旅游景區(qū)規(guī)劃

旅游總體規(guī)劃

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旅游總體規(guī)劃

旅游總體規(guī)劃（overalltourplan）又稱旅游綜合規(guī)劃，是在旅游資源調(diào)查評

價的基礎(chǔ)上，根據(jù)國家的方針政策和國民經(jīng)濟發(fā)展的需要，綜合分析旅游區(qū)資源特點和

社會經(jīng)濟技術(shù)條件，提出旅游區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略；確定旅游區(qū)的性質(zhì)；劃定旅游區(qū)和風景區(qū)的

范圍及外圍保護地帶；劃分景區(qū)和其他功能區(qū)；制定保護和開發(fā)利用風景名勝資源的措

施；確定旅游區(qū)的接待容量和游覽活動的組織管理措施；對風景區(qū)的總體布局、綠化、

交通、水電、旅游服務(wù)設(shè)施進行統(tǒng)籌安排、全面規(guī)劃；進行總體投資預算和效益分析；

進行環(huán)境經(jīng)濟及社會影響評價分析。它也常包括某些專題規(guī)劃（或稱部門規(guī)劃）的內(nèi)

容，如旅游資源調(diào)查、評價和開發(fā)；客源市場調(diào)查、分析和規(guī)劃；旅游線路設(shè)計和規(guī)

劃；旅游商品設(shè)計規(guī)劃；旅游環(huán)境保護；旅游管理和人才培訓計劃等。旅游總體規(guī)劃是

與旅游部門規(guī)劃對應(yīng)而言，它具有全局戰(zhàn)略性，對景區(qū)內(nèi)各景點及具體建筑項目不作詳

細規(guī)劃。

旅游總體規(guī)劃的四大特點

1.可操作性

旅游總體規(guī)劃的可操作性特點，主要是指其實用性強。在這一點上，它與旅游發(fā)展

規(guī)劃有著明顯的不同。旅游發(fā)展規(guī)劃的戰(zhàn)略性、指導性、原則性很強，但戰(zhàn)術(shù)性很差，

而旅游總體規(guī)劃則戰(zhàn)術(shù)性、實用性和可操作性都很強，可以切實指導旅游區(qū)的建設(shè)、布

局和發(fā)展。旅游總體規(guī)劃是旅游區(qū)建設(shè)與發(fā)展的藍圖，是在密切聯(lián)系實際、廣泛征求意

見的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，對各種問題的研究都比較深入、具體。因此，其實用性強是自然而

然的。

2.系統(tǒng)性

旅游總體規(guī)劃的系統(tǒng)性特點，主要體現(xiàn)在其規(guī)劃內(nèi)容上，即通過旅游總體規(guī)劃，抓

住地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展的核心問題，按照旅游可持續(xù)發(fā)展的思想，用大旅游觀念看待旅游業(yè)

產(chǎn)業(yè)體系，將國際旅游、國內(nèi)旅游和當?shù)鼐用竦男蓍e游憩活動視為完整的市場系統(tǒng)，構(gòu)

筑區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)板塊，將眾多旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)納入政府“大旅游管理”體系，制定具有可

操作性的旅游發(fā)展目標，為區(qū)域經(jīng)濟和社會的發(fā)展提供決策支持和政策保障。所謂總體

規(guī)劃，就其名稱也在一定程度上說明了規(guī)劃內(nèi)容的系統(tǒng)性，否則就名不副實。

3.具體性

旅游總體規(guī)劃不僅要求其內(nèi)容具有系統(tǒng)性、完整性、而且要求其詳細、具體，即旅

游總體規(guī)劃對旅游產(chǎn)品體系、旅游支撐體系和旅游保障體系中的任何一個問題都要事無

巨細地認真對待，要對旅游資源、旅游市場、發(fā)展目標、戰(zhàn)略部署、空間布局和功能組

合等進行具體的分析和研究，對實施規(guī)劃的具體措施要逐項落實。總體規(guī)劃不是大而空

的規(guī)劃，而是大而實、全而實的規(guī)劃。

4.層次多樣

旅游總體規(guī)劃的期限可分為：近期規(guī)劃為3—5年，中期規(guī)劃6—10年，遠期規(guī)劃

在10年以上，并對20年以后的旅游發(fā)展做出輪廓性的規(guī)劃安排。從規(guī)劃的內(nèi)容看，是

“近詳遠略”，如近期規(guī)劃既要充分考慮旅游區(qū)內(nèi)知名景點的開發(fā)及其道路交通的修

建，還要考慮基本生活需求設(shè)施、基本娛樂、商業(yè)、服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)公用設(shè)施的建設(shè)，

包括主要的飯店、賓館、水電、通訊、出入交通網(wǎng)和商店等，以滿足旅游者基本的食、

宿、游、購、娛的需求;在區(qū)位選擇上，應(yīng)選擇交通方便、容易開發(fā)的地段，便于施工;

