中國鐵路濟(jì)南局集團(tuán)有限公司、黃島鐵路小區(qū)業(yè)主委員會等物業(yè)服務(wù)合同糾

中國鐵路濟(jì)南局集團(tuán)有限公司、黃島鐵路小區(qū)業(yè)主委員會等

物業(yè)服務(wù)合同糾紛民事二審民事裁定書

【案由】民事 合同、無因管理、不當(dāng)?shù)美m紛 合同糾紛 服務(wù)合同糾紛 物業(yè)服務(wù)合同

糾紛

【審理法院】山東省青島市中級人民法院

【審理法院】山東省青島市中級人民法院

【審結(jié)日期】2021.08.26

【案件字號】(2021)魯02民終9465號

【審理程序】二審

【審理法官】陳曉靜劉昭陽李蕾

【審理法官】陳曉靜劉昭陽李蕾

【文書類型】裁定書

【當(dāng)事人】中國鐵路濟(jì)南局集團(tuán)有限公司;黃島鐵路小區(qū)業(yè)主委員會;濟(jì)南鐵路經(jīng)營集團(tuán)有限

公司

【當(dāng)事人】中國鐵路濟(jì)南局集團(tuán)有限公司黃島鐵路小區(qū)業(yè)主委員會濟(jì)南鐵路經(jīng)營集團(tuán)有限公

司

【當(dāng)事人-公司】中國鐵路濟(jì)南局集團(tuán)有限公司黃島鐵路小區(qū)業(yè)主委員會濟(jì)南鐵路經(jīng)營集團(tuán)有

限公司

【代理律師/律所】高亞威山東文康律師事務(wù)所;馬潔山東文康律師事務(wù)所;李周福山東康耀律

師事務(wù)所

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【代理律師/律所】高亞威山東文康律師事務(wù)所馬潔山東文康律師事務(wù)所李周福山東康耀律師

事務(wù)所

【代理律師】高亞威馬潔李周福

【代理律所】山東文康律師事務(wù)所山東康耀律師事務(wù)所

【法院級別】中級人民法院

【終審結(jié)果】二審改判

【原告】中國鐵路濟(jì)南局集團(tuán)有限公司

【被告】黃島鐵路小區(qū)業(yè)主委員會;濟(jì)南鐵路經(jīng)營集團(tuán)有限公司

【本院觀點(diǎn)】本案爭議焦點(diǎn)是濟(jì)南局公司、經(jīng)營公司應(yīng)否向鐵路小區(qū)業(yè)委會交付物業(yè)管理服

務(wù)費(fèi)。雙方當(dāng)事人爭議的焦點(diǎn)是：濟(jì)南局公司的兩棟辦公樓及所屬平房是否包含于鐵路小區(qū)

業(yè)委會的物業(yè)管理區(qū)域之內(nèi)。

【權(quán)責(zé)關(guān)鍵詞】撤銷代理合同證明力新證據(jù)關(guān)聯(lián)性質(zhì)證訴訟請求維持原判訴訟時效

【指導(dǎo)案例標(biāo)記】0

【指導(dǎo)案例排序】0

【本院查明】本院查明的其他事實(shí)與一審一致。

【本院認(rèn)為】本院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人爭議的焦點(diǎn)是：濟(jì)南局公司的兩棟辦公樓及所屬平房是

否包含于鐵路小區(qū)業(yè)委會的物業(yè)管理區(qū)域之內(nèi)。《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條第四款規(guī)

定，尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，由區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門會同街道辦事

處(鎮(zhèn)人民政府)按照實(shí)際情況劃分或者調(diào)整。住宅區(qū)跨區(qū)(市)的，由市物業(yè)管理行政管理部

門按照本條第一款和第二款的規(guī)定劃分或者調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域。本案中，案涉兩棟房產(chǎn)及數(shù)

間平房始建于1993年，當(dāng)時在青島市區(qū)域內(nèi)對居民小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理尚未大規(guī)模施行，建設(shè)

單位在申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，尚無物業(yè)管理區(qū)域劃分的具體規(guī)定。之后，隨著對

居民小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理的逐步推廣，青島市黃島區(qū)住宅樓也開始實(shí)行物業(yè)管理，鐵路小區(qū)業(yè)

委會成立時沒有通知濟(jì)南局公司作為業(yè)主參加業(yè)主大會，鐵路小區(qū)業(yè)委會接管物業(yè)服務(wù)后，

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也未與濟(jì)南局公司簽訂物業(yè)服務(wù)的相關(guān)協(xié)議。目前，濟(jì)南局公司的兩處辦公樓等房產(chǎn)一直處

理閑置狀態(tài)。因歷史原因與鐵路小區(qū)住宅一、二期處于共同大院內(nèi)，濟(jì)南局公司兩棟辦公樓

及數(shù)間平房等房產(chǎn)相對獨(dú)立青島市黃島區(qū)住宅樓。鐵路小區(qū)業(yè)委會要求濟(jì)南局公司交納辦公

樓物業(yè)服務(wù)費(fèi)，必須首先確定該兩處辦公樓及所屬房產(chǎn)是否包含于鐵路小區(qū)業(yè)委會的物業(yè)管

理區(qū)域之內(nèi)，而該區(qū)域劃分職能應(yīng)由政府職能部門以行政權(quán)行使，不應(yīng)由法院以司法權(quán)進(jìn)行

劃分。因此，在尚未對該區(qū)域進(jìn)行物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行劃分之前，本案不應(yīng)由法院直接進(jìn)行處

理。為此，依照《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一

十九條、《最高人民法院關(guān)于適用 的解釋》第三百三十條之規(guī)定，裁定如下：

【裁判結(jié)果】一、撤銷山東省青島市黃島區(qū)人民法院(2020)魯0211民初12638號民事判決；

二、駁回黃島鐵路小區(qū)業(yè)主委員會的起訴。 本案案件受理費(fèi)13805元，退還黃島

鐵路小區(qū)業(yè)主委員會；二審案件受理費(fèi)13805元，退還中國鐵路濟(jì)南局集團(tuán)有限公司。 本

裁定為終審裁定。

【更新時間】2022-09-22 01:52:11

【一審法院查明】一審法院認(rèn)定事實(shí)如下： 一、關(guān)于鐵路小區(qū)業(yè)委會成立的有關(guān)情況。

青島市黃島區(qū)辛安街道辦事處城市管理中心出具的鐵路小區(qū)業(yè)委會成立的業(yè)主委員會成立備

案表載明，業(yè)主委員會名稱黃島區(qū)鐵路小區(qū)業(yè)主委員會，備案日期2016年3月23日，物業(yè)

行政主管部門于2016年3月23日同意備案，開發(fā)建設(shè)單位濟(jì)南鐵路局，物業(yè)管理單位青島

鐵路紅宇物業(yè)管理有限公司。雙方當(dāng)事人均認(rèn)可濟(jì)南鐵路局已經(jīng)改制不存在，其權(quán)利義務(wù)的

承繼人為濟(jì)南局公司。 二、關(guān)于鐵路小區(qū)業(yè)委會收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的依據(jù)。鐵路小區(qū)業(yè)委

