房地產(chǎn)價(jià)格計(jì)算

2024年1月9日發(fā)(作者：虛心使人進(jìn)步)

基于性價(jià)比一致原則的房地產(chǎn)價(jià)格計(jì)算

〖基本思路〗

本價(jià)格計(jì)算方法的基本出發(fā)點(diǎn)是盡量保證每套房屋的性價(jià)比一致;

性價(jià)比中的價(jià)格是指單位銷售面積的價(jià)格;而性價(jià)比中的性能,則應(yīng)該是多方面的指標(biāo)綜合加權(quán)評(píng)價(jià)而成;

應(yīng)該選擇多個(gè)重要的性能指標(biāo)來評(píng)價(jià)某套房屋的綜合性能,例如：

1樓層樓層高低

2海景/江景/河景/湖景等水景

3山景/園景等其他景觀

4寧靜所處位置的寧靜程度

5戶型該房屋戶型的優(yōu)劣,適應(yīng)其目標(biāo)客戶的程度

6朝向該房屋方位朝向的優(yōu)劣

7視野視線是否受阻及視野開闊程度

8私密性

以上8項(xiàng)指標(biāo)中,第1項(xiàng)指標(biāo)“樓層”可看作是縱向指標(biāo),可以通過樓層價(jià)差來反映其指標(biāo)分值的高低;而其他7項(xiàng)指標(biāo)則是橫向指標(biāo),通過分別評(píng)價(jià)并加權(quán)匯總來計(jì)算其橫向的綜合性能;各個(gè)因素的權(quán)重則主要靠經(jīng)驗(yàn)和價(jià)格試算確定;

〖計(jì)算流程〗

〖計(jì)算步驟〗

一、 確定均價(jià)

均價(jià)通常根據(jù)項(xiàng)目銷售目標(biāo)而定;在確定目標(biāo)均價(jià)時(shí),常用以下幾種定價(jià)方法：

1． 成本加成法

即通過核算項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)各項(xiàng)成本,加上目標(biāo)利潤,反推銷售單價(jià);

2． 市場(chǎng)比較法

以市場(chǎng)情況、特別是競爭項(xiàng)目銷售價(jià)格為基礎(chǔ)制定銷售單價(jià);此種方法應(yīng)該評(píng)價(jià)分析相對(duì)于競爭項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)和所處的競爭地位;

3． 消費(fèi)者心理價(jià)格法

通過調(diào)查了解消費(fèi)者的心理承受價(jià)格而制定銷售價(jià)格;實(shí)際應(yīng)用中,消費(fèi)者實(shí)際購買的價(jià)格往往高于其參加調(diào)查時(shí)所提出的心理承受價(jià)格;

在制定目標(biāo)均價(jià)時(shí),通常需要將以上3種方法綜合運(yùn)用;

二、 確定樓層價(jià)差

確定樓層價(jià)差有兩種方法,一種方法是每個(gè)樓層都存在樓層價(jià)差;縱向樓層價(jià)差根據(jù)地域和形態(tài)的不同而不同;在一些城市,高層住宅的樓層價(jià)差通常為20~50元/m2,頂層價(jià)格通常最高;小高層住宅的樓層價(jià)差通常為15~30元/m2,頂層價(jià)格通常最高;多層住宅的樓層價(jià)差通常為30~50元/m2,3、4樓的價(jià)格通常最高也存在底樓和頂樓帶花園而價(jià)格最高的情況;

另一種方法是樓層分段價(jià)差,這種方法主要針對(duì)高層住宅使用;即將樓棟各樓層分為若干樓段,每一樓段內(nèi)部各樓層之間不存在樓層價(jià)差,但樓段之間存在樓段價(jià)差;采用樓層分段價(jià)差方法時(shí),樓段價(jià)差通常在50~100元/m2,每個(gè)樓段通常包括5個(gè)樓層左右;

三、 確定橫向房屋價(jià)格系數(shù)

計(jì)算房屋價(jià)格系數(shù)的基本思路是分項(xiàng)評(píng)分、加權(quán)計(jì)算;

前文已經(jīng)提到,計(jì)算橫向的房屋價(jià)格系數(shù)時(shí),考察了7個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)：水景、山景、寧靜、戶型、朝向、視野與私密性;

為了簡化計(jì)算,選擇某一普通樓層本計(jì)算方法中選擇中間樓層為基準(zhǔn)樓層進(jìn)行評(píng)分,并以此為基礎(chǔ)搭建價(jià)格框架;若有部分樓層有特殊變化,則在搭建的價(jià)格框架基礎(chǔ)上進(jìn)行局部調(diào)整;

