。此次燕歸二期開發的正是此類戶型(兩室兩廳

75平米，三室兩廳95平米)。能夠說，同燕歸園的戶型配比上比較，我

們沒有優勢。

一、前言

食用菌是可供食用的大型真菌，是全世界，尤其是歐盟區、美國和日

本極為推崇的高蛋白、低脂肪、食療兼用的綠色食品。在我國，香菇、黑

木耳、磨菇、金針菇等被人們用作上等菜肴;猴頭菇、靈芝、銀耳等，具

有極好的食療價值，素有“山珍”之美稱。食用菌除鮮食外夢見上大學 ，還可進行精

深加工，開發系列產品，國際國內市場潛力巨大，個性是秀珍菇、姬菇等

珍稀品種，發展前景極為廣闊。

我縣有多年食用菌栽培歷史，所處的地理位置和氣候等生態條件個性

適合食用菌發展，但都受分散經營，品種單一，銷路不暢、效益低下等諸

多問題的影響，沒有構成產業化經營。20某某年10月18日，縣人民政

府出臺了《寧鄉縣蘑菇基地建設實施方案》，引進了作為龍頭企業的科盟

菇業公司，取得了必須在成效。但作為一個農業大縣，在黨和國家高度重

視“三農”問題的這天，應全方位的調整農業產業結構，需要多個龍頭公

司來帶動千千萬萬個家庭，增加農民收入。

在縣科協等部門的指導和支持下，我們對食用菌市場進行了廣泛調查

和深入論證，制訂了“珍稀食用菌億元產業項目”計劃，并組建“三通食

用菌公司”，負責本項目計劃的實施。

二、目的與好處

1.為農民增收、農村穩定、農業發展服務。

根據安仁等地的調查狀況，一個家庭利用農閑時間栽培珍稀品種姬菇、

秀珍菇1萬袋，一個生產周期(約6個月)可獲利1萬元以上。這樣，既不

誤農時，又可消耗農閑時間，把農民從麻將桌上或其他無益活動中拉回到

菇棚內，可減少諸多社會問題。

2.為農業產業化探索新的途徑或模式。

我縣農業領域的牲豬、煙葉、養雞、養魚、苗木都有了很好的基礎，

食用菌栽培歷史雖然較長，但尚未構成氣候。我們期望能探索出一條新路

子，為其他農業產業化發展帶給借鑒和經驗。

3.開展農業技術培訓，體現農村職業高中的特點。

我縣職校很多，但基本上都是非農專業。三通創辦食用菌公司，學校

也同時開辦食用菌專業和培訓班，從事食用菌教學、科研和產業化建設，

彌補了我縣職業高中在這方面的空白，同時，也為校辦產業闖出一條新路。

三、產業化的可行性分析

1.市場前景廣闊。

2.生態環保產業，貼合社會禮貌進步要求。

食用菌栽培主要以棉籽殼和稻草為原料，不用木材，其栽培場地可在

室內、可在房前屋后空坪或山坡疏林地搭設簡易陰棚即可生產。稻草家家

都有，既節省成本，又廢物利用，農村空屋多，空地多，不需占用耕地。

產品是綠色食品，其栽培料又是蔬菜、花木、農作物有優質有機肥料，可

謂一舉多得。

3.縣情適應發展食用菌產業。

我縣地處亞熱帶季風氣候區，氣候比較溫和，除5月至9月這五個月

因氣溫較高不能出菇外，一年有7個月時間能夠出菇。西部山區夏季氣溫

較低，有可能栽培反季菇，實現周年化生產。

我縣是農業人口多，山區貧困戶多。本產業技術并不復雜，男女老少

均可操作，為產業化帶給了超多的勞力資源。

我縣有必須的栽培基礎。80年代即栽培過平菇等，目前有眾多的散

戶仍在栽培，還有一批技術骨干。只要有龍頭公司來組織，在我縣是完全

能夠實現其產業化的。

4.有各級政府的高度重視，

“三農”問題，黨中央、國務院和各級黨委、政府高度重視的問題。

從縣人民政府的相關文件和對科盟菇業公司的支持力度來看，充分證明了

縣委、政府對食用菌產業化的高度重視，并作為我縣調整農業產業結構，

增加農民收入的重要措施。這使我縣實施食用菌產業化工程具有了堅強、