會主張，鐵路小區(qū)業(yè)委會沒有聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)，鐵路小區(qū)業(yè)委會小區(qū)業(yè)主實(shí)行物業(yè)自治，

并進(jìn)行了相關(guān)公示。鐵路小區(qū)業(yè)委會提交了落款時間為2016年4月8日的鐵路小區(qū)業(yè)主自治

意見書一份、落款時間為2016年5月1日的公告一份作為證據(jù)。經(jīng)審查，自治意見書載明：

在暫無物業(yè)公司應(yīng)聘來小區(qū)服務(wù)之前，業(yè)主委員會決定實(shí)行小區(qū)物業(yè)服務(wù)自治，成立物業(yè)服

務(wù)隊，小區(qū)內(nèi)商企業(yè)戶以1.5元/月/平方收費(fèi)。以上為鐵路小區(qū)物業(yè)服務(wù)自治暫行辦法。請

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各業(yè)主認(rèn)真閱讀，同意后簽字。該份證據(jù)蓋有字樣為青島市黃島區(qū)辛安街道辦事處城市管理

中心的印章，并載有與備案材料一致，2020.7.30的內(nèi)容。該份證據(jù)還載有其他內(nèi)容。公告

載明：小區(qū)內(nèi)商企業(yè)戶以1.5元/月/平方取收物業(yè)費(fèi)，場地和房屋同時計費(fèi)。如有不同意見

和建議請自本公告之日起7日內(nèi)到辦公室書面提出。 經(jīng)營公司質(zhì)證后表示，鐵路小區(qū)業(yè)委

會提交的該兩份證據(jù)與業(yè)主委員會成立備案表相矛盾，備案表載明物業(yè)管理單位為青島鐵路

紅宇物業(yè)管理有限公司，所以按照鐵路小區(qū)業(yè)委會提交的證據(jù)，收取物業(yè)費(fèi)的單位應(yīng)該是青

島鐵路紅宇物業(yè)管理有限公司。2、鐵路小區(qū)業(yè)委會提交的該兩份證據(jù)不是物業(yè)自治的權(quán)利來

源。業(yè)主大會應(yīng)該作出相應(yīng)的決議。同時，鐵路小區(qū)業(yè)委會提交的自治意見書最后明確表

述：請各業(yè)主認(rèn)真閱讀，同意后簽字。但鐵路小區(qū)業(yè)委會沒有提交業(yè)主簽字的材料，不能證

明經(jīng)過業(yè)主的同意。所以，鐵路小區(qū)業(yè)委會提交的證據(jù)不能證明其自治合法，該兩份證據(jù)與

本案無關(guān)。 濟(jì)南局公司質(zhì)證后表示，1、自治意見書載明在暫無物業(yè)公司應(yīng)聘才實(shí)行物業(yè)自

治。自2016年至今長達(dá)4年半之久鐵路小區(qū)沒有公開招聘小區(qū)物業(yè)服務(wù)，明顯和《物業(yè)管理

條例》、《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》相違背。2、自治意見書最后一條載明，請各業(yè)主認(rèn)真閱

讀，同意后簽字。但鐵路小區(qū)業(yè)委會提交的證據(jù)沒有任何業(yè)主的簽字，不能認(rèn)為是業(yè)主大會

作出的決定，濟(jì)南局公司沒有簽字和蓋章，對濟(jì)南局公司不發(fā)生任何法律效力。3、自治意見

書的備案時間為2020年7月30日，和公布該自治意見書的時間2016年4月8日相距4年之

久，在這種情況下，自治意見書不應(yīng)發(fā)生效力。鐵路小區(qū)業(yè)委會收費(fèi)公告中的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)沒有

法律依據(jù)。鐵路小區(qū)業(yè)委會沒有物業(yè)管理資質(zhì)，鐵路小區(qū)業(yè)委會收取物業(yè)費(fèi)沒有法律依據(jù)和

資質(zhì)依據(jù)，鐵路小區(qū)業(yè)委會沒有收取物業(yè)管理費(fèi)的資格。 三、關(guān)于鐵路小區(qū)業(yè)委會收取

被告物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的兩棟大樓和數(shù)間平房的有關(guān)情況。鐵路小區(qū)業(yè)委會主張，濟(jì)南局公司

是青島市黃島區(qū)內(nèi)兩棟大樓和數(shù)間平房的業(yè)主，經(jīng)鐵路小區(qū)業(yè)委會工作人員測量，建筑面積

大約8000平方米，鐵路小區(qū)業(yè)委會不能提供該兩棟大樓和數(shù)間平房的產(chǎn)權(quán)證書或規(guī)劃手續(xù)。

濟(jì)南局公司表示濟(jì)南局公司在青島市黃島區(qū)，建筑面積大約2000平方米，但系濟(jì)南局公司的

辦公和生產(chǎn)用房，與鐵路小區(qū)業(yè)委會沒有任何關(guān)系，鐵路小區(qū)業(yè)委會未提供任何物業(yè)服務(wù)。

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濟(jì)南局公司表示有兩棟大樓和數(shù)間平房的規(guī)劃手續(xù)、產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)、批準(zhǔn)建設(shè)手續(xù)，但與本

案無關(guān)，不向法庭提交。經(jīng)營公司表示，兩棟大樓和數(shù)間平房屬獨(dú)立大院，與青島市黃島區(qū)

相隔離。 在訴訟過程中，鐵路小區(qū)業(yè)委會向法庭提交了蓋有字樣為青島西海岸新區(qū)自然

資源局審批業(yè)務(wù)檔案管理專用章印章的圖紙復(fù)印件一份，以證明本案所涉兩棟大樓和數(shù)間平

房在青島市黃島區(qū)內(nèi)。經(jīng)審查，該份圖紙復(fù)印件中有一枚印章的字樣為青島市規(guī)劃局(黃島分

局)審批業(yè)務(wù)檔案管理專用章，載明的工程名稱為青鐵分局黃島職工經(jīng)濟(jì)適用房工程。濟(jì)南局

公司、經(jīng)營公司表示鐵路小區(qū)業(yè)委會提交的是小區(qū)建筑設(shè)計圖，與物業(yè)服務(wù)范圍不能混為一

談。濟(jì)南局公司認(rèn)可本案所涉物業(yè)房屋的土地及建筑在小區(qū)平面圖的用地界線范圍內(nèi)。

四、關(guān)于鐵路小區(qū)業(yè)委會提供物業(yè)管理服務(wù)的情況。在庭審過程中，雙方當(dāng)事人均認(rèn)

可2016年3月23日至2019年10月15日期間青島市黃島區(qū)沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)。濟(jì)南局公司