具體計(jì)算時(shí)分為以下四個(gè)步驟：建立評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)——權(quán)重設(shè)置——分項(xiàng)評(píng)分——加權(quán)計(jì)算;

四、 搭建價(jià)格框架

通過Excel軟件可以實(shí)現(xiàn)價(jià)格框架的搭建和計(jì)算;

以中間樓層為基礎(chǔ),根據(jù)基準(zhǔn)價(jià)格和各房屋價(jià)格系數(shù)計(jì)算中間樓層各房屋的價(jià)格,然后代入樓層價(jià)差數(shù)據(jù),計(jì)算出其他樓層各房屋的價(jià)格;其中,基準(zhǔn)價(jià)格是計(jì)算的初始價(jià)格,其基本與前面所確定的均價(jià)一致;計(jì)算表中最后得到的均價(jià)將以基準(zhǔn)價(jià)格為基礎(chǔ)試算得到;

搭建的價(jià)格框架如下表略所示;

五、 局部微調(diào)

搭建了基本的價(jià)格框架后,需要根據(jù)樓棟的實(shí)際情況進(jìn)行局部調(diào)整;有可能存在局部調(diào)整的情況包括：

1． 戶型變化

在同一樓棟里面,隨著樓層的不同,可能會(huì)有一些變異戶型,例如躍層、合并大戶型等;這時(shí),需要調(diào)整相應(yīng)部分的價(jià)格框架,以與實(shí)際情況相一致;同時(shí),若有必要,還應(yīng)該提高或降低相應(yīng)的單價(jià);

2． 景觀階躍

景觀階躍是指某房屋隨著樓層的升高或降低,出現(xiàn)視野豁然開闊或突然受阻、景觀資源陡然豐富或急劇減少等情況;這時(shí),應(yīng)該相應(yīng)提高或降低該房屋的銷售單價(jià);提高或降低的幅度根據(jù)實(shí)際情況而定,通常在20~100元/m2之間;

景觀階躍的情況還包括：低層臨近車庫出入口、臨近裙樓頂?shù)闹醒肟照{(diào)冷卻塔、臨近空中花園、贈(zèng)送花園/露臺(tái)、房屋內(nèi)有被記入銷售面積的柱體、房屋局部空高減小等等;應(yīng)該根據(jù)情況賦以相應(yīng)的景觀階躍價(jià)差,提高或降低銷售單價(jià);

3． 特殊樓層

在高層住宅中,有時(shí)候頂層會(huì)給消費(fèi)者以身份的象征,其價(jià)格可以適當(dāng)提高;

此外,某些城市對(duì)樓層編號(hào)的數(shù)字比較在意,消費(fèi)者會(huì)更愿意買帶“8”的樓層,而不愿意買帶“4”的樓層和第13層;這種情況下,可以給相應(yīng)的樓層適當(dāng)提高或降低銷售價(jià)格;

六、 價(jià)格試算與調(diào)整

對(duì)初步價(jià)格框架進(jìn)行了局部調(diào)整后,就可以進(jìn)行價(jià)格試算了;對(duì)試算出的價(jià)格,需要從以下方面,結(jié)合經(jīng)驗(yàn)判斷進(jìn)行校驗(yàn)：

1． 最低價(jià)和最高價(jià)包括單價(jià)和總價(jià)

2． 同樓層各房屋之間的價(jià)格差距單價(jià)和總價(jià)

3． 整個(gè)樓棟各房屋之間的價(jià)格差距單價(jià)和總價(jià)

若以上結(jié)果不甚滿足要求,則可以從以下方面進(jìn)行調(diào)整在調(diào)整時(shí),需要注意隨時(shí)更改基準(zhǔn)價(jià)格以使計(jì)算表中的銷售均價(jià)與確定的目標(biāo)均價(jià)一致：

1． 調(diào)整橫向指標(biāo)的權(quán)重

2． 直接調(diào)整價(jià)格系數(shù)

3． 調(diào)整樓層價(jià)差

4． 調(diào)整局部微調(diào)價(jià)差

經(jīng)過反復(fù)試算與調(diào)整后的價(jià)格體系為最終可以使用的價(jià)格體系;當(dāng)然,此價(jià)格體系仍可能并非最佳的價(jià)格體系,在后期應(yīng)用中應(yīng)該根據(jù)銷售走勢(shì)隨時(shí)做出局部調(diào)整;