房地產(chǎn)發(fā)展史

房地產(chǎn)發(fā)展史

一、 房地產(chǎn)發(fā)展歷程

中國房地產(chǎn)業(yè)起步于上世紀90年代初，至今已有25年的歷史了，按時間段來劃分，中國房

地產(chǎn)市場大約劃分為三個階段：

起步階段。

1990年至1998年，是我國房地產(chǎn)業(yè)的起步階段。這一階段的房地產(chǎn)業(yè)有兩個關(guān)鍵詞：

一是“無序”，二是“調(diào)控”。

由于行業(yè)剛剛起步，政府的相關(guān)法律法規(guī)尚不完善，土地的出讓方式以協(xié)議出讓為主，

只要有一張合同，即可隨意轉(zhuǎn)讓，于是便有了海南（樓盤）、惠州（樓盤）、北海（樓盤）等

地的“擊鼓傳花”倒賣土地的亂象。那個時候，開發(fā)商憑一紙土地協(xié)議即可“賣樓花”,土

地款未付清賣樓款就能回收，投資回報率甚至可以高達500%以上——從政府、銀行、開發(fā)

商、媒體到消費者，整個市場主體的行為方式都是無序的。

針對這一狀況，1993年開始主掌中國經(jīng)濟的朱镕基副總理施以重拳，用“關(guān)水龍頭”

的方式，責(zé)令銀行對企業(yè)的期貨、股票、房地產(chǎn)類投資停止貸款，開始了第一輪的宏觀調(diào)控。

直至1997年8月份中央北戴河會議，重又“將城市居民住宅的開發(fā)作為我國國民經(jīng)濟新的

增長點”，年底的中央經(jīng)濟工作會議明確了這一方針，結(jié)束了接近5年的宏觀調(diào)控。

提速階段。

1998年至2003年，是我國房地產(chǎn)業(yè)的提速階段。這一階段也有兩個關(guān)鍵詞，一是“停

止福利分房”，二是“按揭貸款”。

這兩項舉措使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展猛然提速，1998年商品房銷售面積較1997年實現(xiàn)大幅

度增長，首次突破1億平方米大關(guān)。之后，我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)保持著快速的發(fā)展勢頭。

調(diào)控階段。

2004年至2013年，是我國房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策頻出階段。這一階段的關(guān)鍵詞是“政策

多，時效短”，“保障房”。

“國八條”、“國五條”、“新五條”接連推出，120平方米普通商品房實行一年即為“90/70”

（90平方米占比必須在70%以上）所替代。其中最重要的一項法規(guī)是“截至2004年8月

31日，所有商品房用地停止以協(xié)議方式出讓，必須實行‘招、拍、掛’”，被業(yè)界稱為“8·31

大限”。這是我國房地產(chǎn)業(yè)真正開始走向規(guī)范與良性運行的分水嶺！也是行業(yè)的資本屬性開

始顯露“推手”面目的起點

這一階段另一重要事件是“保障房”。2011年“十二五”啟始之年，啟動了“五年建設(shè)

3600萬套保障房”的宏偉計劃。這一計劃標志著我國房地產(chǎn)業(yè)從此進入成熟穩(wěn)定的發(fā)展時

期。

通過上述三個階段的發(fā)展，中國新建各種住宅近200億平方米，其中超過100億平方米

的商品房住宅，有效地提升了超過1億個家庭的住房水平。2013年，全國商品房銷售總額

已突破8萬億元，如加上每年投入使用的400余萬套保障房部分，規(guī)模更加宏大。

2003年-2014年房產(chǎn)十年的風(fēng)雨變遷

長時間以來，房地產(chǎn)業(yè)為我國GDP增長做出了巨大貢獻，但有人言，它支撐不了一個大國

的崛起，這是專家應(yīng)該研究的問題。但我們不能否認，它確實給中國經(jīng)濟帶來了變化，是國

民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。在現(xiàn)在中國的一個家庭中，主要的財富和重要的投資也是房產(chǎn)。2014