表示在此期間涉訴物業(yè)閑置，不需要物業(yè)服務(wù)。 鐵路小區(qū)業(yè)委會主張，鐵路小區(qū)業(yè)委

會為本案所涉兩棟大樓和數(shù)間平房提供了物業(yè)管理服務(wù)，鐵路小區(qū)業(yè)委會提交了落款時間為

2017年4月5日，蓋有字樣為青島市黃島區(qū)辛安街道辦事處印章的責(zé)令限期整改指令書一

份、照片5張作為證據(jù)。經(jīng)審查，責(zé)令限期整改指令書載有責(zé)令鐵路小區(qū)于2017年4月15

日前整改小區(qū)河道西側(cè)路北一空地上雜草、雜物較多，存在火災(zāi)隱患，該區(qū)域房屋破損，存

在安全隱患。照片拍攝了雜物堆放等場景。濟(jì)南局公司、經(jīng)營公司表示鐵路小區(qū)業(yè)委會逾期

提交證據(jù)，不予質(zhì)證。 濟(jì)南局公司向法庭提交了視頻一份，以證明鐵路小區(qū)業(yè)委會對業(yè)

主使用暴力，導(dǎo)致濟(jì)南局公司的涉案物業(yè)無法使用，小區(qū)居民反映鐵路小區(qū)業(yè)委會對小區(qū)物

業(yè)管理的相關(guān)問題。鐵路小區(qū)業(yè)委會質(zhì)證后表示，該視頻不具有證明效力，與本案無關(guān)。經(jīng)

營公司質(zhì)證后表示，該視頻可以證明鐵路小區(qū)業(yè)委會未經(jīng)合法選舉且在其自治期間引起業(yè)主

大量投訴，并沒有真正為業(yè)主服務(wù)。

【二審上訴人訴稱】濟(jì)南局公司上訴請求：1.撤銷一審(2020)魯0211民初12638號判決，依

法改判駁回鐵路小區(qū)業(yè)委會的訴訟請求；2.本案訴訟費(fèi)全部由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)和理由：

一、被上訴人的成立并不合法，不是合法的物業(yè)服務(wù)主體。被上訴人的備案資料中沒有業(yè)主

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推薦和選舉業(yè)主委員會的證明材料，不能證明其成立時得到法定業(yè)主人數(shù)的同意。事實(shí)上，

僅僅是小區(qū)內(nèi)七、八個人自導(dǎo)自演，自我選舉的所謂的“業(yè)主委員會”，除了“業(yè)委會”成

員外，沒有其他業(yè)主參與。這樣的“業(yè)主委員會”不具有代表性，也不合法，只是個別人非

法謀利的工具而已，其無權(quán)代表業(yè)主進(jìn)行“自治”，更無收取物業(yè)費(fèi)的法律依據(jù)。被上訴人

未依法在法定備案機(jī)關(guān)辦理備案，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉

產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)

鎮(zhèn)人民政府備案。被上訴人沒有向黃島區(qū)人民政府房地產(chǎn)主管部門備案；黃島區(qū)辛安街道辦

事處城市管理中心是街道辦的內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)，既不具備業(yè)主委員會的備案資格，也不具備對外出

具證明的主體資格。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十二條明確規(guī)定，從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)

具有獨(dú)立的法人資格。被上訴人不是企業(yè)法人，即便是依法成立，也不是合法的物業(yè)服務(wù)主

體，自然不是合法的收費(fèi)主體。二、一審判決認(rèn)定事實(shí)錯誤，涉案“兩棟大樓”及平房不在

被上訴人物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)，雙方之間也不存在物業(yè)服務(wù)關(guān)系。被上訴人提交的業(yè)主委員會選

舉辦法、鐵路小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則、鐵路小區(qū)管理規(guī)約及成立時會議記錄等，均表明其物

業(yè)管理范圍為小區(qū)1-20號住宅樓，其成立時業(yè)主的投票權(quán)也僅限于上述1-20號住宅樓范圍

內(nèi)的業(yè)主，并不包含上訴人的“兩棟大樓”及平房。可見，涉案“兩棟大樓”及平房并不在

被上訴人自治管理范圍內(nèi)。另外，上訴人的樓房只是兩層小樓，面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于8000平方米，

且處于閑置狀態(tài)，獨(dú)自成院，無需其提供任何物業(yè)服務(wù)。雙方之間不存在物業(yè)服務(wù)合同，被

上訴人也沒有為上訴人提供過服務(wù)，被上訴人超出其自治管理范圍收取物業(yè)管理費(fèi)既沒有法

律依據(jù)，也沒事實(shí)依據(jù)。三、一審判決適用法律錯誤，被上訴人所訴部分物業(yè)費(fèi)超訴訟時

效，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)亦不應(yīng)得到支持。被上訴人提起訴訟時間為2020年7月，所訴物業(yè)費(fèi)期間為

2016年3月至2019年10月，其中2016年3月至2017年6月期間的訴訟請求已超三年的訴

訟時效。在起訴之前，被上訴人從未就相應(yīng)期間的物業(yè)費(fèi)提出支付請求，不存在訴訟時效中

斷、中止的法定情形，不應(yīng)得到保護(hù)和支持。退一步講，《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》

規(guī)定：其他物業(yè)交付后空置六個月以上的，其物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)

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主或者物業(yè)使用人另行約定。上訴人該處土地及地上建筑物處于閑置狀態(tài)，雙方從未就物業(yè)

服務(wù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行過協(xié)商和約定，一審法院判決確定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是正常使用中的物業(yè)收費(fèi)

標(biāo)準(zhǔn)，明顯適用法律錯誤，違反了《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的規(guī)定。綜上，被上訴

人成立不合法，不是合法的收費(fèi)主體，一審判決認(rèn)定事實(shí)錯誤，適用法律錯誤。

中國鐵路濟(jì)南局集團(tuán)有限公司、黃島鐵路小區(qū)業(yè)主委員會等物業(yè)服務(wù)合同糾紛民事二審

民事裁定書

山東省青島市中級人民法院

民事裁定書

(2021)魯02民終9465號

當(dāng)事人 上訴人(原審被告)：中國鐵路濟(jì)南局集團(tuán)有限公司，住所地濟(jì)南市站前路

2號。

法定代表人：王新春，董事長。

委托訴訟代理人：高亞威，山東文康律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：馬潔，山東文康律師事務(wù)所律師。

