在學(xué)校的那些事

?光成：規(guī)避租賃辦學(xué)風(fēng)險，民辦學(xué)校不可不知的那些事

?光成

民辦教育法律專家，浙江省發(fā)展民辦教育研究院院長，浙江省民辦教育協(xié)會科研和法律事務(wù)部部長，中國民辦教育西湖

論壇秘書長，民辦教育法律專欄《光成法演》主講?，中國民辦教育協(xié)會原法律事務(wù)部副部長。接受過教育、法律、?

商管理等專業(yè)教育，具有教師和律師雙重職業(yè)資格證書，從事民辦教育法律政策研究與指導(dǎo)咨詢等實務(wù)?作?五年。

在辦學(xué)實踐中，舉辦者舉辦新校，除了購地建房這種模式外，租賃?地、房屋或者其他資產(chǎn)辦學(xué)也是較為普遍的?種辦

學(xué)模式，我們把這種模式簡稱為租賃辦學(xué)。在民辦幼?園和各類培訓(xùn)機構(gòu)中，租賃辦學(xué)已成為常態(tài)。民辦學(xué)校分類管理

改?之后，將會有越來越多的?營利性民辦學(xué)校的舉辦者采取“輕資產(chǎn)”投資模式（詳見本??章《?營利性民辦學(xué)校

的”投資“策略》），在這種模式中，租賃辦學(xué)更是占據(jù)著較??例。

采取租賃辦學(xué)的民辦學(xué)校不擁有?地、房屋等?額固定資產(chǎn)，舉辦者對學(xué)校的投?低于購買?地、?建房屋的民辦學(xué)

校。同等情況下，在防范辦學(xué)風(fēng)險和學(xué)校穩(wěn)定發(fā)展上租賃辦學(xué)也不如?有?地和房產(chǎn)的民辦學(xué)校程度?。可能考慮到這

些因素，政府及職能部門領(lǐng)導(dǎo)、民辦教育的研究者、民辦學(xué)校的投資者和舉辦者們從各?的?場出發(fā)，對于租賃辦學(xué)問

題有著不同的理解和看法，這些理解和看法相互之間也存在著較?的沖突。各種沖突反映到法律政策層?，表現(xiàn)為國家

和地?之間、地?與地?之間的關(guān)于租賃辦學(xué)的態(tài)度不?致，對于不同類型的民辦學(xué)校也存在著不同的標(biāo)準(zhǔn)要求。

民辦教育發(fā)展的新形勢下，舉辦者采取租賃辦學(xué)的?式是否允許存在，在國家和地?層?有沒有政策性障礙？在租賃辦

學(xué)過程中，租期、租?有沒有特別規(guī)定，民辦學(xué)校租賃辦學(xué)還會遇到哪些風(fēng)險，如何進?預(yù)防和規(guī)避？帶著這些問題，

筆者在本?中將逐?為?家探討，期望能為民辦學(xué)校預(yù)防和規(guī)避租賃辦學(xué)，促進租賃辦學(xué)的民辦學(xué)校健康發(fā)展提供?些

借鑒。

?、民辦學(xué)校租賃辦學(xué)的法律依據(jù)

（?）國家層?關(guān)于租賃辦學(xué)的相關(guān)規(guī)定

《民辦教育促進法》第??條規(guī)定：“民辦學(xué)校的設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)參照同級同類公辦學(xué)校的設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)?。”《民辦學(xué)校分類登

記實施細(xì)則》第五條規(guī)定：“民辦學(xué)校的設(shè)?應(yīng)當(dāng)參照國家同級同類學(xué)校設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)，?相應(yīng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)的由縣級以上?民

政府按照國家有關(guān)規(guī)定制定。”在其他關(guān)于學(xué)校設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)上，《教育法》要求是“有符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的教學(xué)場所及設(shè)施、設(shè)

備”，《普通?等學(xué)校設(shè)置暫?條例》要求學(xué)校提供“與學(xué)校的學(xué)科門類和規(guī)模相適應(yīng)的?地和校舍，保證教學(xué)、?活、

體育鍛煉及學(xué)校長遠(yuǎn)發(fā)展的需要”。這些規(guī)定更多是對所租辦學(xué)場所的??、功能、?途有要求，對于?地和房屋的產(chǎn)

