天津樓市新政

07年天津樓市總結及08年預測分析

宏觀經濟分析

宏觀環境

濱海新區將成為中國北方的浦東，政策傾斜為天津提供良好進展宏觀環境

中國第三個區域經濟合作板塊——環渤海經濟圈的核心城市天津已經成為

中國新經濟增加的領軍城市，隨著濱海新區的開發開放納入國家十一五打算，天

津的經濟取得了飛速的進展。2007年1-9月天津完成GDP3601億元，同比增加%，

從全年來看，2006年天津市完成GDP億元，同比增幅達到%，與北京、上海和重

慶歷年GDP比較圖能夠看出，天津盡管在GDP總量上維持排名第三的地位，但

03年以來GDP增速超過北京和上海躍居四大直轄市第一。

政策的傾斜為天津提供了良好的進展環工藝美術師 境，空客A320總裝線落戶天津濱海

新區；2007年9月6日國務院正式批復天津市濱海新區成為我國新一代運載火

箭大體型工程研制基地；2007年11月18日溫家寶總理與新加坡總理李顯龍在

新加坡簽署了中新兩國政府關于在天津建設生態城的框架協議，中新生態城正式

選址天津濱海新區。這一系列利好消息不能不讓人振奮，濱海新區將成為中國北

方的浦東。

天津城市化進程不斷加速，住房缺口仍然專門大

2006年天津市戶籍總人口達到萬人，其中，非農業人口為萬人，農業人口

為萬人。隨著天津城市化進程的不斷加速，城鎮居民數量大幅上漲，比例不斷增

加。城鎮人口從1990年的萬人增加到2006年的萬人，上漲幅度達到%。城鎮人

口占比逐年增加，從1990年的%上漲到2006年的%，上漲了個百分點。

從2006年人口散布來，市內六區人口占主導地位，比重達到%。依照

2005-2020年的計劃，天津中心城市包括主城區和濱海新區，而主城區又包括現

的市內六區和環城四區的部份地域。以后天津城區人口將大幅增加。

隨著天津市經濟進展和現代化水平的提高，最近幾年來天津市外來常住人口

規模呈現出顯著的擴張趨勢，天津常住人口已經沖破萬萬，并持續增加。人口增

加、城市化進程的不斷加速將為天津市帶來大量的住宅需求；依照2005-2020

年天津的城市計劃，到2020年天津城市化水平將達到90%，不斷增加的需求為

房地產開發企業扎根天津打下強有力的需求基礎。

城鎮居民人都可支配收入整體呈增加趨勢，住宅市場有效需求不斷增加

2003年以來，人都可支配收入進入了高速增加期，2006年居民人都可支配

收入為14283元，同比漲幅達到13%。2003年以來天津經濟的快速增加已有目共

睹，居民生活水平不斷提高，人都可支配收入持續快速增加，2006年達到14283

元，居民人都可支配收入的大幅增加為住宅市場的持續穩固進展提供了有利條

件。

城市計劃

“一軸兩帶三區”市域空間布局刻畫了以后天津城市藍圖

一軸：“武清新城——中心城區——濱海新區核心區”，西聯北京，東至天

津港，中間以天津中心地域為核心，城鎮密布，該進展軸是環渤海地域京津進展

主軸的重要組成部份，西端與北京城市整體計劃確信的東側進展帶相連，東端通

過主城區緊密連接濱海新區。

兩帶：“寧河、漢沽新城-濱海新區核心區——大港新城”組成的東部濱海

進展帶和“薊縣新城-寶坻新城-中心城區-靜海新城”組成的西部城鎮進展帶。

三區：指北部薊縣山地生態環境建設和愛惜區、中部“七里海-大黃堡洼”