大眾飯店的位置不宜太偏，應(yīng)靠近交通樞紐，否則在開發(fā)初期，易使游客產(chǎn)生懼怕心理

和不安全感。而中期規(guī)劃著眼于整體開發(fā)，規(guī)劃的重點是中高檔賓館的建設(shè)及其配套的

娛樂設(shè)施、商業(yè)中心、公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。同時，中期規(guī)劃也是確定旅游區(qū)基本形象

的階段，以形成鮮明的主題形象，參與市場競爭。至于遠期規(guī)劃，主要是環(huán)境與生態(tài)的

保護，同時要考慮新的、深層次旅游項目的開發(fā)。

旅游總體規(guī)劃的空間范圍至少包括四個層次：

(1)跨區(qū)域旅游規(guī)劃：或稱國家間旅游規(guī)劃，多適用于一些有共同的自然旅游資源和歷

史文化內(nèi)涵的國家之間。例如南美洲地區(qū)、西歐地區(qū)、加勒比地區(qū)，以及我國東南沿海

各省與東南亞地區(qū)。規(guī)劃的重點是聯(lián)合與協(xié)調(diào)旅游客源市場營銷及宣傳促銷計劃。跨區(qū)

域規(guī)劃主要涉及的是資源的聯(lián)合開發(fā)利用、旅游線路的設(shè)計、交通的協(xié)調(diào)和市場營銷與

宣傳等，一般不涉及用地的詳細規(guī)劃。

(2)國家級旅游規(guī)劃：主要目標是旅游線路的設(shè)計、旅游產(chǎn)品的宣傳促銷、年度旅游活

動的制定、國家級旅游風景區(qū)的確定，以及規(guī)劃開發(fā)的戰(zhàn)略目標、開發(fā)導向、環(huán)境保護

等。全國性的旅游路線和精華景點的推銷是國家旅游規(guī)劃的重點。(3)區(qū)域級旅游規(guī)

劃：多數(shù)為跨省市的區(qū)域，在我國西部以地貌單元和地理特征為重點劃分區(qū)域，以地理

學家所進行的旅游區(qū)的劃分為代表，如東北旅游區(qū)、長江中上游旅游區(qū)等。這些區(qū)域在

旅游資源、民俗風情等方面有著一定的共同之處，有利于共同開發(fā)。也有以行政區(qū)域作

為規(guī)劃范圍，主要是便于行政管理。區(qū)域級規(guī)劃主要起到區(qū)域協(xié)調(diào)作用，各省都有其具

體而詳細的旅游路線和旅游計劃，大區(qū)之間不應(yīng)互相矛盾。

(4)地區(qū)級旅游規(guī)劃：是一個省、市、縣或更小單元的地區(qū)。除開發(fā)旅游資源、市場導

向預測、旅游線路設(shè)計外，更為具體的旅游布局規(guī)劃和項目規(guī)劃都會涉及。

旅游總體規(guī)劃的主要任務(wù)

旅游總體規(guī)劃的主要任務(wù)是以區(qū)域旅游發(fā)展規(guī)劃、社會經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃、國土規(guī)劃等

為依據(jù)，綜合研究旅游資源、旅游市場和旅游發(fā)展條件，確定旅游在本地國民經(jīng)濟中的

地位、作用和發(fā)展目標，并對如何實現(xiàn)目標作出整體性部署。通過總體規(guī)劃，完成旅游

市場細分、確定旅游產(chǎn)品特色、合理進行景點布局、科學確定環(huán)境容量和有關(guān)規(guī)劃指

標，統(tǒng)籌處理旅游產(chǎn)品體系、旅游支撐體系和旅游保障體系三方面的關(guān)系，以及遠期與

近期、保護與發(fā)展等全局性關(guān)系，以確保旅游業(yè)在規(guī)劃區(qū)內(nèi)穩(wěn)定、健康地發(fā)展。

旅游總體規(guī)劃的規(guī)劃內(nèi)容

1、對旅游區(qū)的客源市場的需求總量、地域結(jié)構(gòu)、消費結(jié)構(gòu)等進行全面分析與預

測。

2、界定旅游區(qū)范圍，進行現(xiàn)狀調(diào)查和分析，對旅游資源進行科學評價。

3、確定旅游區(qū)的性質(zhì)和主題形象。

4、確定規(guī)劃旅游區(qū)的功能分區(qū)和土地利用，提出規(guī)劃期內(nèi)的旅游容量。

5、規(guī)劃旅游區(qū)的對外交通系統(tǒng)的布局和主要交通設(shè)施的規(guī)模、位置；規(guī)劃旅游區(qū)

內(nèi)部的其他道路系統(tǒng)的走向、斷面和交叉形式。

6、規(guī)劃旅游區(qū)的景觀系統(tǒng)和綠地系統(tǒng)的總體布局。

7、規(guī)劃旅游區(qū)其他基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施和附屬設(shè)施的總體布局。

8、規(guī)劃旅游區(qū)的防災(zāi)系統(tǒng)和安全系統(tǒng)的總體布局。

9、研究并確定旅游區(qū)資源的保護范圍和保護措施。

10、規(guī)劃旅游區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生系統(tǒng)布局，提出防止和治理污染的措施。