權(quán)屬性均沒有明確要求為?有，對于租賃辦學(xué)也沒有明?限制或禁?。

《民辦教育促進法》第四?六條規(guī)定：“縣級以上各級?民政府可以采取購買服務(wù)、助學(xué)貸款、獎助學(xué)?和出租、轉(zhuǎn)讓

閑置的國有資產(chǎn)等措施對民辦學(xué)校予以扶持。”從此條款上可以看出，法律上是同意地?政府出租國有資產(chǎn)給民辦學(xué)校

辦學(xué)，也意味著法律層?上是允許民辦學(xué)校可以采取租賃場所辦學(xué)的。

?前我國有民辦?校747所，其中獨?學(xué)院265所，相對于其他類型的民辦學(xué)校??，民辦?校的單校體量較?，對于

學(xué)校的抗風(fēng)險性和穩(wěn)定性要求更?，在這個領(lǐng)域中是否允許通過租賃的?式來辦學(xué)呢？

在國家教委（現(xiàn)教育部）1993年頒布的《民辦?等學(xué)校設(shè)置暫?規(guī)定》（教計[1993]129號）中，第?條規(guī)定：“??籌

資建校舍尚有困難的民辦?等學(xué)校，允許租借現(xiàn)有合適的校園或其它單位的適??地、?房從事教學(xué)活動，但須有具法

律效?的契約。長期租借外單位適??地、房屋等設(shè)施滿?辦學(xué)需要的學(xué)校，其籌辦啟動資?的要求可以適當(dāng)放寬。

”對于租賃辦學(xué)給予了充分的認(rèn)可。

上述?件于2010年12?13?廢?，取代它的是教育部第25號令《民辦?等學(xué)校辦學(xué)管理若?規(guī)定》（2007年2?3?頒

布），在這個?件中已刪去租賃辦學(xué)的相關(guān)規(guī)定，只規(guī)定了“民辦?校的辦學(xué)條件必須符合國家規(guī)定的設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)和普通

?等學(xué)校基本辦學(xué)條件指標(biāo)的要求。”、“民辦?校的舉辦者應(yīng)當(dāng)按照民辦教育促進法及其實施條例的規(guī)定，按時、?額

履?出資義務(wù)。”、“民辦?校的資產(chǎn)必須于批準(zhǔn)設(shè)?之?起1年內(nèi)過戶到學(xué)校名下。”。在這個規(guī)定中筆者沒有找到要

求“民辦?校要?有?地和房產(chǎn)”和“不準(zhǔn)租賃辦學(xué)”的相關(guān)內(nèi)容。

教育部2008年2?頒布了第26號令《獨?學(xué)院設(shè)置與管理辦法》，其中規(guī)定：“社會組織或者個?主要利?資?、實物、

?地使?權(quán)等參與辦學(xué)。”、“獨?學(xué)院舉辦者應(yīng)當(dāng)依法按時、?額履?出資義務(wù)”，在資產(chǎn)來源上，要求“包括不少于500

畝的國有?地使?證或國有?地建設(shè)?地規(guī)劃許可證。”這項規(guī)定可以直接理解為獨?學(xué)院必須要求有不低于500畝的?

有?地。在現(xiàn)實中，卻不乏獨?學(xué)院仍然寄附在母體內(nèi)，租賃母體的?地和房屋辦學(xué)的情況。

有?地。在現(xiàn)實中，卻不乏獨?學(xué)院仍然寄附在母體內(nèi)，租賃母體的?地和房屋辦學(xué)的情況。

曾參與教育部民辦?校與獨?學(xué)院辦學(xué)?平評估的專家闕明坤博?認(rèn)為，教育部門25號令強調(diào)了民辦?校要資產(chǎn)過戶，

雖然沒有明確提出?有?地和房產(chǎn)，但在評估中，這是?項?常重要的指標(biāo)，直接影響到學(xué)校升本、達標(biāo)甚?招?計

劃。也有?些專家認(rèn)為，教育部強調(diào)民辦?校和獨?學(xué)院要?愛的句子 有?地和房產(chǎn)，但也允許學(xué)校在保證法定條件的前提下，