濕地生態環境建設和愛惜區、南部“團泊洼水庫-北大港水庫”濕地等三個生態

環境建設和愛惜區。

“一軸兩帶三區”第一，明確將京津塘高速公路走廊作為城市要緊進展方

向，與北京城市整體計劃確信的東部進展帶對接，增進產業分工與協作。第二，

將“兩帶”作為市域城鎮集中進展建設的地域，加速建設東部濱海進展帶和西部

城鎮進展帶。第三，在市域北部、中部和南部，計劃三個生態環境建設和愛惜區，

第一次將生態環境建設和愛惜區作為天津市空間布局結構的一部份，和諧城市建

設與區域生態愛惜的關系，把宜居的生態城市作為以后城市進展重點。

天津樓市市場現狀分析

整體情形

07年樓市迎來新一輪猛漲，下半年市場表現為量價齊升

2007年天津市商品住宅市場成交量走勢在春天和7月后呈明顯分化，7月樓

市進入新一輪快速上升通道，9月達到極點為萬平米，成交量同比增幅平均達

到%。2007年5月以前，天津市房價持續了06年以來平穩的上漲態勢，而6月

以來天津房價形成了新一輪的快速飆升勢頭。7-8月間全市成交均價達到6183

元/平方米，同比增幅達%，截至11月全市房價平均水平為6647元/平方米。通

過此輪快速上漲，天津市各區域房價被從頭概念，價錢越上新高位。能夠看到，

07年專門是下半年以來，價錢持續高漲的情形下，成交量仍然暴發性增加，同

比2006年呈現量價齊升的局面。

結構情形

2007年區域特點：市內稀缺、近郊升溫、濱海概念熱炒

依照2007年1-11月全市商品住宅成交量散布圖能夠取得，濱海三區、近郊

四區市場的快速崛起和進展使得其市場份額正緊逼市內六區。

市內六區一直以來是天津樓市的風向標，6月以來成交量快速上升，9月更

是高達萬平方米，房價一再大幅上漲并未阻擋強勁的需求，市場所營造緊張氣氛

使得大量消費者跟風買漲。市內六區受土地供給緊缺、地價大幅爬升的阻礙，住

宅新增供給量將急劇銳減且供需矛盾的緊張加重也致使房價水平大幅上漲，迫使

部份購房者不能不轉向近郊區縣。

通過06年近郊四區一般住宅市場的大力開發，目前區域已成必然規模和市

場效應，消費者認可度明顯上升，紅磡領世郡、萬科假日風光、初創寶翠花都和

東麗湖萬科城作為區域內領導樓盤在07年表現搶眼。隨著07年9月底多宗地塊

的出讓，天房、初創、華潤、華僑城等知名開發企業進駐雙港、華明新家園居住

區，能夠預見，近郊區縣將成為熱度飆升、升值前景最為看好的住宅聚集區。

濱海新區的開發開放吸引了大量的開發投資和投資購房群，普遍看好區域進

展潛力和上升空間。開發區、上北生態區、空港物流加工區、響鑼灣商務區和中

新生態城落址都使得“濱海”概念發揮至極致，相較新區經濟進展速度，房地產

市場已先行走在前端。下半年塘沽老城區、上北生態區和開發區樓盤全面開花，

新增供給量的大幅增加拉動7月成交量快速上漲，隨后在9月達到高位萬平方米。

阻礙因素

天津樓市目前仍處于健康水平，并未顯現深圳等一線城市有價無市局面

2007年10月以來，深圳、廣州等一線城市顯現成交量乃至價錢的下滑，緊

縮個人房貸的金融政策、土地、保障性住房等密集的政策導向都使得市場在瘋狂

后開始回歸理性。10月份深圳新房市場日均成交住宅不足60套，較9月份下降

一半以上，而11月上旬，深圳新房日均成交僅在30套左右。

分析深圳樓市此輪轉變，主若是大量的投資客拋盤所致使的。而與之區別的

是，天津樓市的要緊支撐仍為本地居民龐大的自住需求，旨在沖擊投機性需求的

調控政策對天津市場阻礙有限，整體仍然是上升的良好勢頭。伴隨著價錢水平上

漲到新高位，購房者也進入調整期，10月全市成交量環比顯現下滑，但同比%增

幅和3季度前期需求“井噴式”提早釋放，短暫回落也是較為正常的，11月全

市成交8975套，較10月增加632套，年末一些樓盤加大營銷增進了消費者對高

房價的消化，龐大的需求量支撐天津樓市仍然健康前行。

地價爬升和熱點區域供需矛盾加重成為今年房價快速上漲的主因

（1）開發商高價拿地成為此輪房價上漲的直接導火索

8月1日，金地集團以億元將天津市河東區津塘路南側一號橋地塊收入囊中，