11、提出旅游區(qū)近期建設(shè)規(guī)劃，進行重點項目策劃。

12、提出總體規(guī)劃的實施步驟、措施和方法，以及規(guī)劃、建設(shè)、運營中的管理意

見。

13、對旅游區(qū)開發(fā)建設(shè)進行總體投資分析。

旅游總體規(guī)劃的規(guī)劃方法

《旅游規(guī)劃通則》是規(guī)劃專家評審團檢驗規(guī)劃方編制的規(guī)劃成果是否符合規(guī)范的重

要依據(jù)，但規(guī)范的套路對于開發(fā)商而言根本是沒有用處。如果按照《旅游規(guī)劃通則》要

求，一個景區(qū)的規(guī)劃編制要經(jīng)歷總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃、修建性詳細規(guī)劃三個階

段，完成這三個規(guī)劃正常需要一年半到兩年時間。從開發(fā)商角度考慮，他不可能等三個

規(guī)劃都評審完后才開始動工建設(shè)，他的要求是以最少的錢、在最短的時間里做一套實用

的、可以馬上操作的方案。根據(jù)這種市場趨勢，以更好地服務(wù)開發(fā)商為根本出發(fā)點，符

合景區(qū)開發(fā)建設(shè)需要，從十二個方面進行探討如何讓旅游規(guī)劃實用化。

1、資源稟賦分析，這里講的資源稟賦分析不是僅僅對景區(qū)資源的詳細羅列，而是

要求在大區(qū)域范圍內(nèi)對景區(qū)資源進行相關(guān)性比對分析，挖掘、整合、延伸出具有唯一

性、第一性和專一性的特色產(chǎn)品。

2、市場需求和競爭分析，對于市場需求和競爭分析，旅游規(guī)劃不能僅就宏觀市

場、客源定位和客源數(shù)量預測三方面進行初步研究，這種研究距離實際操作甚遠，應(yīng)該

就三個層面進行深入分析：（1）市場層面：分析市場在興什么，市場有什么，市場還

缺什么，市場在哪個層面上競爭四個內(nèi)容；（2）競爭對手層面：分析競爭對手概況

（項目的區(qū)位及周邊環(huán)境、規(guī)劃布局、建筑風格、項目賣點、項目的配套設(shè)施與服務(wù)、

運營管理），市場反應(yīng)（分析競爭對手項目的營銷策略、實際銷售及經(jīng)營狀況和項目的

優(yōu)劣勢）；（3）消費者層面：主要界定客源區(qū)域、預測其數(shù)量，分析其消費特征，找

出消費敏感性之所在。建議：可以研究房地產(chǎn)策劃中的類似章節(jié)，形成適合景區(qū)需要的

相關(guān)內(nèi)容，最好研究他們的策劃提案，因為他們的提案當中所涉及的這些內(nèi)容，均是落

于實處，刀刀見血，雖然領(lǐng)域不同，但方法論是相通的，值得借鑒。

3、開發(fā)商分析，開發(fā)商分析主要是從四個角度進行分析：開發(fā)商投資意圖、初步

的開發(fā)構(gòu)想、經(jīng)濟實力和操作能力分析。目前規(guī)劃普遍都沒有這一個章節(jié)。開發(fā)商在投

資一個景區(qū)時基本上都會有投資意圖和初步的開發(fā)構(gòu)想，規(guī)劃方的任務(wù)是為開發(fā)商的初

步開發(fā)構(gòu)想從專業(yè)角度進行把關(guān)、深化、延伸和落地。這里提出要增加開發(fā)商的經(jīng)濟實

力和操作能力分析的目的是對旅游區(qū)開發(fā)主題和旅游產(chǎn)品設(shè)計在操作層面進行校正。我

們知道：任何的旅游規(guī)劃和旅游策劃最終都要落實到開發(fā)商去操作，項目規(guī)劃和策劃得

再好，如果超出開發(fā)商的實際操作能力，一切都是空的，也是現(xiàn)在規(guī)劃無法操作，置之

高閣的內(nèi)在原因。規(guī)劃方和開發(fā)商必須溝通深溝通透，這個溝通不只是上層領(lǐng)導間的溝

通，課題組全體成員都必須參與其中，深刻體悟。

4、開發(fā)主題和形象設(shè)計，開發(fā)主題和形象設(shè)計是旅游規(guī)劃中最薄弱的地方，普遍

做法就是一個形象定位加上一句宣傳口號，只有極少數(shù)規(guī)劃中還增加一個景區(qū)logo設(shè)

計。形象定位和宣傳口號最常見的就是比附定位法，相互模仿，沒有抓住景區(qū)的靈魂和

找到景區(qū)的獨一無二的指紋，缺少策劃所講的唯一性、第一性和專一性，是最被專業(yè)策

劃人看輕的部分。對開發(fā)主題設(shè)計上建議要針對項目個性進行大區(qū)域范圍內(nèi)的概念采購

和本地化的項目體現(xiàn)，講白一點就是把類似項目的成功開發(fā)經(jīng)驗應(yīng)用到本項目開發(fā)之

中。旅游規(guī)劃或旅游策劃比拼的是規(guī)劃者或策劃者的信息、資源和視野。規(guī)劃或策劃時

必須出現(xiàn)一套詳細而清晰的項目開發(fā)思路流程圖。形象設(shè)計部分可以多向品牌策劃機構(gòu)

