從租計征房產稅的會計處理

　　問：從租計征房產稅如何做會計處理?對于從租計征的房產稅，在會計處理時應該計入“管理費用”科目還是“營業稅金及附加”科目?

　　答：

　　現行稅法中的規定

　　根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》(國發〔1986〕90號)規定，我國現行房產稅的計稅方法分為從價計征和從租計征。對于出租的房產，以房產租金收入作為房產稅的計稅依據。此處的出租是指經營租賃，而不包括融資租賃。根據《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2009〕128號)第三條規定，對于融資租賃的房產，應當由承租方自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅;如果合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅。

　　會計準則中的規定

　　《財政部關于印發〈企業會計準則——應用指南〉的通知》(財會〔2006〕18號)的附錄《會計科目和主要賬務處理》中規范了“管理費用”科目和“營業稅金及附加”科目的核算范圍和賬務處理方法。

　　“管理費用”科目用于核算企業為組織和管理企業生產經營所發生的管理費用，包括企業在籌建期間內發生的開辦費、董事會和行政管理部門在企業的經營管理中發生的或者應由企業統一負擔的公司經費(包括行政管理部門職工工資及福利費、物料消耗、低值易耗品攤銷、辦公費和差旅費等)、工會經費、董事會費(包括董事會成員津貼、會議費和差旅費等)、聘請中介機構費、咨詢費(含顧問費)、訴訟費、業務招待費、房產稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅、技術轉讓費、礦產資源補償費、研究費用、排污費等。按規定計算確定的應交礦產資源補償費、房產稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅，借記本科目，貸記“應交稅費”科目。

　　“營業稅金及附加”科目用于核算企業經營活動發生的營業稅、消費稅、城市維護建設稅、資源稅和教育費附加等相關稅費。房產稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅在“管理費用”科目核算，但與投資性房地產相關的房產稅、土地使用稅在本科目核算。企業按規定計算確定的與經營活動相關的稅費，借記本科目，貸記“應交稅費”科目。

　　可見，現行會計準則中對于房產稅的核算涉及“管理費用”和“營業稅金及附加”兩個科目，其中與投資性房地產相關的房產稅要在“營業稅金及附加”科目核算。

　　根據《企業會計準則第3號——投資性房地產》及其應用指南，投資性房地產是指為賺取租金或者資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產，包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物，其中“已出租的土地使用權和已出租的建筑物”，是指以經營租賃方式出租的土地使用權和建筑物(用于出租的建筑物是指企業擁有產權的建筑物)。

　　結論

　　以經營租賃方式出租的建筑物屬于投資性房地產，若該建筑物屬于房產稅的征稅范圍，則需要以租金收入作為計稅依據計算繳納房產稅。以這種方式繳納的房產稅是與投資性房地產相關的，因而應當通過“營業稅金及附加”科目核算。也就是說，對于從租計征的房產稅應當通過“營業稅金及附加”科目核算，而不是通過“管理費用”科目核算。