唐山灣國際旅游島一級開發方案

2024年2月22日發(作者：殺年豬作文)

唐山灣國際旅游島土地一級開發

實

施

方

案

（第一稿）

二〇一一年四月

唐山灣國際旅游島土地整理項目簡介

目 錄

第一章 唐山灣國際旅游島情況簡介 .............................................................................................. 3

一、唐山灣國際旅游島區位 ...................................................................................................... 3

二、唐山灣國際旅游島規劃范圍 .............................................................................................. 4

三、唐山灣國際旅游島自然資源描述 ...................................................................................... 8

四、唐山灣國際旅游島開發優勢 .............................................................................................. 8

第二章 土地一級開發項目基本情況 ........................................................................................... 10

一、項目區位及項目開發必要性 ............................................................................................ 10

二、項目土地利用現狀分析 .................................................................................................... 12

三、項目的自然條件與現狀調查分析 .................................................................................... 13

四、宗地開發目標 .................................................................................................................... 14

第三章 項目總投資估算 ............................................................................................................... 15

一、土地一級開發總成本估算 ................................................................................................ 15

二、項目效益分析 .................................................................................................................... 15

三、土地成本分析 .................................................................................................................... 16

第四章 項目的策劃和運作 ......................................................................................................... 17

一、規劃設計條件 .................................................................................................................... 17

二、項目組織結構與實施方式 ................................................................................................ 17

三、拆遷補償方式 .................................................................................................................... 18

四、項目實施進度計劃 ............................................................................................................ 18

五、資金籌措 ............................................................................................................................ 18

六、土地銷售時間和方式選擇 ................................................................................................ 18

七、收款方式與回款計劃 ........................................................................................................ 18

八、營銷策略 ............................................................................................................................ 18

第五章 開發進度 ........................................................................................................................... 20

一、開發進度編制原則 ............................................................................................................ 20

二、開發進度計劃表 ................................................................................................................ 20

第六章 項目測算影響因素分析 ................................................................................................. 21

一、影響收入的因素 ................................................................................................................ 21

二、影響成本的因素 ................................................................................................................ 22

1

唐山灣國際旅游島土地整理項目簡介

附件：

1、唐山市規劃委員會關于《唐山灣國際旅游島控制性詳細規劃》的批復；

2、唐山市政府關于唐山灣三島開發建設的專題會議73號、93號文件；

3、唐山市城鄉規劃委員會關于對唐山灣國際旅游島規劃等問題的審批意見

4、唐山灣國際旅游島（半島陸域核心區域）控制性詳細性規劃；

2

唐山灣國際旅游島土地整理項目簡介

第一章 唐山灣國際旅游島情況簡介

一、唐山灣國際旅游島區位

唐山灣國際旅游島距北京250公里，距天津130公里，距唐山市75公里，距正在規劃中的曹妃甸國家級工業區和正在建設中的曹妃甸生態城30公里，形成了唐山市重要三節點。唐港高速直達旅游區，并與京沈、唐津等高速公路相連；沿海高速橫貫東西，東接北戴河、西達天津；濱海大道穿區而過,連接海港開發區和曹妃甸貫穿旅游區北側陸域。隨著唐山、昌黎機場的通航，與香港、日本的大阪、東京，韓國的釜山等城市，構成了三小時休閑旅游娛樂圈。京秦城際鐵路開通后，北京到國際旅游島40分鐘車程。交通四通八達，區位優勢明顯。

唐山灣國際旅游島區位圖

3

唐山灣國際旅游島土地整理項目簡介

二、唐山灣國際旅游島規劃范圍

規劃區包括祥云島、月島、菩提島及濱海陸地部分。祥云島又名打網崗島，島嶼規劃面積22.73km2，位于諸島

4

唐山灣國際旅游島土地整理項目簡介

的最東面，島嶼東北端現狀與陸地部分相連；月島又名月坨島，島嶼規劃面積11.96 km2，位于諸島中間；菩提島又名石臼坨島、十九坨島，島嶼規劃面積5.07km2；濱海陸地部分位于島嶼北側，規劃面積33.24 km2。總規劃面積73平方公里。

充分考慮現狀自然空間特性和用地發展適宜性，綜合交通、功能構成、生態及空間景觀結構等多方面的要求，確定旅游島“一岸擁群島”的總體格局，并形成“一區、兩片、四心、二軸”的布局結構。同時考慮遠景發展、旅游區空間環境形象等需求，在岸區的大清河、小河子、濱海大道兩側分別留有生態涵養區進行隔離，總體形成組團式布局模式。