可以有部分?地和房產(chǎn)以租賃的?式存在。

（?）在區(qū)域政策中，對于民辦學(xué)校（民辦?校以外的其他學(xué)校）能否租賃辦學(xué)，視地?不同，可以分為三種情況。

第?種情況，允許民辦學(xué)校租賃辦學(xué)。如《武漢市普通民辦中?學(xué)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定：“?勵使??有權(quán)屬校舍場地辦

學(xué)；租賃場地辦學(xué)的，應(yīng)與產(chǎn)權(quán)?簽訂兩個辦學(xué)周期（按學(xué)制計算）以上的租賃合同，并向房管部門登記備案。”《南

京市民辦中?學(xué)條例》要求民辦學(xué)校審批，要提供“擬辦學(xué)校的場所、教學(xué)設(shè)備及輔助設(shè)施等資產(chǎn)的證明?件和清單，

租賃教學(xué)場所的還須提供租賃合同。”《深圳市民辦中?學(xué)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》要求“租賃場地辦學(xué)的民辦中?學(xué)，租賃期?少12

年以上，并提交經(jīng)政府房屋租賃管理部門備案的有效租賃合同。”

第?種情況，要求民辦學(xué)校必須?有教學(xué)場所。如《遼寧省民辦中?學(xué)管理條例》規(guī)定：“（民辦中?學(xué)）?有教學(xué)場

所和設(shè)施達到當(dāng)?shù)赝惞k中?學(xué)辦學(xué)場所和設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)，辦學(xué)設(shè)計規(guī)模應(yīng)達到同類公辦中?學(xué)最低班型標(biāo)準(zhǔn)”，在審批

權(quán)料中要求提供“?有教學(xué)場所的合學(xué)太極拳 法證明”。《青島市教育局民辦學(xué)校設(shè)置規(guī)定》要求“具有獨?產(chǎn)權(quán)的校舍，校園總體

設(shè)計、占地?積、建筑?積等應(yīng)當(dāng)達到市級規(guī)范化學(xué)校標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的條件。”

第三種情況，同意民辦學(xué)校有條件地租賃辦學(xué)。如《合肥市民辦學(xué)校設(shè)置的基本標(biāo)準(zhǔn)》對于民辦普通?中和義務(wù)教育階

段學(xué)校則要求“舉辦者持有校園內(nèi)全部?地的使?權(quán)證并具有校舍的使?權(quán)。”則意味著學(xué)校不能向舉辦者之外的機構(gòu)或

個?租賃辦學(xué)場所。在《?龍江省各類民辦教育機構(gòu)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》中，規(guī)定：“設(shè)置民辦助學(xué)?等教育機構(gòu)，須具有?

有、獨?校園和供學(xué)?體育活動的場地，其中?有校舍應(yīng)達到總?積三分之?以上，租賃部分租賃期限不得低于?個辦

學(xué)周期。”、“民辦中等職業(yè)學(xué)校因?qū)W校辦學(xué)規(guī)模擴?，學(xué)校舉辦者擴建校舍有困難的，允許租借部分校舍，但租借部分

不得超過校舍總?積的三分之?。租借校舍應(yīng)具有法律效?的契約，租借期限應(yīng)不少于?個辦學(xué)周期。”“民辦普通中?

學(xué)應(yīng)擁有固定、獨?、相對集中的校園和校舍。建校初期，應(yīng)具有?有產(chǎn)權(quán)的校園校舍。隨著辦學(xué)規(guī)模擴?，學(xué)校舉辦

者??建設(shè)校舍有困難的，允許租借部分校舍，但不得超過校舍總?積的三分之?。租借校舍應(yīng)具有法律效?的契約，

租借期限應(yīng)不少于?個辦學(xué)周期。”

?、民辦學(xué)校租賃辦學(xué)的期限問題

從民辦學(xué)校的辦學(xué)需求??，租賃辦學(xué)的期限越長越好。在?些地?政策中，對民辦學(xué)校租賃辦學(xué)的期限也有特定要

求。如深圳，租賃場地舉辦中?學(xué)，租賃期限?少12年以上；?龍江要求租賃辦學(xué)的期限不得低于?個辦學(xué)周期；杭州

要求租賃場地舉辦?化類培訓(xùn)學(xué)校的，租賃期限不少于3年。

從?般意義??，租賃期限還受到相關(guān)法律政策的限制。《合同法》第?百??四條規(guī)定：租賃期限不得超過??年。

超過??年的，超過部分?效。租賃期間屆滿，當(dāng)事?可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限?續(xù)訂之?起不得超過?

