關于遺產繼承轉移登記被認定違法的案例及剖析

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關于遺產繼承轉移登記

被認定違法的案例及剖析

●案例

１９９８年，劉某通過房改取得了某市中心區 政府法制辦申請行政復議，要求撤銷李先生的房

的房屋一套，房改計算工齡時計算了劉某已故前 產證，法制辦在復議過程中了解該房產繼承糾紛

妻王某的工齡（其前妻王某于１９９３年去世，按該 已進入法院二審程序，８月２６日中止審理。

市房改的相關政策規定，遺屬工齡加去世職工工 ２００７年１２月，中級人民法院駁回胡女士的

齡之和計算工齡折扣）。２００２年５月，劉某與胡

女士再婚。２００４年７月５日，劉某立遺囑，并于 ２００７年ｌ２月１８日，市政府法制辦恢復行

同日進行了遺囑公證，明確表示該房屋的全部產

權由其妻子胡女士一人繼承，該市公證處出具了

公證書。２００５年２月１ｌ曰劉某去世。胡女士于 于公證處出具了有瑕疵的公證書，造成房產局為

２００５年３月２日向房屋權屬登記部門申請轉移

登記，并提交了規定的資料，同年３月１６日，房 限定房產局在６０日內重新做出具體的行政行

屋權屬登記部門為胡女士頒發了房屋所有權證。 為?；谏鲜鍪聦?，房產局根據《城市房屋權屬登

２００５年８月，已故劉某的兩個繼子女王甲、

王乙姐弟與胡女士因該房產繼承糾紛向某市區

級人民法院起訴，稱該房屋是其繼父劉某與其母 決定后，向法院提出行政訴訟，法院維持了房產

王某的遺產，胡女士無權處置該房產。２００７年１

月區級人民法院作出判決，認定：王甲、王乙擁有

該房產一半的繼承權，另一半由王甲、王乙、胡女

士各享有３３．３３％的繼承權，同時法院認定遺囑

公證有瑕疵，不具有證明力。胡女士不服提起上

訴。

２００７年５月１８日，胡女士將該房產賣給李

先生，并在房屋權屬登記部門申請辦理產權登記

＿］辦理轉移登記時，未收到任

該房產的限制文件，也不知該

５日，登記部門為李先生核發 其后劉某與胡女士的婚姻關系；三是王甲、王乙

２００７年８月１４日，王甲、王乙向該市人民

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與劉某的繼承與被繼承關系；五是胡女士與李先

生的房屋買賣合同關系；六是房產局對行政相對

人胡女士和李先生兩次登記申請所作出的具體

產局為李先生核發房產證并無不妥。

問題出在胡女士申請產權轉移登記時的要

件“公證書”上，經過法院終審認定胡女士所提供

行政行為。這六個主要的法律關系存在前因后果 的“遺囑公證有瑕疵，不具有證明力”，行政復議

的關聯。本案訴爭焦點有兩個：一是繼承權訴訟

中王某是否擁有房改房產權；二是行政訴訟中李 登記時申報不實。根據《城市房屋權屬登記管理

決定也認為該公證書有瑕疵，造成胡女士在申請

先生是否為善意第三人。要理清它們，必須從第

一

個法律關系談起，也即問題一：劉某房改時，其

已故前妻是否對房改房擁有產權？

婚姻關系是一種身份關系，隨著王某的去

世，劉某與王某的婚姻關系終止，劉某與王某的

共同財產也以王某去世時為準。因為根據《婚姻

法》的法理，夫妻婚姻關系存續期間實際取得或

者已經明確可以取得的財產性收益，為夫妻共有

財產（約定為一‘方所有的除外）。劉某所購房產在 那么，在李先生對房產局的注銷決定提出行

王某去世時是公產，二人只是租住，有使用權，并

無房產所有權。王某去世在先，劉某參加房改取

得房屋所有權是在王某去世幾年之后，不是在二 待該案例的角度也應有所不同。房產局權屬登記

登記的公信力，在該交易中李先生并無過錯。如

前所述，該登記中的主要問題在于胡女士向登記

機關提供了有瑕疵的公證書。作為登記機關，有

理由相信該公證書的公信力，因此，在核準胡女

士的轉移登記申請行政行為中，房產局也無過

●專家點評 、

本案例中要理清的兩個關鍵問題：一是該房

屋所有權屬劉某和已故前妻王某共有，還是屬劉

某單獨所有。其本質是在房改售房過程中，配偶

方去世，另一方因享受了按照去世方的相關條

件計算的折扣，所購的房屋去世方是否擁有所有

權問題。二是行政機關做出行政復議決定、人民 該行政復議決定和行政訴訟發生在２００７年１０

一

錯，但是依據申報不實的材料作出了錯誤登記。

月１日之后，根據《物權法》第二十一條規定，“當

事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害

的，應當承擔賠償責任”?！耙虻怯涘e誤，給他人造

成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機 明確，該房屋應屬于劉某單獨所有。這一觀點雖

構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。”因

此，李先生應當要求胡女士承擔賠償責任，也可

以要求登記機構賠償。、登記機構先行賠償后，應

向胡女士追償。

不動產善意取得保護如何體現？在房地產交 才有助于真正通過案件，明法、知行。

易十分活躍的情況下，維護交易安全和社會主義

市場經濟秩序，明確物的歸屬，保護權利人的物

權，顯得尤為重要。不僅在繼承的房屋產權轉移

時，其他產權如夫妻共有產轉讓時，也非常容易

出現類似的糾紛。如房產登記在夫妻一方名下，

單方進行了房產處分，另一方確實不知或明知該

處分都有可能引起糾紛。確實不知會引起糾紛；

明知產權處分，在反悔交易時另～方也會以不知

情為由要求撤銷轉移登記。尤其在房價波動較大

時，這種糾紛更容易出現。因此，法院在審理這類

案件時，應要求案件的利害關系人（相關的行政

相對人）提交受讓方非善意取得的證據。在證據

不確定時，應嚴格執行《物權法》第一百零六條的

規定，判決已登記的受讓方取得房屋產權，維持

登記機關對受讓方的權屬登記行政行為。登記機

關應將判決情況記載于該產權的登記簿。

對該案例的補充分析：

１．該案例之所以出現后面的行政復議和行

政訴訟，在于王甲、王乙在提起繼承權訴訟時未

房地產市場

遏制房價過快上漲之長效機制研究

樓江李靜同濟大學

一

、

近年來房地產價格上漲過快的原因 不跌的預期，這種消費心理也會推動房價的上

１．城市化進程加快，房屋需求量不斷擴大

漲。

據估計，未來１０年，我國城市化率將以每年

４．住房擁有型消費觀念推高房價

少１．５％的速度增長，即每年將新增城市人口 據資料顯示，加拿大房屋私有率為６７％，美

近２０００萬人。若以人均需求住房面積３０平方米

國房屋私有率為６９％，歐洲… 些國家的住房私有

計算，每年新增城市人口的住房需求約為６億平

率維持在４０％左右，但是在中國，這個比率己赫

方米，這是房價保持堅挺的主要動力。

然飆升至７２．８％。造成中國住房高私有率的一個

２．舊城改造加速，被動需求增加

重要原因就是“住宅擁有型消費”的傳統觀念。

大規模舊城拆遷及改造所帶來的大量住宅 這是助推房價上漲的無形動力。

需求，成了房價上漲的直接推手。這是由于政府

５．成本逐步攀升使房價居高難下

給居民的補償大多是位于市郊的大面積住房，而

房地產開發成本主要包括土地成本、建安成

事實上，絕大部分居民更愿意選擇在基礎設施完