倉儲物流建筑工程費用估算明細表

投資規模和資金籌措

1、 建設投資估算

（1）建筑工程費用

經估算，工程費用為

萬元。根據德州市及相關地區

2006年~2009年建設的類似工程，結合本項目實際，采用單位造價指

標對土建及建筑裝飾、給排水、消防、采暖、電氣工程等進行估算。

詳見表1-2.

表1-2

建筑工程費用估算明細表

序號 項目名稱 計算基數

1 27150

1.1 26750

1.2 400

2 9975

3 1810

4 1810

5 905

6 1810

7 201

7.1 163

7.2 23

7.3 15

合計

地上部分土建及建筑裝飾工程

住宅（商品房及拆遷安置房）

配套設施

地下部分土建及建筑裝飾工程

給排水及消防工程

采暖工程

電氣工程

燃氣工程

室外工程

區內道路及廣場

綠化

場平圍墻大門等其他工程

合計

181000

估計投資

（萬元）

43661

177000

4000

33250

181000

181000

181000

181000

5,430

11713.5

注：電氣工程包括照明、動力、避雷、電視、電話、保安監視、計算機網絡等內容。

（2）設備購置及安裝費

經估算，設備購置及安裝費 萬元，包括給水設備、

電梯、照明設備、室外給排水消防管道、室外電纜等費用。

詳見表1-3.

設備購置費及安裝估算表

表1-3.