?年。關(guān)于?地租賃期限，我國相關(guān)法律規(guī)定：國有?地長期租賃的具體租賃期限由租賃合同約定，最長租賃期限不得

超過法律規(guī)定的同類?途?地出讓最?年限。《城鎮(zhèn)國有?地使?權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫?條例》第??條規(guī)定：教育、科

技、?化、衛(wèi)?、體育?地（出讓最?期限）五減肥如何防止反彈 ?年。《?地管理法》規(guī)定，農(nóng)村?地承包期限最長為30年，如果租?

農(nóng)民?地辦學(xué)，這是?個重要的考量因素。

民辦學(xué)校及其舉辦者在租賃辦學(xué)時，確定租賃期限除了要考慮到國家和地?法律政策性的限定因素外，還要充分考慮到

所辦學(xué)校類型以及續(xù)租的可能性。

三、租賃辦學(xué)的中稅費和租?問題

在租賃辦學(xué)中，由于?地房屋的產(chǎn)權(quán)不屬于學(xué)校，?般不會認(rèn)定為直接?來辦學(xué)的?地和房產(chǎn)，所以不符合《國務(wù)院關(guān)

于?勵社會?量興辦教育促進民辦教育健康發(fā)展的若?意見》中免征房產(chǎn)稅、城市?地使?稅的規(guī)定。

?般??，租賃的辦學(xué)場所會涉及到的稅種有租賃稅、房產(chǎn)稅、城市?地使?稅，所出租?地為農(nóng)村耕地的，涉及到耕

地占?稅，出租?為個?的涉及到個?所得稅，出租?為法?機構(gòu)的涉及到企業(yè)所得稅。上述稅種的法定納稅主體為出

租?，但在現(xiàn)實中，很多出租?在簽訂租賃協(xié)議時，會把納的義務(wù)和稅賦轉(zhuǎn)移到承租?，民辦學(xué)校在簽訂租賃辦學(xué)協(xié)議

時要特別約定清楚。

租賃辦學(xué)中的租??低也是影響民辦學(xué)校持續(xù)發(fā)展的?個重要因素，過?的租?通常會成為民辦學(xué)校的?個沉重財務(wù)負(fù)

擔(dān)。民辦學(xué)校租賃辦學(xué)不同于普通的商業(yè)租賃，有?些特殊性：

?是?地?積?，建筑?積多。要么是專門為辦學(xué)所建的場所，如閑置的公辦學(xué)校，?區(qū)的教育配套設(shè)施，要么是?

些不?的?房或其他?產(chǎn)、服務(wù)?房，很少有處于繁華地帶的商業(yè)?房；

?是租賃的期限長，少則三年，多則??年。其租?計算?式?般是參照同期同地段同類型?地、房產(chǎn)的市場租?標(biāo)

準(zhǔn)，然后充分考慮到民辦學(xué)校的特殊屬性?定。

現(xiàn)實中，民辦學(xué)校租賃辦學(xué)的租?有兩種處理?式：

?種是雙?協(xié)議約定?個固定?額，然后再約定?個增長的期限和增長幅度。

另?種是與學(xué)校的發(fā)展掛鉤，按照總收費的?定?例收取租?。

新辦的民辦學(xué)校在租?談判時，除了要考慮房屋校園裝修期外，還要考慮到第?學(xué)年學(xué)校?源不?情況下的租?問題。

不論哪?種租??式，筆者建議租?總額應(yīng)嚴(yán)格控制在學(xué)校總收費?例的10%以下。

四、租賃辦學(xué)的權(quán)限和場地要求

第?，出租?的權(quán)限和資格

?般情況下，只有具有?地使?權(quán)證的?地和所有權(quán)證的房產(chǎn)才可以租賃。?是避免不必要的法律糾紛，?是有利于學(xué)

