2014年12月份西鄉塘片區市場調研報告
調查地點：
寫字樓與其他商業物業市場的調查：
1、路段：西鄉塘片區（主要路段為：大學路、魯班路、明秀路、北湖路、秀靈路，友愛路、科園大道以及快環部分路段等）
2、項目：正恒商業廣場、時代天驕、世貿西城、城市碧園、東凱商業廣場、萊福國際（科園財富中心）、科信時代廣場、瑞西投資大廈、火炬大廈、盛世龍騰、華成都市廣場、嘉信時代廣場、遠信大廈、地鐵1號商業街、盛天時代、大嘉匯·尚悅、秀隆商業街、天域·香格里拉商業廣場、城市坐標等主要商業物業的售樓中心。
調查方式：暗訪踩盤、文獻查閱；
調查時間：2014年12月2日—12月4日；
調查對象：各主要街道商鋪的經營者，主要競爭對手的房地產銷售人員；
調查人員：----心?音----；
調查目的：
通過有針對性的了解西鄉塘片區各商業街區的業態、租金、經營情況及各在售、待售相關寫字樓商業房地產項目的產品概況、銷售概況等信息，進行統計、對比和分析，以期為東盟項目的商鋪業態定位及商業物業規劃的決策提供市場依據。
目錄
一、西鄉塘區區位分析
二、區域商業架構與經營環境分析
三、區域各大商業中心調查分析
四、區域各業態分布
五、區域各路段商業消費習慣分析
六、主要競爭對手項目概況
七、總結
一、西鄉塘區區位分析：
區域概況：西鄉塘區位于廣西首府南寧市中西部，與武鳴縣、隆安縣接壤，毗鄰興寧區，與江南區隔江相望。總面積1298平方公里，總人口100多萬人，其中，常住戶籍人口76萬人，流動性人口25萬人左右。
1）蓬勃的經濟發展：2012年西鄉塘區GDP完成539.67億元，同比增長14.5%；城市居民可支配收入實現20180元，同比增長13.02%；社會消費品零售總額完成240.46億元，同比增長17.5%
2）西鄉塘區的城鄉貿易、倉儲服務，個體私營經濟發展迅速，專業市場建設加快，商業網點形成網絡，服務設施日臻完善。初步形成了“大市場、大貿易、大流通”的發展格局。
3）便捷的交通優勢：西鄉塘區處在大西南出海大通道上，有發達的交通路網，南寧市新建的快速環道、高速外環連接城區東南兩端。地鐵一號線預計2015年底建成通行，建成后將大大提升東西城區之間的交流。
4）雄厚的科教優勢：西鄉塘區聚集著廣西最大的教育科技資源，南寧市乃至廣西的80％的大中專院校都聚集在西鄉塘轄區內。南寧國家高新技術產業開發區、相思湖新區以及未來的相思湖大學城、科技城也坐落于西鄉塘區。
廣西大學
廣西財經學院
廣西民族大學
廣西師范學院
廣西工業職業技術學院
廣西機電職業技術學院
廣西南寧職業技術學院
廣西建設職業技術學院
…….
?隨著南寧城市建設及經濟發展重心由“南湖時代”走向“邕江時代”西鄉塘
區迎來了新的發展機遇。
二、項目周邊商業架構與經營環境分析
◆魯班路商業業態分析
1概況：魯班路是廣西大學西邊一條城市主干道，與大學東路交匯。商業沿魯班路兩邊分布于住宅底層。
2經營業態：主要為餐飲、地產中介、金融機構、超市、農貿市場等。
3主要消費人群、消費水平：主要滿足小區、西大西門附近居民、附近上班的工作人員的消費需求，本區居民消費水平較高。商業氛圍一般。
4有無停車：周邊樓盤配有充足的停車位，靠路邊也規劃有停車位，基本滿足停車需求。
5面積：20-500㎡。主要為小區底層商業，面積20-50㎡為主，和500㎡左右
的大型餐飲。⑥租金/售價：100-250元/㎡月；其中臨街二手鋪面轉讓費9萬左右；一手鋪面價格均價3-4萬/㎡。
◆大學路商業業態分析
1概況：大學路是貫穿西鄉塘區的城市主干道。目前廣西大學正門前處于修建地鐵狀態，上下班高峰期道路擁堵，同時該路段是大學路最繁華地帶。
2經營業態：主要有世貿西城、城市碧園及時代天驕等商業中心。主要經營服飾、鞋包、餐飲、百貨超市等一站式消費中心。
3主要消費人群、消費習慣：各大高校學生，周邊居民等。晚上20:00-23:00時段人流量最大。
4有無停車：周邊小區和部分商場規劃有停車場，基本滿足停車需求。
5面積：20-500㎡，餐飲、百貨超市能達到300-2000㎡。
6租金/售價：70-250元/㎡·月左右。二手鋪面售價約5萬/㎡左右。
◆火炬路商業業態分析
1概況：火炬路位于廣西大學南門和廣西財經學院西門之間，連通大學東路與農院路，是周邊多所高校的主要街區之一。
2經營業態：美發、便利店、文體店、服飾、診所、金融機構、餐飲以小型餐飲為主。
3主要消費人群、消費習慣：白天主要為周邊居民、業主、少量學生，晚上主要以周邊大學生為主及青年群體，晚上20:00-23:00人流最大。
4面積：臨街10-80㎡，其中銀行所占面積最大約500㎡左右。
5經營情況：西大商圈人流最大的路段之一，經營狀態良好。
6租金/售價：300-500元/㎡·月，4.5-7.5萬/㎡。
◆農院路商業業態分析
1概況：農院路位于幾所高校交匯處，學生人流量最大，租金最高。為大學生口碑最好的美食一條街。
2經營業態：主要有美麗潮流、時尚商城、華業街、華商街、愛尚潮流等服裝商場。美食、燒烤、酒店、快餐等。
3主要消費人群、消費習慣：主要消費群體有大學生、周邊居住年輕人，整體消費檔次一般。白天客流少，晚上客流量大，約晚上20:00-24:00人流最大。
4面積：服飾、包包、鞋店面積6-15㎡，餐飲、燒烤面積60-500㎡。⑤經營情況：白天少量服裝處于關門狀態，經營最好的為餐飲、小吃、燒烤、夜市服裝。
5租金/售價：150-500元/㎡·月，2.25-7.5萬/㎡。夜市服裝店鋪轉讓費5萬左右，一級街鋪轉讓費約9-12萬。
◆明秀路商業業態分析
1概況：明秀路作為西大商圈主干道，平時大車較多，常現擁擠。
2經營業態：東路主要以五金為主、建筑涂料、塑膠管道、西路餐飲、服裝、銀行機構等。
3主要消費人群、消費習慣：附近上班人員、少部分學生等。大部分購買