一區：指唐山灣國際旅游島。

二片：旅游區分為岸區和島嶼兩大片區，島嶼以旅游功能開發為主，岸區以旅游服務和居住功能為主。

島嶼部分包括祥云島、月島及菩提島。祥云島以中、高端商務型開發為主，利用“半島”便利，充分開發中、高端海島旅游休閑產品與商務配套；月島以高端體驗型開發為主，側重于高端海島娛樂休閑和商務會展服務；菩提島以高端生態型開發為主，最大限度減少人工開發，側重于生態保護和高端體驗。岸區包含五個組團。根據交通、水系及功能布局，將岸區分為五個組團，包括北港組團、北港西區組團、鹽田組團、鹽田西組團、翔云島林場組團。北港組團是指南至撈

5

唐山灣國際旅游島土地整理項目簡介

魚尖、北至濱海大道、西至大清河、東至小河子所在區域，是岸區最大的區域，規劃以中、高端服務設施和歷史民俗展示為主，配以中、高端居住；北港西區組團為濱海大道以南、大清河以西的區域，規劃中端旅游服務和漁民安置；翔云島林場組團包括南至濱海大道，北至規劃邊界，西至大清河，東至小河子所在區域，規劃以旅游居住和房地產開發為主，配以少量旅游服務設施；鹽田組團為濱海大道以北，大清河以西的區域，規劃以居民安置和房地產開發為主，配以少量旅游服務設施；鹽田西組團為濱海大道以北至規劃邊界的區域，規劃以教育科研開發為主，為遠景發展備用地。

四心：岸區為旅游服務中心，中、高端配套型開發為主，以陸地區域的開發優勢，發展中、高端配套設施，服務海島旅游，開發主題為服務配套、民俗特色；祥云島為休閑度假中心，配建中、高端類配套設施、設施倚重型主題公園、商務會展、康體設施；月島為浪漫體驗中心，配建高端娛樂休閑、運動體驗；菩提島為生態養生中心，開展自然生態、文化觀覽。

二軸：規劃旅游區沿二類軸線方向發展，一類為聯系軸，一類為發展軸。沿濱海大道形成組團聯系軸，連接岸區各個組團；沿迎祥路形成片區聯系軸，連接岸區和島嶼兩個片區，形成兩個片區之間最緊密的聯系通道。沿樂北路形成旅游服務產業發展軸，構建旅游服務核心地帶；沿祥云島—月島—菩提島形成旅游產業發展軸，構建旅游發展推進核心地帶。

6

唐山灣國際旅游島土地整理項目簡介

7

唐山灣國際旅游島土地整理項目簡介

三、唐山灣國際旅游島自然資源描述

唐山灣國際旅游島諸海島是由灤河和潮汐作用沖積而成，歷史悠久，形態各異，資源豐富。菩提島總面積5.07平方公里，屬河北省海洋自然保護區、省級風景名勝區。島中間低四周高，形似聚寶盆，淡水資源豐富，島上灌木叢生，綠草繁茂，鳥類400多種，有各種植物260多種，300-400年的菩提樹近千棵，北方罕見，自然植被覆蓋率98%以上，有“孤懸于海上的天然動植物園”和“國際觀鳥基地”之美譽，有潮音寺，朝陽庵遺址等佛家古跡。月島因形似彎月而得名，總面積11.96平方公里，由月坨、腰坨、西坨等5個島嶼組成，國家AAAA級景區，島上植被豐茂，景觀獨特，其周邊有天然的海濱浴場，沙凈水清，是避暑度假勝地；祥云島總面積22.73平方公里，海岸線長26公里，平面形狀呈帶狀刀形，海岸為優質天然細沙，沙灘坡度平緩，溫泉資源豐富。海島北側與陸岸遙遙相望，構成雙道復式海岸線，為世界罕見的水陸奇觀。島南側沙灘寬闊，海水清澈，是天然優質海濱浴場。

四、唐山灣國際旅游島開發優勢

《唐山灣國際旅游島控制性詳細規劃》已獲得唐山市規劃委員會審查批準。

8

唐山灣國際旅游島土地整理項目簡介

唐山灣國際旅游島立足海島、溫泉、民俗文化及佛教文化等資源優勢，以建設“國際一流的休閑、養生、避暑的旅游目的地”為目標，把旅游區打造成九大國際品牌——國際品牌的民俗故事園、國際品牌的愛情島和出生島、國際品牌的養生養老基地、國際品牌的游艇別墅社區、國際品牌的沙灘溫泉基地、國際品牌的漁、水文化基地、國際品牌的佛文化交流基地、國際品牌的商務會獎基地、國際品牌的海上高爾夫文化基地。必將成為中高端客戶“休之閑、養之閑、樂之閑與體之閑”的首選之地。