校辦學(xué)資質(zhì)的審批與登記。個別地?的審批部門為保證租賃?為的合法性，在辦學(xué)資質(zhì)審批時不僅要求舉辦者提供租賃

協(xié)議，還要求提供所租場所的權(quán)屬證明。

很多?區(qū)幼?園，是從開發(fā)商?中租賃的辦園場所，是否合法？按照現(xiàn)?政策，如果是?區(qū)配套幼?園，那么?區(qū)教育

配套場所所占?地在規(guī)劃時為教育劃撥?地，或者這部分?地政府已減免開發(fā)商的?地出讓?，這種情況下?地及房屋

產(chǎn)權(quán)歸屬于地?政府，?區(qū)開發(fā)商并沒有產(chǎn)權(quán)，如果沒有取得政府的授權(quán)或許可，這種租賃?為是?效的。另外?種情

況是開發(fā)商已經(jīng)繳納過教育賦加費和?地出讓?，所租賃的場所產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商，開發(fā)商是為了增加?區(qū)商品房的銷售

和?住??，招商辦園，這種租賃?為完全是市場化?為，不受政策限制。

現(xiàn)實當(dāng)中，還有?些?房東。他們雖然沒有產(chǎn)權(quán)，但是有原房東的書?授權(quán)或其租賃?為得到原房東的認(rèn)可，這樣的租

賃同樣是得到法律保護的。

有?些特殊情況應(yīng)當(dāng)引起我們的注意：租賃農(nóng)村集體所有制?地以及農(nóng)民的經(jīng)營承包地問題。在農(nóng)村，有許多租賃?為

是以承包的名義進?的，《?地管理法》規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的?地由本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個?承包經(jīng)營

的，必須經(jīng)村民會議三分之?以上成員或者三分之?以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))?民政府批準(zhǔn)。”《?地管理法》

還規(guī)定“未經(jīng)批準(zhǔn)，不得改變?地利?總體規(guī)劃確定的?地?途。”、“?農(nóng)業(yè)建設(shè)必須節(jié)約使??地，可以利?荒地的，

不得占?耕地;可以利?劣地的，不得占?好地。”從這?點來看，租賃農(nóng)民的耕地?來辦學(xué)，是違反法律法規(guī)相關(guān)規(guī)

定，很容易成為政府清理和強拆的對象。

另外，市場上有?些場所存在著法律上的瑕疵。常見的情形是這類場所有其他第三?權(quán)利，如已在銀?或其他地?做了

抵押或擔(dān)保，?旦第三?主張權(quán)利時，就會影響到學(xué)校的正常使?。此外，還有?些場所可能涉及到出租?債務(wù)或其他

法律糾紛，這些事情如果沒有處理好，?駐的學(xué)校也容易陷?財經(jīng)書籍 到?盾和糾紛中，從?影響到學(xué)校正常的教育教學(xué)秩序。

第?，租賃辦學(xué)的場所條件

在租賃辦學(xué)中，不僅僅要考慮租賃場所的??，出租者的權(quán)限問題，還要考慮到所租地?是否符合辦學(xué)的條件。?些地

?政策對于辦學(xué)的場所要求也有明確規(guī)定。

《深圳市民辦中?學(xué)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》第四條規(guī)定：“民辦中?學(xué)的布局、選址、規(guī)劃設(shè)計、建筑標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境影響評估等應(yīng)符

合當(dāng)?shù)亟逃?guī)劃和國家相關(guān)要求，確保學(xué)?和教職?安全。?壓電線、長輸天然?管道、輸油管道嚴(yán)禁穿越或者跨越學(xué)

校；在學(xué)校周邊敷設(shè)時，安全防護距離及防護措施應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定。學(xué)校內(nèi)不得有宗教活動場所。學(xué)校周邊環(huán)境應(yīng)有利

于學(xué)?的??健康。不得與殯儀場所、易燃易爆危險品倉庫、加油站為鄰。位于交通要道、過境公路旁的學(xué)校，應(yīng)設(shè)?