被上訴人(原審原告)：黃島鐵路小區(qū)業(yè)主委員會，住所地青島市黃島鐵路小區(qū)江

山北路12號。

主要負(fù)責(zé)人：夏良勝，主任。

委托訴訟代理人：李周福，山東康耀律師事務(wù)所律師。

原審被告：濟(jì)南鐵路經(jīng)營集團(tuán)有限公司，住所地濟(jì)南市天橋區(qū)車站街30號。

法定代表人：王明遠(yuǎn)，董事長。

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委托訴訟代理人：王戰(zhàn)英。

審理經(jīng)過 上訴人中國鐵路濟(jì)南局集團(tuán)有限公司(上訴人簡稱濟(jì)南局公司)因與被上

訴人黃島區(qū)鐵路小區(qū)業(yè)主委員會(以下簡稱鐵路小區(qū)業(yè)委會)、原審被告濟(jì)南鐵路經(jīng)營集

團(tuán)有限公司(以下簡稱經(jīng)營公司)物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服山東省青島市黃島區(qū)人民

法院(2020)魯0211民初12638號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭對本

案進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

二審上訴人訴稱 濟(jì)南局公司上訴請求：1.撤銷一審(2020)魯0211民初12638號

判決，依法改判駁回鐵路小區(qū)業(yè)委會的訴訟請求；2.本案訴訟費(fèi)全部由被上訴人承擔(dān)。

事實(shí)和理由：一、被上訴人的成立并不合法，不是合法的物業(yè)服務(wù)主體。被上訴人的備

案資料中沒有業(yè)主推薦和選舉業(yè)主委員會的證明材料，不能證明其成立時得到法定業(yè)主

人數(shù)的同意。事實(shí)上，僅僅是小區(qū)內(nèi)七、八個人自導(dǎo)自演，自我選舉的所謂的“業(yè)主委

員會”，除了“業(yè)委會”成員外，沒有其他業(yè)主參與。這樣的“業(yè)主委員會”不具有代

表性，也不合法，只是個別人非法謀利的工具而已，其無權(quán)代表業(yè)主進(jìn)行“自治”，更

無收取物業(yè)費(fèi)的法律依據(jù)。被上訴人未依法在法定備案機(jī)關(guān)辦理備案，《物業(yè)管理?xiàng)l

例》第十六條規(guī)定，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣

人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。被上訴人沒有向黃島

區(qū)人民政府房地產(chǎn)主管部門備案；黃島區(qū)辛安街道辦事處城市管理中心是街道辦的內(nèi)設(shè)

機(jī)構(gòu)，既不具備業(yè)主委員會的備案資格，也不具備對外出具證明的主體資格。《物業(yè)管

理?xiàng)l例》第三十二條明確規(guī)定，從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。被

上訴人不是企業(yè)法人，即便是依法成立，也不是合法的物業(yè)服務(wù)主體，自然不是合法的

收費(fèi)主體。二、一審判決認(rèn)定事實(shí)錯誤，涉案“兩棟大樓”及平房不在被上訴人物業(yè)服

務(wù)范圍內(nèi)，雙方之間也不存在物業(yè)服務(wù)關(guān)系。被上訴人提交的業(yè)主委員會選舉辦法、鐵

路小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則、鐵路小區(qū)管理規(guī)約及成立時會議記錄等，均表明其物業(yè)管理

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范圍為小區(qū)1-20號住宅樓，其成立時業(yè)主的投票權(quán)也僅限于上述1-20號住宅樓范圍內(nèi)

的業(yè)主，并不包含上訴人的“兩棟大樓”及平房。可見，涉案“兩棟大樓”及平房并不

在被上訴人自治管理范圍內(nèi)。另外，上訴人的樓房只是兩層小樓，面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于8000平

方米，且處于閑置狀態(tài)，獨(dú)自成院，無需其提供任何物業(yè)服務(wù)。雙方之間不存在物業(yè)服

務(wù)合同，被上訴人也沒有為上訴人提供過服務(wù)，被上訴人超出其自治管理范圍收取物業(yè)

管理費(fèi)既沒有法律依據(jù)，也沒事實(shí)依據(jù)。三、一審判決適用法律錯誤，被上訴人所訴部

分物業(yè)費(fèi)超訴訟時效，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)亦不應(yīng)得到支持。被上訴人提起訴訟時間為2020年7

月，所訴物業(yè)費(fèi)期間為2016年3月至2019年10月，其中2016年3月至2017年6月期

間的訴訟請求已超三年的訴訟時效。在起訴之前，被上訴人從未就相應(yīng)期間的物業(yè)費(fèi)提

出支付請求，不存在訴訟時效中斷、中止的法定情形，不應(yīng)得到保護(hù)和支持。退一步

講，《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定：其他物業(yè)交付后空置六個月以上的，其物

業(yè)公共服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者物業(yè)使用人另行約定。上訴人該處土

地及地上建筑物處于閑置狀態(tài)，雙方從未就物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行過協(xié)商和約定，一

審法院判決確定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是正常使用中的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，明顯適用法律錯誤，違反了

《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的規(guī)定。綜上，被上訴人成立不合法，不是合法的收

費(fèi)主體，一審判決認(rèn)定事實(shí)錯誤，適用法律錯誤。

二審被上訴人辯稱 鐵路小區(qū)業(yè)委會辯稱，一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請

求駁回上訴人的上訴請求，維持原判。對于上訴人在庭審中所提出的意見，一審中已經(jīng)

充分調(diào)查，上訴人庭審中所述不能支持其上訴請求，被上訴人的一審訴求有事實(shí)和法律

依據(jù)。

經(jīng)營公司述稱，作為本案原審被告，一審判決經(jīng)營公司不承擔(dān)責(zé)任，認(rèn)定正確。

經(jīng)營公司同意上訴人濟(jì)南局公司的請求。

原告訴稱 鐵路小區(qū)業(yè)委會向一審法院起訴請求：1.判令濟(jì)南局公司、經(jīng)營公司連

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帶支付原告物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)1000500元；2.訴訟費(fèi)用由濟(jì)南局公司、經(jīng)營公司承擔(dān)。

一審法院查明 一審法院認(rèn)定事實(shí)如下：

一、關(guān)于鐵路小區(qū)業(yè)委會成立的有關(guān)情況。青島市黃島區(qū)辛安街道辦事處城市管

理中心出具的鐵路小區(qū)業(yè)委會成立的業(yè)主委員會成立備案表載明，業(yè)主委員會名稱黃島

區(qū)鐵路小區(qū)業(yè)主委員會，備案日期2016年3月23日，物業(yè)行政主管部門于2016年3月

23日同意備案，開發(fā)建設(shè)單位濟(jì)南鐵路局，物業(yè)管理單位青島鐵路紅宇物業(yè)管理有限公

司。雙方當(dāng)事人均認(rèn)可濟(jì)南鐵路局已經(jīng)改制不存在，其權(quán)利義務(wù)的承繼人為濟(jì)南局公

司。

二、關(guān)于鐵路小區(qū)業(yè)委會收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的依據(jù)。鐵路小區(qū)業(yè)委會主張，鐵路小

區(qū)業(yè)委會沒有聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)，鐵路小區(qū)業(yè)委會小區(qū)業(yè)主實(shí)行物業(yè)自治，并進(jìn)行了相

