武漢市BT項目融資建設模式簡介

武漢市項目融資建設模式簡介

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前言：本集團作為武漢市首批采用 BT 融資建設模式參與基礎設施建設的投融資平臺， 已順

利走過兩年的建設期，在建的四個 BT項目已全部通車，項目即將進入回購期。目前，

笑而過；求索之路，任重道遠。現以地產 BT模式建設經驗為參照，簡要總結武漢市

姑嫂樹和東湖通道 BT建設項目也進入緊張的前期籌備階段，預計明年將正式開工。以往成 就，一

BT項目融資建設模式，拋磚引玉，不足之處，望指正批評。

一、 采用BT模式建設的優勢

BT建設模式（Build-Transfer ），是指政府授權機構（項目業主）與投融資人簽訂特 許合

同（融資、建設的特權），將公共基礎設施交由投融資人成立的 BT項目公司籌資、建

設。BT項目竣工后，投融資人將 BT項目移交給項目業主，并按照特許協議的約定收回投 資及回

報。

BT模式相比傳統的投資建設模式，具有以下顯著優勢：

1、 BT模式有助于市政府在現有財力狀況不變的情況下早上項目，多上項目。 BT項目

融資由BT投融資人負責，在建設期不需要動用市政府的城建資金，只在 BT項目建成移交

后才需要付款，有助于政府擴大當年投資能力，提高資金的使用效率。

2、 BT模式有利于轉移項目業主建設期的資金風險。由于 BT項目全過程的建設風險由 BT投

融資人承擔，項目業主只需監督 BT投融資人在規定的時間內建成并移交 BT項目，并 在BT項目竣

工驗收合格后才開始進行資金支付，有效地轉移了項目業主的建設期的資金風

險。

3、 BT模式有利于項目業主控制建設項目的總投資。項目業主通過公開招標的方式確

定BT投融資人，并與之簽署 BT項目投資建設合同，項目業主按協議價格回購 BT項目，從

而有效鎖定了建設項目的總造價。

二、 武漢市BT項目模式的法律依據

目前，國家尚未出臺統一指導 BT項目建設的法律法規，武漢市借鑒其他城市的 BT項

目建設經驗，并在實踐中修改完善，制定適合本地 BT項目建設的法規性文件。主要有《市

BT融資建設管理的通知》 發展改革委、市建委、市財政局、市法制辦關于做好政府投資項目

BT項 （武發改城建【2008】627號）、《市人民政府辦公廳關于進一步加強我市政府投資

目融資建設管理工作的通知》 （武政辦【 2011】 124 號）。

三、 武漢市BT項目建設模式的流程

（一）基本流程

1市政府通過不同形式授權確定 BT項目的項目業主，如在年度城建項目資金計劃、

項目建議書批復中明確，全面負責 BT項目的融資、建設、回購。

2、項目業主負責 BT項目的前期工作，包括但不限于項目建議書批復、工程可行性研 究批

復、環評批復、初設批復、施工圖審查。

3、項目立項和可行性研究獲準批復后，項目業主開始尋找、接洽潛在投融資人，開 展競爭性

的商務談判，選定不少于 3家融資能力強的潛在投融資人。

4、編制項目融資實施方案，報市政府審批，審批后的實施方案將作為 BT項目的綱領

性文件，全面指導 BT項目后期招標、建設、移交、回購等工作。

5、初步設計及和概算批復，施工圖審查完成后，通過公開招標方式選擇 BT工程項目

投融資人，簽訂 BT項目投融資合同，由投融資人組建 BT項目公司負責建設。工程施工由

投融資人采用總承包的方式承擔。

6、 項目業主對投融資人 BT項目建設實施過程進行監督和管理。

7、 BT工程建成驗收合格后，投融資人將 BT項目移交給項目業主或項目業主指定的管 理

維護單位，項目正式進入回購期。項目業主按合同約定向投融資人支付回購款，完成項 目的回購。

（二）實施流程及關鍵環節

按BT項目實施過程的時間段考慮，將 BT項目的運作分三個階段進行。即：項目前期

準備階段、項目建設階段及項目回購階段。

1、項目前期準備階段。主要工作如圖 1所示。

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該階段需把握的關鍵環節是確定合適的投融資人和落實回購資金來源。

