淺談房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位與施工單位的安全管理差異化

2023年12月6日發(fā)(作者：朋友女兒們的滋味)

-

淺談房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位與施工單位的安全管理差異化

上海中建東孚投資發(fā)展有限公司 201206

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，“高周轉(zhuǎn)”成為行業(yè)內(nèi)競爭的重要手段，而由此帶來的建設(shè)工程安全管理風(fēng)險(xiǎn)明顯增加。從最大的房企碧桂園集團(tuán)、萬科集團(tuán)到中小開發(fā)企業(yè)像美的置業(yè)，一些開發(fā)商近幾年都發(fā)生了安全生產(chǎn)事故，所以如何提升地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目安全管理水平，避免或杜絕安全生產(chǎn)事故發(fā)生迫在眉睫。但是房地產(chǎn)開發(fā)商作為建設(shè)工程的投資建設(shè)單位，其安全管理不能簡單的和施工單位一致或冗余管理，基于雙方的安全生產(chǎn)責(zé)任的不同和雙方的關(guān)注點(diǎn)，如何進(jìn)行甲乙雙方的差異化安全管理非常重要。

根據(jù)建設(shè)單位和施工單位雙方不同的安全生產(chǎn)責(zé)任劃分項(xiàng)目建設(shè)階段。根據(jù)安全生產(chǎn)法、建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例，建設(shè)單位和施工單位的安全生產(chǎn)責(zé)任有相應(yīng)的不同和側(cè)重點(diǎn)，在我看來應(yīng)該劃分為三個(gè)階段：項(xiàng)目前期開發(fā)階段、建設(shè)施工階段、交付運(yùn)維階段。在前期開發(fā)階段，開發(fā)商作為安全生產(chǎn)責(zé)任主體，施工單位還未進(jìn)場，這一階段是重要管控階段，按照相關(guān)法律法規(guī)要求應(yīng)該從以下幾個(gè)方面做好安全管理：

1、項(xiàng)目依法合規(guī)性

近年來許多開發(fā)商的高周轉(zhuǎn)模式其中一部分就是無證施工，即所謂“拿地即開工”未拿到施工許可證便進(jìn)行施工，這種違法行為一定要禁止。建設(shè)單位應(yīng)該依法辦理規(guī)劃許可證、施工許可證等相關(guān)手續(xù)，同時(shí)在申報(bào)資料時(shí)提供相關(guān)安全生產(chǎn)資料，保證項(xiàng)目建設(shè)依法合規(guī)性，從源頭上避免安全風(fēng)險(xiǎn)。

2、招、投標(biāo)安全管理

部分開發(fā)商在還沒有依法招投標(biāo)就指定施工單位進(jìn)場施工，這種違法方式同樣要禁止。建設(shè)單位招投標(biāo)安全管理也是從源頭上減少安全風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目招投標(biāo)手續(xù)必須依照法定程序和方式進(jìn)行，禁止發(fā)包給不符合安全生產(chǎn)資質(zhì)的單位。

3、對勘察、設(shè)計(jì)單位的安全管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期勘察、設(shè)計(jì)是保證項(xiàng)目安全平穩(wěn)建成的關(guān)鍵，直接影響項(xiàng)目的使用安全和建設(shè)過程安全，雖然雙方單位有各自的安全生產(chǎn)責(zé)任，但是建設(shè)單位還是要加強(qiáng)其安全管理。包括以下幾個(gè)方面：一是對勘察、設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)審核，避免設(shè)計(jì)不符合要求，存在安全缺陷。二是加強(qiáng)對勘察、設(shè)計(jì)資料的審核，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織本單位人員進(jìn)行審核。三是組織勘察設(shè)計(jì)單位在施工招標(biāo)文件中列出危大工程清單及安全措施。

4、確保提供的地下管理資料、臨近建筑物資料安全準(zhǔn)確性

很多安全生產(chǎn)事故發(fā)生造成地下管線、周邊臨近建筑物破壞，形成事故二次擴(kuò)大，所以建設(shè)單位一定要保證提供的地下水文、管線資料、臨近構(gòu)筑物的資料真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，從而降低建設(shè)單位的安全風(fēng)險(xiǎn)。

5、對建筑材料、構(gòu)配件和設(shè)備的管理。

根據(jù)法律法規(guī)要求，建設(shè)單位不得明示或暗示施工單位購買、租賃、使用不符合安全施工要求的安全防護(hù)用具、機(jī)械設(shè)備、施工機(jī)具及配件、消防設(shè)施和器材。而開發(fā)商往往會(huì)推薦或指定一些單位，從而增加建設(shè)單位風(fēng)險(xiǎn)，所以要做好以下兩個(gè)方面，一是供應(yīng)商單位的安全考察，管理，選用優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商，安全管理能力好的單位，二是加強(qiáng)對這些材料設(shè)備的安全監(jiān)督檢查，杜絕質(zhì)量安全隱患。