關(guān)公示。鐵路小區(qū)業(yè)委會提交了落款時間為2016年4月8日的鐵路小區(qū)業(yè)主自治意見書

一份、落款時間為2016年5月1日的公告一份作為證據(jù)。經(jīng)審查，自治意見書載明：在

暫無物業(yè)公司應(yīng)聘來小區(qū)服務(wù)之前，業(yè)主委員會決定實(shí)行小區(qū)物業(yè)服務(wù)自治，成立物業(yè)

服務(wù)隊，小區(qū)內(nèi)商企業(yè)戶以1.5元/月/平方收費(fèi)。以上為鐵路小區(qū)物業(yè)服務(wù)自治暫行辦

法。請各業(yè)主認(rèn)真閱讀，同意后簽字。該份證據(jù)蓋有字樣為青島市黃島區(qū)辛安街道辦事

處城市管理中心的印章，并載有與備案材料一致，2020.7.30的內(nèi)容。該份證據(jù)還載有其

他內(nèi)容。公告載明：小區(qū)內(nèi)商企業(yè)戶以1.5元/月/平方取收物業(yè)費(fèi)，場地和房屋同時計

費(fèi)。如有不同意見和建議請自本公告之日起7日內(nèi)到辦公室書面提出。

經(jīng)營公司質(zhì)證后表示，鐵路小區(qū)業(yè)委會提交的該兩份證據(jù)與業(yè)主委員會成立備案

表相矛盾，備案表載明物業(yè)管理單位為青島鐵路紅宇物業(yè)管理有限公司，所以按照鐵路

小區(qū)業(yè)委會提交的證據(jù)，收取物業(yè)費(fèi)的單位應(yīng)該是青島鐵路紅宇物業(yè)管理有限公司。2、

鐵路小區(qū)業(yè)委會提交的該兩份證據(jù)不是物業(yè)自治的權(quán)利來源。業(yè)主大會應(yīng)該作出相應(yīng)的

決議。同時，鐵路小區(qū)業(yè)委會提交的自治意見書最后明確表述：請各業(yè)主認(rèn)真閱讀，同

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意后簽字。但鐵路小區(qū)業(yè)委會沒有提交業(yè)主簽字的材料，不能證明經(jīng)過業(yè)主的同意。所

以，鐵路小區(qū)業(yè)委會提交的證據(jù)不能證明其自治合法，該兩份證據(jù)與本案無關(guān)。

濟(jì)南局公司質(zhì)證后表示，1、自治意見書載明在暫無物業(yè)公司應(yīng)聘才實(shí)行物業(yè)自

治。自2016年至今長達(dá)4年半之久鐵路小區(qū)沒有公開招聘小區(qū)物業(yè)服務(wù)，明顯和《物業(yè)

管理?xiàng)l例》、《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》相違背。2、自治意見書最后一條載明，請各業(yè)主

認(rèn)真閱讀，同意后簽字。但鐵路小區(qū)業(yè)委會提交的證據(jù)沒有任何業(yè)主的簽字，不能認(rèn)為

是業(yè)主大會作出的決定，濟(jì)南局公司沒有簽字和蓋章，對濟(jì)南局公司不發(fā)生任何法律效

力。3、自治意見書的備案時間為2020年7月30日，和公布該自治意見書的時間2016

年4月8日相距4年之久，在這種情況下，自治意見書不應(yīng)發(fā)生效力。鐵路小區(qū)業(yè)委會

收費(fèi)公告中的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)沒有法律依據(jù)。鐵路小區(qū)業(yè)委會沒有物業(yè)管理資質(zhì)，鐵路小區(qū)業(yè)

委會收取物業(yè)費(fèi)沒有法律依據(jù)和資質(zhì)依據(jù)，鐵路小區(qū)業(yè)委會沒有收取物業(yè)管理費(fèi)的資

格。

三、關(guān)于鐵路小區(qū)業(yè)委會收取被告物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的兩棟大樓和數(shù)間平房的有關(guān)

情況。鐵路小區(qū)業(yè)委會主張，濟(jì)南局公司是青島市黃島區(qū)內(nèi)兩棟大樓和數(shù)間平房的業(yè)

主，經(jīng)鐵路小區(qū)業(yè)委會工作人員測量，建筑面積大約8000平方米，鐵路小區(qū)業(yè)委會不能

提供該兩棟大樓和數(shù)間平房的產(chǎn)權(quán)證書或規(guī)劃手續(xù)。濟(jì)南局公司表示濟(jì)南局公司在青島

市黃島區(qū)，建筑面積大約2000平方米，但系濟(jì)南局公司的辦公和生產(chǎn)用房，與鐵路小區(qū)

業(yè)委會沒有任何關(guān)系，鐵路小區(qū)業(yè)委會未提供任何物業(yè)服務(wù)。濟(jì)南局公司表示有兩棟大

樓和數(shù)間平房的規(guī)劃手續(xù)、產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)、批準(zhǔn)建設(shè)手續(xù)，但與本案無關(guān)，不向法庭提

交。經(jīng)營公司表示，兩棟大樓和數(shù)間平房屬獨(dú)立大院，與青島市黃島區(qū)相隔離。

在訴訟過程中，鐵路小區(qū)業(yè)委會向法庭提交了蓋有字樣為青島西海岸新區(qū)自然資

源局審批業(yè)務(wù)檔案管理專用章印章的圖紙復(fù)印件一份，以證明本案所涉兩棟大樓和數(shù)間

平房在青島市黃島區(qū)內(nèi)。經(jīng)審查，該份圖紙復(fù)印件中有一枚印章的字樣為青島市規(guī)劃局

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(黃島分局)審批業(yè)務(wù)檔案管理專用章，載明的工程名稱為青鐵分局黃島職工經(jīng)濟(jì)適用房

工程。濟(jì)南局公司、經(jīng)營公司表示鐵路小區(qū)業(yè)委會提交的是小區(qū)建筑設(shè)計圖，與物業(yè)服

務(wù)范圍不能混為一談。濟(jì)南局公司認(rèn)可本案所涉物業(yè)房屋的土地及建筑在小區(qū)平面圖的

用地界線范圍內(nèi)。

四、關(guān)于鐵路小區(qū)業(yè)委會提供物業(yè)管理服務(wù)的情況。在庭審過程中，雙方當(dāng)事人

均認(rèn)可2016年3月23日至2019年10月15日期間青島市黃島區(qū)沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)。濟(jì)

南局公司表示在此期間涉訴物業(yè)閑置，不需要物業(yè)服務(wù)。

鐵路小區(qū)業(yè)委會主張，鐵路小區(qū)業(yè)委會為本案所涉兩棟大樓和數(shù)間平房提供了物

業(yè)管理服務(wù)，鐵路小區(qū)業(yè)委會提交了落款時間為2017年4月5日，蓋有字樣為青島市黃

島區(qū)辛安街道辦事處印章的責(zé)令限期整改指令書一份、照片5張作為證據(jù)。經(jīng)審查，責(zé)