樓面價近6800元/平方米。8月2日，深圳振業集團以億元摘得河東區新開路

東側“津東新（掛）2007-078”地塊，樓面價高達8805元/平方米，樓面價已

明顯超出在售項目的售價，周邊眾多項目隨即封盤上調價錢，單價上漲1000元/

平方米以上的樓盤在50%以上，一些熱點區域樓盤也是輕松沖破萬元/平方米大

關。

07年截止第3季度，天津住宅（商住）用地共成交76宗，地塊面積萬平方

米，非市內六區占比%，其中，近郊四區和遠郊五區縣別離成交30和32宗，土

地面積和公頃，別離占今年全市土地成交面積%和%，且成交價錢屢創新高。眾多

品牌開發商的涌入大大提升了近郊區縣土地價值，這也必將是以后天津住宅市場

進展的重點區域，因此年內津南、西青、東麗、北辰等一些近郊區氣蛤蟆 縣在售住宅價

錢全面上漲。

（2）市內土地供給稀缺，供需矛盾加重促使價錢水平仍繼續大幅上漲

市內六區樓盤和土地供給急劇減少已是不爭的事實，從招拍掛情形來看，07

年1-3季度市內六區住宅（含商業綜合地塊）土地供給面積僅為萬平方米。07

年市內六區僅有和平區的吉利經典，南開區中新城上城之上城豪苑、天房峰閣，

河西區天津公館、梧桐公寓，紅橋區萬通上游?國際和河北區富水一方為純新盤

入市，而供給量較大的樓盤07年末都已近銷售尾聲，如海河新天地、天津富力

城、百合春天等。旺盛的需求、有限的供給量，供需矛盾的加重使得房價必然持

續大幅上漲，目前市內六區均價已在9000元/平方米以上，品牌樓盤多在元/平

方米以上，以后價錢仍有進一步大幅上升的空間，產品結構調整是重點。房價水

平的上漲使得一些購房者不能不轉向近郊區縣，而土地市場的活躍也使得07年

內津南區、西青區、北辰區房價都上升至新臺階。

天津樓市政策阻礙分析

現有政策運行結果判定

從2005年“國八條”算起，到后來的“國六條”、限制外資政策、增加個

人所得稅、增加二手房交易營業稅、發行國債、調低利息稅、歷次加息和提高存

款預備金率到多部門聯手嚴查、增強住房保障，再到2007年9月27日央行和銀

監會聯合出臺的房貸新政、國土資源部的39號令（236號文），兩年多時刻里，

調控政策出臺之密集、數量之多、時刻持續之長、方法之嚴厲，在我國房地產進

展史上實屬罕有。

2006年5月29日九部委公布的《關于調整住供公主英文 給結構穩固住房價錢的意見》

“國六條”配套細那么實施以來，咱們分析判定：

宏觀調控未達到預期成效，“堵”的政策思想無益于樓市健康進展

2006年5月到2006年10月間顯現成交量短暫回落，隨后又慢慢上升現象，

是由于2006年5月29日九部委公布的《關于調整住供給結構穩固住房價錢的意

見》政策實施對天津住宅市場阻礙的表現，從成交量數據來看阻礙不是專門大，

且阻礙的時刻即成交量回落的時刻只有三個月。

2007年10月天津住宅成交量環比大幅下降，11月有所上升；一方面是因為

2007年9月中國人民銀行、銀監會一起發布通知要求嚴格住房消費貸款治理，

提高第二套房房貸首付，要求比例不得低于四成政策的阻礙，但不是最要緊緣故；

另一方，天津住宅市場不同往年，旺季提早至7月，7-9月市場需求提早取得知

足，且價錢已達到相當高位，是致使2007年10月住宅成交量大幅下滑的緣故。

隨后11月成交量又有所上升達到萬平方米。

政策調控前后的價錢轉變，2006年5月住宅價錢達到4981元/平方米，隨

著5月29日九部委公布的《關于調整住供給結構穩固住房價錢的意見》“國六

條”配套細那么實施，6-7月價錢有所下滑，7月價錢回落到4487元/平方米。

可是天津住宅自住需求的旺盛，使得住宅價錢慢慢上升，通過3個月的慢慢上升

2006年10月上升到4871元/平方米。隨后市場由于市場的需求旺盛，加上土地

價錢的日趨爬升，住宅價錢取得持續的增加，2007年11月達到6647元/平方米，

同比上漲%。

金融環境及政策的阻礙表現為：

1）提高二套住房首付比例及提高房貸稅率，遏制市場投機和縮小投資利潤

空間

2020年，提高第二套住房首付比例和提高房貸稅率也正式實施。提高第二