學習，啃啃《實戰(zhàn)廣告案例》和《創(chuàng)意就是權(quán)力》等書，應(yīng)該是很有啟發(fā)的。建議增加

一套景區(qū)VI應(yīng)用體系。

5、功能分區(qū)和項目設(shè)置，功能分區(qū)和項目設(shè)置是開發(fā)主題和旅游產(chǎn)品設(shè)計的落腳

點，是旅游規(guī)劃的重頭戲，有的規(guī)劃方案中洋洋灑灑幾十頁的文字。考慮開發(fā)商的審閱

習慣，是否可以單獨抽出，獨立形成圖文并茂的景區(qū)設(shè)計任務(wù)書，甚至可以根據(jù)開發(fā)商

要求和設(shè)計深度進行出圖。由于設(shè)計圖冊都是靜態(tài)的東西，還要再設(shè)計一套動態(tài)的活動

表演方案。做到靜態(tài)設(shè)計很豐富，動態(tài)表演很精彩。

6、旅游產(chǎn)品設(shè)計，規(guī)劃中都涉及到旅游產(chǎn)品設(shè)計章節(jié)，而且篇幅都很大，旅游產(chǎn)

品羅列了很多，有幾個大類，數(shù)十個小類，似乎不羅列出這么多產(chǎn)品，就無法顯示規(guī)劃

方的水平，不能顯示資源之豐富和厚重。但要考慮一個問題，規(guī)劃方設(shè)計了這么多旅游

產(chǎn)品是否都有市場是否都具備競爭力是否是投資方會操作的選擇產(chǎn)品設(shè)計上必須結(jié)合資

源稟賦分析、市場需求和競爭分析、投資方的實力和能力分析，以及投入產(chǎn)出分析進行

綜合考量，哪些是核心產(chǎn)品，哪些是輔助產(chǎn)品，哪些產(chǎn)品先推，哪些產(chǎn)品后推，哪些產(chǎn)

品必須充實提升，哪些產(chǎn)品必須割愛拋棄，這就是策劃學講的要有“加法、減法、乘法

和除法”。規(guī)劃解決的是：景區(qū)最合適開發(fā)哪些產(chǎn)品，而不是景區(qū)能開發(fā)哪些產(chǎn)品。對

于旅游產(chǎn)品設(shè)計上，各方都在講創(chuàng)意，這是沒有錯，但核心問題是：如果沒有系統(tǒng)的思

考、動態(tài)的把控，任何的創(chuàng)意就會落成點子，點子是局限的，是不穩(wěn)妥的，是不能用來

拯救景區(qū)的。

7、商業(yè)模式設(shè)計，商業(yè)模式設(shè)計核心內(nèi)容是景區(qū)贏利模式設(shè)計和投入產(chǎn)出分析，

解決景區(qū)需要投哪些錢，投往何處，哪些項目可以開發(fā)商自己建設(shè)、自己運作，哪些項

目只要建好出租，哪些項目需要引入新的合作伙伴，從哪里賺到錢，何時是盈虧平衡點

的問題，對于旅游地產(chǎn)項目：還要明確哪些地塊必須購買，哪些地塊只要租賃，其費用

多少。景區(qū)贏利模式設(shè)計和投入產(chǎn)出分析是開發(fā)商最關(guān)注點，規(guī)劃方案中至少要出現(xiàn)投

資估算表、流動資金估算表、資金籌措及計劃使用表、全投資現(xiàn)金流量表、資金來源與

運用表、資產(chǎn)負債表、借款償還表、損益表、銷售收入和銷售稅金計算表、成本與費用

估算表、固定資產(chǎn)折舊計算表、無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)攤銷表、敏感性分析計算表等13