交通安全標(biāo)志。”

《?龍江省各類民辦教育機構(gòu)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定：“學(xué)校建設(shè)應(yīng)符合《普通中?學(xué)校校舍建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》和《中?學(xué)建筑設(shè)計

規(guī)范GBJ99》，校園規(guī)劃合理、環(huán)境優(yōu)美，校舍?危房和簡易房。”

在租賃辦學(xué)中，對辦學(xué)場所要充分考慮到規(guī)劃、環(huán)境、安全、消防等因素。

關(guān)于規(guī)劃問題，尤王俊凱出生日期 其是舉辦學(xué)歷性教育機構(gòu)，所租場所要充分考慮到地?政府和教育?政部門的區(qū)域教育規(guī)劃，學(xué)校布

局情況，要在租賃前與所在區(qū)域的教育主管部門進?充分溝通，否則也不容易獲得辦學(xué)許可。

關(guān)于環(huán)境問題，《深圳市民辦中?學(xué)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定很有共性的借鑒意義：“不得與殯儀場所、易燃易爆危險品倉

庫、加油站為鄰。“、”?壓電線、長輸天然?管道、輸油管道嚴(yán)禁穿越或者跨越學(xué)校；對于空?、?源等污染嚴(yán)重的地

?還要進?環(huán)境測評，總之，要充分考慮學(xué)校周邊環(huán)境是否有利于學(xué)?的??健康。

關(guān)于安全問題，即要考慮到周邊環(huán)境的安全問題，如是否是交通要道、有沒有過境公路等，也要考慮到建筑本?的安

全，是不是危房和簡易房，在特定區(qū)域還要考慮是否符合抗震要求，提供教育教學(xué)、?體活動、?活服務(wù)的房屋建筑要

符合相關(guān)的學(xué)校建筑標(biāo)準(zhǔn)等。

關(guān)于消防問題，很多?不明?，在?型商超??開設(shè)教育培訓(xùn)機構(gòu)，整棟?樓都通過消防驗收了，??為什么不能通過

教育部門的審批？這是因為辦學(xué)所租場所不僅要獲得?般性消防驗收，更要通過嚴(yán)格的教育消防許可。教育消防驗收有

?些特別要求，避如辦學(xué)樓層不能超過三層以上（有些地?也有特殊規(guī)定），學(xué)?出?要有雙通道，要有專門的消防疏

散通道，房屋裝修裝飾要?防?不易燃易爆材料，消防栓、噴淋等消防設(shè)備功能正常等。

在租賃辦學(xué)時，?定要提前考慮到這些因素，特別是所租房屋屬于沒有建筑規(guī)劃的?建房屋，沒有產(chǎn)權(quán)，要通過相關(guān)驗

收、辦理相關(guān)資質(zhì)存在著較?困難。還有?些場所原來雖然也承辦過學(xué)校或教育機構(gòu)，但過去，國家、地?政府監(jiān)管?

量薄弱，?情社會為主，很多?續(xù)沒有辦理或勉強過關(guān)，新形勢下，監(jiān)管?度加強，各種門檻提?，?場地就會遇到許

多新問題。

五、租賃辦學(xué)特定問題的思考與處理建議

第?，場所出租?變?yōu)檗k學(xué)合作?

我們本想租賃辦學(xué)，結(jié)果地?政策卻要求辦學(xué)必須有?有?地和房產(chǎn)，怎么辦？筆者的建議是可以與場所出租?協(xié)商，

達成共同合作辦學(xué)意向。合作的形式有兩種，?種是雙?共同成為學(xué)校的舉辦者，?種是雙?共同成??家公司，以公

司的名義來舉辦學(xué)校。?論是哪?種形式，出租?均以辦學(xué)場所作為學(xué)校或公司的出資，承租?均以資?、資源、品

牌、管理等作為學(xué)校或公司的出資。

雙?通過內(nèi)部合作協(xié)議約定雙?的權(quán)利和職責(zé)，最后再通過制度和商業(yè)模式設(shè)計保障出租?的資產(chǎn)安全和基本利益。這

?特別提到，在組建公司時可能會遇到出租?資產(chǎn)額度太?，在公司中占的股權(quán)?例偏?的情況，建議可以借鑒現(xiàn)代?

