合同罪律師法律意見書

合同罪律師意見書

我受董XX的委托和律師事務所的指派，在貴院正在審查起訴的

董XX、吳XX涉嫌合同案中依法擔任董XX的辯護人。現就其所

涉嫌的罪名、犯罪事實以及在該案中所處的地位、影響量刑的具體

情節發表如下律師意見：

一、本案中犯罪嫌疑人是否構成合同罪，應當以被害

人所受損失是否通過一定的途徑便可得到積極救濟而確定。如

能得到積極救濟，則本案應以民事欺詐視之，不宜認定成犯

罪；如得不到積極救濟，則可能涉嫌犯罪，但在此種情形下，

要對數額的多少作出適當認定。

（一）在本案中，犯罪嫌疑人董XX主觀上因要歸還其欠犯罪嫌

疑人吳XX的債務，確實是想出售涉案房產（刑事偵查卷宗貳卷4

頁次）。

（二）犯罪嫌疑人董XX客觀上并沒有虛構身份及房源，在此情

形下，被害人受騙后，能夠輕易知悉犯罪嫌疑人的身份信息及爭議

房產的信息。這從被害人向公安提供的證據（刑事偵查卷宗叁

卷1-12頁次）、證人向公安提供的證據（刑事偵查卷宗叁

卷13-20頁次）及相關詢問筆錄中均有體現。

（三）犯罪嫌疑人董XX與被害人一方簽訂了房屋買賣合同，被

害人一方可以據此以商品房銷售合同糾紛為案由，在上述第（一）

條的基礎上，向不動產所在地的人民法院提起訴訟。被害人自述在

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2017年4月份，以其朋友的名義已經在濟南市市中區人民法院起訴

（刑事偵查卷宗貳卷73頁次）。

（四）被害人一方提起訴訟，其訴請要么是要求繼續履行合

同，要么是解除合同并退還首付款并承擔違約責任，以上兩種訴請

都有實現的可能性。如以訴訟結果為導向，被害人的訴請往往是選

擇后者，如此訴請能夠得到滿足，則本案不宜認定成犯罪。

（五）因本案涉及的房屋是不動產，犯罪嫌疑人不存在對其物

理轉移的可能性，且被害人為了保障房產交易行為的安全性，又在

涉案房屋上設置了二次抵押，這樣在房產交易失敗的情況下，被害

人也可以通過行使抵押權的方式保障其債權（刑事偵查卷宗叁

卷48-63頁次）。

（六）結合上述第（一）條至第（四）條所述，本案被害人所

受損失通過從程序上講并沒有太多困難的訴訟途徑是否能夠得到大

致足額的賠償，是本案罪與非罪的界限。而是否能夠得到大致足額

的賠償，則取決于案發時該涉案房產的客觀市場價值及其上已經存

在的抵押貸款的余額（75萬元，刑事偵查卷宗貳卷145頁次）。

1、因犯罪嫌疑人吳XX急于其債權的實現，案發時涉案房屋實

際成交價格明顯低于市場價，因此此價格對本案不具有參考意義。

案發時該涉案房產的客觀市場價值究竟是多少，因案發時沒有評估

報告，在此律師不好表達確切的意見。但綜觀刑事偵查卷宗，有幾

個數據值的我們注意，特別是評估公司作為專業中介機構，其對涉

案房屋的價值評估，應當具有社會公信力。

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（1）犯罪嫌疑人董XX購買此房產時的實際成交價格94萬（刑

事偵查卷宗貳卷4頁次、102頁次），94萬-75萬=19萬，19萬-

42萬=-23萬，此種情況下，構成犯罪，數額23萬元；

（2）涉案房產曾委托房地產評估咨詢有限公司進行評估，估值

時點是2014年9月28日，價值139萬（刑事偵查卷宗伍卷72

頁次）,139萬-75萬=64萬，64萬-42萬元=22萬，此種情況下，不

構成犯罪；

（3）涉案房產曾委托房地產評估有限公司進行評估，估值時點

是2014年12月24日，價值110萬（刑事偵查卷宗伍卷71頁

次）,110萬-75萬=35萬，35萬-42萬元=-7萬，此種情況下，構成

犯罪，數額7萬元；

（4）犯罪嫌疑人與被害人辦理二次抵押時，所簽署的抵押物清

單及價值確認書、房地產抵押價格確認書、聲明中雙方商定的價值

為117萬（刑事偵查卷宗叁卷48-63頁次）。117萬-75萬=42

萬，42萬-42萬=0萬，此種情況下，不構成犯罪；

（5）被害人在2016年5月17日接受公安詢問時，公安問及此

房現市場價大約多少錢時，其回答現大約價值有80多萬元錢（刑事

偵查卷宗貳卷68頁次）,80萬-75萬=5萬，5萬-42萬=-37萬，

此種情況下，構成犯罪，數額37萬元。

（七）因此我們建議辦案機關需要補充的工作有兩點：一是應

當就案發時該涉案房產的客觀市場價值委托第三方進行評估鑒定；

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二是明確案發當日如犯罪嫌疑人董XX提前還貸解押，其應歸還的借

款本金、利息及提前還貸的其他費用的確切金額。

（八）以上工作完成后，根據案發時涉案房屋客觀市場價值減

去案發時提前還貸解押所有費用后的剩余金額是否能夠囊括被害人

所受之損失，確定犯罪嫌疑人的行為是否構成犯罪。如能囊括或雖

有出入但相差不大，則本案不宜認定成犯罪，應以民事欺詐對待；

不能囊括且出入較大，則本案有犯罪嫌疑，但犯罪數額，應當以出

入差額認定。

二、以上偵查工作完成后，如犯罪嫌疑人董XX仍有犯罪嫌

疑，我們有以下觀點提請貴院注意：

（一）在本案中，犯罪嫌疑人有具有自首情節，依法可以從輕

或者減輕處罰；

（二）犯罪嫌疑人董XX在本案中起次要或輔助作用，屬于從

犯，應當從輕、減輕或者免除處罰。理由如下：

1、其對共同犯罪故意的形成起次要作用，是應犯罪嫌疑人吳

XX的要求而參與到共同活動中；

2、其在共同犯罪中處于從屬地位，未參與共同犯罪行為的組

織、策劃和指揮，所實施的行為均是在犯罪嫌疑人吳XX指示和安排

下進行的；

3、其僅參與實施部分犯罪行為，在共同犯罪中不起主要作用；

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4、共同犯罪過程中的關鍵環節等均由犯罪嫌疑人吳XX指揮實

施，犯罪嫌疑人董XX猶如牽線木偶，對犯罪結果所起的作用較小；

5、犯罪所得均由犯罪嫌疑人吳XX轉移收取，犯罪嫌疑人董XX

未與其有過分贓。

（三）犯罪嫌疑人董XX系初犯，主觀惡性不大，在本案中沒有

造成嚴重的損害后果。歸案后，認罪、悔罪態度較好，如實供述自

己的罪行，可以從輕處罰。

綜上所述，犯罪嫌疑人是否具有非法占有的目的、欺詐程度如

何、有無履約能力、在被害人債權已獲擔保的情況下其債權是否能

夠輕易實現，都是據以考察犯罪嫌疑人之行為罪與非罪的事實，而

且必須把這些因素結合起來判斷，其中任何一個因素都不可單獨作

為區分的標準。在假定犯罪嫌疑人董XX確實涉嫌犯罪的情況下，

其也存在諸多從輕、減輕刑罰的情節。

此致

濟南市XX區人民檢察院

董XX辯護人：李軍強律師

XX年XX月XX日

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