老舊小區

關于老舊住宅小區物業管理的問題和建議

小區管理與服務貼近社區居民的生活實際,關系到廣大人

民群眾的切身利益,物業管理水平的高低與服務的好壞對城市

發展和改善民生具有重要影響。由于我國人多地少,房地產行

業利潤空間較大,競爭激烈,物業管理作為房地產開發的后續環

節,自然逐漸成為人們購房時關注的熱點,也成為我國發展最快

的新興行業之一。但是,物業管理引入我國只有20多年時間,而

在全國發展則普遍只有10年左右的歷史,發展速度快與發展歷

史較短的現狀導致了物業管理市場正在建立的高樓顯得根基不

穩。

一、老舊小區物業管理面臨的矛盾和問題

縱觀**城區,近幾年新建的小區,其物業管理相對比較完善,

但那些老舊住宅小區的物業管理很不到位,而高檔小區和普通

小區的物業管理差距天壤之別。即使都是普通小區,由于建造

時間不同,物業管理的完善程度也有很大差別。盡管縣政府近

幾年加大了對老舊小區物業管理和生活環境綜合整治力度,但

效果不盡人意。根據政府關于物業管理的有關規定,自行車是誰發明的 新建小區

必須實行物業管理制度,而老舊小區卻在推行物業管理的過程

中,遇到了很多困難和問題。

一是部分居民觀念老化。長期以來,計劃經濟體制下形

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成的居民住房福利制度,使很多居民還存在無償享受服務

的傳統觀念,習慣了由房產管理部門或房管所管房的模式,認為

實行物業管理就是想多收錢,如果實施物業管理需要收費,也應

該由政府負擔,導致物業管理收費難,客觀上影響了物業管理質

量。

二是配套設施相對落后。老舊小區在建設之初主要是為了

解決居民的住房困難問題、拆遷安置問題,因工期等因素制約,

導致規劃較為混亂,基礎設施不健全。還有的小區因建設時間

較早,規劃方案較為簡單,沒有綜合考慮社會發展和人民生活水

平提高帶來的現實需求,軟、硬件配套設施嚴重缺乏,如安保、

消防等設施缺乏,綠化面積較小或沒有,機動車停車位嚴重不足,

體育健身設施和文化活動空間十分有限等等,有的小區甚至連

基本的衛生清掃、垃圾清運都無法保證。

三是公共維修亟待解決。老舊小區建筑時間較長,道路破

損、設施損毀、房屋質量等問題頻發。對于上述問題,開發商、

銷售公司、物業管理公司、街道辦、有關局部或是互相推諉,

或是以種種來由和手續為托詞致使正常的維修難以到位,對公

共安全、城市形象、和諧社會建設都造成不良影響,長此以往,

極易引發安全事故和群體性事件。

四是改造資金缺口較大。老舊小區實施物業管理,改善居

民的生活環境,必須對小區的基礎設施進行不同程度的改

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造,如小區進行封閉式管理、綠化美化、道路修整、停車

位設置、加裝電梯等。根據改造項目的多少和改造等級的不同,

資金量少則幾十萬,多則上百萬,甚至上千萬。地方財政無法全

部負擔,業主也無力承受。

五是維權機構尚不健全。實施了物業管理的小區一般都成

立了物業管理委員會或業主委員會,而絕大局部老舊小區尚未

成立此類機構,即使少局部已成立的小區業委會,受多方面因素

影響,沒法代表廣大業主利益充分履行維權職責,甚至淪為物業

公司的喉舌,很難發揮其應有的作用。

六是物業監管多頭推諉。XX年底新修訂的《XX省物業

管理條例》規定,"街道辦事處具體負責轄區內物業管理工作的

指導、協助和監督；縣級以上政府住房與城鄉建設或者房產行

政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作；

物業收費價格則區分不同物業的性質和特點,由價格行政主管

部門會同物業管理行政主管部門進行評估調整。"監管單位過

多,極易造成物業監管缺失或相互推諉。

綜上所述,建立健全老舊小區社會化物業管理體系,制訂符

合實際、符合居民需求的物業管理標準及天津名吃 懲處機制已經成為刻

不容緩的社會問題。

二、老舊小區物業管理現狀分析

硬件設施分析

1.老舊小區硬件設施嚴重不足,配套不到位,已經形成了

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歷史欠賬,加上過去室廬建設一直是重建設輕管理,長期失

管失修,造成道路破損、下水道堵塞等問電力增容 題嚴重。在轉入社區

管理和物業公司管理時,由于與原來失望的反義詞 的建設、管理單元交接不

規范,導致房屋維修基金難落實、難維修,也使小區管理成為群

眾投訴的熱門問題。

2.跟著城市建設的發展和居民生活水平的不斷提高,各種類

型的車輛越來越多,特別是私人轎車數目飛速增長,停車位數目

沒法順應汽車增長的需求。老舊小區建設時基本沒有配置專門

的停車位,更別說是那些成本較高的地下車庫了。這導致很多

小區大量存在占行車道、人行道,綠地停車和違章停車等行為。

造成了"無車人"與"有車人"的利益隨筆200字 抵觸和糾葛投訴,影響了社會

公正和居住環境,加劇了交通擁堵,惡化了生活居住環境,給防災、

安全帶來一定的隱患。

居住人群分析

老舊小區居住人群主要分三類：

一是高齡人群。大部分老人收入低,經濟承受能力差。即

使收入可觀的老人,他們也不理解物業管理是有償服務行為,物

業管理在中國發展起來正真算起來也就十幾年而已,老住宅小