套住房首付比例和貸款利率將不斷上漲。關于投資者來講，100萬元20年房貸，

需要增加10萬元左右的利息，投資利潤空間縮小，對投資性住房需求會產生必

然的沖擊作用。不久前國家發改委也公布表示，以后的調控方法中將包括明確只

鼓舞家庭擁有一套住房等住房大體政策，而對投資性住房采取較嚴厲的抑制政

策，同時限制外藉人員購房。此項政策的實施，關于天津住宅市場來講阻礙很小，

一方面是由于天津住宅市場的需求結構主若是自身居住需求而不是投資；二是由

于天津住宅市場極為旺盛，供不該求的狀態仍將持續一按時刻。

2）整體經濟增加過快，CPI持續升高，通脹、熱錢涌入壓力致使加息預宴會邀請函 期

濃厚，仍將遏制房貸的過快增加

07年名副其實造句 內CPI指數不斷上揚進入高警戒線，國內通脹壓力增加，固定資產投

資增速過快和外資涌入現象明顯，為抑制流動性多余，年內央行頻繁數次加息，

08年加息預期濃厚，對天津住宅購房者來講資金本錢壓力增加，但緊縮房貸沖

擊市場投機的金融政策能夠增進天津房地產市場價錢健康穩固進展。

3）匯率持續上漲，人民幣不斷升值，吸引國外資金的涌入中國樓市，促使

價錢上漲

最近幾年來，人民幣匯率持續上漲，人民幣升值的預期會吸引國際投資商投

資國內房地產，可能會引發房地產價錢的上漲。從較近期的角度分析，若是人民

幣升值成為多數人的預期，而且人們以為人民幣升值的空間較大、持續的時刻較

長的話，會引發投機行為的加入，比如國外的資金流入，吸納人民幣，加速人民

幣升值的速度。如此在短時間內可能會引發有人預期的那樣，國外游資流入國內

房地產業。在這種情形下，對房地產市場的進展是有利的，由于外資的進入有利

于房地產價錢上漲。

以后政策趨勢判定

溫家寶總理新加坡訪問指明以后政策方向：

2006年5月17日，溫家寶總理在國務院常務會議上提出針對房地產市場提

出“國六條”，時隔一年多，溫家寶總理又于2007年11月19日在新加坡訪問

指出“近些年來房價上漲較快，人民有專門大的意見”。明確提出應在嚴守18

億畝耕地“紅線”的前提下，采取廉租房、經濟適用房和市場調劑三種方式擴大

供給，并專門強調，“經濟適用房大多數是面向中產階級的”。

1）擴大中低價位住房供給將是政策主旋律

2）非保障性住房將采納市場調劑手腕為主

3）關于過度炒作投機，政府將通過緊縮金融政策予以沖擊

廉租房的比例與房價/家庭收入比的高低存在著緊密的正向相關關系。我國

目前一樣城市的房價/家庭收入比大部份超過了12，遠遠高于國際上的3-5倍的

標準，且我國房價太高仍是成立在教育、醫療市場化和社會保障能力嚴峻不足基

礎上的。溫總理明確表示：“明年咱們將加大廉租房建設的力度。”“經濟適用

房大多數是面向中產階級”，是對長期以來片面強調房地產市場化進展的矯正，

和對成立“以經濟適用房為供給主體”的供給體系的一種回歸。

多形式、多層次城鎮住房供給體系將慢慢成立，把住房供給進行有效的分層

中，高級商品房將要緊依托市場進行調劑，但對歹意炒作投機將予以嚴厲沖擊。

目前出臺的多項金融緊縮政策確實是為了避免中高級住宅市場的過度投機。

以后政策對天津樓市的阻礙分析

1）2020年住宅市場供給將大幅增加，供需矛盾將取得必然減緩

針對溫家寶總理2007年11月19日在新加坡國立大學發演出講時所涉及到

——應在嚴守18億畝耕地“紅線”的前提下，采取廉租房、經濟適用房和市場

調劑三種方式擴大供給。能夠明白2020年市場的調控政策主導市場再也不打壓

市場供給，而是大幅度的增加供給，尤其是要增加廉租房、經濟適用房的供給來

知足中低收入群體的住房需求。政府將加速土地供給，并催促提高開發企業的開

發速度，加速市場供給，減緩供需矛盾。天津2007年啟動的新家園居住區建設，

其以一般商品住房為主，并規定按居住區住宅計劃面積30%的比例安排建設經濟

適用房。07年11月華明雙港新家園開建，其中首推5500元每平方米限價房，

天津隨著10個新家園的開發建設，2020年天津一般住宅供給將大幅增加，市場

的供需矛盾將取得必然減緩。

2）政策出臺將帶來短暫的市場觀望，實施后期將整體平抑市場價錢

