SWOT四步分析法

SWOT分析

SWOT分析法又稱為態勢分析法，是一種能夠較客觀而準確地分析和研究一個單位現實

情況的方法。SWOT四個英文字母分別代表：優勢（Strength）、劣勢（Weakness）、機會

（Opportunity）、威脅（Threat）。從整體上看，SWOT可以分為兩部分：第一部分為SW，主

要用來分析內部條件；第二部分為OT，主要用來分析外部條件。

SW：主要是產品的內部因素，包括項目區位、開發商的品牌、項目地塊、產品本身、產

品后續服務、營銷策略等情況。

OT：主要是產品的外部因素，包括國家政策、區域經濟、資源、規劃、配套、交通、競

爭企業/產品、市場需求、客戶偏好等情況。

S、W

1.項目區位

（1）優勢——處于**市***區，屬于****區，周圍分別為***區，距離**區僅**分鐘，地理

位置優越，區位優勢明顯。

例：①地處浦東小陸家嘴金融中心區的門戶地段，距離小陸家嘴頂級核心CBD僅約700

米；②本案地處唯亭鎮未來園區新城鎮中心，地段規劃為陽澄湖旅游度假區，發展前景好；

③地塊位于大亞灣中心區西側，地段優勢明顯，生活、交通方便。

（2）劣勢——區域總體檔次不高、限制項目自身檔次；周邊多為老城區、項目自身價值提

高困難；靠近鐵路、立交橋等降低項目潛在價值。

例：①本案處于商務區邊緣，商務氛圍相對較淡，周邊可比性辦公樓項目不足，商務樓

聚集效應不足；②地塊周邊的城中村，對項目品質提升有一定的負面影響。

2. 企業品牌

（1）優勢——開發商品牌效應，利于提高項目影響力、增強人們對項目的認知度。

例：①開發商保利上海集團有限公司隸屬的中國保利集團是國資委監管的178家中央企

業之一，總資產超過百億，房地產作為公司二大主營業務之一，多年來，集團公司所屬企業

開發的項目遍布北京、上海、廣州等多個城市，具有豐富的開發經驗和良好的品牌效應；②

恒大的品牌可以得到本地市場的認可；③恒大公司知名度、美譽度較高，具有較強的品牌影

響力。

（2）劣勢——公司較小，群眾無認知度。

3.項目地塊

（1）優勢——地塊本身：形狀規整、便于規劃；面積較大利于形成規模/面積大小適中，適

合多種規劃方案；地塊現狀地面平整、降低建設難度；地塊紅線內/外達到七通一平，便于

項目開展。

例：①地塊規模大，占地25萬方，便于產品塑造；②平面布局方正，利于區隔；③項

目體量較大，能夠形成規模效應；④地塊規模大，便于產品塑造；⑤該項目為本地區最大規

模項目，適合進行大手筆整體運做,減少成本；⑥地塊形狀規整，便于規劃施工；⑦地勢相

對平坦，宜于建設.