項目業主通過前期商務談判并在招標文件中明確 BT投融資人的準入條件、擬采用

BT

方式融資的工作內容、回購價款的計算方式、項目回購期、質保期、融資擔保等重要條款， 擇

優選擇最佳的投融資人。

投融資人必須具備市政公用總承包一級以上資質和相應的投融資能力及相關業績基礎， 必須

有能力在中標后按照合同約定組建 BT項目公司，按照《中華人民共和國公司法》的規

定建立BT項目公司的法人治理結構，投入注冊資本金和比例和到位時間應滿足招標文件要 求。

BT項目合同價款組成比較復雜，一般包括建安工程費用、工程建設其他費用、管線遷 改費

用、征地拆遷費用和財務費用，每一類費用的計價方式可能不一樣，如建安工程費用、 征地拆遷費

用可采用固定總價包干形式，工程建設其他費用、管線遷改費用可確定計價原 則，按實結算，財務

費用則包括融資利息和投資回報，以上述其他各類費用為計息基數，

按合同約定的利率和投資回報率，建設期和回購期分開計算。項目業主可根據項目的資金 安排情

況，決定是采用全口徑 BT （項目建設所有費用），或是部分內容BT（如僅建安工程 費用采用BT

融資）

。

項目業主應在立項之后，不遲于進入回購期前，切實落實 BT項目的回購資金來源。

武漢市BT項目的回購資金來源主要有兩個渠道，一是城建專項資金；二是適量實物資源

（如土地資源），其中以土地資源（土地整理儲備上市后增值收益）平衡項目的方式為主， 回購

款列入城建專項資金計劃的還款方式為輔。項目業主應積極主動向市政府相關職能部 門落實土地來

源，編制資金平衡方案，確保項目進入回購期后能夠按合同約定回購項目。

2、項目建設階段。主要工作如圖 2所示。

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該階段需把握的關鍵本階段需要把握的關鍵環節是對工程建設過程的監管和對 BT項

目公司注資、融資和資金運用的監管。

項目業主通過對 BT項目公司的管理，實現對工程建設全過程的監管。項目業主在招 標文件中

約定對 BT項目公司組建的各項條件，投融資人中標后，項目業主與投融資人簽訂 的《BT融資建設

合同》中明確 BT項目公司的權責利，要求 BT項目公司必須承擔建設單位 的管理責任。項目開工

前，項目業主編制《 BT項目管理手冊》，系統地制定如工程計量、

理順項目業主、 BT項目公司、勘察設計、監理、總承包單位、分包的關系，讓項

二次招標、進度款支付、設計變更、現場簽證、竣工驗收、結算審計、移交回購等具體操 作流程，

目業主對工程建設全過程的管理有章可循、有法可依。

項目業主和政府部門委派的跟蹤審計單位對投融資人的資本金注資安排進行監管。投 融資人

成立BT項目公司的資本金注資可分期進行，每期注資必須在規定的時間之內足額到 位。

項目業主和跟蹤審計單位對 BT項目公司的融資和資金運用進行監管。投融資人要籌

BT項目公司專戶存儲、實行專 集和足額到位自有資金、銀行貸款和其他來源的資金，劃入

賬管理，所獲資金不得用于其他用途。投融資人或 BT項目公司不得在本 BT項目所設的任

何資產上設立任何形式的擔保，亦不得對本 BT項目所涉及的任何資產進行任何形式的處置。

同時，BT項目公司亦不得對外以保證的形式進行擔保。

在項目建設過程中，BT項目公司必須確保專戶資金及時支付工程款，并不得用于與本 工程無

關的其他任何經濟活動。 BT項目公司須按月向跟蹤審計單位提供銀行對賬單等資料,

以便檢查監督資金到位和使用情況。 BT項目公司須按月向跟蹤審計單位提供工程進度款的

支付情況說明，對工程相關單位的工程進度款支付，須按相關工程合同約定執行，不得違 約拖欠。

3、項目移交回購階段。主要工作如圖 3所示。

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BT項目的移交回購期為自項目整體移交至項目業主后的次月一日起，至項目業主向 BT方付清

全部回購價款之日止，該期限一般為三至五年。回購價格按合同約定，經項目業 主和BT投融資人

認可，以政府部門委托的跟蹤審計單位的最終審定金額為準。等額回購， 利隨本清，不計復利。

四、風險防范措施

為防范BT模式的風險，確保萬無一失，項目業主將在事前、事中、事后及組織領導 四個環節

采取以下風險防范措施：

1事前防范。在前期準備階段，嚴格按照政府相關文件規范運作。明確各方合同關 系，確定

BT和非BT投資范圍，保證回購資金來源及金額，選擇具備相應融資能力、施工 能力和協調能力的

投融資人。

2、事中監控。在 BT項目建設階段，政府相關職能部門、項目業主和社會專業咨詢機 構（監

理、跟蹤審計）對 BT項目公司融資活動、資金運用、工程質量、分包情況和工程進 度進行嚴格監

管，確保 BT項目如期完工。

3、事后補救。制定應急預案，一旦投融資人或 BT 項目公司出現重大違約行為，項目

業主有權沒收投融資人履約保證金并接管 BT 項目的投資建設，直至竣工。

4、加強組織領導。鑒于 BT 模式操作的復雜性，在實施過程中應有一個系統的組織領 導。為

此，項目業主成立以公司擬高層直接領導、各部門負責人參與組建的 BT 項目專班， 必要時期采用

戰時機制，全面指揮工程建設。