對裙樓用途的策略性調整建議
一、 前言
平安金融大廈裙樓有四層，共計建筑面積26232平方米。從建筑設計階段開始，就準備將此裙樓部分作為商場之用，對于本案的商業規劃，高力公司忠于業主的委托，傾力于商業組合的可行性、可及性、其分析報告已如前章所述。在作業過程中，我們認為此裙樓的商業用途可以考慮規模的調整，例如降低商業零售比例，或是增加其為辦公樓的空間使用，或許更符合將來的收益。在此亦就策略修正建議分述如后。
二、 從建筑設計角度考慮
（一）建筑外觀設計
從平安金融大廈的效果圖很明顯就可以看出來，該裙樓部分的設計風格屬于古典式廊柱型建筑。該建筑設計典雅莊嚴，體現了業主深厚的文化內涵和強大經濟實力。但此裙樓的外觀設計并不適合用作商場。該設計不具備一個現代商場外觀所必需的時尚、明快、富于動感的風格。而且，該外觀設計也使裙樓的外立面不再適合張貼廣告，做彩色霓虹燈，這一點也使該裙樓在用作商場規劃時存在困擾。從我們進行的消費者研究也可以發現，在無提示條件下，消費者們都認為該建筑外觀設計象博物館、海關、政府辦公樓，沒有人認為該建筑是商場。
（二）建筑平面設計
從裙樓的1－4層平面圖可以看出，裙樓每一層的平面設計均可分成四小塊，每一個小塊面積不過1000平方米，小塊之間只有狹長的通道相連，這樣的布局使每一層平面均顯得非常零散，不僅大型商家難以在其中開展營業活動，消費者的活動動線也不會形成對消費影響巨大的回廊效果。顯然，這樣的平面布局非常不適合用作商場。高力公司在以前的報告中也曾經提出過對這些不利方面的修改
意見，比如在中庭東側增加一條廊道，以形成回廊效果；取消旋轉樓梯并加寬中庭邊的廊道，使消費者在不同區塊間通行更方便等。然而，這些建議只能改進了這些不利因素，無法從整體上改變裙樓平面不統一的狀況，畢竟，裙樓為塔樓部分做出了重大讓步。
三、 從市場角度考慮
平安金融大廈所在的陸家嘴金融區，是上海的CBD。無論從目前的狀況還是將來的規劃來看，該區域都是以辦公為主導的功能。大量的人流在早上7－9點到此地上班，然后在下午5－7點下班回家。晚上8點以后人車均很少，顯得冷清。雖然消費者調研時發現在本地的上班人員都希望這里有更多的商業設施，這樣他們有更多的選擇。但從平安對面目前已經開業的正大廣場來看，本地的上班人員能填滿多大的商業面積有待觀察。正大廣場開業三年，至今的出租率僅在70％左右。正大廣場的現狀對平安金融大廈裙樓是一個重要的參照。
當然，我們也需要注意到，平安金融大廈相對正大廣場，在商業方面也存在一些優勢：有更多的人流，有地鐵上蓋的便利；同時平安金融大廈更小的面積總量更適合進行準確的商業定位。
在項目開始之初，我們也曾經思考過平安金融大廈裙樓除了做商場外，是否還有其他更好的選擇。根據當時平安提供的城市規劃部門對該裙樓用途的限定條件：“非配套公用面積”，我們考慮過并研究過會務和展示拍賣兩種用途，但均被否決了。原因如下：一、在陸家嘴有浦東國際會議中心，專業從事會務，平安與之相比，在客源、固有形象、管理經驗、成本控制等方面都沒有優勢。而且如果從事會務，還會有收入不穩定的后顧之憂。因此我們得出結論平安金融大廈裙樓不適合用作會務。二、我們走訪了如上海敬華、朵云軒等藝術品拍賣公司，發現藝術品拍賣對展示面積要求很小，時間也很短，而且普通的商廈過于大眾化，不適合拍賣行業風格。藝術品拍賣公司更傾向于短期（3＋2天）租賃五星級酒店做展示、拍賣之用途。因此得出結論是平安金融大廈不適合整體用作展示拍賣之用，但小面積的用于展示拍賣則是可以的。
四、 從投資收益角度考慮
通過模擬租金試算，我們得出如果平安金融大廈現在已經建好，則可達到的平均租金是1.57美元/平米/天，按照9月份的最新設計圖紙，平安金融大廈1－4層裙樓凈出租面積為7958平方米（原計算的9305平方米還包括了地下室部分面積1346平方米）。因為裙樓為塔樓部分作出了重大讓步，使裙樓的使用