年6月28日，著名經(jīng)濟學(xué)家陳志武在投資者保護高峰論壇上就表示，中國家庭資產(chǎn)配置中，

有79%投資于房地產(chǎn)。不難看出，房價的上漲與下跌，關(guān)乎著家庭財富的增長與縮水，同

時牽連著國人的投資方向。

2003年以前，國人對房地產(chǎn)的投資少之又少，從2004年開始連續(xù)數(shù)年房價快速飆升，接著

到2008年的金融危機，進入一段時間的低迷后再續(xù)升勢，直至現(xiàn)在的頹勢盡顯。十幾年來，

房地產(chǎn)投資猶如一部跌宕起伏的大片，購房者便是電影里的演員，總是徘徊在什么時候該買

房、什么時候該賣房、買什么樣的房的糾結(jié)中，拿捏得準的人便賺得盆滿缽滿。

2003年以前：投資房地產(chǎn)是一個冷門專業(yè)

2003年以前，特別是1998年以前，大多數(shù)國人對“商品房”究竟是一個什么樣的概念，

基本是處于一個懵懵懂懂的狀態(tài)，拿錢買房最多是自住，對于投資房地產(chǎn)就更是一個冷門專

業(yè)。

2003年至2008年：房地產(chǎn)投資的黃金五年

2003年被稱為是“換屆年”，2003年至2008年，被認為是房地產(chǎn)投資的黃金五年。2003

年8月，國務(wù)院發(fā)布“18號文件”，明確將房地產(chǎn)行業(yè)定位為拉動國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)

之一。隨著房地產(chǎn)市場化的推進，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如雨后春筍般在全國各地興起。與此同時，

一個“拉幫結(jié)派”的群體——炒房團也走入了樓市。在大量資金涌入的情況下，中國房地產(chǎn)

業(yè)發(fā)展開始步入快車道。

炒房團最初是從溫州（樓盤）人開始，最初他們也只是從自家門口開始炒起，后來延伸

至周邊的上海（樓盤）、杭州（樓盤）等地，然后再轉(zhuǎn)戰(zhàn)珠三角和環(huán)渤海一帶，最后演變成

了“全國炒房團”。曾經(jīng)有媒體報道，溫州瑞安一個地道的農(nóng)民，2005年開始炒房，這已經(jīng)