些商業(yè)公司“同股不同權(quán)”的策略，保障承租?的辦學(xué)?主權(quán)和出租?的資產(chǎn)收益權(quán)。

第?，關(guān)于故意終?租賃的處理策略

租賃辦學(xué)最擔(dān)?遇到出租?故意終?租賃的情形，特別是所辦學(xué)校已具有了?定規(guī)模和影響后，?旦出租?提出終?協(xié)

議或者協(xié)議期滿不再續(xù)約，對學(xué)校都會帶來致命的打擊。在這個時間段內(nèi)，即使有新的辦學(xué)場所可以代替，被動的搬遷

都可能會帶來?源、師資、資源的流失。

如何預(yù)防這?問題呢？筆者的建議有兩點：

?是在當(dāng)初簽訂租賃協(xié)議時，在協(xié)議中?定要約定好違約責(zé)任，放?違約成本，致使任何??都不敢輕易中途終?協(xié)

議；

?是在租賃協(xié)議中?般都會有?句套話“同等條件下，原租?可以優(yōu)先租?”，真的發(fā)??盾時，這句話并不能起到實

質(zhì)性幫助，因為出租?總能制造出不同的條件來阻礙續(xù)租。建議改成“該場所如果繼續(xù)?來舉辦學(xué)校或其他教育機

構(gòu)，原承租?享有排他性的優(yōu)先承租權(quán)。”這?改就保證了該場所只要繼續(xù)?來辦學(xué)校，就不容易花落他家。

第三，關(guān)于租賃場地所的拆遷補償問題

在租賃辦學(xué)時，很多出租?與承租?在協(xié)議中約定，拆遷補償與承租?沒有關(guān)系，許多承租?為了快速拿到場所，也就

認(rèn)了，但事到臨頭，卻?感覺吃了啞巴虧，?猶不?。其實這個約定對承租???即不合理也不公平。

2011年1?國務(wù)院頒布的《國有?地上房屋征收與補償條例》第?七條規(guī)定：作出房屋征收決定的市、縣級?民政府對

被征收?給予的補償包括：

（?）被征收房屋價值的補償；

（?）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

市、縣級?民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收?給予補助和獎勵。從這?規(guī)定中可以看出，（?）、（三）的

補償都是與學(xué)校有著直接的關(guān)系，因此在租賃協(xié)議中應(yīng)該寫清楚這兩部分的補償和獎勵應(yīng)該由承租?享有。

第四，在承租的場所上建房問題

在租賃辦學(xué)中，有些舉辦者直接租賃的是?地，然后為辦學(xué)新建房屋，有些舉辦者租賃的雖然是直接可?的辦學(xué)場所，

但隨著學(xué)校規(guī)模擴?，原有房屋已不夠?，需要增建房屋。?論是新建還是增建房屋，最好是由出租?出錢建設(shè)，然后

統(tǒng)?租給學(xué)校使?，學(xué)校增加租?即可。

可現(xiàn)實中，出租?不愿意出資再建房屋，舉辦者或?qū)W校不得不拿出資?來建房。這樣做需要明??個事實，房屋的產(chǎn)權(quán)

是跟著?地使?權(quán)?的，建在別??地上的房屋，??是沒有產(chǎn)權(quán)的。所以建房前應(yīng)先征得出租志愿浙江 ?的同意，雙?應(yīng)事先

協(xié)商好所建房屋的權(quán)益和后續(xù)處理問題，并形成書??件，雙?簽字確認(rèn)。

第五，租賃辦學(xué)的主體應(yīng)該是誰

在租賃辦學(xué)中，誰是辦學(xué)場所租賃的主體，很多舉辦者并不清楚，總認(rèn)為，學(xué)校是??辦的，??租賃與學(xué)校租賃本質(zhì)

都是?樣的。其實，舉辦者租賃與學(xué)校租賃?者在法律上是不?樣的。學(xué)校正式成?后，享有法?財產(chǎn)權(quán)，其與舉辦者

的資產(chǎn)是完全分離的。

如果租賃的主體是舉辦者，但卻由學(xué)校?付租?，不符合法律規(guī)定和財務(wù)管理規(guī)范。這就要求舉辦者提供所租場所全部

?于辦學(xué)的證明。舉辦者租賃場所，算是舉辦者的?種辦學(xué)投?還是代理學(xué)校的?為，是否需要學(xué)校另?授權(quán)，在法律

上也不夠嚴(yán)謹(jǐn)。

筆者的建議是，在學(xué)校還不具備獨?的援助律師 法?資格時，舉辦者可以代為租賃場所，學(xué)校?旦具有了法?資格后，應(yīng)將租賃

協(xié)議的承租?變更為學(xué)校，由學(xué)校?付租?亦是名正?順的事情。

第六，民辦學(xué)校可否租賃舉辦者??的場所辦學(xué)

