我國城市土地市場政府行為研究綜述

2023年12月14日發(fā)(作者：水滸傳情節(jié)概括)

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我國城市土地市場　政府行為研究綜述　■　李俊麗博士（成都醫(yī)學院成都６１００８３）　▲　本文為成都醫(yī)學院校基金課題“城市土地出讓中的地方政府行為　（課題編號：ＣＹＳ０８—００２）階段性成果　◆　中圖分類號：Ｆ２７５　文獻標識碼：Ａ　發(fā)，對相關(guān)研究作了理論的綜合與整理，試　內(nèi)容摘要：我國城市土地市場的建立　圖為我國土地市場下一步的規(guī)范發(fā)展提供　實質(zhì)上是由政府所主導的強制性制度　借鑒與啟發(fā)。　變遷的結(jié)果，并且政府是我國城市土　地出讓中的唯一供給主體，因此如何　城市土地產(chǎn)權(quán)制度與政府行　推進城市土地市場化的下一步改革，　為的相關(guān)研究　規(guī)范土地市場秩序，政府的行為規(guī)范　尤其關(guān)鍵。本文從政府角度出發(fā)，對　產(chǎn)權(quán)明晰是土地交易的前提條件，產(chǎn)　我國土地市場與政府行為的相關(guān)研究　權(quán)的明晰既要靠政府的政策提供和制度創(chuàng)　做了梳理，試圖對今后土地市場的改　新，又涉及到政府作為城市土地出讓主體　革有指導意義。　在交易中與相關(guān)利益者的關(guān)系問題。學者　關(guān)鍵詞：城市土地　政府行為　土地　們從城市土地產(chǎn)權(quán)的角度分析了土地出讓　產(chǎn)權(quán)土地價格　中政府行為的原因，周其仁、陳書榮　回顧中國城市土地制度的改革歷程，　（２００１）認為我國城市土地產(chǎn)權(quán)制度的缺　不難發(fā)現(xiàn)，改革的成就與問題同時并存。在　陷從我國城市土地使用狀況看主要表現(xiàn)　承認城市土地使用制度改革成功的同時，　在：一是產(chǎn)權(quán)邊界模糊，內(nèi)容殘缺。按照兩　要認識到城市土地制度的改革與其他領域　權(quán)分離原則和現(xiàn)實，土地使用權(quán)實際上是　的改革一樣，是一種漸進式增量式改革，城　具有占有權(quán)、使用權(quán)、部分處分權(quán)和部分收　市土地使用“雙軌制”的現(xiàn)象仍然大量存　益權(quán)的準土地所有權(quán)。這模糊了土地使用　在。城市土地要素市場發(fā)育嚴重滯后，土　權(quán)和所有權(quán)的邊界，因為所有權(quán)和使用權(quán)　地的市場化程度還處在初級階段。而我國　都具備這四項職能，造成了理論上的模糊　城市土地市場的建立實質(zhì)上是由政府所主　和現(xiàn)實中的５ｇｉ￣．１，；二是城市土地國家所有　導的強制性制度變遷的結(jié)果，因此如何推　權(quán)表面上是清晰的，但實際上各級政府都　進城市土地的市場化改革，政府的行為規(guī)　可代表國家行使所有權(quán)，造成了各級政府　范尤其關(guān)鍵。在城市土地要素市場進一步　為解決拮據(jù)的財政經(jīng)費問題出現(xiàn)大量低價　市場化改革中，政府是否還要處于主導地　出讓土地以及政府官員尋租猖獗的局面。　位以及在土地資源的市場化配置中如何定　對于如何完善城市土地產(chǎn)權(quán)制度來規(guī)　位職能范圍和作用邊界等問題，直接關(guān)系　范政府行為，首要的問題是明確國有城市　到城市土地市場化的進度和水平：土地資　土地所有權(quán)主體的問題，關(guān)于城市土地所　源是由政府還是市場配置，城市土地資源　有權(quán)主要有“政府所有”和“法人所有”的　的使用和定價是由市場還是政府決定，是　分歧。