令限期整改指令書載有責(zé)令鐵路小區(qū)于2017年4月15日前整改小區(qū)河道西側(cè)路北一空

地上雜草、雜物較多，存在火災(zāi)隱患，該區(qū)域房屋破損，存在安全隱患。照片拍攝了雜

物堆放等場景。濟(jì)南局公司、經(jīng)營公司表示鐵路小區(qū)業(yè)委會逾期提交證據(jù)，不予質(zhì)證。

濟(jì)南局公司向法庭提交了視頻一份，以證明鐵路小區(qū)業(yè)委會對業(yè)主使用暴力，導(dǎo)

致濟(jì)南局公司的涉案物業(yè)無法使用，小區(qū)居民反映鐵路小區(qū)業(yè)委會對小區(qū)物業(yè)管理的相

關(guān)問題。鐵路小區(qū)業(yè)委會質(zhì)證后表示，該視頻不具有證明效力，與本案無關(guān)。經(jīng)營公司

質(zhì)證后表示，該視頻可以證明鐵路小區(qū)業(yè)委會未經(jīng)合法選舉且在其自治期間引起業(yè)主大

量投訴，并沒有真正為業(yè)主服務(wù)。

鐵路小區(qū)業(yè)委會另向法庭提交了如下證據(jù)：1、2016年至2018年的水費(fèi)發(fā)票6份，以證

明：鐵路小區(qū)業(yè)委會在小區(qū)進(jìn)行綠化、保潔等物業(yè)服務(wù)支出水費(fèi)。2、2016年至2019年

的電費(fèi)發(fā)票37份、發(fā)票客戶名稱說明一份，以證明：鐵路小區(qū)業(yè)委會在物業(yè)服務(wù)期間交

納小區(qū)公用區(qū)域的照明及其他物業(yè)服務(wù)用電電費(fèi)。3、青島市黃島區(qū)辛安街道辦事處城市

管理中心情況說明一份，以證明：自2016年4月至2019年10月，鐵路小區(qū)業(yè)委會在鐵

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路小區(qū)物業(yè)自治期間物業(yè)服務(wù)質(zhì)量得到主管部門的認(rèn)可，鐵路小區(qū)業(yè)委會履行了物業(yè)管

理服務(wù)職責(zé)。濟(jì)南局公司、經(jīng)營公司認(rèn)為鐵路小區(qū)業(yè)委會舉證已過舉證期限，不予質(zhì)

證。經(jīng)審查，水費(fèi)發(fā)票載明的客戶名稱均為黃島區(qū)鐵路小區(qū)業(yè)主委員會，用水地址江山

北路12號，時間自2016年5月至2018的1月。電費(fèi)發(fā)票的客戶名稱分別為公用表、夏

良勝、鐵路小區(qū)業(yè)主委員會，時間自2016年5月至2019的5月，地址分別為江山北路

12號鐵路小區(qū)公用表、江山北路12號物業(yè)4、江山北路12號物業(yè)1、江山北路12號物

業(yè)2、江山北路12號物業(yè)3、團(tuán)結(jié)路鐵路小區(qū)3號變、鐵路社區(qū)江山北路鐵路小區(qū)3號

變、鐵路社區(qū)江山北路12號鐵路小區(qū)物業(yè)1、鐵路社區(qū)江山北路12號鐵路小區(qū)物業(yè)2、

鐵路社區(qū)江山北路12號鐵路小區(qū)物業(yè)3、鐵路社區(qū)江山北路鐵路小區(qū)12號鐵路小區(qū)、江

山北路12號鐵路小區(qū)8號樓1單元公用。第一份情況說明蓋有字樣為國網(wǎng)山東省電力公

司青島市黃島區(qū)供電公司發(fā)票專用章的印章，落款時間為2021年3月16日，載有如下

內(nèi)容：黃島區(qū)江山北路12號鐵路小區(qū)自2016年4月至2019年10月業(yè)主委員會物業(yè)服

務(wù)自治期間，由黃島區(qū)鐵路小區(qū)業(yè)主委員會繳納小區(qū)公共區(qū)域電費(fèi)。因黃島區(qū)鐵路小區(qū)

業(yè)主委員會沒有詳細(xì)開票信息，我單位將上述電費(fèi)的票據(jù)開具給業(yè)主委員會經(jīng)辦人夏良

勝，客戶名稱為夏良勝、公用表、鐵路小區(qū)業(yè)主委員會等。第二份情況說明蓋有字樣為

青島市黃島區(qū)辛安街道辦事處城市管理中心的印章，落款日期為2021年3月16日，落

款處署名為柴青川、薛立家，其中薛立家作為負(fù)責(zé)人署名，載明：黃島區(qū)鐵路小區(qū)位于

青島市黃島區(qū)，在我單位轄區(qū)管理范圍之內(nèi)。自2016年4月至2019的10月該小區(qū)業(yè)主

委員會實(shí)行物業(yè)服務(wù)自治，由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)工作，我單位不定期至該小

區(qū)進(jìn)行物業(yè)管指導(dǎo)、檢查、督促工作，小區(qū)物業(yè)服務(wù)自治期間，物業(yè)服務(wù)工作質(zhì)量高、

管理工作到位，得到廣大業(yè)主的認(rèn)可。

五、關(guān)于鐵路小區(qū)業(yè)委會要求濟(jì)南局公司、經(jīng)營公司連帶給付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)

1000500元的問題。鐵路小區(qū)業(yè)委會主張，自2016年5月1日至2019年10月15日共計

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41.5個月,按照兩棟大樓和數(shù)間平房建筑面積8000平方米,每平方米每月1.5元計算，物

業(yè)管理服務(wù)費(fèi)共計498000元。濟(jì)南局公司是業(yè)主，經(jīng)營公司是實(shí)際使用者，濟(jì)南局公

司、經(jīng)營公司應(yīng)連帶給付鐵路小區(qū)業(yè)委會1000500元物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。濟(jì)南局公司、經(jīng)

營公司表示，鐵路小區(qū)業(yè)委會的主張沒有依據(jù)，不予認(rèn)可。

濟(jì)南局公司、經(jīng)營公司認(rèn)可未向鐵路小區(qū)業(yè)委會交過物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

本院認(rèn)為，本案爭議焦點(diǎn)是濟(jì)南局公司、經(jīng)營公司應(yīng)否向鐵路小區(qū)業(yè)委會交付物

業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。鐵路小區(qū)業(yè)委會經(jīng)過物業(yè)行政主管部門同意于2016年3月23日備案，

鐵路小區(qū)業(yè)委會具有訴訟主體資格。鐵路小區(qū)業(yè)委會實(shí)行物業(yè)自治，系行使自己的權(quán)