6、項(xiàng)目計(jì)劃安全運(yùn)營管理

房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)對項(xiàng)目運(yùn)營工期可謂編排的極其精細(xì)，對工期要求非常高，既要工期合理又要保證安全成為難點(diǎn)。很多開發(fā)商發(fā)生安全生產(chǎn)事故就是工期編排不合理，盲目搶工，催促施工單位搶工而發(fā)生，而最終主要責(zé)任也追究到建設(shè)單位。所以在項(xiàng)目實(shí)施前一定要合理安排計(jì)劃，進(jìn)行工期安全驗(yàn)證。考慮一些可能影響計(jì)劃的因素，比如春節(jié)、國慶、進(jìn)博會(huì)、中高考、冬休等，一些可能造成停工的外在因素都應(yīng)該給施工單位適當(dāng)延后工期，切記不可以昧追求進(jìn)度向施工單位施加壓力。

項(xiàng)目實(shí)施周期最長，安全風(fēng)險(xiǎn)最高的階段就是建設(shè)實(shí)施過程了，在這個(gè)過程中由于各參建單位眾多，安全責(zé)任有交叉，如何履行各方的安全生產(chǎn)責(zé)任，又能確保項(xiàng)目安全順利建設(shè)，基于施工單位在這個(gè)過程中是安全生產(chǎn)責(zé)任主體，我認(rèn)為還需要進(jìn)行差異化管理，主要有以下幾個(gè)方面： 1、強(qiáng)化并監(jiān)督施工單位落實(shí)安全管理主體責(zé)任，包括法律法規(guī)要求的各項(xiàng)工作，建設(shè)單位有責(zé)任做好監(jiān)督工作。

2、抓好監(jiān)理單位的力量，監(jiān)理單位作為建設(shè)單位的監(jiān)督力量，一定發(fā)切實(shí)發(fā)揮監(jiān)理作用，有問題及時(shí)報(bào)告建設(shè)單位，建設(shè)單位定期檢查監(jiān)理工作。

3、提高建設(shè)單位的安全監(jiān)督檢查質(zhì)量，檢查作為建設(shè)單位最有效的提升項(xiàng)目安全生產(chǎn)管理的方式之一，建設(shè)單位應(yīng)該組織開展各類安全檢查，以促進(jìn)和監(jiān)督安全隱患整改。

4、控制重大安全風(fēng)險(xiǎn)

建設(shè)單位由于項(xiàng)目管理人員少的特點(diǎn)，不可能和施工單位管理一樣細(xì)致、全面，但是建設(shè)單位一定要防范重大安全風(fēng)險(xiǎn)，包括超過一定規(guī)模的危險(xiǎn)性較大分部分項(xiàng)工程，容易造成群死群上的風(fēng)險(xiǎn)，主要有基坑施工階段、高支模施工、腳手架施工、起重吊裝及新材料、新、技術(shù)、新工藝的應(yīng)用。

5、管控好專業(yè)分包

房地產(chǎn)項(xiàng)目基本都是實(shí)行施工總承包，但是總承包單位往往在主體工程施工結(jié)束后減弱了安全管理力量，安全意識(shí)降低。甚至有些專業(yè)分包是建設(shè)單位招標(biāo)，總包單位難以管理，這時(shí)候建設(shè)單位要加強(qiáng)對專業(yè)分包單位的安全管控，緊盯該薄弱環(huán)節(jié)，避免形成安全管理盲區(qū)。

6、建立建設(shè)單位安全管理體系

建設(shè)單位安全管理體系是最被忽略的一項(xiàng)，而從眾多的事故調(diào)查報(bào)告可以看到，在追責(zé)時(shí)會(huì)查看建設(shè)單位是否有完善的安全管理體系，是否配備安全管理人員。所以建設(shè)單位不能認(rèn)為施工單位有了就不用建立了，一定要有自己的管理體系，比如安全委會(huì)、安全檢查等。

第三個(gè)階段就是交付運(yùn)維階段，在這個(gè)階段里建設(shè)單位是安全管理主體，而此時(shí)往往管理比較薄弱，需要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：

1、銷售交付的安全風(fēng)險(xiǎn)，包括銷售案場可能發(fā)生的集體性安全事件和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、治安管理風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)單位應(yīng)該制定安全應(yīng)急預(yù)案。

2、運(yùn)維階段的安全風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目交付后會(huì)有物業(yè)的管理，但是對于在質(zhì)保期內(nèi)的項(xiàng)目，由房屋質(zhì)量引起的安全事故依然是建設(shè)單位的主要責(zé)任，包括消防安全、安防安全及質(zhì)量的監(jiān)測。

3、預(yù)防群體、群訴的安全風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)做好各類風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)急預(yù)案，根據(jù)輿情發(fā)展情況，及時(shí)啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案。避免帶來品牌安全的影響。

結(jié)束語：

隨著人們對于居住安全性的需要，不僅要求房屋質(zhì)量的安全，跟過項(xiàng)目建造過程的安全。而安全也成為了房地產(chǎn)開發(fā)商營銷的亮點(diǎn)，更重要的是房地產(chǎn)開發(fā)安全已經(jīng)成為影響品牌的利器，有一些房企可能因?yàn)榘踩鹿识瓜隆Ｋ苑康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)做好安全管理顯得尤為重要，而差異化安全管理可以增強(qiáng)開發(fā)商的安全管理水平，又可以避免與施工單位的重復(fù)交叉管理。安全需要雙重預(yù)防體系，但是也要各有重點(diǎn)。經(jīng)過本文的論事，對開發(fā)商與施工單位的安全差異化管理有了基本的說明，為一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)安全管理可以提供一定的幫助。

-