是很晚起步的了。他先是拿出200萬元積蓄，在不遠的杭州試了一把，半年就賺了50萬元，

比辛苦采沙好賺多了，回到村里就引來了許多羨慕，同時還引來了入伙資金。之后，他與同

鄉(xiāng)8個人攜2000萬元本金殺入上海樓市，看好浦東一處剛開盤的高檔公寓后，全資進入，

兩個月后轉(zhuǎn)手，盈利就高達25%。接下來，他就轉(zhuǎn)戰(zhàn)到了全國其他地方，一天下來，能賣

幾套房子，盈利就有幾百萬元。

“可怕的溫州人”買房更是跟買菜一樣，出手相當(dāng)闊綽，所到之處，必然“擄走”大量

房產(chǎn)，同時也會引起當(dāng)?shù)胤績r暴漲。到底有多少溫州人在全國各地購房、炒房，有多少民間

資金在流動，得到普遍的認同與最廣泛引用的一種說法是“10萬人1000億元”。

受到溫州炒房團賺錢的刺激，全國其他地方的炒房團也開始蔓延開了，大量資金紛紛拋

向了樓市。《投資與理財》記者綜合了多家媒體報道的一些案例，我們可以一起看看那些年

炒房團投資房地產(chǎn)的瘋狂：

有人是抱著暴富的心態(tài)，有人是出于從眾的心理，當(dāng)看到房價猛漲，其他人賺錢的時候，

一些非炒房團的散戶也將自己的資金投入到了樓市。

哪里有需求，哪里就有市場。炒房團不但促漲了房價，同時也促漲了地價。在開發(fā)商逐

利的助力下，一批又一批的“地王”價格刷新。當(dāng)然，促漲地價的不僅僅只是炒房團，不過

地價的提高，除了直接抬高了房價，同時也吸收了更多的資金進入樓市。

2008年至2013年：房地產(chǎn)業(yè)的暴利晚餐

房價經(jīng)過多年的飆漲，在2008年受挫了。2008年，金融海嘯席卷眾多國家，中國樓市

同樣未能幸免，但是經(jīng)過短暫的低迷之后，很快又蘇醒了。

金融危機，讓股市跌跌不休，從2007年10月16日的6124點跌至現(xiàn)在的近2000點。

這期間，一部分老練的股民，較早抽身離了股市，損失較少，在經(jīng)受了股市的“虛”之后，

便將資金轉(zhuǎn)移到了相對比較“實”的房子上。

受金融危機的影響，中國政府在2008年11月份，推出4萬億元刺激經(jīng)濟計劃，大量無

處安放的資金，面對股市的萎靡不振，最終選擇直接或間接流向了樓市。

2009年，在炒房團、“地王”等2007年樓市牛市的余溫下，股市大量資金的轉(zhuǎn)入和4

萬億元計劃的刺激，讓中國樓市再次火了起來，并陷入了一發(fā)而不可收的地步。

在金融危機中，房價不但不跌，居然還逆勢上漲，這也給那些受金融危機影響的游資指

引了投資方向，2008年曾被媒體廣泛報道的“制造業(yè)資金流入樓市”現(xiàn)象就屬于這一類。

2010年注定是樓市不平靜的一年。這一年，在國內(nèi)各大城市房價狂飆的情形下，中央

終于下定決心，對房地產(chǎn)市場進行史上最嚴厲的宏觀調(diào)控，將高溫的樓市一下子打入了冰窖。

各地房地產(chǎn)市場交易嚴重萎縮，中國房地產(chǎn)業(yè)的暴利時代開始走向終結(jié)，網(wǎng)絡(luò)紛紛傳出溫州

炒房團資金被套牢，“跑路”和跳樓現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。直至后面幾年，商品房限購加碼、土地