張表格。

8、開發(fā)節(jié)奏把控，目前景區(qū)開發(fā)正呈現(xiàn)投資規(guī)模越來越大，建設(shè)周期越來越長的

趨勢。對這種情況下，規(guī)劃中必須對建設(shè)項目進行分期，清晰準確把控開發(fā)節(jié)奏。規(guī)劃

不僅是提出短期、中期、長期建設(shè)項目，還必須更加明確地指出啟動項目是哪一個，這

個啟動項目必須是：一能馬上有好的贏利，二能快速形成市場的示范效應(yīng)，三對后續(xù)項

目具有明顯的帶動作用，要有“連環(huán)炮”的效果。尋找啟動項目就是策劃上經(jīng)常提到的

尋找項目引爆點。尋找啟動項目是最難的，因為它決定項目的成敗。也許景區(qū)前景很

好，贏利很大，但開發(fā)商如何走過最艱苦的開發(fā)初期呢，這就必須找好照準啟動項目。

規(guī)劃中，階段性項目的接點與階段性項目的接點之間如何連接必須提前設(shè)計好，否則項

目開發(fā)延續(xù)性容易發(fā)生斷層。可惜：該章節(jié)很多旅游規(guī)劃都沒有。

9、市場營銷規(guī)劃，市場營銷規(guī)劃是景區(qū)推廣的主要內(nèi)容，在規(guī)劃期做了市場營銷

規(guī)劃幾乎都比較籠統(tǒng)，缺少針對性和實際性，也是很多規(guī)劃文本相互模仿，相互抄襲的

原因，顯著指導性不是很強，意義不是很大。比較合適的做法是：只做景區(qū)網(wǎng)站、宣傳

畫冊（含電子畫冊），最多再做個第一年度營銷計劃書。由于變數(shù)太多，到臨近開業(yè)再

做一個景區(qū)開業(yè)執(zhí)行策劃。

10、專項規(guī)劃，沒有園林及相關(guān)專業(yè)背景的規(guī)劃師根本是就做不來的，是規(guī)劃中相

互模仿，相互抄襲最多的章節(jié)之一，有些數(shù)據(jù)根本就沒有經(jīng)過詳細計算就得出來。文字

和圖紙可以融到設(shè)計任務(wù)書中，但技術(shù)數(shù)據(jù)由來要介紹清楚，圖紙要詳細準確。如給排

水布局圖，必須有位置、流向、流量、管道大小、管道長度等內(nèi)容。

11、景區(qū)組織架構(gòu)和管理制度設(shè)計，該章節(jié)是景區(qū)極為重要的部分，也是最能體現(xiàn)

規(guī)劃師是否有實際的景區(qū)管理經(jīng)驗。現(xiàn)有的規(guī)劃中有的直接就省略，有也不過是學術(shù)意

義上的管理機制研究而已，缺少可操作性，是大家需要補課的地方。本文所講的景區(qū)組

織架構(gòu)和管理制度設(shè)計必須明確部門組成、人員數(shù)量、人才的專業(yè)和從業(yè)經(jīng)驗要求、部

門與部門間如何溝通、協(xié)調(diào)和配合，形成清晰的、可操作的組織架構(gòu)圖、崗位說明書和

管理制度手冊。

12、景區(qū)評A建議書，景區(qū)評A是不變的趨勢。該章節(jié)幾乎所有旅游規(guī)劃都沒有，

該需求將來一定很多，建議大家要好好補課。

旅游規(guī)劃的編制體例必須改革，否則前景堪憂。希望：本文能起到拋磚引玉之功，

能對業(yè)界有所裨益，更希望旅游規(guī)劃的道路能越走越寬，旅游規(guī)劃機構(gòu)能真正獲得旅游

開發(fā)商的敬重，能與開發(fā)商共分獎金，共享成功喜悅，體現(xiàn)旅游規(guī)劃師的人生價值。

旅游總體規(guī)劃的成果要求

1、規(guī)劃文本。

2、圖件，包括旅游區(qū)區(qū)位圖、綜合現(xiàn)狀圖、旅游市場分析圖、旅游資源評價圖、

總體規(guī)劃圖、道路交通規(guī)劃圖、功能分區(qū)圖等其他專業(yè)規(guī)劃圖、近期建設(shè)規(guī)劃圖等。

3、附件，包括規(guī)劃說明和其他基礎(chǔ)資料等。

4、圖紙比例，可根據(jù)功能需要與可能確定。

修建性詳細規(guī)劃

修建性詳細規(guī)劃（siteplan或者constructive-detailedplan）是以城市總體規(guī)

劃、分區(qū)規(guī)劃或控制性詳細規(guī)劃為依據(jù)，制訂用以指導各項建筑和工程設(shè)施的設(shè)計和施

工的規(guī)劃設(shè)計，是城市詳細規(guī)劃的一種。

概念

編制修建性詳細規(guī)劃主要任務(wù)是：滿足上一層次規(guī)劃的要求，直接對建設(shè)項目做出

具體的安排和規(guī)劃設(shè)計，并為下一層次建筑、園林和市政工程設(shè)計提供依據(jù)。源：對于

當前要進行建設(shè)的地區(qū)，應(yīng)當編制修建性詳細規(guī)劃，用以指導各項建筑和工程設(shè)施的設(shè)

計和施工。

內(nèi)容

根據(jù)建設(shè)部《城市規(guī)劃編制辦法》，修建性詳細規(guī)劃應(yīng)當包括下列內(nèi)容：

（一）建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)經(jīng)濟論證。

（二）建筑、道路和綠地等的空間布局和景觀規(guī)劃設(shè)計，布置總平面圖。

（三）對住宅、醫(yī)院、學校和托幼等建筑進行日照分析。

（四）根據(jù)交通影響分析，提出交通組織方案和設(shè)計。

（五）市政工程管線規(guī)劃設(shè)計和管線綜合。

（六）豎向規(guī)劃設(shè)計。

（七）估算工程量、拆遷量和總造價，分析投資效益。

修建性詳細規(guī)劃基礎(chǔ)資料

修建性詳細規(guī)劃可以由有關(guān)單位依據(jù)控制性詳細規(guī)劃及建設(shè)主管部門(城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部