有力的后盾。

5.有成熟的栽培技術。

食用菌栽培歷史悠久。個性是近十年來，新技術、新品種的在食用菌

生產中被廣泛利用，大大提高民產量和質量。從農戶小規模栽培到工廠化

大規模生產的成套技術均相當成熟。此外，受聘但任三通茹業技術顧問的

省食用菌協會喻初權教授，從事食用菌研究生產、基地建設、經營管理

20余年，有從育種、栽培、收購、銷售、加工等一整套的經驗和模式。

所以，本項目技術成熟，且有專家技術支撐和保障。

6.有較高的經濟效益。

此外，其出菇后的栽培料是優質有機肥料，還具有必須的價值。

四、企業設計與產業組織

(一)企業基本構架

1.公司名稱和性質：企業全稱為“長沙市三通食用菌公司”。簡稱為

“三通菇業”(以下為敘述方便，統稱公司)。公司性質為民營企業。

2.公司住所：寧鄉縣玉潭鎮魯家橋。

3.項目投資：800萬元。其中啟動資金300萬元。

4.經營范圍：食用菌栽培技術培訓、食用菌生產與經營、塑料大棚骨

架及配件生產、食用菌研究。

5.機構設置：總經理辦、財務室、技術部、基地辦(本部基地、鄉村

基地)、加工部。適時增設市場部和研究所。

6.企業宗旨：訂單菇業，服務三農。

7.企業精神：誠信、專業、穩健。

8.組織模式：公司為龍頭，基地為紐帶，農戶為基礎。由公司統一供

應原料、菌種，負責技術指導，保護價回收產品。

(二)企業發展思路

1.品牌化。公司將注冊“三通”商標(寓意綠色、營養、保健)，其鮮

菇或深加工品統一品牌，并利用各種方式和機會，擴大品牌的知名度和美

譽度，使其成為消費者信賴的綠色保健食品。

2.標準化。從菌種培育到生產、從分級到包裝等各個環節都制訂嚴格

的操作程序，實行規范化經營。

3.機械化。食用菌生產環節中的裝袋、接種、消毒等工作量大、繁瑣，

污染機率高，是制約食用菌產業化的一大因素。公司將逐步采用最新技術，

機械化直接生產栽培袋。

4.網絡化。公司將開辟國際互聯網站。進行產品推介和銷售。在各大

城市建立銷售網絡或渠道，并用心開拓國際市場。

(三)企業發展目標

1.五年內到達20個產業基地，加盟農戶2000戶，每個基地平均下料

100萬袋以上，到達2000萬袋生產規模。總產量為2500萬公斤，總產值

1億元以上。其中菇民純收2500-3000萬元。利稅1000萬元。

2.五年力爭做到國內知名，湖南第一的食用菌企業。

(四)產業化生產組織形式

采用“公司+農戶”的模式。具體描述為：以公司為龍頭，基地為紐

帶，兼職技術員為骨干，農戶為基礎的產業模式。實行“四統一”即：公

司統一供種，統一帶給原料，統一技術指導，統一回收產品。

這種模式有如下優點：

第一，公司工廠化生產菌種，統一供應加盟農戶，可保證菌種純正，

有利提高產品質量和產量。

第二，兼職技術員在地鄉村選聘，既是生產者，又承擔發展菇民并負

責技愛國心 術指導的職責，聯產計酬，有利于迅速擴大規模，構成產業。

第三，農戶可利用空閑房屋，可自建簡易用菇棚，不占用耕地;可自

給部分原料，婦幼老儒均可參與生產，不影響主業。同時公司也不需投巨

資建設菇棚。這樣，對公司和農戶均可起到降低成本，提高效益，減小投

資風險的作用。

這種模式也有二個明顯的缺點或問題，一是難以實標準化生產，可能

影響鮮菇的等級和質量，二是難以保證能全部回收鮮菇產品。

為解決和防范這些問題，公司思考采用機械生化直接生產栽培袋，加

盟戶的工作由栽培變成了養護。這樣，加盟農戶幾乎沒有風險，可大大提

高農民加盟的用心性，加快公司的發展和壯大。

(五)菌種選取