出讓遇冷、二手房交易疲軟……“樓市悲情”劇目一直在上演。

2013年至今：全民炒房風(fēng)光不再樓市冰火兩重天

無論是被稱為“一直能預(yù)見內(nèi)地房地產(chǎn)市場”的大佬，還是普通國民，多年的樓市不景

氣，讓他們對中國樓市激情銳減，樓市出現(xiàn)了“一半海水，一半火焰”的現(xiàn)象。

自2013年8月以來，李嘉誠和其子李澤楷就開始拋售旗下在內(nèi)陸的物業(yè)。有媒體報道

說，這表明了李嘉誠及其子李澤楷看跌中國房地產(chǎn)。

對于李嘉誠的舉動，萬科董事會主席王石在微博上表示：“精明的李嘉誠先生在賣北京、

上海等地的物業(yè)，這是一個信號。小心了！”內(nèi)地房產(chǎn)大佬的回應(yīng)，可謂意味深長。

一線城市房價磨磨唧唧的不褪色，三四線城市卻“山雨欲來”，部分城市開始鬧“鬼城”。

2013年以來，國內(nèi)相繼有鄂爾多斯（樓盤）、營口（樓盤）、常州（樓盤）、惠州（樓盤）等

城市爆出嚴重樓市泡沫。

對房產(chǎn)持有者來說，現(xiàn)階段持有還是拋售，這是個問題，“閉著眼睛賣都會賺”的年代

已經(jīng)過去了。對于想購房的投資者來說，“閉著眼睛都能買”的年代也已經(jīng)過去了。按照房

價現(xiàn)在的情況，加上需要承擔(dān)的房貸，有買房的一大筆錢還不如去買一款理財產(chǎn)品，也還有

個5%-10%的收益。

二、 房地產(chǎn)2004年到2014年房地產(chǎn)量價走勢

1. 商品房銷售面積及新開工面積

由上表可知，2004年至2007年，房地產(chǎn)銷售面積一路增加，商品房銷售面積的從2004年

33820萬㎡上升到2007年的69104萬㎡，增長了一倍還要多。到了2008年房地產(chǎn)市場受挫

了，金融海嘯席卷眾多國家，中國樓市同樣未能幸免，2008年房屋銷售面積經(jīng)過多年的增

長，首次出現(xiàn)下跌，但并未持續(xù)太久，中國政府在2008年11月份，推出4萬億元刺激經(jīng)濟

計劃，大量無處安放的資金，面對股市的萎靡不振，最終選擇直接或間接流向了樓市。2009

年，房屋銷售面積出現(xiàn)井噴式增長，一直持續(xù)到今天。

而供銷比一直在1.1和1.5之間上下浮動，基本處于相對穩(wěn)定的狀態(tài)。

2. 2004年-2014年房價走勢

由上表可知，2004年至2014年，除了2008年受到全球金融危機的影響房價略有下降外，

其他年限可以說是一路飆升，尤其是2009年，房價出現(xiàn)了井噴，當(dāng)年房價漲幅高達23.2%，

創(chuàng)歷年新高，2010年，中央對房地產(chǎn)市場進行史上最嚴厲的宏觀調(diào)控，至此房價上漲幅度

開始減緩，2014年更是下降到1.38%，盡管2014年中央出臺了一系列的救市政策，但從房

價走勢和房地產(chǎn)銷售來看，效果并不是特別理想。

附：2014年和2015年政府出臺的相關(guān)政策

2014年以來的房地產(chǎn)松綁政策，明顯可以分為四輪

第一輪：各地的松綁限購政策。

第二輪：央行的限貸政策調(diào)整及降息。

第三輪：各地紛紛發(fā)布購房補貼及央行的再次降準。

第四輪：兩會前后開始鼓勵自住及改善需求的政策，主要在公積金政策、回購庫存商品房

做保障房等。第四輪房地產(chǎn)松綁政策主要以二套房貸松綁為標志。

2015年政策

1、2015年2月28日，央行決定，自2015年3月1日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基

準利率。金融機構(gòu)一年期貸款基準利率下調(diào)0.25個百分點至5.35%；一年期存款基準利率

下調(diào)0.25個百分點至2.5%。

2、各地的公積金最低首付調(diào)整。

3、3月30日，《中國人民銀行 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于個人住房

貸款政策有關(guān)問題的通知》發(fā)布，央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知，對擁有一套住房且

相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。使用住房公

積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申

請住房公積金購房，最低首付30%。

4、3月30日，中華人民共和國財政部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，

通知要求，自3月31日起，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征年限由5年恢復(fù)至2年。

5、4月19日下午，央行宣布從4月20日起下調(diào)各類存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率1

個百分點。

6、5月9日，次日起降息0.25個百分點，同時擴大銀行行存款利率上浮區(qū)間，由此前基準

利率1.3倍提高到1.5倍。

7、根據(jù)《中國人民銀行關(guān)于下調(diào)金融機 構(gòu)人民幣貸款和存款基準利率的通知》，從2015

年6月28日起，下調(diào)個人住房公積金存款利率。

8、8月25日，央行下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準利率0.25個百分點。

9、9月30日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)出通知，在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首