門)提出的規(guī)劃條件，委托城市規(guī)劃編制單位編制。

修建性詳細規(guī)劃需收集的基礎(chǔ)資料，除控制性詳細規(guī)劃的基礎(chǔ)資料外，還應(yīng)增加：

（一）控制性詳細規(guī)劃對本規(guī)劃地段的要求；

（二）工程地質(zhì)、水文地質(zhì)等資料；

（三）各類建筑工程造價等資料。

修建性詳細規(guī)劃規(guī)劃流程

1、成立項目組；

2、收集必要規(guī)劃資料

●上位規(guī)劃資料：城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃或控制性詳細規(guī)劃資料及園區(qū)的發(fā)展規(guī)

劃；

●現(xiàn)行規(guī)劃相應(yīng)規(guī)范、要求

●現(xiàn)有場地測量和水文地質(zhì)資料調(diào)查；

●供水、供電、排污等情況調(diào)查；3、根據(jù)規(guī)范計算出本園區(qū)各項規(guī)劃指標

4、確定路網(wǎng)和排水排污體系5、確定需拆除及改造項目，并議定賠償搬遷方案；

6、確定活動中心與綠化位置7、繪制總平面和豎向設(shè)計；8、各基本原則經(jīng)濟

指標分析；9、編制文本說明10、組織相關(guān)專業(yè)人員評審；11、報規(guī)劃主

管部審批；

修建性詳細規(guī)劃成果

修建性詳細規(guī)劃的文件和圖紙

（一）修建性詳細規(guī)劃文件為規(guī)劃設(shè)計說明書；

（二）修建性詳細規(guī)劃圖包括：規(guī)劃地區(qū)現(xiàn)狀圖、規(guī)劃總平面圖、各項專業(yè)規(guī)劃圖、豎

向規(guī)劃圖、反映規(guī)劃設(shè)計意圖的透視圖。圖紙比例為1/500--1/2000。

修建性詳細規(guī)劃規(guī)劃說明書

1、現(xiàn)狀條件分析；

2、規(guī)劃原則和總體構(gòu)思；

3、用地布局；

4、空間組織和景觀特色要求；

5、道路和綠地系統(tǒng)規(guī)劃；

6、各項專業(yè)工程規(guī)劃及管網(wǎng)綜合；

7、豎向規(guī)劃；

8、主要技術(shù)經(jīng)濟指標，一般應(yīng)包括以下各項：

1）總用地面積；

2）總建筑面積；

3）住宅建筑總面積，平均層數(shù)；

4）容積率、建筑密度；

5）住宅建筑容積率，建筑密度；

6）綠地率。

7）工程量及投資估算。

修建性詳細規(guī)劃圖紙

1、規(guī)劃地段位置圖。標明規(guī)劃地段在城市的位置以及和周圍地區(qū)的關(guān)系；

2、規(guī)劃地段現(xiàn)狀圖。圖紙比例為1/500～1/2000，標明自然地形地貌、道路、綠化、工

程管線及各類用地和建筑的范圍、性質(zhì)、層數(shù)、質(zhì)量等；

3、規(guī)劃總平面圖。比例尺同上，圖上應(yīng)標明規(guī)劃建筑、綠地、道路、廣場、停車場、

河湖水面的位置和范圍；

4、道路交通規(guī)劃圖。比例尺同上，圖上應(yīng)標明道路的紅線位置、橫斷面，道路交叉點

坐標、標高、停車場用地界線；

5、豎向規(guī)劃圖。比例尺同上，圖上標明道路交叉點、變坡點控制高程，室外地坪規(guī)劃

標高；

6、單項或綜合工程管網(wǎng)規(guī)劃圖。比例尺同上，圖上應(yīng)標明各類市政公用設(shè)施管線的平

面位置、管徑、主要控制點標高，以及有關(guān)設(shè)施和構(gòu)筑物位置；

7、表達規(guī)劃設(shè)計意圖的模型或鳥瞰圖。

修建性詳細規(guī)劃審批

2012年10月10日，國務(wù)院發(fā)文《國務(wù)院關(guān)于第六批取消和調(diào)整行政審批項目的決定》

國發(fā)〔2012〕52號，取消重要地塊城市修建性詳細規(guī)劃審批

控制性詳細規(guī)劃

控制性詳細規(guī)劃（regulatoryplan）是城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門根據(jù)

城市、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的要求，用以控制建設(shè)用地性質(zhì)、使用強度和空間環(huán)境的規(guī)劃。

根據(jù)《城市規(guī)劃編制辦法》第二十二條至第二十四條的規(guī)定，根據(jù)城市規(guī)劃的深化

和管理的需要，一般應(yīng)當編制控制性詳細規(guī)劃，以控制建設(shè)用地性質(zhì)，使用強度和空間

環(huán)境，作為城市規(guī)劃管理的依據(jù)，并指導修建性詳細規(guī)劃的編制。

控制性詳細規(guī)劃主要以對地塊的用地使用控制和環(huán)境容量控制、建筑建造控制和城

市設(shè)計引導、市政工程設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的配套，以及交通活動控制和環(huán)境保護規(guī)定

為主要內(nèi)容，并針對不同地塊、不同建設(shè)項目和不同開發(fā)過程，應(yīng)用指標量化、條文規(guī)

