關于房改房的規定

2024年3月17日發(作者：班組管理制度)

關于房改房的規定

房改房又可以叫做已購公房，是指享受國家房改優惠政策的住宅。即居民將現住公房

以標準價或成本價扣除折算后（舊住宅還要扣除房屋折算）購買的公房。房改房又分為成

本價、標準價（優惠價）、央產房等類型，每種類型的房屋交易方式都有所不同。屬于部分

產權。

1、房改房是國家對職工工資中沒有包含住房消費資金的一種補償，是住房制度向住房

商品化過渡的形式，它的價格不由市場供求關系決定，而是由政府根據實現住房簡單再生

產和建立具有社會保障性的住房供給體系的原則決定，是以標準價或成本價出售。

2、房改房的銷售對象是有限制的，不是任何人都可以享受房改的優惠政策，購買房改

出售的住房的人只能是承住獨用成套公有住房的居民和符合分配住房條件的職工。

3、在房改售房中對購房的面積有所控制，規定人均可購房的建筑面積的控制指標，以

防止一些人人大量低價購買公有住房，造成國有資產的流失。

4、購買房改出售的公有住房有一定的優惠政策，公有住房的價格在標準價或成本價的

基礎上還有工齡、職務或職稱方面的優惠折扣。

另外購買房改中的公有住房，在進入市場方面是有限制的。出售給職工的公有住房，

一般要在住用若干年以后才可出售，如職工以標準價或成本價購買的公有住房。

過戶流程

1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合

法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。

2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不

是商品房買賣的必經程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方

通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理

等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

3、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理

部門提出申請手續后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予

辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，

禁止上市交易。

4、立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先

設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續。現在北京市已取消了

交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的“白契”。

5、繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改

回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。

6、辦理產權轉移過戶手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，

交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。

7、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦

理貸款手續，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額

度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證后，銀行將

貸款一次性發放。

8、買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業費后雙方的

二手房屋買賣合同全部履行完畢。

雙方準備資料(全款)

產權證過戶材料:舊產權證、買賣契約、權屬申請登記表

賣方：身份證、授權委托公證書（在賣方不能到場時可授權他人代辦）

買方：身份證、一張委托書（在買方不能到場時可授權他人代辦）

注：在辦理產權證過戶時，要先配圖

土地證過戶：當新的產權證辦理出件后便可到土地局辦理土地證的過戶手續了

材料：新產權證（原、復印件）、買賣契約、老土地證原件、產權人身份證

（原、復印件）

注：若產權人不能親自辦理土地證可委托他人辦理，委托人需提供本人身份證（原、

復印件）、土地登記委托書

房改房稅費：

房改房，又稱為“已購公房”、“上市公房”，是職工將單位以福利分房形式分配的房產

以有關部門指定的價格將產權買斷為個人所有的房產類型，在房改房中，只有產權性質為

“成本價購買”的房產可以直接上市交易：

契稅、印花稅：按照商品房的契稅和印花稅標準交納；

土地出讓金：房改房需要交納土地出讓金，計算公式為：當年成本價×建筑面積×1%/。

【名詞解釋：當年成本價——指的是該房產實際上市出售的當年，由政府頒布的房改房成

本價，也就是“今年”的成本價】，北京市市區目前的房改房成本價為1560元/平米（部

分郊區縣有所下浮），也就是說，成本價房改房的土地出讓金實際上就是15.60元/建筑平

米；房改房在上市出售并且交納土地出讓金之后，其產權性質即等同于商品房產權了；

個人所得稅：房改房的個人所得稅計算方法與商品房相同，只是起算時間上，房改房

是以該房產當初房改時，交納房改價款（購房款）的實際交付時間為起算，需提供當時的

繳款憑證作為計算依據，另外，在按照“（實際成交價格－原購買價格－合理費用）×20%”

的標準計算時，房改房的原購買價格不是以房改時所交納的款項為計算依據，而是統一核

定為4000元/平米；

需要注意的是，除了可以直接上市的成本價房改房以外，還存在有“優惠價”、“標準

價”兩類房改房類型，標準價和優惠價的房改房上市，需要先交納部分款項變更為成本價

房改房方可直接上市，優惠價、標準價補足成本價的計算公式為：當年成本價（1560元/

平米）×建筑面積×6%，交納該款項后就可以按照成本價房改房有關規定上市交易了。

流程與稅費會因為產權性質、房產證簽發時間等因素而有所不同,請查看參考資料

2、因參加房改的職工死亡引起的房改房的繼承糾紛的處理。

職工生前參加單位的房改并交納了購房款，在辦理產權證前因病死亡，該房產能否作

為遺產繼承？這一問題比較復雜，應視不同情況作出不同處理。根據現有法律，房屋產權

轉移時間以辦理產權證為準，即沒辦理房屋產權證就不享有房屋所有權。根據我國繼承法

的規定，遺產是公民死亡時遺留的個人合法財產,這里的合法財產包括財產和財產權利 。

參加單位房改的職工在辦理產權證前死亡的，該房產不能作為遺產繼承。該職工參加房改

交納了購房款，和單位建立了住房買賣的合同關系，其繼承人可以繼承其債權，即要求單

位履行交付房屋辦理產權證的權利。但房改房買賣關系的主體是特定的，購房者必須是與

售房單位有勞動關系的職工，能夠享受房改的優惠待遇是基于房改單位職工的身份。身份

權是不能繼承的，如果該職工是單身，按他自己所享有的優惠待遇參加房改，那么該職工

的繼承人只能繼承購房款，沒有獲得該房屋產權的請求權。如果該職工以其家庭夫妻雙方

所享有優惠待遇參加其單位的房改，其配偶也是購房的主體，單位應繼續為其辦理房屋產

權證，該職工所享有的那部分房屋產權可以作為遺產繼承。