有些舉辦者為了獲取辦學(xué)收益，將?地和房產(chǎn)置在??名下，然后租賃給學(xué)校辦學(xué)，這種?為是否允許，是否合法？

既然是租賃辦學(xué)，向他?租賃辦學(xué)場所和向舉辦者??租賃辦學(xué)場所?者沒有本質(zhì)區(qū)別。向舉辦者??租賃辦學(xué)場所屬

于我們常講的關(guān)聯(lián)交易的范圍，是得到現(xiàn)?法律法規(guī)認(rèn)可和保護的。

向舉辦者??租賃辦學(xué)場所要遵循?個原則：

?先，所租場所的產(chǎn)權(quán)是清晰的，舉辦者有權(quán)利出租。這?特別提出，如果拿到的?地是教育出讓?地，可以放在舉

辦者名下，后期地?強制要求?地和資產(chǎn)過戶，也可以有償轉(zhuǎn)讓到學(xué)校。但如果拿到的?地是教育劃撥?地，作為政

策性?地，只能放在學(xué)校名下，舉辦者不能形成獨?的產(chǎn)權(quán)，不能?來租賃。

其次，依據(jù)《民辦教育促進法實施條例》（送審稿）第四?五條規(guī)定，遵循“公開、公平、公允”原則；不得損害國家

和社會利益，不得損害學(xué)校利益，不得損害師?權(quán)益；還要遵循學(xué)校決策時關(guān)聯(lián)?回避的原則。

第七，租賃辦學(xué)中，如何處理好資產(chǎn)過戶的問題

在民辦教育新法新政中，強調(diào)了“民辦學(xué)校舉辦者應(yīng)依法履?出資義務(wù)，將出資?于辦學(xué)的?地、校舍和其他資產(chǎn)?額

過戶到學(xué)校名下。”這條規(guī)定與租賃辦學(xué)之間是否存在著沖突，如何正確理解？

筆者認(rèn)為，作為民辦學(xué)校的舉辦者，應(yīng)按照法律要求的?式和已有的標(biāo)準(zhǔn)出資辦學(xué)。作為學(xué)校的出資部分，不論是現(xiàn)

?，還是?地、校舍和其他資產(chǎn)，舉辦者只要是寫進學(xué)校資質(zhì)審批的申請材料和驗資報告中，這些資產(chǎn)在學(xué)校的財務(wù)報

告和審計報告中均有呈現(xiàn)，?律都屬于學(xué)校的合法資產(chǎn)，必須在?定期限內(nèi)從舉辦者名下過戶到學(xué)校名下，與舉辦者之

間不再有權(quán)屬關(guān)系，舉辦者?然不能再拿這些?地、校舍等其他資產(chǎn)返租給學(xué)校。

反之，舉辦者僅拿現(xiàn)?和其他資產(chǎn)作為出資，在申請材料、驗資報告、財務(wù)審計報告中也應(yīng)當(dāng)這樣呈現(xiàn)的。??地和校

舍不作為辦學(xué)出資，仍然是以舉辦者個體資產(chǎn)的形式?存在，也就不存在要求?地和房產(chǎn)過戶到學(xué)校之說，舉辦者租給

學(xué)校也是順理承章之事。

這?還有?個現(xiàn)象需要提醒，既然?地和房產(chǎn)作為舉辦者個體的資產(chǎn)，其建設(shè)費?和資產(chǎn)折舊費絕對不能由學(xué)校來承

擔(dān)，否則就會涉及到侵占學(xué)校資產(chǎn)，挪?學(xué)校資?，也必然影響到出租資產(chǎn)權(quán)屬的完整性，也影響到舉辦者出租權(quán)的完

整性。

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