唐山灣國際旅游島自上世紀80年代開發以來，區域內基礎設施建設已初具規模，年接待游客在130萬人次以上，在京、津、冀地區具有較高的知名度。自2009年6月唐山灣國際旅游島開發建設指揮部成立以來，旅游區內各項設施建設有了階段性的發展。唐山灣國際旅游島人文薈萃，自然資源獨特，區位優勢明顯，文化底蘊濃厚，生態環境宜人，是唐山“四點一帶”經濟發展戰略的生態旅游功能區，是省級旅游綜合改革示范區，有著巨大的發展前景，是中外投資商投資的熱點地區。

9

唐山灣國際旅游島土地整理項目簡介

第二章 土地一級開發項目基本情況

一、項目區位及項目開發必要性

1、項目區位

本項目位于唐山灣國際旅游島北側陸岸區域，規劃面積為5062畝，本次土地一級開發地塊項目位置如下圖所示：

2、唐山灣國際旅游島目前存在的問題

10

唐山灣國際旅游島土地整理項目簡介

唐山灣國際旅游島正呈生長之勢，但受到風貌保護的限制和交通條件的限制，除了現有各旅游景區相應的配套設施外，還沒有形成大型的商業環境。

（1）、功能不盡完善，結構不夠合理

唐山灣國際旅游島各景區風景秀麗，空氣清新，是旅游度假的絕好選擇，但相關的配套設施沒有合理得銜接起來，各種業態沒有合理的銜接起來，對消費者的吸引大多是旅游業態，其他業態往往被忽略。

（2）、配套設施不夠完善

各旅游風景區同相應的配套設施沒有合理的組合，各行其是，沒能達到相輔相成的作用，除旅游景區外，各飲食、住宿等地的停車位數量有限。

（3）、唐山灣國際旅游島內旅游產業沒有形成合力，制約旅游區商業氛圍的發展。

（4）、唐山灣國際旅游島基礎設施不完備，不能滿足該區域的配套需求。

3、項目開發必要性

唐山灣國際旅游島開發建設被列入河北省十二五發展規劃，省委、市委對唐山灣國際旅游島提出了相應的要求，重點要求大力推進唐山灣國際旅游島基礎設施建設，特別是加快土地平整、管網配套及景區重點旅游交通等建設，為項目聚集創造條件。

從唐山灣國際旅游島配套設施的總體供應量來看，未來對于高檔旅游配套設施的市場需求將有大幅提升。

11

唐山灣國際旅游島土地整理項目簡介

結合本項目區域的特點和規劃方向考慮，未來本項目所在區域發展旅游配套設施類產品有非常好的市場前景，不但與唐山灣國際旅游奧的整體規劃方向相符合，而且還能夠填景區旅游配套設施的市場空缺，服務各島旅游接待的需要。

另外，本項目的建設可以充分地挖掘區域旅游度假休閑資源，為風景區的可持續發展提供保障。

二、項目土地利用現狀分析

1、宗地性質及基本情況

唐山灣國際旅游島土地整理項目地均為集體土地，項目位于唐山灣國際旅游島北側陸岸區域，四至為：（1）海檔路以南，潮河東路以西；（2）西、南至渤海內海海濱。占地面積約5062畝。

