土地出讓金案例

土地出讓金案例

【篇一：土地出讓金案例】

民 事 判 決 書

（2010）滬二中民二(民)終字第2338號

上訴人(原審原告)張某某。

被上訴人(原審被告)史某某。

上訴人張某某因房屋買賣合同糾紛一案，不服上海市黃浦區人民法

院(2010)黃民四(民)初字第280號民事判決，向本院提起上訴。本院

依法組成合議庭對本案進行了審理。本案現已審理終結。

原審法院查明，史某某系上海市淮海東路某號1712室房屋(以下簡

稱系爭房屋)的產權人。2009年10月29日，張某某與史某某簽訂

《上海市房地產買賣合同》，約定，史某某轉讓系爭房屋給張某某，

合同價款為人民幣3,451,600元(以下幣種均為人民幣)，史某某于

2009年12月1日前騰出該房屋并通知張某某進行驗收交接，查驗

后簽訂房屋交接書為房屋轉移占有的標志；雙方確認，在2009年

12月20日之前，共同向房地產交易中心申請辦理轉讓過戶手續；補

充條款約定，待買賣合同簽訂，貸款申請審核通過，史某某名義之

抵押登記已經注銷后的第一個工作日內，張某某、史某某雙方應赴

有關房地產交易中心申請辦理產權過戶及抵押登記(若有)手續，張某

某收執收件收據；合同附件三約定，首期房款1,600,000元，合同簽

訂當日，張某某直接支付史某某定金100,000元，簽訂合同叁個工

作日內，張某某再支付1,500,000元交由中介方，由中介方直接支付

給產證上的抵押權人，還清史某某尚欠貸款余額(若有剩余，轉交史

某某，若有不足，史某某自行補足)；待史某某將房屋交付張某某且

與張某某簽署《房地產交接書》后叁個工作日內，張某某支付第二

筆房款125,800元；其余部分的房款1,725,800元，張某某需貸款，

由張某某的貸款銀行直接支付史某某；若張某某在取得產證后一個

月內，銀行未能支付貸款金額給史某某，則張某某也需在一個月內

自籌資金解決，若兩個月內還未付清余款，則史某某有權取消合同。

同日，雙方簽訂《補充協議書》，約定，張某某支付1,600,000元后，

史某某同意將系爭房屋門鑰匙交張某某供其裝修之用；交鑰匙前，

雙方先核實物業費，扣除未支付的物業費后，張某某支付第二次付

款125,800元；交付鑰匙后，張某某承擔以后的物業費，并承擔裝

修風險；若張某某過錯造成買賣落空，裝修費由張某某承擔，若史

某某過錯造成買賣落空，則張某某裝修費由史某某承擔，但史某某

最高對該責任不超過100,000元；對付款方式和交接房屋若與買賣

合同不符，以此協議為準。

上述合同及補充協議簽訂后，張某某依約向史某某支付了100,000

元、1,500,000元和125,800元，并支付了2009年11月18日至

2009年12月31日的物業管理費5,060.60元，史某某則將系爭房

屋的鑰匙交與張某某。

2009年12月18日，張某某發郵件給中介公司并請轉交史某某，稱

目前黃浦區房地產交易中心由于房產證的問題暫不受理該房產的過

戶手續，因而無法如期辦理過戶手續，鑒于上述原因已經給張某某

的裝修和入住造成了實際困難和損失，請史某某及時處理該問題并

盡快予以解決。2010年1月6日，張某某通過郵件要求史某某于

2010年1月11日上午共同辦理房屋過戶手續。2010年1月10日，

史某某通過郵件回復，稱張某某需要相關貸款申請審核通過的證明

材料，史某某會及時配合辦理過戶手續。2010年1月12日，張某

某、史某某同去黃浦區房地產交易中心，史某某被告知系爭房屋過

戶要交土地出讓金，當日過戶未成。之后就土地出讓金的支付問題，

雙方曾進行溝通，最終未達成共識。

2010年3月15日，張某某訴至原審法院，請求判令史某某賠償裝

修費70,000元；判令史某某支付從2009年12月21日開始至履行

過戶手續當日止的以1,730,860.60元為本金按日0.1%計算的違約金；

判令史某某支付土地出讓金，履行房屋買賣合同；若史某某不履行

合同，請求確認張某某為系爭房屋的所有人，強制過戶，由張某某

代史某某支付土地出讓金，并從張某某購房款余款中抵扣。

原審審理中，就本案合同履行過程中涉及土地出讓金一節，張某某

認為，第一，根據合同的特別告知內容第八條，劃撥土地上的房地

產買賣，買受人應辦理土地使用權出讓手續，按規定繳納土地使用

權出讓金，史某某應選擇合同第三條第二項即“轉讓房地產時，土地

使用權按照法律、法規、規章及有關規定，張某某應當辦理土地使

