房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式-投資回收方式
根據(jù)投資回收方式的不同進(jìn)行分類
一種是只售不租，國內(nèi)較為普遍。一種是只租不售，這類公司較少，比較典型的是國貿(mào)和香港置地，租金是其惟一的收益來源。還有一種是租售結(jié)合，香港的新鴻基地產(chǎn)、新世界地產(chǎn)、嘉里地產(chǎn)采用的都是這一模式。其中新鴻基有1/3的收益來源于出租物業(yè)，嘉里的出租收益超過了開發(fā)收益。美國較為成熟的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)主要的營業(yè)收入也來源于自有物業(yè)的經(jīng)營。由此反觀中國的房地產(chǎn)企業(yè)，基本上采用的是只售不租的模式，只進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，不進(jìn)行自有物業(yè)的經(jīng)營。導(dǎo)致這一結(jié)果的主要原因有兩個(gè)：一是中國房地產(chǎn)業(yè)處于高速發(fā)展期，只開發(fā)不經(jīng)營資金回收快，財(cái)務(wù)周期短，可以利用有限的資金多開發(fā)幾個(gè)項(xiàng)目，獲得更多的收益；二是自有物業(yè)的經(jīng)營需要企業(yè)有很強(qiáng)的實(shí)力，特別是在資金和管理上面都有很高的要求，中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展時(shí)間短，規(guī)模小，尚不具備這些條件。只售不租模式的企業(yè)以土地、房屋的開發(fā)并一次性銷售為主要業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)所具有的高風(fēng)險(xiǎn)、個(gè)體性決定了這類公司的業(yè)務(wù)具有不穩(wěn)定性，業(yè)績經(jīng)常出現(xiàn)大幅波動(dòng)，這也使得這類公司上市變得非常困難。導(dǎo)致這種情況的具體原因：
①公司業(yè)績受制于具體項(xiàng)目。房地產(chǎn)的個(gè)性特征決定了公司開發(fā)的每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都有巨大的差異，如果有好的開發(fā)項(xiàng)目業(yè)績就好，如果沒有好的開發(fā)項(xiàng)目業(yè)績就會(huì)立即變差。
②收入及利潤在時(shí)間上分布不均衡。一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目從開發(fā)到銷售完成至少需要3～4年時(shí)間，在前兩年開發(fā)期內(nèi)需要投入巨額資金，但卻不能產(chǎn)生任何收入和利潤，只有等到竣工并完成銷售或達(dá)到預(yù)售要求并完成預(yù)售后才能實(shí)現(xiàn)收入和利潤。即一個(gè)項(xiàng)目的收入和利潤在時(shí)間上分布不均勻，全部收入和利潤都體現(xiàn)在項(xiàng)目的末期。
只開發(fā)不經(jīng)營在當(dāng)前的形勢(shì)下仍有一定的生存發(fā)展空間，但是一旦人們住房條件改善，城市化相對(duì)穩(wěn)定時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的需求將大幅度減少。到時(shí)，很多以開發(fā)為主要收益來源的公司如果不能盡快轉(zhuǎn)型，則將面臨倒閉。而采用租售結(jié)合，既開發(fā)又經(jīng)營的模式可以減少項(xiàng)目開發(fā)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和宏觀經(jīng)濟(jì)周期帶來的風(fēng)險(xiǎn)，好比種下一棵每年都會(huì)結(jié)果的樹。
在論述開發(fā)經(jīng)營企業(yè)同時(shí)，由于房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)、不動(dòng)產(chǎn)金融公司與開發(fā)經(jīng)營企業(yè)之間密不可分的關(guān)系，在此也簡(jiǎn)單描述一下這些企業(yè)的模式。服務(wù)企業(yè)中中介是一大類，包括經(jīng)濟(jì)公司（即代理公司），評(píng)估公司，咨詢公司；另一類是物業(yè)管理公司，這可以拓展成包括軍營管理，工廠的后勤系統(tǒng)管理，醫(yī)院的病房管理及像天津開發(fā)區(qū)的行政大樓管理等，有廣闊的市場(chǎng)前景；第三大類是房屋的定制收取服務(wù)費(fèi)的方式，萬通開發(fā)出的一個(gè)獨(dú)立住宅的定制與服務(wù)系統(tǒng)目前已投入市場(chǎng)。不動(dòng)產(chǎn)金融公司主要包括不動(dòng)產(chǎn)投資信托公司、不動(dòng)產(chǎn)證券化的公司和不動(dòng)產(chǎn)基金公司三種。