序號 名稱 估算價值（萬元）

1

2

3

4

5

6

7

8

9

換熱站設備

污水及中水處理設備

給水設備

燈具、配電箱

電梯

變配電設備

室外管道

室外電纜

合計

105

53

53

105

84

158

105

53

716

（3）工程建設其他費用估算

經估算，工程建設其他費用 萬元，其中：

① 根據相關資料，本項目土地費用包括耕地再造費、土地有

償使用費、土地管理費、土地契稅等，共計 萬元；

②

分攤小區公建配套費約 萬元

；

③

勘察設計費、建設監理費、可行性研究報告編制費、標底

預決算編制審查費按國家計委、建設部頒發的的收費標準

及山東省、德州市有關規定執行，并參照市場價進行估算。

④ 人防易地建設費按40元/㎡計取。

其他費用估算詳見表1-4。

工程建設其他費用估算表

表1-4

序號 費用名稱 計算基礎 計算標準 總價（萬元）

1

2

3

4

5

6

7

8

9

土地費用

分攤小區公建配套費

建設單位管理費

勘察設計費

建設監理費

可研、標底預決算編

制、審查費

城市建設綜合配套費

人防異地建設費

合計

工程費用

工程費用

工程費用

181000 255 4616

33250 40 133

10897

1635

107

643

43

100

18173

（4）基本預備費

基本預備費按工程費用及其他費用之和的10%估算，為

萬元。

（5）建設期利息

項目擬申請銀行貸款 億元，貸款利率7%，經測算，

建設期利息為 萬元。

2、 投資估算表

經估算，本項目建設總投資 萬元，其投資構成見表1-5

項目建設投資估算匯總表

表1-5

序號 費用名稱 投資額（萬元） 估算說明

1

1.1

1.2

1.3

1.4

1.5

2

2.1

3

建設投資靜態部分

建筑工程費

設備及工器具購置費

安裝工程費

工程建設其他費用

基本預備費

建設投資動態部分

建設期利息

項目投入總資金

74521 95.51%

43661 55.96%

551 0.71%

165 0.21%

18173 23.29%

11972 15.34%

3500 4.49%

3500 4.49%

78021 100.00%

占項目投入總資金

的比例

3、資金籌措及使用計劃

（1）資金籌措

項目建設總投資為 萬元，由建設單位通過以下方式解

決：

①

單位自籌資金投入 萬元。

②

設單位自有資金投入 萬元，為項目資本金。

（2）投資及資金使用計劃

據項目實施進度、融資方案和資金到位可能性，總投資

需要在項目建設期一年內全部投入。

經濟影響分析

因項目屬房地產開發項目，故只進行財務分析。

第一節 財務測算

一、 經濟效益分析的依據

1、《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）

2、《房地產開發項目經濟評價方法》

二、財務基礎數據的確定

1、項目計算期 4年，其中建設期2年，銷售期2年，第2

年開始銷售。

2、項目行業財務基準收益率Ic為12%。

3、收入測算

（1）銷售價格

根據樂陵市西部地區商品房及住宅行情和項目地理位

置，參照周邊地區類似項目銷售價格，確定本項目住宅、商

業和地下設施的銷售價格如下：

◆高層住宅樓銷售均價為3500元/㎡

◆地上商業設施售均價為4000元/㎡

◆辦公樓、酒店銷售均價為5500元/㎡

◆地下車庫每個車位銷售均價為15萬元/車位

◆地下室銷售均價為4000元/㎡

（2）銷售面積

項目地上建筑面積為128600平方米，地上商業設施

68000平方米，高層住宅14400平方米，辦公樓、酒店46200

平方米；地下部分包括地下室25000平方米，地下停車位700

個。

（3）銷售收入

銷售收入計算表

表7-1

序號 項目 數量（㎡） 平均單價 銷售收入（萬元）

1 住宅樓 14400 3500元/㎡

2 商業設施 68000 4000元/㎡

3 辦公樓、酒店 46200 5500元/㎡

4 地下室 25000 4000元/㎡

5 地下車位 700 15萬元/個

合計

5040

27200

25410

10000

10500

78150

（4）銷售計劃

根據項目實施進度計劃，在建設期第二年開展銷售工作，

計劃項目建成后三年內全部售出，銷售期限為3年。每年銷

售比例為30%、50%和20%年度銷售計劃見表7-2.