政府所有論內(nèi)部又有不同的主張，存　衡量城市土地要素市場市場化程度的重要　在國有土地產(chǎn)權(quán)的單一所有和分級所有的　標準之一。在認清城市土地市場發(fā)育程度　爭論。戴旭宏（１９９３）堅持中央政府是全　的前提下，城市土地市場秩序進一步完善　國城鎮(zhèn)國有土地的法定所有者；張小鐵　的核心癥結(jié)在于理清政府與市場的關(guān)系。　（１９９４）、李元（１９９５）、范恒山（１９９５）等　近年來我國學術(shù)界對于土地問題給予了大　都主張城市國有土地所有權(quán)主體應是全國　量關(guān)注，本文從政府與市場關(guān)系的角度出　人民代表大會或中央政府；郝壽義（１　９９３）　１１ｎ吉　ｈＩＩ，ａ，ｌ，－．ｉｌ￣　ｆ　Ｊ吾　商　１　船　殺研守　、　９ｎ１１＂ＴＦ　Ｅ甘目　主張建立一個統(tǒng)一的全國城市土地管理機　構(gòu)作為中央政府的法定代表行使土地所有　權(quán)。“法人所有論”者大多主張成立城市土　地公司，如楊繼瑞（１９９０）主張國有地產(chǎn)　公司是國有土地所有權(quán)的法定代表組織，　隸屬于城市政府，接受政府的指令；高波　（１９９６）主張建立城市土地法人所有制，中　央政府設立土地資產(chǎn)總公司，對各級政府　的地產(chǎn)公司通過參控股方式進行經(jīng)營管理，　土地所有權(quán)可在各土地資產(chǎn)公司之間讓渡。　其次，在關(guān)于土地產(chǎn)權(quán)制度建設方面，戚　名深（１９９８）對中國理論界關(guān)于城市土地　產(chǎn)權(quán)制度建設的思路進行了綜合考察，在　他所列舉的文獻中，主要表現(xiàn)為以不同物　權(quán)構(gòu)建中國土地產(chǎn)權(quán)制度的不同主張；另　也有些學者對某些土地權(quán)利的性質(zhì)和特征　作了深入研究（戴銀萍，１９９７；劉兆年，　１９９７；程宗璋，１９９９）。　國內(nèi)學者普遍認為規(guī)范城市土地供給　方式和提高配置效率的基本前提是建立合　理有效的城市土地產(chǎn)權(quán)制度。城市土地產(chǎn)　權(quán)制度對城市土地出讓中的政府行為有著　最根本的激勵作用。城市土地產(chǎn)權(quán)制度的　完善程度；城市土地產(chǎn)權(quán)主體明確與否　——城市土地所有權(quán)主體是中央政府還是　地方政府或中央與地方共享；城市土地所　有權(quán)與使用權(quán)的邊界是否清晰，對城市土　地資源配置中政府行為的規(guī)范化研究有著　直接的聯(lián)系。換言之，我國城市土地出讓　中政府一系列不當行為所造成的城市土地　資源配置的低效，從根源上說正是由于政　府對城市土地產(chǎn)權(quán)核心和附屬權(quán)束的范圍、　構(gòu)成等不明確所造成的越位、缺位、錯位　等行為引起的。因此，惟有在城市土地產(chǎn)　權(quán)完善而清晰的前提下，對政府在城市土　地出讓中行為的規(guī)范研究才有可能得到正　確的結(jié)論。　城市土地資源配置效率與政　府行為　國內(nèi)學者從不同的角度對城市土地資　源配置的機制、效率、模式等進行了一系　列深入的研究。首先從市場與政府的角度　對城市土地資源配置的有效性做了討論，　在肯定市場機制對于城市土地資源配置的　有效性基礎上，認為土地利用的非排他性、　非競爭性等特征使政府干預土地市場成為　必要。高映軫等（１９９６）認為土地市場可　以實現(xiàn)土地配置效率，但市場失效將妨害　社會目標的實現(xiàn)，需要政府對土地市場進　行干預。袁劍（２００３）則基于我國城市土　

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