利，應(yīng)予準(zhǔn)許。濟(jì)南局公司、經(jīng)營公司對鐵路小區(qū)業(yè)委會提交的責(zé)令限期整改指令書、

照片、水費(fèi)發(fā)票、電費(fèi)發(fā)票、情況說明不予質(zhì)證，系對自己權(quán)利的處分，但不影響以上

證據(jù)的證明力。鐵路小區(qū)業(yè)委會提交的水費(fèi)發(fā)票載明的客戶名稱及用水地址可以證明鐵

路小區(qū)業(yè)委會支出了水費(fèi)。電費(fèi)發(fā)票載明的客戶名稱及地址可以證明鐵路小區(qū)業(yè)委會支

出了電費(fèi)，鐵路小區(qū)業(yè)委會提交的第一份情況說明佐證了該項(xiàng)事實(shí)。雙方當(dāng)事人均認(rèn)可

2016年3月23日至2019年10月15日期間青島市黃島區(qū)沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)，鐵路小區(qū)

業(yè)委會支出了水費(fèi)、電費(fèi)，鐵路小區(qū)業(yè)委會提交的第二份情況說明系物業(yè)主管部門出具

且有經(jīng)辦人和負(fù)責(zé)人的簽字，鐵路小區(qū)業(yè)委會提交的責(zé)令限期整改指令書、照片、濟(jì)南

局公司提交的視頻、鐵路小區(qū)業(yè)委會提交的水費(fèi)發(fā)票、電費(fèi)發(fā)票、情況說明可以證明

2016年4月至2019的10月期間鐵路小區(qū)業(yè)主委員會實(shí)行物業(yè)服務(wù)自治，由鐵路小區(qū)業(yè)

委會負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)工作。濟(jì)南局公司作為青島市黃島區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位及本案所涉

兩棟大樓和數(shù)間平房的業(yè)主，應(yīng)舉證證明該兩棟大樓和數(shù)間平房的建筑面積但未提交，

一審法院認(rèn)定該兩棟大樓和數(shù)間平房的建筑面積為8000平方米。濟(jì)南局公司應(yīng)當(dāng)向鐵路

小區(qū)業(yè)委會交納該兩棟大樓和數(shù)間平房物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。鐵路小區(qū)業(yè)委會主張按1.5元

／月／平方米收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi),與青島市黃島區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)水平相符合,應(yīng)予支

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持。鐵路小區(qū)業(yè)委會于2016年3月23日備案成立，鐵路小區(qū)業(yè)委會主張2016年5月1

日至2019年10月15日期間的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，應(yīng)予支持。濟(jì)南局公司應(yīng)向鐵路小區(qū)業(yè)

委會交付該期間的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)498000元。對于鐵路小區(qū)業(yè)委會過高要求部分，不予

準(zhǔn)許。鐵路小區(qū)業(yè)委會不能舉證證明經(jīng)營公司系案涉兩棟大樓和數(shù)間平房的實(shí)際使用

者，鐵路小區(qū)業(yè)委會要求經(jīng)營公司交付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，本院不予準(zhǔn)許。因物業(yè)管理服

務(wù)費(fèi)連續(xù)發(fā)生，鐵路小區(qū)業(yè)委會于2020年7月13日起訴主張2016年5月1日至2019

年10月15日的物業(yè)管理費(fèi)，鐵路小區(qū)業(yè)委會的請求未過訴訟時效。依照《中華人民共

和國物權(quán)法》第八十一條第一款，第八十三條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十

四條第一款規(guī)定，判決：一、濟(jì)南局公司于判決生效之日起十日內(nèi)給付鐵路小區(qū)業(yè)委會

管理服務(wù)費(fèi)498000元。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人

民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二、駁回鐵路小區(qū)業(yè)委會其他訴訟請求。本案案件受理費(fèi)13805元，鐵路小區(qū)業(yè)委會承

擔(dān)6934元，濟(jì)南局公司承擔(dān)6871元。

二審中，濟(jì)南局公司提交證據(jù)如下：

證據(jù)一、“鐵路生活區(qū)”航拍示意圖，“鐵路生活區(qū)”1993年、2005年兩張總

平面圖(“平面圖一”“平面圖二”)，證明事項(xiàng)：1.根據(jù)航拍示意圖，“鐵路生活區(qū)”

范圍內(nèi)有住宅樓20棟(黃色、綠色框)和商業(yè)/辦公樓(藍(lán)色框)若干。其中住宅樓20棟包

括一期9棟自管公房(1～9號住宅樓)、二期11棟經(jīng)濟(jì)適用房(10～20號住宅樓)；商業(yè)/

辦公樓包括鐵路中學(xué)和鐵路小學(xué)內(nèi)小辦公樓2棟及平房(即鐵路小區(qū)業(yè)委會主張物業(yè))

等。2.根據(jù)平面圖二，“鐵路生活區(qū)”內(nèi)住宅樓和商業(yè)辦公樓總建筑面積62869平方

米。其中，二期經(jīng)濟(jì)適用房住宅11棟(新建多層住宅)建筑面積為34737平方米；根據(jù)平

面圖一，一期自管公房住宅9棟(平面圖一)建筑面積18200.7平方米(4332+13868.7)；

因此一期二期20棟住宅樓建筑面積共計52937.7平方米。一審證據(jù)黃島區(qū)鐵路小區(qū)業(yè)主

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委員會(以下簡稱“業(yè)主委員會”)成立備案表中，明確記載物業(yè)管理區(qū)域建筑面積為

52944平方米，僅包括9棟自管公房、11棟經(jīng)濟(jì)適用房區(qū)域，不包括案涉辦公樓，因此

案涉辦公樓不在該被上訴人物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)。

證據(jù)二、青島市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證、房地產(chǎn)權(quán)證三份(青房地權(quán)市字第

2××6號、青房地權(quán)市字第2××8號、青房地權(quán)市字第2××0號)，證明事項(xiàng)：“青鐵

分局黃島職工經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房1＃-11＃樓”建筑面積為34737平方米，系“鐵路生活區(qū)”經(jīng)

濟(jì)適用房部分，與證據(jù)一平面圖二注明的新增11棟樓建筑面積(34737平方米)相一致；

該11棟住宅樓分布在三個獨(dú)立的土地使用證上，分別為黃島區(qū)2街道242街坊的3／1、

3／2、4／1。

證據(jù)三、“鐵路生活區(qū)”無人機(jī)航拍視頻(光盤)及照片(2021年7月7日下午拍

攝)；鐵路局涉案獨(dú)立物業(yè)房屋現(xiàn)狀照片(2021年7月2日下午拍攝)，證明事項(xiàng)：1.案涉

辦公樓及所在區(qū)域?qū)儆讵?dú)立大院自行封閉管理，明顯獨(dú)立于1～20號樓住宅樓區(qū)域，不

在鐵路小區(qū)業(yè)委會物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，且長期處于閑置狀態(tài)；2.案涉辦公樓中的平房已被