用權出讓手續并繳納土地使用權出讓金”，而事實上，史某某選擇的

是合同的第三條第一項即“轉讓房地產時，出讓合同載明的權利義務

一并轉移給張某某”，故從合同約定可以表明，雙方買賣的是史某某

已支付土地出讓金后的房產，史某某作為賣方，明確承諾了房屋及

土地使用權的性質。合同簽訂后，張某某通過貸款銀行才得知，系

爭房屋的土地性質實質上為劃撥而非轉讓，但當時雙方合同約定的

是按轉讓性質來交易過戶，系雙方的真實意愿。第二，根據當時的

規定，系爭房屋若是劃撥性質，則史某某需要繳納土地出讓金才能

過戶，由于史某某當時不同意繳納土地出讓金，史某某違背了在合

同中其所承諾的義務。即使目前可以辦理過戶手續，但史某某應當

支付土地出讓金的義務不能免除。第三，因為史某某的違約行為，

張某某被迫取消銀行貸款和房屋裝修工程等，致張某某遭受經濟損

失，史某某應承擔賠償責任。史某某認為，如按張某某所說的合同

的特別告知內容第八條，應當繳納土地使用權出讓金的是買受人即

應當為張某某。之前史某某受讓該房屋時，不存在要支付土地出讓

金的問題，本案合同價款中也不包括土地出讓金的價格。當時交易

中心的工作人員告知史某某，在2009年7月才因為政策原因暫時不

能過戶，要等文件，現文件已出，房屋可以過戶。另之前張某某也

沒有按合同約定提供銀行貸款申請審核單。只要張某某付清余款，

史某某同意辦理房屋過戶手續。

原審法院認為，史某某是通過轉讓的方式取得系爭房屋的產權，現

沒有證據證明當時轉讓時史某某是需要繳納土地出讓金的。雙方在

簽訂系爭房屋買賣合同時，系爭房屋也是按當時的權屬狀態約定進

行交易的，故對是否需要繳納土地出讓金一節，雙方在簽訂合同時

均不清楚且無約定。在《上海市房地產登記技術規定(試行)》頒布之

前，系爭房屋是可以正常交易過戶的，該過戶不存在登記技術上的

障礙，即原產證土地使用權來源一欄記載“轉讓”的房屋交易后買受

方產證土地使用權來源一欄仍記載為“轉讓”，但根據新規定，原產

證土地使用權來源一欄被取消，“轉讓”的記載方式也被取消，改為

建設用地使用權取得方式一欄，而本案系爭房屋的建設用地使用權

辦理交易過戶手續，史某某也表示只要張某某付清余款，愿意履行

過戶義務，因此，雙方應繼續辦理系爭房屋的過戶手續，同時，張

某某應付清尚未支付的房款。張某某要求史某某承擔違約賠償責任、

支付土地出讓金和違約金的訴訟請求，基于前述理由，不予支持。

原審法院據此判決：一、張某某與史某某應繼續履行關于上海市淮

海東路某號1712室房屋的《上海市房地產買賣合同》，張某某應于

判決生效后十日內支付史某某剩余房款1,725,800元，支付房款同時，

史某某應與張某某共同辦理上述上海市淮海東路某號1712室房屋的

交易過戶手續；二、張某某的其余訴訟請求，不予支持。

原審判決后，張某某不服，向本院提起上訴稱：史某某承諾系爭房

屋已繳納過土地出讓金，在本次交易中無需再支付；而辦理過戶手

續時，交易中心要求系爭房屋必須繳納土地出讓金，因史某某拒絕

繳納，導致未能按約過戶，相應的違約責任應由史某某承擔。請求

本院撤銷原審判決，改判支持張某某在原審中的訴訟請求。

被上訴人史某某答辯稱：史某某與張某某辦理系爭房屋過戶手續時，

交易中心告知系爭房屋的過戶手續暫停辦理。按照雙方合同約定，

應由張某某支付土地出讓金。現按照法律規定系爭房屋已不需要繳

納土地出讓金。原審法院判決正確，請求本院予以維持。

本院經審理查明，原審查明事實屬實，本院予以確認。

本院認為，雙方在洽談和簽訂系爭房屋的買賣合同之時，均認為系

爭房屋無需繳納土地出讓金。但在辦理過戶手續時，雙方得知系爭

房屋需暫停交易或者繳納土地出讓金后再過戶，對于土地出讓金應

由何方負擔，雙方產生爭議，以致引發本案訴訟。因系爭房屋被暫

停交易或被要求支付土地出讓金，為雙方訂立合同之前未能預知的

事項，故本案系爭房屋未能按期過戶的責任，不能歸責于任何一方，

張某某要求史某某承擔違約責任，賠償裝修費損失和按照已付房款

支付逾期辦證的違約金，無事實和法律依據，本院不予支持。綜上

所述，原審認定事實清楚，判決并無不當。據此，依照《中華人民

代理審判員 王 偉

二○一一年四月二十八日

書 記 員 仇祉杰

【篇二：土地出讓金案例】

【】土地出讓金是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土