（2）劣勢——項目規劃限制：政策房用地、容積率、綠化率、樓高、戶型、建筑形態等；

土地方面：（1）若為空地：現狀地塊形狀不規則、面積過小、地面不平整、紅線外/內未達

到七通一平；（2）若不是空地：牽扯到拆遷、土地出讓/轉讓金補交等，增加項目資金投入。

例：①拆遷改造難度較大，牽扯到現存工廠廠房、地下管道等相關設施的改造，預計拆

遷資金需求較大；②地塊獲得需經過土地招拍掛相關程序，加重了項目的前期不可預見資金

投入負擔；③地塊土地需重新平整，成本較高；④地塊被規劃道路分割成四部分，整體性不

強；⑤地塊地形地貌較為復雜；⑥在本案10萬平方米公建規劃中，存在的大型娛樂活動中

心會對講求安逸、自然生態的客戶群體產生負面影響風險；

4.產品本身——面積、戶型、價位、小區配套、小區環境

（1）優勢——面積適中；戶型通透、布局合理、充分利用空間；價位較同類產品偏低、性

價比較高；小區綠化率高、樓間距較大、各種生活配套完善。

（2）劣勢——戶型較大、容積率高、建筑密度大、定價較高、缺少配套、綠化較差等。

5.產品后續服務——物業

（1）優勢——較好的物業公司，仲量聯行、戴德梁行等。提供24小時小區保安、物業維修

等。

（2）劣勢——物業管理混亂

6.營銷策略

（1）優勢——強大的廣告攻勢、廣告具有新意、購房優惠、組織看房團、具有***營銷亮點

等

（2）劣勢——營銷手段單一、策劃無創新

O、T

1. 國家政策

（1）機遇——鼓勵某種類型的建設；開始限制某種類型的建設，類似本項目的案例已越來

越少；金融政策的變化，帶來較大投資市場。

例：①金融政策的調整，對于該類短期改造型項目帶來較大的投資市場；②國家將逐步

停止審批別墅用地的供應，現有別墅項目的稀缺性更為突出；③項目地塊處于城市發展主方

向，政府必會大力支持,為項目提供便利條件。

（2）挑戰——房地產、金融、宏觀調控政策對項目影響較大，項目發展趨勢難以判斷。

例：①區域市場不規范，存在不可預計的“政策”風險；②國家從05年開始調控，對

別墅等高端產品的調控力度較大，近兩年的政策具有較大的不確定性；③今后的房產及金融

政策趨向不明朗，可能會影響辦公樓市場的購買（投資）需求；④政府的房地產政策正處于

調整時期，不確定性有所增強，并且政策壓力逐漸顯現。

2.區域經濟——經濟發達程度、未來發展趨勢

挑戰

例：①高端物業持有成本不可預測性是本項目唯一的威脅；②宏觀經濟正處于調控緊縮，

可能影響辦公樓市場需求。③區域三級市場不活躍，投資客短期收益不高。

3.資源

（1）機遇——自然資源豐富、環山、臨海、植被豐富、空氣清新、自然景觀怡人。

例：①地塊緊臨大海，位置佳、視野好，可領略無敵海景；②地塊臨水（牛橋水庫）、

觀山（大亞灣森林公園）、眺海（澳頭港），自然條件優越；③本案南接青劍湖，北部靠近

陽澄湖，自然環境優美，資源優勢得天獨厚;④本案北部緊貼黃浦江未來的濱江綠化帶，黃

浦江旖旎景觀一攬入懷；西臨繁華小陸家嘴CBD、城市景觀豐富；⑤該地塊處于天津的山地

生態旅游區域，自然條件優越；⑥濱臨浐河，生態水景地利資源優越。

（2）挑戰——整個區域綠化率不高、地塊周邊通透性不高、視野不開闊

例：①項目景觀資源有限，視覺通透性差；②青劍湖面積較小，知名度不高，目前開發

建設也不到位；本案距離湖面也有一段距離。

4.規劃

（1）機遇——該區將規劃為**區，現有多個舊村改造、工廠拆遷等項目正在實施，周邊規

劃公路、規劃商業/生活區建設、規劃大型項目建設等，為本案未來發展提供商機。

例：①后海一帶工業區的搬遷與改造，將為四方西部板塊打造出一條嶄新的商務地帶，

形成前海、后海相呼應的特色旅游海岸，為本案未來的發展增加砝碼；②“深惠同城”概念

逐漸深入人心，沿海高速即將開通；③區域規劃已經完成，目前開始逐步實施，為區域房地

產的可持續性發展提供了動力；④本項目位于規劃中的上海船廠規劃改造區，該沿江區域的