率較低，凈出租面積與建筑面積的比率僅為30％（該比例在普通商廈的比例為50％），折算成建筑面積的租金是0.47美元/平米/天，
無可置疑，陸家嘴是辦公區，如果平安金融大廈裙樓能突破“非配套公用面積”的用途限制，全部或部分改成辦公用途，會否有更好的收益。基于這樣一個考慮，我們就按照裙樓全部作為商業、僅一樓做商業、一二樓做商業、全部做辦公四種情況進行了比較分析。結果如下：
全部做商業用
途1樓商用，
2－4樓辦公
1－2樓商用，
3－4樓辦公
全部做辦公
計算租金面積（平方米）7958 1樓：1826.2
2－4樓：
15504.7
1－2樓：3720.4
3－4樓：
10281.7
21515.3
平均單位面積租金（美元）1.66 1樓：2.8
2－4樓：0.65
1－2樓：2.36
3－4樓：0.65
0.65
2004年模擬收入
（美元）
4,819,207 5,544,866 5,644,088 5,104,498 2009年模擬收入
（美元）
6,150,665 7,076,810 7,203,445 6,514,777 經營10年內部收益
率（IRR）
7.23%8.46%8.62%7.73%
2004年財務凈現值90,052,504 174,517,230 186,066,400 123,259,598
結論：在四種情況中，一二樓做商業、三四樓做辦公的收益最高，與之比較
接近的情況是一樓做商業、二至四樓做辦公，全部做辦公的收益處于
第三位，而全部做商業的收益在四種情況中收益最低。
五、 結論
通過以上建筑設計、市場、投資收益等方面的分析可知，如果平安金融大廈能將裙樓的1－2樓或者僅1樓作商場，而將裙樓的其他部分做寫字樓，將獲得比全部做商業或全部做辦公更好的收益。
這種策略性的調整，不僅基于商業收益的衡量，還考量到配比的均衡（與大樓本身定位及結構設計）以及經營管理的深度（中庭的共用已形成分隔的商場管理）。
高力公司感謝平安公司給予委托已作的機會與信任，也是基于對業主方權益的設想，回饋策略性的建議，以提供開發該案另一角度的參考。
平安金融大廈商業定位報告總結
一、 前言
通過前面四期共十六章的分析研究，高力國際向平安公司提供了包括宏觀經濟和行業分析、市場和競爭分析、項目市場定位和商家配置、投資收益、招商策略及內部管理建議等內容的咨詢建議報告；在總結中，我們將就各階段的要點歸納及裙樓用途的其他策略提出建議，其內容主要為：
各階段調研分析要點歸納
裙樓用途的其他策略建議
二、 宏觀經濟和行業分析
（一）宏觀經濟分析
1． 自1992年以來，上海的經濟已經連續12年保持兩位數增長。人均GDP已經從1993年的2000美元達到了2003年的5642美元，上海是中國大陸經濟最活躍、發展最快的城市，其領先優勢與領先地位任將繼續保持。
2． 陸家嘴金融貿易區是1990年國務院宣布開發開放浦東后，在上海浦東設立的中國唯一以“金融貿易”命名的國家級開發區。陸家嘴金融中心區與繁華的南京路外灘隔江相望，占地一點七平方公里，規劃建筑面積四百萬平方米（現竣工和在建280萬建筑平米），將成為上海中央商務區（CBD）的重要組成部分，未來的國際金融中心之一。
3． 金融中心區優越的地理位置、良好的投資環境和優惠的政策，吸引了國內外眾多的投資者。幾十家著名的中外銀行和金融機構分別在區內建造自己的大樓，形成浦東著名的“金融街”。據《1990～2003 陸家嘴金融貿易區發展報告》顯示：在面積1.7平方公里的小陸家嘴（陸家嘴金融中心區）地區，僅吸納的外資銀行資產總額就已超過200億美元，平均每平方公里逾117億美元。小陸家嘴地區已
成為中國資本密集程度最高的地區。有統計數據顯示，金融區啟動十幾年來，平均每12天就崛起一幢約30層高的大樓。目前，區內已涌現了一批“億元級（稅收）辦公樓”和“5000 萬元級（稅收）CBD（中