現狀用地按土地權屬劃分為：全部為國有土地5062畝；按土地利用性質劃分為：建設用地約3345畝，其他用地約1717畝（包括用海面積）。

具體情況見下表：（項目到實施階段以實際測量數據為準）

土地利用現狀統計表

土地權屬

國有土地

合計

土地類型

建設用地

其他用地

-

土地面積

平方米 畝

2230000 3345

1144667 1717

3374667 5062

小計

平方米 畝

根據上表的統計結果，可以看出本項目實施范圍內的土地利用現狀以建設用地、耕地、園地為主，分類列表如下：

12

唐山灣國際旅游島土地整理項目簡介

2、規劃用途

宗地規劃用途為商業用地。

3、宗地區域的歷史價值

該宗地位于唐山灣國際旅游島北側陸岸區域，對于土地用途要按照控制性詳細規劃執行。

三、項目的自然條件與現狀調查分析

1、自然環境

本項目總用地面積為5062畝，項目區比較規整，地形平坦，排水狀況比較好，工程地質狀況良好，土壤無污染。

2、市政基礎設施狀況

（1）交通現狀

項目南北有樂北路，濱海大道從地塊北側經過，有一定的交通設施基礎。

（2）市政設施現狀

污水：無市政管網。無污水處理設施。

天然氣：無天然氣管道，主要燃料為液化氣。

電力：居民用電馬頭營供電提供。

通訊：話線空中架設，無地下管溝敷設。

3、項目規劃用地范圍內沒有古樹和文物設施。

4項目規劃用地范圍內約100余戶民宅，建筑面積約為10000平方米；

5、項目規劃用地范圍內，土地種植主要為麥苗、蔬菜等農

13

唐山灣國際旅游島土地整理項目簡介

作物。

6、公共設施狀況

總體規模較小、檔次偏低、布局分散，不能滿足該區域未來發展需要。

四、宗地開發目標

本項目完成后應達到：用地范圍內的 “三通”（通上水通電、通路）及土地平整，滿足建設條件，達到熟地標準。各種市政基礎設施管線接至規劃紅線外。

14

唐山灣國際旅游島土地整理項目簡介

第三章 項目總投資估算

一、土地一級開發總成本估算

此地塊項目總投資為414000萬元，其中，直接成本380600萬元，間接成本33400萬元。

二、項目效益分析

項目建設期為2年，回收期為1年。通過對項目地塊的土地開發成本測算及土地收益測算，得到項目評價的綜合結論為：

1、成本支出：項目總投資為414000萬元。

2、出讓收入：土地出讓地價款測算為 500000萬元。

3、利潤：通過測算利潤為 244475萬元。

地塊項目總投資為414000萬元，其中，直接成本380600萬元，間接成本33400萬元。

土地一級開發成本估算表

每畝成本各項成本序投資額費用名稱 （萬元/占總成本備注

號 （萬元）

畝） 比例

征地補償含土地補償費、安置補助費、青苗補1 14000 2.8

費 償及地上物補償（非住宅）

20%

含耕地占用稅、復墾費、防洪費、超2 征地稅費 18500 3.7

轉安置費

3

4

拆遷補償費

市政建設費

73000

33400

4.6

6.68

43%

20%

含民宅拆遷補償、集體企業拆遷補償、國有企業拆遷補償

市政道路、管線、綠化的建設費

15

唐山灣國際旅游島土地整理項目簡介

5 前期費

6 財務費

7

不可預見費

2800

11400

7700

3200

164000

0.56

2.28

1.54

0.64

22.8

2%

8%

5%

2%

100%

含可研、環評、交評編制費，場地平整費等

見現金流量表

取1-6之和的5%

取1-7之和的2%

8 管理費

小計

合計

三、土地成本分析

由上述測算可以看出，本項目土地一級開發總成本為228361萬元，折合可上市交易土地成本為100萬元/畝。

16

唐山灣國際旅游島土地整理項目簡介

第四章 項目的策劃和運作

一、規劃設計條件

按照唐山市規劃委員會發《關于唐山灣國際旅游島首期建設地塊規劃設計指標》的規定，本項目規劃利用條件如下：

項目名稱：唐山灣國際旅游島土地整理項目

1、用地規劃要求：

擬規劃建設用地位置、范圍四至為：（1）海檔路以南，潮河東路以西；（2）西、南至渤海內海海濱。

擬規劃建設用地性質：商業用地

占地面積約5062畝。

2、建筑規劃要求：

二、項目組織結構與實施方式

開發主體設想：本地塊的開發與唐山灣國際旅游島的發展密切相關，以唐山灣國際旅游島作為一級開發實施主體，組織實施該項目土地一級開發工作。

開發意向和意義：在本地塊建設高品質、高標準、達到國內同類物業領先水平的集會休閑、旅游度假于一體的高檔酒店商務中心，不僅可以滿足海淀區對商務、旅游設施的迫切需求，更可以提高本地區的形象、檔次和品位，從而拉動區域土地價格的上升。但要求資金大量投入，立足長遠，長期經營。

17

唐山灣國際旅游島土地整理項目簡介

三、拆遷補償方式

本項目對拆遷的補償方為貨幣補償方式，相應的拆遷補償費用計入一級開發成本。

一級開發單位在實施拆遷工作時，擬采用先進行現狀調查、評估測算、制定拆遷補償政策，確定對各原用地單位的補償價格，補償價格進入一級開發成本，以更好地體現平等自愿公平的原則。

四、項目實施進度計劃

為提高效率、降低成本、加大項目實施力度，本項目按3年的時間安排項目實施進度計劃（即土地一級開發建設期計劃）。2011年9月開始實施，預計到2013年11月竣工達到各地塊三通一平，進入土地掛牌出讓的經營。