推倒，辦公樓周圍荒草叢生，垃圾肆虐，業(yè)主委員會未提供任何“物業(yè)服務(wù)”，由于該

區(qū)域?yàn)殍F路局封閉管理區(qū)域，在鐵路局不知情且不允許的情況下，業(yè)主委員會也不可能

提供任何“物業(yè)服務(wù)”，主張收取每月1.5元/平方米的高額物業(yè)費(fèi)更無異于“敲竹

杠”；3.案涉辦公樓區(qū)域中“便民市場”(證據(jù)P18)為業(yè)主委員會強(qiáng)行占用上訴人的空地

后違法進(jìn)行建設(shè)，業(yè)主委員會不但沒有提供任何物業(yè)服務(wù)，反而嚴(yán)重侵害了上訴人的財

產(chǎn)權(quán)利。

證據(jù)四、(2018)魯0211民初4392號民事起訴狀、民事裁定書，證明事項(xiàng)：業(yè)主

委員會強(qiáng)行占用上訴人案涉辦公樓區(qū)域內(nèi)的空地，違法建設(shè)“便民市場”后出租給青島

金泰源市場管理有限公司。

鐵路小區(qū)業(yè)委會質(zhì)證意見：1、濟(jì)南局公司所提交的四份證據(jù)不屬于法律意義上

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的新證據(jù)，法庭不應(yīng)當(dāng)予以采納。2、從濟(jì)南局公司提交的證據(jù)一、二、三中可以看到本

案所涉房產(chǎn)在鐵路小區(qū)業(yè)主委員會的管理范圍內(nèi)，其證據(jù)一的第一張外范圍四邊形紅線

范圍是院墻，該院墻與外界隔離起來。對證據(jù)一第一張的真實(shí)性無異議，但是恰好能夠

證明，案涉房屋在被上訴人的物業(yè)服務(wù)管理范圍之內(nèi)。對于1993年的平面圖真實(shí)性無法

確認(rèn)，而且該平面圖也沒有在黃島區(qū)建設(shè)部門備案。對2005年的平面圖無異議，該平面

圖同樣能夠證明案涉房產(chǎn)在被上訴人的物業(yè)服務(wù)管理之下。對證據(jù)二的真實(shí)性無異議，

證據(jù)二只是但棟樓的土地使用及房產(chǎn)手續(xù)，與案涉服務(wù)費(fèi)不具有關(guān)聯(lián)性。對證據(jù)三的航

拍圖真實(shí)性無異議，但不能證明上訴人的主張。而且由于上訴人對于涉案房產(chǎn)內(nèi)部有利

益沖突，上訴人內(nèi)部對于涉案房產(chǎn)的沖突侵犯到被上訴人的正常物業(yè)服務(wù)管理，影響到

小區(qū)的生活秩序。對證據(jù)四真實(shí)性無異議，證據(jù)四的案涉便民市場在鐵路小區(qū)的公共區(qū)

域，并非上訴人的案涉空地。而且該證據(jù)與本案無關(guān)。

經(jīng)營公司質(zhì)證意見：對上訴人的證據(jù)真實(shí)性、證明事項(xiàng)均無異議。

針對濟(jì)南局公司提交證據(jù)的真實(shí)性，鐵路小區(qū)業(yè)委會無異議，本院對證據(jù)的真實(shí)

性予以確認(rèn)。

本院二審查明，雙方爭議的房產(chǎn)為濟(jì)南局公司所屬的原鐵路中學(xué)、原鐵路小學(xué)房

產(chǎn)，始建于1993年，現(xiàn)已空置。鐵路住宅一期共9棟樓始建于1993年，鐵路住宅二期

共11棟樓始建于2005年。

本院查明 本院查明的其他事實(shí)與一審一致。

本院認(rèn)為 本院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人爭議的焦點(diǎn)是：濟(jì)南局公司的兩棟辦公樓及所屬

平房是否包含于鐵路小區(qū)業(yè)委會的物業(yè)管理區(qū)域之內(nèi)。《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條

第四款規(guī)定，尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，由區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門

會同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)按照實(shí)際情況劃分或者調(diào)整。住宅區(qū)跨區(qū)(市)的，由市物

業(yè)管理行政管理部門按照本條第一款和第二款的規(guī)定劃分或者調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域。本案

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中，案涉兩棟房產(chǎn)及數(shù)間平房始建于1993年，當(dāng)時在青島市區(qū)域內(nèi)對居民小區(qū)實(shí)行物業(yè)

管理尚未大規(guī)模施行，建設(shè)單位在申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，尚無物業(yè)管理區(qū)域

劃分的具體規(guī)定。之后，隨著對居民小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理的逐步推廣，青島市黃島區(qū)住宅

樓也開始實(shí)行物業(yè)管理，鐵路小區(qū)業(yè)委會成立時沒有通知濟(jì)南局公司作為業(yè)主參加業(yè)主

大會，鐵路小區(qū)業(yè)委會接管物業(yè)服務(wù)后，也未與濟(jì)南局公司簽訂物業(yè)服務(wù)的相關(guān)協(xié)議。

目前，濟(jì)南局公司的兩處辦公樓等房產(chǎn)一直處理閑置狀態(tài)。因歷史原因與鐵路小區(qū)住宅

一、二期處于共同大院內(nèi)，濟(jì)南局公司兩棟辦公樓及數(shù)間平房等房產(chǎn)相對獨(dú)立青島市黃

島區(qū)住宅樓。鐵路小區(qū)業(yè)委會要求濟(jì)南局公司交納辦公樓物業(yè)服務(wù)費(fèi)，必須首先確定該

兩處辦公樓及所屬房產(chǎn)是否包含于鐵路小區(qū)業(yè)委會的物業(yè)管理區(qū)域之內(nèi)，而該區(qū)域劃分

職能應(yīng)由政府職能部門以行政權(quán)行使，不應(yīng)由法院以司法權(quán)進(jìn)行劃分。因此，在尚未對

該區(qū)域進(jìn)行物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行劃分之前，本案不應(yīng)由法院直接進(jìn)行處理。為此，依照

《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十九條、

《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》第三百三十條之規(guī)定，裁定如下：

裁判結(jié)果 一、撤銷山東省青島市黃島區(qū)人民法院(2020)魯0211民初12638號民

事判決；

二、駁回黃島鐵路小區(qū)業(yè)主委員會的起訴。

本案案件受理費(fèi)13805元，退還黃島鐵路小區(qū)業(yè)主委員會；二審案件受理費(fèi)

13805元，退還中國鐵路濟(jì)南局集團(tuán)有限公司。

本裁定為終審裁定。

落款

審判長 陳曉靜

審判員 劉昭陽

審判員 李 蕾

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二〇二一年八月二十六日

書記員 韓 平

書記員 宋明旭

北大法寶1985年創(chuàng)始于北京大學(xué)法學(xué)院，為法律人提供法律法規(guī)、司法案例、學(xué)術(shù)期刊

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