公司經過考察、咨詢和論證，決定首先選用姬菇、秀珍菇為主導品種。

適時引進鮑魚菇、雞腿菇等珍稀品種。姬菇、秀珍菇是食用菌中的后起之

秀，屬珍稀菌種，口感好，營養十分豐富，內含人體最需要的多種氨基酸

及微量元素，具有抗病毒、抗腫瘤，增強肌體免疫力和美容健美之功效，

越來越受到消費者的歡迎，鮮菇市場占用率不斷攀升。這兩個品種在栽培

上還具有如下特點：一是栽培料主要是棉籽殼和稻草，棉籽殼易購、價廉，

稻草自給，不需使用木材，有利保護生態環境。二是使用袋栽方式，可立

體栽培，提高菇房利用率，也便于操作。三是出菇時間較長，產量較高，

在攝低5度至34度，均可發育，出菇時間7個月，同時又避開了農忙季

節。四是對栽培條件要求不高，技術簡單，易于推廣。

對于專業戶或勞力充足不受農忙季節影響的，將采用高、中、低溫品

種搭配栽培，實現周年生產。

(六)示范基地建設

盡管采用“公司+農戶”的產業化組織模式，但公司需要建設一個示

范基地。示范基地的功能主要有四個方面：

1.宣傳示范陣地，

2.培訓實習場所，

3.科學研究平臺，

4.工廠化育種基地。

公司擬計劃建設20畝示范基地，投資100萬元，主要包括辦公及工

人住房15間，冷藏庫1間，教室一間，倉庫500平方米，大型菇棚30個，

消毒灶一座，粉碎機一臺，裝運車一臺，技術推廣車一臺，以及基地內道

路、水源、電源等設備設施。

示范基地的加盟戶為城區下崗工人、居民和周邊鄉村民。

(七)abab式 鄉村產業基地建設

基地選取是能否順利推進產業化進程的關鍵。選取條件首先是鄉鎮領

導重視，村、支兩委有強烈愿望和要求，二是要交通相對方便，民風淳樸，

三是要基地鄉能為菇農帶給小額貸款。

基地建設經穩步推進、務必成功為原則。20某某年上半年，公司將

爭取關部門支持，落實第一個產業化基地，培養第一個基地的技術骨干和

兼職技術員。基地起點栽培量為30萬袋，以后每年發展2-3個鄉村產業

基地。公司需在基地鄉建設冷藏庫一個，倉庫一個。配備三個固定工作人

員和必須數量的兼職技術員。

鄉村產業基地可與鄉(鎮)政府合作，也可與村民委員會直接合作。要

力爭得到扶貧整建單位的大力支持。

鄉村產業基地建設涉及面方，任務大，另行制訂實施方案。

(八)生產場所建設

現階段國內各地農業產業化栽培以塑料大棚為主，但支架多采用竹、

木結構或鋼木結構制作，在特定的高溫、高濕的環境中，極易受腐蝕，嚴

重影響了使用壽命，通常2-3年需要重新更換一次，嚴重增加了塑料大棚

的建造成本，費工費時。且中間需加多根支柱支撐，影響了大棚內操作環

境，使其不能最大限度地利用空間。這樣，在必須程度上影響了塑料大棚

的應用與推廣。本項目需一種價格低廉、抗腐蝕、耐潮濕、抗老化的新型

大棚骨架來代替傳統的竹、木鋼材料。所以，公司引進《無支柱塑料大棚

骨架機》，自行生產大棚骨架。以滿足示范基地、生產大戶的生產需要。

加盟農戶也可利用空閑房屋或自建簡易大棚作為栽培場所。

(九)技術培訓規劃

示范基地的主要功能之一就是培養技術骨干。擬采用生產實際與理論

培訓相結合的辦法進行培訓。由鄉村基地選派具有必須素質、能作為科技

致富帶頭人和技術指導者的村民來承包生產一個周期。示范基地每年可培

訓兩個鄉村基地所需的兼職技術人員20人。這些人在基地學習全套技術，

回鄉每人發展10戶農戶加盟，本人既作為生產者，又作為公司兼職技術

員，享受聯產計酬相關待遇。

加盟戶技術培訓主要安排在基地進行，由基地工作人員和兼職技術員

組織，公司派員主講，兼職技術員作實習指導。(4)