開發建設將極大改善區域環境，提升區位檔次并帶來無限升值空間

（2）挑戰——整體發展規劃限制（區域規劃類型）、用地類型限制等；

例：①地塊周邊兩塊圈地規劃不明，存在一定投資風險；②城市電網的高壓走廊橫穿項

目地塊。

5.配套

（1）機遇——周邊商業、市政、教育等配套齊全，分布有多個**學校，醫院、郵局、銀行

等；各種配套正在不斷完善、周邊環境不段改善，提升項目升值空間。

例：①分布于其周邊的舊城區改造的速度加快，加上隨之而來的市政配套建設的檔次提

升，為本案提供了良好的發展環境；②隨著青劍湖周邊項目逐步建設投入使用，未來區域配

套將逐步成熟；③位于四方區商業密集區，臨近海云庵民俗文化街區，商店林立，生活配套

齊全；周邊分布有多所中、小學校，教育設施齊全；④緊鄰小陸家嘴，商務輻射效應明顯，

周邊商務氛圍較為成熟。

（2）挑戰——商業、生活、教育、醫療等配套不全，最近的**距離項目地也要**分鐘；缺

少停車位等。

例：①地塊周邊商業配套還不齊全，購物休閑不方便；②地塊目前無市政配套及市政管

網；③車位配比相對緊張；④青劍湖建設剛剛起步，區域配套設施不全；⑤地塊周邊區域生

活機能及配套情況較差。

6.交通

（1）機遇——周邊分布多條交通要道，距離主要交通干道**分鐘，距離機場、汽車站、火

車站**分鐘。

例：①周圍道路密集，并分布有多條主干道，到長途汽車站、四方火車站僅10多分鐘

路程，交通便利；②地塊臨近香港路和海爾路，交通便利；③地塊到達市南CBD和海爾路新

興辦公區車程在10分鐘以內，商務、生活皆可掌握；④緊鄰沿海高速，迅速融入深圳1小

時生活圈；⑤比鄰北京市平谷區，并且平薊公路貫穿其間，方便北京客群到達；

（2）挑戰——周邊只有**幾條道路，且路況不佳，距離**主干道相對較遠

例：①地塊不臨主路安惠大道，且地塊不規整，四至為規劃道路；②目前青劍湖周邊只

有87一條公交線路，公交線路極為欠缺。

7.競爭企業/產品

（1）機遇——多個大開發商的進入，為所在區域帶來新的商機，為本案提供更大的發展空

間；整個住宅/商業/***房地產市場的回暖，使項目市場日趨成數；周邊與類似項目較少，

少有競爭。

例：上海目前高端服務式公寓處于供應空檔期。

（2）挑戰——某一同類項目將與本案同期推出，分流客戶群；同類型項目較多，競爭壓力

大；與大品牌開發商相比，缺乏競爭力。

例：③區域儲備住宅開發用地較多，明年上市別墅產品較多，市場競爭相對較為激烈；

④未來2-3年內小陸家嘴辦公樓將迎來新一輪的市場供應高峰，競爭日趨激烈；⑤近幾年內，

在小店鎮地區，若干項目產品相繼要推向市場，造成一定的客戶分流。太原市區內,幾家國

內大型開發企業項目也基本同時開工，預計產品推向市場時機也會比較接近，勢必會影響本

項目，造成客戶分流；⑥國內幾大著名開發企業進駐太原市場，各項目的品牌效應、規模化

經營等方面均相似。若要贏得市場,勢必在產品品質等方面出現較大競爭；⑦京津新城尚有

將近1萬畝土地處于待開發狀態，未來將對本案形成較強競爭；

8.市場需求

（1）機遇——隨著社會的發展，人們對**類型項目的需求越來越大，而本案的推出恰好能

夠滿足人們的這類需求。

例：③ 園區及唯亭鎮經濟發展迅速，為區域房地產開發提供大量客戶；④高收入人群

追求舒適、休閑的生活形態，為本項目提供了更充分的市場的需求房地產市場的持續向好，

為本項的市場推廣奠定了堅實的基礎；⑤天然的水景優勢迎合了西安購房者的親水情結；⑥

產權式公寓酒店在青島尚屬新興物業形態，本地顧客接受可能需要時間

（2）挑戰——同類產品在本地市場已趨于飽和、需求度不高。

9.客戶偏好

（1）機遇——當地客戶更多的偏好于***位置/***戶型/***面積等的產品；目標群體對項目

關注度極高。

（2）挑戰——目標群體對項目關注度不高。

例：①市內中高收入者的注意力仍集中在***，對**區的關注度有待提高。②項目所在區域

人氣不足。