依照以往政策出臺對天津住宅市場阻礙，政策出臺后將顯現短暫的市場觀

望。比如2006年5月29日九部委公布的《關于調整住供給結構穩固住房價錢的

意見》實施后，天津住宅市場2006年5月到10月間顯現成交量短暫回落，隨后

又慢慢上升現象；2007年9月第出臺的“提高第二套房房貸首付”政策對天津

樓市的阻礙表現，10月成交量下滑，11月有所上升。

關于溫家寶總理2007年11月19日在新加坡國立大學演講所引發的重大政

策，預期是明年4、5月份公布，公布后的三個月內天津住宅市場將顯現觀望，

成交量會有所下滑，但隨著后期實施的進一步深切，中低價位住房成交比重將慢

慢提升，成交量將回大幅上升，如此會拉底整個天津的住宅成交價錢。

3）一般商品住宅價錢漲幅將放緩，高級住宅尤其是別墅有加速上漲的可能

經濟適用房、限價房的供給，將會引發住宅需求結構的改變；隨著經濟適用

房及限價房的不斷成交，由于其成交價錢較低且成交量增加將平抑天津整體商品

住宅價錢，漲幅將趨緩。可是，2020年政府將依舊嚴禁別墅用地進入市場，稀

缺性致使價錢高漲，另外，城市范圍擴大，距離感明顯降低，別墅將形成加倍稀

缺的區位優勢。高級住宅包括洋房、高級公寓和別墅市場依托于市場的供需狀況

決定價錢起落，土地的稀缺性顯著，價錢將持續大幅上漲。

天津樓市以后趨勢分析

需求判定

08年天津樓市將繼續維持穩健進展趨勢

08年天津樓市將繼續維持穩健進展趨勢，有三方面緣故支撐樓市穩步進展

1）是改善型需求仍然強勁，需求結構較為健康

2）是隨著08年奧運會的到來，奧運經濟對樓市增進作用將日趨顯著

3）是隨著濱海新區開發開放的不斷深切，必將給天津樓市以持續得支撐

供給判定

以后兩年近郊四區將成為市場熱點，住宅市場供給將集中放量

隨著天津城市的擴張和市中心的土地不斷稀缺，住宅（商住）用地供給不斷

向郊區進展。06年全市住宅（商業）用地供給的%集中在非市內六區，其中近郊

四區共成交萬平方米，占全市土地成交面積的%。進入07年以來，截止第3季

度，天津住宅（商住）用地共成交76塊，成交土地面積達到萬平方米，非市內

六區的成交土地比重進一步加大占到%，其中，近郊四區土地成交面積尤其突出，

成交土地面積達到公頃，占今年全市土地成交面積%。由于政策將強化開發企業

土地開發、形成供給推出市場，近郊四區以后兩軍事理論教程 年的住宅市場供給將大幅放量，

成為天津一般住宅市場的熱點區域。

價錢判定

住宅市場郊區化進展引發全市價錢結構性調整，整體均價漲幅將放緩

依照2005年以來的住宅土地供給，天津住宅用地慢慢向郊區縣、濱海進展，

市中心住宅用地供給不斷減少，因此市中心價錢會持續上漲，成交量會有所下降。

而2006年以來近郊四區和濱海區域的住宅土地大量放量，以后兩三年住宅市場

的供給也將大幅放量，需求也將發生多層次的結構性調整，這對天津整體住宅市

場成交均價的增幅會有所抑制，但其中的熱點區域如津南、開發區價錢仍會相當

高位運行，各項目所面對的客戶群較為集中，高端客戶群將進一步分化和稀薄，

一般項目存在相當的競爭壓力，均價漲幅也將隨之放緩。

另一方面，別墅土地供給愈來愈少，成交價錢漲幅將明顯大于一般住宅。由

于別墅客戶群都屬于真正的財富階級，有著理性的財富觀念，房產僅是作為他們

處置個人財富的一種方式，且房產在個人財富中所占的比例會有必然的限度。估

量08年別墅市場價錢仍會快速上漲，財富階級的購買力往往可不能受到政策調

控阻礙而減弱，僅是購買心態更為平穩，可挑選的余地更大，濱海新區的財富吸

引力也會吸引大量外地投資客來此購買豪宅。

結構判定

城市南部外圍將形成高端市場積聚區，東、西部以中檔及保障性住宅為主

大梅江的帶動慢慢形成了天津消費者南部“高級居住區”概念，津南成為新

興高級居住區。到07年前三季度津南區已成交14塊，成交土地面積達到萬平方

米，集聚富力、華潤、初創、吉寶等品牌開發商，將以打造低密度的高級住宅為

要緊進展方向，其產品設計多樣化，涵蓋公寓、洋房、別墅等多種物業類型；而

西部的西青和東部的東麗要緊計劃建設中檔住宅和大量經濟適用房及廉租房。