定、圖則標定等方式對各控制要素進行定性、定量、定位和定界的控制和引導。

控制性詳細規(guī)劃是城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門作出規(guī)劃行政許可、實施規(guī)劃管理的依據(jù)，并

指導修建性詳細規(guī)劃的編制。

發(fā)展歷史

控制性詳細規(guī)劃產(chǎn)生于1980年代，在我國已有30多年的歷史。這30多年的發(fā)展

過程，大致可以分為三個階段：

第一階段：從形體設(shè)計走向形體示意，即通過“擺房子”形式指定規(guī)劃管理依據(jù)，以約

束不合實際的高密度開發(fā)和見縫插針式的盲目發(fā)展：

第二階段：從形體示意到指標抽象。形體示意的靈活程度往往掌握在具體的辦事人員手

中，缺乏規(guī)范化，且由于城市建設(shè)的不確定因素較多，易造成脫離實際的后果。量化指

標的抽象摒棄了形體示意規(guī)劃的缺陷，對規(guī)劃地區(qū)進行地塊劃分并逐一賦值，通過控制

指標約束城市開發(fā)建設(shè)。

第三階段：從抽象指標逐步走向系統(tǒng)的控制性詳細規(guī)劃。這一階段特點是文本、圖則和

法規(guī)三者相互匹配，且各自關(guān)聯(lián)，共同約束著城市開發(fā)建設(shè)活動。

2006年4月1日，新的《城市規(guī)劃編制辦法》開始實施，對控制性詳細規(guī)劃的內(nèi)

容、要求及其中的強制性內(nèi)容進行了明確規(guī)定控制性詳細規(guī)劃變得更加規(guī)范和完善。

2008年1月1日，新《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》開始實施，進一步加強了控制性詳細規(guī)劃的地

位和作用。

控制性詳細規(guī)劃編制

控制性詳細規(guī)劃組織編制機關(guān)

城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門組織編制城市、縣人民政府所在地鎮(zhèn)的控制性

詳細規(guī)劃；其他鎮(zhèn)的控制性詳細規(guī)劃由鎮(zhèn)人民政府組織編制。

控制性詳細規(guī)劃編制單位

城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門、鎮(zhèn)人民政府（以下統(tǒng)稱控制性詳細規(guī)劃組織

編制機關(guān)）應(yīng)當委托具備相應(yīng)資質(zhì)等級的規(guī)劃編制單位承擔控制性詳細規(guī)劃的具體編制

工作。

控制性詳細規(guī)劃編制要求

1、編制控制性詳細規(guī)劃，應(yīng)當綜合考慮當?shù)刭Y源條件、環(huán)境狀況、歷史文化遺產(chǎn)、公

共安全以及土地權(quán)屬等因素，滿足城市地下空間利用的需要。

2、編制控制性詳細規(guī)劃，應(yīng)當依據(jù)經(jīng)批準的城市、鎮(zhèn)總體規(guī)劃，遵守國家有關(guān)標準和

技術(shù)規(guī)范，采用符合國家有關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)資料。

控制性詳細規(guī)劃基本內(nèi)容

控制性詳細規(guī)劃應(yīng)當包括下列基本內(nèi)容：

（一）土地使用性質(zhì)及其兼容性等用地功能控制要求；

（二）容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等用地指標；

（三）基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施的用地規(guī)模、范圍及具體控制要求，地

下管線控制要求；

（四）基礎(chǔ)設(shè)施用地的控制界線（黃線）、各類綠地范圍的控制線（綠線）、歷史文化

街區(qū)和歷史建筑的保護范圍界線（紫線）、地表水體保護和控制的地域界線（藍線）等

“四線”及控制要求。

編制大城市和特大城市的控制性詳細規(guī)劃，可以根據(jù)本地實際情況，結(jié)合城市空間

布局、規(guī)劃管理要求，以及社區(qū)邊界、城鄉(xiāng)建設(shè)要求等，將建設(shè)地區(qū)劃分為若干規(guī)劃控

制單元，組織編制單元規(guī)劃。

鎮(zhèn)控制性詳細規(guī)劃可以根據(jù)實際情況，適當調(diào)整或者減少控制要求和指標。規(guī)模較

小的建制鎮(zhèn)的控制性詳細規(guī)劃，可以與鎮(zhèn)總體規(guī)劃編制相結(jié)合，提出規(guī)劃控制要求和指

標。

控制性詳細規(guī)劃征求意見

控制性詳細規(guī)劃草案編制完成后，控制性詳細規(guī)劃組織編制機關(guān)應(yīng)當依法將控制性

詳細規(guī)劃草案予以公告，并采取論證會、聽證會或者其他方式征求專家和公眾的意見。

公告的時間不得少于30日。公告的時間、地點及公眾提交意見的期限、方式，應(yīng)