次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。同日，央行、

財政部、住建部聯(lián)合發(fā)出通知，明確自今年10月8日起將實施多項舉措，切實提高住房公

積金使用效率，全面推行異地貸款業(yè)務(wù)。

三、 萬達成長史

萬達商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展三個階段：

一、商業(yè)地產(chǎn)涉足階段（2000-2002，第一代店，城市包括長春、青島、濟南、哈爾濱、沈

陽、天津、長沙、南昌、南京）。特點如下：

1、拿地選址：以引進沃爾瑪作為吸引城市招商引資的合作條件，取得了省會城市商業(yè)核心

區(qū)域的地塊；

2、建筑產(chǎn)品：建筑為4-6萬平方米左右，4層樓的BIG-BOX-大盒子；

3、商業(yè)業(yè)態(tài)：以2、3樓超市、4樓家居為主力店，其它散租；

4、贏利模式：一樓散賣、其它部分持有。

這個階段對于萬達來說，建立起了對地方政府的招商需求認知（獲取優(yōu)質(zhì)土地），商業(yè)資源

的對接，以及對商業(yè)地產(chǎn)如何贏利模式的初步框架。但商業(yè)經(jīng)驗不足，只敢拿市商業(yè)中心地，

同時也出現(xiàn)了后續(xù)持續(xù)經(jīng)營不善的問題。

二、商業(yè)地產(chǎn)調(diào)整階段（2002-2005，第二代店，城市包括武漢、南寧、天津、大連、沈陽）。

特點如下：

1、拿地選址：還是以引進沃爾瑪作為合作條件，取得了省會城市商業(yè)核心區(qū)域的地塊；

2、建筑產(chǎn)品：建筑為10-15萬平方米左右，多個4層樓的BIG-BOX-大盒子組合；

3、商業(yè)業(yè)態(tài)：除超市、家居以外，增加了百貨、影院等主力店；

4、贏利模式：街鋪散賣、其它部分持有。

這個階段對于萬達來說，開始出現(xiàn)了經(jīng)營的成功案例，如南寧、武漢、哈爾濱。也出現(xiàn)了經(jīng)

營極端失敗案例——沈陽。其中，南寧、武漢、哈爾濱等經(jīng)營成功的一個共同現(xiàn)象就，都外

部引進了連鎖知名百貨進行合作。萬達開始與百貨進行嘗試重點對接，包括與中國百貨元老

——王德明，以及和深圳銅鑼灣百貨合作，以解決經(jīng)營問題，但風(fēng)波重重。當(dāng)然，直到現(xiàn)在，

萬達也沒解決這個問題，就是自營百貨始終虧損。

大洋百貨突然易幟:資金吃緊萬達撤股 王德明出走

三、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段（2006-至今，第三代店，城市。。。）特點如下：

1、拿地選址：是“萬達廣場”進駐城市作為招商引資的合作為主，取得了城市發(fā)展新區(qū)地

塊為主；

2、建筑產(chǎn)品：建筑為50-100萬平方米左右，產(chǎn)品豐富多樣，包括步行街鋪、住宅、公寓、

寫字樓、酒店等；

3、商業(yè)業(yè)態(tài)：包括超市、百貨、影院、餐飲、電玩等，業(yè)態(tài)豐富化；

4、贏利模式：購物中心和酒店持有，其它以快速銷售為主。

這個階段對于萬達來說，是從城市中心走入城市周邊新區(qū)發(fā)展的階段。萬達順應(yīng)了中國城市

化發(fā)展的方向（中國城市化主要以開發(fā)區(qū)為方向帶動，而全國開發(fā)區(qū)在2006年，達到6800

多個，普遍建設(shè)在城市的新區(qū)，迫切需要招商引資來拉動）。萬達在新區(qū)的布點，避免了與

市中心區(qū)商業(yè)的競爭，極大的減少了萬達經(jīng)營的壓力。新區(qū)人口隨著城市化的增長而增多，

這樣實現(xiàn)了政府、消費者、投資商、商戶的多贏。換句話說，萬達一直頭痛的商業(yè)經(jīng)營問題，

隨著中國城市化的快速發(fā)展，得到了極大緩解或解決。

至于武漢、南昌、長白山等第四代萬達城，相關(guān)人士認為其個性化更大于復(fù)制性，沒有深入

研究，因此，在此不再表述。

萬達的理念

個人認為，萬達的理念思路，就是走中國的市（bu）場（qiu）化（ren）道路：

1、2000年以前，萬達積累了房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗，但遇到了房地產(chǎn)的主要難題——如何通過

市場化的手段拿地問題；于是，有了通過世界五百強，迎合地方政府招商引資的需要的開發(fā)

嘗試；

2、2000-2006年，土塊的問題解決了，但萬達出現(xiàn)了拿地開發(fā)銷售后的商業(yè)無法可持續(xù)經(jīng)

營問題。于是，開始尋找從拿地選址、建筑規(guī)劃、商業(yè)運營的再度嘗試；

3、2006-2013年，商業(yè)經(jīng)營模式解決了，但商業(yè)人才緊缺，如何通過制度保障該商業(yè)模式

能夠在全國快速的復(fù)制問題。于是，萬達通過商業(yè)的標準化、IT化的制度建設(shè)，解決了項

目的快速復(fù)制性問題。

當(dāng)然，目前萬達還存在，持有商業(yè)如何變現(xiàn)的問題，到現(xiàn)在還沒有解決。