區業主享受物業管理服務需要付費的觀念還沒有形成,房屋的

維護保養,小區的綠化、衛生、安保等工作都成了業主自己的

事情,而要請人維護卻需要付費,這種觀念還沒有完全轉變過來。

長期計劃經濟下的觀念已經根深蒂固,把物

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業管理看成一種服務性消費來支出還有待時日。

二是弱勢群體。老舊小區居住的另一類人是下崗工人等社

會弱勢群體,他們收入低,家庭負擔重,經濟壓力大,根本沒法蒙受

物業管理費,更是不理解物業管理收費這一觀念。所以即使有

物業管理愿意吸收老室廬小區,舉行管理,卻也因為一直沒法收

取物業費,而入不敷出,使得物業管理公司對于小區的保護只能

是有心無力了,這使得一局部已經交納物業費的業主的利益受

到影響,業主對物業公司失去心,不愿再交物業費,造成惡性循環。

三是租住人群。再有居住在老舊小區的第三類人是外來人

員,主要是外地在海的務工人員。他們一般是租來臨時居住的,

很多人在承租房屋的時候并沒有跟業主談好可愛女生網名 物業管理費由誰來

交。一有事情,雙方相互推托,誰也不愿意繳納。即使當時談妥,

他們也會相互推托。承租人認為反正房屋不是自己的,租賃期

滿就會搬走,房屋的問題又不是自己的問題,物業費自然不會交；

而原有業主的認為反正不是自己在住,自己人沒在,物業也找不

到自己拿錢,要斷水斷電跟自己也沒關系。

由于老舊小區居住人群的特點,使得收取物業管理費難,從

而沒有物業管理公司愿意吸收,即使吸收了管理起來也十分困

難。現在一些老室廬小區要不就是沒有物業管理,要不就是由

局部業主臨時聘用一兩個白叟打掃樓道等,許多現實

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問題得不到根本解決。

三、老舊小區物業管理建議

物業管理是一項涉及部門眾多,專業技術要求高的綜合性

工作,關系到老百姓的日常生活和切身利益,管理難度大。尤其

是現階段,城市改造尚未完成,物業產權形式多樣,新老住宅并存,

居民素質參差不齊。針對現在這樣的狀態,及物業管理普遍存

在的問題,母愛似水 解決方案應該從三方面入手。

第一,切實提高物業管理行業隊伍的綜合素質。跟著社會

發展,業主對物業管理服務的要求將呈現出高質量、多樣化的

趨勢,這就要求物業管理從業職員具備較高專業素質較強的技

術能力及先進的經營管理水平。對于整個物業管理行業應該加

快社會化、市場化和專業化的程序,繼續推行和美滿招標制度,

鼓勵物業管理企業實行資產重組,促使其向集團化、規模化發

展。

其次,政府加大管理力度,建立有效監管機制。一方面,要整

合現有監管力量,建立以政府為主導,住建、物價、財政、審計、

公安、消防、街道、社區、業委會共同參與的物業監管專業機

構,出臺包括物業服務招標、服務項目、公共維修、物業費用

公示等在內的物業管理細則,逐年擴大物業管理覆蓋面,指導符

合條件的小區成立業主委員會,對不符合條勞累的英語 件的由社區居委會

代行維權職責。對物業管理公司服務情況實行全程監督和滿意

度評價,對服務不到位、業主反映強

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烈的物業公司責令退出。另一方面,對于老舊小區加大改

造投入,如增加區域性停車場、安保設施,統一舉行綠化美化、

道路補葺等,資金缺口采取當局財政、產權單元、物業公司、

業主集資按比例分攤的體式格局,分攤比例可以根據每一個小

區的不同情況舉行測算。各級當局應樹立經營城市的理念,應

從城市建設保護費中,拿出專項資金,制訂個性化的改造計劃,逐

年漸漸地實施改造。業主集資應充分考慮其經濟蒙受能力。另

外,還可以考慮引入民間資本、社會氣力參與改造工程的投標、

設計和建設。

第三,加強實施物業管理的正面宣傳。一是要引導物業管

理公司自覺樹立努力為業主服務的意識,這樣才能從企業內部

產生提高服務水平的內在動力。二是要對物業管如何修改微信昵稱 理公司中管理

規范、服務到位、業主滿意的先進典型進行宣傳和獎勵,組織

其它公司研究其先進經驗。三是要宣傳業主對房屋產權享有的

權利和義務,增加業主的自覺的維權意識。四是要增加物業服

務內容透明度的宣傳,對服務項目、服務內容、服務標準都要

在小區內的布告欄內張貼或以其他方式讓業主知道。五是加強

物業收費的宣傳工作,該交費的產權單位都要交納物業管理費,

對已享受服務、有經濟負擔能力的業主采取思想教育、明榜公

示、法律途徑追責等方式促其按時交納物業費,對下崗工人、

弱勢群體等,由政府財政劃撥專項資金予以補助,或由掛鉤幫扶

單位幫其代繳,以減輕

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其生活負擔。

第四,理順社區管理與物業管理的關系。物業管理是一種

企業行為,而社區管理則是一種政府行為,社區管理、物業管理

皆不可替代,但又互相配合,在實施具體的經營、管理中是密切

聯系、互相依存的。物業管理公司要與街道辦、居委會、城管、

公安、環衛等部門等明確分工,物業管理公司不能承擔本應由

政府部門負擔的工作,政府及相關部門要加強行政指導,既不越

俎代庖,也不能放任不管,該作為的要作為,不該作為的不能亂作

為。