五、政府配套支持

相對傳統農業產業而言，食用菌產業還是新型產業，多數農民不熟悉

“公司+農戶”的食用菌產業發展模式，務必依靠政府強力支持和政策保

障，以確保本項目的順利實施。

第一，納入全縣農業產業化總體規劃之中，與作為重要的扶貧項目之

一給予支持。

第二，基地鄉或村成立領導小組，專門解決推廣中的相關問題。

第三，公司與基地鄉或村簽訂合同，明確雙方職責、權利和義務。

第四，基地鄉村要為培訓兼職技術員和加盟農戶帶給小額貸

一、項目簡介：

“龍江汽車網”是一種B2c電子商務形式汽車網站。隨著互聯網寬帶

和技術應用的成熟，能夠預見，電子商務將成為互聯網普及應用的主流，

必將影響著千家萬戶的生活和經濟行為，并日益成為社會商業活動的重要

形式。

縱觀國內互聯汽車網站，中國汽車網、太平洋汽車網、中國汽車新網

和三大門戶網站的汽車網為B2C電子商務汽車網的主要集散地，占據了網

上汽車商務大部分份額。此外，國內仍然還有幾百家小型B2C汽車網站，

受規模和潛力限制，發展緩慢，步履維艱，艱難的維持現狀，并殘酷地爭

奪著剩下為數不多的份額。更有甚者，許多擁有豐富資源信息，期望透過

互聯網開展汽車網上商務的卻苦于無法找到進入B2C電子商務的門檻，或

對互聯網的泡沫經濟心有余悸而不得作罷。然而消費者若進行網上瀏覽選

購時卻又發現，很多汽車網中相關車型數據介紹仍然嫌少(很多只是帶給

汽車行業中的新聞)，不能及時找到自己想了解的車型參數或經銷商介紹。

所謂網站的特色服務。“龍江汽車網”的出現旨在改變特色特色服務

困難這一局面，開發出特色網站欄目。透過特色欄目來吸引廣大的汽車愛

好者，和汽車經銷商廠商的關注。避開其他汽車網站的鋒芒，構成自己的

品牌和服務壁壘，提高準入難度，持續現有優勢，確保業績穩中有升。

二、行業現狀分析與市場需求預測：

新概念汽車服務有限公司的“龍江汽車網”網站成立20某某年2月

28日，我們首先就此網站進行一下分析。

龍江汽車網介紹：我們有4年的大型汽車網站領域豐富經驗，致力于

建立黑龍江省乃至中國最大最專業的汽車網站。為入駐商戶帶給覆蓋全國

2500多個城市的專業化服務。

龍江汽車網服務：功能完善、展示信息豐富的汽車商務平臺;針對企

業的網上銷售系統;開放式遠程客戶管理和針對個人的網站采購銷售系統;