18

唐山灣國際旅游島土地一級開發實施方案

五、資金籌措

本項目資金來源：自籌資金30%，其它融資解決。

六、土地銷售時間和方式選擇

本土地一級開發項目預計2013年11月竣工后即進入經營期。由于出讓方式為熟地熟賣，計劃在一個月內采用一次性出讓方式完成上市銷售。

七、收款方式與回款計劃

本項目收款方式為短時間分期收款，在2013年下半年完成收款并歸還銀行貸款，以節約資金成本。計劃2012年10月實現回款30%，2013年11月回款70%。

八、營銷策略

1、加強土地市場營銷

盡管土地一級開發屬于非盈利行為，但土地的實際出讓是通過市場來實現的，而不是完全的政府行為，市場決定項目的成敗和收益。脫離市場或缺乏對土地市場價值的認知，項目即使完成三通一平掛牌出讓，也可能無人摘牌。土地市場營銷有助于真實體現土地價值、最優化的使用土地資源、提升政府形象、加強政 18

唐山灣國際旅游島土地一級開發實施方案

府對土地市場的管理和調控力度。

2、加強區域主題宣傳

除在土地掛牌前和掛牌期間應加強對項目土地優勢的宣傳推廣力度外，實際上在區域規劃期間就應該進行土地市場營銷。區域規劃在一定程度上決定了土地一級開發的出讓價格和項目的定位，因而通過舉辦國內外知名專家研討會或論證會，并通過媒體進行宣傳，實行規劃公示，召開市民聽證會，完善公眾參與、專家評審和政府決策，以此來提高本項目的知名度、發揮規劃的龍頭、導向和約束作用，實現土地收益的最大化。

19

唐山灣國際旅游島土地一級開發實施方案

第五章 開發進度

一、開發進度編制原則

根據土地一級開發工作流程以及項目的實際情況，編制本項目的開發計劃。

二、開發進度計劃表

土地整理開發進度計劃表

（可根據實際情況予以適當調整）

20

唐山灣國際旅游島土地一級開發實施方案

任務

2011.4-

2011.5

2011.5-

2011.7

2011.7-

2011.8

2011.8-

2011.10

進行底價評估，項目底價評估聯審會

2011.10-

2011.12

開發

狀態

審批

部門

辦理規劃意見書等前期手續

做好交評、環評等前辦理征地期手續辦手續

理工作，完成立項

完成供地

市規委

市發改委

市國土局

市國土局

市發改委

區土地儲備中心

第六章 項目測算影響因素分析

本方案是基于本時點的國家政策及市場行情編制的，若國家政策、市場行情發生變化，該方案中的測算結果將會發生較大偏差。

一、影響收入的因素

1、土地收入是根據開發成本并結合市場初步評估確定的，由于項目土地收益受市場、政策變動影響較大，土地收入也會隨著國家政策的變化而變化。

2、考慮到國家對土地控制得越來越緊，加之交易方式、交易情況、 21

唐山灣國際旅游島土地一級開發實施方案

國家經濟情況等眾多不確定因素，成交土地價格與估算存在一定變化空間。

二、影響成本的因素

從開發成本上看，主要是征地費、拆遷費和基礎設施建設費三項。

1、隨著項目市場化運作，一級開發公司可以爭取專業集團的支持，以降低項目建設成本。

2、鄉鎮企業的拆遷一般在實際操作中多為談判方式成交，往往造成相同性質、相同規模的企業補償價格差別較大，加之可比案例較少，補償價格往往偏高。

綜上所述，上述地塊項目的開發建設將改善唐山灣北側陸域公共建筑建設不能滿總配套旅游項目建設的現狀，從而達到完善整個唐山灣國際旅游島旅游度假功能，提升景區形象，改善旅游服務質量。同時為吸引更多的投資者創造了條件，實現了社會效益、經濟效益和環境效益的統一。

22

唐山灣國際旅游島土地一級開發實施方案

歡迎您下載我們的文檔，后面內容直接刪除就行

資料可以編輯修改使用

資料可以編輯修改使用

致力于合同簡歷、論文寫作、PPT設計、計劃書、策劃案、學習課件、各類模板等方方面面，

打造全網一站式需求

23

唐山灣國際旅游島土地一級開發實施方案

主要經營：網絡軟件設計、圖文設計制作、發布廣告等，

公司秉著以優質的服務對待每一位客戶，做到讓客戶滿意！

感謝您下載我們文檔

24