地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出

讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地

管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使

用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入

股和投資，按規定補交的土地出讓價款。

根據目前的規定，每套住房所擁有的國有土地使用權各有不同，這

與該住房所在小區的建筑容積率有很大關系，一般多層住宅每套住

宅所擁有的國有土地使用權約在15平方米左右，小高層一般約在六

七平方米左右，而高層建筑則更少。當然對于那些單門獨戶的個人

建房，由于其獨享所在地塊的土地使用權，因此其必須補交的土地

出讓金自然也就水漲船高。

（一）個人住房劃撥國有建設用地使用權轉讓應補交的土地出讓金

標準1.1990年5月19日以前取得劃撥土地使用權的，按簽訂出讓

合同之日的標定地價的30%收取土地出讓金。

2.1990年5月19日（含當日）以后取得劃撥土地使用權的，按簽訂

出讓合同之日的標定地價的60%收取土地出讓金。

標定地價按宗地所在級別的基準地價確定，不再進行容積率、區域

因素、個別因素等修正。

案例：市民鄭先生有一處個人建房，地址位于鯉城區海濱街道中山

中路x號，用地面積100平方米，已取得土地使用證及房屋所有權

證，現需補辦出讓。該宗地位于泉州市中心市區住宅用地級別圖一

級區，基準地價5670元/平方米。

其土地出讓金計算方法：如在1990年5月19日之前取得劃撥土地

使用權，則其土地出讓金=5670元/平方米 100平方米 30%=170100

元。如在1990年5月19日（含當日）之后取得劃撥土地使用權，

則其土地出讓金=5670元/平方米 100平方米 60%=340200元。

（二）已購公有住房（含集資建房）、經濟適用房按規定允許轉讓

的，以及市區紅梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新

村等五個國有房地產公司開發的商品房轉讓應補交的土地出讓金，

按簽訂出讓合同之日的標定地價的10%收取土地出讓金。

標定地價按宗地所在級別的基準地價確定，除年期修正外，不再進

行期日、容積率、影響因素等修正。

已購房改房、經濟適用房以市場價購買的部分在進入市場時，不再

補交土地出讓金。

案例：市民王先生有一房改房，地址位于豐澤區豐澤新村x號，用

地面積15平方米，已取得土地使用證及房屋所有權證。現需補辦出

讓。該宗地位于泉州市中心市區住宅用地級別圖一級區，基準地價

5670元/平方米。

其土地出讓金計算方法：土地出讓金=5670元/平方米 15平方米

10%=8505元。

（三）拆遷安置房轉讓應補交的土地出讓金標準由政府統一實施的

拆遷安置房，按申辦轉讓手續之日的標定地價計算：

1.被拆遷戶原土地為1990年5月19日以前取得劃撥國有建設用地

使用權的，拆遷安置房轉讓應補交的土地出讓金，按申辦轉讓手續

之日的標定地價的30%收取土地出讓金。

2.被拆遷戶原土地為1990年5月19日（含當日）以后取得劃撥國

有建設用地使用權的，拆遷安置房轉讓應補交的土地出讓金，按申

辦轉讓手續之日的標定地價的60%收取土地出讓金。

標定地價按宗地所在級別的基準地價確定，除年期修正外，不再進

行期日、容積率、影響因素等修正。

被拆遷戶原土地如屬于以出讓方式取得的，其拆遷安置房轉讓不再

收取土地出讓金。拆遷安置房按市場價購買的部分不再收取土地出

讓金。

案例：市民陳先生有一拆遷安置房，地址位于豐澤區坪山路西側某

安置小區 號，用地面積15平方米，已取得現有房屋的土地使用權證

及房屋所有權證。現需補辦出讓。該宗地位于泉州市中心市區住宅

用地級別圖三級區，基準地價2600元/平方米。

其土地出讓金計算方法：如在1990年5月19日之前取得劃撥土地

使用權，則其土地出讓金=2600元/平方米 15平方米 30%=11700元。

如其在1990年5月19日（含當日）之后取得劃撥土地使用權，則

其土地出讓金=2600元/平方米 15平方米 60%=23400元。

下載app 實現移動互聯時代高效拿地

【篇三：土地出讓金案例】