購物中心運作增值分析
購物中心的運作增值分析
俗話說，謀定后動。購物中心運作成功與否，戰略規劃起決定性作用！
購物中心戰略規劃工作至少包括下列內容：調研信息、明確定位（核心目標客戶、邊緣目標客戶）、招商層次與比例規劃、招商（租戶）引入考核標準、場地規劃、業態分布設計、業態比例控制、整體運營、部門運營以及租戶KPI、部門KPI、員工KPI，等等工作。這是未來購物中心有效、健康運作的堅實基礎。
招商管理必須嚴格遵從購物中心的整體戰略規劃！物業管理、服務管理、企劃管理和商品管理（當存在自營部分時，可能會涉及到商品的進、銷、存、價格管理及相應的供應商管理和專柜管理，故以其他顏色顯示以示區別）是購物中心的服務核心，核心服務對象為租戶，補充服務對象為顧客。會員管理將使購物中心以更加統一的形象、統一的服務、統一的推廣、統一的活動來面對客戶。對象明確的會員管理，不僅是提升核心目標客戶忠誠度的有效方法，更是吸引邊緣目標客戶轉化為核心目標客戶的一記良方！
購物中心為租戶、顧客所提供的各種服務是否有效，是否到位，最終將在財務指標上體現出來。同時，財務管理
對外也是一項服務--能否清晰、準確、及時的提供帳單明細（固定租金、提成租金、臨時租金、科目費用、保證金、滯納金、押金、服務明細，等）、能否便捷的為租戶管理好預付款并進行帳單自動抵扣，等等，這些細節都顯示出購物中心的規范管理水平。
對于某些商業地產開發商開發的購物中心，其經營模式是將產權部分或全部出售給業主，然后由購物中心管理公司將產權反租。此時，購物中心的運營管理者不僅僅需要管理購物中心，還需要管理業主及其定期回報。
確切的講，在實際運營中，增值過程不是一條單純的"鏈"，而是一個"環"！各種管理支撐系統所維護與采集的大量數據，經過篩選、匯總與挖掘，為運營管理決策分析提供強有力的數據支持！分析－決策－提升－再分析－再決策－再提升……只有遵循這樣的循環，并以此不斷的來指導、支持流程的優化、效率的提高、考核的客觀調整，等。由此，管理與服務水平才會得到持續的提升！
上圖中每一個節點都是一個最簡的增值過程，步步推進，循環往復。理論上講，從第一個節點運作開始到最后一個節點結束，購物中心實現了盈利。那么針對不同管理機制的購物中心，微觀上是如何獲得盈利的呢？根據管理機制的不同，分偏物業和偏百貨兩種類型。下面我們來了解一下這兩種不同類型購物中心的運作增值過程。
規劃準備工作是將購物中心的戰略規劃在戰術上實現，并通過購物中心管理系統描述出來。而租戶引
入工作最主要的參考和指導依據就是購物中心的定位。
夯實了這些基礎，租約維護、產生銷售提成、相關費用、出具帳單和收款將在購物中心管理系統的支撐下一氣呵成的完成，每一步都將是一個增值的過程。
同時，我們應該注意到，所有的增值點都是依靠服務貫穿起來的。換句話說，忽視了服務或者服務不到位，增值鏈將斷裂！
經過最后的決策分析，結合租戶、部門和員工的KPI指標進行分析與考核，進行必要的調整、提升與淘汰。
顯然，偏百貨型購物中心的運作增值過程就是物業型購物中心的運作結合了自營百貨的管理。而自營百貨管理的業務核心簡言之是進、銷、存與專柜管理。這些內容討論較多，在此不再贅述。
綜上所述，我們認為，真正的購物中心決不是一個零售企業，而是一個管理企業、一個服務企業！
