第一章 總 論
第一節(jié) 項目概況
一、項目名稱：吉安市河東濱江新區(qū)基礎設施建設項目
二、建設單位及項目負責人：
吉安市河東濱江新區(qū)開發(fā)建設指揮部 羅德明
江西井岡路橋（集團）有限公司陽明大橋指揮部 孫清如
三、建設地址：吉安市河東濱江新區(qū)，位于濱江大道以東、大橋東路以南、青原大道以西、深圳路（贛江大道）以北。
四、建設性質：新建
五、建設期限：6年，即2003年－2008年
六、建設規(guī)模及內容：本項目規(guī)劃總用地390.4萬m2（合5856畝），其中：道路紅線占地55.
48萬m2（合832.20畝），建設公共綠地10.56萬m2（含綠化、濕地、硬化，合158.40畝），保留安置用地17.51萬m2（合262.65畝），預留市政公用設施用地19.25萬m2（含道路立交、污水提升泵站及排澇站調蓄池等，合288.75畝）,可出讓經(jīng)營性建設用地287.60萬m2（合4314畝）。具體位置及范圍詳見吉安市河東濱江新區(qū)用地規(guī)劃圖。
建設子項如下：
建設文天祥大道（金竹大道）、白云山路、規(guī)劃路三條城市主干道，濱江大道、公略路、和氣路、坪田路、井岡路、渼陂路六條城市次干道；道路總長度19249m。陽明大橋、河東防洪堤、公共綠地和項目范圍內（不含保留安置用地和預留市政公用設施用地）的征地、拆遷。
主要建設內容有上述道路的路基、路面工程及配套的道路綠化、亮化、交通管理設施、雨污水管線工程等，以及陽明大橋、河東防洪堤、公共綠地建設。
配套的供水、電力、燃氣、廣電、通訊網(wǎng)絡等地下管線工程，由各專業(yè)運營部門根據(jù)規(guī)劃要求和上述道路工程的建設進度同步實施，投資由各專業(yè)運營部門自行解決，不列入本項
目投資估算。
七、總投資估算
本項目估算總投資為97878.32萬元，其中：工程費46339.48萬元，其他費用41804.16萬元(其中征地費25669.92萬元、房屋拆遷補償費12812.16萬元)，預備費用2788.52萬元，建設期貸款利息6946.16萬元。
八、效益預測
本項目可出讓經(jīng)營性建設用地4314畝，土地出讓凈收益113201.27萬元，靜態(tài)總投資90932.15萬元，銀行貸款利息7715.52萬元（全部），項目運營資金能夠實現(xiàn)平衡，并有14553.60萬元盈余。財務內部收益率可達15.42%，大于行業(yè)基準收益率Ic＝8%。財務凈現(xiàn)值（Ic＝8%）7251.65萬元大于零，項目財務評價可行。
第二節(jié) 項目背景
2000年吉安撤地設市后，為改善青原區(qū)城市建設相對滯后的現(xiàn)狀，加快構建“兩江三岸”的
中心城區(qū)發(fā)展格局，實現(xiàn)濱江花園城市整體目標，根據(jù)吉安市城市總體規(guī)劃的要求，為了加強吉州區(qū)、青原區(qū)核心區(qū)域的溝通，吉安市人民政府作出了建設贛江陽明大橋、開發(fā)建設濱江新區(qū)的戰(zhàn)略決策。濱江新區(qū)地處中心城區(qū)的青原區(qū)西北部，西臨贛江（濱江大道），東靠青原大道，南接贛江公路大橋東路（深圳路），北連井岡山大橋東路，屬中心城區(qū)的核心區(qū)域。
吉安市人民政府2002年5月13日以吉府字〔2002〕86號文確認吉安市城市建設投資開發(fā)公司為濱江新區(qū)建設項目法人，將濱江新區(qū)內未征土地全部劃歸該公司，由該公司統(tǒng)一開發(fā)經(jīng)營或招商引資，并承擔建設陽明大橋、金竹大道、河東防洪堤、濱江大道四大工程和濱江新區(qū)市政基礎設施等任務。該公司通過招商引進了美國時代東方傳媒集團的獨資公司——吉美建設開發(fā)公司成為濱江新區(qū)建設項目投資方，吉美公司在吉安市注冊一家建設公司即吉安市白鷺建設開發(fā)有限公司（以下簡稱白鷺公司）。2002年12月陽明大橋開工建設，其它工程也陸續(xù)啟動。2004年3月江西省工商行政管理局以白鷺公司未依法按期繳納認繳出資為由，吊銷吉安市白鷺公司《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，白鷺公司不服向省人民政府提出行政復議申請，2004年5月省政府行政復議決定書維持省工商局對其作出的行政處罰。白鷺公司因此失去濱江新區(qū)開發(fā)建設項目投資主體資格。在這種情況下，吉安市人民
政府進行全面接管并組成機構對已建和在建項目進行特別清算，以保障濱江新區(qū)開發(fā)建設項目能夠順利進行。
濱江新區(qū)建設工程是吉安市中心城區(qū)城市開發(fā)建設的又一重大系統(tǒng)工程，關系吉安中心城區(qū)城市發(fā)展大計，市政府非常重視。
然而，濱江新區(qū)基礎設施工程規(guī)模有多大、主要建設內容有哪些、在建項目工程與財務現(xiàn)狀怎樣、整個工程投資估算是多少、技術經(jīng)濟和財務分析狀況是否可行；以及城市建設資源如何利用和安排，包括確定土地征用的時序、拆遷時序、項目建設時序、土地開發(fā)時序以及確定建設內容、融資方案、財務安排等問題，是市政府以及項目建設單位迫切需要了解掌握的問題。只有在研究分析上述問題之后，才能做到心中有數(shù)，更好地開展下一步工作。在這種情況下，受項目建設單位的委托，江西金浪工程咨詢有限公司組織了本次可研編制，為市政府宏觀決策和項目建設單位的組織實施提供依據(jù)。
按照市場經(jīng)濟運行機制的要求，城市建設必須按市場經(jīng)濟的規(guī)律和科學管理城市的理念來操作，城市的發(fā)展才會富有生機和活力。因此，本項目的研究，將在了解掌握濱江新區(qū)開發(fā)建設基本情況基礎上進行科學分析和論證，提出既具有超前意識，又符合吉安經(jīng)濟承受
能力的建設方案。通過本項目的實施，將切實扭轉青原區(qū)城市建設相對滯后的現(xiàn)狀，使吉安市中心城區(qū)城市開發(fā)建設有一個質的飛躍，真正發(fā)揮城市的輻射和帶動作用。
第三節(jié) 項目可行性研究依據(jù)
1、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》
2、建設部頒布的《城市規(guī)劃編制辦法實施細則》
3、《國家計委投資項目可行性研究指南》（計辦投資[2002]15號）
4、《城市道路交通規(guī)劃設計規(guī)范》（GB50220—95）
5、《吉安市城市總體規(guī)劃（1996—2010）》
6、《吉安市城市近期建設規(guī)劃（2002—2005）》（2003.2）
7、《吉安市河東濱江新區(qū)控制性詳細規(guī)劃》（2004.12）
8、吉安市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十五”計劃；
9、國家計委頒布的《建設項目評價方法與參數(shù)》
10、國家頒布的城市建設的其他相關規(guī)范
11、吉安市人民政府及有關部門的批復
12、建設單位對可研編制單位的委托書