年銷售收入測算表

表7-2 單位：萬元

序號 名稱 第1年 第2年 第3年 合計

1 住宅樓

2 商業設施

3 辦公樓、酒店

4 地下室

5 地下車位

合計

1512 2520 1008

8160 13600 5440

7623 12705 5082

3000 5000 2000

3150 5250 2100

23445 39075 15630 78150

5040

27200

25410

10000

10500

4、 建設成本費用

本項目建設成本費用，由項目開發建設總投資和運營費

構成。

（1） 項目開發建設總投資為45313萬元。

（2） 運營運營費用為項目銷售費用和管理費用。

◆銷售費用為房屋銷售過程中發生的各種費用，包括廣告

費、宣傳費、銷售服務費等，按銷售收入的3%計算。

◆管理費用為組織和管理項目的開發經營活動而發生的各

項費用，包括人員工資、辦公費、差旅費、業務招待費、各

項稅收等，按銷售收入的2%計算。

三、稅金及附加

（1） 本項目營業稅稅率為5%，城市維護建設稅和教育費附

加分別按營業稅的7%和3%計算。

（2） 土地增值稅

根據《土地增值稅暫行條例》規定，土地增值稅實行四

級超率累進稅率進行測算。

（3） 所得稅

企業所得稅稅率按25%計算。

第二節財務分析

一、 盈利能力分析

經測算，項目在計算期內實現銷售收入

78150萬元，可獲

利潤總額為17695萬元，稅后凈利潤為12916萬元。項目利潤總額及

分配見表7-3

1根據利潤及利潤分配表和總投資表計算出如下指標：

總投資收益率= ×100%=39 .05%

息稅前利潤

總投資

投資凈利潤率= ×100%= 28.5%

稅后總額

總投資

銷售凈利潤率= ×100%= 16.53%

稅后總額

銷售收入

項目利潤及利潤分配表

表7-3

序號 項目 比例（%） 第1年 第2年 第3年 第4年

1 23445 39075 15630

1.1 23445 39075 15630

1.2

2 45313

3 469 782 313

4 703 1172 469

5 1289 2149 860

6 2312 2312 2312

7 18672 32660 11676 -45313

8 26641

9 6019 11676

10 1505 2919

11 0 4514 8757

12 0 4514 8757

13 10 0 451.4 875.7

14 0 0 0

15 0 4062.6 7881.3

16 0 4062.6 7881.3

經營收入

售房收入

租房收入

開發成本

管理費用

銷售費用

銷售稅金及附加

土地增值稅

利潤總額

彌補上年度虧損

應納稅所得額

所得稅

稅后利潤

可分配利潤

盈余公積金

應付利潤

未分配利潤

累計未分配利潤

3、 根據財務現金流量表（詳見表7-4）

表7-4

財務現金流量表

項目 第1年 第2年 第3年 第4年 序號

23445 39075 15630 1

23445 39075 15630 2

3

4

5

6

45313 4773 792068737

45313 8

9

1172 1954 782 10

銷售稅金及附加

2312 2312 2312 12

0 1505 2919 13

14

－45313 3凈現金流量

－453134累計凈現金流量

1289 2149 860 11

18672 31155875715

-26641 4514 13271 16

18672 32660 11676 17

-26641 6019 17695 18

流量

經營收入

售房收入

租房收入

回收固定資產余值

回收流動資金

其他

2現金流出

建設投資

流動資金

經營成本

土地增值稅

所得稅

其他

5所得稅前凈現金流量 －45313

6所得稅前累計凈現金－45313

計算指標如下：

所得稅前：財務內部收益率：

19.55%

財務凈現值（IC=12%）： 5094.22萬元

投資回收期： 2.6年（含建設期）

上述指標表明，項目建設具有一定的盈利能力

所得稅后：財務內部收益率：

15.36%

財務凈現值（IC=12%）： 2167.91萬元

投資回收期： 2.82年（含建設期）

。

第三節不確定性分析

一、 敏感性分析

該項目作了所得稅前投資的敏感性分析，將建設投

資、銷售收入等因素作為不確定性因素進行敏感性分

析，詳見表7-5和圖7-1.

敏感性分析

表7-5

項目 變化率（%） 財務內部收財務凈現值投資回收期

益率（%） （萬元） （年）

建設投資

+10 13.44 1048.42 2.95

-10 23.72 9140.02 2.68

26 .59 10026.01 2.68 +10

銷售收入

-10 13 32 1266.5 2.95

基本方案：內部收益率為19.55% 凈現值 ： 5094.22萬元

投資回收期： 2.6年

建設投資

40

30

售房價格

基本方案

20

基準收益率12%

10

-10

-5

0

5

10

因素變化（%）

圖7-1 敏感性分析圖

從表和圖中可以看出建設投資和銷售收入兩個因素對項

目的效益都很敏感。如果銷售收入向不利方面變動10%，全

部內部投資收益率降至13.31%，凈現值下降為1266.5萬元，

投資回收期增加到2.95年。如果建設投資向不利方面變動

10%，全部投資內部收益率下降至13.44%，凈現值下降為

1048.42萬元，投資回收期增加到2.95年。

二、臨界點分析

臨界點分析是反映在預期可接受的投資內部收益率下，

投資方能承受的各種因素向不利方向變動的極限值。根據敏

感性分析，計算各因素臨界點詳見表7-6

臨界點分析

表7-6

臨界點計算

敏感因素 基本方案結果

期望值 12%（IRR）

建設投資（萬元） 45313 最高值51000

住宅樓（元/㎡）

商業設施（元/㎡）

辦公樓、酒店（元/㎡）

最低3300

最低3100

最低3300

三、財務評價結論

從上述財務評價看，財務內部收益率高于基準收益率，

凈現值大于零，從敏感性分析看，項目具有一定的抗風險能

力，因此，項目從財務上講是可行的。