強力搜索引擎支持。

龍江汽車網招商范圍：網站廣告發布、汽車經銷商商家駐入、消費者

團隊采購、汽車配件采購平臺誠信通會員、企業網站的建設、服務器租用

以及域名注冊等服務。

龍江汽車網的發展思路源于王峻濤離開my8848與西單商場合作開發

igo5的時候，一句話概括就是：利用自身的平臺優勢，吸引商家入住進

行網上銷售(商家有無網站均可)，豐富自身信息資源，實現雙贏，即所謂

的商業街模式。

綜上，龍江汽車網的優勢是：具有強大的品牌、經驗、技術和資源優

勢，對新產品的推廣強有力，能夠做到短平快，適合大型商家和高需求量

商品銷售。龍江汽車網也有不足和待改善的地方：已經有網站的公司或企

業若加盟龍江汽車網須放下現有網站;汽車配件采購平臺誠信通會員費用

不低，將阻擋許多個人或小型商家;各商家同業競爭不在保護之列，容易

造成惡性競爭;龍江汽車網野心十足，立志于網羅所有中小型汽車網站和

商家，大有一統河山之勢。眾所周知，產業壟斷與過分集中對各類中小型

“散戶”是危險的訊號，不得不堤防。

中國的汽車消費市場及其特征

隨著中國改革開放的推進以及二十多年的經濟高速增長，中國居民收

入大幅度增加。農村居民家庭人均純收入20某某年到達了2366.4元，較

1978年增加了4倍，年平均增加速度為7.28%;城鎮居民家庭人均可支配

收入20某某年到達了6859.6元，較1978年增加了3.16倍，年平均增加

速度為6.4%。大城市居民收入的增加速度更快。城鎮居民的消費支出中

吃、穿的比重逐年降低，而用于醫療保健、交通通訊、娛樂教育文化服務、

居住的部分逐年上升。城鄉居民儲蓄20某某年底到達73762.4億元，目

前已超過了80000億元，且每年儲蓄的增幅都在增加。中國已經發展成為

一個極具潛力的汽車消費市場。估計目前我國有購車潛力的家庭到達700

萬戶，20某某年更將到達4200萬戶。到20某某年，中國有可能成為全

球僅次于美國和日本的第三大汽車市場。

從汽車的實際購買來看，汽車作為中國居民家庭擁有率最低的一種高

檔耐用消費品，隨著居民收入水平的不斷提高和中國政府鼓勵轎車進入居

民家庭政策的出臺，個性是20某某年5月放松對生產企業的價格管制，

加之制約需求的各種不合理費用逐步取消和汽車貸款正在被越來越多人所

理解，汽車正在快速進入普通家庭，開始代替家電成為新一代領航消費品。

根據中國國家統計局統計數據，20某某年1—7月，全國限額以上批發零

售貿易業汽車零售額419.4億元，比上年同期增長45.4%，其數英語 中7月份銷

售76.1億元，增長75.3%，成為各類商品中零售增長速度最快的商品。

由于購車熱撲面而來，一些汽車銷售出現斷檔脫銷，一些品牌要提前預訂，

出現了目前市場上的旺銷局面。

而此刻消費者在買車之前超過50%的人群都會選取透過網絡媒體了解

自己所選購的汽車性能技術參數價格、和經銷商詳細狀況等信息。這樣汽

車專業網站就成為了他們的首要選取。

三、可行性分析

欄目特色：龍江汽車網根據長期對訪問者的跟蹤分析得出了哪些欄目

比較受歡迎，我們獨立開發了“駕駛員模擬考試系統”“新車價格查詢系

統”“汽車車型查詢系統”“二手車交易系統”和汽車配件采購平臺等幾

大欄目，尤其是駕駛員模擬考試系統是在汽車網中首家推出，受到網友的

極大歡迎，并且成為很多汽車網站模仿的對象。

1、網站概述：

“龍江汽車網”網站是一個B2C電子商務汽車網站，網站的核心仍然

是各種車型的分類展示、介紹、經銷商、評論等。每一種車型在網站介紹

主要參數的時候，均會標明該車型的專營經銷商，點擊經銷商就能夠查看

到經銷商的詳細信息。

2、欄目編排：

首頁：各欄目導航、重點推薦產品圖文展示、熱門搜索詞、站內搜索、

專題產品展示、招商通道、大幅廣告等

周刊：每周一期，重點介紹某一家或多家廠商和企業的產品，或緊扣

時政和生活主題進行主題推介活動;訂閱了電子雜志的用戶可定期收到該

周周刊

訪問者能夠注冊成為網站普通會員，可發表評論，可進行投票，可對

展示商品提出意見或疑問。

填補網絡行業空白，品牌價值巨大;替客商搭筑網上銷售平臺。

龍江汽車網目前共有400多種車型的價格和詳細參數介紹，能滿足訪

問者網上看的需要，20某某年7月龍江汽車網發布了新車價格查詢系統，

在網上發布以后使用用戶十分廣泛，使網站知名度又一次大提高，(濰方

搜索分站，安徽汽車網等目前還在使用我們的系統)在20某某年12月推

出了全新的駕駛員網上模擬考試系統等到了廣大網友的好評，網站2004

年5月相繼進行了2次大的改版，并整合了一些欄目，刪除了以前的信息

平臺欄目，增加了二手車交易欄目和200某某年8月推出的汽配采購平臺

欄目，龍江汽車網的明天將是完美的明天!