當在政府信息網(wǎng)站以及當?shù)刂饕侣劽襟w上公告。

控制性詳細規(guī)劃分期分批編制

控制性詳細規(guī)劃組織編制機關(guān)應(yīng)當制訂控制性詳細規(guī)劃編制工作計劃，分期、分批地編

制控制性詳細規(guī)劃。

控制性詳細規(guī)劃編制成果

控制性詳細規(guī)劃編制成果由文本、圖表、說明書以及各種必要的技術(shù)研究資料構(gòu)成。文

本和圖表的內(nèi)容應(yīng)當一致，并作為規(guī)劃管理的法定依據(jù)。

⑴控制性詳細規(guī)劃文件包括規(guī)劃文本、規(guī)劃圖則、分圖圖則，規(guī)劃說明及基礎(chǔ)資料匯

編。規(guī)劃文本中應(yīng)當包括規(guī)劃范圍內(nèi)土地使用及建筑管理規(guī)定；

⑵控制性詳細規(guī)劃圖紙包括：規(guī)劃地區(qū)現(xiàn)狀圖、控制性詳細規(guī)劃圖紙。圖紙比例為

1/1000——1/2000.修建性詳細規(guī)劃根據(jù)《城市規(guī)劃編制辦法》第二十五條至第二十七

條的規(guī)定，對于當前要進行建設(shè)的地區(qū)，應(yīng)當編制修建性詳細規(guī)劃，用以指導各項建筑

和工程設(shè)施的設(shè)計和施工。

控制性詳細規(guī)劃審批

控制性詳細規(guī)劃批準與備案

城市的控制性詳細規(guī)劃經(jīng)本級人民政府批準后，報本級人民代表大會常務(wù)委員會和

上一級人民政府備案。

縣人民政府所在地鎮(zhèn)的控制性詳細規(guī)劃，經(jīng)縣人民政府批準后，報本級人民代表大

會常務(wù)委員會和上一級人民政府備案。其他鎮(zhèn)的控制性詳細規(guī)劃由鎮(zhèn)人民政府報上一級

人民政府審批。

城市的控制性詳細規(guī)劃成果應(yīng)當采用紙質(zhì)及電子文檔形式備案。

控制性詳細規(guī)劃審查會

控制性詳細規(guī)劃組織編制機關(guān)應(yīng)當組織召開由有關(guān)部門和專家參加的審查會。審查

通過后，組織編制機關(guān)應(yīng)當將控制性詳細規(guī)劃草案、審查意見、公眾意見及處理結(jié)果報

審批機關(guān)。

控制性詳細規(guī)劃應(yīng)當自批準之日起20個工作日內(nèi)，通過政府信息網(wǎng)站以及當?shù)?/p>

主要新聞媒體等便于公眾知曉的方式公布。

控制性詳細規(guī)劃檔案管理

控制性詳細規(guī)劃組織編制機關(guān)應(yīng)當建立控制性詳細規(guī)劃檔案管理制度，逐步建立控

制性詳細規(guī)劃數(shù)字化信息管理平臺。

控制性詳細規(guī)劃評估和維護

控制性詳細規(guī)劃組織編制機關(guān)應(yīng)當建立規(guī)劃動態(tài)維護制度，有計劃、有組織地對控

制性詳細規(guī)劃進行評估和維護。

控制性詳細規(guī)劃修改程序

經(jīng)批準后的控制性詳細規(guī)劃具有法定效力，任何單位和個人不得隨意修改；確需修

改的，應(yīng)當按照下列程序進行：

（一）控制性詳細規(guī)劃組織編制機關(guān)應(yīng)當組織對控制性詳細規(guī)劃修改的必要性進行專題

論證；

（二）控制性詳細規(guī)劃組織編制機關(guān)應(yīng)當采用多種方式征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人的意

見，必要時應(yīng)當組織聽證；

（三）控制性詳細規(guī)劃組織編制機關(guān)提出修改控制性詳細規(guī)劃的建議，并向原審批機關(guān)

提出專題報告，經(jīng)原審批機關(guān)同意后，方可組織編制修改方案；

（四）修改后應(yīng)當按法定程序?qū)彶閳笈笈牧现袘?yīng)當附具規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人意

見及處理結(jié)果。

控制性詳細規(guī)劃修改涉及城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃強制性內(nèi)容的，應(yīng)當先修改總

體規(guī)劃。

控制性詳細規(guī)劃與修建性詳細規(guī)劃區(qū)別

1.所謂控制性詳細規(guī)劃就是平時大家所說的控規(guī)。

2.修建性詳細規(guī)劃是具體落實成未來修建物的規(guī)劃，以控制性詳細規(guī)劃為依據(jù)。

兩者區(qū)別是：控規(guī)是指標體系性的，用指標和色塊指引和控制某地塊的建設(shè)情況，屬指

引性的詳細規(guī)劃，具有彈性，具有法定圖則的性質(zhì)；而修規(guī)則是在控規(guī)的基礎(chǔ)上落實某

個地塊的具體建設(shè)，涉及建筑物平面的造型，道路基礎(chǔ)設(shè)施的布局，環(huán)境小品的布置等

等~屬確定性的規(guī)劃。

修建性詳細規(guī)劃是規(guī)劃管理部門根據(jù)控規(guī)要求審核總平面圖，修規(guī)必須按照控規(guī)規(guī)定的

功能分區(qū)、用地性質(zhì)和指標進行布局。